La teoría general de los contratos en Paraguay (página 3)

Este principio deja de jugar cuando las obligaciones del demandante están sujetas a plazo. Así, por ejemplo, si el comprador cuenta con el plazo de un año, a partir del momento de la entrega de la cosa para pagar el saldo de precio, puede demandar esta entrega sin necesidad de pagar el saldo.

Este recurso se brinda al contratante demandado por cumplimiento, para oponerse al progreso de la acción de quién lo demanda sin haber cumplido sus propias obligaciones. Funciona este recurso como excepción dilatoria, demandado el cumplimiento, la otra parte puede oponerse al progreso de la acción, en tanto que el actor no pruebe haber cumplido sus obligaciones.

Es decir, el cargo de la prueba se impone a la parte actora. Para ejercitarlo, debe reunir los requisitos siguientes; a) Que se trate de un contrato bilateral; b) Que las obligaciones del que demanda no estén sujetas a plazo y c) Que el que demanda haya dejado de cumplir total o parcialmente sus obligaciones.

Nuestro CCP. Lo establece claramente en su Art. 719 "En los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su cumplimiento, si no probare haberlo ella cumplido u ofreciere cumplirlo, a menos que la otra parte debiera efectuar antes su prestación.

Pacto comisorio Se llama de esta manera a la cláusula que permite a los contratantes reclamar la resolución del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las obligaciones a su cargo.

En el derecho romano, el principio era que las partes sólo podían reclamar el cumplimiento del contrato, por lo que sólo cuando las partes pactaban la "lex comisoria" podían pedir la resolución del contrato.

En el derecho canónico, con el propósito de asegurar más enérgicamente el respeto por los compromisos contraídos, había autorizado a pedir la resolución en caso de incumplimiento. La utilidad de este recurso resulta en nuestros días evidentes. La agilidad de los negocios, la fluidez del tráfico, exigen un procedimiento rápido y expeditivo.

Es natural que si una de las partes no cumple, pueda la otra, bien demandar el cumplimiento, bien desligarse de sus obligaciones. Es antieconómico obligarla a seguir un juicio por cumplimiento, cuyo resultado será una sentencia que frecuentemente no podrá hacerse efectivo.

Por ello, la legislación moderna se inclina decididamente a admitir que todo contrato, salvo estipulación contraria, contiene un pacto comisorio tácito que autoriza, en caso de incumplimiento, a solicitar la resolución del contrato.

Con buen criterio, nuestro CCP, en su Art. 725 establece "En los contratos bilaterales, el incumplimiento por una de las partes autoriza a la que no sea responsable de él, a pedir la ejecución del contrato, o su resolución con los daños e intereses, o ambas cosas" y agrega, "Demandada la resolución, ya no podrá pedirse el cumplimiento, pero después de reclamado este, podrá exigirse aquella"

Interpretación de los contratos Reglas doctrinarias y de derecho Positivo Ocurre con frecuencia, que las partes que ha celebrado un contrato, estén en desacuerdo sobre el significado de sus términos. Se presenta aquí el problema de interpretar sus cláusulas.

Deben distinguirse dos problemas diferentes;

• la interpretación propiamente dicha, problema que se presenta cuando lo que se discute ha sido previsto por una cláusula del contrato a la cuál las partes atribuyen distinto significado; y,

• la integración del contrato, que se presenta cuando una determinada consecuencia o situación no ha sido prevista expresamente.

Esta claro, que si la situación no prevista en el contrato, lo está en las leyes supletorias que reglamentan cada contrato, el juez hará la integración aplicando dichas leyes. Pero si tampoco éstas hubieran previsto ese supuesto, el juez hará la integración de conformidad con la voluntad presunta de las partes. El criterio de la voluntad presunta de las partes rige tanto para decidir la interpretación del contrato, como su integración. Por lo tanto, se aplican reglas y principios interpretativos a ambas situaciones.

Principios doctrinarios que rigen la interpretación de los contratos Sentado que la interpretación de los contratos consiste en desentrañar la voluntad de las partes, a través del prisma de su declaración, veremos que principios deben presidir aquella tarea; La buena fe: El principio fundamental en esta materia es que las declaraciones de voluntad deben interpretarse de buena fe. Significa esto que, el hombre cree y confía que una declaración de voluntad sufrirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos que ordinaria y normalmente ha producido en casos iguales.

El juez, al dirimir una controversia, debe preguntarse cuál es el significado que hubiera atribuido a su declaración, una persona honorable y correcta, obrando con cuidado y previsión.

De este principio fundamental de la buena fe, se desprenden las siguientes reglas interpretativas. El juez no debe ceñirse estricta y ciegamente al significado técnico jurídico de las palabras usadas. Muchas veces se emplean impropiamente ciertos términos por ignorancia a veces común, de su significado jurídico.

Los usos y costumbres sociales tienen una importancia fundamental en la interpretación de la declaración de voluntad, porque al emitir una declaración de voluntad se entiende darle el significado que normalmente tiene en ese medio y en ese momento.

Las cláusulas de una declaración de voluntad no deben interpretarse aisladamente, sino de acuerdo con su contexto general.

La buena fe en los negocios jurídicos impone la obligación de hablar claro. Habiendo ambigüedad, debe buscarse la intención común.

Las circunstancias del caso: Las circunstancias de hecho que formaron el clima en el que se emitió la declaración de voluntad, tienen importancia decisiva en su interpretación. Las mismas palabras, idéntica conducta, tienen un significado totalmente distinto, si las circunstancias difieren.

El fin práctico: Todo acto jurídico se realiza con un fin práctico. En las controversias llevadas ante un tribunal, el fin práctico es casi siempre de orden económico.

La conducta posterior de las partes: Abundante jurisprudencia sobre la materia, ha llevado a establecer que la conducta posterior de las partes es de vital importancia en la interpretación de los contratos. En efecto, con ellas las partes han revelado inequívocamente cuál es el resultado y alcance del contrato.

La naturaleza del contrato: Es también importante considerar la naturaleza jurídica del contrato celebrado. En los casos dudosos ella permite decidir el sentido de la interpretación y, por consiguiente, los efectos jurídicos del acto Nuestro código, resume el tema de interpretación de los contratos en los siguientes artículos; Art. 708 "Al interpretar el contrato se deberá indagar cuál ha sido la intención común de las partes y no limitarse al sentido literal de las palabras. Para determinar la intención común de las partes se deberá apreciar su comportamiento total, aún posterior a la conclusión del contrato". Esta norma reproduce algunas reglas de la hermenéutica jurídica, es decir, se debe respetar la intención de las partes respecto de la finalidad del contrato.

Art. 709 "Las cláusulas del contrato se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del contexto general". Es otra regla de interpretación jurídica. La equidad debe primar en los casos dudosos.

Art. 710 "Por generales que fueren las expresiones usadas en el contrato, éste no comprende sino los objetos sobre los que las partes han propuesto contratar" Bien sabemos que uno de los requisitos esenciales del contrato es el objeto. Por lo tanto ha de estar determinado. No corresponde por una interpretación ampliativa extender a otros bienes los objetos del contrato.

Art. 712 "Las cláusulas susceptibles de dos sentidos, del uno de los cuales resultaría la validez, y del otro la nulidad del acto, deben entenderse en el primero. Si ambos dieren igualmente validez al acto, deben tomarse en el sentido que más convenga a la naturaleza de los contratos y a las reglas de la equidad".

Art. 713 "Las cláusulas insertas en las condiciones generales del contrato así como en formularios dispuestos por uno de los contratantes, se interpretarán, en caso de duda, a favor del otro". En las cosas dudosas es justo atenerse a la interpretación más benigna.

Art. 714 " Sí a pesar de la aplicación de las normas precedentes, subsistiere la oscuridad del contrato, deberá éste ser entendido en el sentido menos gravoso para el obligado, si fuere a título gratuito; y en el sentido que realice la armonización equitativa de los intereses de las partes, si fuere a título oneroso. El contrato debe ser interpretado de acuerdo con la buena fe".

LECCIÓN X Contratos por terceros – Prenociones Conforme al principio general sustentado por la doctrina y la legislación contractual, nadie puede contratar a nombre de un tercero sin estar autorizado por él, o sin tener por ley su representación, salvo, que el tercero ratifique el contrato. Estaríamos ante una autorización si existiera representación convencional o un mandato, y estaríamos ante una representación legal en el caso de representantes necesarios, como el caso del tutor o curador.

El Art. 730 del CCP establece "El contrato celebrado a nombre propio, por el que se promete la prestación de un tercero, será obligatorio si el promitente hubiere garantizado la ratificación o el cumplimiento por parte de aquel. En la duda se entenderá que solo fue garantizada la ratificación. Prestada ésta, las relaciones entre el estipulante y el tercero serán juzgadas como si el contrato se hubiera ajustado directamente entre ellos"

Promitente: U obligado, es la parte que debe cumplir la prestación a favor del tercero.

Estipulante: Es la parte que ha contratado teniendo en mira favorecer a un tercero.

Beneficiario: Es la parte que recibe la prestación.

