Potencial de densificación habitacional en el Distrito 2 del Municipio de Managua

RESUMEN

Managua es una ciudad de casi un millón de
habitantes, con una densidad habitacional de 7.3 viviendas por
hectárea. Este valor, que en muchos países es
considerada como una densidad baja, es producto del crecimiento
disperso que se inició después del terremoto de
1972, y ha provocando una fuerte expansión de la trama
urbana, con un bajo aprovechamiento del suelo y una necesidad
constante de inversión en nuevos equipamientos y
servicios.

Esta investigación se realizó con la
finalidad de determinar el uso potencial de las áreas
habitacionales y elaborar una propuesta de densificación
en el Distrito 2 del municipio de Managua, acorde a la realidad
nacional.

En la primera parte, se describe el problema
habitacional que enfrenta el distrito, evidenciándose lo
que se considera un limitado aprovechamiento de las oportunidades
que ofrecen las infraestructuras presentes en el área
urbana de Managua. Para definir esto se presenta una
delimitación de la investigación con su respectiva
justificación y se definen los objetivos de la misma. Al
abordar el marco teórico y referencial, se precisa el
enfoque del estudio, su marco conceptual, se hace una
caracterización del sitio de estudio y se indica el marco
normativo existente. Para concluir esta sección se detalla
el diseño metodológico, de enfoque mixto:
cuantitativo, cualitativo y sistémico, con un alcance
descriptivo, a través de un diseño no experimental,
con un estudio de temporalidad transversal, además de los
respectivos instrumentos para recolectar la información y
la forma de procesarla.

Los resultados, son presentados en la segunda parte,
donde se muestran las características del uso habitacional
y el riesgo presente en el Distrito 2. Haciendo uso de
herramientas especializadas como los sistemas de
información geográfica, CAD, etc, se analizan la
densidad habitacional actual, las restricciones físico
– naturales existentes y el potencial de
densificación en el distrito. En esta parte también
se expone una aproximación a las percepciones de los
pobladores de los barrios San Antonio, San Sebastián y
Francisco Morazán de habitar en viviendas multifamiliares
de más de un piso; obtenida a través de una
encuesta aplicada en un total de 90 viviendas, 30 en cada barrio.
A esto se agregan consideraciones sobre las causas por las que
urbanizadores privados y promotores de vivienda social no
ejecutan proyectos habitacionales multifamiliares en altura.
También se reporta la posición de las instituciones
públicas involucradas ante un proceso de
densificación del Distrito 2, obtenidas a través de
entrevistas a funcionarios de la Alcaldía y
de la institución responsable del agua y saneamiento de la
ciudad, así como de las empresas a cargo de suministrar
electricidad y transporte urbano. Todos los resultados se
sintetizan en las conclusiones surgidas a raíz de la
presente investigación.

Entre los principales hallazgos, encontramos que al
año 2005 existe una necesidad de 5,836 nuevas viviendas en
el Distrito 2, para las cuales necesitaríamos un
área de 1.4 Km². Sin embargo, a pesar que no existe
dentro del distrito el territorio para satisfacer esta demanda,
éste cuenta con 974.7 hectáreas que brindan
seguridad para desarrollar un proceso de densificación en
altura, el cual puede iniciarse a través de un proceso de
renovación y densificación en altura de 3,212
viviendas construidas desde antes del terremoto de 1972, y la
construcción de complejos habitacionales en altura en 245
lotes baldíos identificados, con lo cual se
elevaría la densidad de 13.9 viviendas por hectárea
a 18.4 viviendas por hectárea (Ver Figura 14: Mapa de
Lotes Baldíos).

En la tercera parte se muestran las distintas
alternativas identificadas a partir del estudio y nuestra
propuesta de intervención, con su respectivo marco
estratégico e instrumentos.

