Repercusion de la zona catastrada en la labor notarial-registral 2009-2012 (Costa Rica) (página 3)

Otro caso específico de esta inconsistencia es cuando existen dos planos colindantes y congruentes entre sí, Plano A y Plano B delimitados de la siguiente forma: ambos predios quedarán dibujados con planos y se les indicará la inconsistencia 11.

Además, con base en la definición de esta inconsistencia debe entenderse que esta inconsistencia no genera en ningún caso la incompatibilidad de un predio, ni la indicación de ninguna advertencia o Aviso Catastral en el asiento registral. Así entendido, ante la manifestación de los interesados de que conocen la diferencia entre la realidad física y la catastral, y además consideran que esto no es problema para ellos, por ejemplo en el caso de predios colindantes que son propiedad de la misma persona, entonces, no se indicará la inconsistencia 11. En caso contrario, que los interesados manifiesten inconformidad con las diferencias entre los datos catastrales registrales y materialidad de los linderos, se deberá indicar la inconsistencia e iniciar el análisis para la aplicación de la Resolución alterna de conflictos (RAC)

2.1 Aplicación de Modificaciones registrales

Existen algunos casos de predios con inconsistencias que se originan por datos registrales erróneos o por errores en los planos catastrados. Es necesario que el expediente de gestión administrativa, identifique este tipo de casos indicando una probable modificación del asiento registral. Con esta información se facilitará el proceso de saneamiento, así como la atención de los interesados en el proceso de exposición pública.

Las modificaciones se originan fundamentalmente en las inconsistencias 3 y 5, sin embargo es posible su aplicación en presencia de cualquier otra inconsistencia.

Cuando se indique a un predio una modificación de la 1 a la 7, siempre se deberá indicar la inconsistencia 5.

Cuando se indique la modificación 9 siempre se deberá indicar la inconsistencia 3.

Modificación 1: Nombre de Propietario

Si se logra determinar que el nombre del propietario consignado en el asiento registral presenta un error, se debe indicar la inconsistencia 05 y modificación 1.

En el asiento registral de la finca se indica erróneamente el nombre del propietario. Nombre correcto: Pedro Perez Cármona

En Registro: Pedro Perez Camona

Modificación 2: Número de Cédula.

Número de cédula con digitación errónea. Cédula Correcta: 5-0012-0101

Cédula en Registro: 5-0012- 0110

De determinarse que el número de cedula de alguno de los propietarios indicado en el asiento registral de la finca es erróneo o presenta algún error, entonces al predio se le indicará la inconsistencia 05 con modificación 2.

Estas dos modificaciones únicamente se pueden indicar siempre y cuando se haya detectado el error durante la verificación de la información registral en el campo. Para la indicación de estas dos modificaciones no se debe tomar en cuenta el nombre y número de cédula del propietario consignado en el plano catastrado

Si un predio presenta únicamente la inconsistencia 05 con la modificación 1 o 2 y una relación de la 1 a la 4, quedará compatibilizado.

Modificación 3: Plano indicado

El número de plano que se indica en el asiento registral se encuentra mal digitado o se determinó que no es el que corresponde con la finca.

Plano correcto: 5-003565-1972

Plano en Registro: 5-003567-1972.

Esta modificación se aplica para los siguientes casos:

• a) Cuando las fincas tienen mal digitado en su asiento registral el número del plano relacionado.

• b) El plano indicado en el asiento registral de la finca no existe en la base de datos de la División Catastral del Registro Inmobiliario.

• c) Cuando se determine que el plano catastrado que indica la finca no le corresponde.

• d)  Se debe tener claro que la inconsistencia 05 con modificación 3 NO se debe aplicar en aquellos casos donde exista un plano actual de la finca que aún no ha generado ningún movimiento registral.

Modificación 4: Incluir Plano

En los casos de predios en que la finca NO indica un plano catastrado en su asiento registral, pero en el proceso de conformación de expedientes se le logra relacionar uno que la describa, se aplicará la modificación 4 siempre que se cumpla con alguno de los siguientes casos:

• a) Si la finca y el plano concuerdan en área y no presentan contradicciones en los colindantes en cuanto a vías, acceso y ríos, es decir, no cumple con la relación 1 únicamente porque el plano catastrado NO se indica en el asiento registral.

• b) Si la finca presenta menor área que la indicada en el plano, los colindantes concuerdan y los planos de las segregaciones son congruentes con el plano encontrado para la finca madre, es decir que el predio no cumple con la relación 2 únicamente porque el plano catastrado de la finca madre NO se indica en el asiento registral

En ambos casos, el predio tendrá la relación 5, inconsistencia 05 con modificación 4 y el plano será indicado en la base de datos asociada al mapa catastral con el fin de que se consigne el plano en el asiento registral.

Además, de presentarse sobre posiciones en estos casos, se debe indicar también la inconsistencia 06.

Ahora bien, la modificación 4 NO se aplica cuando se dan los siguientes casos:

Cuando el plano catastrado no se indica en el asiento registral, el área registral y el área catastral varían pero la diferencia no supera el 10% del área inscrita y los colindantes entre ambas informaciones tanto la catastral como la registral, no presenta contradicciones en cuanto a vías, acceso y ríos, en estos casos el predio quedará con la relación 3.

Y en los casos que el plano catastrado no se indica en el asiento registral, el área registral y el área catastral varían pero la diferencia supera el 10% del área inscrita y los colindantes del plano y los de la finca no presenta contradicciones en cuanto a vías, acceso y ríos; en estos casos al predio únicamente se le indicará quedará la relación 5.

Tampoco se aplicará la modificación 4 a aquellos predios que presentan una relación plano-finca #4

Modificación 5: Área mal digitada en el asiento registral.

Corresponde a los casos en que se determina un aparente error de digitación de dato en el Registro. Área de plano 206.00 m2

Área de Registro 260.00 m2

Cuando se aplique esta modificación la relación plano finca debe ser 5

Es aplicable para:

• a) Los casos donde se presume un error al indicar el área en el asiento registral.

• b) O bien, en el caso descrito anteriormente en la inconsistencia 06. Existe una finca que indica en su asiento registral las segregaciones que ha tenido, sin embargo, no se realizó la resta o disminución del área correspondiente a una o varias de ellas, entonces la finca madre quedará con relación 5, inconsistencia 05 y modificación 5 por no habérsele restado el área de su(s) segregación(es) indicada(s). Y si la(s) finca(s) segregada(s), cuya área no se restó a la de la finca madre aún cuando estaba indicada en su asiento registral, no tiene(n) ninguna inconsistencia y se encuentra(n) en relación 1 o 2 con su plano catastrado, quedará(n) compatibilizada(s). En estos casos no se les asignará la inconsistencia 06 a la finca madre ni a sus segregaciones indicadas y no reducidas.

Modificación 6: Modificación de colindantes.

Se indicará en los predios en que el plano se señala correctamente los linderos y en el registro se permutan, básicamente se refiere a accesos y accidentes geográficos.

Plano indica: Norte: Río Toro Sur: Calle pública y el Registro indica: Norte: Calle pública Sur: Río Toro

Esta modificación se da en los casos en que los colindantes indicados en el asiento registral están alterados con respecto a los indicados en el plano catastrado. Y en aquellos casos donde existan diferencias entre la longitud del lindero indicada en el plano catastrado y la dada en el asiento registral, NO se aplica la modificación 6

Ejemplo: En el plano catastrado indica la colindancia al norte con calle pública y con un frente a ella de 8.20m, pero en el asiento registral indica la colindancia al sur: calle pública con de frente 8.00m. Esto no es motivo de indicación de la modificación 6.

Modificación 7. Segregación incorrecta

Se indica cuando se determina que la finca se ha originado en una segregación de una finca que no le corresponde.

Se aplica a aquellos predios que por error se segregaron de una finca incorrecta, es decir, los antecedentes de la finca segregada no corresponde con loa realidad.

Si la finca que se segrega por error notarial de otra, puede provocar que la finca segregada presente una inconsistencia 06 (sobre posición física de fincas) con la que debió ser su finca madre registral. De ser así, se procede de igual manera que cualquier otro predio con inconsistencia 06.

Aclaramos que los predios que presenten la inconsistencia 05 con alguna de la modificaciones de la 3 a la 6 NO puede llevar otra relación que no sea la Relación 5, por lo tanto no podrá quedar estar compatibilizado en el Mapa.

Modificación 8. Debido a la incorporación de la Inconsistencia 11 denominada "Incompatibilidad con la realidad física", la "Modificación 8" ha quedado sin efecto, por lo tanto no se utiliza más.
Modificación 9. El plano no representa la forma del predio

Al contrastar el plano con el resto de insumos utilizados tales como, levantamiento de campo, ortofotos, cartografía, el plano difiere considerablemente, variando el área en más de un 10% o cambiando su forma totalmente.

La modificación 9 se indica siempre en conjunto con la inconsistencia 03, específicamente en los casos c y d descritos anteriormente en la aplicación de la inconsistencia 03:

c) El plano relacionado presenta errores de confección, por ejemplo un mal cierre del derrotero o que al dibujar el derrotero no se obtiene la misma figura que la representada en el cuerpo del plano.

d) El plano que se logra relacionar a la finca no representa la realidad física

Sin embargo, se aclara que en los casos específicos en que el predio mantiene la forma descrita por el plano catastrado; se aplicará la modificación 9 cuando se presenten simultáneamente las siguientes condiciones i) la comparación de linderos del plano catastrado y la realidad física excede las tolerancias lineales y ii) la diferencia de área ente el polígono resultante en el mapa catastral y el área inscrita es mayor al 10%.

