Aplicabilidad de los principios del sistema inmobiliario registral en Cuba

Introducción

Después de producirse una reforma del sistema registral, en el año 1998, el Registro de la Propiedad en Cuba se ha ido adecuando a las transformaciones económicas, políticas y sociales actuales, teniendo el contexto nacional actual, plagado de transformaciones económicas y sociales, en la que el mismo reafirma su importancia y valor como institución que protege el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, mediante la información que ofrece del contenido de sus libros.

En esta transformación, el Registro desarrolla el proceso de legalización de los inmuebles tanto estatales como particulares, a fin de garantizar el ordenamiento físico-jurídico del país, por encontrarse desactualizado el tracto sucesivo de estos, debido a la pérdida de cultura registral y a la paralización de la inscripción por más de treinta años. Para ello es necesario que el Registro de la Propiedad perfeccione su actividad atendiendo a los principios de legalidad, especialidad y tracto sucesivo, y cada vez más producir un efecto legitimador del contenido de sus asientos.

El Registro de la Propiedad puede concebirse como institución jurídica, como oficina y como conjunto de libros[1]La primera acepción es una de las más importantes y establece que el mismo es la institución jurídica que constituye el instrumento básico o esencial del Derecho inmobiliario registral, para lograr su fin de dar seguridad a la propiedad inmueble y proteger el tráfico jurídico sobre la misma. Es además, una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existentes en cada oficina pública de registro, en los que se extienden conforme a la ley los asientos correspondientes de los actos inscribibles.

El hecho de constar registradas en el propio registro las titularidades inmobiliarias sirve al Derecho inmobiliario registral para presumir de momento la legitimidad del derecho registrado y de hacerla servir de protección firme de los terceros adquirentes que reúnan las circunstancias necesarias para tal protección. A la vez, el propio registro permite que los que tengan interés legítimo acerca de su contenido puedan informarse del mismo.

Tiene como objetivo fundamental la publicidad de lo que consta en sus asientos como exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real, para producir cognoscibilidad legal erga omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada; brinda seguridad a la propiedad inmueble y protege el tráfico jurídico sobre la misma, así como legitima las titularidades registradas y a los terceros adquirentes.

Funciona a partir de la aplicación de los principios registrales reconocidos, que se aprecian en cada paso del proceso de inscripción como los criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registral, manifestándose con menor o mayor intensidad, en dependencia del sistema registral que se trate.

El sistema registral cubano, ha dado muestras de consolidarse marcando una nueva etapa en el reordenamiento registral inmobiliario. Muestra de ello es el perfeccionamiento legislativo en esta esfera, a partir de la experiencia acumulada en la aplicación de las distintas legislaciones dictadas por el Ministerio de Justicia y otros organismos implicados, con el objetivo de adecuar la realidad registral a la física, y propiciar que la inscripción de los inmuebles se realice de forma más ágil y efectiva. En este sentido nos trazamos el siguiente Problema Científico

¿Cómo se aplican los principios registrales inmobiliarios en la inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad?

Objetivo General

Analizar los principios registrales inmobiliarios, así como su regulación jurídica en el contexto normativo cubano.

Objetivos Específicos

Analizar brevemente la actividad registral inmobiliaria y sus fundamentos teóricos doctrinales.

Analizar detalladamente los principios inmobiliarios registrales asi como su regulación jurídica en Cuba.

EPIGRAFE I:

La actividad registral inmobiliaria. Fundamentos teóricos y doctrinales

La actividad registral se puede observar desde dos aspectos: de un lado está la fase que podríamos llamar de captación de recursos ajenos o de importación, que es aquella en que los bienes y derechos que van a ser posteriormente objeto de publicidad tienen acceso al Registro. En este momento la dirección es de afuera hacia adentro. En el otro lado está la fase de exportación o de producción de efectos, los derechos inscriptos son objeto de la publicidad registral y se produce la eficacia legitimadora y la fe pública registral. La dirección es de adentro hacia afuera.

La primera de las dos fases, a su vez, se subdivide en otros dos aspectos: en primer lugar hay que determinar qué bienes o derechos van a ingresar en el Registro, desechando los que, por diversas razones, no tendrán acceso al mismo. Se trata de estudiar la finca, como unidad básica del Registro, y qué derechos sobre las mismas son inscribibles. En segundo lugar habrá de establecerse el procedimiento mediante el cual esos bienes y derechos van a entrar en el Registro: o sea el procedimiento de inscripción.

