PRESENTACIÓN
En el presente trabajo, nos dispondremos a realizar un
análisis exhaustivo de todos los requerimientos necesarios
para actuar como Escribanos, en el libre ejercicio de nuestra
profesión, partiendo de la hipótesis de la
enajenación de un bien inmueble.
Como bien sabemos, el Escribano puede actuar en diversos
negocios jurídicos; hoy nos referiremos a la compraventa
de un inmueble, y más precisamente el empadronado con el
número 57.671, del Departamento de
Montevideo.
Para cumplir con lo señalado precedentemente, nos
posicionaremos en la calidad del Escribano actuante, procurando
brindar la seguridad jurídica que busca nuestro cliente a
la hora de solicitar la actuación profesional del mismo,
previo convencimiento de la regularidad de las trasmisiones
efectuada en el bien en cuestión.
A lo largo de este estudio y a fin de cumplir con el
objetivo propuesto, simultáneamente al análisis de
la documentación, desarrollaremos de un modo
teórico y práctico las diferentes etapas que deben
efectuarse conforme a Derecho.
Historia –
Barrio El Prado
La formación del barrio comenzó con el
reparto de tierras en 1726, entre los primeros inmigrantes
traídos para el proceso de colonización de
Montevideo. Adquiere importancia el hecho económico,
mientras las chacras constituyen un centro de producción
agrícola, se suma la instalación del Molino de los
Jesuitas entre 1756 y 1767 que dan un gran impulso a la
zona.
Hacia 1824, la necesidad de esparcimiento y
recreación para las familias de prestigio económico
y de alta posición social, tener una casa quinta en las
costas del arroyo Miguelete o en sus aledaños era todo un
símbolo de jerarquía social.
El momento más importante de
afluencia hacia el entorno del Miguelete, se produce en el
período anterior a la Guerra Grande (1839-1851), ya que en
ese momento la población que pertenecía al Partido
Blanco abandona la ciudad y se instalan en la zona de chacras del
Miguelete y en Villa Restauración (hoy Unión). La
instalación de mucho de estos pobladores, lleva a que
sobre el Miguelete, se construyan importantes
viviendas.
De los numerosos personajes y familias
instaladas en el Miguelete, nombramos seis, cuyas propiedades
fueron trascendentes para la formación del
Prado:José Buschental, Agustín de Castro, Miguel de
Sierra, Hughes, Carlos de Castro y Raffo.
Las cuatro primeras construyeron sus
viviendas entre las calles Carlos M.de Pena, Camino Castro, Av.
Agraciada y la costa del arroyo Miguelete hasta Luis A. de
Herrera.
Las propiedades de Carlos de Castro y Raffo, más
tarde quinta de los Morales, tal vez como consecuencia de los
procesos de fraccionamiento y posterior urbanización de la
zona, quedaron como áreas distantes del Prado, teniendo
como vínculo común el propio arroyo
Miguelete.
El paseo del
Prado
En 1889 la ley declaró "de utilidad
pública la expropiación de todos los terrenos y
edificios que constituían la antigua quinta de Buschental"
y autorizó, asimismo, a expropiar "con el sólo
objeto de ensanchar el actual paseo público denominado
'Prado Oriental' hasta quince hectáreas sobre las
propiedades linderas y colindantes con dicho paseo
público."
Poco a poco, otras zonas aledañas se
fueron integrando al paseo del Prado. Así, por ejemplo, el
cercano Paso del Molino y el llamado barrio Atahualpa, a
cuya colocación de la piedra fundamental, el 16 de agosto
de 1868, asistió el Jefe Político de
Montevideo, en representación del presidente de la
República, Gral. Lorenzo Batlle. El nombre de este paraje
se deriva del famoso Inca que reinaba en el
Perú en la época de su descubrimiento y conquista
por los españoles. El núcleo de población
diseñado y loteado para construir dicho barrio, fue
fundado por la denominada sociedad "Fomento Montevideano", en
terrenos de Juan A. Estomba, frente a la actual capilla Jackson.