Al analizar las alternativas se construyeron tres
escenarios; uno con el mismo patrón de dispersión
habitacional, para el cual necesitaríamos un área
nueva de 3.5 Km²; el segundo con una densificación
espontánea e informal, donde no se respetan las normas
constructivas ni se piden los respectivos permisos de
construcción en la Ventanilla Única de la
Construcción (VUC) que se encuentra localizada en la
Alcaldía de Managua en el nivel central y en cada una de
las delegaciones distritales, en el peor de los casos en este
escenario que generaría un aproximado de 35,454
víctimas potenciales por sismos sólo en el Distrito
2 y; por último, un proceso de densificación
dirigido por el sector público, a través de la
creación y ejecución de una política de
densificación habitacional para viviendas de
interés social que influya en el proceso de
densificación de la ciudad.

Finalmente, se adjuntan los anexos que incluyen la
bibliografía consultada, abreviaturas, instrumentos
utilizados en la recolección de la información en
el campo, tabla de resultado de la encuesta, tabla base y los
distintos mapas elaborados.

I.
INTRODUCCIÓN

Después del terremoto de 1972, en Managua el
crecimiento habitacional se ha caracterizado por su
horizontalidad hacia la periferia, con bajas densidades en el
área urbana. Esto se ha explicado en parte por las
restricciones físico-naturales existentes, en particular
la peligrosidad de las fallas geológicas que cruzan su
territorio. Sin embargo se considera que con las nuevas
técnicas de construcción se ha disminuido de manera
significativa la vulnerabilidad de las edificaciones
modernas.

El crecimiento horizontal de la ciudad ha significado un
avance incontrolado sobre la frontera agrícola y bosques,
deteriorando de manera significativa el manto acuífero de
la ciudad lo que significa una reducción en la
producción del agua potable, y un uso intensivo del
automóvil. Este crecimiento ha caracterizado toda la
ciudad, saturando progresivamente el espacio urbano a partir de
los alrededores de lo que fue el centro de la ciudad, para llegar
en algunos casos hasta los límites municipales.

Así que el Distrito 2, por su situación
geográfica, carece de áreas para el crecimiento de
desarrollos habitacionales tradicionales, y en esta
investigación abordaremos la viabilidad de proponer su
crecimiento en vertical. Este distrito cuenta con una
infraestructura de servicios básicos, equipamiento urbano
y transporte que puede potencializarse para disminuir los costos
de equipamiento en la construcción de complejos
habitacionales en altura.

Conforme el Plan Parcial de Ordenamiento Urbano del
Sector Nor- Central, el uso de suelo permite una
densificación habitacional alta en el Distrito 2, lo que
nos motiva a realizar esta investigación, basados en las
proyecciones ya establecidas.

I.1 Planteamiento
del Problema

Los censos de población reflejan que el municipio
de Managua ha experimentando un crecimiento acelerado, el cual
demanda empleos, viviendas y servicios. Esto se evidencia, al
comparar el resultado de los censos de 1906, 1920, 1940, 1950,
1963, 1971, 1995 y 2005 (ver Gráfico 1).

Grafico 1. Crecimiento absoluto de la
población

Años 1906, 1920, 1940, 1950,
1963, 1971, 1995 y 2005

Nota: Población 1995 no incluye
Ciudad Sandino y El Crucero. Fuente: Construcción propia,
con información INIDE.

Esta población se ha ido asentando en el
territorio, y la ciudad ha experimentado una expansión
territorial constante, como puede observarse en la Figura No. 1
del Desarrollo Urbano de Managua.

Cabe señalar que después del terremoto del
año 1972 la ciudad de Managua inicio un crecimiento
horizontal, con predominio en el uso habitacional, prevaleciendo
las viviendas de un piso.

En las décadas siguientes la población del
municipio se incrementó producto de las migraciones del
campo a la ciudad, a causa de la guerra y de la búsqueda
de mejores condiciones de vida. Surgieron en este período
las urbanizaciones progresivas (años 80) y después
los numerosos asentamientos humanos espontáneos en la
trama urbana (años 90). 2009

Figura 1. Desarrollo Urbano de
Managua

Fuente: Años 1900 a 1990 de ALMA, 1988 "Resumen
del Esquema de Desarrollo de Managua
1987–2020".

Año 2009, construcción
propia.

