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Tipos de Contrato




Enviado por nechenique



     

     

    El contrato de
    construcción de obras, es el documento que
    firman el Contratista y el Constructor. Mediante el cual el
    Constructor se obliga a ejecutar las obras y al Contratista a
    pagarlas. El contrato debe describir qué trabajos hay que
    realizar y cómo ha de efectuarse el pago de los
    mismos.

    Los trabajos son con frecuencia complejos y suponen
    muchas operaciones
    diferentes, exigiendo al Constructor la compra de multitud de
    materiales y
    diferentes elementos manufacturados, así como el empleo de una
    amplia gama de máquinas y
    la colaboración de personas de diferentes
    oficios.

    Existen muchas maneras de contratar el pago de unas
    obras de construcción. Estas difieren básicamente
    en la forma de abonar la construcción que se realiza. Cada
    una de ellas determina en el Constructor una estrategia
    distinta a la hora de programar el proceso
    constructivo y sobre todo a la hora de establecer prioridades en
    la ejecución de las distintas unidades de obra. Los tipos
    más corrientes de contratos de
    construcción son:

     

    Para una fácil comprensión y recordatorio
    de cada tipo de contrato se han elegido unas denominaciones, que
    aunque no siempre se utilizan como aquí se expresan, si
    que dan una idea clara del tipo de contrato al que nos
    referimos.

    Ventajas e Inconvenientes de cada tipo de
    Contrato.

    Contrato de
    Proyecto y
    Construcción

    Es una modalidad, que en los últimos tiempos se
    está haciendo habitual en los grandes proyectos

    De construcción. En este tipo de contrato el
    Constructor o Contratista toma a su cargo tanto el proyecto como
    la construcción de las obras y en su oferta valora
    la ejecución de los trabajos descritos en un proyecto, que
    el mismo equipo o alguien por cuenta del Constructor ha
    redactado. En este tipo de contratos el Contratista realiza la
    licitación sobre un Pliego de Bases, que define de manera
    sucinta el objetivo o
    intención que desea conseguir con la construcción,
    y deja en libertad al
    licitador para definir la manera de lograrlo, debiendo el mismo
    licitador valorar con posterioridad su propio proyecto. El
    Contratista realiza la adjudicación a aquella oferta que
    le resulta más aceptable para satisfacer los objetivos
    perseguidos con la construcción o simplemente a aquella
    que le gusta más. Algunos contratistas se inclinan
    claramente por este tipo de contrato, sobre todo cuando en
    él se incluye la financiación de toda la
    operación. Es decir el constructor no sólo aporta
    el proyecto completo y su construcción, sino que lo
    financia y el Contratista se compromete a abonar a lo largo de
    una serie de años, normalmente muchos más de lo que
    dura la construcción, el importe total de su promoción.

    En la actualidad, en ciertos casos, se incluyen entre
    los trabajos comprendidos en el contrato incluso el mantenimiento
    de la construcción o instalación construida durante
    una cantidad considerable de años. En algunos
    países, se contratan en la actualidad tramos de carretera
    incluyendo en el contrato el paquete completo: Proyecto,
    Construcción y Mantenimiento durante diez o quince
    años. El Contratista (habitualmente la
    Administración en estos últimos casos) pacta
    con el Constructor el pago dilatado en el tiempo de toda la
    operación, incluyendo, como es lógico, en el
    importe los intereses generados por el pago diferido. Como
    ventajas de este sistema se pueden
    señalar:

    • Coordinación de especialistas en diseño y en construcción de un
      determinado tipo de obras, lo que repercute favorablemente en
      la calidad final
      de la construcción.
    • Proyecto concebido en todo momento para ser
      construido de una manera racional y económica. En muchas
      ocasiones el diseño ha sido condicionado por la propia
      ejecución de los trabajos.
    • Posibilidad de conseguir ofertas
      económicamente ventajosas al amoldar el constructor el
      Proyecto a sus disponibilidades.

    Por el contrario este sistema tiene como
    inconvenientes:

    • Cada constructor ofrece soluciones
      diferentes, adecuadas a su propia conveniencia, que pueden no
      coincidir con la conveniencia del proyecto o idea del
      contratista.
    • Encarecimiento de la fase de diseño, al
      concurrir por ejemplo diez proyectos y
      ofertas distintas y sólo aprovecharse una
      sola.
    • Falta de control por
      parte del contratista, al no disponer de persona
      independiente que pueda velar por sus intereses en los posibles
      cambios de diseño al construir.
    • Difícil garantía de que, en caso de
      dificultades, el coste ofertado no varíe sustancialmente
      y siempre hacia arriba.