La primera de las situaciones tiene gran importancia ya que de la precisión y rigor que se exijan para la obtención de los datos sobre los cuales se vayan a construir las inscripciones, dependerá la eficacia de la publicidad que el Registro produzca y que es su razón de ser.

El Registro de la Propiedad es una institución jurídica que mediante oficinas públicas funciona a cargo de funcionarios calificados y calificantes; publica con carácter oficial y efectos trascendentes la situación jurídica de las fincas y derechos reales sobre las mismas. Es una actividad pública desarrollada por el Estado y bajo su control, donde el Registrador es el funcionario público que se encuentra al frente del Registro tanto desde el punto de vista administrativo como profesional[2]

El Registro de la Propiedad, según Diez-Picazo[3]se puede definir como una institución administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles, tomando como base cuatro criterios, de los cuales y a tenor de la presente investigación, no podemos dejar de citar dos, que son a saber:

• La finalidad del Registro de la Propiedad es la publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles.

• Es un instrumento que utiliza el Estado para dar seguridad al tráfico jurídico.

La publicidad oficial no se limita a la existencia de un derecho real, se da a conocer la estructura de cada uno de los poderes jurídicos que existen sobre el inmueble, como es la denominación del derecho, su naturaleza, gravámenes que pesan sobre él, sus límites y limitaciones, extensión del derecho y del inmueble, el o los titulares del derecho en cuestión; lo que nos motiva a razonar que el objeto de la publicidad sea la situación jurídica de los bienes inmuebles, dejando poco espacio a las circunstancias relevantes en relación con el titular.

Monreal Vidal[4]define al Registro de la Propiedad como institución jurídica, por poseer las inscripciones que contiene efectos significativos, producto de los principios hipotecarios; como oficina pública, que pertenece al municipio donde tiene sus funciones, practicándose las inscripciones en el Registro ubicado en la zona donde consten los inmuebles; y como conjunto de libros, es la ubicación de libros con orden consecutivo, donde constan asientos de actos inscribibles.

En el III Congreso Internacional de Derecho Registral[5]se concluyó que los Registros Jurídicos de Bienes Inmuebles son instituciones específicas organizadas por el Estado, puestas a su servicio y al de los particulares con la finalidad de conseguir la seguridad del tráfico de dichos bienes, la eficacia de las garantías que recaen sobre los mismos, la protección de los acreedores y la defensa y legitimación de las titularidades inscriptas.

Los Registros de Bienes Inmuebles constituyen el medio más eficiente para dotar de publicidad las titularidades, limitaciones, garantías reales y situaciones judiciales reclutantes del acto, contrato o resolución judicial o administrativa; protege el tráfico de inmuebles, al descartar y enfrentar ilegalidades en esta materia y constituye el medio para lograr el ordenamiento físico y jurídico del país.

Considerado el Registro de la Propiedad Inmueble como institución, órgano u organismo de publicidad inmobiliaria, tiene entre sus fines fundamentales además: fomentar el crédito territorial, mediante la legitimación y protección de las titularidades registradas y a los terceros adquirentes[6]

Pero lo más trascendente de la institución y del órgano de publicidad en que consiste el Registro de la Propiedad Inmueble, es que para el logro de dichos fines su actuación produce efectos de naturaleza jurídico-sustantiva, que fundamentalmente son la legitimación y protección de las titularidades inscritas en el mismo y, muy especialmente, las de los terceros adquirentes, sobre la base en todo caso de la presunción de exactitud del contenido registral publicado, que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.

La información jurídica del Registro, se ofrece a petición de quienes tengan y demuestren interés conocido en averiguar su contenido. De esta manera, se salvaguardan los títulos inscriptos, mediante la manifestación de sus libros, por exhibición de los mismos, por nota simple informativa y mediante las certificaciones registrales de los asientos.

Con su actualización es posible dotar al Estado de la situación inmobiliaria del territorio, lo que es imprescindible para el dominio de las transmisiones que se realizan en esta índole, además del desarrollo económico de la Nación, al saber de los bienes de esta naturaleza que pueden ser aportados a negociaciones extranjeras.

Epígrafe 2: Los principios registrales. Su regulación jurídica.

 Los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción legislativa.

Constituyen las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral inmobiliario de un país determinado y que extraen de los diversos preceptos de la legislación.