Las Normas Mínimas de Dimensionamiento para
Desarrollos Habitacionales establece que el Área Neta de
Vivienda debe ser como máximo el 60% del área bruta
del proyecto y un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) del
60%, quedando únicamente el 36% destinado para la vivienda
construida. Sin embargo, estas normas no contemplan desarrollos
habitacionales en altura, manteniendo el patrón de
dispersión continúa y desordenada hacia la
periferia, generando presión sobre la infraestructura y
los servicios urbanos.

De acuerdo con Marío Lungo (2001) la incidencia
de la expansión territorial provoca: pérdida de
tierras agrícolas, disminución de espacios verdes,
abandono y deterioro de áreas centrales de la ciudad,
contaminación del aire, contaminación y
reducción de los mantos acuíferos, extensión
de trayectos entre residencia y trabajo, dispersión de
lugares de trabajo, aumento de la segregación
socio-espacial, incremento de los costos de la infraestructura y
servicios urbanos, aumento en el costo de la vivienda e
inadecuada regulación del uso del suelo.

Estas tendencias van acompañadas de una acentuada
pérdida de importancia de la función habitacional
en las áreas centrales históricas y la
generación de amplias zonas de tierra vacante, muchas de
ellas dotadas de infraestructura aún
utilizable.

Las ciudades capitales de Centroamérica tienen
densidades relativamente bajas, al compararlas con las
principales ciudades latinoamericanas y del mundo. No obstante,
al compararlas entre ellas, observamos que la ciudad de Managua
tiene la densidad más baja (ver Tabla 1).

Tabla 1. Densidades de
población en algunas ciudades

Centroamericanas

Fuente: Construcción propia, con
información censal obtenida de cada
país(internet).

… : Información no
disponible.

El municipio de Managua tiene una población de
937,489 según el Censo 2005, con una densidad
bruta de 34.5 personas por hectárea. Además se
contabilizó 197,332 viviendas en el territorio, para una
densidad bruta de 7.3 viviendas por hectárea (ver Tabla
1), las cuales mayoritariamente son de un piso.

El Distrito 2 de Managua es completamente urbano y sin
más territorio para su crecimiento, en él existen
dos barrios, el San Antonio y San Sebastián, donde se han
desarrollado distintos proyectos de viviendas multifamiliares en
altura o complejos habitacionales tipo condominio para familias
de ingresos medios.

Producto de esta situación surgen las siguientes
interrogantes:

¿Cuáles son las características
del uso habitacional del suelo y los factores por los cuales no
se ha potenciado la construcción de viviendas en altura en
el Distrito 2 de Managua?

· ¿Cuáles son las
características del uso habitacional y el riesgo existente
en el Distrito 2?

· ¿Cuál es la percepción de
los pobladores del Barrio San Antonio, San Sebastián y
Francisco Morazán de habitar en viviendas multifamiliares
de más de un piso?

· ¿Cuáles son las causas por las
cuales los urbanizadores privados y promotores de vivienda social
no ejecutan proyectos habitacionales multifamiliares en
altura?

· ¿Cuál es la posición de
las instituciones públicas, como alcaldía, agua y
saneamiento, electricidad y transporte urbano, que podrían
estar involucradas en la densificación habitacional de
áreas consolidadas del Distrito 2?

· ¿Cuál podría ser la mejor
alternativa para desarrollar ese potencial?

I.2
Delimitación

La investigación se ubica en el espacio
geográfico del Distrito 2 del municipio de Managua,
concentrándose en el uso habitacional del
mismo.

El Distrito 2 tiene un área de 18.1 Km2 y una
población de 118,709 habitantes (INEC, 2005. VIII Censo de
Población y IV de Vivienda). Este distrito se caracteriza
por ser totalmente urbano y consolidado, con una densidad bruta
de 6,576.7 habitantes por kilómetro cuadrado, sin
más territorio para crecimiento habitacional
horizontal.

Existen un total de 79 barrios en este distrito, de los
cuales 14 son residenciales, 7 barrios tradicionales, 10 barrios
populares, 17 urbanizaciones progresivas y 31 asentamientos
humanos espontáneos.