Otros barrios también integrados al Prado, son el conocido
con el nombre de Solís, establecido como tal en
1889 sobre el camino Millán y en las cercanías del
paso de las Duranas; Diecinueve de Abril, en abril de
1890, por el Banco Transatlántico del Uruguay, creado por
el Dr. Emilio Reus; Aires Puros, en enero de 1907, fundado
por Francisco Piria; y el llamado La Criolla, en
agosto de 1909, a los fondos de la Capilla
Jackson.
En 1902, el paseo incorporó el
"Jardín Botánico" y en 1912 la Rosaleda, con la
dirección del Ing. paisajista y horticultor francés
Carlos Racine. El 15 de setiembre de este último
año fue inaugurado el "Hotel del Prado", obra del
arquitecto alemán Jules Knab.
FARMACIA ATAHUALPA
En julio de 1908 abre sus puertas la
farmacia en lo que actualmente es Millán y Reyes. Su
propietario Don Pascual Faccio, se independizó como socio
de su hermano de la Farmacia Washington, ubicada en Avenida
Agraciada y Santa Fe, y se instaló con su
propia botica, cuando se construían quintas monumentales,
como la de los Posadas, la de Soneira, la de Gallinal y la que
hoy es casa presidencial de Suárez.
Esta botica lucía un ambiente
provinciano, en su entorno había palenques y argollas para
atar caballos y carruajes, que transitaban por senderos de
tierra. La farmacia no estaba aún en el radio de
Montevideo. Prueba de eso son los frascos de medicamentos de la
farmacia que aún se conservan de comienzos de siglo que
donde se menciona la dirección del establecimiento lo
sitúa en el "Pueblo Atahualpa". Rodeado de amplios
espacios abiertos, quintas, prados y hermosas casonas en pleno
auge de la Belle Époque, la Botica de Faccio se
identificó rápidamente con la zona y fue
adquiriendo casi sin querer el nombre de Atahualpa. Situada muy
cerca del límite del área urbana, los clientes eran
los moradores del lugar y los vendedores de campaña, los
mercachifles que adquirían un heterogéneo
cargamento compuesto por medicamentos, tintura de yodo, aceite de
ricino, agua oxigenada y alcohol para distribuirlo después
por la campaña. Una anécdota de su actual
propietario cuenta por ejemplo de un viajero que de
tanto en tanto se llevaba mil frascos de aceite de ricino y
pagaba con libras esterlinas.
Esta farmacia, como las demás de la
época, no compraba los medicamentos, sino que ella misma
los elaboraba de acuerdo con la prescripción del
médico. Cada medicamento era por así decirlo
"personalizado". Funcionaba también, como las demás
farmacias como centro de primeros auxilios.
Atahualpa, en un comienzo zona balnearia de
casas quintas, se fue loteando y subdividiendo. Los adoquines
sustituyeron los caminos de tierra, los tranvías
comenzaron a circular por la zona, una Montevideo en
expansión absorbió el pueblo Atahualpa como un
barrio más, su población fue creciendo y la
farmacia Atahualpa se mantuvo, convirtiéndose así
en uno de los más antiguos comercios de la zona. En 1958,
el Barrio Atahualpa, como testimonio de agradecimiento en su
cincuentenario, entregó a Don Pascual un pergamino, una
plaqueta y una bandeja de plata además de flores,
telegramas y tarjetas.
La farmacia ocupó tres de las
esquinas de Millán y Reyes. De 1908 a 1945
estuvo en la esquina Norte, de 1945 a 1998 estuvo en la esquina
Este, donde hay hoy una chacinería. Actualmente, en la
esquina Oeste, ocupa una casona que tiene 180 años,
edificio declarado de interés histórico por la
Intendencia Municipal de Montevideo, que perteneció a Don
Joaquín Suarez y que muchos de los vecinos recuerdan
cuando allí había un bazar, el Bazar San Vicente
que funcionaba especialmente como barraca y ferretería
hasta 1978. Desde ese año hasta 1978 el edificio
permaneció abandonado.