     

    Contrato a
    precio
    cerrado

     

    En este tipo de Contrato denominado con frecuencia llave
    en mano el Constructor se compromete a entregar una
    construcción completamente terminada y en estado de
    funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija, repartida
    en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la
    obra. La oferta del Constructor se basa en un estudio del
    proyecto suministrado por el Contratista, pero los riesgos de
    errores en dicho Proyecto se entienden asumidos por el
    Constructor que debe por tanto realizar un estudio completo y
    exhaustivo del proyecto que le entrega el Contratista y
    añadir en él todo aquello que considera que falte
    ya que la cifra de su oferta se considera "cerrada" una vez
    firmado el Contrato. El constructor se compromete a recibir
    exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en ella todas
    aquellas cosas que en su opinión son necesarias para la
    correcta terminación y funcionamiento de la
    instalación aunque no estuvieran incluidas en el Proyecto
    recibido para el estudio de la oferta.

    Las ventajas de este tipo de contrato son:

    • Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se
      oferta lo mismo por cada uno de los licitadores, por tanto son
      comparables.
    • El contratista se asegura un costo
      más o menos cierto o al menos con muy pequeño
      porcentaje de variación, ya que los riesgos de posibles
      variaciones son asumidos por el constructor e incluidos en el
      precio ofertado.
    • El constructor asume la responsabilidad de la medición; por lo tanto puede valorar algo
      que el mismo ha medido, lo que le exime de posibles errores
      ajenos a la hora de evaluar sus propios costes.
    • Evita una gran parte del trabajo de medición y
      valoración del trabajo realizado, pues la cifra final de
      cada unidad es conocida y por lo tanto se puede CERTIFICAR, o
      sea pagar cada relación mensual de obra realizada, a
      base de calcular el porcentaje realizado de cada
      unidad.
    • El Contratista obtiene una serie de ofertas, que le
      comprueban la fiabilidad económica del Proyecto que
      encargó y al compararlas le dan una idea muy clara de
      cual puede ser el precio real de la construcción de su
      proyecto.

    Como inconvenientes se podrían
    señalar:

    • El establecimiento de un precio cerrado obliga al
      Contratista a no poder variar
      prácticamente nada una vez realizada la
      adjudicación, ya que si lo hace el constructor puede
      aprovechar la coyuntura para mejorar su posición
      contractual y ya no tiene competencia
      posible, que permita comprobar lo procedente de su
      postura.
    • Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas
      posibilidades de error, pues cualquier variación supone
      dificultades seguras entre Contratista y
      Constructor.

    Este tipo de contratos sólo son recomendables en
    alguno de los casos siguientes:

    • Obras de poca cuantía
      económica.
    • Obras que pueden ser definidas con precisión.
      Debe evitarse su uso, por ejemplo, en obras
      subterráneas, o con alto grado de
      incertidumbre.
    • Obras de poca duración o poco riesgo de
      variación de precios.

     

    Contrato
    por unidades de obra y cuadro de precios

     

    Se contrata el precio de una serie de unidades de obra,
    de tal manera que no se asegura el volumen de cada
    unidad, ni siquiera la ejecución de todas las unidades del
    contrato. El constructor debe realizar sus cálculos de
    coste de cada unidad independientemente y evaluar aproximadamente
    el valor global
    de las obras, para repartir gastos no
    proporcionales al volumen de obra. El Contratista no queda
    comprometido de ninguna forma a asegurar un volumen determinado
    de obra. Es un tipo de contrato típico de obras con un
    gran margen de inseguridad en
    su ejecución, e incluso se suele utilizar para contratos
    de trabajos de investigación o prospección en los
    cuales existe una cantidad determinada y fija a gastar, que se
    consume con arreglo a un cuadro de precios contratados, en los
    que se suele añadir los porcentajes necesarios para cubrir
    los gastos de impuestos,
    beneficio industrial del constructor etc. Es un contrato a firmar
    con un constructor de confianza, cuando no es posible prever ni
    siquiera aproximadamente los volúmenes de obra a realizar,
    y por lo tanto tampoco se puede garantizar el importe total de
    las obras que se ejecuten.

     

    Contrato de presupuestos
    parciales y presupuesto
    general

     