Este distrito cuenta con 25,106 viviendas (INIDE, 2008.
Managua en Cifras), que mayoritariamente son unifamiliares de un
solo piso como es el caso del tradicional Barrio Monseñor
Lezcano, Cristo del Rosario y Francisco Morazán por
ejemplo.

La percepción de los pobladores del Barrio San
Antonio, San Sebastián y Francisco Morazán de
habitar en viviendas multifamiliares de más de un piso, se
realizó a través de una encuesta aplicada en 30
viviendas de cada barrio para obtener un mayor número de
respuestas, por ese motivo no se utilizó la
entrevista.

Fotografías:

1. Vivienda unifamiliar en el
Barrio San Antonio

2. Complejo Habitacional en el Barrio San
Sebastián.

3. Complejo Habitacional en el Barrio San
Antonio.

Figura 2. Densificación
Habitacional Vertical en el Distrito 2

Fuente: Fotografías
propias.

I.3
Justificación

El Plan General de Desarrollo Municipal de Managua
finalizado en el año 2002, menciona en la
línea estratégica 5 la densificación del
área urbana existente, sin embargo hasta la fecha no se
han desarrollado acciones para lograrlo.

Recientemente en la Ley 677 del 14/03/2009. Ley Especial
para el Fomento de la Construcción de Vivienda y de Acceso
a la Vivienda de Interés Social, en su Artículo
105, inciso 9 dice que el INVUR debe "Promover la
construcción de edificios multifamiliares que permita
densificar las áreas pobladas, optimizar la
infraestructura de servicios y limitar la ampliación de la
frontera agrícola".

Esta investigación pretende determinar patrones y
zonas aptas para la densificación urbana en el Distrito 2,
como una alternativa a la expansión incontrolada de las
áreas residenciales y de otros usos hacia la periferia,
que dejan como consecuencia una depredación del suelo,
avanzando la ciudad sobre el campo y este a su vez sobre el
bosque.

Figura 3. Trama Urbana del Distrito
2

Fuente: Construcción
propia.

Ya en el Distrito 2, se han realizado proyectos
similares de densificación vertical, se pretende realizar
una encuesta a los habitantes del barrio San Antonio en edificios
de 4 pisos y del barrio San Sebastián en edificios de 2
pisos. Posteriormente se mostrará la percepción de
los pobladores de un barrio horizontal típico como el
Francisco Morazán.

I.4
Objetivos

Objetivo General

Analizar las características del uso habitacional
del suelo en el Distrito 2 del Municipio de Managua evidenciando
los factores por los cuales no se ha potenciado la
construcción de viviendas multifamiliares en
altura.

Objetivos
Específicos

· Identificar las
características del uso habitacional y el
riesgo presente en el Distrito 2.

· Conocer la percepción de los
pobladores de los barrios San Antonio, San Sebastián y
Francisco Morazán de habitar en viviendas multifamiliares
de más de un piso.

· Identificar las causas por las que
urbanizadores privados y promotores de vivienda social no
ejecutan proyectos habitacionales multifamiliares en
altura.

· Conocer la posición de las
instituciones públicas involucradas: alcaldía, agua
y saneamiento, electricidad y transporte urbano en la
densificación habitacional de áreas consolidadas
del Distrito 2.

· Elaborar una propuesta para desarrollar
un proceso de densificación habitacional en el Distrito
2.

I.5 Marco
Teórico y Referencial

En este apartado se aborda el enfoque del estudio, se
desarrollan los conceptos básicos, marco normativo y por
último se hará una descripción del sitio en
estudio.

Enfoque del Estudio

De manera general, el urbanismo es la disciplina
que atiende el desarrollo unificado de las ciudades y de su
periferia. Durante la mayor parte de su historia el urbanismo se
centró, sobre todo, en la regulación del uso de la
tierra y en la disposición física de las
estructuras urbanas en función de los criterios
estipulados por la arquitectura, la ingeniería y el
desarrollo territorial. A mediados del siglo XX el concepto se
amplió, para incluir el asesoramiento general del entorno
físico, económico y social de una comunidad (Arqve,
2007).

