Indice
1.
Introducción
2. Naturaleza
jurídica.
3. Adquisición de la propiedad
horizontal
4. Expensas
comunes
5. Extinción del
sistema
6.
Prehorizontalidad
Derecho real sobre cosa propia, por el cual su titular
puede usar, gozar y disponer jurídicamente del objeto
sobre el que recae y que consiste en una fracción de un
inmueble edificado integrada por un sector exclusivo
independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y
demás partes y cosas de propiedad
común.
La conjunción de la parte privativa y el porcentaje sobre
las partes comunes son la unidad funcional.
Art. 2617 el propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por
actos de última voluntad".
Los argumentos salen de la nota a dicho artículo que
establece la propiedad del que ocupa el suelo no puede
ser definida, esto se relaciona con el Art. 2614 que se refiere a
los derechos reales
prohibidos uno de los cuales es el derecho real de
superficie.
2. Naturaleza
jurídica.
Es un derecho real autónomo, se debió
crear una normativa específica, para resolver todos los
problemas que
pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a
los otros dos derechos reales sobre cosa
propia.( dominio y
condominio).
Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno
de los titulares de los diferentes derechos de propiedad
horizontal; los derechos y obligaciones
de los mismos están regulados por un reglamento de
copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral
dan nacimiento al llamado estado de
propiedad horizontal.
El dueño de un departamento es dueño de este, pero
tiene que compartir las paredes, piso y techo.
Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al
que fue creado.
Objeto
La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que
además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que
constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
concurren sobre el mismo.
El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo
independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás
partes y cosas comunes.
Es necesario examinar por separado las partes privativas y las
partes comunes.
Partes privativas.
Art. 1 ley 13512 los
distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que
sean independientes y que tengan salida a la vía
pública directamente o por un pasaje común
podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a
las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a mas de una persona.-
El objeto exclusivo de la PH puede
consistir en:
- Los pisos de un edificio: se da en este caso la
verdadera división horizontal puesto que el objeto
esta íntegramente ubicado entre dos planos
horizontalesEn este supuesto la división es
vertical. - Los departamentos de un mismo piso: la palabra
departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes
en que se divide por ejemplo un edificio. - Los departamentos de un edificio de una sola planta:
en este caso es más nítida la división
vertical, no existen planos superpuestos salvo los que
constituyen el piso y el techo de la totalidad del
edificio.
Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de
comercio,
galerías comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un
mercado,
cocheras, etc.
Cosas y partes comunes
Cosas de uso común del edificio
Art.2
Cosas indispensables para el mantenimiento
.la seguridad del
edificio
- Principio de necesidad común.
- La siguiente. clasificación no es taxativa y
el reglamento de copropiedad puede incluir otras:
- El terreno.
- Cimientos, muros maestros, techos, patios solares,
pórticos, galerías, vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entradas, jardines. - Locales e instalaciones de servicios
centrales, como calefacción, agua
caliente o fría, refrigeración, etc. - Los locales para alojamiento del portero y
portería. - Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y
en general. todos los artefactos o instalaciones existentes
para servicios de beneficio común. - Sótanos y azoteas lo son, salvo
convención en contrario. - Cosas muebles que figuren en el reglamento de
copropiedad.
Terreno: se trata de una cosa necesariamente
común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si
bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la
extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos
sectores estén libres de construcción.
Demás cosas y partes comunes
Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte
común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
Son dos:
Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para
mantener la seguridad del mismo.
Cosas de uso común: son las cosas afectadas al uso de
todos los propietarios, aunque en la práctica algunos no
las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores,
tanque de agua, etc.
Cosas indispensables para la seguridad: se trata de cosas que
deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del
edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común
sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos,
etc.
Lo principal y lo accesorio en el objeto de la PH
El objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho que se
tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre
las partes privativas.
Artículo 3°: Cada propietario podrá usar de los
bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes,
será proporcionado al valor del
departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por
acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario,
a los efectos del impuesto o
contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia. gravamen o embargo de
un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan.
La enajenación de
la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a
la misma con relación a las partes comunes. Se vende
entonces el departamento mas un tanto porciento indiviso del
terreno y demás partes de cosas comunes.
3. Adquisición de la
propiedad horizontal
Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los
derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades sobre las
que se han dividido un edificio, es necesario que con
anterioridad haya nacido el denominado estado de PH.
Esto sucede cuando es redactado por escritura
pública el reglamento de copropiedad y
administración y, además, es inscripto en el
Registro de la
Propiedad Inmueble.