Nulidad Todo contrato suscripto en nombre de un tercero, sin representación legal o convencional es de ningún valor, y no obliga ni al que lo hizo, salvo las indemnizaciones a la persona con quién se contrato, si este ignoraba la inexistencia de poderes suficientes. Sin embargo, esta regla no es absoluta, en razón de que en los casos de mandato aparente, equivalente al real, el acto es válido aunque el mandatario hubiere actuado en forma contraria a los términos del mandato.

Ratificación – Efectos El Art. 730 3ra. Parte del CCP nos dice "..Prestada ésta, las relaciones entre el estipulante y el tercero serán juzgadas como si el contrato se hubiere ajustado directamente entre ellos"

Para los casos en que no se cumpliere lo que haya sido asumido como obligación, el Art. 731 nos dice "Si en el caso del artículo anterior (730), no se ratifica la promesa o no se cumple la prestación ofrecida, el estipulante podrá exigir daños e intereses al promitente. Si éste no hubiere garantizado la ratificación o el cumplimiento, solo será responsable si no se ha ocupado de obtenerlos, o si no se los obtuvo por su culpa"

Situación legal del contratante en nombre de tercero Producida la ratificación del contrato, el promitente queda equiparado a la categoría de un gestor de negocios y por ende, sometido al régimen legal de dicha institución.

Contratos consigo mismo Habíamos establecido en la lección IV que, una persona puede contratar consigo mismo, es decir celebrar un auto-contrato. Debemos recordar que la esencia de todo contrato, la existencia de dos o más voluntades sobre un mismo acto.

Sin embargo, el contrato consigo mismo es posible en algunos casos excepcionales. Puede ocurrir que se realice un acto jurídico, en que una persona actúe por derecho propio y al mismo tiempo en representación ajena. Ej. El mandatario que acepta para sí la venta que le encargó hacer su mandante. En este caso, el mandatario estaría contratando consigo mismo, pues en su calidad de mandatario, actúa como apoderado de su mandante y al mismo tiempo lo hace por derecho propio.

Otras veces, la persona a quién se encarga la ejecución de un negocio, puede tener una doble representación, y en el ejercicio simultáneo de ellas, contrata consigo mismo. Ej. Un comisionista recibe la orden de A de comprar, y de B de vender una mercadería al precio de plaza.

Aquí, el comisionista, en presencia de ambas coincidencias, puede celebrar el contrato de compraventa, por reunir en su persona la calidad de vendedor y comprador respectivamente.

El auto-contrato o contrato consigo mismo no es una novedad jurídica, pues ya los romanos consignaban algunos casos similares, como en el caso del heredero beneficiario que se le permitía contratar con la sucesión, cuyo patrimonio estaba separado del suyo.

Promesa del hecho de un tercero – Prenociones Diferente situación jurídica del contrato celebrado a nombre o representación de otro. Es el celebrado a cargo de otro. En este caso no se invoca la existencia de una representación o mandato, sino que se promete procurar la prestación de un tercero, promesa que puede asumir distintas modalidades;

• Se promete que el tercero por el cual se contrata, ratificará el contrato: es la garantía llamada porte-fort en la doctrina francesa;

• Se limita a prometer dicha ratificación, y si no lo obtiene, pagará daños y perjuicios, pero no se garantiza el cumplimiento del contrato;

• Se promete que el tercero no solo ha de ratificar el contrato, sino que ha de cumplirlo, quién tal promete, obra como fiador. Si el tercero no cumple, quién se obligó por él debe satisfacer los daños y perjuicios;

• Se promete gestionar la ratificación por el tercero, en ese caso solo es responsable de los daños y perjuicios, sino se ha ocupado de obtener dicha ratificación, o si ésta no se ha logrado por su culpa.

Naturaleza Jurídica Efectos Como puede apreciarse, por lo dicho en los dos primeros casos del punto anterior, se asume una obligación de resultado (el promitente promete obtener del tercero la ratificación o el cumplimiento) y en el último, se asume una obligación de medio (se promete procurar que el tercero ratifique el contrato o lo cumpla)

En conclusión, existe un contrato perfecto, que tiene por objeto el acto de un tercero a la relación contractual, cuya consecuencia inmediata es la de resarcimiento de daños y perjuicios a la parte afectada, en caso de no cumplirse lo contratado.

Por este medio, si se contrata la venta de una cosa ajena, se promete que el titular ratificará el contrato, o, que lo ratificará y lo cumplirá, o, que se gestionará ante el tercero, dueño de la cosa, la ratificación y el cumplimiento de lo vendido.

Relaciones jurídicas creadas por la estipulación en provecho de tercero Existen contratos, en que la obligación asumida por una de las partes, no es establecida a favor de la otra, sino de un tercero. Así, la indemnización pactada en los casos de seguros de vida, no es debida por la compañía de Seguros al contratante que paga las primas de la póliza, ni a sus herederos, sino a la persona indicada por el asegurado.

En todo contrato que contiene estipulaciones de esta naturaleza, surgen las siguientes relaciones:

• Una relación entre los dos otorgantes del contrato (relación de cobertura) Se llama estipulante a la parte que ha contratado teniendo en miras favorecer a un tercero (el beneficiado); se denomina promitente u obligado a la parte que debe cumplir la prestación a favor del tercero. Esta relación de cobertura está sujeta a los principios generales de los contratos, de tal manera que las partes disponen de las respectivas acciones en el sentido de lograr el cumplimiento de las obligaciones asumidas en su momento por ambas partes.

• Una relación establecida entre el estipulante y el tercero o beneficiario, llamada relación de valuta, que en la generalidad deviene de la intención o el deseo del estipulante de favorecer al tercero designado, con una liberalidad. A la falta del origen en que se fundamento este contrato, autoriza al estipulante a dejar sin efecto el beneficio al tercero. Podemos citar como ejemplo, la Renta Vitalicia, en que el beneficiario, es pariente indigente del estipulante. Pero, mas tarde, resulta que el beneficiario no es indigente, ni pariente del estipulante. Esta situación da lugar a que el estipulante exija del promitente, que la renta le sea abonada directamente a él.

• Una relación directa entre el promitente y el beneficiario. El mismo y sus herederos tienen acción directa para obtener el cumplimiento de la obligación antes de que la estipulación sea revocada.

Estipulación en provecho de personas futuras Nuestro Código Civil, considera la existencia de las personas físicas, desde el mismo momento en que son concebidos, y de las personas jurídicas desde su reconocimiento por la autoridad respectiva, o desde que sean registradas conforme a los requisitos exigidos por la ley.

En consecuencia, es posible estipular en provecho de las personas físicas, desde el momento en que sean concebidos y se encuentren en pleno proceso de gestación, y en provecho de las personas jurídicas, desde que las mismas sean reconocidas, salvo las estipulaciones efectuadas con miras a la constitución de las asociaciones, en cuyo caso, son también válidos.

Seguro sobre la vida – Legislación Comprada Sobre el seguro sobre la vida, en beneficio de terceros, nuestro Código Civil, en su Art. 1.678 estipula "Se puede pactar que el capital o renta que debe pagarse en caso de muerte, se abone a un tercero sobreviviente, determinado o determinable al momento del evento.

El tercero adquiere un derecho propio al tiempo de producirse el evento (muerte del contratante) Cuando su designación sea a título oneroso, podrá fijarse un momento anterior.

Excepto en caso en que la designación sea a título oneroso, el contratante puede revocarla libremente aunque se haya hecho en el contrato"

El primer párrafo de este artículo es bien claro, un seguro de vida puede constituirse a favor de un tercero, el segundo párrafo lo repite, sea que el tercero sea determinado o determinable al tiempo de producirse la muerte del asegurado, el tercer párrafo establece que el beneficiario adquiere su derecho al producirse el siniestro, y el último párrafo estipula que la designación del beneficio no está sujeta a forma determinada, aún cuando la póliza exija la forma que deba hacerse.

Así, la adquisición directa del derecho al capital asegurado es regla ya establecida, razón por la cual el beneficio así instituido no tiene por que ser incluido en el inventario de los bienes relictos dejados por el fallecimiento del asegurado.

El derecho al beneficio no pasa por la sucesión del estipulante, emana directamente del contrato de seguro.

Si los terceros beneficiarios fueren varios, sin que se determinen cuotas parte, se entenderán que son por partes iguales, tal es lo preceptuado por el Art. 1.679 y el Art. 1.681 establece que "La designación de beneficiario se hará por escrito sin formalidad determinada, aun cuando la póliza indique o exija una forma especial. Es válida, aunque se notifique al asegurador después del evento previsto"

Lo preceptuado en los artículos precedentes tiene base doctrinaria, ya que lo citan tanto como la ley Argentina de seguros (Art. 143), en el Código Italiano (Arts. 1.920 y 1.921) y en el anteproyecto del gran codificador el Prof. De Gásperi.

LECCIÓN XI Disolución de los Contratos – Causales de disolución y nulidad Los contratos se extinguen naturalmente, por el cumplimiento de las obligaciones que los contratantes han asumido en el momento de contratar, como por ejemplo, en la compraventa, el contrato se extingue con la entrega de la cosa por una parte, y el pago del precio por la otra. Sin embargo, esta regla no es absoluta, pues en los contratos onerosos, el que entregó o trasmitió la cosa, debe todavía la garantía de evicción y por los vicios redhibitorios.