    Es el contrato habitual y más frecuente;
    utilizando los cuadros de precios del proyecto y la
    medición de los planos del mismo se obtiene una
    valoración reflejada en unos presupuestos parciales y un
    presupuesto general, como suma de los diferentes presupuestos
    parciales incluidos en el proyecto recibido y que formará
    parte del Contrato. Este presupuesto general, afectado de un
    coeficiente mayor que la unidad, para cubrir impuestos, gastos
    generales, beneficio industrial y cualquier otro costo
    proporcional al volumen de obra realizado, es el presupuesto
    final del proyecto sobre el cual el Constructor se compromete a
    hacer una baja o un alza. Para obtener la cifra de su oferta, el
    Constructor obtiene sus propios precios de coste de las distintas
    unidades de obra que figuran en el proyecto. Aplica estos precios
    a las mediciones que figuran en el proyecto recibido y obtiene
    unos presupuestos parciales y un presupuesto general llamado
    presupuesto por administración… A continuación
    obtiene el factor por el cual debe multiplicar todos sus costes
    directos para cubrir gastos generales, impuestos, permisos,
    imprevistos y beneficio industrial. Este factor en la actualidad
    puede variar en la actualidad entre el 1,35 y el 1,70. Al
    aplicarlo al presupuesto general por administración, se
    obtiene la cifra que en realidad debería ser la ofertada
    por el Constructor. Esta cifra no coincide casi nunca con la
    cifra del Proyecto estudiado y al compararla con aquella nos da
    la baja o alza que el Constructor necesita hacer para hacerse
    cargo del Contrato con un justo beneficio por su actividad. Esta
    baja o alza se aplica a todos los precios del Contrato para
    facturar mensualmente al Contratista, las unidades de obra
    realizadas por el Constructor. En este tipo de contrato se pacta
    que sólo se abonarán aquellas unidades de obra
    realmente ejecutadas por el Constructor. Una vez construida la
    obra las mediciones reales multiplicadas por los precios
    unitarios afectados por la baja o alza pactada, dan el importe
    total definitivo a cobrar por el Constructor. En el Pliego de
    Condiciones del Proyecto, que es uno de los documentos del
    Proyecto que se incorpora al Contrato, se suele especificar el
    porcentaje de variación aceptado en el volumen total de
    cada unidad de obra, para respetar el precio de la unidad
    contratado.

    Las ventajas de este tipo de contrato, sobre todo si el
    Proyecto está bien realizado, son evidentes pues participa
    de las ventajas de los otros sistemas ya
    descritos y por ello es el tipo de contrato más
    común en las obras de ingeniería. Asegura en cierta medida el
    coste total y al mismo tiempo deja abierta la posibilidad de
    introducir variaciones sin perjuicio para ninguna de las dos
    partes contratantes: Contratista y Constructor. Por otra parte
    fija una base concreta y determinada sobre la que realizar la
    licitación de las obras, permitiendo una competitividad
    justa entre los concursantes a una obra.

     

    Contrato por administración

     

    Aunque suele ser el sueño de algunos
    constructores, no es en absoluto recomendable para los intereses
    del Contratista. Si profundizamos un poco en la filosofía
    de todo buen Constructor, tampoco lo es para éste. Este
    contrato por Administración se basa en la fijación
    de unos precios de mano de obra y materiales por parte del
    Constructor y con arreglo a ellos se facturan al Contratista los
    trabajos realizados encargados por la propiedad. El
    compromiso del Constructor se limita a fijar la cantidad a
    facturar por cada hora de operario o peón, y por cada
    unidad de material empleado, pero sin asegurar en ningún
    caso el número de horas ni las cantidades a emplear en
    cada unidad de obra. Sobre el total de facturación de mano
    de obra y materiales consumidos el constructor carga un
    porcentaje fijo para cubrir sus gastos fijos y beneficio
    industrial. Por tanto la cantidad total a cobrar por estos
    conceptos se incrementa a medida que aumenta el volumen total de
    mano de obra y materiales, independientemente del volumen total
    de obra realizado.

    Este tipo de contrato exige, para ser razonablemente
    aceptable para el Contratista, una estrecha vigilancia del
    Constructor por parte del Contratista y supone habitualmente un
    coste superior en la obra ejecutada que el que se
    conseguiría con otro tipo de contrato. En este Contrato se
    elimina todo interés
    por el rendimiento y la productividad no
    sólo en el constructor, sino en el propio personal u
    organización de éste. Por otra parte
    el constructor se encuentra totalmente coaccionado en su trabajo,
    no pudiendo tomar decisión alguna, sin el previo permiso
    del Director Técnico o de la persona que represente al
    Contratista, lo cual dificulta gravemente su propia programación de trabajo. Además la
    tramitación administrativa de los pagos suele resultar
    complicada debido a la multitud de comprobaciones y papeleo que
    requiere su autorización. No es aconsejable por lo tanto
    este tipo de contrato, más que en casos de emergencia y
    siempre de manera provisional y parcial hasta conseguir la firma
    de otro contrato más conveniente. Como es lógico,
    existen además multitud de tipos de contratos que
    contemplan diferentes variantes a las mencionadas más
    arriba. Entre ellos los contratos al coste más un
    beneficio fijo, los contratos con beneficio en función
    del coste alcanzado, etc. El Contrato es básicamente un
    acuerdo entre las dos partes contratantes en el cual se
    establecen los compromisos y obligaciones
    de cada parte, así como el reparto asunción de los
    riesgos que se puedan presentar. Todo ello en un plano de
    igualdad que
    supone además implícita la buena fe de ambas partes
    en el momento de la firma del contrato.

