- Definición y
antecedentes - Campo de
aplicación - Exclusión de
la ley a los fines de la terminación
arrendaticia - Prohibición
de alquiler de viviendas - Condiciones y
garantías - Regulación
de los cánones de arrendamiento - Organismos
competentes para la regulación - De la
terminación de la relación
arrendaticia - Causales de
desalojo del inmueble - Contratos por
tiempo determinado - Lapsos de la
prórroga legal - Derecho de
preferencia - Retracto
legal - De la
consignación de la pensión de
arrendamiento - Procedimiento
consignatorio - Del
reintegro - De las
sanciones - Organismos
jurisdiccionales - Exención
del pago de impuesto sobre la renta - Conclusiones
En este trabajo haremos una exposición de las
disposiciones sustantivas del Decreto-Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios y un análisis comparativo en forma puntual
con la legislación derogada. Terminaremos el estudio con
unas conclusiones en que expresaremos nuestro criterio sobre el
Decreto-Ley, las metas señaladas en su exposición
de motivos y destacaremos los aspectos más importantes de
la nueva normativa arrendaticia que entró en vigencia el
primero de enero del año dos mil.
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios sustituye a la Ley de Regulación de
Alquileres del 1º de agosto de 1960. Está
estructurada en XIII Títulos, con noventa y cuatro (94)
artículos. Asimismo, deroga otros siete (7) instrumentos
jurídicos dispersos que llamaremos legislación
derogada o anterior.
Definición
y antecedentes
El artículo 1.133 del Código
Civil dice: El contrato es una convención entre dos o
más personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o extinguir entre ellos un vínculo
jurídico. El Decreto-Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios no define el contrato de arrendamiento. El
Código Civil en su artículo 1.579 expresa: El
arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble
o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado
que ésta se obliga a pagar a aquella.
Se entenderá que son ventas a plazo,
los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de
transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de
las cosas arrendadas. Casi todas las normas jurídicas
contenidas en el Código Civil sobre Reglas comunes del
arrendamiento de casas y de predios rústicos (art.1.580 al
1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que
surgieron antes o después de la Ley de Regulación
de Alquileres; no así las normas particulares sobre el
arrendamiento de predios rústicos, que siguen vigentes y
no se les aplica el Decreto-Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios. Como todo instituto jurídico el
concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo. Desde el
Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la
actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento
de servicios. Se ha discutido si es un derecho real o personal,
predominando en Venezuela por el Código Civil (arts.
1.579, 1.589 y 1.591)que es un derecho personal, ya que el
arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien
arrendado, sino un derecho frente al arrendador. El contrato
de arrendamiento en Venezuela es consensual, bilateral, oneroso,
conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es consensual,
porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes;
es bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre
arrendador y arrendatario; oneroso, porque cada parte se procura
una contraprestación: el arrendador cede en uso un bien,
pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación
(gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus
efectos se producen en el tiempo es de tracto sucesivo; y
finalmente, es un contrato principal, no depende de otra
obligación.
Campo de
aplicación
El Decreto-Ley (Nº 427) del 25 de octubre de 1999
(G.O. Nº 36.845, del 7 de diciembre de 1999) fue dictado por
el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la
República, en uso de la Ley Orgánica que
autorizó al Presidente de la República para dictar
Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera
requeridas por el interés público, de fecha 26 de
abril de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril
de 1999. Se dictó por la facultad concedida para reformar,
entre otras leyes, las de los Subsistemas de Salud, Pensiones y
de Vivienda y Paro Forzoso. El Decreto aparece en Gaceta
refrendado por el Presidente encargado y los Ministros en fecha
21 de octubre de 1999. Su campo de aplicación lo determina
el artículo Nº 1:
El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y
subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados
a vivienda y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades
comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y
otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o
subarrendados totalmente o por partes.
El Decreto-Ley (art. 3), también precisa los
arrendamientos que están excluidos: a ) Los terrenos
urbanos o suburbanos no edificados. b) Las fincas rurales. c) Los
fondos de comercio. d) Los hoteles, moteles, hosterías,
paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas
vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de
alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a
regímenes especiales. e) Las pensiones y hospedajes que
acrediten su registro ante la autoridad
competente.