Pero, fuera de este medio regular y normal de disolución contractual, existen otras causales que pueden operar la extinción del contrato o su nulidad. Estas causales son:

• La Rescisión;

• La Revocación; y,

• La Resolución.

La Rescisión – Prenociones – Consentimiento – Efectos Es un acuerdo de voluntades por el cual se deja sin efecto un contrato, pero también se lo denomina "Distracto", y puesto que el acuerdo de voluntades ha creado un vínculo, por contrario imperio puede ser extinguido el acuerdo o el contrato.

El Art. 718 de nuestro Código Civil establece "Las partes pueden extinguir por un nuevo acuerdo los efectos de un contrato anterior, pero la rescisión acordada no perjudicará en ningún caso los derechos adquiridos por terceros, a consecuencia del contrato rescindido"

Norma bastante clara, pues es perfectamente posible para las partes dejar sin efecto lo contratado con anterioridad, pero esa decisión de rescindir el contrato, en ningún momento puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros a esa relación.

Los efectos de la rescisión dependen de la voluntad de las partes, quienes pueden:

• Acordar que el contrato originario quede sin efecto retroactivamente, con obligación de las partes a restituirse mutuamente todo lo que hubieran recibido la una de la otra; o,

• Acordar que el contrato deje de producir sus efectos en adelante, es decir para el futuro, quedando firme los efectos ya producidos, aquí no existe retroactividad, salvo la excepción de perjudicar derechos de terceros, expresadas por la norma.

Por mas que la rescisión contractual comporte un acuerdo de voluntades, también existen casos excepcionales llamada "rescisión unilateral" en que la rescisión se puede operar por la simple voluntad de una de las partes, como ocurre en los contratos laborales, que pueden ser rescindido por la simple decisión del trabajador o del empleador en su caso, como también el mandato puede ser dejado sin efecto por el mandante, o ser renunciado por el mandatario en cualquier momento, en la locación de obra, el dueño puede desistir de la misma por su sola voluntad, etc.

Lo que es más importante destacar en este tipo de rescisión excepcional es que, la terminación de las relaciones se opera desde que el interesado exprese su voluntad de hacerlo, pero con efectos para el futuro, por lo que todos los actos anteriores quedan firmes sin excepción alguna.

Revocación – Prenociones – Causales – Efectos En su significado estricto, la idea "revocación" significa dejar sin efecto un acto, que se encuentra unida estrictamente a la liberalidad, pues a través de ella se deja sin efecto una decisión, e importa por lo tanto, un acto unilateral de voluntad por el cual se deja sin efecto una liberalidad.

En materia de contratos, exige una justificación jurídica, es decir, sólo puede tener lugar por los motivos que la ley autoriza. Así por ejemplo, en la donación, ella podrá ser revocada sólo en los siguientes casos: a) Sí media ingratitud del donatario, b) Si éste no hubiere cumplido con los cargos; c) Si atentare contra la vida del donante, etc.

Esta revocación sólo se opera a instancia de parte interesada y no ipso jure, o sea, debe ser fundada en las causales enunciadas para que se opere legalmente.

Los efectos que la revocación produce son:

Entre "las partes" deja sin efecto el contrato retroactivamente; Con "los terceros" que adquirieron derechos sobre la cosa donada, varías según las circunstancias, así: Si la revocación es por ingratitud del donatario, la ley protege al tercero restándole carácter retroactivo; y, si la revocación es por incumplimiento de cargos, los terceros son afectados por la retroactividad de la revocación.

Resolución Prenociones Pacto Comisorio Efectos – Prohibiciones Legislación Comparada La Resolución no es el resultado de un nuevo contrato, como ocurre en las rescisión, sino que supone la extinción del contrato por virtud de un hecho posterior a la celebración, hecho que a veces es imputable a la otra parte, como el incumplimiento, o, puede resultar de un hecho extraño a la voluntad de ambos, como en los casos de ciertas condiciones resolutorias.

La Resolución de un contrato se opera ipso jure en los casos de condiciones resolutorias, pero si su fundamento es el incumplimiento de una de las partes, es necesario la manifestación expresa de la parte interesada en resolverla. La resolución del contrato deja sin efecto el contrato retroactivamente, y su consecuencia es volver las cosas a su estado anterior, es decir, al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato.

Los efectos que produce son similares a los de la nulidad, con la diferencia clara de ésta, es que el hecho que provoca la resolución es siempre posterior al contrato, en tanto que el de la nulidad, debe ser anterior o concomitante con la celebración del contrato.

Tienen fundamental importancia como causa o justificación de resolución de un contrato, el pacto comisorio, la señal o arras y la cláusula penal.

Pacto comisorio Decíamos en la Lección IX, se llama de esta manera a la cláusula que permite a los contratantes reclamar la resolución del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las obligaciones a su cargo. Ello es natural, pues si una de las partes no cumple con lo obligado, puede la otra parte que si ha cumplido la suya, bien demandar el cumplimiento, o bien desligarse de tales obligaciones.

Con buen criterio, nuestro Código Civil, en su Art. 725 establece "En los contratos bilaterales, el incumplimiento por una de las partes autoriza a la que no sea responsable de él, a pedir la ejecución del contrato, o su resolución con los daños e intereses, o ambas cosas" y agrega, "Demandada la resolución, ya no podrá pedirse el cumplimiento, pero después de reclamado este, podrá exigirse aquella"

Sin embargo, el pacto comisorio convencional, o el derivado de la voluntad de las partes. Este pacto comisorio convencional queda ligado a la categoría de condición resolutoria, en el sentido de que la convención queda rescindida o resuelta para los casos de que una de las partes no hubiera cumplido la prestación de su incumbencia.

Este pacto comisorio no es permitido para cualquier caso de convenciones, está prohibida para aquellas que versen sobre cosas muebles y también para las cosas susceptibles de garantía prendaria, por lo que se da con mayor asiduidad en la compraventa.

Señal o Arras – Prenociones Casos de aplicación – Clases – Derecho de Arrepentimiento – Destino de la Señal – Las Arras y la Cláusula Penal Es común en la práctica de los negocios, que los contratantes exijan una "garantía" a los efectos de asegurar la seriedad de las intenciones de la otra parte. Un recurso muy empleado es la entrega de una suma de dinero en concepto de seña, a pesar de que no existe inconveniente legal alguno para que la seña en lugar de dinero consista en otra cosa, que en la práctica, es muy poco frecuente, al ser el dinero el medio normal de pago y conclusión de los negocios. En nuestro Derecho positivo, la seña cumple un doble papel, por una parte, es una garantía de la seriedad del acto y reviste de esta manera el carácter de adelanto del pago del precio. Es la llamada seña confirmatoria, y por otra parte, importa acordar a los contratantes el derecho de arrepentimiento, perdiendo la seña el que la ha entregado y devolviéndola doblada el que la ha recibido, y esta es, la llamada seña penitencial. Así mismo, no hay inconveniente en que las partes atribuyan a la seña, tan sólo el carácter de garantía del acto, negando así la posibilidad de arrepentimiento.

Esto consiste en una cláusula que puede ser insertado en todo contrato en el que queden pendientes de cumplimiento ciertas obligaciones, pero es, sobre todo en la compraventa en donde desempeña un papel preponderante.

De lo dicho antecedentemente, tenemos dos clases de señas, la confirmatoria y la penitencial.

La seña es "confirmatoria", cuando la suma entregada se lo hace a manera de adelanto del pago total del precio, y por los actos efectuados se infiere una renuncia del derecho de arrepentimiento. La seña es "penitencial", cuando quién es parte en el contrato asumido, no quiere cumplir con el contrato. A estos efectos, la parte que ha entregado la seña, puede manifestar su arrepentimiento en forma expresa o tácita, puesto que la ley no exige forma determinada. En cambio la parte que ha recibido la seña debe manifestar expresamente su arrepentimiento, acompañando tal voluntad con la devolución de la seña doblada. Si la otra parte se muestra interesada a continuar con el negocio y rehúsa recibir la seña penitencial, ésta debe ser consignada judicialmente.

Ahora bien, es importante determinar hasta en que momento se puede tener derecho al arrepentimiento. Si el contrato se ha fijado por tiempo determinado para el ejercicio del arrepentimiento, no podrá efectuárselo vencido el plazo estipulado. Si no hubiere plazo, se lo podrá efectuar hasta la constitución en mora del deudor Finalmente, si una de las partes hubiera demandado judicialmente el arrepentimiento del contrato, el demandado puede arrepentirse hasta el momento de contestar la demanda, siempre y cuando no hubiere sido constituido en mora.

Pero, lo que es absoluto, es que el derecho de arrepentimiento se pierde desde que la parte que lo pretende hacer valer, ha comenzado a ejecutar el contrato.