Podríamos tener manera de resumen, los siguientes cuadros que muestran la forma de correlacionar las inconsistencias con las modificaciones y las relaciones.

En cuanto a indicación de Compatibilizado, se realizara un predio que indica como COMPATIBLE SIEMPRE cuando la relación sea 1, 2, 3, ó 4 o NO tenga inconsistencias ó únicamente la inconsistencia 11 y/o la inconsistencia 05 con modificación 1 y/o 2.

El Aviso Catastral

Esta es una medida administrativa aplicada por el Registro Inmobiliario, la cual se anota en el asiento Registral en la base de Bienes Inmuebles y que es publicitada en el programa llamado Crosinc y es aplicada por alguna inconsciencia encontrada en el proceso de la confección del Mapa Catastral.

Cuando se detecta del análisis del proceso en la confección del Mapa Catastral, que existe en uno de los predios una inconsistencia, se abre un gestión administrativa la cual genera en un expediente administrativo de oficio y algunas de esas inconsistencias pueden y son resueltas de oficio, pero cuando la misma no puede ser solucionada por diligencias oficiosas por parte de la Dirección del Registro Inmobiliario, se hace necesario realizar una resolución administrativa la cual está sustentada en el Reglamento del Registro Inmobiliario, Publicado en La Gaceta No. 198 del 13 de Octubre del 2009, decreto Ejecutivo Nº 35509-J .

Dicho Reglamento establece el procedimiento para realizar una gestión administrativa, proceso que puede ser empezado de oficio o a solicitud de una parte interesada, el cual puede concluir en el caso de existir una inconsistencia que determine que debe implementarse el Aviso Catastral; se ordena así en la propia resolución administrativa, la cual será presentada ante el diario del Registro y que llegará al registrador del Registro Inmobiliario mediante el reparto diario de documentos, el cual debe por así ordenarse en la misma, realizar la anotación en el asiento registral, la cual estará relacionada al expediente administrativo en el propio asiento por medio del numero que contiene no solamente las siglas, sino el del consecutivo y año, la cual fue mediante la resolución 001-2009 que se dispuso como debe empezar dicho numero y se indica que es con las siglas BI-US o BI-UE, las cuales dependerán de la unidad gestora, o sea quién inicio el expediente o quién promovió dicha gestión administrativa y ese numero entonces hace alusión a los diminutivos de Bienes Inmuebles, Unidad de Saneamiento, Unidad Ejecutora, por cuanto cada unidad administrativa tiene una administración independiente y además cada una lleva sus consecutivos de numeración de los oficios completamente independientes y así se relacionan con los Expedientes que al final quedan en custodia del Registro Inmobiliario, para que quién requiera pueda solicitarlo e investigar sus resoluciones y la realice el análisis de cómo debe resolver para que pueda ser levantado el Aviso Catastral.

Dentro del proceso de la gestión del expediente, el Aviso Catastral queda en el asiento registral de la finca que tiene relación con la inconsistencia encontrada en la confección del Mapa Catastral y que requiere ser publicitada mediante el Aviso, anotación que se publicita en caso de ser necesario tanto en los asiento registral como en el catastral.

"CAPÍTULO III: Del Procedimiento de Gestión de Administrativa

Artículo 21.—De la Gestión Administrativa. Por medio de la Gestión Administrativa se hace del conocimiento de terceros interesados o afectados de la existencia de una inexactitud de origen registral o del levantamiento catastral; a los efectos de poder realizar la corrección con la anuencia de los terceros afectados, o proceder a la inmovilización en caso de ser improcedente la corrección de que se trate.

El conocimiento de las inexactitudes de origen registral por este procedimiento, puede iniciarse de oficio o a solicitud de parte interesada o afectada, conforme la información contenida en los asientos registrales y catastrales."

El Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario decreto Nº 35509-J, indica que esta medida adoptada es con el fin de publicitar inexactitudes de origen del levantamiento catastral, proceso que reitero es mediante el cual se confecciona el Mapa Catastral y que pueden regularmente se inician de oficio, cuando durante el proceso del Mapa se encuentra una inconsistencia.

El proceso de gestión administrativa es iniciada en este caso por la Unidad Ejecutora es la que se encarga en la actualidad encargada de la confección del Mapa Catastral, y el oficio inicial es enviado a la Dirección del Registro Inmobiliario, quién instruye a alguno de los asesores legales del Departamento de Asesoría Jurídica , persona quien tendrá a cargo todo el proceso administrativo interno. Si las partes acuerdan o realizan un arreglo, este valorar si levanta el aviso catastral.

Podemos ver lo que indica el mismo reglamento del Registro Inmobiliario decreto Nº 35509-J, el cual hace un análisis de las inexactitudes o inconsistencias. Considérese lo que al respecto indica este Reglamento.

"CAPÍTULO I: De la Inexactitud de la Publicidad Registral

Artículo 14.—Inexactitud de la publicidad registral. La falta de concordancia entre la realidad física o la jurídica y la información gráfica contenida en el Registro Inmobiliario, será considerada como una inexactitud en la publicidad registral.

Según su origen las inexactitudes pueden ser:

a) Registrales.

b) Extra registrales.

Artículo 16.—Inexactitudes de origen extrarregistral. Las inexactitudes extra registrales son las que tienen su origen fuera del ámbito registral, y se producen por:

a) Información inexacta en cuanto a la realidad física, descripción gráfica o jurídica del inmueble, siempre y cuando dicha inexactitud no pueda ser detectada ni valorada en el proceso de calificación de los documentos por parte del Registrador.

• c) Información proveniente de documentos fehacientes conforme a la ley cuyo antecedente no es auténtico o por contener información presumiblemente falsa o adulterada, sin que la inexactitud o falsedad documental pueda ser detectada ni valorada en el proceso de calificación de los documentos por parte del Registrador."

Lo que nos reafirma el reglamento del Registro Inmobiliario es que las inexactitudes son por la falta de concordancia tanto entre la realidad física con la realidad jurídica y que la mismas no puede ser detectada en el normal funcionamiento de la labor registral o sea en la labor normal o cotidiana de los funcionarios Registradores, quienes analizan los documentos que ingresan; pero que están referidos en la mayoría de las ocasiones solo a una unidad física sea de un acto registral pero tendrá solo referencia de la parte inmobiliaria por ejemplo una segregación, venta e hipoteca y por parte de los registradores catastrales otro lado de la subdirección Catastral solo analizan los planos pero individualmente, ejemplo el plano catastrado. Lo que se quiere hacer ver es que cuando se confecciona el Mapa Catastral tenemos un contexto mucho más amplio, ya que tenemos muchos más insumos a disposición y al existir Mapa, sabemos que ya existió un análisis previo en su confección, pero del análisis individual en un documento sujeto a inscripción, no se cuenta con todo el panorama registral-catastral, completo ni los insumos para detectar algunas inconsistencias , por lo que no se puede hacer el análisis de la relación con los demás predios colindantes.

Pero debemos aclarar que el Aviso Catastral no lo encontramos expresamente en el Reglamento del Registro Inmobiliario sino fue creado o reformado mediante la Directriz de la Dirección del Registro Inmobiliario, suscrita por el Lic. Oscar Rodríguez Sánchez, números 001-2009 de fecha de 19 de Enero 2009 y 006-2009 de fecha 01 Junio de 2009 y la RIM-005-2010 de 18 agosto del 2010.

Estas indican lo siguiente, la 001-2009:

"se generó la aplicación el código de inscripción GP3, que se refiere a Prevención, el cual se anotará a la finca y se reflejará en la sección de gravámenes de los inmuebles. Dicha inscripción es únicamente para brindar publicidad noticia a los terceros, no impide la inscripción de ningún acto o contrato que se haya presentado antes o después de la información que se desplegará en la consulta de dicho código, donde se indicará expresamente en qué consiste esa prevención.

El indicado código se origina y se aplicará únicamente en las resoluciones finales de los expedientes administrativos que tramita la Oficina de Saneamiento, ubicada en el tercer piso de este Registro, generados por el Programa de Regularización del Catastro y el Registro de Bienes Inmuebles, expedientes identificados en su numeración como BI-US o BI-UE (Bienes Inmuebles, Unidad de Saneamiento, Unidad Ejecutora). En el POR TANTO, de esas resoluciones se indicará expresamente en qué consiste el motivo de la Prevención consignada en la finca o la modificación que debe realizarse. Esa resolución se notificará al interesado dejando esa constancia en el expediente. Luego, dicha resolución se presentará al Diario de este Registro, a efecto de que sea repartida por rol a los distintos registradores de propiedad, quienes serán los encargados de inscribir la Prevención o la modificación en el respectivo inmueble.

Segundo. Una vez realizada la inscripción de Prevención o Modificación sobre el inmueble conforme se indica en el POR TANTO, se deberá remitir dicha resolución con el sello de inscrito a esta Dirección, donde se recibirá formalmente, a efecto de dejarla agregada al expediente BI-US o BI- UE que corresponde.

