UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA
“ANTONIO JOSÉ DE SUCRE”
VICE-RECTORADO PUERTO ORDAZ
DIRECCIÓN DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO
MAESTRÍA EN INGENERÍA INDUSTRIAL
ANÁLISIS ECONÓMICO DE DECISIONES
ANÁLISIS DEL CASO:
FINANCIAMIENTO DE UNA VIVIENDA
AUTORES:
Ing. María Maita
Ing. Gladis Contreras
Ing. Hober Sifontes
PUERTO ORDAZ, JULIO DE 2008
UNEXPO
Profesor:
Ing. Andrés Blanco
CASO A ANALIZAR
Cuando un individuo o pareja deciden comprar una vivienda
PLAN A.
Tasa fija 10%anual
n: 30 años.
5% de enganche
PLAN B.
Tasa ajustable de hipoteca (TAH)
9% en los primeros 3 años, 9 1/2% en el año 4,
10 1/4% en los años 5 a 10 5% de enganche.
n: 10 años
PLAN C.
Tasa fija 9,5% anual
n: 15 años.
5% de enganche
Información Adicional:
El precio de la casa es de $150000
La casa se venderá en 10 años en $170000 (ingreso neto después de deducir los gastos de venta).
Los impuestos y el seguro (I&S) ascienden a $300 mensuales
Cantidad disponible; máximo de $40000 para el enganche, $1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro.
Nuevos gastos por el préstamo:
Cuota de origen de 1 %,
Cuota de avalúo de $300,
Cuota de investigación de $200,
Honorarios del abogado de $200,
Cuota de procesamiento de $350,
Cuotas de depósito de $150 y $300 de otros gastos.
Cualquier monto que no se gaste en el pago del enganche o en los pagos mensuales ganará intereses libres de impuestos al 1/4% mensual
Se pide elegir el plan de financiamiento que tenga un saldo mayor final en un período de 10 años. Por lo tanto, se debe calcular el valor futuro de cada plan y escoger el que tenga el mayor valor futuro.
Como se trata de planes de financiamiento con vidas útiles diferentes, es necesario encontrar el mínimo común múltiplo entre ellas.
Plan A
30 años
Plan B
10 años
Plan C
15 años
m.c.m: 30 años
Para los tres planes, existen gastos deducibles al préstamo adquirido
a) Pago del enganche (5% de $150000) $7500
b) Cuota de origen (1% de $142500) $1425
c) Avalúo $300
d) Investigación $200
e) Honorarios del abogado $200
f) Réditos $350
g) Depósito $150
h) Otros gastos $300
Total $10425
PLAN A. Tasa fija de 10% anual a 30 años
Gastos Deducibles al préstamo= $10425
30 años=360 meses
10% anual: 0,83% mensual
Préstamo adquirido: $150000-$7500= $142500
5% de 150000$ (enganche)
Se procede a calcular el monto en que quedaría las cuotas mensuales a pagar por el préstamo
(Gp:) 142500
(Gp:) A=?
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
142500(A/P;0,83%;360)
Utilizando las fórmulas apropiadas
A=1246,32 $/mes
Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros
A=1246,32 $/mes + 300 $/mes = 1546,32 $/mes
Ahora se procede a calcular el valor futuro en t =10 años = 120 meses del valor del enganche y de los gastos mensuales que se dejan de gastar y que generan intereses de 0,25% mensual.
Cantidad disponible=máximo de $40000 para el enganche.
Cantidad disponible=$1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro.
$40000-$10425=$29575 (esto hay que llevarlo a futuro en t=120 meses
(Gp:) 29575
(Gp:) F=?
(Gp:) 120 meses
(Gp:) 0
29575(F/P;0,25%;120)
Utilizando las fórmulas apropiadas
F1=39907,1312 $
Interés que genera la cantidad que se deja de gastar
El dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales es de $53,58= $1600- 1526,42. Su valor futuro después de 10 años es
(Gp:) 53,58
(Gp:) F=?
(Gp:) 120 meses
(Gp:) 0
53,58(F/A;0,25%;120)
Utilizando las fórmulas apropiadas
F2=7287,34$
Ahora se procede a calcular lo que se ha pagado del préstamo en 120 meses
(Gp:) 142500
(Gp:) 1246,32
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
(Gp:) 120 meses
(Gp:) ?
142500(F/P;0,83%;120)-1246,32(F/A;0,83%;120)
Utilizando las fórmulas apropiadas
F3=129507,79$
Lo que se ha pagado en 120meses
Si la vivienda se vende en 170000$ en t=120 meses, se obtiene el ingreso neto por venta
(Gp:) 129507,79
(Gp:) 170000
(Gp:) 120 meses
(Gp:) 0
170000-129507,79= 40492,21$
El valor futuro del Plan A viene dado por la sumatoria de:
El valor futuro de lo que se deja de gastar del enganche
El valor futuro de lo que se deja de gastar de los pagos mensuales
El ingreso neto obtenido si se vende la vivienda
Ftotal: 39907,13+7487,34+40492,20
F PLAN A= 87886,67$
Plan B: Tasa ajustable de hipoteca a 30 años
Tasa de 9% para los primeros 3 años= 0,75% mensual
9 1/2% en el año 4,= 0,79% mensual, y
10 1/4% en los años 5 a 10. = 0,85% mensual
Puesto que esta opción también requiere un 5% de enganche, el dinero por adelantado que se necesita será el mismo que el del plan A, es decir, $ 10425.
