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Propiedad horizontal




Enviado por ximena_traetta



Partes: 1, 2

     

    Indice
    1.
    Introducción

    2. Naturaleza
    jurídica.

    3. Adquisición de la propiedad
    horizontal

    4. Expensas
    comunes

    5. Extinción del
    sistema

    6.
    Prehorizontalidad

    1.
    Introducción

    Derecho real sobre cosa propia, por el cual su titular
    puede usar, gozar y disponer jurídicamente del objeto
    sobre el que recae y que consiste en una fracción de un
    inmueble edificado integrada por un sector exclusivo
    independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y
    demás partes y cosas de propiedad
    común.
    La conjunción de la parte privativa y el porcentaje sobre
    las partes comunes son la unidad funcional.
    Art. 2617 el propietario de edificios no puede dividirlos
    horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por
    actos de última voluntad".
    Los argumentos salen de la nota a dicho artículo que
    establece la propiedad del que ocupa el suelo no puede
    ser definida, esto se relaciona con el Art. 2614 que se refiere a
    los derechos reales
    prohibidos uno de los cuales es el derecho real de
    superficie.

    2. Naturaleza
    jurídica.

    Es un derecho real autónomo, se debió
    crear una normativa específica, para resolver todos los
    problemas que
    pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a
    los otros dos derechos reales sobre cosa
    propia.( dominio y
    condominio).
    Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno
    de los titulares de los diferentes derechos de propiedad
    horizontal; los derechos y obligaciones
    de los mismos están regulados por un reglamento de
    copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral
    dan nacimiento al llamado estado de
    propiedad horizontal.
    El dueño de un departamento es dueño de este, pero
    tiene que compartir las paredes, piso y techo.
    Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al
    que fue creado.

    Objeto
    La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que
    además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que
    constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que
    concurren sobre el mismo.
    El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo
    independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás
    partes y cosas comunes.
    Es necesario examinar por separado las partes privativas y las
    partes comunes.

    Partes privativas.
    Art. 1 ley 13512 los
    distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
    mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que
    sean independientes y que tengan salida a la vía
    pública directamente o por un pasaje común
    podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a
    las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
    pertenecer en condominio a mas de una persona.-

    El objeto exclusivo de la PH puede
    consistir en:

    1. Los pisos de un edificio: se da en este caso la
      verdadera división horizontal puesto que el objeto
      esta íntegramente ubicado entre dos planos
      horizontales

      En este supuesto la división es
      vertical.

    2. Los departamentos de un mismo piso: la palabra
      departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes
      en que se divide por ejemplo un edificio.
    3. Los departamentos de un edificio de una sola planta:
      en este caso es más nítida la división
      vertical, no existen planos superpuestos salvo los que
      constituyen el piso y el techo de la totalidad del
      edificio.

    Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de
    comercio,
    galerías comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un
    mercado,
    cocheras, etc.

    Cosas y partes comunes
    Cosas de uso común del edificio
    Art.2
    Cosas indispensables para el mantenimiento
    .la seguridad del
    edificio

    • Principio de necesidad común.
    • La siguiente. clasificación no es taxativa y
      el reglamento de copropiedad puede incluir otras:
    1. El terreno.
    2. Cimientos, muros maestros, techos, patios solares,
      pórticos, galerías, vestíbulos comunes,
      escaleras, puertas de entradas, jardines.
    3. Locales e instalaciones de servicios
      centrales, como calefacción, agua
      caliente o fría, refrigeración, etc.
    4. Los locales para alojamiento del portero y
      portería.
    5. Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y
      en general. todos los artefactos o instalaciones existentes
      para servicios de beneficio común.
    6. Sótanos y azoteas lo son, salvo
      convención en contrario.
    7. Cosas muebles que figuren en el reglamento de
      copropiedad.

    Terreno: se trata de una cosa necesariamente
    común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si
    bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la
    extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos
    sectores estén libres de construcción.

