- Contrato de Proyecto y
Construcción. - Contrato a precio fijo ó
cerrado. - Contrato por unidades de obra y
cuadro de precios. - Contrato de presupuestos
parciales y presupuesto general. - Contrato por
administración.
El contrato de
construcción de obras, es el documento que
firman el Contratista y el Constructor. Mediante el cual el
Constructor se obliga a ejecutar las obras y al Contratista a
pagarlas. El contrato debe describir qué trabajos hay que
realizar y cómo ha de efectuarse el pago de los
mismos.
Los trabajos son con frecuencia complejos y suponen
muchas operaciones
diferentes, exigiendo al Constructor la compra de multitud de
materiales y
diferentes elementos manufacturados, así como el empleo de una
amplia gama de máquinas y
la colaboración de personas de diferentes
oficios.
Existen muchas maneras de contratar el pago de unas
obras de construcción. Estas difieren básicamente
en la forma de abonar la construcción que se realiza. Cada
una de ellas determina en el Constructor una estrategia
distinta a la hora de programar el proceso
constructivo y sobre todo a la hora de establecer prioridades en
la ejecución de las distintas unidades de obra. Los tipos
más corrientes de contratos de
construcción son:
Para una fácil comprensión y recordatorio
de cada tipo de contrato se han elegido unas denominaciones, que
aunque no siempre se utilizan como aquí se expresan, si
que dan una idea clara del tipo de contrato al que nos
referimos.
Ventajas e Inconvenientes de cada tipo de
Contrato.
Contrato de
Proyecto y
Construcción
Es una modalidad, que en los últimos tiempos se
está haciendo habitual en los grandes proyectos
De construcción. En este tipo de contrato el
Constructor o Contratista toma a su cargo tanto el proyecto como
la construcción de las obras y en su oferta valora
la ejecución de los trabajos descritos en un proyecto, que
el mismo equipo o alguien por cuenta del Constructor ha
redactado. En este tipo de contratos el Contratista realiza la
licitación sobre un Pliego de Bases, que define de manera
sucinta el objetivo o
intención que desea conseguir con la construcción,
y deja en libertad al
licitador para definir la manera de lograrlo, debiendo el mismo
licitador valorar con posterioridad su propio proyecto. El
Contratista realiza la adjudicación a aquella oferta que
le resulta más aceptable para satisfacer los objetivos
perseguidos con la construcción o simplemente a aquella
que le gusta más. Algunos contratistas se inclinan
claramente por este tipo de contrato, sobre todo cuando en
él se incluye la financiación de toda la
operación. Es decir el constructor no sólo aporta
el proyecto completo y su construcción, sino que lo
financia y el Contratista se compromete a abonar a lo largo de
una serie de años, normalmente muchos más de lo que
dura la construcción, el importe total de su promoción.
En la actualidad, en ciertos casos, se incluyen entre
los trabajos comprendidos en el contrato incluso el mantenimiento
de la construcción o instalación construida durante
una cantidad considerable de años. En algunos
países, se contratan en la actualidad tramos de carretera
incluyendo en el contrato el paquete completo: Proyecto,
Construcción y Mantenimiento durante diez o quince
años. El Contratista (habitualmente la
Administración en estos últimos casos) pacta
con el Constructor el pago dilatado en el tiempo de toda la
operación, incluyendo, como es lógico, en el
importe los intereses generados por el pago diferido. Como
ventajas de este sistema se pueden
señalar:
- Coordinación de especialistas en diseño y en construcción de un
determinado tipo de obras, lo que repercute favorablemente en
la calidad final
de la construcción. - Proyecto concebido en todo momento para ser
construido de una manera racional y económica. En muchas
ocasiones el diseño ha sido condicionado por la propia
ejecución de los trabajos. - Posibilidad de conseguir ofertas
económicamente ventajosas al amoldar el constructor el
Proyecto a sus disponibilidades.
Por el contrario este sistema tiene como
inconvenientes:
- Cada constructor ofrece soluciones
diferentes, adecuadas a su propia conveniencia, que pueden no
coincidir con la conveniencia del proyecto o idea del
contratista. - Encarecimiento de la fase de diseño, al
concurrir por ejemplo diez proyectos y
ofertas distintas y sólo aprovecharse una
sola. - Falta de control por
parte del contratista, al no disponer de persona
independiente que pueda velar por sus intereses en los posibles
cambios de diseño al construir. - Difícil garantía de que, en caso de
dificultades, el coste ofertado no varíe sustancialmente
y siempre hacia arriba.