Hacia los años cincuenta
falleció Don Pascual. Sus hijos Clelia y Héctor
continuaron con la empresa familiar, hasta 1980, año del
fallecimiento de Clelia. Héctor, "Bebe" Faccio como lo
conocen los vecinos, sigue al frente acompañado por dos de
sus hijos y actualmente trabajan en ella bisnietos de Don
Pascual.
A medida que pasó el tiempo, la
tecnología fue variando, la farmacia modernizando, y Don
Héctor Faccio fue atesorando objetos, aparatos, frascos y
medicamentos.
De modo que en su nuevo local además
de la Farmacia existe el primer Museo de la Farmacia del Uruguay
desde 2008, creado con motivo de los cien años de la
farmacia. Su importancia es tal, que su visita es incluida en el
circuito de paseos que por la zona realiza la Intendencia de
Montevideo. Allí están expuestos cien años
de historia, el primer mostrador que tuvo la farmacia,
frascos de cristal, dos jarrones alemanes de la Belle
Époque, autoclaves, moldes de supositorios, morteros, un
vaporizador del año veinte, un libro copiador de recetas
con prescripciones de médicos cuyos nombres forman parte
del nomenclátor uruguayo. Figuras eminentes de la talla de
los doctores Delger, Lorenzo Carnelli, Gianetto, Lusich, Luis
Morquio, Alfredo Mavarro, Carlos María de Pena, Ricaldoni,
Quintela, Vidal y fuentes, entre otros. Existen
además
frascos de medicamentos, particularmente
uno de glicerina, que está sin abrir desde 1908
Capítulo I
-EL
TITULO-
La expresión "título de propiedad de un
inmueble" está referida al documento o conjunto de
documentos que prueban o demuestran que determinada persona es el
propietario de determinado bien inmueble.
Su utilidad práctica consiste en que constituye
la prueba del dominio, a saber: a) en vía judicial:
cuando se intenta una acción cuya legitimación
supone la existencia de ese derecho en el actor
(reivindicación), b) a nivel privado: en la
práctica notarial, es la demostración que el
propietario hace ante el escribano, para poder disponer en
forma valida y eficaz.
El legajo de documentos al que se denomina
"título de propiedad", está compuesto generalmente
por las primeras copias de las escrituras públicas, que
acreditan documentariamente la transmisión de la propiedad
del bien desde los últimos treinta o cuarenta y cinco
años, según corresponda; hasta el día hoy,
fecha en la que se va a actuar.
No obstante, materialmente podemos tener un solo
documento o como sucede en la mayoría de los casos, un
conjunto o legajo integrado por varios documentos. Algunos de los
documentos mencionados, no tienen por finalidad probar las
trasmisiones de la propiedad, sino por ejemplo la
demostración geográfica del bien, en el caso de los
planos de mensura y el certificado de empadronamiento o acreditar
el cumplimiento de obligaciones, como sería el caso de los
certificados municipales.1
A- TITULO CAUSAL.-
La acepción técnico jurídica
de los "títulos de propiedad", en derecho civil, se
relaciona con la causa eficiente para la adquisición de un
derecho.
En sentido técnico jurídico,
título; equivale a causa legalmente protegida (causa legal
eficiente), que sirve de fundamento jurídico tanto para la
adquisición de un derecho personal como para la
acción judicial que del derecho emergiere y que habilita a
intentar eficazmente la reclamación y cumplimiento de la
prestación debida.
Título equivale a "causa legal eficiente"
para exigir una prestación (art. 1246
Código Civil) y cuando hablamos de Título
como "causa eficiente" para reclamar y adquirir el dominio
de la cosa, estamos en presencia del "título de
adquirir", causa eficiente para adquirir el dominio (Art. 705
inc. 2 del Código Civil).
"Titulo causal" y "título de
adquirir", no son sinónimos, sino que entre ambos
conceptos, existe una relación de género a especie.
El título causal no es sólo el de
adquisición, sino también el que tiene el acreedor,
el comodatario, el arrendatario, etc. (art. 772 del Código
Civil), de los que no se deriva la aptitud legal para adquirir.