Diferente al campo de aplicación de la ley es la
exclusión de la fijación máxima de los
cánones de arrendamiento previsto en su artículo 4:
Quedan excluidos del régimen de este Decreto-Ley, a los
solos efectos de la fijación de los cánones de
arrendamiento: a) Los inmuebles pertenecientes a la
República de Venezuela, los Estados, los Municipios y los
Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo
Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las
actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados
entes actúen en función jurídico privada. b)
Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina
o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad o
instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. c)
Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor,
individualmente considerado, establecido por los organismos
encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades
Tributarias. Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional
podrá modificar el valor de exención mencionado en
el literal c) del presente artículo, cuando así lo
aconsejen razones de interés público o social. La
anterior exclusión sólo está referida a la
regulación del canon de arrendamiento y no a la
aplicación de las demás disposiciones del Decreto-
Ley.
Con respecto al literal b) del artículo in
comento, el Ejecutivo Nacional (Decreto Nº 298 del
15-6-1989. G.O, Nº 34.262 del 14-7-1989) autorizó al
entonces Ministro de Fomento para que declarasen exentos de
regulación a los inmuebles que se hubieren comenzado a
construir con posterioridad al 2 de enero de 1987 o que para
dicha fecha se encontraren en construcción, siempre y
cuando la habitabilidad fuere posterior a la fecha del Decreto.
La exención se hizo por veinte (20) años con
prórrogas de cinco (5) años.
El literal c) del artículo excluye de la
regulación del canon de arrendamiento, sólo a las
viviendas familiares o bifamiliares cuando el valor individual
del inmueble excede de la cantidad determinada, quiere decir que
sí deben regularse, independientemente de su valor, los
inmuebles destinados a comercio, industria, oficina o cualquier
otro uso, cuya cédula de habitabilidad sea anterior al 2
de enero de 1987.
Exclusión
de la ley a los fines de la terminación
arrendaticia
Prescribe el artículo 5 del Decreto-Ley su
exclusión sólo a los efectos de la
terminación de la relación arrendaticia, el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya
ocupación sea consecuencia de una relación laboral
(bastaba con esta expresión) o de una relación de
subordinación existente; no así a los efectos de la
fijación de la renta máxima mensual de los
inmuebles sujetos a regulación, cuando el valor rental
forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto
en la Ley Orgánica del Trabajo. En las relaciones
laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador
puede formar parte del salario. En ese supuesto, la
relación jurídica surgida por el uso del inmueble
no se regirá por este Decreto-Ley, sino por la
legislación del trabajo a los efectos de la entrega del
inmueble. Sin embargo, a veces puede haber entre el patrono y el
trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la
relación laboral y en este supuesto si se aplicaría
el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a la
terminación de la relación arrendaticia.
Prohibición de alquiler de
viviendas
Como en la ley anterior, se declara ilícito el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o
suburbanas que no posean las condiciones elementales
mínimas de sanidad y habitabilidad. Señala el
Decreto-Ley que están comprendidas especialmente las
viviendas comúnmente llamadas ranchos que son aquellas
construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como
tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de
infraestructura primaria. Por eso nadie estará obligado a
pagar arrendamiento por esas viviendas. Esa disposición ha
sido letra muerta, porque se mantiene el comercio ilícito
de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social más
que jurídica.
Condiciones y
garantías
1) Se incorpora una disposición expresa
que obliga a los propietarios y administradores de inmuebles
destinados al arrendamiento de mantenerlo y conservarlo en
buen estado. Para ello deberán contratar con personas
especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores,
montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de
agua, equipos hidroneumáticos y cumplir con lo
establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a
pintura y exigencias sanitarias del
inmueble.2) Como en la legislación anterior, el
arrendatario o subarrendatario no está obligado a
pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni
primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de
punto, así como aceptar como condición para la
celebración del arrendamiento la compra de bienes
muebles que se encuentren ubicados dentro del área que
se pretende arrendar.3) Se establece una cláusula nueva
referida a que en los contratos a tiempo determinado que
versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los
que no se haya pactado cláusula de valor a los fines
de la actualización periódica del canon de
arrendamiento mensual, éste se ajustará cada
vez que haya transcurrido un (1) año de la
relación arrendaticia, de acuerdo al Índice
General de Precios al Consumidor establecido por el Banco
Central de Venezuela, acumulado para ese mismo
período, si las partes no hubieren llegado a un
acuerdo sobre el monto del mismo (art. 14).4) Se mantiene la sanción de declarar
nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización
expresa y escrita del arrendador, y de considerar los
ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento como ofertas
públicas.5) Como antes, quedan prohibidos los avisos o
anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de
exigir al arrendatario no tener niños, la de ser
extranjero o discriminación relativa a raza, sexo,
credo o condición social. Sin embargo, en la
publicidad relativa a urbanizaciones o edificios
diseñados para el descanso de personas de avanzada
edad podrá, ahora, señalarse esa
circunstancia.6) En el arrendamiento de casas de vecindad o
de habitaciones en casas particulares no se podrá
exigir más de un 25% del alquiler máximo fijado
en cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble,
aseo domiciliario, agua, gas o alumbrado eléctrico ni
por cualquier otro servicio similar. Asimismo, en las
edificaciones sujetas a regulación que constan en
unidades independientes, no sometidas al régimen de
propiedad horizontal, se limita el pago de aseo,
conservación, agua, energía eléctrica y
cualquier otro servicio similar, a un máximo de un 25%
del monto del canon de arrendamiento.7) Se mantiene la disposición que
obliga al nuevo propietario a respetar la relación
arrendaticia en los mismos términos pactados con el
propietario anterior.8) Como en la legislación derogada, no
se podrá exigir al mismo tiempo al arrendatario
garantías reales y personales. Se aumentó el
depósito a un máximo de cuatro (4) meses de
alquiler, más los intereses que se generen conforme al
artículo 23 del Decreto-Ley, debiéndose colocar
el dinero en un banco. Si no lo hace deberá el
arrendador pagar intereses calculados a la tasa pasiva
promedio de los seis (6) principales entes financieros
durante la relación arrendaticia. El depósito y
los intereses deberá devolverlo al arrendatario ( si
está solvente con todas las obligaciones) dentro de
los sesenta (60) días calendario siguientes a la
terminación de la relación arrendaticia,
entendiendo nosotros que deberá ser una vez entregado
el inmueble. La ley limita los intereses de mora por el
atraso en el pago de los cánones de arrendamiento a un
máximo de la tasa pasiva promedio de las seis (6)
principales entidades financieras conforme a la
información que suministre el Banco Central de
Venezuela.9) En cuanto a las cláusulas penales
que el Decreto-Ley define (art. 8, literal c ) como la
sanción prevista por las partes en virtud del
incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del
contrato, consideramos que sólo se permite en el caso
del artículo 28 que dispone lo
siguiente:
Las partes podrán establecer cláusulas
penales por el incumplimiento de la obligación asumida por
el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al
vencimiento del plazo.
A pesar del término cláusula penal es una
indemnización de carácter civil que debe tomar en
cuenta el carácter de orden público de las
disposiciones de este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
y las prohibiciones y sanciones de las normas consagradas en la
Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela y en la Ley de Protección al Consumidor y al
Usuario, sobre la Usura. Cualquier exceso, el juez podrá
reducir el monto en una cláusula por la demora en la
entrega del inmueble al vencimiento del plazo y que por razones
de justicia no deberá exceder al equivalente del canon de
arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no
sometidos a regulación, tampoco deberá exceder del
equivalente al canon de arrendamiento convenido por las
partes.
Regulación
de los cánones de arrendamiento
La fijación de cánones de
arrendamiento en Venezuela se hizo en un Decreto (9 de septiembre
de 1939) sobre regulación de los precios de
artículos de primera necesidad. La Ley de
Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960
amplió el objetivo y contenido de la Ley de Inquilinato de
1955, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no
solamente reguló los cánones de arrendamiento, sino
que incorporó al texto una serie de disposiciones
dispersas que regían las relaciones arrendaticias. La ley
de 1960 estableció que estaban exentos de
regulación los cánones de arrendamiento
correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la
Nación, los Estados, las Municipalidades o los Institutos
Oficiales que determinara expresamente el Ejecutivo (art. 2) y
las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los
organismos reguladores, no excedieran de doscientos veinticinco
mil bolívares (Bs. 225.000.00). La regulación la
hacía la Dirección de Inquilinato del Ministerio de
Fomento para los inmuebles situados en el Distrito Federal y el
Distrito Sucre del Estado Miranda, o en aquellos lugares donde
así lo dispusiera el Ejecutivo Nacional, y en las
demás ciudades y poblaciones continuarían
conociendo los Concejos Municipales. Con el nuevo
Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la única
materia de arrendamiento que se tramita en vía
administrativa es la fijación de los cánones de
arrendamientos. El artículo 29 expresa lo
siguiente:
La fijación de los cánones de
arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en
los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor
del inmueble, representado en Unidades Tributarias. a) Con un
valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un
valor entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con
un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual. d)
Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9%
anual.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional
podrá modificar los porcentajes de rentabilidad,
establecidos en este artículo, cuando así lo
determinen razones de interés público o
social.