Contrato a
precio
cerrado
En este tipo de Contrato denominado con frecuencia llave
en mano el Constructor se compromete a entregar una
construcción completamente terminada y en estado de
funcionamiento contra la entrega de una cantidad fija, repartida
en plazos pactados previamente, de acuerdo con el avance de la
obra. La oferta del Constructor se basa en un estudio del
proyecto suministrado por el Contratista, pero los riesgos de
errores en dicho Proyecto se entienden asumidos por el
Constructor que debe por tanto realizar un estudio completo y
exhaustivo del proyecto que le entrega el Contratista y
añadir en él todo aquello que considera que falte
ya que la cifra de su oferta se considera "cerrada" una vez
firmado el Contrato. El constructor se compromete a recibir
exclusivamente la cantidad ofertada, incluyendo en ella todas
aquellas cosas que en su opinión son necesarias para la
correcta terminación y funcionamiento de la
instalación aunque no estuvieran incluidas en el Proyecto
recibido para el estudio de la oferta.
Las ventajas de este tipo de contrato son:
- Todas las ofertas tienen la misma base, es decir, se
oferta lo mismo por cada uno de los licitadores, por tanto son
comparables. - El contratista se asegura un costo
más o menos cierto o al menos con muy pequeño
porcentaje de variación, ya que los riesgos de posibles
variaciones son asumidos por el constructor e incluidos en el
precio ofertado. - El constructor asume la responsabilidad de la medición; por lo tanto puede valorar algo
que el mismo ha medido, lo que le exime de posibles errores
ajenos a la hora de evaluar sus propios costes. - Evita una gran parte del trabajo de medición y
valoración del trabajo realizado, pues la cifra final de
cada unidad es conocida y por lo tanto se puede CERTIFICAR, o
sea pagar cada relación mensual de obra realizada, a
base de calcular el porcentaje realizado de cada
unidad. - El Contratista obtiene una serie de ofertas, que le
comprueban la fiabilidad económica del Proyecto que
encargó y al compararlas le dan una idea muy clara de
cual puede ser el precio real de la construcción de su
proyecto.
Como inconvenientes se podrían
señalar:
- El establecimiento de un precio cerrado obliga al
Contratista a no poder variar
prácticamente nada una vez realizada la
adjudicación, ya que si lo hace el constructor puede
aprovechar la coyuntura para mejorar su posición
contractual y ya no tiene competencia
posible, que permita comprobar lo procedente de su
postura. - Requiere un proyecto bien definido y exacto con pocas
posibilidades de error, pues cualquier variación supone
dificultades seguras entre Contratista y
Constructor.
Este tipo de contratos sólo son recomendables en
alguno de los casos siguientes:
- Obras de poca cuantía
económica. - Obras que pueden ser definidas con precisión.
Debe evitarse su uso, por ejemplo, en obras
subterráneas, o con alto grado de
incertidumbre. - Obras de poca duración o poco riesgo de
variación de precios.
Contrato
por unidades de obra y cuadro de precios
Se contrata el precio de una serie de unidades de obra,
de tal manera que no se asegura el volumen de cada
unidad, ni siquiera la ejecución de todas las unidades del
contrato. El constructor debe realizar sus cálculos de
coste de cada unidad independientemente y evaluar aproximadamente
el valor global
de las obras, para repartir gastos no
proporcionales al volumen de obra. El Contratista no queda
comprometido de ninguna forma a asegurar un volumen determinado
de obra. Es un tipo de contrato típico de obras con un
gran margen de inseguridad en
su ejecución, e incluso se suele utilizar para contratos
de trabajos de investigación o prospección en los
cuales existe una cantidad determinada y fija a gastar, que se
consume con arreglo a un cuadro de precios contratados, en los
que se suele añadir los porcentajes necesarios para cubrir
los gastos de impuestos,
beneficio industrial del constructor etc. Es un contrato a firmar
con un constructor de confianza, cuando no es posible prever ni
siquiera aproximadamente los volúmenes de obra a realizar,
y por lo tanto tampoco se puede garantizar el importe total de
las obras que se ejecuten.