Nuestro Sistema inmobiliario no queda exento de la utilización de estos principios para un mejor funcionamiento, no como principios propiamente hipotecarios como se denominan en la doctrina, pues en Cuba luego del triunfo de la Revolución y como uno de los planteamientos fundamentales de nuestro Comandante en Jefe en La Historia me Absolverá fue extinguida la hipoteca como una de las formas de garantía de pago, ya que la vivienda en Cuba es una necesidad primaria. Por estos Motivos es que tenemos que adecuar los principios que rigen el funcionamiento del registro de la propiedad en la Sociedad cubana actual, haciendo a continuación un breve análisis de cada uno de ellos:

Principio de Prioridad:

Es la preferencia, entre dos o más títulos contradictorios, el que primero llegue al registro. La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, de ahí que se ha consagrado el proverbio "primero en tiempo, primero en derecho", en este sentido expresa la Resolución 114 del 2007 en su artículo 9.2 "El registrador, durante el transcurso del procedimiento registral, y hasta su conclusión, no se pude inscribir o radicar ningún otro título que resulte contradictorio con el asiento practicado"

Con el triunfo de la revolución muchas personas abandonaron el país y con ello sus propiedades, de las cuales muchas estaban inscriptas en el registro de la propiedad, y estas fueron adquiridas por el Estado a través de las leyes de nacionalización, también ocurrió que habían personas que poseían varias propiedades y solo se quedaron con una, adueñándose el Estado de las otras. Ya estaban cerradas las puertas del registro por lo que esos actos traslativos no se registraron a favor del Estado ni de particulares que también ocuparon esas viviendas y luego eran legalizadas por la Ley de Reforma Urbana. Es por esto que hoy en día puede existir en nuestros registros una gran proliferación de títulos, incluso contradictorios, y hay que darle una solución sin tener un tanto en cuenta este principio. Esto lleva a que el principio de prioridad tenga un carácter formal y que sea el registrador quien decida la admisión o no de los títulos, no solo al valorar el día y la hora de su presentación en el registro, sino la legalidad y procedencia de los mismos y de otros documentos que se encuentran autorizados y, en última instancia, a la correspondencia real de estos con la cadena de transmisiones que se analiza.

Es decir que hoy no podemos ver este principio desde su alta definición, sino que aparece regulado como un principio de organización del funcionamiento del registro y una vez superada la interrupción del tracto, alcanzará su verdadero sentido como un presupuesto de derecho.

Para dar cumplimiento a este principio el registrador lleva un Libro Diario de Radicación donde se asienta el número de entrada, la fecha y hora en que se recibe el documento, el título presentado y los complementarios a este.

En la práctica se ha puesto de manifiesto que sobre un mismo inmueble se ha practicado doblemente la inscripción

Principio de Rogación

La acción de rogar, rogación, se entiende en el ámbito del Derecho Registral como instancia  (solicitud), resultando equivalente "a ruego de" y "a petición de". Por el principio de rogación entendemos que la administración registral no puede actuar si no media solicitud, petición, ruego, instancia, disposición de los otorgantes de un acto o derecho  o de tercero interesado.

El principio de rogación, pues, es conocido igualmente  como principio de instancia, de solicitud, de petición, principio depositario, etc. En efecto,  si no existe mandato legal expreso, la actuación de los órganos registrales no puede realizarse de oficio.

Podemos decir en términos latos que la rogación constituye un presupuesto de la calificación Registral, sin aquella ésta no se produce. Igualmente, determina el momento de inicio de la prioridad. Se constituye además en una derivación de la voluntariedad de la inscripción  y en el vehículo a través del cual transita la titulación auténtica para su acceso al Registro. Tales pueden ser los vínculos de este principio con algunos de los demás principios registrales que tratamos seguidamente.

Es importante este principio por su incidencia como impulso inicial del procedimiento registral y sus manifestaciones dentro del mismo. Permite al presentante o a quien este representa el desistimiento total o parcial de la rogatoria; así como el desistimiento de la apelación (manifestaciones negativas). Igualmente, permite al legitimado a solicitar prórrogas, interponer recursos, realizar subsanaciones y cancelar derechos registrales.El principio de rogación se define como aquel que establece la necesaria instancia o solicitud de los otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado para la práctica por el Registrador Público de los asuntos registrales; salvo mandato legal expreso en contrario. "El principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte interesada para lograr la matriculación del inmueble objeto del derecho real o, posteriormente, obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales  sea ya se encuentran registradas".