Modos de adquisición
Se ejerce por la adquisición. Las formas de
adquisición son tres: la tradición, la
sucesión y la prescripción.
- Tradición: rige la teoría del titulo y del modo, para la
adquisición derivada y por actos entre vivos del derecho
real de PH son necesarios: el título suficiente (compra
venta
donación permuta) hecho por escritura pública
(Art. 1184 Inc 1°) y el modo suficiente, o sea la
tradición. Para la oponibilidad es necesario la
inscripción del titulo en el Registro Inmobiliario Art.
2505 y Art. 2° de la ley 17.801. - Sucesión: ya que es un derecho real no solo
sobre cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos
sino también por mortis causa se lo puede adquirir por
sucesión ab-intestato o testamentaria y ésta
título de heredero o por medio de un simple
legado. - Prescripción: la PH es usucapible por la larga
o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin
subdividir deberán primero usucapir el condominio y
luego a través de la partición podrán
arribar a la PH.
Posibilidad de arribar al PH a través de la
partición del condominio
Es necesario que la partición sea físicamente
posible o sea la independencia
y la salida a la vía pública directamente o por un
pasaje en común. La adjudicación puede que no
equivalga a la partición que le correspondía al
condominio, entonces entre todos puede hacerse un
partición mixta o con saldo.
De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos
se discute si la partición en especie puede ser impuesta
por uno o alguno de ellos a los demás. No habría
una verdadera partición ya que subsistiría el
condominio sobre el terreno y las demás partes
comunes.
La jurisprudencia
admite esta forma de partición bajo el cumplimiento de los
siguientes requisitos:
a) inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que
las partes resultantes cumplan con la exigencias del Art. 1°
de la ley 13.0512
b) la partición debe ser cómoda y de
fácil realización: No podría aceptarse si
debería hacerse nuevas obras.
c) Debe respetarse el principio de la igualdad
b) Reglamento de Copropiedad y Administración:
El reglamento es el estatuto básico, y regula los
derechos. y obligaciones de la comunidad.
Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios
deben obedecer (1197 C.Civ.), y son parte integrante del titulo
de dominio de c/u de ellos. Además no solo es ley para sus
dueños sino too para los que habiten en esos inmuebles
(Ej. locatarios).
El reglamento tiene naturaleza contractual (1137) a pesar de que
se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga
ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía
de la voluntad.
Si el reglamento es redactado por su único titular de
dominio (propietario-vendedor), no hay problema, pero si tiene
que ser redactado por los copropietarios, debe haber unanimidad,
en caso de que no logren ponerse de acuerdo tendrá que
recurrirse a la justicia para
que esta resuelva.
Para el caso del reglamento interno, solo hace falta la
mayoría que usualmente es necesaria para los temas
comunes.
El Reglamento de Copropiedad debe ser redactado en escritura
publica e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble
(Art.9 ley 13.512 y 1ro. decreto. reglamentario).
La inscripción da la partida de nacimiento del consorcio
(estado de propiedad horizontal) para que cada unidad pueda ser
independiente y vendida. Pero esto no da la propiedad, sino los
requisitos del C. Civil que es la tradición, titulo
suficiente e inscripción para ser oponible a 3ros.
La existencia del consorcio solo es posible si antes ha sido
redactado e inscripto el reglamento. Teniendo el reglamento
naturaleza contractual será necesario el concurso de
voluntades de la totalidad de los condominios recién
ahí nacerá el consorcio de propietarios.
d) Consorcio de Propietarios:
El Art.9 ley 13.512 obliga a la creación de un reglamento
de copropiedad y administración al establecerse el
consorcio de propietarios.
La ley habla de propietarios y copropietarios entonces se plantea
saber si existe una figura jurídica además de la de
las personas titulares de dominio.
La jurisprudencia y doctrina mayoritaria sostiene que el
consorcio es una persona de existencia ideal o de personalidad
restringida a la realización de ciertos actos
indispensables para la defensa, uso y goce de los intereses
comunes.
Por eso el administrador al
contratar no lo hace en nombre de cada uno de los propietarios
sino a nombre del consorcio.
Tiene patrimonio
propio y es el único titular Propter Rem del crédito
por expensas comunes.
Pero toda demanda contra
el consorcio debe ser dirigida a su representante legal
(administrador) o si este no existiere, a cada uno de sus
miembros (no a uno de ellos), de lo contrario la cedula de
notificación esta mal diligerenciada.