A esos efectos, se entiende que hay ejecución del contrato cuando:

• Se entrega la cosa en posesión al comprador;

• Se entrega una nueva suma de dinero a cuenta del precio; y,

• Se autoriza al comprador que realice mejoras en la cosa.

Para concluir, la jurisprudencia ha sentado la siguiente doctrina. La Cláusula "como seña y a cuenta del precio" tiene una doble función: Como "seña" si el contrato no se cumple y como tal permite el arrepentimiento. Si en el contrato se consignare que tal suma se entrega a cuenta del precio, el arrepentimiento sería imposible, por que no existe seña; y, Como "Cuenta de precio" en caso de cumplimiento.

Teoría de los Riesgos – Principio General – Casos particulares El Art. 672 de nuestro Código Civil establece "En los contratos de ejecución diferida, si sobrevinieren circunstancias imprevisibles y extraordinarias que hicieren la prestación excesivamente onerosa, el deudor podrá pedir la resolución de los efectos del contrato pendiente de cumplimiento. La resolución no procederá cuando la onerosidad sobrevenida estuviera dentro alea normal del contrato, o si el deudor fuere culpable. El demandado podrá evitar la resolución del contrato ofreciendo su modificación equitativa. Si el contrato fuere unilateral, el deudor podrá demandar la reducción de la prestación o la modificación equitativa de la manera a ejecutarlo"

El problema de la desvalorización de las monedas débiles crea una serie de dificultades, tanto para el sector industrial como para el comercial. Así, una compañía constructora que toma a su cargo una obra y por su cuenta los materiales, al poco tiempo compromete su liquidez por el alza de los precios exorbitantes a veces de los materiales, que en nuestro país en poco tiempo sufrieron incrementos de hasta el 200 %.

Nuestro Código, interpretando la realidad económica y social de nuestros tiempos, ha regulado en forma expresa la imprevisión como causal de resolución de los contratos o su modificación equitativa, para evitar las ventajas a favor de una de las partes contratantes.

Con mucho acierto el Prof. Moreno Rufinelli afirma, que el derecho no puede sostener el valor absoluto de la regla Pacta Sun Cervanda, ni podría el derecho tolerar impasible esto, dejando sin protección alguna a aquellos deudores desafortunados, envueltos en una catástrofe, no provocada por ellos, sino por acontecimientos extraños e insuperables. La imprevisión sólo procede por la vía de la acción.

Ley que rige los Contratos – Regla – Excepciones – Normas Procesales El Art. 670 del CCP establece "Las reglas de éste título serán aplicables a todos los contratos. Los innominados se regirán por las disposiciones relativas a los nominados con los que tienen más analogía"

Este artículo enuncia una regla de carácter general, al afirmar que sus disposiciones se aplicarán a todos los contratos. Con relación a los contratos innominados o atípicos, es decir los que carecen de un nombre jurídico también se regirán por las disposiciones relativas de aquellos contratos nominados con los que tuvieren más analogía.

La disposición del artículo tiene, pues, dos enunciaciones, una general y otra especial, referida a los contratos innominados o atípicos.

Los contratos no legislados en forma especial son perfectamente válidos. En estos contratos son aplicables los principios de la analogía y de la autonomía de la voluntad.

Los contratos que formalizan las agencias de turismo para proveer ciertos servicios pueden ser regidos por el mandato, por la gestión de negocios; según la analogía referida a uno de esos institutos SEGUNDA PARTE

De los contratos en particular

LECCIÓN XII Compraventa – Prenociones Concepto En los llamados "Contratos en Particular" hallamos que la "compraventa" constituye una especie de modelo, o denominador común de casi todos los demás contratos que carecen de un régimen especial. Hurgando en la legislación comparada encontramos que, habrá compraventa cuando "una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero".

Conviene, sin embargo destacar ab initio, que este contrato no siempre supone la transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo, obligación válida aún en la llamada compraventa manual o al contado, que se consume y concluye instantáneamente con la entrega simultánea de cosa y precio, pues bien las partes pueden consensualmente pactar la entrega de la cosa y precio para un momento posterior a la de la celebración del contrato.

A primera vista parecería que en tal hipótesis, las partes no contraen obligación alguna y que todo se reduce a un trueque o a dos tradiciones simultáneas. Pero no es tal, por que en ese trueque no se agotan las obligaciones de las partes, por que el vendedor aún tiene que responder por la evicción, por ejemplo si la moneda es falsa, podrá ser demandado el comprador por cobro del precio.

La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas de los hombres. La circulación de bienes obedece casi en su totalidad a este dispositivo legal. Frecuentemente traspasa las fronteras y adquiere así interés internacional, haciendo más compleja su régimen legal. Nuestro Código Civil, innova el objeto de este contrato, al no limitarlo solamente a la transferencia de una cosa por una parte, incluyendo a ella a cualquier otro bien patrimonial susceptible de ser transmitido por vía de la tradición, es lo que estatuye en su Art. 737 "La compraventa tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa u otro derecho patrimonial, por un precio en dinero que debe pagar el comprador"

Conforme a esta regla, en nuestro derecho, la compraventa es consensual, formal pero no solemne. Puede formalizarse la transferencia en un instrumento privado, en ese caso surtirá efectos entre las partes. Para que el contrato tenga efectos jurídicos contra terceros, deberá asentarse en escritura pública e inscribirse en el registro respectivo. Las partes contratantes están obligadas a suscribir dicha escritura. Es igualmente oportuno aclarar que si la cosa vendida se paga parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, se regirá por el contrato de compraventa siempre que el pago en dinero representa el 50 % o más del precio, caso contrario será regulado por las normas de la permuta.

La definición de nuestro código nos obliga a establecer que existen tres elementos en el perfeccionamiento de la compraventa y que son: a) Obligación de transferir: el contrato no produce la transferencia del dominio, sino la mera obligación de hacerlo; b) La tradición de la cosa; este elemento incluye la obligación de entregar la cosa por medio de la tradición; y c) El pago del precio: necesario para el perfeccionamiento del contrato, que debe hacerse con dinero, medio normal e idóneo de conclusión de contratos.

Caracteres La compraventa nos muestra los siguientes caracteres a saber;

• Es bilateral, por que implica obligaciones para ambas partes; b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio; c) No es formal; aún en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, pues, la escritura pública exigida es un requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado y

aun verbalmente; d) Es oneroso; porque la prestación de una de las partes tiene su contraprestación en la actividad o el pago que debe efectuar la otra parte; y, e) Es conmutativo; por que es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sea aproximadamente equivalentes y sólo por excepción puede ser aleatorio, lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede no existir.

Promesa de Venta La "promesa de venta" constituye la especie más importante dentro de los contratos preliminares, pues en virtud de ella, las partes se obligan a la celebración de un contrato futuro. La importancia radica en que, ella logra una inmediata vinculación entre las partes cuando por diversas circunstancias no pueden proceder a la conclusión definitiva y completa de un contrato.

A pesar de existir cierta reticencia entre los autores que le niegan utilidad práctica, otros le reconocen utilidad en las variantes siguientes: a) Obligación de hacer un contrato futuro: Las partes se obligan a prestar en otro tiempo un nuevo acuerdo de voluntades, que incluso puede ser demandado por indemnización de daños y perjuicios en caso incumplimiento; y b) Obligación de hacer el contrato de segundo grado: pues, para los defensores de esta corriente, la "promesa" es un contrato de primer grado ya concluido y por ello obliga al ulterior contrato, sin entenderse por ello un segundo contrato, ni una renovación de un contrato anterior, sino la ejecución de lo que anteriormente se ha convenido.

La "promesa de venta" se da cuando una de las partes – unilateral – se compromete a realizar la venta, o si las partes contratantes – bilateral – se comprometen a realizar la compraventa.

Nuestro Código Civil, en su 785 nos dice al respecto "La promesa de comprar o vender deberá hacerse efectiva dentro del plazo estipulado por las partes. Si no se le fijó, el plazo será el máximo admitido por la ley para el arrendamiento. La misma limitación regirá para el plazo convencional" y en su Art. 1800 dice: "La promesa unilateral de una prestación no produce efectos obligatorios fuera de los casos admitidos por la ley"

El jurista Borda, en su obra sobre contratos nos dice: "Bajo la denominación de promesas de venta quedan comprendidas dos situaciones jurídicas distintas: a) La simple promesa y oferta, hecha a persona determinada o indeterminada, se trata de una hipótesis simple que no ofrece dificultades desde el punto de vista jurídico, pues, mientras no es aceptada, carece de toda fuerza obligatoria y es esencialmente revocable, luego de aceptada se transforma en un contrato de compraventa, produciendo todos loe efectos de éste;

• La promesa de venta aceptada como promesa por la persona a quien va dirigida. Esta no acepta el contrato, sino simplemente se compromete a considerar la oferta, y, aceptarla o rechazarla dentro de cierto plazo. Vencido éste, la oferta queda sin efecto.

Es el caso del arrendatario de un inmueble que se reserva el derecho de adquirirlo por un cierto precio al término del arrendamiento. Si no se fija plazo, el promitente deberá pedir fijación judicial, para no mantenerse ligado indefinidamente por ella.