El procedimiento inicia a instancia del interesado, el registrador no actúa de oficio, según expresa el artículo 6 de la Resolución 114 y el 6 de la Ley Hipotecaria. Esta petición no es preciso hacerla formalmente, o sea, mediante una solicitud dirigida al registrador, sino que va sobreentendida por la presentación del título en el Registro. De ahí que el procedimiento registral sea iniciado a instancia de parte.

Aunque exista una excepción en el inciso 3) del artículo 8 de la Resolución 114, donde se expresa… Esa decisión responde a la necesidad de avanzar con la mayor agilidad posible en la inscripción de los inmueble estatales, habida cuenta de que la entidad no ha sido diligente en presentar la solicitud, pero el registrador posee el acta de conciliación de la manzana con toda las circunstancias del inmueble, aprobada por el Grupo Municipal. También puede actuar de oficio el registrador en la cancelación de hipotecas en virtud de la Ley.

El registrador en el Libro Diario de Radicación recoge el nombre y apellidos, dirección particular y teléfono del solicitante; luego de valorar la capacidad de la persona que solicita la inscripción y que esté dentro de las comprendidas en el artículo 6 de la Resolución 114/2007.

Principio de Legalidad

Precisando los alcances de la norma referida se establece que los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

Los títulos que acceden al Registro han de ser verdaderos y válidos. El principio de legalidad supone la observancia y el cumplimiento de las disposiciones legales vigentes en todos los actos jurídicos realizados por las personas naturales y jurídicas, calificando el registrador los títulos y documentos presentados.

Desde la Ley Hipotecaria se le viene dando al registrador la facultad de calificar la legalidad de las escrituras y la capacidad de los otorgantes. No solamente el Notario valora la capacidad de los otorgantes, sino que pasa la escritura y los comparecientes por otro filtro jurídico, el del registrador, que da cabida a la eliminación de los fraudes jurídicos. En el artículo 119 de la Ley General de la Vivienda también se le reconoce al registrador la facultad de calificar el documento a asentar en el Registro.

El artículo 12 de la Resolución 114/2007 manifiesta este principio al darle al registrador la potestad de calificar el título o derecho cuya inscripción se pretenda inscribir, concibiéndose la calificación no como un momento, sino como el resultado de las acciones, reflexiones y valoraciones realizadas por el registrador durante el procedimiento registral, que le permitan adoptar la decisión de realizar la inscripción con efectos plenos, con efectos provisionales, suspender o denegar la misma.

El efecto principal del Registro se logra al cerrar al tráfico a la realización de futuras trasmisiones de aquellos títulos que los registradores consideran o presumen que se encuentran afectados por causales de nulidad, mientras a las direcciones municipales de la vivienda, a la Fiscalía corresponderá depurar las causas de la ilegalidad y adoptar las medidas para restablecer la ilegalidad quebrantada, lo que excede de las funciones del Registro.

Principio de especialidad

 Además del orden que exige el registro, en las inscripciones, con el tracto sucesivo, el sistema registral busca otorgar claridad en la inscripción. Esta finalidad la cumple el principio de especialidad. Al registro deben acceder situaciones y relaciones jurídicas perfectamente determinadas. Por ello se denomina, igualmente, principio de determinación o especificación.Es complemento del principio de publicidad, ya que para que la publicidad registral sea completa es preciso que los derechos reales figuren en el Registro con plena determinación en su extensión o alcance.

En el artículo 21 de la Ley Hipotecaria de 1893 quedó regulado al expresar: las escrituras públicas de actos o contratos que deben inscribirse, expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que bajo pena de nulidad debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgante, a las fincas y a los derechos inscriptos, lo cual debe relacionarse con los requisitos que debe cumplir la inscripción que aparecen regulado en el artículo 9 de la referida Ley y en el artículo 75 de su Reglamento.

En el artículo 7 de la Resolución número 114 se especifica que todos los documentos que debe presentar la persona para solicitar la inscripción (los relacionados con la vivienda, desde el documento que acredita la adquisición del terreno hasta el título a inscribir que debe cumplir con determinados requisitos que se plasman en el propio artículo).

Principio de inscripción

Este principio hace referencia al papel que desempeña la inscripción en cuanto a la constitución, transmisión, modificación o extensión de los derechos reales sobre inmuebles.