La especie se identifica con lo que la ley denomina "justo
título", en el artículo 1208 inciso 1 del
Código Civil.
La diferencia entre la acepción
técnica de la palabra título y la
acepción ordinaria de título o
título de propiedad se percibe claramente cuando, por
ejemplo en la práctica, se presenta el testimonio de la
sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, como
único documento para acreditar la propiedad de un
inmueble.
Dicho documento satisface la exigencia de demostrar
la propiedad, y en tal sentido, se considera título
de propiedad. Pero del mismo, no surge título alguno, en
sentido técnico jurídico (título causal),
pues la propiedad adquirida por usucapión (modo de
adquirir originario), no requiere título causal
(artículo 1211 del Código
Civil).2
B- FINALIDAD DEL ESTUDIO DE
TÍTULOS.-
El estudio de la documentación que compone el
título de propiedad de un inmueble, tiene dos finalidades
específicas:
I.- Constatar que quien dice ser
propietario, lo sea en los hechos y en derecho, pues de ello
depende su legitimación para trasmitir el dominio
válida y eficazmente al adquirente, nuestro
cliente (art. 769 numeral 1, y 775 inciso 1 del
Código Civil).
II.- Constatar que el derecho de propiedad
está exento de vicios. Esto significa que no exista la
eventualidad de que terceros intenten útilmente acciones
que turben la pacífica posesión del futuro
comprador o que lo expongan a pagar sumas de dinero, en su
condición de poseedor actual del inmueble.
La necesidad de comprobar que "los títulos son
buenos", es impuesta por el propio derecho, pues el dominio
se trasmite al adquirente tal como lo tenía el tradente
(art. 775 inciso 1 del Código
Civil).3
C- TAREAS QUE COMPRENDE EL ESTUDIO DE
TITULO.- 4
1- Estudio del inmueble en sí mismo, para
determinar que el mismo tiene aptitud para ser objeto de un
negocio dispositivo.
Con el estudio del inmueble, se busca comprobar que el
mismo tiene autonomía jurídica, o sea, que
está apto para ser objeto específico de un negocio
dispositivo. Por ejemplo, un apartamento que integra un edificio
de propiedad común, puede ser objeto de un contrato de
arrendamiento (art. 77 inciso 3 Decreto Ley 14.219), pero no
será apto para ser objeto de un negocio dispositivo,
mientras dicho edificio no sea regido por el sistema de propiedad
horizontal.
El art. 1261 del Código Civil exige para que el
contrato sea válido, la existencia de un objeto
"lícito y suficientemente determinado" que sirva de
materia de la obligación (art. 1261, numeral
3).
La autonomía jurídica de un bien o su
aptitud para ser objeto de un negocio dispositivo, requiere que
el bien en si mismo sea "una unidad propia"; es decir que este
dotado de independencia.
2- Análisis jurídico
formal de la documentación que contiene las trasmisiones o
traspasos de dominio, a fin de constatar que de la misma no
surgen vicios formales que expongan a dichos documentos a una
posible anulación.
Demostrada la aptitud del inmueble para ser objeto de
negocios obligacionales y dispositivos, es necesario comprobar
que los documentos que integran el título de propiedad, se
encuentran libres de vicios formales y que se han cumplido las
solemnidades requeridas por la ley para la validez de
determinados actos o contratos (Art. 1261 inciso final del
Código Civil).
La ausencia de solemnidad (ej. Escritura
pública), en los actos o contratos en que la ley la ha
impuesto implica que dichos actos o contratos sean considerados
como no celebrados (art.1578 del Código Civil), son
sancionados por la ley con la nulidad absoluta (art. 1560 inciso
1 del Código Civil).
El incumplimiento de la solemnidad de otorgar en
escritura pública, vicia al contrato y al título.
Este vicio no es subsanable por el transcurso del tiempo (30
años), conforme al artículo 1561 del Código
Civil. El título también puede estar viciado si la
escritura es nula, aunque exista. La nulidad puede ser ocasionada
por incompetencia del funcionario o por inexactitud en la forma
(art. 1578 del Código Civil).