    Demás cosas y partes comunes
    Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte
    común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras.
    Son dos:
    Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para
    mantener la seguridad del mismo.
    Cosas de uso común: son las cosas afectadas al uso de
    todos los propietarios, aunque en la práctica algunos no
    las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores,
    tanque de agua, etc.
    Cosas indispensables para la seguridad: se trata de cosas que
    deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del
    edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común
    sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos,
    etc.

    Lo principal y lo accesorio en el objeto de la PH
    El objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho que se
    tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre
    las partes privativas.
    Artículo 3°: Cada propietario podrá usar de los
    bienes comunes
    conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
    legítimo derecho de los demás.
    El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes,
    será proporcionado al valor del
    departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por
    acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario,
    a los efectos del impuesto o
    contribución fiscal.
    Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
    inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
    departamento o piso. En la transferencia. gravamen o embargo de
    un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
    derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
    relación a los mismos, separadamente del piso o
    departamento a que accedan.
    La enajenación de
    la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a
    la misma con relación a las partes comunes. Se vende
    entonces el departamento mas un tanto porciento indiviso del
    terreno y demás partes de cosas comunes.

    3. Adquisición de la
    propiedad horizontal

    Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los
    derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades sobre las
    que se han dividido un edificio, es necesario que con
    anterioridad haya nacido el denominado estado de PH.
    Esto sucede cuando es redactado por escritura
    pública el reglamento de copropiedad y
    administración y, además, es inscripto en el
    Registro de la
    Propiedad Inmueble.

    Modos de adquisición
    Se ejerce por la adquisición. Las formas de
    adquisición son tres: la tradición, la
    sucesión y la prescripción.

    • Tradición: rige la teoría del titulo y del modo, para la
      adquisición derivada y por actos entre vivos del derecho
      real de PH son necesarios: el título suficiente (compra
      venta
      donación permuta) hecho por escritura pública
      (Art. 1184 Inc 1°) y el modo suficiente, o sea la
      tradición. Para la oponibilidad es necesario la
      inscripción del titulo en el Registro Inmobiliario Art.
      2505 y Art. 2° de la ley 17.801.
    • Sucesión: ya que es un derecho real no solo
      sobre cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos
      sino también por mortis causa se lo puede adquirir por
      sucesión ab-intestato o testamentaria y ésta
      título de heredero o por medio de un simple
      legado.
    • Prescripción: la PH es usucapible por la larga
      o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin
      subdividir deberán primero usucapir el condominio y
      luego a través de la partición podrán
      arribar a la PH.

    Posibilidad de arribar al PH a través de la
    partición del condominio
    Es necesario que la partición sea físicamente
    posible o sea la independencia
    y la salida a la vía pública directamente o por un
    pasaje en común. La adjudicación puede que no
    equivalga a la partición que le correspondía al
    condominio, entonces entre todos puede hacerse un
    partición mixta o con saldo.
    De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos
    se discute si la partición en especie puede ser impuesta
    por uno o alguno de ellos a los demás. No habría
    una verdadera partición ya que subsistiría el
    condominio sobre el terreno y las demás partes
    comunes.
    La jurisprudencia
    admite esta forma de partición bajo el cumplimiento de los
    siguientes requisitos:
    a) inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que
    las partes resultantes cumplan con la exigencias del Art. 1°
    de la ley 13.0512
    b) la partición debe ser cómoda y de
    fácil realización: No podría aceptarse si
    debería hacerse nuevas obras.
    c) Debe respetarse el principio de la igualdad
    b) Reglamento de Copropiedad y Administración:

    El reglamento es el estatuto básico, y regula los
    derechos. y obligaciones de la comunidad.
    Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios
    deben obedecer (1197 C.Civ.), y son parte integrante del titulo
    de dominio de c/u de ellos. Además no solo es ley para sus
    dueños sino too para los que habiten en esos inmuebles
    (Ej. locatarios).
    El reglamento tiene naturaleza contractual (1137) a pesar de que
    se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga
    ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía
    de la voluntad.
    Si el reglamento es redactado por su único titular de
    dominio (propietario-vendedor), no hay problema, pero si tiene
    que ser redactado por los copropietarios, debe haber unanimidad,
    en caso de que no logren ponerse de acuerdo tendrá que
    recurrirse a la justicia para
    que esta resuelva.
    Para el caso del reglamento interno, solo hace falta la
    mayoría que usualmente es necesaria para los temas
    comunes.
    El Reglamento de Copropiedad debe ser redactado en escritura
    publica e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble
    (Art.9 ley 13.512 y 1ro. decreto. reglamentario).
    La inscripción da la partida de nacimiento del consorcio
    (estado de propiedad horizontal) para que cada unidad pueda ser
    independiente y vendida. Pero esto no da la propiedad, sino los
    requisitos del C. Civil que es la tradición, titulo
    suficiente e inscripción para ser oponible a 3ros.
    La existencia del consorcio solo es posible si antes ha sido
    redactado e inscripto el reglamento. Teniendo el reglamento
    naturaleza contractual será necesario el concurso de
    voluntades de la totalidad de los condominios recién
    ahí nacerá el consorcio de propietarios.
    d) Consorcio de Propietarios:
    El Art.9 ley 13.512 obliga a la creación de un reglamento
    de copropiedad y administración al establecerse el
    consorcio de propietarios.
    La ley habla de propietarios y copropietarios entonces se plantea
    saber si existe una figura jurídica además de la de
    las personas titulares de dominio.
    La jurisprudencia y doctrina mayoritaria sostiene que el
    consorcio es una persona de existencia ideal o de personalidad
    restringida a la realización de ciertos actos
    indispensables para la defensa, uso y goce de los intereses
    comunes.
    Por eso el administrador al
    contratar no lo hace en nombre de cada uno de los propietarios
    sino a nombre del consorcio.
    Tiene patrimonio
    propio y es el único titular Propter Rem del crédito
    por expensas comunes.
    Pero toda demanda contra
    el consorcio debe ser dirigida a su representante legal
    (administrador) o si este no existiere, a cada uno de sus
    miembros (no a uno de ellos), de lo contrario la cedula de
    notificación esta mal diligerenciada.

    Cláusulas obligatorias y Facultativas
    9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
    acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
    administración, por acto de escritura pública que
    se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
    reglamento solo podrá modificarse por resolución de
    los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos
    tercios. Esta modificación deberá también
    consignarse en escritura pública e inscribirse en el
    Registro de la Propiedad.

    El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo
    menos a los siguientes puntos:
    a) Designación de un representante de los propietarios,
    que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
    facultades para administrar las cosas de aprovechamiento
    común y proveer a la recaudación y empleo de los
    fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá
    elegir el personal de
    servicio de la
    casa y despedirlo;
    b) Determinar las bases de remuneración del representante
    y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso,
    el reemplazante por acto de escritura pública;
    c) La forma y proporción de la contribución de los
    propietarios a los gastos o expensas
    comunes;
    La forma de convocar la reunión de propietarios en caso
    necesario, la persona que presidirá la reunión, las
    mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar
    otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en
    esta ley se exige una mayoría especial
    Al ser esta nominación incompleta correspondió al
    Art. 3° del reglamento amplia la nómina.
    Artículo 3º – El reglamento de copropiedad y
    administración deberá proveer sobre las siguientes
    materias: 
    1 – Especificación de las partes del edificio de propiedad
    exclusiva.
    2 – Determinación de la proporción que corresponda
    a cada piso o departamento con relación al valor del
    conjunto.
    3 – Enumeración de las cosas comunes.
    4 – Uso de las cosas y servicios comunes.
    5 – Destino de las diferentes partes del inmueble.
    6 – Cargas comunes y contribución a las mismas.
    7 – Designación de representante o administrador,
    retribución y forma de remoción; facultades y
    obligaciones.
    8 – Forma y tiempo de
    convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias
    de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar;
    quórum; mayorías necesarias; cómputo de los
    votos; representación.
    9 – Persona que ha de certificar los testimonios a que se
    refieren los arts. 5º y 6º del presente decreto.
    10 – Constitución de domicilio de los
    propietarios que no han de habitar el inmueble.
    11 – Autorización que prescribe el Art. 27 – agregado por
    decr. 23.049/56, art. 2º-.

