Analisis – Ley de Arrendamiento (Venezuela) (página 2)

Partes: 1, 2

De las
sanciones

Los infractores del Decreto-Ley (art.82) serán
penados por los organismos encargados de la fijación de
los cánones de arrendamiento (Ministerio de
Infraestructura y Alcaldías), con una multa que no
podrá exceder del equivalente a cuatrocientos veinte (420)
Unidades Tributarias, según la gravedad de la falta y el
mérito de las respectivas circunstancias atenuantes o
agravantes que concurran en el caso concreto, guardando la debida
proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de
la norma. También se puede en los casos de reincidencia
aplicarse a los infractores hasta el doble de las multas
impuestas. La Ley Contra el Acaparamiento y la
Especulación del dos de agosto de 1947 (hoy derogada por
la Ley de Protección al Consumidor de 1992) llegó a
tipificar en su artículo 2 un delito:

Las penas establecidas en el artículo 1 se
aplicarán a quienes perciban, sobre inmuebles urbanos,
alquileres superiores a los legalmente determinados, exijan
primas por la cesión o arriendo, impongan como
condición la compra de muebles u otros objetos, y en
general, a quienes resulten responsables de toda maniobra que
directa o indirectamente constituyan de hecho un aumento del
canon de arrendamiento. Será punible, asimismo, la
negativa a arrendar sin causa justificada.

No es objeto de este estudio, pero hay que analizar
con mucho detenimiento los casos de acaparamiento,
especulación y usura previstos hoy en la Ley de
Protección al Consumidor y al Usuario con relación
al contrato de arrendamiento.

Organismos
jurisdiccionales

Salvo el conocimiento para la fijación de los
cánones de arrendamiento, que se hace en vía
administrativa, el artículo 33 citado dispone que las
demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un
contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres,
reintegro de depósito en garantía, ejecución
de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva,
retracto legal y cualquier otra acción derivada de una
relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos, suburbanos,
se substanciarán y sentenciarán conforme a las
disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al
Código de Procedimiento Civil (procedimiento breve),
independientemente de su cuantía. El conocimiento
corresponderá la jurisdicción ordinaria (arts. 10 y
33).

En cambio, las decisiones dictadas (Ministerio de
Infraestructura y Alcaldías) por regulación de
alquileres, agotan la vía administrativa, y contra ellas,
los interesados podrán interponer recurso de nulidad por
ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de
los sesenta (60) días calendario siguientes a la
última de las notificaciones de la decisión
respectiva, efectuada a las partes (art. 77).

Ahora, la competencia judicial en el
área metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales
Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo
relativo a la impugnación de los actos administrativos
emanados de la Dirección General de Inquilinato del
Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país
(Alcaldías), la tienen los Juzgados de Municipio o los de
igual competencia en la localidad donde se encuentre el
inmueble. Es conveniente señalar que el
artículo 88 del Decreto-Ley ordena que sus normas se
aplicarán desde su entrada en vigencia; pero los
procedimientos administrativos seguirán
tramitándose hasta su conclusión definitiva por las
disposiciones bajo las cuales se inició su
tramitación, en lo que les sea aplicable.

Exención
del pago de impuesto sobre la renta

Se mantiene con el objeto de estimular la
participación de la iniciativa privada en la
construcción de viviendas que el Ejecutivo Nacional
podrá declarar de interés social determinados
proyectos que tengan por objeto la edificación de
viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente
bajos. Los ingresos por concepto de arrendamientos
quedarán exentos del pago del impuesto sobre la renta por
un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de
terminación de la construcción. OFICINAS DE
ASITENCIA LEGAL

Prevé el Decreto-Ley la posibilidad
que el Ejecutivo Nacional abra oficinas especiales para prestar
asistencia jurídica gratuita a aquellas personas carentes
de medios económicos suficientes y que la requieran para
la defensa de sus derechos. Esta facultad estaba en el
artículo 84 del Reglamento de la Ley de Regulación
de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de
Viviendas. DISPOSICIONES DEROGADAS

El Decreto-Ley (artículo 93) deroga los
siguientes instrumentos:

1. Ley de Regulación de Alquileres
del 1º de agosto de 1960. 2. Ley de Reforma Parcial de
la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de
1987. 3. Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del
27 de septiembre de 1947. 4. Reglamento de la Ley de
Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre
Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972. 5.
Resolución Nº 3.729 del Ministerio de Fomento del
1º de julio de 1976. 6. Decretos Nº. 513 y 576 de
fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971. 7. Decreto Nº
298 de fecha 15 de junio de 1989. 8. Decreto Nº 1.493
del 18 de marzo de 1987. 9. Todas las demás
disposiciones contrarias al presente
Decreto-Ley.