Esta Directriz es para incorporar en el asiento Registral lo que se llamo en primera instancia una Prevención, que luego fue adicionada por la Directriz DRP-006-2009 como un Aviso Catastral, la cual indica :

"En forma atenta, para efectos de su competencia aclaro y adiciono la DIRECTRIZ 01-2009, en cuanto al cambio de denominación del código aplicado que se publicitará en lo sucesivo como aviso catastral . Al respecto, les informo lo siguiente:

Primero. La aplicación del código GP3, se denominará en lo sucesivo aviso catastral y se va a seguir utilizando para publicitar las inconsistencias detectadas en los trámites de los expedientes administrativos de la Unidad de Saneamiento, generados por el Programa de Regularización del Catastro y el Registro, expedientes identificados como BI-US o BI-UE, (Registro Inmobiliario, Unidad de Saneamiento, Unidad Ejecutora). En el POR TANTO, de esas resoluciones se ordenará la aplicación del código AVISO CATASTRAL consignado en la respectiva finca o la modificación que debe realizarse. Dicha resolución se presentará al Diario con el objeto de que sea repartida por rol a los distintos registradores de propiedad, quienes serán los encargados de inscribir el aviso catastral , o la modificación en el inmueble correspondiente.

Segundo. Una vez efectuada la inscripción del aviso catastral o modificación sobre el inmueble, conforme se indica en el POR TANTO, se deberá remitir dicha resolución con el sello de inscrito a esta Dirección, donde se recibirá formalmente, a efecto de dejarla agrega al expediente BI-US o BI-UE, según corresponda.

Tercero. El cambio de denominación de ese código en el trámite de dichos expedientes, obedece a que próximamente saldrá publicado un Reglamento que contempla la aplicación del código prevención, restringido a ciertos casos específicos que se conocerán oportunamente, los cuales no tienen relación con las gestiones que se publicitan en esos expedientes."

Entonces es mediante las anteriores resoluciones que se crea lo que denominamos "El Aviso Catastral " el cual se publicita por medio de una inscripción por parte de los registradores del Registro Inmobiliario, misma que se refleja en la sección de gravámenes de la propiedad. Luego que se determinará así en el expediente administrativo mismo que ordena que sea aplicado en el asiento registral , y este aviso como bien lo indica la Directriz, no obstaculiza la inscripción de otros documentos. Sólo es un aviso noticia, pero que la directriz RIM-005-2010, adiciona en el inciso quinto como se da a conocer seguidamente:

"Quinto. Dentro de esta línea de análisis y siendo consecuentes con lo que se ha venido resolviendo, todos los casos instruidos por la Asesoría Jurídica del Registro Inmobiliario a partir de este momento y que provengan del Programa de Regularización del Catastro y Registro, se utilizará el procedimiento establecido en la Directriz 001-2009 de fecha 19 de enero del 2009 y la Directriz DRP-006-2009 de fecha 01 de junio del 2009, siempre y cuando no estemos frente a una doble ínmatriculación de fincas y que la sobreposición no se de sobre bienes demaniales con excepción de calles publicas, o exista oposición de los interesados, en cuyos casos, el procedimiento a aplicar será el que dispone el artículo 21 y siguientes del Capítulo Tercero del Título Segundo del Decreto Ejecutivo número 35509, que es el Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario."

Es entonces como este inciso quinto nos indica cuando no debe indicar el "aviso catastral" y es cuando del caso en análisis se logra determina que estamos frente a una doble inmatriculación de fincas o bien a una sobreposición de fincas, que de ellas puede provocar una advertencia administrativa o una inmovilización de la finca.

La nota de advertencia administrativa e inmovilización

La advertencia administrativa es también una medida administrativa aplicada por el Registro Inmobiliario que se anota en los asientos registrales y que está establecida en el Reglamento del Registro Inmobiliario decreto Ejecutivo Nº 35509-J en el artículo No. 25 y del propio articulo podemos colegir que dicha advertencia administrativa, es la nota que se incluye en el proceso de inscripción en cada uno de los asientos necesarios sea catastral o registral, mientras se realiza la investigación correspondiente de alguna de las inexactitud existente, es una medida cautelar, ya que no existe dictamen o no ha sido resuelta la investigación respectiva, pero que del análisis previo se logra determinar que podría existir una anomalía Registral o inconsistencia y que antes de que se vea afectado el dueño o un tercero de buena fe, se publicita dicha advertencia y será solo una publicidad noticia.

Cuando del análisis se presume que existe una inconsistencia que al ser valorada por medio de los estudios periciales en la confección del Mapa Catastral y se estima que dicha inconsistencia debe publicitarse en los asientos se recomienda que se publicite la advertencia como medida preventiva.

Para este análisis solamente se hablará de los casos que del examen de la confección del Mapa Catastral existe una inconsistencia, no así los casos que se conocen en el ámbito registral cuando existen o son realizados por medio de anomalías extraregistrales que se logra extraer de la valoración que pueden ser asientos que se registraron por algún documento ilegal o porque no son auténticos o bien que contienen información presumiblemente falsa o adulterada y por los mecanismos actuales no puede ser detectada en los procesos de inscripción por parte del registrador, estos casos nos habla el Reglamento en el Capítulo I de la inexactitud de la Publicidad Registral, y tampoco se hablaremos de las advertencias o inmovilizaciones que son por mandamiento de la autoridad judicial sino nos enfocaremos de los asientos que durante el proceso de levantamiento catastral se concluye que estamos ante una doble inmatriculación de fincas o bien una sobreposición de fincas

El reglamento decreto Nº 35509-J, no resalta lo siguiente:

"Artículo 25.—De la nota de advertencia administrativa. Mientras se realizan las investigaciones que correspondan, la Subdirección del Registro o el asesor en quien ésta delegue, podrá ordenar, cuando así lo considere, se consigne una nota de advertencia administrativa en la inscripción respectiva, para efectos de publicidad noticia, sin que impida la inscripción de documentos posteriores.

Verificado el estudio sin que exista una inexactitud registral, en la resolución que rechace la gestión, se ordenará la inmediata cancelación de la nota de advertencia de la inexactitud registral. "

Podemos determinar con exactitud otras dos de ellas, la primera es la inmovilización que vemos incluida en el articulo veintiuno (art. 21) y que previo a publicitarla el mismo reglamento en el artículo veintiocho (28) nos indica que debe darse audiencia a los interesados o afectados y si existiere una oposición de algunos de ellos; será la Subdirección respectiva o Asesor quien esta delegue, que por resolución justificada ordenara la inmovilización de la inscripción hasta tanto no se aclare en la vía judicial o que las partes afectadas autoricen mediante documento idóneo, sea escritura pública presentada a Registro Inmobiliario quién por medio del proceso de calificación e inscripción, con la autorización de la Asesoría Jurídica que sea levantada la inmovilización respectiva por parte del registrador a quién le corresponde el documento. Veamos lo indicado en el decreto Nº 35509-J.

"Artículo 28.—La inmovilización. Si dadas las audiencias a los interesados o afectados de la inexactitud de origen registral, existiera oposición de alguno de ellos en la corrección de la misma; la Subdirección respectiva o el asesor en quien ésta delegue, mediante resolución fundada, ordenará la inmovilización de la inscripción de que se trate, hasta tanto no se aclare el asunto en vía judicial o las partes interesadas o afectadas de la inexactitud, no lo autoricen, por medio de documento idóneo debidamente presentado al Registro Inmobiliario, para su calificación e inscripción.

De igual forma, se procederá, cuando la rectificación del error cause algún perjuicio a terceros que adquirieron de buena fe, basados en la publicidad registral y catastral."

Que para este caso lo que se a resuelto en los asientos registrales es la inmovilización o advertencia administrativa.

  Ahora bien cuando ya existe la inmovilización o la advertencia en los asientos y se pretende inscribir un nuevo testimonio que involucra la finca, el registrador de Bienes Inmuebles debe acatar los dictado mediante la circular No. DRP-009-2006 de Fecha 21 de setiembre de 2006 la cual indica como se debe proceder :

"Para su ejecución y cumplimiento, en aras de mejorar la calificación registral en beneficio de la colectividad, así como optimizar los indicadores de gestión aplicados a ese trámite administrativo, en la forma más atenta les comunico las siguientes directrices para su acatamiento:

"Cuando el inmueble objeto del acto o contrato tenga inscrita una advertencia o inmovilización, originada en un expediente administrativo, debe el Registrador en todos los casos estudiar el referido expediente, a efecto de determinar si con la inscripción del documento en estudio, se corrige el error que motivó la apertura y el trámite del expediente.

No es procedente consignar el defecto de finca inmovilizada o con nota de advertencia, si de previo no se realiza el estudio a que se ha hecho referencia."

Lo que nos indica esta circular es que el registrador debe previo a poner cualquier el defecto en la minuta de calificación o bien antes de inscribir el documento, debe hacer de antemano un análisis o estudio del expediente y lo que se acostumbra es que posterior a su análisis, traslade el documento en pase a la Asesoría Legal del Registro Inmobiliaria, para que en caso de que el documento analizado venga a resolver la advertencia o inmovilización del caso que amerito la apertura del expediente, el Asesor Legal de su aval o autorización para la inscripción y además sea levantada la inmovilización en el asiento catastral correspondiente.