Tal es el caso de la escritura autorizada por un
Escribano suspendido en el ejercicio de la profesión; en
un Protocolo no rubricado por la Suprema Corte de Justicia o por
un Escribano inhibido por razones de parentesco (art. 1574 del
Código Civil, art. 25 de la Acordada 7533, Reglamento
Notarial y arts. 24 y 65 del Decreto Ley 1421).
También implica nulidad la falta de la firma del
Escribano, de alguna de las partes o de alguno de los testigos
cuando su intervención es preceptiva (art. 32 del Decreto
Ley 1421).
En cualquiera de los casos enumerados se debe observar y
rechazar el título de propiedad. De no hacerlo se
expondrá al cliente (adquirente) a ser eventualmente
privado del inmueble comprado, como consecuencia de la
reivindicación intentada por quien fue propietario,
parte del negocio nulo o sus herederos (art. 1565 inciso final
del Código Civil).
La titulación está compuesta por copias de
escritura pública y podría suceder que el defecto
se hubiera ocasionado al expedir la copia (por ejemplo la
omisión de una firma); en este caso, es menester consultar
la matriz y estar a lo que de ella resulte (art. 1592 del
Código Civil).
3- Constatar que el bien inmueble ha salido del
dominio originario, estatal o municipal.
Este aspecto, se encuentra legislado en la actualidad,
con respecto a las tierras de origen fiscal en el artículo
1194 del Código Civil y en los artículos 121 a 124
de la Ley número 12.802 del 30 de noviembre de 1960. Con
respecto a las tierras de origen municipal en los
artículos 524 y 525 de la Ley 13.892 de 19 de octubre de
1970.
Estas leyes declaran extinguidos los derechos de Fisco o
del Municipio sobre las tierras, si el actual poseedor prueba por
documentos auténticos haber poseído por sí o
por sus causantes el número de años indicado en
esas leyes.
Para resguardar a nuestro cliente de cualquier
reclamación fiscal o municipal bastará con
comprobar que el título de propiedad contiene documentos
auténticos que prueban la transmisión del dominio
entre particulares, por treinta años o más, con
relación a las tierras de origen fiscal o por cuarenta y
cinco años o más, con respecto a las tierras de
origen municipal.
Salida fiscal
Históricamente el Estado
concedió a particulares tierras públicas, por
donación o venta. El título adquisitivo del
particular configura la "salida fiscal".
El artículo 1194 del Código
Civil dispone: "El Estado, respecto de los bienes susceptibles de
propiedad privada, los establecimientos públicos y
corporaciones, quedan sujetos a las mismas prescripciones
que los particulares, y pueden oponerlas como ellos".
El poseedor actual de un inmueble, que ha poseído
por sí o por causantes, desde el año 1795
inclusive, constando esa posesión por documento
público o auténtico, estará en todos los
casos, al abrigo de las pretensiones del Fisco. Por este motivo,
los Escribanos antes del año 1960, debían examinar
las trasmisiones de dominio hasta la salida fiscal o hasta el
año 1795 inclusive.
La Ley número 12802 fija el límite de la
prueba en los últimos treinta años. Los
artículos 122 a 124 de la misma reglamentan el proceso de
"declaración judicial de propiedad" al solo efecto de la
salida fiscal, para aquellos que no puedan probar la
posesión de treinta años por documentos
públicos o auténticos.
Es de buena técnica agregar al "título de
propiedad" las copias simples de las escrituras que faltaren para
cubrir los treinta años.
Salida Municipal
La Ley número 13.892 del 19 de octubre de 1970,
considera que han salido del dominio municipal los bienes cuya
posesión se demuestra por títulos
auténticos, por sí o por sus causantes, durante 45
años.
Quienes no logren dicha prueba, deberán acudir a
la Intendencia Municipal correspondiente y pagar tantos cuarenta
y cinco avos del valor del inmueble, como años faltaren
para completar la posesión por cuarenta y cinco
años.