Conclusiones

Hemos
hecho una exposición del contenido sustantivo del Decreto
con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
señalando las diferencias básicas con la
legislación derogada, y concretamente con la Ley de
Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960,
Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas del 27 de
septiembre de 1947 y el Reglamento de esas dos normativas del 5
de febrero de 1972. Opinamos que estamos en presencia, por los
cambios importantes en lo sustantivo, procesal y por su
finalidad, de un nuevo ordenamiento legal, más que de una
simple reforma o fusión de leyes. El Decreto-Ley, sin
dejar de ser protector de la parte llamada débil, que
generalmente es el inquilino, busca un equilibrio entre los
intereses socio-económicos del arrendador y del inquilino,
ambos valiosos y legítimos. En la exposición de
motivos se afirma, aunque la parte adjetiva no ha sido objeto de
nuestro análisis, que: Además el proyecto establece
normas procesales novedosas que permitirán imprimir a los
procesos judiciales la necesaria celeridad para que los
conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero
sentido de justicia y equidad. El problema de la celeridad o
retardo de los procesos no depende de las leyes, sino de los
órganos judiciales que son los llamados a cumplir con los
plazos procesales. Por otra parte, tampoco compartimos la
afirmación final de la exposición de motivos del
Decreto-Ley, sobre los efectos inmediatos o a mediano plazo. Por
más que jurídicamente se trate de sembrar confianza
entre las partes con el nuevo instrumento, esto sólo no
será suficiente para conseguir que los propietarios
entreguen sus inmuebles en arrendamiento, o que con un
ordenamiento jurídico moderno y de equilibrio vaya a
lograrse que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios.
Las metas señaladas se alcanzarán en la medida en
que el Ejecutivo Nacional, Estadal o Municipal produzcan un clima
de verdadera confianza en lo social, político y
económico, que atraigan la inversión de capitales
nacionales y extranjeros en todas las actividades
económicas y no solamente en el campo
inmobiliario. Concluimos que el Decreto-Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, en líneas generales mejora y
supera a la legislación anterior, destacando en el
análisis lo siguiente: 1) Es positiva la
unificación de varias disposiciones dispersas que fueron
derogadas para lograr un mejor conocimiento de la materia por
parte de los ciudadanos, abogados y de los jueces. Esto facilita
y puede mejorar la administración de justicia, por la
existencia de un solo instrumento legal.

2) Se aclaran y se solucionan
jurídicamente algunos problemas que se presentaban en la
legislación anterior, con las interpretaciones de las
consignaciones, derecho de preferencia, retracto legal,
etc.

3) Se le da más importancia a la
relación arrendaticia que surge como una realidad que al
mismo contrato de arrendamiento, sin que sean conceptos
antagónicos, sino más bien complementarios. 4)
Se amplía el campo de aplicación del Decreto-Ley
(art. 1).

5) La prórroga legal constituye el
medio más importante y eficaz para prevenir futuros
problemas y litigios, resultando esto beneficioso a favor de las
partes. 6) Se reglamenta mejor y en forma autónoma
las figuras de la preferencia ofertiva y del retracto
legal.

7) Se atribuye, como con todas las
demás acciones, la competencia a los órganos
judiciales para conocer lo relativo a los reintegros. La
acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres
prescribe a los dos (2) años. Antes no se
señaló y se presentaba la discusión sobre el
tiempo de prescripción.

8) Los intereses de mora causados por el atraso en el
pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser
superiores a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales
entidades financieras, conforme a la información que
suministre el Banco Central de Venezuela.

9) El procedimiento para el pago por consignación
constituye una garantía bastante práctica y
equitativa para ambas partes, independientemente que se
establezca la notificación por la prensa más en
beneficio del arrendatario que del arrendador, cuando manifiesta
desconocer la dirección de éste. Antes estaba
regulado en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas
(art. 5).

10) Se exigía en el Decreto Legislativo Sobre
Desalojo de Viviendas, para solicitar la desocupación de
un inmueble (acción especial) que se acompañara la
regulación de alquileres y se establecía una
intimación para que el demandado en un plazo de tres (3)
días consignara la cantidad correspondiente a los
arrendamientos vencidos con la mención expresa que el pago
haría cesar el procedimiento. Esto se
eliminó.

11) Para la fijación de los alquileres, ahora los
inmuebles se valoran en Unidades Tributarias. Asimismo, es la
base para las sanciones previstas en el Decreto-Ley (arts 29 y
82).

12) Todas las acciones derivadas de la relación
arrendaticia son conocidas y decididas por los órganos
judiciales competentes e independientemente de la cuantía
se sigue el procedimiento breve del CPC (art. 33).

13) Se define la competencia en lo contencioso
administrativo para conocer las impugnaciones de los actos
administrativos que fijan las regulaciones de los cánones
de arrendamiento (art. 10).

14) Ahora, es el arrendador quien decide el tipo de
garantía que desea (real o personal). Antes el arrendador
no podía negarse a recibir como garantía el
depósito en dinero ofrecido por el arrendatario
(Reglamento, art. 9).

15) El artículo 8 de la derogada Ley de
Regulación de Alquileres calificaba a sus disposiciones
como de orden público, sin excepciones. Ahora,
expresamente no se declaran de orden público las
disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
pero se consagra un principio de orden público muy
importante sólo en beneficio de los arrendatarios en su
artículo 7. Será la jurisprudencia la encargada de
precisar el alcance y significado de este
principio.

16. Jurídicamente se busca un equilibrio en los
intereses de las partes contratantes, muy parcializada a favor
del inquilino en la legislación anterior.

17. El nuevo nombre del Decreto-Ley responde a su objeto
y contenido. La derogada ley se llamaba Ley de Regulación
de Alquileres, rigiendo diversas situaciones y no solamente la
regulación de alquileres.

Autor:

Izaguirre Carmen

FACILITADOR:

LUIS GARCIA

SEMESTRE 10

SECCION "2"

Enviado por:

Amaranta Dutti

Monografias.com