Acordémonos que puede resolverse sea por acuerdo de negociación de las partes o por resolución judicial, y será por medio de la intervención de notario, que las partes sea cuando hay negociación o la parte interesada cuando hay una resolución judicial, que se presentará en el documento de escritura, transcribirá el acuerdo y lo indicara en ese mismo acto, el cual debe presentarse el testimonio ante el Registro Inmobiliario, indicado que con esto se soluciona el expediente involucrado, para que el registrador que le corresponde por medio del reparto diario sea el que analice el caso y inscriba y a la vez levante la advertencia o inmovilización , en caso de corresponder

Datos de las fincas en Zona Catastrada.

Para hacer un análisis y comparación de cómo esta en estos momentos la Zona Catastrada, se van analizar los datos extraídos de la base de datos, tanto del Crosinc, como del SIP; los cuales fueron suministrados por la Dirección de Informática del Registro Nacional, con datos obtenidos en el mes de Agosto de 2012 y de los mismos podemos obtener la cantidad de planos como de fincas por provincia y sobre todo las propiedades y de planos de la primera Zona Catastrada del país, y la mostramos de la siguiente forma:

Lo que nos muestra tanto anterior el cuadro No. 6 como el grafico No. 6, es que Heredia; donde está ubicado el Cantón de Santa Bárbara único distrito donde existe Zona Catastrada.

Heredia tiene un diez por ciento del total de fincas de todo el país. Por su puesto sin tomar en cuenta la isla del coco de Puntarenas, que tiene solo una finca declarada Zona Catastrada.

Además que san José es la provincia con más fincas inscritas en el país. Esto no toma en cuenta el área de cada provincia, si no solo la cantidad de finca inscritas en el registro.

Del grafico No. 7, podemos observar que del total de propiedades declaradas zona catastrada que son once mil quinientos dieciséis, comparadas con el total del pais , el porcentaje de fincas que está declarado como Zona Catastral es solamente un uno por ciento..

Pero lo que más nos interesa es la provincia de Heredia ya que allí se encuentra el Cantón de Santa Bárbara y sobre todo los distritos declarados Zona Catastrada, ya que el distrito quinto no está declarado como zona catastrada.

El cuadro No. 7 siguiente, ya nos ubica en Santa Bárbara y nos muestra el total de fincas que están en la Zona Catastrada que son un total de once mil quinientos dieciséis. Pero para entender el siguiente cuadro debemos tener claro que el porcentaje 1, es el comparado con el total de fincas pero del mismo distrito y el 2 cuadro de porcentaje, es el total pero comparado con el total de fincas de Zona Catastrada de los distritos 1, 2, 3, 4 y 6 de Santa Bárbara.

El gráfico No. 8 nos revela que las fincas de cada distrito no son en porcentajes iguales, cada distrito tiene entre ellos diferentes cantidad de fincas del total de las fincas y oscila entre un quince por ciento a un veintiséis por ciento el distrito que posee más fincas.

Pero analizando el cuadro No. 7 con el gráfico No. 8, lo que nos muestra es que los avisos catastrales en las fincas están en un porcentaje que oscila entre un siete punto veintiuno por ciento a un diez punto veinte por ciento (20%) en cada distrito, pero el promedio de todos distrito declarados Zona Catastrada es de un nueve punto veinte porciento (9.20%) . Si proyectamos estos datos a todo Costa Rica asumiendo que se comportarían igual, quiere decir que cuando toda Costa Rica sea Zona Catastrada, podríamos llegar a tener la cantidad de fincas que posee todo Limón o cualquiera de las provincias como Puntarenas , Guanacaste o Heredia que tendrían avisos catastrales en los asientos registrales.

También de los datos podemos indicar que se registran más planos que fincas, (Ver cuadro 7 y grafico 10), hay una diferencia en todo el país de setecientos noventa y nueve mil quinientos sesenta y un planos (799561) los cuales que no están relacionados con fincas algún. Ahora bien, lo anterior, en el supuesto que todas las fincas contarán con un plano. Pero, la realidad nos demuestra que en la actualidad hay fincas que no han tenido nunca un plano relacionado, aunque ya son muy pocas, las que se encuentran en esta situación de desventaja.

Encuestas realizadas

En la Dirección del Registro Inmobiliario existen menos de doscientos registradores en la Subdirección de Inmobiliaria y cincuenta registradores de la Subdirección Catastral, por tanto la muestra fue realizada con sesenta registradores y registradoras del la Subdirección del Inmobiliario y a viente registradores de la Subdirección Catastral con el fin de determinar los conocimientos y la participación en los procesos de la confección de la Zona Catastrada. Se dividió en ambas subdirecciones, ya que los funcionarios de Catastro están más familiarizados con la Zona Catastral porque durante años algunos han realizado mapas catastrales y realizan algunos de los insumos necesarios en algunos de los procesos.

fue realizada en el mes de Setiembre del 2012, y conocer los conocimiento y la repercusión en los procesos en la labor Registral y Notarial.

Además se tomo una muestra de quince Notarios que llegaron a la Asesoría Legal a ver expedientes con casos de inconsistencias en la Zona Catastrada de Santa Bárbara.

6.1 Sistematización de resultados obtenidos en las encuestas:

A Registradores de Registro Inmobiliario:

La población encuestada en la Subdirección Inmobiliaria, presenta las siguientes características:

Género, el 50 % de las personas entrevistadas son hombres y el 50% son mujeres.

Grupo etáreo: Todos las personas entrevistadas su edad supera los veinticinco años de edad , el 10 % son funcionarios con edad entre los 25 y 30 años, el 40% son entre los 31 a 40 años de edad, el 30 % se ubica entre los 41 y 50 años, y el 17 % tienen de 51 a 60 años y solo un 3 % cuentan con más de 61 años.

Del grupo entrevistado el 57% tienen entre 1 a 10 años de laborar para el Registro Nacional como registrador, el 10 % oscila entre los 11 a los 20 años de laborar, el 23% oscila entre los 21 a los 30 años de laborar, y el restante 10% tiene más de 31 años de laborar para el Registro Inmobiliario.

Los resultados obtenidos a las preguntas son los siguientes:

En la pregunta de si conocen la diferencia entre lo que es la Zona Catastral y Zona Catastrada, el 74 % de indica que no conoce la diferencia y un 26 % si la conoce esa diferencia.

En cuanto a la pregunta de que si conocen cuales son los distritos declarados como Zona Catastral el porcentaje es igual al anterior, el 74 % de indica que si los conoce y un 26 % no los conoce.

A la pregunta, si tiene claro cuales distritos fueron declarados Zona Catastrada, el 70 % de indica que no tiene claro cuáles son y un 30 % si los tiene claro.

Con respecto a la pregunta si a recibido capacitación sobre los pasos a seguir en la labor registral de las fincas que se encuentran en la Zona Catastrada, el 90% indica que no a recibido capacitación y el 10% indica que si ha recibido capacitación.

El 64% indica que si conoce que es una inconsistencia registral y el 46% indica que no conoce que es una inconsistencia Catastral. A la pregunta que si conoce todas o algunas de las inconsistencias el 73 % indica que no las conoce y el 27 % indica que s i las conoce.

El 83% indica que no sabe para que es o para que sirve la Zona Catastral y el 17% indica que si sabe lo que es la Zona Catastrada.

A la pregunta de que si conoce que es la compatibilización Catastral y Registral el 53 % indica que si sabe que es y el 47% indica que no sabe que es.

El 93% no conoce como se confecciona el Mapa Catastra ly solo el 7 % conoce como se confecciona.

A la pregunta, si sufrieron cambios en la labor al fusionarse el Catastro con el Registro, el 57% indican que si sufrieron algunos cambios, pero el 43% indica que no existen cambios.

A las preguntas de las repuestas cortas de cuáles son los cambios en la labor registral, indican la mayoría de los registradores el siguiente extracto, que antes no debían revisar los planos y ni su imagen, que además ahora deben revisar las anotaciones de los asientos catastrales, hoy en día deben ligar o relacionar los planos para extender el plazo de caducidad cuando ingresa un testimonio. Además deben de confrontar los linderos de los testimonios, con los linderos que existen en los planos, indican que ahora es más complejo porque deben hacer una mejor revisión y que deben revisar algunos aspectos catastrales que antes no hacían. Que además deben analizar los planos cuando el asiento registral esta en la Zona Catastrada y trasladarlos a verificación a los registradores catastrales de Zona Catastrada. Además deben hacer el análisis de la caducidad en base al artículo 71 del Reglamento a la ley del Catastro Nacional, ya que ese artículo se implemento a partir del Octubre del año dos mil ocho y también ha sido adicionado por algunas circulares emitidas por la Dirección del Registro Inmobiliario.

A la pregunta de que si conocen algunas de las inconsistencias, citan las siguientes que son las que más conocen: Sobre el asunto de la situación y la medida, la doble inmatriculación, la sobreposición de fincas , que no concuerda medida y situación, que el área del predio excede en más de un 10 % de lo que indica el asiento registral. Las sobreposiciones parciales y sobre las incas que invaden la propiedades públicas o zonas públicas.