Con relación a la ley derogada variaron los
porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina
por Unidades Tributarias. Antes la revisión de los
cánones de arrendamiento se hacía cada tres (3)
años, hoy se puede solicitar cuando hubieren transcurrido
dos (2) años después de efectuada y notificada la
regulación.Se mantiene también como causal para
solicitar nueva regulación el cambio total o parcialmente,
del uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; pero se
incorpora un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador
haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo de dos (2)
años, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento
(20%) del valor del inmueble.
Ahora, el valor máximo de los muebles y otros
accesorios que se encuentren junto con la vivienda no
podrá exceder para el alquiler del dos por ciento mensual
(2%), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes
1%) y en ningún caso podrá exceder del treinta por
ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble (antes 15%)
por los arrendamientos de esos muebles (art.
31).
Organismos
competentes para la regulación
Indica el artículo 9 que las funciones
administrativas inquilinarias -como en la anterior ley- son de la
competencia del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de sus
funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las
Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquellos impongan
como sanción a los contraventores de este Decreto-Ley,
ingresarán al respectivo tesoro municipal. En el
Área Metropolitana de Caracas estas funciones no
podrán ser delegadas y las ejercerá el Ejecutivo
Nacional por órgano de la Dirección General de
Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Esa Dirección y las Alcaldías fijan el
canon de arrendamiento máximo y sus decisiones agotan la
vía administrativa. Los interesados podrán
interponer recurso de nulidad contra las decisiones
administrativas por ante la jurisdicción contencioso
administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario
siguientes a la última de las notificaciones de la
decisión respectiva efectuada a las partes. Antes se
hablaba de apelación, pero era una acción de
nulidad, porque no conocía un órgano administrativo
en alzada, sino un tribunal. El Reglamento de la ley creó
para el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda,
un Tribunal de Apelaciones de Inquilinato y en el resto del
país conocían los Tribunales de Distritos,
además, creó el respectivo
procedimiento.
De la terminación de la
relación arrendaticia
Los contratos de arrendamientos son por tiempo
determinado o indeterminado, y pueden hacerse por escrito o en
forma verbal. Por la redacción del artículo 34 del
Decreto-Ley da la impresión de que los contratos por
tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. Darle esa
interpretación no es correcto, ya que un contrato por
tiempo determinado se puede efectuar verbalmente; es
cuestión de pruebas. En los contratos por tiempo
determinado, en la misma convención las partes fijan el
tiempo de duración de los mismos, lo que no se hace en los
contratos por tiempo indeterminado. Una de las grandes
diferencias procesales con el Decreto Legislativo Sobre Desalojo
de Viviendas, la encontramos en que ahora el desalojo de
inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo
indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en
vía judicial en procedimiento breve, independientemente de
su cuantía (art. 33).
Causales de
desalojo del inmueble
Como dijimos, la acción se intenta en el
tribunal civil competente, independientemente de su
cuantía en procedimiento breve. Aumentan las causales para
demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales
o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendrá la
carga de la prueba de los hechos alegados como causal para
solicitar la desocupación del inmueble. Establece el
artículo 34 las siguientes causales de
desocupación: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar
el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades
consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de
ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguíneos dentro del segundo grado (padre, hijo,
hermano, abuelo, nieto) o el hijo adoptivo (nuevo). Cuando el
arrendador no es el propietario no procede esta causal. c) Que el
inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones
que ameriten la desocupación. d) Que el arrendatario haya
destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en
contravención a la conformidad de uso concedida por las
autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o
por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o
destino que para el inmueble se pactó en el contrato de
arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del
arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble
o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el
arrendatario haya incurrido en la violación o
incumplimiento del Reglamento Interno. En el régimen de
propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y su
reglamento se consideran Reglamento Interno. g) Que el
arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el
consentimiento previo y por escrito del arrendador. h) El
Parágrafo Segundo del artículo 34 señala:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por
otras causales distintas a las previstas en ese artículo;
significando esto que las partes contratantes pueden prever otras
causales distintas, pero consideramos que no pueden ser
contrarias al orden público o signifiquen una renuncia de
los derechos del arrendatario. Recordemos que el artículo
7 del Decreto-Ley consagra que: Los derechos que el presente
Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los
arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda
acción, acuerdo o estipulación que implique
renuncia, disminución o menoscabo de estos
derechos.