Enajenaciones forzosas Es sabido que, en la compraventa como en todo contrato, quién vende debe hacerlo libremente, es decir, mediando consentimiento, circunstancia que presupone como debe ser, libertad de contratar. Pero, ¿qué sucede cuando se lo hace porque medio una expropiación, subasta judicial, etc.?

Las llamadas ventas forzosas, pertenecen a la categoría de los contratos necesarios, y es el caso en que, la necesidad jurídica de vender existe cuando hay derecho en el comprador, de adquirir la cosa por causa de utilidad pública, donde el propietario de la cosa es requerido por el comprador, que puede ser el Estado, los Municipios o una compañía que disfruta de una concesión para explotar un servicio, para que le venda una parte o la totalidad o parte de su terreno.

Otro caso de enajenación forzosa se presenta cuando proviene de una convención o de un testamento, en el cuál se impone al propietario de un bien, la venta obligada de ese bien a persona o personas determinada o determinadas.

Por mas que los efectos jurídicos sean exactamente iguales que los de la compraventa celebrada con pleno consentimiento, no sería posible calificar de contrato a situaciones como las mencionadas, porque falta el elemento fundamental del contrato, que es el consentimiento de las partes.

Nuestro CCP dispone en su Art. 738 "Las reglas de la compraventa se aplicarán subsidiariamente: a) A la expropiación por causa de utilidad pública o interés social; b) A la realización de bienes por efecto de sentencia o concurso, y, c) A la dación en pago. Quién la efectuare quedará obligado como vendedor. En cuanto a la deuda, regirán las disposiciones relativas al pago. Se aplicarán asimismo, en su caso, las normas del enriquecimiento sin causa. Estas reglas de la compraventa se aplican a estos tres incisos por que en tales actos se formaliza la transferencia dominial.

Capacidad – Principio General – Excepciones La regla general de los contratos determina que pueden vender, todas las personas capaces de disponer de sus bienes, y que pueden comprar todas aquellas personas capaces de obligarse por sí mismos o por medio de representantes. Ahora bien, esta regla reconoce las siguientes excepciones insertas en las disposiciones del Art. 739 del CCP. Que establece:"Se prohíbe la compraventa, aunque sea en remate, por sí o por interpósita persona:

a)A los esposos entre sí, aún separados de bienes; b)A los representantes legales o convencionales, de los bienes comprendidos en su representación; c)A los albaceas, de los bienes correspondientes a la testamentaria en que desempeñan su cargo; d)Al Presidente de la República y a sus Ministros, de los bienes del Estado, de las Municipalidades, o de los entes descentralizados de la Administración Pública; e)A los funcionarios y empleados públicos, de los bienes del Estado, o de las Municipalidades, o de los entes descentralizados de cuya administración estuviesen encargados.

f)A los Magistrados, Fiscales, Defensores de incapaces y ausentes, y otros funcionarios, Abogados, Procuradores, Escribanos, Peritos, respecto de los bienes en los juicios en que intervengan o hayan intervenido.

Lo establecido en el Inc. a) Con la prohibición a los esposos entre sí de concertar contrato de compraventa, se preserva las buenas relaciones familiares que deben regir a la institución del matrimonio. Se justificaba la disposición, teniendo en cuenta que en nuestro país no se establecía el divorcio vincular, establecida ésta, disuelve el matrimonio y coloca en plena libertad de contraer nuevas nupcias a los ex cónyuges, y éstos son terceros en la subsiguiente relación.

Esta norma es de orden público, y las partes no pueden dejar sin efecto esta prohibición por simple convenio.

La crítica a la disposición establecida en el inc. f) viene de Lafaille diciendo que, al aplicar de una manera estricta la letra del Código, se producirá el absurdo de que un Abogado, por el mero hecho de ejercer su profesión, quedará inhabilitado para adquirir todo bien que estuviera en pleito, y lo que es mas grave todavía, tal prohibición subsistirá cuando hubiese dejado de ejercer su ministerio. Cave destacar en este punto que, en la opinión de numerosos estudiosos del Derecho, la relación profesional abogado-cliente, concluye con la sentencia ejecutoriada y desde ese momento el profesional queda desvinculado de tal relación, por lo que la prohibición no cabría.

Con respecto a los Magistrados y funcionarios judiciales, la prohibición se entendería, pues es muy probable que, si tiene algún interés en el pleito, podría dictar o hacer dictar sentencia favorable, para que posteriormente pueda adquirir esos bienes que estuvieron en litigio. Así lo recomiendan, fundamentos de orden moral.

Cosa Vendida – Caracteres El objeto de la obligación del vendedor es la cosa vendida, como el precio de la prestación que toma a su cargo el comprador. Al propio tiempo, cada una de estas obligaciones, constituye la causa de la correlatividad de tal suerte que no se concibe el pago del precio sin la entrega de la cosa, y recíprocamente la entrega de la cosa sin la prestación monetaria correspondiente.

El Art. 746 del CCP dispone "El objeto de la compraventa debe ser determinado, conforme a las reglas de este Código. No habrá determinación cuando se vendiesen todos los bienes presentes o futuros, o una parte alícuota de ellos. Será, sin embargo, válida la venta de una especie de bienes designados, aunque en la venta se comprendan todos los que el vendedor posea"

Del análisis que surge de este artículo de nuestro Código podemos determinar que para que la venta sea determinada en su objeto requiere:

• Debe ser susceptible de apreciación: Es decir, debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación económica, incluso aquellos elementos que por la doctrina son apreciables y medibles para su pago como la energía eléctrica, nuclear, gas, etc.

• Debe ser admitida legalmente: La venta de la cosa no debe estar prohibida por la ley, y por lo tanto, no pueden ser objetos de compraventa conforme a lo establecido en el Art. 742 del Código Civil: a) las acciones fundadas en derechos inherentes a la persona o que comprenden hechos de igual naturaleza; b) los derechos que en caso de ser ejercidos por otro alterarían su contenido en daño del deudor; c) Los bienes inembargables, en su totalidad, o en la parte en que lo sean; d) las cuotas alimentarias, devengadas o no; e) las pensiones, y otras asignaciones declaradas inembargables por la ley, salvo en la parte embargable;

f) el usufructo, aunque sí el ejercicio del mismo; g) los derechos de uso y habitación; h) aquellos derechos cuya transferencia esté prohibida por la ley, por el título constitutivo, o por un acto posterior; e i) los bienes que no pueden ser objeto de contratos.

La cosa vendida y el precio de la misma, constituyen el objeto de la obligación. La palabra "Cosa" abraza todo lo que puede ser parte de un patrimonio: cosas corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenación y de ser cedidos. Lo que caracteriza la cosa objeto de la compraventa es, la posibilidad de su apropiación con carácter de dueño.

Podemos decir que, de conformidad al texto de la norma del Art. precedente de nuestro Código, pueden ser objetos de la compraventa tanto la transferencia de la propiedad de una cosa, como también otro derecho patrimonial. Por último, no pueden ser objeto de los contratos la herencia futura, así como los bienes del dominio público del Estado y los citados por la ley.

Ventas Especiales – De cosa ajena Como principio fundamental, es que las cosa ajenas no pueden venderse. Solución que parece impuesta por una lógica elemental, pues ¿como podría venderse algo que no pertenece al vendedor?

Sin embargo, al realizar un examen más profundo sobre el tema, el principio no es tan razonable como parecería, pues cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece, es obvio que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador, por lo que no hay razón para prohibir tal contrato. No es extraño, por consiguiente, que el derecho romano admitiera como válida la venta de cosa ajena, solución que imperó sin discusiones hasta la sanción del Código de Napoleón, que importó una innovación sustancial en lo que atañe a la naturaleza y efectos del contrato de compraventa. Mientras que en el derecho romano este contrato significaba una obligación de transmitir la propiedad, en el Código Civil Francés es traslativo por sí mismo de la propiedad, pareciendo natural por consiguiente, que las cosas ajenas no pudieran venderse, puesto que en tal caso era imposible que se produjera aquel efecto.

Nuestro Código dispone en su Art. 743 "Los bienes ajenos pueden ser objeto de la compraventa. Si en el momento del contrato la cosa vendida no era de propiedad del vendedor, éste está obligado a procurar su adquisición al comprador. El comprador adquirirá el dominio de la cosa cuando el vendedor obtenga la ratificación del propietario, o venga a ser su sucesor universal o singular en la cosa vendida"

Por su parte, el Art. 744 "El comprador puede demandar la resolución del contrato si, al tiempo de concluirlo, ignoraba que la cosa no pertenecía al vendedor, y si éste no le ha hecho adquirir su propiedad. El vendedor está obligado en este caso a restituir al adquirente el precio pagado, aunque la cosa haya disminuido de valor o se haya deteriorado, debe además reembolsarle los gastos hechos legítimamente en razón del contrato. Si la disminución de valor o el deterioro es imputable a culpa del comprador, se deducirá del monto indicado la utilidad que éste haya obtenido. El vendedor está obligado además a rembolsar al comprador los gastos necesarios y útiles que hubiere hecho en la cosa, y si era de mala fe, también los gastos suntuarios"

Finalmente el Art. 745 dispone "Si la cosa que el comprador creía ser de propiedad del vendedor era sólo en parte de propiedad ajena, podrá el comprador pedir la resolución del contrato con el resarcimiento del daño, a tenor del art. anterior, cuando, según las circunstancias, deba considerarse que él no habría adquirido la cosa sin aquella parte de la que no ha llegado a ser propietario, e igualmente puede obtener sólo una reducción del precio, además del resarcimiento del daño"

Ventas Especiales – Sujeta a condominio Nuestro Código en su Art. 2085 dispone " Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros, ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor"

Como puede observarse, la disposición del Código no deja dudas al respecto de los condóminos, en el sentido que ninguno de ellos puede disponer de la cosa sin el consentimiento de los demás. Por lo tanto es fundamental, que cualquier modificación o acto de disposición que se haga sobre la cosa común, cuente con el apoyo y anuencia de todos, salvo aquellas excepciones que la ley estipula.