A la pregunta que si creen que los notarios saben cómo resolver cuando existe un aviso Catastral o advertencia administrativa en la finca, indican lo siguiente: La mayoría de los notarios no sabe cómo resolver el problema, lo que hacen es que piden cita con alguno de los Asesores del Registro Inmobiliario, para asesorarse, que muchas veces presentan un testimonio para levantar un aviso catastral y el mismo no tiene nada que ver con la inconsistencia que refleja el Expediente Administrativo. Algunos han indicado que el 90% de los notarios no saben, ya que se creía que los aspectos catastrales son exclusivos de los ingenieros topógrafos y por tanto no conocen del tema y que los defectos que ponen los registradores en la minutas no saben cómo se deben resolver, por eso deben de consultar todo para poder solucionarlo.

A la pregunta cuál es la repercusión en la labor notarial indican, que al no conocer el tema no saben cómo resolverlo. Además que al tener la fe pública los notarios y desconocer la Materia Catastral pueden cometer errores en sus daciones de fe, realizando una inscripción equivocada. Que ellos deben de informarse o mejora su conocimiento para realizar mejor el trabajo, ya que tiene mucho desconocimiento del tema. Que deben conocer más de la realidad física tanto la grafía ( plano) como lo que existe en el campo de cada uno de los inmuebles con la realidad jurídica para realizar la labor acorde a las nuevas exigencias.

A Registradores Catastrales:

La población encuestada presenta las siguientes características:

Género: el 60 % de las personas entrevistadas son hombres y el 40% mujeres.

Grupo etáreo: El 10% de las personas entrevistadas son menores de 35 años, el 60% se ubica entre los 36 y 50 años, y el 30 % tienen 51 años o más de edad .

Los años de labora para el Registro Nacional de los entrevistados es así: el 15% está entre 1 a 10 años de servicio, un 20% está entre 11 a 20 años de servicio, un 30% está entre los 21 a 30 años de servicio y el 35% tiene más de 31 años de servicio.

A la pregunta que si conocen la diferencia entre Zona Catastral y la Zona Catastrada el 100% está claro en cuál es la diferencia.

A la pregunta de que si conocen los distritos declarados como Zona Catastrada del país, el 100% tiene claros los distritos de Zona Catastrada.

Cuando se les pregunto por la capacitación registral sobre los pasos a seguir en la labor registral de las fincas que se encuentran en la Zona Catastrada, el 70 % que si y el 30 % indico que no recibió capacitación.

A la pregunta si sabe que es una inconsistencia Catastral el 100% contesta que si y a la pregunta que si conoce todas las inconsistencias el 60 % indica que si y el 40% que no.

A la pregunta de que si conoce para que sirve la Zona Catastrada, el 100% indica que si.

A la pregunta si sabe que es la compatibilización Catastral y Registral el 94 % indica que si y el 6% indica que no. El 100% indica que conoce como se confecciona el Mapa Catastral.

Al preguntarles que si Al fusionarse el Catastro con el Registro Inmobiliario, sufrió cambios en su labor Registral, el 90% indica que si y el 10% indica que no

El 90% indica que si conoce que es la conciliación Registral- Catastral y el 10% indica que no.

El 95% indica que los notarios no saben cómo sanear la información de los Avisos Catastrales o advertencias administrativas en la fincas.

El 80% indica que documento que tenga un el aviso catastral o advertencia administrativa si impide la registración y el 20% indica que no.

A las preguntas de repuestas cortas de cuáles son los cambios en la labor registral, indican que en la actualidad hay que revisar o montar los planos en la Zona Catastrada y hacer el análisis de las tolerancias, aéreas, linderos que antes no se realizaba.

Además cuando se consulta sobre las inconsistencias catastrales, indican la sobreposición o traslape con otros predios, diferencias de aéreas o mala la situación geográfica.

Cuando se les consulta que si creen ellos que los notarios y notarios saben cómo resolver, cuando existe un aviso Catastral o advertencia administrativa en la finca, indica que los Topógrafos no tiene claro las consecuencia de la Zona Catastrada, que hasta que se les presenta un caso es que se asesoran en Registro con los de Asesoría Legal que atienden esos casos o bien con los coordinadores y que los notarios no conocen casi nada o muy poco de la Zona Catastral.

Indican que los Topógrafos y Notarios les repercuten en la forma de trabajo, porque tiene que georeferenciar en el caso de los topógrafos cada uno de los planos y con ello cambia parte de su labor y que los Notarios tiene que resolver las inconsistencias y que desconocen cómo hacerlo.

A notarios.

La población de notarios encuestada, presenta las siguientes características:

Género, el 80 % de las personas entrevistadas son hombres y el 20% son mujeres.

Grupo etáreo: Todos las personas entrevistadas su edad supera los veintisiete años de edad, 7 % son entre los 27 y 30 años, el 39 % son notarios con edad entre los 31 y 40 años, el 27% son entre los 41 a 50 años de edad, el 27 % se ubica entre los 50 y 60 años.

Del grupo entrevistado el 60% tienen entre 1 a 10 años de laborar como notarios, el 20 % oscila entre los 11 a los 20 años de laborar como notarios, el 13% oscila entre los 21 a los 30 años de laborar, y el restante 7 % tiene más de 31 años de laborar como notarios.

Los resultados obtenidos a las preguntas son los siguientes:

En la pregunta de si conocen la diferencia entre lo que es la Zona Catastral y Zona Catastrada, el 87 % indica que no conoce la diferencia y un 13 % si la conoce esa diferencia.

En cuanto a la pregunta de que si conocen cuales son los distritos declarados como Zona Catastral el porcentaje es igual al anterior, el 87 % de indica que si los conoce y un 13 % no los conoce.

A la pregunta, si tiene claro cuales distritos fueron declarados Zona Catastrada, el 93 % de indica que no tiene claro cuáles son y un 1 % si los tiene claro.

Con respecto a la pregunta si a recibido capacitación sobre los pasos a seguir en la labor registral de las fincas que se encuentran en la Zona Catastrada, el 100% indica que no a recibido ninguna capacitación.

El 80 % indica que si conoce que es una inconsistencia registral y el 20% indica que no conoce que es una inconsistencia Catastral. A la pregunta que si conoce todas o algunas de las inconsistencias el 93 % indica que no las conoce y el 7 % indica que si las conoce.

El 93% indica que no sabe para que es o para que sirve la Zona Catastral y el 7% indica que si sabe lo que es la Zona Catastrada.

A la pregunta de que si conoce que es la compatibilización Catastral y Registral el 93 % indica que si sabe que es y el 7% indica que no sabe que es.

El 100% no conoce como se confecciona el Mapa Catastral.

A la pregunta, si sufrieron cambios cuando se fusiono el Catastro con el Registro, el 73 % indican que si sufrieron algunos cambios, pero el 27% indica que no existen cambios.

A las preguntas de las repuestas cortas de cuáles son los cambios en la labor registral, indican la mayoría de los notarios lo siguiente, que desconocen cuales son los cambios administrativos internos de registro. Que no tienen claro lo de los plazos de los planos actuales o cuando se puede extender el plazo de caducidad cuando ingresa un testimonio. Que debieron hacer análisis cuando les llega un caso de este tipo. Que desconocen las directrices internas de registro en cuanto a la Zona Catastrada.

A la pregunta de que si conocen algunas de las inconsistencias, citan las siguientes que las que han conocido por asunto de problemas encontrados es sobre la doble inmatriculación, la sobreposición de fincas y otros indican que el área del predio excede en más de un 10 % de lo que indica el asiento registral.

A la pregunta que conocen cómo resolver cuando existe un aviso Catastral o advertencia administrativa en la finca, indican lo siguiente: desconocen como realizar la resolución del problema, que han tenido que Asesorarse cuando analizan un expediente pero que en registro les indican que les esta prohibido a los asesores indicar como resolver la inconsistencia. Que han presentado el testimonio y que han sufrido atraso por la devolución del mismo varias veces. Que a veces no tienen claro lo que indica la minuta de devolución de los defectos. Todos indicaron que la Zona Catastral pensaban era asunto de los topógrafos y por tanto no conocen del tema a fondo.

Que ellos desconocen la realidad física de las propiedades y que realizan la escritura con base a un plano, pero que no conocen como interpretar algunas cosas del mismo, pero que están tratando de mejorar el conocimiento en la Zona Catastrada.

6. 2 Lo reflejado por las encuestas.

La encuesta nos refleja que aunque existen una fusión legal del Catastro y el Registro Inmobiliario realizada por ley y que ambas instituciones son en la actualidad una sola estructura, los conocimientos de los funcionarios en las dos Subdirecciones difieren con respecto al Mapa Catastral, lo claro es que los funcionarios de la Subdirección Catastral tienen más conocimiento, ya que su especialidad es la topografía que tiene un énfasis en la creación del Catastro, institución que ha sido la encargada en de realizar el Mapa catastral y la mayoría tienen muchos años de laborar para el Registro y sobre todo para el Catastro Nacional, y su preparación académica es en ingeniería topográfica, no es así en los registradores de la Subdirección del Registro Inmobiliario, que la mayoría de los registradores su preparación académica es en Derecho y por ello que la mayoría desconocen la Materia Catastral, incluso parte de la terminología catastral y aspectos de cómo interpretar en plano catastrado.

Veamos que la encuesta refleja que los registradores de la Subdirección Inmobiliaria desconocen la diferencia entre la Zona Catastral y la Zona Catastrada, incluso desconocen cuáles son los distritos declarados como Zona Catastrada, además no tiene claro para que es realizada la Zona Catastrada. Lo que sí es claro de las respuestas es que la labor a cambiado para ambas Subdirecciones y que en su labor los registradores han tenido que implementar aparte de otros conocimientos, algunas cosa son nuevas para ellos en los sistemas de trabajo.