Existen en la práctica dos inscripciones:

• Inscripción constitutiva: Es la que se exige como requisito para que nazca, se transmita, modifique o extinga el derecho real de que se trata. Por ello si la inscripción falta, el derecho no nace, no se modifica, no se transmite ni se extingue con eficacia jurídica.

• Inscripción declarativa: Es cuando se atribuye al acto o título jurídico inscribible un valor, por sí solo, para crear o constituir, trasmitir, modificar o extinguir el derecho de que se trata, aunque no esté registrado.

Nuestro sistema de inscripción tiene como único motivo informar los asientos del registro a través de la Recuperación del Tracto tratando de llevar una cadena de todos los inmuebles que se pretenden inscribir y propiciar la automatización de la información, razón por la que se trata de un sistema mixto de inscripción.

Se expresa en la disposición especial trece de la Resolución número 114: …Esta norma reviste una gran importancia para la conformación del sistema de publicidad registral que se está implantando, pues, al vincular la obligatoriedad de la inscripción con la facultad del registrador de determinar la efectividad jurídica de los títulos que se pretenden inscribir como condición del nuevo acto de transmisión del dominio autorizar, desplaza el valor de la inscripción, de lo meramente declarativo a lo constitutivo, pues el acto que en definitiva se autoriza, sin observar esta prescripción legal puede dar lugar a declarar la ineficacia del mismo, su no inscripción en el Registro y como consecuencia la prohibición de realizar nuevos actos de transmisión de dominio, además de la depuración de la responsabilidad del funcionario que violó lo estipulado legalmente. Más que un presupuesto teórico se persigue un efecto práctico: que no intervengan en el tráfico jurídico títulos que previamente no han atravesado el filtro de la calificación, soportada en el cumplimiento del principio de la legalidad de todas las circunstancias que determinan la eficacia jurídica del título.

Principio del tracto sucesivo

Refleja una regla técnica de funcionamiento del Registro y significa que la persona que interesa la inscripción debe traer al Registro causa de un titular anterior, esto hace que obre en el Registro toda la cadena de títulos. Debe existir una relación entre la persona que poseía el último título inscripto y el que pretende inscribir, es decir un título debe de continuar al otro. Este principio aparece recogido en el artículo 24 de la Resolución 114/2007.

Principio de legitimación

El que niega lo que se publica en el Registro tiene que probarlo. Con este principio se manifiestan tres aspectos en el Registro:

• A todos los efectos legales se presume que los derechos inscriptos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento.

• Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a dicho asiento se refiere.

• El titular registral tiene la posesión material o física de lo inscripto.

El manto de la legitimación libera al titular registral de su obligación de probar el derecho, si acredita su inscripción en el Registro.

Principio de fe pública registral

Evita la inseguridad en el tráfico jurídico, protegiendo al tercero que ha confiado en esta publicidad.

La declaración de inexactitud o nulidad de los asientos del Registro a través de la calificación que realiza el registrador no perjudicará los derechos del tercero que de buena fe hayan adquirido conforme a derecho, entendiéndose estos como aquellos que adquieren en virtud de actos o contratos que resulten válidos con arreglo al contenido del Registro.

La fe pública implica que los terceros de buena fe no podrán ser perjudicados en sus derechos por las declaraciones de inexactitud o nulidad. Es precisamente el registrador la persona encargada de calificar los documentos que se inscriben en el Registro, de ahí que pueda declarar nulos o inexactos los asientos registrales.

La buena fe se presume en tanto no se demuestren que conocen que el documento sujeto a inscripción, no se encuentra inscripto.

Este principio se manifiesta en la Ley Hipotecaria de 1893 cuando expresa (…) los actos y contratos que se ejecuten u otorguen por personas que en el Registro aparezcan con derechos para ello, no se invalidarán en cuanto a terceros, una vez inscriptos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud del título anterior, ni inscripto o de causas que no resulten directamente del mismo Registro.

Publicidad registral

El Registro tiene un carácter público que se organiza sobre la base de principios que determinan la actualidad y legalidad de los asientos, teniendo como objetivo producir un efecto de confianza y seguridad que caracteriza el sistema jurídico. La ausencia de una publicidad jurídica es condición para el desorden, la ilegalidad y el delito.