    Modificación y mayoría
    El reglamento solo podrá modificarse por resolución
    de los propietarios mediante una mayoría no menor a los
    dos tercios, esta modificación deberá consignarse
    en escritura publica e inscribirse en el Registro de la
    Propiedad.

    • Cláusulas estatutarias: Es necesario la
      unanimidad pues son las que se vinculan con los derechos
      patrimoniales de todos los titulares de la PH ejemplo: las que
      especifican el destino de la unidades.
    • Cláusulas reglamentarias: son las que se
      relacionan con el régimen de la
      administración, funcionamiento de la asamblea y en
      general con los asuntos de interés
      común, los propios reglamentos pueden exigir que haya
      otra mayoría pero nunca inferior a los 2/3

    Facultades del titular de la PH

    1. Respecto a su piso o departamento: son las propias
      de un dueño, se puede distinguir entre facultades
      materias y jurídicas.

    Facultades Materiales

    1. derecho de poseer: se trata de un derecho real que se
      ejerce por la posesión
    2. derecho de usar: deberá sujetarse al destino
      establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y
      las buenas costumbre)
    3. Derecho de gozar: puede percibir los
      frutos
    4. Derecho de disponer materialmente: es
      limitada

    Facultades jurídicas
    Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le
    pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el
    mismo, por lo tanto tiene los siguiente derechos

    1. derecho de enajenar:
    2. derecho de gravar:
    3. derecho de constituir derechos personales: puede
      locar,
    4. derecho de abandonar: es traslativo de
      propiedad

    Respecto de las cosas y partes comunes
    Art. 3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
    conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo
    derecho
    de los demás.
    Las facultades de uso y goce reconocen una doble
    limitación

    1. respetar el destino
    2. no perjudicar ni restringir el derecho de los
      demás.

    Facultades jurídicas.
    Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas
    sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas
    y partes comunes. Ultimo párrafo
    del Art. 3
    "Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
    inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo
    departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de
    un departamento o piso se entenderán comprendidos esos
    derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
    relación a los mismos, separadamente del piso o
    departamento a que accedan".
    Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o
    departamentos.
    5. Cada propietario atenderá los gastos de
    conservación y reparación de su propio piso o
    departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda
    afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
    Está prohibido cambiar la forma externa del frente o
    decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades
    distintas a las del conjunto.
    6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
    departamentos o pisos:
    a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas
    costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento
    de copropiedad y administración;
    b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
    tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan
    la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
    peligrosas o perjudiciales para el edificio.
    7. El propietario del ultimo piso no puede elevar nuevos pisos o
    realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios
    de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o
    subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la
    solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
    Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede
    realizarse sin la autorización de todos los
    propietarios.

    Violación de las prohibiciones
    Art. 15 En caso de violación por parte de cualquiera de
    los propietarios u ocupantes, de las normas del
    articulo 6º, el representante o los propietarios afectados
    formularán la denuncia correspondiente ante el juez
    competente y acreditada en juicio sumarísimo
    Esta legitimado a promover la acción el administrador o
    los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio
    concreto ya
    que esta obligado a velar por el cumplimiento del reglamento.
    Cuando la acción es intentada por un propietario impone el
    requisito de que tenga que demostrar que la transgresión
    le causa un daño.

    Obligación de los titulares
    Gastos de conservación y reparación de los pisos o
    departamentos
    5. Cada propietario atenderá los gastos de
    conservación y reparación de su propio piso o
    departamento; estando prohibida toda innovación o
    modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
    los servicios comunes.
    Está prohibido cambiar la forma externa del frente o
    decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades
    distintas a las del conjunto.
    Muchas veces se plantea el conflicto de
    saber sobre el origen del daño esto es si proviene de
    partes comunes o privativas.
    13. Los impuestos, tasas
    o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario
    independientemente. A tal efecto se practicarán las
    valuaciones en forma individual, computándose a la vez la
    parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

    Partes: 1, 2

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