Los notarios se muestran que tienen un desconocimiento bastante grande en la materia catastral y que no conocen los nuevos requerimientos de la zona catastrada.

Muestra las encuestas que hay diferencias entre las labores antes de la fusión de Catastro y Registro, que antes no existían y que son para el proceso de la Zona Catastrada que ponemos citar continuación:

A) Para los planos que hoy están en la Zona Catastrada de Santa Bárbara de Heredia , cuando ingresan al proceso de registración, hoy son trasladados a los registradores de Zona Catastrada , grupo nuevo de registradores que debe realizar el montaje en la Zona Catastrada y verificar que el plano cumple con los nuevos requerimientos exigidos para la zona catastrada que algunos son : Que estén georeferenciados, o sea que traigan las coordenadas en el nuevo sistema de referencia y que los profesionales de la agrimensura hayan aportado el archivo digital, que permite la carga de la información con todas las coordenadas (Este, Norte), de los vértices del predio. , en el cuerpo del plano no es necesario el croquis de ubicación, ni la localización geográfica indicada por medio de los enlaces a puntos de referencia fijos que antes si se pedía y analizan si existe un cierre del área indicada del levantamiento del plano. Los accesos que son de carácter público y son señalados por el profesional en sus documentos deberán constar en la cartografía oficial o la capa de información autorizada por la municipalidad. Debe cumplir con las tolerancias para la diferencia lineal entre un lado del plano de agrimensura y el correspondiente del predio en el mapa catastral, se tendrá: para la escala 1:1000 este valor de la tolerancia es de ± 0,85 m; para la escala 1:5000 este valor de la tolerancia es de ± 4,25 m.

B) Los testimonios que ingresan a inscripción de fincas que publicitan en el asiento registral que esta en Zona Catastrada, deben los registradores de inmobiliaria antes de incluir o ligar el plano al asiento registral, verificar en el SIP que indique que el plano esta verificado en zona , caso contrario deben realizar el pase del Documento para que sea traslado a los registradores de la Zona Catastral de Catastro y no será hasta que indique que ya esta verificado en la Zona Catastrada , que pueden ligarlo en el asiento registral.

C) Cuando ingresa un testimonio de un plano que esta por caducar según lo determina el articulo 71 del reglamento a la ley de Catastro, deben ingresar el registrador no inmobiliario al SIP y aplicar el proceso de bienes inmuebles que amplia un año más al plano que ingresa con la fecha de presentación del testimonio que lo cita ese plano.

D) Cuando ingresa un testimonio que indica una finca en su asiento registral la publicidad de un Aviso Catastral, deben realizar un pase a la Dirección para el análisis de la Asesoría Jurídica, el asesor correspondiente realizará la verificación de si, el testimonio presentado viene a subsanar la inconsistencia que existe en el expediente para que autorice o indique que procede la inscripción y sea levantada la inconsistencia.

Entrevistas realizadas.

Se realizaron varias entrevistas a algunos de los involucrados a resolver las inconsistencias y Avisos Catastrales, en la labor del Mapa Catastral en la Zona Catastrada.

Por la importancia para aclarar algunos términos y algunos aspectos de la nueva función registral es que es necesario resumir lo más importante en cada una de las entrevistas .

7.1 Al Lic. Marlon Aguilar Chaves.

Subdirector Catastral del Registro Inmobiliario, funcionario con más de 28 años de Laborar para el Registro Nacional, dentro de su tiempo de laborar realizo labores en el departamento topografía y Geodesia del Catastro Nacional, durante varios años fue registrador Catastral, además ocupo la Jefatura del Departamento de Sistema de Información Territorial y antes de ser el Subdirector, estuvo como contraparte el Proyecto de Regularización Catastro y Registro.

A la pregunta porque es importante para registro la implementación de la Zona Catastrada, nos indica el Lic. Marlon que el programa de Regularización Catastro Registro Anexo A nos introduce un concepto a desarrollar que es el Programa abordado por varios componentes, componente uno como el desarrollo de formación del Catastro Nacional. Lo que podemos entender como compatibilización Catastral Registral es el llegar a obtener la información en los términos de la Zona Catastrada como lo indica la ley de Catastro Nacional y la oficialización es uno de los objetivos junto con el saneamiento registral como lo indica la ley, y esto no se esta cumpliendo al 100%, ya que el Mapa Catastral al llegar a declararse la Zona Catastrada y estar en los procesos de exposición publica encontramos que llegan a hallarse bastantes inconsistencia que repercuten en tener Avisos Catastrales en muchos de los asientos registrales. No existe un saneamiento total, porque en lugar de sanear las inconsistencias llegamos a tener inconsistencias que no se pueden resolver el Mapa Catastral termina teniendo inconsistencia. Ya que algunos predios son montados o dibujados en base solo a la realidad física, no encontramos información en la labor de campo, o bien encontramos sobreposiciones y traslapes que más bien terminan en ser expedientes que llegan a ser Avisos Catastrales en los asientos catastrales.

Hoy no tenemos mapas catastrales solo de planos como lo realizaba Catastro antes, ya que se montaban basados solo en la mayoría de los casos con planos y alguna fotografía aérea pero hoy hay otros insumos. Cuando se realiza la labor de campo encontramos predios que tiene un plano asociado pero que la realidad encontramos linderos diferentes, entonces se resuelve montarlo basado en la realidad física y no como lo indica el plano aunque este asociado en el asiento registral. El funcionario que realiza la labor de campo será el que determina cual es la realidad física y por donde esta el lindero.

Hay visita de campo a los predios con problemas, pero si encontramos un predio que la realidad física y jurídica esta compatible, no es necesaria la visita de campo.

El Mapa nos esta brindado información sin estar completamente saneada, la idea del saneamiento era para que registro abriera el expediente para poder limpiar los asientos pero de oficio los que se puedan realizar y los que no dar una audiencia a las partes y que sean ellas de ser necesario contraten tanto a topógrafos como a notarios para que en base a esa información y su solicitud se termine saneando la información que existe en el Mapa y que quede la información correcta.

Pero vemos hoy, que el Mapa de la Zona Catastrada ha sido oficializado teniendo muchas inconsistencias y no cumpliendo el objetivo final que era obtener la información depurada antes de la declaratoria de la Zona Catastrada.

Se le realizo la pregunta, en la actualidad que herramientas tienen los propietarios, notarios o los topógrafos para resolver las insconsistencias o sobre todo los Avisos Catastrales que existen en la Zona Catastrada.

Hay una diferencia entre la consulta a los expedientes y la información que tienen ambos profesionales, los Notarios tiene acceso a los expedientes que están en la Asesoría Legal , pero no al Mapa Catastral , ni a la Cartografía, en cambio los topógrafos tienen acceso al Mapa por medio de la oficina del Colegio de Topógrafos que esta el propio Registro Nacional.

Los topógrafos van a poder tener acceso a la cartografía por medio de un convenio o acuerdo que se hizo entre la Unidad Ejecutora, el Registro Nacional y el Colegio de Federado de Ingenieros y Arquitectos, los topógrafos podrán ver la información de los Mapas, ortofotos, cartografía por medio del SNIT, desde cualquier oficina para su labor en mejora del mapa catastral.

Los datos de la base de datos del Mapa Catastral que en la actualidad lo tiene la Unidad Ejecutora se podría ver por medio del Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT), y se va a realizar para los ingenieros topógrafos por medio de una ventana en la pagina del Colegio de Ingenieros, pero no así los Notarios, porque ellos no han realizado un convenio para tener acceso a esa información. Pero para ello debe ser el Colegio de Abogados o cualquier otra institución que ocupe para sus agremiados realizar el convenio respectivo para tener acceso a esa información.

Sobre todo el acceso a los topógrafos es por la obligación que tiene a georeferenciar los planos de Zona Catastrado. Pero el Mapa Catastral debe servir para tomar la información y sirva a todos sea para planos y escrituras.

El mapa debería ser accesado por todos para ver la información predial y información jurídica, pero en la actualidad no están las condiciones, Registro no tiene las condiciones para dar salida a esta información. Ahora para resolver los avisos catastrales, no se resuelve solo con la presentación y registro de un plano eso es solo un insumo que sirve para presentar el testimonio y el testimonio será el que se utilice en conjunto con el plano para resolver la inconsistencia que esta como Aviso en el siento registral y en el Mapa, será por el principio de rogación que se analizará y eliminara ese Aviso Catastral.

El modelo catastral no tomo en cuenta la implementación del cobro de los impuestos, que algunos pidieron que debía ser incluido, pero no fue incluido en este proyecto catastral.o levantamiento catastral. Ya que se hizo como se venía haciendo.

Vemos un ejemplo, de una de las inconsistencias más común la como es la sobreposición de fincas, un señor compro una finca y con el vecino se puso de acuerdo en venderle un pedazo o parte de ella, pero solo corrieron las cercas o linderos y los planos los dejaron como estaban y no se realizo escritura alguna. Cuando se realiza el Mapa, se encontrara con que la realidad física difiere de los planos o lo jurídica. En estos casos los propietarios deben resolverse, eso que hicieron en la realidad debe ser reflejado o trasladarlo a la realidad física. Entonces deben de hacer los planos con el cambio y luego presentar un testimonio que resuelva el problema que se encontró y que hoy es podría ser una inconsistencia en el Mapa.