    Se prevé y a titulo excepcional la posibilidad de
    retribución a precio alzado, sin existencia de precios
    unitarios

    • Se regula con detalle la aplicación de la
      revisión de precios
    • Se regula con precisión la adjudicación
      de un contrato en supuesto de baja temeraria
    • Se regula la constitución y posibilidades de las
      fianzas o garantías exigidas para los
      contratos

     

     

     

    DOCUMENTOS DEL
    CONTRATO.

     

    El contrato de construcción de una determinada
    obra obliga al 0Constructor a realizar la obra y al Contratista o
    Propietario a pagarla. El contrato debe por tanto describir
    detalladamente qué es lo que hay que construir, y
    cómo se va a pagar lo construido. Para esto el contrato
    debe incluir una

    Serie de documentos:

    a).- Proyecto

    Es conveniente que forme parte del contrato el Proyecto
    completo, pues si es un buen Proyecto, incluye en él no
    sólo la descripción gráfica y pormenorizada
    de todos y cada uno de los trabajos a realizar, sino
    también condiciones, calidades de ejecución, y
    formas de abono de cada una de las unidades. Además
    permite al Constructor obtener una idea clara de cuáles
    son los objetivos finales de lo que va a hacer y por tanto, si es
    una persona responsable y técnica, le permite conocer a
    fondo no sólo lo exigible técnicamente sino
    también lo conveniente en el proceso constructivo. Desde
    un punto de vista puramente legal, se suelen especificar los
    documentos del proyecto que son contractuales, es decir que
    forman parte legal del contrato e incluso el orden de prioridades
    en caso de divergencias entre unos documentos y otros.

    b).- Pliego de Condiciones Generales

    En las condiciones generales del Contrato se especifican
    responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las
    partes contratantes y sus competencias en
    los campos de actuación respectivos.

    c).- Oferta

    Es el documento de compromiso, firmado por el
    Constructor y aceptado por escrito por el Contratista, donde se
    fija el precio ofertado y el plazo ofrecido para la
    terminación de los trabajos, respetando las condiciones
    fijadas en el Contrato.

    d).- Documentos aclaratorios

    De algún posible punto difícil o
    importante del contrato, como puede ser el de la fianza, premios
    o sanciones por retrasos, forma de actuar en caso de
    aparición de emergencias imprevisibles, reparto de
    riesgos, etc., etc.

    e).- Contrato propiamente dicho

    Es el documento, firmado por ambas partes
    obligándose en los términos fijados en los
    documentos antes descritos, que se resumen en el compromiso del
    Constructor a construir y el del Contratista a pagar lo
    construido.

     

    RIESGOS E IMPREVISTOS.

     

    Ninguna actividad humana que se haya previsto de
    antemano tiene la garantía absoluta de que su
    realización se verifique exactamente según se
    proyectó. Existen una serie de factores de imposible
    calificación ni cuantificación a priori, que pueden
    alterar las previsiones iniciales y hacer variar por tanto los
    resultados obtenidos respecto a los inicialmente previstos. Es el
    riesgo de no cumplimiento de las hipótesis de partida, riesgo inherente a
    toda actividad humana. Disminuir riesgos es caro, y aumentarlos
    peligroso. Es necesario llegar a un compromiso entre conseguir
    una cierta seguridad de
    cumplimiento encareciendo la actividad excesivamente; o afrontar
    un probable fallo en las previsiones, al abaratar en exceso el
    coste de dicha actividad. El proceso constructivo está
    basado en unas previsiones apriorísticas, cuya falta de
    cumplimiento puede traer consigo graves perjuicios de todo tipo a
    los actores de todo el proceso. Especialmente a aquellos actores
    que arriesgan en el proceso su patrimonio, su
    prestigio o incluso su seguridad. Existe la creencia de que el
    Constructor debe tomar a su cargo la mayoría o incluso
    todos los riesgos del proceso. Pero esto no debe ser así.
    Evidentemente la asunción de riesgos por parte del
    Constructor supone unos costes, que se incluyen en los precios
    del contrato. El Contratista paga por tanto estos riesgos de una
    manera indirecta, pero se supone de manera implícita que
    los riesgos asumidos por el Constructor son los normales de
    cualquier actividad industrial.

    Los riesgos normales habitualmente incluidos en los
    precios de una manera automática son: retrasos por
    inclemencias normales del tiempo, aumentos previsibles de
    materiales y mano de obra (no recogidos en formulas de
    revisión de precios), acontecimientos previsibles aunque
    no de frecuencia habitual etc.

    Pero cuando los riesgos e convierten en imprevisibles
    deben ser afrontados de común acuerdo entre el Contratista
    y el Constructor. No hay que olvidar que el objetivo del
    Constructor es obtener un beneficio por su actividad
    constructora. Si éste objetivo no se cumple desaparece
    como Constructor. Si se le obliga a afrontar costes imprevistos
    de gran magnitud, tratará de reducir gastos en otras
    unidades o elementos de la obra a costa de la calidad de la misma
    y en perjuicio del propio Contratista.