Contrato de presupuestos
parciales y presupuesto
general
Es el contrato habitual y más frecuente;
utilizando los cuadros de precios del proyecto y la
medición de los planos del mismo se obtiene una
valoración reflejada en unos presupuestos parciales y un
presupuesto general, como suma de los diferentes presupuestos
parciales incluidos en el proyecto recibido y que formará
parte del Contrato. Este presupuesto general, afectado de un
coeficiente mayor que la unidad, para cubrir impuestos, gastos
generales, beneficio industrial y cualquier otro costo
proporcional al volumen de obra realizado, es el presupuesto
final del proyecto sobre el cual el Constructor se compromete a
hacer una baja o un alza. Para obtener la cifra de su oferta, el
Constructor obtiene sus propios precios de coste de las distintas
unidades de obra que figuran en el proyecto. Aplica estos precios
a las mediciones que figuran en el proyecto recibido y obtiene
unos presupuestos parciales y un presupuesto general llamado
presupuesto por administración… A continuación
obtiene el factor por el cual debe multiplicar todos sus costes
directos para cubrir gastos generales, impuestos, permisos,
imprevistos y beneficio industrial. Este factor en la actualidad
puede variar en la actualidad entre el 1,35 y el 1,70. Al
aplicarlo al presupuesto general por administración, se
obtiene la cifra que en realidad debería ser la ofertada
por el Constructor. Esta cifra no coincide casi nunca con la
cifra del Proyecto estudiado y al compararla con aquella nos da
la baja o alza que el Constructor necesita hacer para hacerse
cargo del Contrato con un justo beneficio por su actividad. Esta
baja o alza se aplica a todos los precios del Contrato para
facturar mensualmente al Contratista, las unidades de obra
realizadas por el Constructor. En este tipo de contrato se pacta
que sólo se abonarán aquellas unidades de obra
realmente ejecutadas por el Constructor. Una vez construida la
obra las mediciones reales multiplicadas por los precios
unitarios afectados por la baja o alza pactada, dan el importe
total definitivo a cobrar por el Constructor. En el Pliego de
Condiciones del Proyecto, que es uno de los documentos del
Proyecto que se incorpora al Contrato, se suele especificar el
porcentaje de variación aceptado en el volumen total de
cada unidad de obra, para respetar el precio de la unidad
contratado.
Las ventajas de este tipo de contrato, sobre todo si el
Proyecto está bien realizado, son evidentes pues participa
de las ventajas de los otros sistemas ya
descritos y por ello es el tipo de contrato más
común en las obras de ingeniería. Asegura en cierta medida el
coste total y al mismo tiempo deja abierta la posibilidad de
introducir variaciones sin perjuicio para ninguna de las dos
partes contratantes: Contratista y Constructor. Por otra parte
fija una base concreta y determinada sobre la que realizar la
licitación de las obras, permitiendo una competitividad
justa entre los concursantes a una obra.
Aunque suele ser el sueño de algunos
constructores, no es en absoluto recomendable para los intereses
del Contratista. Si profundizamos un poco en la filosofía
de todo buen Constructor, tampoco lo es para éste. Este
contrato por Administración se basa en la fijación
de unos precios de mano de obra y materiales por parte del
Constructor y con arreglo a ellos se facturan al Contratista los
trabajos realizados encargados por la propiedad. El
compromiso del Constructor se limita a fijar la cantidad a
facturar por cada hora de operario o peón, y por cada
unidad de material empleado, pero sin asegurar en ningún
caso el número de horas ni las cantidades a emplear en
cada unidad de obra. Sobre el total de facturación de mano
de obra y materiales consumidos el constructor carga un
porcentaje fijo para cubrir sus gastos fijos y beneficio
industrial. Por tanto la cantidad total a cobrar por estos
conceptos se incrementa a medida que aumenta el volumen total de
mano de obra y materiales, independientemente del volumen total
de obra realizado.
Este tipo de contrato exige, para ser razonablemente
aceptable para el Contratista, una estrecha vigilancia del
Constructor por parte del Contratista y supone habitualmente un
coste superior en la obra ejecutada que el que se
conseguiría con otro tipo de contrato. En este Contrato se
elimina todo interés
por el rendimiento y la productividad no
sólo en el constructor, sino en el propio personal u
organización de éste. Por otra parte
el constructor se encuentra totalmente coaccionado en su trabajo,
no pudiendo tomar decisión alguna, sin el previo permiso
del Director Técnico o de la persona que represente al
Contratista, lo cual dificulta gravemente su propia programación de trabajo. Además la
tramitación administrativa de los pagos suele resultar
complicada debido a la multitud de comprobaciones y papeleo que
requiere su autorización. No es aconsejable por lo tanto
este tipo de contrato, más que en casos de emergencia y
siempre de manera provisional y parcial hasta conseguir la firma
de otro contrato más conveniente. Como es lógico,
existen además multitud de tipos de contratos que
contemplan diferentes variantes a las mencionadas más
arriba. Entre ellos los contratos al coste más un
beneficio fijo, los contratos con beneficio en función
del coste alcanzado, etc. El Contrato es básicamente un
acuerdo entre las dos partes contratantes en el cual se
establecen los compromisos y obligaciones
de cada parte, así como el reparto asunción de los
riesgos que se puedan presentar. Todo ello en un plano de
igualdad que
supone además implícita la buena fe de ambas partes
en el momento de la firma del contrato.