No hay traslape, solo que la realidad de los planos , es diferente a la realidad física. Aquí hay inconsistencia que podría o es la No.11, la venta fue realizada pero no fue realizada por escritura publica. Solo existe sobreposición documental , no en la realidad y se pueden poner de acuerdo las partes y podría ser de la siguiente forma.

1)- El primer paso será hacer la inscripción de los planos, pero como los registradores Catastrales desconocen la situación, lo devolverán y será en proceso apelación que deberá la parte justificar porque esta inscribiendo el plano contradiciendo los documentos existentes. Y en el proceso de alzada, se analizará si se da el visto bueno para que se inscriba con lo se viene a resolver la situación.

2)- El segundo paso será realizar el testimonio con base a los planos, que viene a resolver la inconsistencia, y solicitar en el mismo que sea levantado el Aviso Catastral

En el caso que una de las partes no quiera realizar un arreglo, podría la parte afectada que le interesa hacer solo su parte y pedir que se resuelva solo su parte , para luego levantar el Aviso Catastral, por medio de un testimonio.

Las partes podrían venir a sanear o solicitar por los mecanismo pertinentes, cuando se le informe o se publicite la inconsistencia y tenga un acuerdo de partes. Pero debemos tener en cuenta que existe un manejo de las tolerancia y que viene a definir la diferencia que va a tener o se va a aceptar entre los puntos del Mapa o de los planos y la realidad física expresa de los mapas.

En las Unidad Ejecutora habían funcionarios del Registro como contrapartida y los cuales dieron algunos de los ideas o realizando las labores. Catastro ofreció algunos funcionarios a la Unidad Ejecutora y de estos algunos todavía laboran con ellos.

No podemos ser viviendo en una isla como es con el plano, el mapa catastral nos da la globalidad de la realidad. Llegamos a tecnificar con más claridad donde esta situada una propiedad y mediante el identificador predial conocer los aspectos jurídicos . Con el mapa tenemos claro donde están además las áreas demaniales y tenemos un mayor control de los documentos que ingresan a registrase.

7.2 Al Lic. Jorge Enrique Alvarado Valverde.

Subdirector Registral del Registro Inmobiliario, funcionario con más de 30 años de laborar para Registro Nacional y exjuez del Tribunal Registral Administrativo (TRA).

A la pregunta porque es importante para registro la implementación de la Zona Catastrada, nos indica que:

En la publicidad registral, podemos hablar de un elemento que es la seguridad jurídica sobre todo la preventiva, cuadro que podríamos decir en el cual basa la normativa actual la regulación del trafico de bienes desde aproximadamente el año 1865, existen dos presunciones que tiene efecto jurídicos los cuales garantizan a los usuarios o propietarios y a terceros medidas de protección sobre los bienes que están registrados.

Vamos a hablar de estos efectos los cuales son respaldados por medio del ordenamiento jurídicos y son los que garantizan, protegen y respaldan, al adquiriente o comprador de un bien, de ciertas situaciones. Ya que no todos los sistemas de protección jurídica registral en el mundo garantiza los mismo y son diferentes de sistema a sistema. En Costa rica básicamente podemos ver lo siguiente: es donde tenemos estos dos conceptos que son:

1) El de presunción de integridad y 2) El de presunción de exactitud.

Por presunción de exactitud podemos entender, como la persona que aparece como titular registral en Registro, este será quien presumimos que es efectivamente el propietario del bien inscrito, esto lo vemos respaldado en el articuló 452 del Código Civil y esta persona podrá utilizar el bien o disponer legítimamente de este bien, y esto esta mezclado con el Principio de legitimación, quién es el propietario o titular registral es el legitimado para disponer del bien. Por esto es que cuando aparece otra persona traspasando un bien a quien no le pertenece, se le cancela la presentación al documento por medio de este principio.

Por presunción de integridad, llamamos a lo que se presume que los asientos registrales son completos, es aquí donde hablamos del famoso algoritmo registral, que es lo existe en registro existe para el mundo, lo que no existe en registro no existe para el mundo. Es aquí donde durante años ha estado flaqueado un poco la nuestra publicidad registral, ya que no es lo mismo la disponibilidad respecto a un bien y otra cosa es la individualización del bien, que entra en juego el principio de especialidad registral. Este tiene como problema principal a resolver, la individualización de ese bien inscribibles y dando efectos jurídicos sobre el dominio de ese bien.

Ya que registro esta obligado a determinar quien es el titular registral o dueño de ese bien, pero también esta obligado a determinar la individualización de ese bien, de los sujetos que actúan sobre ese bien y quién puede disponer de ese bien y aquí entra a jugar la seguridad jurídica registral, que nos introduce a saber donde esta y de quien es ese bien inscrito, ya que el dueño registral tiene una características propias y el bien también tiene sus característica propias. Porque el trafico jurídico de los bienes tiene efectos ante terceros y esto se hace con el fin de realizar un respaldo sobre la seguridad jurídica de esos bienes.

Estábamos tambaleando en registro, sobre que es el bien, donde esta, cuanto mide, que le afecta, donde esta ubicado ese terreno, a la par de quien esta este terreno, que factores o elementos físicos esta determinados en ese terrenos, elemento físicos visibles como quebradas, ríos, que le afecta, y que es perceptible por la que pueden estar determinados por la fé publica del topógrafo en el sentido de determinar esos elementos. En eso hemos estado un poco más tambaleantes, ya que después de la ley de Catastro 8545 en el año 1984, se trato de crear una mejor o se insiste en una compatibilización entre Catastro y Registro, lo llamado un función espejo de los datos, que sea igual catastro –registro, pero no se ha logrado del todo, por haber sido dos instituciones separados y diferentes.

Nace el Registro de una base jurídica en 1965 y el Catastro 1910 nace tal ves con un origen para mi, no jurídica sino de tipo fiscal o de base tributaria en la época de Flores, por la que creo se pospuso la ejecución del contenido de la ley de creación del Catastro y no es sino después de varios esfuerzos y que fueron hasta el año de 2001 que se crea ley de unificación a las dos instituciones en una sola. No ha existios una relación estrecha entre ambas instituciones. La vocación aislada del Catastro, fue esa.

Y es a partir de esos varios esfuerzos que se logra , la ejecución del contenido de la ley de Catastro de 1981 que se pospuso en términos reales hasta cuando el 2001 cuando se empezó el trabajo por medio del programa de regularización Catastro – Registro , se declara Zona Catastral en el 2002 , todo los distritos del país y cuando se empiezan los trabajos de trabajo o ejecución de la zona catastral y cuando por medio de estos elementos que se conforma después de los trabajos de levantamiento, de conciliación y los otros donde nace el Mapa Catastral.

El mapa catastral nace para determinar una certeza o fortaleza técnica que se adhiere a los ya existen elementos jurídicos de los asientos de inmuebles para introduciéndole elementos técnico científicos para realizar y conformar una mejora en la publicidad registral inmobiliaria. La novedad en la publicidad inmobiliaria, es que el Mapa Catastral va ayudar en el fortalecimiento de aquella presunción de seguridad, que no contaba con un elemento que fortalece la parte técnica jurídica que ayuda a la certeza en el trafico inmobiliaria , a la certeza de la respecto a ubicación, sino la parte jurídica, del estado extraregistral del estado físico del inmueble, lo que garantiza nuestra fortaleza.

La influencia que existe del Catastro y Registro trabajando juntos, ya que si antes caminaban ajenos unos de otros, pero fue la actividad con respecto a la declaratoria de la zona catastral viene a fomentar un trabajo conjunto, y traernos muchas certezas en las áreas.

Es el Mapa ahora el centro de la información jurídica física de los bienes inmuebles, que sustituye una sola publicidad con el fin de determinar las gravámenes sobre la finca que están incertos en la publicidad grafica y se complementa con la publicidad jurídica.

Hablamos de otro mundo diferente, ya no tenemos el plano como elemento central, sino el plano como elemento instrumental para o como ayuda al mantenimiento del Mapa Catastral, no como elemento individualista sino como una parte de un sistema de publicidad integrado. El Mapa será entonces el elemento central de nuestro sistema integral registral o sea todo lo que varia, ya no el plano indivudualista.

Esto es parte de la influencia del Catastro que funcionaba o caminaba ajeno del registro y con la formación de los mapas catastrales y la declaratoria de la zona catastrada sustituye la anterior división de los asientos en una sola publicidad de esos asientos, podemos decir que esto viene ha mejorar al cuadro de la certeza jurídica que si antes estaba en un 40% ahora podría decir que subió a un 95% y que los asientos donde aparecen los datos hoy mejoran notablemente la seguridad existente con la implementación de la Zona Catastrada. Este el cambio a nivel jurídico y al ordenamiento.

Ahora hablamos de los cambios y la repercusión en la labor notarial y registral entonces indica que: La necesidad de realizar la Zona Catastral o la declaratoria de la Zona Catastrada, es una necesidad imperante, ya que si no se hacía esto el registro tenía la posibilidad de agonizar, ya que existen otras formas de garantizar el trafico de las riquezas de los bienes. El registro no podía quedarse atrás y no mejorar nuestra publicidad registral o nuestro sistema de publicidad , por la influencia de muchas organizaciones mundiales y regionales de tratar de estandarizar. Este paso había que darlo ayudado con la forma de trabajo de nuestra idiosincrasia o forma de hacer las cosas.