El nuevo urbanismo es un modelo basado en la
crítica al suburbio monofuncional de baja densidad
(Lessard, 2003). Entre los elementos más importantes de
esta crítica a los suburbios se encuentran los
siguientes:

· El impacto negativo que provocan
sobre la viabilidad de la ciudad central.

· El alto costo ambiental, social y
económico que implican (en términos de
infraestructura, de suministro de servicios, de
energía…).

· La contaminación que
generan, debido al uso masivo del automóvil al que
inducen.

· La pérdida que provocan de
espacios de socialización.

Entendemos por Densificación Habitacional
a la concentración en un espacio determinado del uso
residencial. Esta puede ser medida por:

· Densidad de Población entre
Área Bruta o Neta.

· Densidad de Viviendas entre
Área Bruta o Neta.

· Densidad de m2 de
Construcción entre Área Bruta o Neta.

Los primeros procesos de densificación en altura
se desarrollaron principalmente en la Europa de la Edad Media,
donde el suelo era un bien escaso dentro de las ciudades
amuralladas y debían sacarle el máximo
provecho.

ONU-HÁBITAT en su Informe Mundial
sobre Asentamientos Humanos, Año 2009; dice que
"el Enfoque de "CIUDAD COMPACTA" aboga por
densidades de construcción entre los niveles medio y alto,
lo cual posibilita un transporte
público eficiente y umbrales para apoyar concentraciones
de actividad económica, servicios e
instalaciones. Los entornos para usos múltiples
y amplios espacios públicos abiertos son importantes,
especialmente como lugares para negocios
pequeños y no estructurados.

Son comunes las políticas de
contención urbana, las cuales con frecuencia se aplican
mediante la demarcación de una frontera de crecimiento o
límite urbano, con el fin de proteger los recursos
naturales allende la zona urbana y alentar la
densificación en su interior. Curitiba, en el Brasil,
cuenta con algunos de esos elementos y con frecuencia se la cita
como un buen ejemplo de ciudad planificada, sostenible y basada
en el transporte público".

A continuación se mencionan ventajas
y desventajas de la densificación habitacional en altura
en los centros urbanos (Goldberg, 2008).

A continuación conoceremos algunas de las
densidades netas de vivienda por hectárea (viv/ha) en
Norteamérica y los tipos de viviendas correspondientes
(Lessard, 2003):

· Densidad Baja: 30 viv/ha y menos,
correspondientes a las viviendas unifamiliares aisladas (16-22
viv/ha) o a las viviendas unifamiliares en implantación
abierta (25-30 viv/ha).

· Densidad Mediana: 30-85 viv/ha,
correspondiente a las viviendas unifamiliares contiguas (25-40
viv/ha).

· Densidad Alta: 85-175
viv/ha.

· Densidad muy Alta 175 viv/ha y
más, correspondientes a los grandes edificios de
departamentos.

Figura 4. Las densidades de las
viviendas en las zonas residenciales esta directamente ligada al
tipo de vivienda en cuestión.

Fuente: Lessard, 2003. Tres formas urbanas
con el mismo número de viviendas (75) en la
misma superficie, fig. 2.57.

Las densidades permitidas en el municipio
de Managua, según Arto. 40 del Decreto No. 78
– 2002, de "Normas, Pautas y Criterios para
el Ordenamiento Territorial", son:

En este caso las densidades están
dadas en "lotes" por hectárea, no en viviendas por
hectárea, siendo estos indicadores inutilizables
para densificación en altura,
por lo tanto se deben elaborar indicadores para
normar la cantidad de pisos y/o apartamentos por
edificio.

Restricciones
Físico Naturales

De acuerdo con Mario Lungo (2001), es evidente que
cualquiera que sea la modalidad de urbanización,
ésta implica una relación entre sociedad y
territorio que inevitablemente genera riesgos de distinta
índole y diverso grado, pero también es claro que
hay modos y umbrales de urbanización que provocan riesgos
y de diferente carácter que otras.