Se prevé y a titulo excepcional la posibilidad de
retribución a precio alzado, sin existencia de precios
unitarios
- Se regula con detalle la aplicación de la
revisión de precios
- Se regula con precisión la adjudicación
de un contrato en supuesto de baja temeraria
- Se regula la constitución y posibilidades de las
fianzas o garantías exigidas para los
contratos
DOCUMENTOS DEL
CONTRATO.
El contrato de construcción de una determinada
obra obliga al 0Constructor a realizar la obra y al Contratista o
Propietario a pagarla. El contrato debe por tanto describir
detalladamente qué es lo que hay que construir, y
cómo se va a pagar lo construido. Para esto el contrato
debe incluir una
Serie de documentos:
a).- Proyecto
Es conveniente que forme parte del contrato el Proyecto
completo, pues si es un buen Proyecto, incluye en él no
sólo la descripción gráfica y pormenorizada
de todos y cada uno de los trabajos a realizar, sino
también condiciones, calidades de ejecución, y
formas de abono de cada una de las unidades. Además
permite al Constructor obtener una idea clara de cuáles
son los objetivos finales de lo que va a hacer y por tanto, si es
una persona responsable y técnica, le permite conocer a
fondo no sólo lo exigible técnicamente sino
también lo conveniente en el proceso constructivo. Desde
un punto de vista puramente legal, se suelen especificar los
documentos del proyecto que son contractuales, es decir que
forman parte legal del contrato e incluso el orden de prioridades
en caso de divergencias entre unos documentos y otros.
b).- Pliego de Condiciones Generales
En las condiciones generales del Contrato se especifican
responsabilidades, obligaciones y poderes de cada una de las
partes contratantes y sus competencias en
los campos de actuación respectivos.
c).- Oferta
Es el documento de compromiso, firmado por el
Constructor y aceptado por escrito por el Contratista, donde se
fija el precio ofertado y el plazo ofrecido para la
terminación de los trabajos, respetando las condiciones
fijadas en el Contrato.
d).- Documentos aclaratorios
De algún posible punto difícil o
importante del contrato, como puede ser el de la fianza, premios
o sanciones por retrasos, forma de actuar en caso de
aparición de emergencias imprevisibles, reparto de
riesgos, etc., etc.
e).- Contrato propiamente dicho
Es el documento, firmado por ambas partes
obligándose en los términos fijados en los
documentos antes descritos, que se resumen en el compromiso del
Constructor a construir y el del Contratista a pagar lo
construido.
RIESGOS E IMPREVISTOS.
Ninguna actividad humana que se haya previsto de
antemano tiene la garantía absoluta de que su
realización se verifique exactamente según se
proyectó. Existen una serie de factores de imposible
calificación ni cuantificación a priori, que pueden
alterar las previsiones iniciales y hacer variar por tanto los
resultados obtenidos respecto a los inicialmente previstos. Es el
riesgo de no cumplimiento de las hipótesis de partida, riesgo inherente a
toda actividad humana. Disminuir riesgos es caro, y aumentarlos
peligroso. Es necesario llegar a un compromiso entre conseguir
una cierta seguridad de
cumplimiento encareciendo la actividad excesivamente; o afrontar
un probable fallo en las previsiones, al abaratar en exceso el
coste de dicha actividad. El proceso constructivo está
basado en unas previsiones apriorísticas, cuya falta de
cumplimiento puede traer consigo graves perjuicios de todo tipo a
los actores de todo el proceso. Especialmente a aquellos actores
que arriesgan en el proceso su patrimonio, su
prestigio o incluso su seguridad. Existe la creencia de que el
Constructor debe tomar a su cargo la mayoría o incluso
todos los riesgos del proceso. Pero esto no debe ser así.
Evidentemente la asunción de riesgos por parte del
Constructor supone unos costes, que se incluyen en los precios
del contrato. El Contratista paga por tanto estos riesgos de una
manera indirecta, pero se supone de manera implícita que
los riesgos asumidos por el Constructor son los normales de
cualquier actividad industrial.
Los riesgos normales habitualmente incluidos en los
precios de una manera automática son: retrasos por
inclemencias normales del tiempo, aumentos previsibles de
materiales y mano de obra (no recogidos en formulas de
revisión de precios), acontecimientos previsibles aunque
no de frecuencia habitual etc.