4- Comprobar que las trasmisiones de dominio y la
posesión se han operado con el tiempo adecuado y se ha
consolidado la propiedad en manos del actual propietario y por
tanto, se ha extinguido cualquier pretensión de
terceros.
Implica que la posesión o
trasmisiones de dominio se han operado durante el tiempo
necesario para comprobar que quien nos presenta el título
es propietario de la cosa, y que se debe descartar
cualquier eventual pretensión de un tercero por
decaimiento de la acción en que pudiera
fundarse.
5- Verificar que las trasmisiones
dominiales se realizaron con la capacidad y legitimación
que la ley exige al enajenante y adquirente de cada
transmisión. Se comprueba así la legalidad y los
plenos efectos de cada uno, descartando eventuales acciones,
tanto de las partes intervinientes como de terceros que pueden
afectar al título de propiedad.
De cada título causal que se encuentre en el
proceso dominial del inmueble estudiado, puede surgir la
posibilidad de ejercicio de acciones personales que si bien no
persiguen la reclamación de la posesión de la cosa
o reivindicación de la propiedad de la misma; pueden
transformar en ilegítima la posesión actual, por la
perdida retroactiva de los efectos inherentes al título
causal de adquisición, obligando al propietario actual a
restituir la cosa.
Tal es el caso de la acción resolutoria, ya sea
que la resolución se fundamente en el título causal
del actual propietario o en el de cualquiera de sus causantes,
mientras la acción personal no haya prescripto.
También es el caso de la
acción de nulidad, acción personal surgida de un
título causal y que implican la restitución de la
cosa (artículo 1565 del Código Civil).
6- Comprobar que el derecho de
propiedad sujeto a estudio, se encuentra libre de
gravámenes, inhibiciones, desmembramientos, limitaciones u
obligaciones oponibles al comprador.
Se realiza esta comprobación o por las
resultancias del referido título o a través de la
información registral, que deviene un complemento
indispensable para el estudio del título.
El estudio del título debe completarse con la
información registral solicitada por el inmueble en
estudio y por quienes fueron sus propietarios por el lapso de
treintaaños,comoeselcasodelbienenestudio, ya que el mismo
tiene Salida Fiscal, o cuarenta y cinco años hacia
atrás, si se tratare de un bien con Salida
Municipal.
Capítulo II
–METODOLOGÍA DEL ESTUDIO DEL
TÍTULO5-
Para abordar el estudio de la validez y eficacia de los
negocios jurídicos dispositivos, podemos seguir la
metodología que sugieren Cafaro y Carnelli en su obra
"Eficacia Contractual". Estos autores conciben la
formación del negocio jurídico como un "proceso" de
elementos constitutivos que van apareciendo uno a uno, de tal
manera que cada uno condiciona la validez y eficacia del
siguiente o cada uno presupone la existencia, validez y eficacia
del anterior, y lo analizan en las siguientes etapas que
responden a un orden prioritario:
I) capacidad jurídica
II) poder normativo negocial
III) capacidad de obrar
IV) consentimiento
V) objeto VI) causa VII)
solemnidad
VIII) legitimación para
disponer
IX) título definitivo
Expresan que la capacidad jurídica es la aptitud
para ser titular de relaciones jurídicas, y el poder
normativo negocial es la aptitud de un individuo de crear por
sí normas contractuales; ambas calidades son inherentes a
los sujetos de derecho y por lo tanto externos al negocio
jurídico.
Capacidad jurídica: los sujetos que
celebran el contrato deben estar dotados por la ley de
personalidad jurídica (art.21 C.C.). La ausencia de esta
condición determina la inexistencia del negocio
para estos autores o la nulidad absoluta del mismo según
la doctrina mayoritaria.
Poder normativo negocial: Asegurados de que los
sujetos tienen capacidad jurídica, debemos analizar si les
asiste poder normativo negocial, inherente a todo sujeto de
derecho, a menos que la ley, por razones especiales, se lo niegue
para un caso determinado.
Ej.: en el caso de la compraventa o donación
entre cónyuges, los sujetos carecen de poder normativo
negocial porque la ley expresamente se lo ha quitado para estos
actos en concreto.