    Otro tipo de riesgos, que podríamos llamar
    riesgos improcedentes, son aquellos derivados de una falta de
    información adecuada en el Proyecto, por
    ejemplo sobre las características del terreno donde se
    asienta la construcción proyectada. A veces el Proyecto
    define de manera muy general la unidad a realizar, incluyendo en
    ella trabajos de muy diferente índole, y por tanto de muy
    diferente coste, dentro de una misma unidad. Si al final resulta
    fácil la ejecución del trabajo el constructor puede
    resultar muy beneficiado, en caso contrario muy perjudicado. Este
    tipo de riesgo se debe evitar con una información adecuada
    en el Proyecto, aunque para ello sea necesario encarecer el
    mismo. Siempre es más barato modificar un papel que
    derribar parte de una construcción ya realizada. Otra
    forma de incluir riesgos improcedentes en un contrato, es dejar a
    la responsabilidad del Constructor el diseño final de una
    determinada unidad de obra, con especificaciones poco claras que
    supongan una valoración técnica general opinable de
    la misma. Por ejemplo: " la excavación quedará con
    sus laderas en talud apropiado y estable". Esto, en el fondo, es
    transmitir al Constructor una responsabilidad ingenieril propia
    del Proyectista que puede tener graves consecuencias para el
    Contratista, una vez terminada la obra. El proyecto debe definir
    con exactitud la forma definitiva de cada parte de la obra y la
    responsabilidad del constructor es, o debe ser, únicamente
    la de construir exactamente aquello que se ha proyectado, no la
    de proyectar ni modificar el diseño del
    Proyecto.

    Como resumen se puede decir, que no existe contrato
    válido entre dos partes para realizar algo que no pueda
    ser definido completamente. En todo contrato válido
    existen tres partes esenciales: la

    Intención del Contratista según se expresa
    en los documentos del contrato, la interpretación de esta
    intención hecha por el Constructor y reflejada en la
    oferta y el objeto de su mutuo acuerdo.

    Por tanto, si un riesgo se materializa en tal manera que
    se sale de toda magnitud lógicamente concebible por ambas
    partes cuando éstas redactaron o leyeron los documentos
    del contrato, éste riesgo materializado es de tal naturaleza que no
    está cubierto por el contrato. Es decir, todo riesgo
    mencionado en un contrato tiene implícitos unos límites y
    resulta imposible para el Constructor salvaguardar los intereses
    del Contratista más allá de estos
    límites.

    En general, hay que evitar " pasarse de listo " tanto
    por parte del Constructor como por parte del Contratista. En todo
    contrato es imprescindible presuponer la buena voluntad de las
    partes, que aportan unos medios para
    una tarea común, que ha de ser llevada a cabo con un
    espíritu de colaboración lo más sincero
    posible. Y la aparición de " listillos " en una u otra
    parte acaba siempre siendo perjudicial para el objeto final del
    contrato: la obra. No hay que olvidar sin embargo, que en un
    contrato son distintos los intereses de ambas partes contratantes
    y a menudo enfrentados. Por lo tanto cada parte tiene la
    obligación de defender sus intereses hasta el
    límite que permita la justicia del
    contrato. El interés del Contratista es que su obra
    resulte de la mayor calidad posible, con el menor coste posible.
    El objetivo del Constructor es conseguir el máximo
    beneficio, sin disminuir la calidad prevista y contratada de su
    producto, que
    es la construcción que entrega. Y el objetivo del Director
    Técnico es coordinar estas dos posturas, a menudo
    enfrentadas, para salvaguardando la calidad de la obra tratar de
    conseguir del Constructor la máxima calidad posible con
    los precios previstos en el contrato.

    La actuación del Director Técnico como
    administrador
    de un Contrato es por tanto una actuación delicada y
    necesita de unas condiciones humanas que van mucho más
    allá de sus capacidades técnicas.
    Como por otra parte esta figura de Administrador de un Contrato
    presupone que está representando a una de las partes, el
    Contratista, su labor está condenada a ser parcial desde
    su origen.

    FIANZAS

    En los contratos de construcción es corriente
    estipular que el constructor tenga que depositar una fianza. Se
    llama fianza a una determinada cantidad de dinero que el
    constructor deposita por adelantado ó permite que se le
    deduzca de los pagos periódicos para responder ante el
    Contratista de posibles reparaciones, defectos o incumplimientos
    de contrato que pueda padecer la obra realizada.