La Ley Hipotecaria dedica el Título IX a la publicidad de los Registros; coincidiendo con esto la Resolución 114/2007 en su capítulo IV al decir en su artículo 68 que la responsabilidad de la Publicidad de los asientos que obran en los Libros del Registro de la Propiedad es responsabilidad del registrador, quien lo prueba fundamentado en el interés legítimo debidamente acreditado de quien lo solicite. La publicidad de los asientos se da a través de la expedición de una Certificación o nota simple que se expedirá en los supuestos comprendidos en el artículo 69. La nota simple informativa tiene valor solo a los efectos de los trámites vinculados a la legalización de los inmuebles a favor del Estado, la recuperación del tracto registral y el programa del ordenamiento de las manzanas; a diferencia de las Certificaciones, no acredita derechos frente a terceros.

El funcionamiento del Registro se basa en la aplicación de estos principios hipotecarios, que se aprecian en cada paso del proceso de inscripción como los criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registral[7]

Conclusiones

Primera: La normativa jurídica cubana esta un tanto desactualizada y obsoleta y en gran medida ya no responde a las necesidades y exigencias de la población.

Segunda: Los Principios inmobiliario registrales en ocasiones se encuentran solo de forma formal pues se hace difícil su aplicación en la solución de caso de la vida práctica.

Bibliografía

• 1. RUBIO CORREA,  Marcial. El sistema jurídico, introducción al Derecho. 8º edición. Colección de textos jurídicos de la PUCP. Fondo editorial 1999.

• 2.  MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II. Centro de Estudios Registrales. Madrid 1994. Pág. 388-390.

• 3. GARCIA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. 1ª edición. Madrid 1999. Pág. 538.

• 4. GARCÍA CONI, Raúl y FRONTINI, Ángel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Desalma. 2ª edición. Buenos Aires 1993, pág. 149.

• 5. GARCÍA CONI, Raúl y FRONTINI, Ángel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Desalma. 2ª edición. Buenos Aires 1993.

• 6. MOISSET DE ESPANÉS, Luis– VACCARELLI, Horacio. "Sistema Registral Inmobiliario Argentina – Paraguay"; Zavalía – Editor, BB.AA, 1994, p.42.

• 7.   DIEZ PICAZO, Luís  y GULLON, Antonio. Sistema de derecho Civil. Volumen III. 5ª edición Editorial Tecnos. Madrid 1995. Pág.315.

• 8.   MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II. Madrid 1991. Pág. 631

• 9.   GARCIA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. 1ª edición. Madrid 1999. Pág. 550

• 10.    GARCÍA CONI, Raúl y FRONTINI, Ángel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Desalma. 2ª edición. Buenos Aires 1993. Pág.258.

• 11.   LACRUZ BERDEJO, José Luís y SANCHO REBULLIDA Francisco. Elementos de Derecho Civil III  bis. Segunda edición, reimpresión 1991Editor Bosch. Pág. 135.

• 12. La ley 114 del 2007

Autor:

Marianela Paneque Mojena

[1] Roca Sastre, Ram?n Mar?a y Roca-Sastre Muncunill Luis Roca: Derecho Hipotecario Fundamentos de la Publicidad Registral., Tomo I. Bosch, Casa Editorial S. A. Barcelona, 1995,
p?g. 1.

[2] Manual del Registrador, versi?n 2 ?El procedimiento registral?. Direcci?n de los Registros de la Propiedad, Mercantil y del Patrimonio, Ministerio de Justicia, febrero del 2008, p?gs. 1 y 2.

[3] Diez – Picazo Luis: Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Volumen Tercero. Cuarta Edici?n. Editorial Civitas, Madrid, 1995, p?g. 304.

[4] Monreal Vidal, Luis Francisco: Pr?ctica registral, Centro de Estudios Registrales. Madrid, 2001, p?g. 25.

[5] III Congreso Registral celebrado en los Estados Unidos de Norteam?rica, el 2 de noviembre de 1977, cuyo tema central fue Los Principios Registrales.

[6] Roca Sastre, Ram?n Mar?a y Roca-Sastre Muncunill Luis Roca: Derecho Hipotecario Fundamentos de la Publicidad Registral., Tomo I. Bosch, Casa Editorial S. A. Barcelona, 1995, p?g. 1.

[7] Roca Sastre, Ram?n Mar?a y Roca-Sastre Muncunill Luis Roca: Derecho Hipotecario Fundamentos de la Publicidad Registral., Tomo I. Bosch, Casa Editorial S. A. Barcelona, 1995, p?g. 93.?