Para estos autores, la falta de una o ambas calidades
provocan la inexistencia del negocio jurídico y no la
nulidad del mismo, por ser requisitos externos al negocio. Esta
distinción tendría consecuencias distintas en sus
efectos. La declaración de nulidad –salvo casos
especiales- da derecho a las restituciones recíprocas y
alcanza aún a los terceros que puedan ser alcanzados por
la reivindicación (Art.1565 C.C.). En cambio, la
inexistencia confiere derecho a las restituciones
recíprocas en base al cuasicontrato de pago de lo
indebido, que no alcanzaría a los terceros que derivan su
derecho de una de las partes a título oneroso (Art. 1318
C.C.).
Capacidad de obrar: Enumerada por la ley como un
requisito intrínseco al negocio, como también los
demás elementos que analizaremos (Art.1261
nral.
2 C.C.), consiste en la posibilidad de crear por
sí mismo en forma válida y eficaz el negocio
jurídico.
En principio, para la capacidad de obrar la ley exige
mayoría de edad y no estar incapacitado. El incapaz
absoluto tiene capacidad jurídica, poder normativo
negocial, pero carece de capacidad de obrar. Para realizar actos
válidos tendrá que estar representado por su
representante legal, su omisión se sanciona con la nulidad
absoluta (Art. 1560 C.C.) y en determinados casos la ley agrega,
además, un requisito legal de eficacia, como las venias o
autorizaciones judiciales para determinados actos o contratos
(Arts. 271 num.1; 395; 1117, 1130 C.C. etc.) cuya
omisión produce la nulidad relativa del acto o contrato
(Art. 1560 in fine C.C.).
Consentimiento: Este debe ser
expresado en forma libre y sin vicios (Art. 1269
C.C.), los vicios del consentimiento provocan la nulidad relativa
del contrato (Art.1560 in fine C.C.); la ausencia de
consentimiento, en cambio, puede ser considerada como un caso de
"inexistencia" del negocio jurídico porque no ha llegado a
formarse.
Objeto: El objeto debe ser lícito y
suficientemente determinado (Art. 1261 num.3 C.C.), el
análisis se concretará al determinar si el objeto
posee autonomía jurídica y si está
determinado conforme a la ley.
Causa: Ésta se presume que existe y es
lícita (Art. 1290 C.C.), por tanto, salvo el caso de que
la ilicitud o falsedad de la causa se manifieste
explícitamente en el contrato, no debemos formular
observaciones por este requisito.
A este método debemos
agregar:
La solemnidad en los casos en que la ley la
impone (Art.1261 in fine C.C.), cuya ausencia impide probar
válidamente el contrato (Art. 1578 C.C.) y provoca la
nulidad absoluta del mismo (Art. 1560 C.C.).
Todo título causal que aparezca en la
"titulación" del bien debe ser objeto del precedente
análisis para determinar su validez y eficacia y con ello
habremos logrado formar un juicio acerca de los títulos
causales en sí mismos considerados; pero, no sólo
la validez y eficacia como títulos causales interesa en el
estudio de la titulación, sino además, los efectos
o consecuencias de dichos títulos causales.
La finalidad del título causal es servir de
fundamento eficiente para la adquisición del derecho de
propiedad; no basta entonces con que el título causal sea
válido y eficaz sino que además:
a) debe haber sido consentido por el dueño de la
cosa o todos los condóminos (Art.769 nral.1º
C.C.).
b) debe ser definitivo, no resoluble, es decir que las
obligaciones por él creadas deben haber sido cumplidas y
constar en los títulos ese cumplimiento.
VIII) Legitimación para disponer: La
propiedad es un derecho al que la ley le concede calidad de
"material", no obstante su naturaleza incorporal como derecho que
es. Por ficción, lo considera como una calidad inherente a
la cosa misma, como parte de su sustancia (Art. 489
C.C.).
Cosa inmueble y dueño se
implican recíprocamente, por tanto:
a) no puede haber cosa inmueble sin dueño (Art.