    Esta cantidad normalmente es devuelta al constructor,
    una vez transcurrido el período de garantía de la
    obra. Durante este período el Constructor asume la
    responsabilidad de reparar y dejar la obra en las mismas
    condiciones que el día en que se terminó. En muchos
    casos, para no tener que depositar en metálico la fianza,
    se recurre a un aval bancario, es decir a un documento mediante
    el cual una entidad bancaria responde ante el Contratista hasta
    una cantidad determinada, la fianza, de las obligaciones del
    Constructor.

    Naturalmente este aval o fianza supone un coste
    adicional para el Constructor, coste que ha de repercutir en sus
    precios. Realmente se trata de un seguro sobre la
    posible informalidad del constructor, es decir cubre para el
    Contratista, el riesgo de que el Constructor no responda de sus
    obligaciones contractuales.

    La experiencia enseña, a veces, que quizás
    seria preciso establecer una fianza o aval que garantice al
    Constructor, el riesgo de una falta de seriedad del Contratista a
    la hora de cumplir asimismo sus obligaciones contractuales. No
    es, por desgracia, infrecuente el caso de que sea el Contratista
    el causante del conflicto e
    incluso de la interrupción de las obras, bien de manera
    directa, bien indirecta por falta o demora en los pagos
    pactados.

    De cualquier forma, tanto la Ley de Contratos
    del Estado, como los contratos que normalmente se redactan,
    parecen casi siempre inspirados por una de las partes: El
    Contratista. En el mundo de la Construcción es frecuente
    el dicho " pena de muerte
    para el Contratista (Constructor), por el mero hecho de
    serlo".

    Hay que reconocer sin embargo que la nueva Ley de
    Contratos de las administraciones Públicas ha avanzado
    bastante en el capitulo de protección de los derechos del Contratista o
    constructor.

    Sin embargo el contrato de obras de dicha Ley sigue sin
    ser un contrato en igualad de derechos y obligaciones para ambas
    partes contratantes.

    En los contratos se suelen contemplar los posibles
    incumplimientos por parte del Constructor con gran detenimiento,
    mientras se dedican pocas líneas a las posibles
    violaciones del contrato por la otra parte.

     

     

    ¿Cuales son los aspectos más
    importantes que se debe tomar en cuenta en un Contrato de
    Construcción?

    Igual que en el contrato de proyecto, existen variantes en el
    contrato de Construcción; sin embargo existen puntos
    comunes que se deben contemplar en un contrato:
    El contrato se denomina: " Contrato de Servicios
    Profesionales de Dirección de Obra y/o Dirección
    Arquitectónica.
    Antes de describir las principales cláusulas que contiene
    un contrato de este tipo, definiremos los conceptos
    anteriores:
    Dirección Arquitectónica. Es la supervisión que hace el Arquitecto; que
    puede ser diferente del profesional que ejecuta la obra; para que
    ésta se realice de acuerdo a los planos en su parte
    Arquitectónica, velando porque la ejecución de los
    trabajos y las indicaciones descritas en otros planos resulten en
    la solución Arquitectónica propuesta.
    Dirección de la Obra. Son los servicios de
    Supervisión, y en su caso de Administración, de la
    Obra en los que un profesional se compromete a suministrar,
    administrar y verificar la calidad de los materiales, mano de
    obra y equipo para que los trabajos se ejecuten de acuerdo al
    programa de
    obra y en el tiempo señalado.

    Elementos principales especificados en las
    cláusulas (contrato por Administración)
    Antes de la firma:
    – Estudiar el proyecto y especificaciones aprobados.
    – Elaborar, para aprobación del cliente, el
    presupuesto detallado de la obra, calendario y flujo de caja,
    especificando cada una de las etapas de construcción y los
    conceptos de Honorarios e Indirectos.

    Para el momento de la Firma:
    – Estudiar, discutir y aprobar, las especificaciones,
    calendarización y elaboración de presupuestos y
    contratos de los subcontratistas de acuerdo al presupuesto.
    – El Arquitecto se convierte en el coordinador de los
    subcontratistas y voz del cliente.
    – Seleccionar y desechar, en algunos casos, los materiales y
    trabajos no acordes al proyecto (supervisión de obra).
    – Es el responsable del diario o bitácora de obra.
    – El contrato especifica las soluciones adecuadas a cualquier
    controversia que se suscite por algunos aspectos técnicos
    entre el Cliente y el Arquitecto.
    – Manifiesta las instancias legales en las que se apoya, en caso
    de un desacuerdo.
    – Especifica los aspectos fiscales de la Administración de
    la obra.
    – Especifica la Garantía de los trabajos en tiempo y
    ejecución.
    – Determina el tiempo de Construcción y forma de aplicar
    anticipos y pagos.
    – Se incluye en el contrato el monto del presupuesto total de la
    Construcción.
    – En el contrato se asientan, en los conceptos de presupuesto, el
    costo directo, los gastos indirectos y honorarios.
    – Se deben expresar claramente los procedimientos a
    seguir en la administración en caso de suspensión
    de la obra o, en su caso, el manejo que se propondrá si el
    cliente prefiere hacerla en etapas.