A continuación se abordan las restricciones, a
partir de conceptos obtenidos del Curso de Planificación
Urbana impartido por el Arq. Andrea Lorito en la Maestría
de Gestión Urbana y Vulnerabilidad Social.

Las restricciones físico naturales son los
fenómenos naturales y antrópicos que pueden afectar
una zona en estudio.

Los fenómenos naturales que pueden convertirse en
amenazas se dividen en Geológicos (sísmicos,
volcánicos, tsunami, deslizamientos), e
Hidrometeorológicos (huracanes, tornados, inundaciones,
sequías, marejadas).

Las amenazas naturales se pueden dividir también
en Naturales (sísmica y volcánica), Socio-naturales
(inundaciones y deslizamientos) Antrópicas (incidentes,
incendios) según el grado de interacción que tienen
las acciones humanas en la generación de una
situación de amenaza (por ejemplo, la deforestación
es un factor que facilita inundaciones y
deslizamientos).

Una Amenaza es un fenómeno natural que por
su magnitud o características puede causar daños a
las personas, las propiedades, o las actividades
económicas.

La Vulnerabilidad es la condición de las
personas o las viviendas o las actividades económicas de
sufrir daños por los fenómenos naturales

La vulnerabilidad se puede definir como el grado de
perdida que sufre un elemento expuesto a un fenómeno que
definimos como amenaza. Por ejemplo, un sismo puede causar un
daño del 100% a una vivienda construida de adobe, o sea
provocar su colapso, y tal vez del 10% a una de marcos de
concreto (mampostería confinada o reforzada) o con un
sistema constructivo adecuado.

En un concepto más amplio de vulnerabilidad se
consideran las características sociales de las poblaciones
y de los gobiernos locales, su habilidad de prevención, de
respuesta a la emergencia, de organización
para la atención de los afectados, y finalmente a la
capacidad de recuperarse después de un evento desastroso.
Estos factores se pueden combinar en modelos y expresar en mapas
de vulnerabilidad que ayuden a la prevención y
mitigación de desastres.

El Riesgo es la probabilidad que un
fenómeno natural efectivamente provoque daños a las
personas, propiedades, actividades económicas. El Riesgo
es la contingencia de un daño. A su vez contingencia
significa que el daño en cualquier momento puede
materializarse o no hacerlo nunca.

El riesgo depende de las condiciones específicas
de un sitio en estudio, según su ubicación, y de
los fenómenos que pueden manifestarse con mayor o menor
intensidad. Asimismo, las condiciones de vulnerabilidad de los
sistemas expuestos de una región condicionan los niveles
de riesgo a que está sometida:

· Fenómenos
geológicos.

· Fenómenos
hidrometeorológicos.

· Fenómenos
químicos.

· Fenómenos
sanitario-ambientales.

· Socio-organizativos.

· Antrópicos.

La condición de vulnerabilidad a una amenaza es
la que genera el riesgo. La expresión de Varnes cuantifica
el Riesgo como:

Amenaza x Vulnerabilidad =
Riesgo

Que es una probabilidad de pérdida de vidas, o de
valor de los elementos considerados expuestos a la amenaza
(viviendas, infraestructuras, etc). La determinación
cuantitativa de riesgos es posible cuando se conocen todos los
elementos de esta ecuación. Muchas veces, en ausencia de
datos exactos, se recurre a una determinación cualitativa,
que define el número de personas o viviendas o
infraestructuras expuestas a un alto, medio o bajo nivel de
riesgo, sin detallar la probabilidad o la entidad
económica de la pérdida.

En el caso del centro urbano del Municipio de Managua,
los riesgos más relevantes son:

· Los riesgos
sísmicos.

· Los riesgos
volcánicos.

· Los riesgos de
inundaciones.

· Los riesgos por inestabilidad de
laderas.

· Los riesgos
antrópicos.