Pero cuando los riesgos e convierten en imprevisibles
deben ser afrontados de común acuerdo entre el Contratista
y el Constructor. No hay que olvidar que el objetivo del
Constructor es obtener un beneficio por su actividad
constructora. Si éste objetivo no se cumple desaparece
como Constructor. Si se le obliga a afrontar costes imprevistos
de gran magnitud, tratará de reducir gastos en otras
unidades o elementos de la obra a costa de la calidad de la misma
y en perjuicio del propio Contratista.
Otro tipo de riesgos, que podríamos llamar
riesgos improcedentes, son aquellos derivados de una falta de
información adecuada en el Proyecto, por
ejemplo sobre las características del terreno donde se
asienta la construcción proyectada. A veces el Proyecto
define de manera muy general la unidad a realizar, incluyendo en
ella trabajos de muy diferente índole, y por tanto de muy
diferente coste, dentro de una misma unidad. Si al final resulta
fácil la ejecución del trabajo el constructor puede
resultar muy beneficiado, en caso contrario muy perjudicado. Este
tipo de riesgo se debe evitar con una información adecuada
en el Proyecto, aunque para ello sea necesario encarecer el
mismo. Siempre es más barato modificar un papel que
derribar parte de una construcción ya realizada. Otra
forma de incluir riesgos improcedentes en un contrato, es dejar a
la responsabilidad del Constructor el diseño final de una
determinada unidad de obra, con especificaciones poco claras que
supongan una valoración técnica general opinable de
la misma. Por ejemplo: " la excavación quedará con
sus laderas en talud apropiado y estable". Esto, en el fondo, es
transmitir al Constructor una responsabilidad ingenieril propia
del Proyectista que puede tener graves consecuencias para el
Contratista, una vez terminada la obra. El proyecto debe definir
con exactitud la forma definitiva de cada parte de la obra y la
responsabilidad del constructor es, o debe ser, únicamente
la de construir exactamente aquello que se ha proyectado, no la
de proyectar ni modificar el diseño del
Proyecto.
Como resumen se puede decir, que no existe contrato
válido entre dos partes para realizar algo que no pueda
ser definido completamente. En todo contrato válido
existen tres partes esenciales: la
Intención del Contratista según se expresa
en los documentos del contrato, la interpretación de esta
intención hecha por el Constructor y reflejada en la
oferta y el objeto de su mutuo acuerdo.
Por tanto, si un riesgo se materializa en tal manera que
se sale de toda magnitud lógicamente concebible por ambas
partes cuando éstas redactaron o leyeron los documentos
del contrato, éste riesgo materializado es de tal naturaleza que no
está cubierto por el contrato. Es decir, todo riesgo
mencionado en un contrato tiene implícitos unos límites y
resulta imposible para el Constructor salvaguardar los intereses
del Contratista más allá de estos
límites.
En general, hay que evitar " pasarse de listo " tanto
por parte del Constructor como por parte del Contratista. En todo
contrato es imprescindible presuponer la buena voluntad de las
partes, que aportan unos medios para
una tarea común, que ha de ser llevada a cabo con un
espíritu de colaboración lo más sincero
posible. Y la aparición de " listillos " en una u otra
parte acaba siempre siendo perjudicial para el objeto final del
contrato: la obra. No hay que olvidar sin embargo, que en un
contrato son distintos los intereses de ambas partes contratantes
y a menudo enfrentados. Por lo tanto cada parte tiene la
obligación de defender sus intereses hasta el
límite que permita la justicia del
contrato. El interés del Contratista es que su obra
resulte de la mayor calidad posible, con el menor coste posible.
El objetivo del Constructor es conseguir el máximo
beneficio, sin disminuir la calidad prevista y contratada de su
producto, que
es la construcción que entrega. Y el objetivo del Director
Técnico es coordinar estas dos posturas, a menudo
enfrentadas, para salvaguardando la calidad de la obra tratar de
conseguir del Constructor la máxima calidad posible con
los precios previstos en el contrato.
La actuación del Director Técnico como
administrador
de un Contrato es por tanto una actuación delicada y
necesita de unas condiciones humanas que van mucho más
allá de sus capacidades técnicas.
Como por otra parte esta figura de Administrador de un Contrato
presupone que está representando a una de las partes, el
Contratista, su labor está condenada a ser parcial desde
su origen.
FIANZAS
En los contratos de construcción es corriente
estipular que el constructor tenga que depositar una fianza. Se
llama fianza a una determinada cantidad de dinero que el
constructor deposita por adelantado ó permite que se le
deduzca de los pagos periódicos para responder ante el
Contratista de posibles reparaciones, defectos o incumplimientos
de contrato que pueda padecer la obra realizada.