Ventas Especiales – De Cosas Futuras De conformidad al Art. 695 del CCP, es posible contratar sobre cosas futuras, al disponer: "La prestación de cosas futuras puede ser objeto de los contratos. Si la existencia de ellas dependiera de la industria del promitente, la obligación se considerará pura y simple. Si la existencia de ellas dependiere en todo o en parte de fuerzas naturales, se considerará subordinada la eficacia del contrato al hecho de que llegasen a existir, a menos que la convención fuere aleatoria"

Ventas Especiales – Cosas de Calidad Determinada Nuestro Código dispone sobre el tema lo siguiente en su Art. 769 "Cuando las cosas se vendieren como de calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar el recibo de la cosa vendida. Probando el vendedor que la cosa es de la calidad contratada, podrá exigir el pago del precio"

Ventas Especiales – Con sujeción a ensayo de prueba El Art. 768 del CCP dispone "La venta sujeta a ensayo o prueba, o a satisfacción del comprador, se presume bajo condición suspensiva de que lo vendido fuere del agrado personal de aquél. El plazo para aceptar no excederá de noventa días. El contrato se juzgará concluido, cuando el adquirente pagare el precio sin reserva, o dejare transcurrir el término sin comunicar su respuesta. Las reglas que anteceden son aplicables a la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas"

Este tipo de contrato de venta se presume formalizado a condición suspensiva, es decir, el contrato no quedará concluido ni tendrá ejecución, mientras no se cumpla satisfactoriamente el requisito de la prueba o el de satisfacción. La norma prevé un plazo para decidirse el comprador, que no puede exceder de los 90 días. Si el comprador dejare transcurrir dicho plazo sin comunicar su decisión al vendedor, el contrato se tendrá por concluido, como también cuando el mismo pagare el precio sin reserva alguna. Así, el silencio de las partes tiene el valor del sí.

Ventas Especiales – Por Junto y por Cuenta, Peso o Medida La venta es por junto, cuando las cosas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precio. La venta es a Peso, Cuenta o Medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio, o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto, o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa.

La venta por junto es perfecta desde que las partes están convenidas en el precio y la cosa, en tanto que, la venta hecha al peso, cuenta o medida sólo es perfecta cuando las cosas están contadas, separadas o medidas.

Estas modalidades contractuales son de uso generalmente en la adquisición de cereales, generalmente a tanto el quintal.

Ventas Especiales – Por prestaciones sucesivas Puede ocurrir que, tanto el comprador como el vendedor se obliguen a cumplir con sus prestaciones respectivas en forma escalonada, o, que la prestación deba ser cumplida en forma sucesiva solamente por una de las partes. Quiere decir que, la divisibilidad de la prestación puede darse tanto en el precio como en la cosa. En todos los casos, hay siempre un solo contrato, pues, no por que su ejecución sea sucesiva o escalonada deben ser considerados como varios contratos.

Nuestro Código, respecto al tema dispone en su art. 782: "La resolución por incumplimiento tendrá efecto retroactivo sólo entre las partes, pero en los contratos de tracto sucesivo las prestaciones ya cumplidas y las cuotas vencidas quedarán firmes"

El contracto de tracto sucesivo es corriente en la construcción de edificios por planta, o en la entrega de un número determinado de productos industriales por plazos sucesivos, etc. En la construcción de una planta que terminó se considera cumplida esa parte del contrato, no así las faltantes, ya sea por culpa del empresario o por fuerza mayor.

El Precio – Concepto – Requisitos – Precio Mixto El precio, constituye la suma de dinero (medio por excelencia para el perfeccionamiento de los contratos del tipo oneroso) que el comprador debe entregar al vendedor en concepto de pago de la cosa adquirida por él.

El precio debe reunir las siguientes condiciones; a) Debe ser en dinero; b) Debe ser determinado o determinable y c) Debe ser serio. Sobre el primer requisito, el Art. 754 el CCP dispone "El precio será cierto, cuando las partes lo determinan en una suma que el comprador debe pagar, o fuere fijado con referencia a una cosa determinada, o su determinación se encomendare a un tercero, conforme lo establecido en este Código"

El precio debe ser en dinero, de lo contrario no habrá compraventa. Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o trabajo, habrá dación en pago, si se cambia una cosa por otra, será permuta, que tiene una consideración especial. Siendo el pago en dinero, no importa que sea en moneda nacional o extranjera, que se pague al contado o quede un saldo pendiente.

Sobre el segundo y tercer requisito el Art. 755 aclara "Si la cosa mueble se hubiera entregado al comprador sin determinación del precio, o hubiera duda sobre el precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de la entrega de la cosa"

El precio debe ser determinado o determinable, es decir cierto, no basta estipular que se pagará el justo precio. Es de uso corriente que el mismo sea fijado por las mismas partes, pero también puede serlo fijado por un tercero, como la establece nuestra norma. Sobre la seriedad podemos decir que ésta no debe ser simulado, vil o irrisorio. Estos actos no anulan ni alteran la naturaleza del acto. Si es irrisorio, es donación y no otra cosa.

Sobre el precio mixto, nuestro Código dispone en su Art. 756 "Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otro bien, el contrato será permuta, si es igual o mayor en especie, y de venta en el caso contrario"

La norma es muy clara, así, si el bien que se entrega en concepto de precio consiste por una parte en dinero y otra parte en otro bien, será permuta si lo que se entrega es mitad o más de la mitad en otro bien que no sea dinero, y será venta si fuere lo contrario.

La teoría de la lesión en nuestro Derecho Nuestro Código consagra la teoría de la lesión del Derecho, recogiendo fundamentos de la doctrina y de la legislación comparada, perfeccionada por el Código Alemán y adoptada por la mayoría de los Códigos modernos, considerando el principio de justicia que debe proteger al más débil, estimulando siempre la vigencia de la buena fe.

La lesión del derecho, es una figura jurídica que tiene sus antecedentes en el Derecho Romano, de tal manera que el vendedor podía exigir la rescisión del contrato de compraventa, cuando el precio fijado fuese menor de la mitad del justo precio al tiempo de la venta. Incorporada mas tarde en el antiguo Derecho Español, en el Fuero Real, concediendo la acción la vendedor y comprador que probara la lesión, ampliándose la acción mas tarde, a además del contrato de compraventa a los arrendamientos, a las permutas, a la dación en pago y otros contratos semejantes.

Nuestro Código dispone en su Art. 671 "Si uno de los contratantes obtiene una ventaja manifiestamente injustificada, desproporcionada con la que recibe el otro, explotando la necesidad, la ligereza o la inexperiencia de éste, podrá el lesionado, dentro de dos años, demandar la nulidad del contrato o su modificación equitativa. La notable desproporción entre las prestaciones hace presumir la explotación, salvo prueba en contrario. El demandado podrá evitar la nulidad ofreciendo esa modificación, que será judicialmente establecida, tomando en cuenta las circunstancias al tiempo del contrato y de su modificación"

Como se puede apreciar, el Código Civil Paraguayo, siguiendo las prédicas de los tratadistas y las pautas de los Códigos modernos, regula en forma expresa la figura de la lesión del derecho como causa de disolución y rescisión de los contratos, estableciendo un plazo de prescripción de la acción en dos años de la celebración del contrato.

Obligaciones del vendedor – Conservación de la cosa vendida Las principales obligaciones del vendedor son dos, entregar la cosa vendida y garantizarla para el caso de evicción y de vicios ocultos. Implícita en la primera se encuentra las obligaciones de conservar la cosa sin cambiar su estado hasta el momento en que haga efectiva la tradición.

Esto representa, más que una obligación en sí misma, un cargo inherente a la obligación de entrega. Forma parte de la actividad preparatoria que pondrá el vendedor en condiciones de cumplir su promesa. Constituye por lo tanto, la carga propia de todo deudor de preparar y hacer posible el cumplimiento de la prestación.