En este caso el municipio de Managua, ha visto limitada
su densificación en altura producto del Riesgo de
fenómenos geológicos, incrementado por la
ocurrencia de dos terremotos que destruyeron la ciudad el siglo
pasado en 1931 y 1972.

La experiencia de estos fenómenos ocurridos en la
ciudad de Managua ayudan a atenuar el riesgo y densificar
áreas seguras de ellos, que fueron objeto de estudio de
esta investigación.

Marco
Conceptual

A continuación se presentan términos que
se deben tener en cuenta en la presente
investigación:

La Percepción es la sensación
interior que resulta de una impresión material hecha en
nuestros sentidos (conocimiento, idea).

Una Posición es la actitud, manera de
pensar, obrar o conducirse respecto de ciertas cosas.

Las Características Socioeconómicas
de la población son las distinciones sociales y
económicas de un grupo de personas de una
localidad.

En esta investigación se utiliza el Estado
Conyugal, definido por INIDE como la unión tanto legal
como de hecho, que implica la conformación de parejas. Se
investiga a la población de 12 años y más,
contemplando para este estudio las siguientes
categorías:

· Unido(a) / juntado(a): Persona que sin
existir vínculo matrimonial de orden legal, vive en
unión libre o de hecho con otra persona.

· Casado(a): Persona que ha
contraído matrimonio legal y que no ha enviudado ni se ha
divorciado o separado.

El Hogar, de acuerdo al INIDE, está
formado por una persona o grupo de personas parientes o no, que
viven bajo un mismo techo y que preparan en común sus
alimentos (olla común).

Una Vivienda es todo local formado por uno o
más cuartos, estructuralmente separado e independiente,
destinado al alojamiento de una o más personas, parientes
o no. Es separado porque está delimitado por paredes,
muros o cercas y es independiente porque se puede entrar
y salir sin pasar por otras viviendas, teniendo acceso
directo desde la calle o por medio de un pasillo.

En los censos se considera Vivienda Ocupada
cuando hay residentes habituales en ella.

Según la Ley 677 la Vivienda de Interés
Social, es aquella construcción habitacional con un
mínimo de espacio habitable de 36 m² y un
máximo de 60 m² con servicios básicos
incluidos para que se desarrolle y dar garantía a los
núcleos familiares cuyos ingresos estén
comprendidos entre uno y los siete salarios mínimo y cuyo
valor de construcción no exceda de veinte mil
dólares y forma parte del patrimonio familia.

Los Complejos Habitacionales o viviendas
multifamiliares de más de un piso son lugares cerrados y
cubiertos, construidos para ser habitados por personas,
adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos
derechos, espacios compartidos y obligaciones comunes.

El Lote o la Parcela es la unidad empleada
para organizar la propiedad del suelo. Su tamaño es
variable y su forma tiende a ser rectangular.

La Manzana es una unidad espacial rodeada por la
red vial (las calles). Su tamaño y su forma son variables,
ya que se inscriben en una zona urbana determinada.

Se entiende por Tipología la
clasificación de objetos realizada a partir de sus
elementos comunes, descartando pues los elementos considerados
como no significativos. En el campo de la arquitectura y del
urbanismo, el término "tipología" es usado para
designar toda clasificación de edificios, de objetos o de
espacios, utilizando como categoría su tipo.

El tipo no es necesariamente un todo homogéneo
sino una combinación de elementos que pueden
ser:

· Repetitivos y esenciales en la
construcción del tipo.

· Variables y menos importantes en
la organización del conjunto.

La tipología urbana busca aclarar, por
comparación y clasificación sistemática las
propiedades generales y particulares de los elementos en un
contexto, abstrayéndolas para conocer las alternativas de
los grandes "grupos" que intervienen en ella.