Contratos por tiempo
determinado
Las partes son libres para convenir en
estos contratos las causales de terminación de los mismos,
salvo los señalados anteriormente sobre el orden
público. Su terminación se da normalmente llegado
el día del vencimiento del plazo estipulado. Por la
legislación derogada, el arrendatario con treinta
días de anticipación si estaba solvente con sus
obligaciones, podía solicitar por vía
administrativa el derecho de preferencia para mantenerse como
arrendatario. Este procedimiento administrativo duraba
años en la práctica, hizo que gran cantidad de
propietarios prefirieran mantener sus inmuebles
desocupados. El nuevo Decreto-Ley contempla la figura
denominada prórroga legal (art. 38 al 41). Se concede en
beneficio exclusivo del arrendatario. Se tomó en cuenta
una realidad social: el inquilino generalmente no le es
fácil conseguir otra vivienda o local para mudarse en un
tiempo perentorio. Nos parece de equidad esa prórroga,
pues busca un equilibrio entre los derechos del arrendador y del
arrendatario; pero se exige que al vencimiento del término
contractual el arrendatario esté solvente con sus
obligaciones contractuales o legales. Textualmente el
artículo 40 dice así:
Si al vencimiento del término contractual el
arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus
obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a
gozar del beneficio de la prórroga legal.
El incumplimiento no está referido
simplemente a la morosidad en el pago de los cánones de
arrendamiento; puede ser con otras obligaciones. Sin embargo, en
definitiva el incumplimiento tendrá que calificarlo el
tribunal competente que conozca del caso y no en forma unilateral
el arrendador. Cuando estuviere en curso la prórroga legal
no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de
arrendamiento por vencimiento del término, a menos que
sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y
contractuales.
Lapsos de la
prórroga legal
Se prevén las siguientes reglas: a) Cuando la
relación arrendaticia haya tenido una duración
hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un
lapso máximo de seis meses. b) Cuando la relación
arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1)
año y menor de cinco (5) años, se prorrogará
por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la
relación arrendaticia haya tenido una duración de
cinco (5) años o más, pero menos de diez (10)
años, se prorrogará por un lapso máximo de
dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia
haya tenido una duración de diez (10) años o
más, se prorrogará por un lapso máximo de
tres (3) años.
Se aprecia el tiempo total de la relación de
arrendamiento y no el lapso del último contrato, si son
varios. Así por ejemplo, si las partes han contratado por
tres años y al vencerse ese lapso de mutuo acuerdo deciden
prorrogarlo por igual tiempo; al terminar el segundo lapso, para
la prórroga legal se considera todo el tiempo de la
relación arrendaticia que fue de seis años; opera a
favor del arrendatario una prórroga de dos (2)
años. Al concluir la prórroga legal, también
puede darse la tácita reconducción si el arrendador
permite que el arrendatario siga en el uso del inmueble sin
oponerse y aceptando el pago de las pensiones de
arrendamiento.
En nuestra opinión, si se declara
con lugar la demanda de desalojo de un inmueble en virtud de las
causales b y c del artículo 34 (necesidad de ocupar el
inmueble; demolición y reparación) no se produce
una prórroga del contrato, sino la ley lo que ordena
(Parágrafo Primero) es un plazo improrrogable de seis (6)
meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la
notificación que se le haga de la sentencia
definitivamente firme.
La prórroga legal se concede en
beneficio del arrendatario; puede antes de terminar la
prórroga dar por terminado el contrato de arrendamiento y
entregar el inmueble. Sólo estará obligado a pagar
los cánones de arrendamiento hasta ese
momento. Durante el lapso de la prórroga legal la
relación arrendaticia se considera a tiempo determinado
con las mismas condiciones y estipulaciones del contrato
original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que
sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de
un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de
regulación. La prórroga procede de pleno derecho; y
vencida, el arrendador, podrá exigir del arrendatario el
cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble;
pudiendo el juez a solicitud del arrendador decretar el secuestro
del inmueble (art. 39).