Préstamo adquirido: $150000-$7500= $142500
5% de 150000$ (enganche)
Se procede a calcular el monto en que quedaría las cuotas mensuales a pagar por el préstamo a una tasa de 0,75%
(Gp:) 142500
(Gp:) A=?
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
142500(A/P;0,75%;360)
Utilizando las fórmulas apropiadas
A=1146,58 $/mes
Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros
A=1146,58 $/mes + 300 $/mes = 1446,58 $/mes
Al final del año 3=36 meses, la tasa de interés cambia, por lo que hay que calcular el saldo del préstamo en ese período
(Gp:) 142500
(Gp:) 1146,58
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
(Gp:) F=?
(Gp:) 36meses
142500(F/P, 0.75%,36) -1146.58 (F/A, 0.75%,36)
Utilizando las fórmulas apropiadas
F36=$139297.08
En el año 4, la tasa de interés cambia a 0,79%, por lo que hay que calcular el valor de serie uniforme correspondiente
(Gp:) 139297,08
(Gp:) A=?
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
(Gp:) 36meses
t=360-36= 324 meses
A = 139297.08(A/P,0,79%,324)
$/mes1195.67
Utilizando las fórmulas apropiadas
Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros
A=1195,67 $/mes + 300 $/mes = 1495,67 $/mes
Ahora se procede a calcular el saldo del préstamo en 48 meses
(Gp:) 139297,08
(Gp:) 1195,67
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
(Gp:) 36meses
(Gp:) 48meses
(Gp:) F=?
t=48-36=12meses
139297.08 (F/P, 0,79%, 12) -1195.67 (F/A, 0,79%,12)
Dado que el interés se estabiliza del año 5 al 10 a 0,85% mensual, es necesario conocer el nuevo valor de serie
(Gp:) A=?
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
(Gp:) 48meses
(Gp:) 138132,42
t=360-48=312meses
A = 138132.42(A/P,0,85%,312)
$/mes1269.22
Utilizando las fórmulas apropiadas
F48=$138132.42
Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros
A=1269,22 $/mes + 300 $/mes = 1569,22 $/mes
El saldo del préstamo al final de los 10 años:
(Gp:) 1269,22
(Gp:) 120meses
(Gp:) 0
(Gp:) 48meses
(Gp:) 138132,42
t=120-48= 72meses
138132.42 (F/P, 0,85%, 72) -1269.22 (F/A, 0,85% ,72) =
F120=$129296.16
F=?
Si la vivienda se vende en 170000$ en t=120 meses, se obtiene el ingreso neto por venta
(Gp:) 129507,79
(Gp:) 170000
(Gp:) 120 meses
(Gp:) 0
170000-129296,16= 40703.84 $
Ahora se procede a calcular el valor futuro en t =10 años = 120 meses del valor del enganche y de los gastos mensuales que se dejan de gastar y que generan 0,25% mensual de intereses.
(Gp:) Cantidad disponible=máximo de $40000 para el enganche.
Cantidad disponible=$1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro.
(Gp:) F=39907,1312 $
(Gp:) Igual que en Plan A
(1600 -1446.58)(F/A,0.25%,36)(F/P,0.25%,84) + (1600-1495.67)(F/A, 0.25%,12) (F/P, 0.25%, 72)+ (1600-1569.22) (F/A, 0.25%, 72)
= 7118.61 + 1519.31 + 2424.83 =$11062.75
(Gp:) 0
(Gp:) 120meses
(Gp:) F?
(Gp:) 1446,58
(Gp:) 1495,67
(Gp:) 1569,22
(Gp:) 36 meses
(Gp:) 48 meses
(Gp:) 1600
El valor futuro del Plan B viene dado por la sumatoria de:
El valor futuro de lo que se deja de gastar del enganche
El valor futuro de lo que se deja de gastar de los pagos mensuales
El ingreso neto obtenido si se vende la vivienda
Ftotal: 39907,13+11062,75+ 40703.84
F PLAN B= = $91673.72
PLAN C. Tasa fija de 9,5% anual a 30 años
Gastos Deducibles al préstamo= $10425
30 años=360 meses
9,5% anual: 0,79% mensual
Préstamo adquirido: $150000-$7500= $142500
5% de 150000$ (enganche)
Se procede a calcular el monto en que quedaría las cuotas mensuales a pagar por el préstamo
(Gp:) 142500
(Gp:) A=?
(Gp:) 360 meses
(Gp:) 0
142500(A/P;0,79%;360)
Utilizando las fórmulas apropiadas
A=1196,13 $/mes
Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros
A=1196,13 $/mes + 300 $/mes = 1496,13 $/mes
Ahora se procede a calcular el valor futuro en t =10 años = 120 meses del valor del enganche y de los gastos mensuales que se dejan de gastar y que generan 0, 25_% de intereses mensuales.
Cantidad disponible=máximo de $40000 para el enganche.
Cantidad disponible=$1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro.
$40000-$10425=$29575 (esto hay que llevarlo a futuro en t=120 meses
(Gp:) 29575
(Gp:) F=?
(Gp:) 120 meses
(Gp:) 0
29575(F/P;0,25%;120)
Utilizando las fórmulas apropiadas
F=39907,1312 $
Interés que genera la cantidad que se deja de gastar
El dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales es de $103,87= $1600- 1496,13. Su valor futuro después de 10 años es
(Gp:) 103,87
(Gp:) F=?
(Gp:) 120 meses
(Gp:) 0
103,87(F/A;0,25%;120)
Utilizando las fórmulas apropiadas
F=14514,94$
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