En esta investigación se utilizaron las
Tipologías Habitacionales definidas en el
Diagnóstico de Vivienda del Plan General de Desarrollo
Urbano de Managua 1995 – 2015 (ALMA, 1994):

Vivienda Residencial Aislada "A"

Son viviendas espaciosas con área construida
mayor de 160 m², con todos sus servicios de infraestructura
y en lotes mayores de 900 m². En hectáreas puede
haber unas 10 de ellas. Estas viviendas son técnicamente
bien construidas con excelentes acabados constructivos y
arquitectónicos, en pocas palabras son de diseño
exclusivo y constituyen el 1% del total de viviendas de Managua,
agrupadas en 11 barrios al Sur de la capital y en los accesos a
Managua por las carreteras: Sur, Vieja a León y a Masaya.
Ejemplos Altos de Santo Domingo, Las Colinas y Planetarium. En el
Distrito 2, no existe este tipo de tipología.

Vivienda Residencial Aislada "B"

Son viviendas espaciosas con todos sus servicios de
infraestructura y en lotes de 400 a 700 m2. En hectáreas
puede haber unas 15 de ellas. Estas viviendas son de
mampostería, con acabado arquitectónico de calidad
y de excelentes condiciones urbanísticas, pero no tienen
entera privacidad por encontrarse en zonas o cerca de zonas de
gran actividad comercial y de servicios, constituyen el 1% del
total de viviendas de Managua, localizadas en 18 barrios al Oeste
y al Sur de la Laguna de Tiscapa. Ejemplos: Las Palmas y El
Carmen.

Vivienda Residencial en Serie

Son viviendas de diseño moderno, construidas de
mampostería o concreto, en conjuntos homogéneos y
en lotes de unos 200 m2 poseen todos los servicios de
infraestructura, urbanísticamente excelentes y de buen
estado físico. Están en 24 barrios, representando
el 7% del total de viviendas de Managua y pueden caber 40 de
ellas en una hectárea. Ejemplo: Linda Vista y Las
Brisas.

Barrios Tradicionales

Son viviendas que sobrevivieron al terremoto de Managua
de 1972 y que conservan el estilo de construcción de los
años 50 y 60, de una sola planta, fachada continua
vinculada a la acera, patio interno, cocina al fondo, etc., en
lotes de 250 m2, organizada en una retícula octogonal de
origen colonial. Están ubicadas en 11 barrios contiguos al
Centro

Histórico de Managua y pueden caber 24 de ellas
en una hectárea, son de bloques, madera, piedra, etc., y
con todos sus servicios de infraestructura. Ejemplos:
Monseñor Lezcano y Santa Ana.

Vivienda Popular en Serie A

Son viviendas de diseño y dimensiones
estándares, de mampostería y concreto, en lotes de
120 y 200 m2 y construidas por empresas constructoras, presentan
buenas condiciones físicas y urbanas y tienen todos los
servicios de infraestructura. Se encuentran en 31 barrios de la
parte oriental de la ciudad, pueden caber 40 de ellas en una
hectárea y constituyen el 11% del total de viviendas de
Managua. Ejemplos: Don Bosco y Máximo Jerez.

Vivienda Popular en Serie B

Son viviendas de diseño sencillo en lotes de 80 y
120 m2 concebidas como unidades mínimas o básicas
para ser ampliadas por el propietario, son de madera o de madera
y bloque (minifalda), construidas después del terremoto de
1972 y tienen todos los servicios básicos de
infraestructura. Estas viviendas, están distribuidas en 7
urbanizaciones al este de la ciudad; pueden caber casi 80 en una
hectárea y constituyen el 6% del total de viviendas de
Managua. Ejemplos; Villa Venezuela y Villa Libertad.

Urbanizaciones Progresivas

Surgen como programas habitacionales a partir del
año 1980, bajo dos variantes:

a) Como urbanizaciones planificadas para
contrarrestar acciones ilegales.

b) Por legalización de asentamientos
espontáneos, previo ordenamiento de los
mismos.

Estas urbanizaciones, cumplen con requerimientos
mínimos de urbanismo, tienen los servicios básicos
de infraestructura, los lotes son de 100 a 120 m2 y sus calles
son conformadas, están distribuidos en 113
barrios del sector central y de la periferia de la ciudad,
constituyendo el 15% del total de viviendas de Managua. Ejemplo:
18 de Mayo, Dignidad 4 de Mayo.

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