Derecho de
preferencia
Como en la legislación derogada, se
mantiene el derecho de preferencia del arrendatario sólo
para la compra del inmueble. El Decreto- Ley define la
preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario
para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con
preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en esa
condición, siempre y cuando tenga más dos (2)
años de inquilino, se encuentre solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del
propietario. El arrendador o la persona autorizada por
instrumento auténtico debe notificar al arrendatario
mediante documento auténtico, (juez o notario) su
manifestación de querer vender, indicándose el
precio, condiciones y modalidades de la negociación. El
arrendatario deberá notificar al propietario, o a la
persona autorizada según el caso, en forma indubitable (no
dice que sea por escrito o documento auténtico), su
aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor en el
término de quince (15) días calendario (continuos)
a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese
término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en
venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y
modalidades del ofrecimiento en venta (art. 44). De acuerdo
con el diccionario de la Real Academia indubitable (adjetivo)
significa cierto y que no admite duda. Recomendamos hacerlo por
escrito para evitar duda o controversia. Se establece que si
dentro de los ciento ochenta (180) días calendario
después del ofrecimiento de la venta, sin que se hubiere
efectuado la misma a terceros quedará sin efecto esa
oferta, debiendo en consecuencia, hacerse una nueva para
cualquiera otra negociación que el arrendador pretendiera
celebrar.
El derecho de preferencia también
existía en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de
Viviendas (art. 6) si el arrendatario tenía más de
dos (2) años ocupando el inmueble o si el arrendatario
había realizado mejoras que excedieran del cinco por
ciento (5%) de su valor, aunque no tuviera ese
tiempo.
Retracto
legal
El retracto legal es la garantía del
cumplimiento de las disposiciones jurídicas en el derecho
de preferencia que tiene el arrendatario en la adquisición
del inmueble que ocupa. El Código Civil define el
retracto como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al
extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra
o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas
en el contrato (art. 1.546).
El artículo 43 del Decreto-Ley
expresa que: el retracto legal arrendaticio es el derecho que
tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones
estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el
lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto
que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Las
condiciones para ejercer el retracto legal son las mismas
señaladas para ejercer el derecho de preferencia. Se
señala un plazo de cuarenta (40) días calendario
(continuos) para que el arrendatario ejerza el derecho de
retracto, contados a partir de la fecha de la notificación
cierta que de la negociación celebrada deberá
hacerle el adquirente. Exige además la disposición
(art. 47) que a dicha notificación deberá anexarse
necesariamente copia certificada del documento contentivo de la
negociación, la cual quedará en poder del
notificado. La misma puede hacerse por documento privado, pero
necesariamente la copia del documento tiene que ser certificada.
Mientras no se haga la notificación con la copia indicada,
no empezará a correr el lapso de los cuarenta (40)
días calendario. Se contemplan dos supuestos: a) Que
no se hubiere hecho la notificación prevista en su
artículo 44 o se omitiere en ella alguno de los requisitos
exigidos. b) Que efectuada la venta a un tercero, su precio
resultare inferior (no superior) al ofertado, o sus condiciones
fueren más favorables (no más desfavorables) que
las ofrecidas inicialmente al arrendatario. Por ejemplo, si al
arrendatario se le ofrece la venta del inmueble en cincuenta
millones de bolívares y la rechaza por el precio y luego
se vende por setenta millones de bolívares, no
procederá el retracto legal; pero sí procede en el
caso que se hubiere vendido en cuarenta y nueve millones de
bolívares.
Finalmente, acotaremos que el retracto legal
arrendaticio, de conformidad con el artículo 49, no
procederá en los casos de enajenación o
transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme
parte la vivienda, oficina o local arrendado, como en la derogada
legislación. Esa excepción existía en el
Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (art. 6,
Parágrafo Unico).
De la
consignación de la pensión de
arrendamiento
Este mecanismo estaba regulado en el Decreto Legislativo
Sobre Desalojo de Viviendas; pero presentaba muchas dudas y
lagunas, produciendo en los tribunales de instancias decisiones
contradictorias, muchas de ellas injustas en perjuicio del
arrendatario. Ahora, se prevé un procedimiento más
práctico para la notificación al arrendador en la
consignación de los cánones.
Para evitar la insolvencia del arrendatario, si el
arrendador se niega a recibir el pago de la pensión de
arrendamiento vencida, en la normativa inquilinaria se pauta un
procedimiento más sencillo que el de la oferta real del
Código de Procedimiento Civil. La consignación
debidamente hecha considera al arrendatario en estado de
solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá
apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda.