Nuestro Código, en su Art. 759 enumera las obligaciones del vendedor de la siguiente manera; Son obligaciones del vendedor:

• Hacer adquirir al comprador el derecho vendido, si su adquisición no es efecto inmediato del contrato;

• Entregar al comprador la cosa vendida o el título que instrumente el derecho enajenado, si no surge lo contrario de lo estipulado, o de las circunstancias del negocio;

• Recibir el precio en el lugar y tiempo pactados; y

• Garantizar al comprador, conforme a las reglas de este Código, por la evicción y los vicios de la cosa.

Sobre el primer inciso, si el vendedor ha transferido cosas futuras, como la parición de su ganado vacuno del año 85, debe transferir ese lote de terneros al comprador.

Sobre el segundo inciso, siempre sobre el primero ejemplo, el vendedor debe posesionar al comprador los terneros, y respecto de títulos valores, bastará que el vendedor entregue dicho instrumento al comprador.

Sobre el tercer inciso, el vendedor tiene la obligación de percibir el precio convenido y por último, el vendedor tiene la obligación de garantizar al comprador de la evicción y de los vicios redhibitorios.

Entrega de la cosa vendida – Modo – Lugar – Tiempo – Costos Con respecto al Modo, Lugar y Tiempo en que deben ser entregadas las cosas vendidas por el vendedor, el texto del Art. 760 del CCP dispone: "El vendedor debe entregar el bien vendido con todos sus accesorios y los frutos pendientes, libre de toda otra posesión, en el lugar y días convenidos, o en su defecto, cuando el comprador lo exija"

Así, la obligación por excelencia del vendedor es hacer tradición del bien vendido con todos sus accesorios y los frutos pendientes libre de toda otra posesión en la forma convenida, o cuando no se estableció fecha, cuando el comprador lo exija.

Con respecto a los Gastos, existen dos Artículos que se refieren al tema, el primero es el 757 que dispone: "Los contratantes pagarán por partes iguales los impuestos y gastos del contrato, salvo disposición imperativa de la ley, o estipulación en contrario"

La razón por la que el código hace compartir el pago de los impuestos y gastos de transferencia, obedece a que hoy en día, dichas erogaciones hacen muy onerosas la mayoría de los negocios de compraventa, pues la ley establece diversos impuestos como ser: a la Renta sobre la venta de bienes, también el Imp. Inmobiliario que deben ser soportados por el vendedor antes de la transferencia del inmueble.

Sobre los gastos que la ley obliga imperativamente al vendedor, el Art. 758 dispone "Si no hubiere pacto en contrario, los gastos de entrega son a cargo del vendedor, y los de transporte y recibo corresponden al comprador"

Falta de entrega – Rescisión del Contrato En el caso de que el vendedor no entregare la cosa vendida en el tiempo estipulado en el contrato, el comprador puede pedir la Resolución del contrato o la Entrega de la cosa. Por lo tanto, el comprador tiene la opción de que, para el caso que nos ocupa, rescindir el contrato o exigir la entrega de lo adquirido.

Sin embargo, existen diversos casos que pueden presentarse con respecto a la falta de entrega de la cosa adquirida, y que son:

• Si la cosa no entregada se trata de un bien mueble, rige el derecho de opción;

• Si la cosa no entregada fuere fungible, el comprador podrá exigir que se le entregue igual cantidad de la misma especie y calidad de la cosa prometida, y la indemnización por perjuicios.

• Si la cosa no entregada se tratare de inmueble, la rescisión cuando proceda se regirá por las disposiciones del Art. 718 de nuestro Código.

En cuanto a la transmisión del dominio de la cosa vendida, el recibo del precio de la cosa vendida y las garantías, están reguladas por el Art. 759 de nuestro código en los incisos a), b), C) y d) respectivamente.

Obligaciones del Comprador – Pago del Precio – Lugar y Época El comprador debe pagar el precio de la cosa en el lugar y fecha convenidos. En defecto de estipulación, debe pagarlo en el lugar y acto de entrega, dispone el Art. 763 de nuestro Código.

Esta disposición guarda relación a lo dispuesto por el Art. 759, Inc. c) de nuestro Código.

Sobre el punto, el jurista Borda dice: Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las condiciones siguientes: a) Debe ser en dinero; b) Debe ser determinado o determinable y c) Debe ser serio.

Debe ser en dinero, de lo contrario no será compraventa, debe ser en guaraníes, o en Dólares o en otra moneda. Debe ser determinado o determinable y por último debe ser serio, de lo contrario pude tratarse de una donación y no una compraventa.

Suspensión del Pago – Falta de Pago – Efectos El comprador puede rehusar el pago del precio si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato, o si le quisiese entregar la cosa vendida sin sus dependencias o accesorios, o si quisiese entregar cosas de especie o calidad diversa del contrato, o si quisiere entregar la cantidad de cosas vendidas por partes y no por junto como se había contratado. Cabe destacar que una diferencia mínima o sin valor apreciable no permite la suspensión del pago.

En cuanto a los efectos de este llamado derecho de retención, consiste en que, el comprador puede suspender el pago del precio mientras dure la amenaza contra su derecho.

Ahora bien, desde que el vendedor haya subsanado el vicio del título, o echo cesar la amenaza, el comprador está obligado a entregar el precio sin dilación alguna.

Recibo de la cosa comprada – Mora – Gastos El Art. 764 se refiere al recibo de la cosa comprada en estos términos: "Salvo estipulación en contrario, el comprador debe recibir la cosa comprada al concluirse el contrato"

La falta de recibo de la cosa comprada en el tiempo oportuno, hace incurrir al comprador en mora, lo cuál produce los siguientes efectos: perece la cosa vendida o simplemente sufre deterioros, aquí, los gastos corren por cuenta de la persona que incurrió en mora, igualmente debe sufragar los gastos relativos al depósito que el vendedor ha hecho de la misma, una vez vencido el plazo para que la tradición se opere a favor del adquirente. Iguales reglas rigen para el adquirente de inmuebles.

Por último, con respecto a los gastos, el Art. 758 2da. parte del Código dispone; "Si no hubiere pacto en contrario, los gastos de transporte y recibo corresponden al comprador"

Privilegio del comprador En la práctica de los negocios inmobiliarios, se ha difundido la modalidad de la venta de lotes por mensualidades. En estos contratos es usual estipular que le precio será pagado en un número determinado de cuotas (60, 80, 100, 120) con derecho para el comprador de exigir la escrituración luego de abonadas un cierto porcentaje de cuotas, generalmente 25 % a 30%, con hipoteca de primer rango a favor del vendedor hasta la cancelación del precio.

Si el comprador no cumple con su pago en cierta cantidad de mensualidades, se resuelve el contrato, recuperando el vendedor el inmueble, conservando en su poder las cuotas ya pagadas a título de indemnización de daños y compensación por el uso del inmueble.

Por una parte, esta modalidad de compraventa, facilitó en gran medida a las personas de bajos recursos la adquisición del lugar de su residencia, pero al mismo tiempo, se prestaron a abusos, cuando no a verdaderas defraudaciones.

Nuestro Código, con buen criterio, en su Art. 782 dispone; "Cuando el pago del precio debe efectuarse por cuotas, no procederá la resolución del contrato, en ningún caso, toda vez que el comprador haya abonado el veinticinco por ciento del precio, o haya efectuado mejoras por un valor que alcance dicho porcentaje, y que no puedan retirarse sin disminución apreciable de su valor. Tampoco podrá resolverse si lo abonado y las mejoras efectuadas suman en conjunto dicho porcentaje"

Esta disposición viene a llenar un vacío de la mayoría de los Códigos. Se inspira en la función social de la propiedad, conforme lo establece la Constitución Nacional. (Art.100)

Esta norma ha recogido los avances sociales para que se haga efectivo o se proteja tan plausible principio de seguridad social. He allí pues, el privilegio que la ley establece al adquirente de inmueble, amparándolo en el sentido de no desligarlo del contrato por la falta de pago en tiempo oportuno.

LECCIÓN XIII COMPRAVENTA CLAUSULAS ESPECIALES Por regla general, para los contratos rige el principio de la autonomía de la voluntad, máxima que faculta a las partes a regla libremente sus voluntades y que sus deseos íntimos o declarados no sean constreñidos por voluntades exógenas y que ni siquiera de la propia ley inclusive.

Los efectos normales de la compraventa son el pago del precio y la entrega de la cosa, que pueden ser sometidos por las partes a pactos que lo modifiquen ya sea n el tiempo, lugar, forma y modalidad del contrato, es lo que se entiende por la disposición de nuestro Código Civil que en su Art. 766 expresa: "Las partes podrán, por cláusulas especiales, subordinar a condiciones, cargos o plazos, o modificar de otra manera los efectos normales del contrato"

Esta norma reafirma el principio de la autonomía de la voluntad, de modo que los contratantes pueden estipular cláusulas especiales para regular sus relaciones contractuales, siempre que no contraríen las normas de orden público.

Ventas condicionales Nuestro código no trata la compraventa condicional o condicionada de manera particular o específica, sino mas bien se ocupó de sus efectos, con condición suspensiva y condición resolutoria. Así, en su Art. 776 nuestro Código Civil dispone "La compraventa condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva:

• Mientras pendiere la condición, el vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador la de pagar su precio, sólo tendrá derecho para pedir las medidas conservatorias;

• Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador, éste será considerado como administrador de cosa ajena;

• Si el comprador hubiere pagado el precio, y la condición no se cumpliere, se hará restitución recíproca de la cosa y el precio,

compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla, si se los hubiere percibido.