    LEY 80 DE 1993
    (octubre 28)

    por la cual se expide el Estatuto General de Contratación
    de la Administración Pública

    ARTICULO 32.DE LOS CONTRATOS ESTATALES. Son
    contratos estatales todos los actos jurídicos generadores
    de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere el
    presente estatuto, previstos en el derecho privado o en
    disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la
    autonomía de la voluntad, así como los que, a
    título enunciativo, se definen a
    continuación:

    1o. Contrato de obra.

    Son contratos de obra los que celebren las entidades
    estatales para la construcción, mantenimiento,
    instalación y, en general, para la realización de
    cualquier otro trabajo material sobre bienes
    inmuebles, cualquiera que sea la modalidad de ejecución y
    pago.

    En los contratos de obra que hayan sido celebrados como
    resultado de un proceso de licitación o concurso
    públicos, la interventoría deberá ser
    contratada con una persona independiente de la entidad
    contratante y del contratista, quien responderá por los
    hechos y omisiones que le fueren imputables en los
    términos previstos en el artículo 53 del presente
    estatuto.

    2o. Contrato de Consultoría

    Son contratos de consultoría los que celebren las entidades
    estatales referidas a los estudios necesarios para la
    ejecución de proyectos de inversión, estudios de diagnóstico, prefactibilidad o factibilidad para
    programas o
    proyectos específicos, así como a las
    asesorías técnicas de coordinación, control y
    supervisión.

    Son también contratos de consultoría los
    que tienen por objeto la interventoría, asesoría,
    gerencia de
    obra o de proyectos, dirección, programación y la
    ejecución de diseños, planos, anteproyectos y
    proyectos.

    Ninguna orden del interventor de una obra podrá
    darse verbalmente. Es obligatorio para el interventor entregar
    por escrito sus órdenes o sugerencias y ellas deben
    enmarcarse dentro de los términos del respectivo
    contrato.

     

    3o. Contrato de prestación de
    servicios

    Son contratos de prestación de servicios los que
    celebren las entidades estatales para desarrollar actividades
    relacionadas con la administración o funcionamiento de la
    entidad. Estos contratos sólo podrán celebrarse con
    personas naturales cuando dichas actividades no puedan realizarse
    con personal de planta o requieran conocimientos
    especializados.

    En ningún caso estos contratos generan
    relación laboral ni
    prestaciones
    sociales y se celebrarán por el término
    estrictamente indispensable.

    4o. Contrato de concesión

    Son contratos de concesión los que celebran las
    entidades estatales con el objeto de otorgar a una persona
    llamada concesionario la prestación, operación,
    explotación, organización o gestión, total o parcial, de un servicio
    público, o la construcción, explotación o
    conservación total o parcial, de una obra o bien
    destinados al servicio o uso público, así como
    todas aquellas actividades necesarias para la adecuada
    prestación o funcionamiento de la obra o servicio por
    cuenta y riesgo del concesionario y bajo la vigilancia y control
    de la entidad concedente, a cambio de una
    remuneración que puede consistir en derechos, tarifas,
    tasas, valorización, o en la participación que se
    le otorgue en la explotación del bien, o en una suma
    periódica, única o porcentual y, en general, en
    cualquier otra modalidad de contraprestación que las
    partes acuerden.

     

    5o. Encargos Fiduciarios y Fiducia
    Pública.

    Las entidades estatales sólo podrán
    celebrar contratos de fiducia pública, cuando así
    lo autorice la ley, la Asamblea Departamental o el Concejo
    Municipal, según el caso.

    Los encargos fiduciarios que celebren las entidades
    estatales con las sociedades
    fiduciarias autorizadas por la Superintendencia Bancaria,
    tendrán por objeto la administración o el manejo de
    los recursos
    vinculados a los contratos que tales entidades celebren. Lo
    anterior sin perjuicio de lo previsto en el numeral 20 del
    artículo 25 de esta ley.

    Los encargos fiduciarios y los contratos de fiducia
    pública sólo podrán celebrarse por las
    entidades estatales con estricta sujeción a lo dispuesto
    en el presente estatuto, únicamente para objetos y con
    plazos precisamente determinados En ningún caso las
    entidades públicas fideicomitentes podrán delegar
    en las sociedades fiduciarias la adjudicación de los
    contratos que se celebren en desarrollo del
    encargo o de la fiducia pública, ni pactar su
    remuneración con cargo a los rendimientos del fideicomiso,
    salvo que éstos se encuentren presupuestados.

    Los encargos fiduciarios y los contratos de fiducia
    mercantil que a la fecha de promulgación de ésta
    ley hayan sido suscritos por las entidades estatales,
    continuarán vigentes en los términos convenidos con
    las sociedades fiduciarias.