La consignación de los cánones de arrendamiento se
regula en el artículo 51: Cuando el arrendador de un
inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de
la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo
convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o
cualquier persona debidamente identificada que actúe en
nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el
Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del
inmueble, dentro de los quince (15) días continuos
siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Ese derecho de consignación se confiere para que
el arrendatario cumpla con su principal obligación: pagar
los cánones de arrendamiento. Cuando la
consignación la hace un tercero sólo se exige que
la persona esté debidamente identificada, manifieste que
actúa en nombre y descargo del arrendatario, y no hace
falta que presente poder autenticado o carta poder. Una vez
consignada la suma de dinero, sólo podrá ser
retirada por el beneficiario de la consignación o por su
apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, y en
ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el
tercero consignante.
Procedimiento
consignatorio
El escrito dirigido al Juez de Municipio indicará
el nombre y apellido del consignante; el carácter con que
actúa; la identificación completa y la
dirección de la persona natural o jurídica en cuyo
favor se consigna; las referencias del inmueble
(ubicación), el monto del canon de arrendamiento mensual y
el motivo por el cual efectúa la consignación. No
lo dice el Decreto, pero lógicamente se hará
constar el mes o meses que consigna, porque a veces pueden ser
varios cánones. Basta con alegar, sin necesidad de
probarlo, que el arrendador se ha negado expresa o
tácitamente a recibir el pago para que proceda el derecho
de consignación. Tampoco se exige que tenga que hacerse
por cheque de gerencia a nombre del tribunal o del
arrendador.
Una vez presentado el escrito con la cantidad
consignada, el juez dará al interesado su comprobante y
cursará notificación al beneficiario, de que la
suma consignada se halla a su orden y disposición. En el
procedimiento del Código de Procedimiento Civil en la
oferta real el juez tiene que trasladarse al lugar donde se
encuentra el supuesto acreedor para hacer la oferta. En la
consignación arrendaticia es más sencillo y
práctico. Se impone como obligación del
arrendatario (o tercero) aportar los datos suficientes para el
logro de la notificación al beneficiario, dentro de un
plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a
la primera consignación. La ley aclara que la
omisión por parte del Tribunal de la notificación
no la invalidará, hecho diferente a que no se realice por
culpa o negligencia del consignante. En este último caso
la consignación no se considerará como
legítimamente efectuada.
Si el inquilino manifestare desconocer la
dirección del arrendador, la notificación se
podrá efectuar a través de un cartel, con una sola
publicación en uno de los diarios de mayor
circulación de la localidad en que se encuentre el
inmueble; acompañándose luego la publicación
en el expediente. Para las futuros pagos no hace falta publicar
otros carteles en prensa, pero deberán consignarse en el
mismo tribunal y expediente. Se acostumbra en el mismo
escrito expresar que desconoce la dirección del arrendador
y se pide de una vez la expedición del cartel. A los
efectos de la consignación arrendaticia, todas las
actuaciones del tribunal estarán libres de derechos y
emolumentos y exentos del impuesto de papel sellado y timbres
fiscales. El principio de la gratuidad de la justicia se consagra
en forma general en el artículo 26 de la Carta Magna de
1999.
Del
reintegro
El reintegro es el derecho que tiene el inquilino o
arrendatario de solicitar la devolución o
compensación de todo cuanto se cobre en exceso del canon
máximo de arrendamiento mensual fijado por los organismos
administrativos competentes. Antes se ejercía este derecho
en vía administrativa. Ahora, se dispone (art. 61) que las
acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres
se intentarán por ante los tribunales ordinarios
competentes por la cuantía (procedimiento breve, Libro IV,
Título XII CPC), y se precisa, por el silencio anterior,
que la acción para reclamar el reintegro de
sobrealquileres prescribe a los dos (2) años. Se reconoce
a su vez, el derecho del inquilino a compensar con los alquileres
que deba satisfacer, considerándose en estado de solvencia
cuando el importe del reintegro, establecido mediante sentencia
definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le
corresponda pagar por concepto de alquileres. Este derecho lo
tiene el arrendatario frente al arrendador o al perceptor de los
sobrealquileres. Si son dos personas diferentes, propietario y
administrador del inmueble, la responsabilidad será
solidaria. El tribunal que conozca en primera instancia de las
acciones de reintegro, remitirá de oficio al organismo
regulador, copia certificada de la sentencia definitivamente
firme recaída en la causa, a los fines de aplicar la
sanción (art. 64).
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