No es la primera vez que se realizan cambios en el Registro y muchos menos tecnológicos, si tardamos en introducir en registro la primera máquina de escribir, que si se contabilizan los años podríamos decir que fueron 70 años después de creado el registro para incluir la primera maquina y en ese tiempo se discutía la abominable transición de la pluma a utilizar la maquina de escribir, se cambio de papel y pluma a escribir a máquina, se veía como repulsivo esta transformación.

Los cambios siempre ofrecen resistencia, ya no viendo desde el punto de vista positivo y aunque hay que hacerlos para fortalecer el sistema la necesidad, siempre ha existido resistencia de los referentes nuestros, que son los funcionarios, los notarios y topógrafos, cambiar de tomos a hacer consulta en folio real, tuvo mucha resistencia.

Cuando nos trasladamos del trabajo en tomos a el trabajo en los Microfilm, en los años 70, fue sobretodo por la necesidad de preservar por el deterioro o la destrucción de los mismos, se respaldaba esa información en los microfilm, Microfichas o microyack, los que eran buenos o tenían mucha experiencia en los estudios registrales en tomos y eran los mejores en hacer ese trabajo que lo realizan en muchas ocasiones a los notarios y cuando se traslada a microfilm, lo que sucedió fue que podía pasaron a no ser tan buenos como antes con esa nueva tecnología o cuando se traslado al trabajo en la computadora algunos tuvieron resistencia porque les costo aprender a hacer esos estudios en las fichas o ahora pasar a realizarlos en un sistema computarizado como en la actualidad del Folio Real a finales de los años 70, a algunos les fue muy complicado y talvez lo que eran buenos en un sistema pasan ser malos en otro y son suplidos por gente joven que esta mas actual izada en las nuevas tecnologías. Ya que si un sistema cae es sustituido por otro.

Algunos veían ese cambio no como una mejora del sistema, si no que me sustituyen por otro y hubo desplazamiento de personas que tal vez no conocía los estudios de tomos los nuevos usuarios son diestro en la computación pero no en tomos y pasaban por encima de los viejos usuarios que aunque eran ágiles en tomos, no conocían o no manejaban los sistemas informaticos. Pero además este cambio debió hacerse por el deterioro que sufría los tomos y que esa información era necesaria salvaguardarla, como parte de la seguridad registral.

Comienza entonces un salto o una movilidad social o podríamos decir que movilidad tecnológica que repercute en la movilidad profesional, el que más sabe puede quedar al final y de quienes si se adaptan a las nuevas tecnologías que podemos decirlo así, antes estaban al principio del tren hoy quedan en el vagón final del mimos, se quedan ya sea porque no se adecuan al cambio o no quiere el cambio o no están dispuestos al cambio tecnológico. Además se sintio en esa época mucha resistencia de los registradores el cambio era mucho más radical.

En el actual cambio o modificación de Zona Catastrada creo que no hay tanta resistencia, ya que existe en este momento una nueva transición de tecnológica que esta paralelo a un cambio generacional de los funcionarios con cuentan con muchos años de trabajar para el registro, hoy se están pensionado y los funcionarios que ingresan traen consigno los conocimientos tecnológicos o están más al tanto de la tecnología.

Podemos decir que el personal o funcionarios nuevos no conocieron la tecnología vieja y hay cambios actuales que ellos ya conocen o al menos ya han oído hablar.

Este cambio de pasar al Mapa creo que hoy no representa un problema tan serio, ya que el cambio generacional laboral se da aproximadamente cada treinta años, y el Registro Nacional lo esta sufriendo en este momento, hoy han ingresado muchos muchachos que están entre los 25 a 30 años de edad, que tiene un mejor manejo tecnológico y ellos tienen más de seis años estar percibiendo el conocimiento del Mapa catastral. Entonces no es aquel cambio tecnológico tan drástico que nosotros vivimos que fue de cambiar de un soporte de papel a un sistema informático.

Los actuales muchachos o trabajadores nuevos son los que más bien se entienden mejor con los nuevos aparatos o nuevos cambios tecnológicos porque ellos hoy se entienden dentro de un mundo computarizado como es el de redes sociales que hoy utilizan.

Pero si creo que los ha afectado más el problema o aumento de la cantidad de procedimiento que se les adhieren a los procesos de registración y calificación de los documentos presentados a registro y que hemos sufrido con instalar esos nuevos cambios. Cuando damos la capacitación no hay problema porque es nueva tecnología que ellos están acostumbrados a usar y esto baja la resistencia a esos cambios que la administración a tratado de dar a veces más rápido a veces mas tratado.

Entonces no es tanto sobre el desconocimiento del la parte tecnológica sino que la calificación de documento se esta volviendo cada vez mas delicada, podemos ver hoy la verificación del plano en el SIP y esto lo hemos sustituido en alguna medida por la fé publica de los notarios sobre todo la dación de fe de los visado, la fe de que el plano se ajustaba a un todo al inmueble, ya que hoy día los registradores pueden y ven la imagen de los planos que antes esos datos eran extraídos de la fé publica notarial y el Mapa hoy sustituye esa fé publica, ya que contiene todos los elementos necesarios.

Antes los notarios solo daban fe que existía un plano y el numero que ellos proporcionaban en el testimonio era insertado en los asientos registrales, ya que creían que el plano era solo un requisito de la registración y algunas veces ni siquiera existía ese plano catastrado inscrito en el catastro, pero hoy día esa labor espejo que debe de existir de los asientos catastrales y registrales, los registradores pueden devolver un documento cuando no existe ese numero o bien porque no existe el visado sobre el plano inscrito en los asientos catastrales o bien porque no se ajusta en un todo con los datos de ese bien. O sea el registrador se relacionaba o trate con la labor extraregistral de los bienes con el notario mediante la fé publica y eso se sustituye con el Mapa Catastral porque el registrador hoy día pude mediante el mapa ver eso que antes era labor notarial y hoy día el notario no juega un papel preponderante y hoy se pueden refutar algunas de esas situaciones que antes era aportadas con la fe publica del Notario.

El plano paso a tener un valor operativo el cual siempre tuvo que tener y que sea una parte accesoria a una principal, el Mapa Catastral actualiza los asientos registrales. El mapa Catastral no es producto de un plano, tiene otros insumos que no son solo eso un plano individual.

La publicidad registral o el principio de Publicidad registral que es el que protege las transacciones de los bienes, esta basado en el Código Civil en el articulo 480 que indica que tanto la propiedad de muebles é inmuebles se trasmite con relación a las partes contratantes, por el solo hecho del convenio que tenga por objeto trasmitirla, pero veamos que el articulo habla que esto puede ser independientemente de su inscripción en el registro y de la tradición, esto lo que quiere decir es que las partes se ponen de acuerdo en precio y cosa , pero no necesariamente deben inscribirla ante el registro. Pero el mismo Código Civil en el artículo 267, nos indica que la protección a los bienes muebles o inmuebles se dará o pasara a surtir efectos jurídicos cuando necesariamente se halle debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad hoy Registro Nacional, la protección registral se ofrece cuando el adquiriente se apersona al registro a registrar su bien por medio de la publicidad que genera ese asiento inscrito. Si no esta inscrito no existe protección, porque el código indica que pueden constituirse derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro, la protección procede ante su inscripción , el código además nos indica en el articulo 455; que los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación al Registro. Además el código protege a la persona que realiza una transacción de buena fe, pero siempre que este inscrita ante el Registro Nacional, eso lo indica el artículo 456, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito, o de causas implícitas, o de causas que aunque explícitas no constan en el Registro, vemos el soporte de la publicitada registral en esos artículos del Código Civil.

La publicidad registral protege a quien llego a ella y no quien decide no inscribir, ya que la inscripción se presume que es integra, por el principio de integridad y además es publica ya que todos tiene accesos a la formación de quien tenga un bien inscrito ante registro. Pero además ante la inexactitud de los asientos, existen procesos de revisión de la inscripción que es el saneamiento, existe la oponibilidad a la inexactitud, ya que se presume ciertos basado en la fe publica registral que son las protecciones que existen a quién inscribió el titulo ante registro.

El Mapa Catastral nos ayuda a sanear la información que antes no podíamos conocer, sin el proceso de confección del mismo.

Como se resuelven las inconsistencias o avisos catastrales del Mapa Catastral

Antes del análisis de como resolver las inconsistencias debemos tener claro las relaciones y las modificaciones de las cuales ya se hablo en uno de los apartados anteriores, que son modificaciones que pueden hacerse entre las bases de datos catastral, del SIP y la base de datos del Registro Inmobiliario, el Crosinc, sobre todo para realizar el saneamiento de lo datos que contienen errores entre ellas. Cuando se habla en cada caso que se debe confeccionarse o inscribir un nuevo plano catastrado, debemos de tener presente que el plano de la Zona Catastrada debe de cumplir con lo indicado en reglamento a la ley de Catastro Nacional, sobre todo que debe ser referenciado en el nuevo sistema de referencia CRTM05 y debe realizarse un montaje en el Mapa Catastral , en caso que el montaje este bien se aprueba para ser utilizado en el testimonio de escritura.