Esta cantidad normalmente es devuelta al constructor,
una vez transcurrido el período de garantía de la
obra. Durante este período el Constructor asume la
responsabilidad de reparar y dejar la obra en las mismas
condiciones que el día en que se terminó. En muchos
casos, para no tener que depositar en metálico la fianza,
se recurre a un aval bancario, es decir a un documento mediante
el cual una entidad bancaria responde ante el Contratista hasta
una cantidad determinada, la fianza, de las obligaciones del
Constructor.
Naturalmente este aval o fianza supone un coste
adicional para el Constructor, coste que ha de repercutir en sus
precios. Realmente se trata de un seguro sobre la
posible informalidad del constructor, es decir cubre para el
Contratista, el riesgo de que el Constructor no responda de sus
obligaciones contractuales.
La experiencia enseña, a veces, que quizás
seria preciso establecer una fianza o aval que garantice al
Constructor, el riesgo de una falta de seriedad del Contratista a
la hora de cumplir asimismo sus obligaciones contractuales. No
es, por desgracia, infrecuente el caso de que sea el Contratista
el causante del conflicto e
incluso de la interrupción de las obras, bien de manera
directa, bien indirecta por falta o demora en los pagos
pactados.
De cualquier forma, tanto la Ley de Contratos
del Estado, como los contratos que normalmente se redactan,
parecen casi siempre inspirados por una de las partes: El
Contratista. En el mundo de la Construcción es frecuente
el dicho " pena de muerte
para el Contratista (Constructor), por el mero hecho de
serlo".
Hay que reconocer sin embargo que la nueva Ley de
Contratos de las administraciones Públicas ha avanzado
bastante en el capitulo de protección de los derechos del Contratista o
constructor.
Sin embargo el contrato de obras de dicha Ley sigue sin
ser un contrato en igualad de derechos y obligaciones para ambas
partes contratantes.
En los contratos se suelen contemplar los posibles
incumplimientos por parte del Constructor con gran detenimiento,
mientras se dedican pocas líneas a las posibles
violaciones del contrato por la otra parte.
¿Cuales son los aspectos más
importantes que se debe tomar en cuenta en un Contrato de
Construcción?
Igual que en el contrato de proyecto, existen variantes en el
contrato de Construcción; sin embargo existen puntos
comunes que se deben contemplar en un contrato:
El contrato se denomina: " Contrato de Servicios
Profesionales de Dirección de Obra y/o Dirección
Arquitectónica.
Antes de describir las principales cláusulas que contiene
un contrato de este tipo, definiremos los conceptos
anteriores:
Dirección Arquitectónica. Es la supervisión que hace el Arquitecto; que
puede ser diferente del profesional que ejecuta la obra; para que
ésta se realice de acuerdo a los planos en su parte
Arquitectónica, velando porque la ejecución de los
trabajos y las indicaciones descritas en otros planos resulten en
la solución Arquitectónica propuesta.
Dirección de la Obra. Son los servicios de
Supervisión, y en su caso de Administración, de la
Obra en los que un profesional se compromete a suministrar,
administrar y verificar la calidad de los materiales, mano de
obra y equipo para que los trabajos se ejecuten de acuerdo al
programa de
obra y en el tiempo señalado.
Elementos principales especificados en las
cláusulas (contrato por Administración)
Antes de la firma:
– Estudiar el proyecto y especificaciones aprobados.
– Elaborar, para aprobación del cliente, el
presupuesto detallado de la obra, calendario y flujo de caja,
especificando cada una de las etapas de construcción y los
conceptos de Honorarios e Indirectos.
Para el momento de la Firma:
– Estudiar, discutir y aprobar, las especificaciones,
calendarización y elaboración de presupuestos y
contratos de los subcontratistas de acuerdo al presupuesto.
– El Arquitecto se convierte en el coordinador de los
subcontratistas y voz del cliente.
– Seleccionar y desechar, en algunos casos, los materiales y
trabajos no acordes al proyecto (supervisión de obra).
– Es el responsable del diario o bitácora de obra.
– El contrato especifica las soluciones adecuadas a cualquier
controversia que se suscite por algunos aspectos técnicos
entre el Cliente y el Arquitecto.
– Manifiesta las instancias legales en las que se apoya, en caso
de un desacuerdo.
– Especifica los aspectos fiscales de la Administración de
la obra.
– Especifica la Garantía de los trabajos en tiempo y
ejecución.
– Determina el tiempo de Construcción y forma de aplicar
anticipos y pagos.
– Se incluye en el contrato el monto del presupuesto total de la
Construcción.
– En el contrato se asientan, en los conceptos de presupuesto, el
costo directo, los gastos indirectos y honorarios.