476 y 481 C.C.);
b) la propiedad, como derecho, no puede desaparecer sin
hecho del dueño (Art. 489 C.C.);
Sólo puede dejar de ser propietario si se
consiente en ello, en materia de propiedad rige el principio de
la "Legitimidad", la apariencia jurídica no basta para
desvincular al dueño de la cosa (Art.13 in fine Ley
10.793), este principio ratifica el consagrado en el Art. 489
C.C. y ha sido mejorado conceptualmente en la nueva Ley de
Registros Nº16.871 Art. 62º.
En consecuencia, la tradición
debe ser consentida:
a) por el dueño o todos los condóminos
(Art.769 num.1 C.C.);
b) por el nudo propietario y usufructuario, en caso de
propiedad desmembrada (Art. 537 num.3º C.C.);
c) por todos los herederos del causante adquirente del
bien, figuren o no en la declaratoria de herederos; ésta
goza de presunción de regularidad pero no perjudica el
derecho del excluido.
IX) Título definitivo.
Debemos constatar el cumplimiento de todas las obligaciones
pactadas en los contratos que estamos estudiando:
Respecto del precio pactado en la compraventa:
el pago efectivo que surja de la titulación;
que se haya pactado expresamente la renuncia a la
acción resolutoria, con lo que también el
título se transforma en definitivo, quedando al vendedor
sólo la acción ejecutiva para el cobro del precio,
acción personal que no perjudica a terceros
adquirentes; que hayan pasado 20 años para
que se haya prescripto la acción.
Otras acciones que pueden restar eficacia a los
títulos y por tanto anular el "efecto traslativo", son
aquellas que pueden derivar de lo que Cafaro y Carnelli denominan
genéricamente "requisitos voluntarios de eficacia", es
decir, pactos contractuales que hacen depender la eficacia del
título en un suceso determinado.
La condición suspensiva o resolutoria a
que puede estar sometida la eficacia del título, procede
siempre de fuente convencional (Art.1407 C.C.) y se constata
estudiando la parte dispositiva de los contratos (Art.1576 C.C.).
En estos casos debemos comprobar que se cumplió el evento
condicional para asignar al contrato plenos efectos (Art.1421
inc.1 C.C.), caso contrario, si constatamos que la
condición no se cumplió, debemos rechazar el
título (Art. 1421 inc.2 C.C.).
Estos principios de las obligaciones condicionales se
aplican igualmente en los contratos en los que la ley
prevé específicamente pactos nominados de
"condición resolutoria", de existencia eventual, porque
todos tienen fuente convencional. Ej.: las cláusulas
resolutorias en la compraventa, el pacto comisorio, el pacto de
mejor comprador y el pacto de retroventa (Art.1736 C.C.); y en la
donación, el pacto de reversión o el nacimiento de
hijos del donante (arts. 1628 y 1631
C.C.).
Acciones de revocación de actos y
contratos.
Acción Pauliana. (Art. 1296 C.C). Si
triunfa contra el deudor, enajenante fraudulento, caerá
además el título del adquirente.
De la compulsa de los títulos no surgirá
la constatación del fraude, presupuesto de la
acción; sí podría surgir de la
información registral algún elemento de
sospecha.
El plazo para ejercer la acción es de un
año a contar de la inscripción, no obstante,
durante ese año, cualquier enajenación es
susceptible de ser atacada por esta acción y por eso,
cuando se vuelve a enajenar antes del año, la
información registral que acredita la situación
patrimonial del primer enajenante es fundamental para formarnos
un juicio sobre la probabilidad de esta acción; en caso de
duda, debemos esperar el transcurso del año para poder
aprobar el título.
Una probabilidad de instaurar la acción pauliana,
puede existir en el caso de que los herederos enajenen un bien de
origen sucesorio sin haber pagado la deuda al cónyuge
supérstite con derecho a porción conyugal. Frente a
un título con esta situación pendiente, conviene
exigir: la demostración del pago de la
porción conyugal esperar el transcurso de un
año exigir el consentimiento del
cónyuge previamente al documento que vamos a
otorgar.
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