Es sabido que la obligación condicional hace depender la existencia o la resolución del derecho a un acontecimiento futuro e incierto. Así, la relación contractual quedará ejecutada al cumplirse la condición. En consecuencia, el derecho a favor del comprador aún está pendiente, como también la obligación del vendedor.

Por su parte el Art. 777 de nuestro Código Civil dispone "Cuando la condición fuere resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:

• El vendedor y el comprador quedarán obligados como si no hubiere condición;

• Si la condición se cumpliere, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños. Los intereses se compensarán con los frutos, como está dispuesto en el artículo anterior.

La condición resolutoria es aquella cuyo cumplimiento disuelve la obligación, volviendo las cosas al estado que tenían, como si la obligación no hubiere existido.

En la condición suspensiva la existencia del contrato o de la obligación depende del cumplimiento de la condición.

En la condición resolutoria ya nace el derecho, ya existe ejecución del contrato. La extinción de esa relación depende de que se cumpla la condición resolutoria.

La naturaleza jurídica de la condición resolutoria explica con claridad sus efectos jurídicos. La suspensiva el cumplimiento de la condición hace nacer el acto, la resolutoria lo extingue Por último, el Art. 778 dispone "En caso de duda, la venta condicional se reputará a una condición resolutoria"

La presunción del Código es la mas razonable, se debe estar por la existencia y ejecución de los contratos como regla, y aceptar la condición suspensiva, en casos excepcionales.

Pacto de retroventa El pacto de retroventa, constituía una de las cláusulas mas frecuentemente utilizadas en los contratos de compraventa, por el cuál el vendedor apremiado por enajenar, pero deseoso de recuperar lo que vende, se reserva el derecho y la facultad de recuperar la cosa vendida, devolviendo el precio recibido del comprador, o lo que eventualmente se haya convenido, dentro de un plazo determinado.

Nuestro Código Civil en su art. 770 prohíbe la venta con pacto de retrovenda, artículo modificado por la Ley 701/95, quedando el texto del citado artículo como sigue: "Se prohíbe la venta con pacto de retrovenda de inmuebles y demás bienes registrables, así como la promesa de venta de inmueble u otro bien registrable que haya sido objeto de compraventa entre los mismos contratantes. Se prohíbe igualmente el pacto de reventa de inmuebles y bienes registrables.

Quedan exceptuados de la presente prohibición los títulos, valores, acciones y demás documentos e instrumentos negociados a través de casas de bolsa debidamente autorizadas por la Comisión de valores"

Creemos que los legisladores, con buen criterio suprimieron la venta con pacto de retrovenda, pues ello da lugar a actos simulados en detrimento de los créditos como también de los acreedores.

La citada ley 701/95 transcripta no estipula plazo alguno, siendo de esta manera la prohibición genérica, y tampoco dice nada sobre el precio. En cuanto a los efectos entre las partes, desde el momento que existe una ley que prohíba la venta con pacto de retrovenda, no existe relación entre nadie, y también sabemos que los actos pactados que estipulan cláusulas prohibidas son nulas y sin ningún valor.

Pacto de reventa También muy utilizado en los contratos de compraventa. Básicamente consistía en aquella estipulación por la cuál el comprador se reserva el derecho de poder restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él, el precio que hubiese pagado con exceso o disminución.

La disposición del Art. 1° de la Ley 701/95, que expresamente dice:"..Se prohíbe estas igualmente el pacto de reventa de inmuebles y bienes registrables…" con ello y para evitar arbitrariedades e injusticias generadas por el poder económico, con sentido práctico y social, nuestro Código Civil, como el Alemán, Mejicano, Boliviano han abolido estos institutos de infeliz memoria.

Bienes inmuebles – Plazo – Precio Sobre la venta de bienes inmuebles, nuestro Código dispone en su Art. 747 "La venta de inmuebles, puede hacerse:

• sin designar la extensión, y por un solo precio;

• no indicando área, pero a tanto la unidad;

• con expresión del área, bajo cierto número de medidas a determinarse dentro de un terreno mayor;

• con mención del área, y por un precio cada unidad, fijado o no el total;

• con designación del área, por un precio único, y no a tanto la medida; y

• de uno o varios inmuebles, con indicación del área pero bajo la cláusula de no garantizar el contenido, y de que la diferencia, en mas o en menos, no producirá efecto alguno"

Ejemplos:

• para el supuesto en el inciso a) Pacto la venta del inmueble ubicado en Ybycuí por 10.000.000 de Gs. (venta ad corpus)

• para el supuesto en el inciso b) Pacto la venta del campo con Finca N° 2.022, a Gs. 1.000.000 la hectárea (venta ad mensura)

• para el supuesto en el inciso c)Vendo mil hectáreas del campo de Cerro Corá í de dos mil hectáreas, a quinientos mil Gs. la hectárea;

• para el supuesto en el inciso d) Vendo este inmueble de 200 Mts. de frente por 150 Mts. de fondo a un millón de Gs. la hectárea;

• para el supuesto en el inciso e) Vendo este lote de 600 Mts.2 en cinco millones de Guaraníes;

• para el supuesto en el inciso f) Vendo el campo de Villa San Pedro de dos mil hectáreas y el de Villa del Rosario de mil quinientas hectáreas por 90 millones de guaraníes; por la diferencia de área o superficie no habrá acción para el comprador ni para el vendedor.

Efectos entre las partes y con relación a terceros El sistema de publicidad para que los terceros de buena fe no sean perjudicados en los actos traslativos de dominio es una regla consagrada por la mayoría de los códigos. La inscripción con todos sus caracteres y gravámenes permite así conocer la situación jurídica del inmueble objeto del contrato.

El Art. 1968 de nuestro Código dispone "La propiedad de los bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el registro de inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros"

El Art. 1970 por su parte dispone "La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa. Ni tampoco las dirigidas contra los terceros en los casos de anotación preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta"

Pacto comisorio Dispone al respecto el Art.726 del Código Civil dispone en cuanto al pacto comisario lo siguiente "Las partes pueden pactar que el contrato bilateral se resuelva si una obligación no se cumple en la forma estipulada. En tal caso, el contrato quedará extinguido desde que el interesado haga saber al moroso su decisión de resolverlo"

Significa esto que, el pacto comisario puede pactarse para el caso del incumplimiento de una de las partes o de ambas a la vez, algunas legislaciones contemplan este pacto sólo a favor del vendedor, como en la Argentina.

Pacto de preferencia Constituye aquella convención en virtud del cuál el vendedor tiene facultad de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, con preferencia a cualquier otro, en caso de que el comprador quisiera venderla o darla en pago.

Al respecto el Art. 771 de nuestro Código Civil amplía un poco más el concepto al establecer que: "Puede estipularse el pacto de preferencia, facultando al vendedor para recuperar el bien vendido con prelación a cualquier otro adquirente, cuando el comprador quisiere venderlo o darlo en pago. El derecho de preferencia es personalísimo"

Así, para que pueda existir el pacto de preferencia, es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos;

• que el comprador vuelva a vender la cosa o darla en pago; y,

• el vendedor deberá ofrecer por la cosa el mismo precio y condiciones que ofrece el tercero interesado.

El Art. 772 por su parte dispone "Si se estipuló pacto de preferencia, el vendedor sólo podrá ejercer su derecho dentro de tercero día, tratándose de cosas muebles o incorporales, y en el plazo de diez días, respecto de inmuebles. Perderá la preferencia si no pagare el precio, o si no satisficiere las otras ventajas que el comprador hubiere obtenido"

El pacto de preferencia debe tener un plazo reducido, en razón de que estos no deben estar inmovilizados por mucho tiempo.

El Art. 773 de nuestro Código Civil dispone "El comprador debe hacer saber al vendedor el precio y las ventajas ofrecidas, así como el lugar y momento en que habrá de verificarse el remate, en su caso. No haciéndolo, responderá por los daños y perjuicios que la nueva venta ocasionare al primitivo vendedor"

Pacto de mejor comprador El Código de Vélez Sárfield que nos rigió, al referirse al pacto de mejor comprador dice: "Pacto de mejor comprador es la estipulación de quedar desecha la venta si se presentare otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso"

Este pacto presenta alguna semejanza y varias diferencias con el pacto de preferencia. Tanto en uno y otro pacto la cláusula favorece al vendedor. Se aplica en el caso de que el tercero, a quién el vendedor quiere transmitir la cosa, deba adquirirla por compra o recibirla en pago.

El pacto de mejor comprador puede ser cedido a los herederos del vendedor y pueden los acreedores del vendedor ejercer la acción oblicua, en tanto que en el pacto de preferencia es estrictamente personal y aplicable solo a inmuebles.

Nuestro Código dispone que el pacto de mejor comprador rige como condición resolutoria y no a condición suspensiva, como otros Códigos.

Partes: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7