– Se deben expresar claramente los procedimientos a
seguir en la administración en caso de suspensión
de la obra o, en su caso, el manejo que se propondrá si el
cliente prefiere hacerla en etapas.
LEY 80 DE 1993
(octubre 28)
por la cual se expide el Estatuto General de Contratación
de la Administración Pública
ARTICULO 32.DE LOS CONTRATOS ESTATALES. Son
contratos estatales todos los actos jurídicos generadores
de obligaciones que celebren las entidades a que se refiere el
presente estatuto, previstos en el derecho privado o en
disposiciones especiales, o derivados del ejercicio de la
autonomía de la voluntad, así como los que, a
título enunciativo, se definen a
continuación:
1o. Contrato de obra.
Son contratos de obra los que celebren las entidades
estatales para la construcción, mantenimiento,
instalación y, en general, para la realización de
cualquier otro trabajo material sobre bienes
inmuebles, cualquiera que sea la modalidad de ejecución y
pago.
En los contratos de obra que hayan sido celebrados como
resultado de un proceso de licitación o concurso
públicos, la interventoría deberá ser
contratada con una persona independiente de la entidad
contratante y del contratista, quien responderá por los
hechos y omisiones que le fueren imputables en los
términos previstos en el artículo 53 del presente
estatuto.
2o. Contrato de Consultoría
Son contratos de consultoría los que celebren las entidades
estatales referidas a los estudios necesarios para la
ejecución de proyectos de inversión, estudios de diagnóstico, prefactibilidad o factibilidad para
programas o
proyectos específicos, así como a las
asesorías técnicas de coordinación, control y
supervisión.
Son también contratos de consultoría los
que tienen por objeto la interventoría, asesoría,
gerencia de
obra o de proyectos, dirección, programación y la
ejecución de diseños, planos, anteproyectos y
proyectos.
Ninguna orden del interventor de una obra podrá
darse verbalmente. Es obligatorio para el interventor entregar
por escrito sus órdenes o sugerencias y ellas deben
enmarcarse dentro de los términos del respectivo
contrato.
3o. Contrato de prestación de
servicios
Son contratos de prestación de servicios los que
celebren las entidades estatales para desarrollar actividades
relacionadas con la administración o funcionamiento de la
entidad. Estos contratos sólo podrán celebrarse con
personas naturales cuando dichas actividades no puedan realizarse
con personal de planta o requieran conocimientos
especializados.
En ningún caso estos contratos generan
relación laboral ni
prestaciones
sociales y se celebrarán por el término
estrictamente indispensable.
4o. Contrato de concesión
Son contratos de concesión los que celebran las
entidades estatales con el objeto de otorgar a una persona
llamada concesionario la prestación, operación,
explotación, organización o gestión, total o parcial, de un servicio
público, o la construcción, explotación o
conservación total o parcial, de una obra o bien
destinados al servicio o uso público, así como
todas aquellas actividades necesarias para la adecuada
prestación o funcionamiento de la obra o servicio por
cuenta y riesgo del concesionario y bajo la vigilancia y control
de la entidad concedente, a cambio de una
remuneración que puede consistir en derechos, tarifas,
tasas, valorización, o en la participación que se
le otorgue en la explotación del bien, o en una suma
periódica, única o porcentual y, en general, en
cualquier otra modalidad de contraprestación que las
partes acuerden.
5o. Encargos Fiduciarios y Fiducia
Pública.
Las entidades estatales sólo podrán
celebrar contratos de fiducia pública, cuando así
lo autorice la ley, la Asamblea Departamental o el Concejo
Municipal, según el caso.
Los encargos fiduciarios que celebren las entidades
estatales con las sociedades
fiduciarias autorizadas por la Superintendencia Bancaria,
tendrán por objeto la administración o el manejo de
los recursos
vinculados a los contratos que tales entidades celebren. Lo
anterior sin perjuicio de lo previsto en el numeral 20 del
artículo 25 de esta ley.
Los encargos fiduciarios y los contratos de fiducia
pública sólo podrán celebrarse por las
entidades estatales con estricta sujeción a lo dispuesto
en el presente estatuto, únicamente para objetos y con
plazos precisamente determinados En ningún caso las
entidades públicas fideicomitentes podrán delegar
en las sociedades fiduciarias la adjudicación de los
contratos que se celebren en desarrollo del
encargo o de la fiducia pública, ni pactar su
remuneración con cargo a los rendimientos del fideicomiso,
salvo que éstos se encuentren presupuestados.
Los encargos fiduciarios y los contratos de fiducia
mercantil que a la fecha de promulgación de ésta
ley hayan sido suscritos por las entidades estatales,
continuarán vigentes en los términos convenidos con
las sociedades fiduciarias.