Cláusulas obligatorias y Facultativas
9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración, por acto de escritura pública que
se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento solo podrá modificarse por resolución de
los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos
tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el
Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo
menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios,
que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento
común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá
elegir el personal de
servicio de la
casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante
y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso,
el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los
propietarios a los gastos o expensas
comunes;
La forma de convocar la reunión de propietarios en caso
necesario, la persona que presidirá la reunión, las
mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar
otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en
esta ley se exige una mayoría especial
Al ser esta nominación incompleta correspondió al
Art. 3° del reglamento amplia la nómina.
Artículo 3º – El reglamento de copropiedad y
administración deberá proveer sobre las siguientes
materias:
1 – Especificación de las partes del edificio de propiedad
exclusiva.
2 – Determinación de la proporción que corresponda
a cada piso o departamento con relación al valor del
conjunto.
3 – Enumeración de las cosas comunes.
4 – Uso de las cosas y servicios comunes.
5 – Destino de las diferentes partes del inmueble.
6 – Cargas comunes y contribución a las mismas.
7 – Designación de representante o administrador,
retribución y forma de remoción; facultades y
obligaciones.
8 – Forma y tiempo de
convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias
de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar;
quórum; mayorías necesarias; cómputo de los
votos; representación.
9 – Persona que ha de certificar los testimonios a que se
refieren los arts. 5º y 6º del presente decreto.
10 – Constitución de domicilio de los
propietarios que no han de habitar el inmueble.
11 – Autorización que prescribe el Art. 27 – agregado por
decr. 23.049/56, art. 2º-.
Modificación y mayoría
El reglamento solo podrá modificarse por resolución
de los propietarios mediante una mayoría no menor a los
dos tercios, esta modificación deberá consignarse
en escritura publica e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
- Cláusulas estatutarias: Es necesario la
unanimidad pues son las que se vinculan con los derechos
patrimoniales de todos los titulares de la PH ejemplo: las que
especifican el destino de la unidades. - Cláusulas reglamentarias: son las que se
relacionan con el régimen de la
administración, funcionamiento de la asamblea y en
general con los asuntos de interés
común, los propios reglamentos pueden exigir que haya
otra mayoría pero nunca inferior a los 2/3
Facultades del titular de la PH
- Respecto a su piso o departamento: son las propias
de un dueño, se puede distinguir entre facultades
materias y jurídicas.
Facultades Materiales
- derecho de poseer: se trata de un derecho real que se
ejerce por la posesión - derecho de usar: deberá sujetarse al destino
establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y
las buenas costumbre) - Derecho de gozar: puede percibir los
frutos - Derecho de disponer materialmente: es
limitada
Facultades jurídicas
Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le
pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el
mismo, por lo tanto tiene los siguiente derechos
- derecho de enajenar:
- derecho de gravar:
- derecho de constituir derechos personales: puede
locar, - derecho de abandonar: es traslativo de
propiedad
Respecto de las cosas y partes comunes
Art. 3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo
derecho
de los demás.
Las facultades de uso y goce reconocen una doble
limitación
- respetar el destino
- no perjudicar ni restringir el derecho de los
demás.
Facultades jurídicas.
Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas
sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas
y partes comunes. Ultimo párrafo
del Art. 3
"Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de
un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan".
Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o
departamentos.
5. Cada propietario atenderá los gastos de
conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda
afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o
decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades
distintas a las del conjunto.
6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas
costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento
de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan
la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
7. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios
de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o
subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede
realizarse sin la autorización de todos los
propietarios.
Violación de las prohibiciones
Art. 15 En caso de violación por parte de cualquiera de
los propietarios u ocupantes, de las normas del
articulo 6º, el representante o los propietarios afectados
formularán la denuncia correspondiente ante el juez
competente y acreditada en juicio sumarísimo
Esta legitimado a promover la acción el administrador o
los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio
concreto ya
que esta obligado a velar por el cumplimiento del reglamento.
Cuando la acción es intentada por un propietario impone el
requisito de que tenga que demostrar que la transgresión
le causa un daño.
Obligación de los titulares
Gastos de conservación y reparación de los pisos o
departamentos
5. Cada propietario atenderá los gastos de
conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovación o
modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o
decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades
distintas a las del conjunto.
Muchas veces se plantea el conflicto de
saber sobre el origen del daño esto es si proviene de
partes comunes o privativas.
13. Los impuestos, tasas
o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario
independientemente. A tal efecto se practicarán las
valuaciones en forma individual, computándose a la vez la
parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Página siguiente |