    La selección
    de la sociedad
    fiduciaria a contratar, sea pública o privada, se
    hará con rigurosa observancia del procedimiento de
    licitación o concurso previsto en esta ley.

    Los actos y contratos que se realicen en desarrollo de
    un contrato de fiducia pública o encargo fiduciario
    cumplirán estrictamente con las normas previstas
    en este estatuto, así como con las disposiciones fiscales,
    presupuéstales, de interventoría y de control a las
    cuales esté sujeta la entidad estatal
    fideicomitente.

    Sin perjuicio de la inspección y vigilancia que
    sobre las sociedades fiduciarias corresponde ejercer a la
    Superintendencia Bancaria y del control posterior que deben
    realizar la Contraloría General de la República y
    las Contralorías Departamentales, Distritales y
    Municipales sobre la administración de los recursos
    públicos por tales sociedades, las entidades estatales
    ejercerán un control sobre la actuación de la
    sociedad fiduciaria en desarrollo de los encargos fiduciarios o
    contratos de fiducia, de acuerdo con la Constitución
    Política y
    las normas vigentes sobre la materia.

    La fiducia que se autoriza para el sector
    público en esta ley, nunca implicará
    transferencia de dominio sobre
    bienes o recursos estatales, ni constituirá patrimonio
    autónomo del propio de la respectiva entidad oficial, sin
    perjuicio de las responsabilidades propias del ordenador del
    gasto. A la fiducia pública le serán aplicables las
    normas del Código de
    Comercio sobre fiducia mercantil, en cuanto sean compatibles
    con lo dispuesto en esta ley.

    So pena de nulidad no podrán celebrarse contratos
    de fiducia o subcontratos en contravención del
    artículo 355 de la Constitución Política. Si
    tal evento se diese, la entidad fideicomitente deberá
    repetir contra la persona, natural o jurídica,
    adjudicataria del respectivo contrato.

    PARAGRAFO 1o. Sin perjuicio de lo dispuesto en esta ley
    sobre fiducia y encargo fiduciario, los contratos que celebren
    los establecimientos de crédito, las compañías de
    seguros y las
    demás entidades financieras de carácter
    estatal, que correspondan al giro ordinario de las actividades
    propias de su objeto social, no estarán sujetos a las
    disposiciones del presente estatuto y se regirán por las
    disposiciones legales y reglamentarias aplicables a dichas
    actividades.

    PARAGRAFO 2o. Las personas interesadas en celebrar
    contratos de concesión para la construcción de una
    obra pública, podrán presentar oferta en tal
    sentido a la respectiva entidad estatal en la que se
    incluirá, como mínimo, la descripción de la
    obra, su prefactibilidad técnica y financiera y la
    evaluación de su impacto
    ambiental. Presentada la oferta, la entidad estatal
    destinataria de la misma la estudiará en el término
    máximo de tres (3) meses y si encuentra que el proyecto no
    es viable así se lo comunicará por escrito al
    interesado. En caso contrario, expedirá una
    resolución mediante la cual ordenará la apertura de
    la licitación, previo cumplimiento de lo previsto en los
    numerales 2o.
    Y 3o.
    Del artículo 30 de esta ley.

    Cuando además de la propuesta del oferente
    inicial, se presente como mínimo una propuesta
    alternativa, la entidad estatal dará cumplimiento al
    procedimiento de selección objetiva previsto en el
    citado artículo
    30.

    Si dentro del plazo de la licitación no se
    presenta otra propuesta, la entidad estatal adjudicará el
    contrato al oferente inicial en el término señalado
    en el respectivo pliego, siempre que cumpla plenamente con los
    requisitos exigidos en el mismo.

    Los proponentes podrán presentar diversas
    posibilidades de asociación con otra u otras personas
    naturales o jurídicas cuyo concurso consideren
    indispensable para la cabal ejecución del contrato de
    concesión en sus diferentes aspectos. Para el efecto,
    indicarán con precisión si pretenden organizarse
    como consorcio, unión temporal, sociedad o bajo cualquier
    otra modalidad de asociación que consideren conveniente.
    En estos casos deberán adjuntar a la propuesta un
    documento en el que los interesados expresen claramente su
    intención de formar parte de la asociación
    propuesta. Así mismo deberán presentar los
    documentos que acrediten los requisitos exigidos por la entidad
    estatal en el pliego de condiciones.

    Cuando se proponga constituir sociedades para los fines
    indicados en este parágrafo, el documento de
    intención consistirá en una promesa de contrato de
    sociedad cuyo perfeccionamiento se sujetará a la
    condición de que el contrato se le adjudique. Una vez
    expedida la resolución de adjudicación y
    constituida en legal forma la sociedad de que se trate, el
    contrato de concesión se celebrará con su
    representante legal.

     

    Natalia Echenique Rios

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