La selección
de la sociedad
fiduciaria a contratar, sea pública o privada, se
hará con rigurosa observancia del procedimiento de
licitación o concurso previsto en esta ley.
Los actos y contratos que se realicen en desarrollo de
un contrato de fiducia pública o encargo fiduciario
cumplirán estrictamente con las normas previstas
en este estatuto, así como con las disposiciones fiscales,
presupuéstales, de interventoría y de control a las
cuales esté sujeta la entidad estatal
fideicomitente.
Sin perjuicio de la inspección y vigilancia que
sobre las sociedades fiduciarias corresponde ejercer a la
Superintendencia Bancaria y del control posterior que deben
realizar la Contraloría General de la República y
las Contralorías Departamentales, Distritales y
Municipales sobre la administración de los recursos
públicos por tales sociedades, las entidades estatales
ejercerán un control sobre la actuación de la
sociedad fiduciaria en desarrollo de los encargos fiduciarios o
contratos de fiducia, de acuerdo con la Constitución
Política y
las normas vigentes sobre la materia.
La fiducia que se autoriza para el sector
público en esta ley, nunca implicará
transferencia de dominio sobre
bienes o recursos estatales, ni constituirá patrimonio
autónomo del propio de la respectiva entidad oficial, sin
perjuicio de las responsabilidades propias del ordenador del
gasto. A la fiducia pública le serán aplicables las
normas del Código de
Comercio sobre fiducia mercantil, en cuanto sean compatibles
con lo dispuesto en esta ley.
So pena de nulidad no podrán celebrarse contratos
de fiducia o subcontratos en contravención del
artículo 355 de la Constitución Política. Si
tal evento se diese, la entidad fideicomitente deberá
repetir contra la persona, natural o jurídica,
adjudicataria del respectivo contrato.
PARAGRAFO 1o. Sin perjuicio de lo dispuesto en esta ley
sobre fiducia y encargo fiduciario, los contratos que celebren
los establecimientos de crédito, las compañías de
seguros y las
demás entidades financieras de carácter
estatal, que correspondan al giro ordinario de las actividades
propias de su objeto social, no estarán sujetos a las
disposiciones del presente estatuto y se regirán por las
disposiciones legales y reglamentarias aplicables a dichas
actividades.
PARAGRAFO 2o. Las personas interesadas en celebrar
contratos de concesión para la construcción de una
obra pública, podrán presentar oferta en tal
sentido a la respectiva entidad estatal en la que se
incluirá, como mínimo, la descripción de la
obra, su prefactibilidad técnica y financiera y la
evaluación de su impacto
ambiental. Presentada la oferta, la entidad estatal
destinataria de la misma la estudiará en el término
máximo de tres (3) meses y si encuentra que el proyecto no
es viable así se lo comunicará por escrito al
interesado. En caso contrario, expedirá una
resolución mediante la cual ordenará la apertura de
la licitación, previo cumplimiento de lo previsto en los
numerales 2o.
Y 3o.
Del artículo 30 de esta ley.
Cuando además de la propuesta del oferente
inicial, se presente como mínimo una propuesta
alternativa, la entidad estatal dará cumplimiento al
procedimiento de selección objetiva previsto en el
citado artículo
30.
Si dentro del plazo de la licitación no se
presenta otra propuesta, la entidad estatal adjudicará el
contrato al oferente inicial en el término señalado
en el respectivo pliego, siempre que cumpla plenamente con los
requisitos exigidos en el mismo.
Los proponentes podrán presentar diversas
posibilidades de asociación con otra u otras personas
naturales o jurídicas cuyo concurso consideren
indispensable para la cabal ejecución del contrato de
concesión en sus diferentes aspectos. Para el efecto,
indicarán con precisión si pretenden organizarse
como consorcio, unión temporal, sociedad o bajo cualquier
otra modalidad de asociación que consideren conveniente.
En estos casos deberán adjuntar a la propuesta un
documento en el que los interesados expresen claramente su
intención de formar parte de la asociación
propuesta. Así mismo deberán presentar los
documentos que acrediten los requisitos exigidos por la entidad
estatal en el pliego de condiciones.
Cuando se proponga constituir sociedades para los fines
indicados en este parágrafo, el documento de
intención consistirá en una promesa de contrato de
sociedad cuyo perfeccionamiento se sujetará a la
condición de que el contrato se le adjudique. Una vez
expedida la resolución de adjudicación y
constituida en legal forma la sociedad de que se trate, el
contrato de concesión se celebrará con su
representante legal.
Natalia Echenique Rios