Aplicación de la normativa inmobiliaria y sus reglamentos en el registro de titulos

Las Certificaciones La publicidad registral inmobiliaria
consagrada en la Ley de Registro Inmobiliario implica informes,
certificaciones y consultas, establecidas en los artículos
103 de la Ley 108-05 y en el Reglamento General de Registros de
Titulos, en los artículos 134,135 y 136. El estado
jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado, del
certificado de títulos se acredita mediante una
certificación oficial emitida por el Registro de
Títulos correspondiente. (Art.92, párrafo 2 de la
Ley 108-05). Las certificaciones en la nueva legislación
no sólo informa la situación jurídica de un
inmueble, sino que agregan valor a los documentos que acreditan
el derecho, dándole fuerza ejecutoria.

Clasificación de las certificaciones según el
artículo 138 del Reglamento de General Registro de
Títulos Certificación del estado jurídico
del inmueble. Certificación de inscripción del
inmueble. Certificación de registro de derechos reales y
accesorios. Certificación de registro de acreedores.
Certificación con reserva de prioridad. Otras
certificaciones.

Certificación del estadojurídico del inmueble Art.
92 párrafo 2 de la Ley. Art. 139 del Reglamento General de
Registro de Titulos. Acredita el estado jurídico y la
vigencia del duplicado del certificado de títulos,
haciendo constar los asientos vigentes. La misma se
expedirá de conformidad con el artículo 104 de la
Ley, el cual establece claramente quienes pueden solicitar esta
certificación: Propietarios. Titulares de derechos reales
accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales.
Jueces.

Certificación de inscripción del inmueble. Art. 140
del RGRT. Es una certificación que acredita la
inscripción de un documento en el Registro de
Títulos.

Certificación de registro de derechos reales accesorios
Art. 93 de la Ley. A los titulares y beneficiarios de derechos
reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas
provisionales registradas se les entrega una copia del documento
probatorio del derecho con la certificación de
inscripción en el Registro de Títulos. Art. 141 del
RGRT. Es la constancia documental de haberse inscrito un derecho
real accesorio, cargas, gravámenes y medidas
provisionales.

Certificación de registro de acreedores Art. 142 del RGRT.
Es el documento emitido por el registro de Títulos que
acredita el derecho real accesorio. Sólo puede ser
requerida por el propietario del inmueble o por el titular del
derecho real accesorio inscrito. El artículo 94 de la Ley,
reviste esta certificación como un título
ejecutorio, que anteriormente era el acreedor hipotecario,
dándole fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante
los Tribunales de la República Dominicana durante el plazo
de vigencia de las mismas, excepto cuando se demuestre que son
contrarias a la realidad del registro.

Certificación con reserva de prioridad Art. 105 de la Ley.
Art. 143-150 del Reglamento. Es la que se emite con la finalidad
de garantizar la inmutabilidad del estado jurídico de un
inmueble y asegurar un negocio jurídico particular. Esta
inmutabilidad sólo comprende actos convencionales. Esta
certificación se expide con una vigencia de 15 días
hábiles a partir de la fecha de su emisión, debe
anotarse en el registro complementario en la fecha y hora que
ingresa. Dicha certificación deberá ser contestada
por el registro en un plazo no mayor de cuatro días
hábiles.

La solicitud debe indicar: La operación a realizar.
Identificación del solicitante. Identificación de
la otra parte interviniente en el acto a realizar. Esta
certificación caduca de pleno derecho por el vencimiento
del plazo de vigencia o por la materialización del negocio
para el que fue solicitado, el cual debe ser depositado antes del
vencimiento del pago. Durante la vigencia de la misma no se
podrá expedir una nueva certificación de esa
naturaleza. Si el negocio para la cual fue solicitada no se
realiza, no se podrá solicitar otra sino después de
diez (10) días hábiles.

¿Quiénes pueden solicitarla? El propietario. Los
jueces. Abogado del Estado. Todo poseedor de un derecho
susceptible de ser registrado.

Efectos de esta certificación Produce anotación
provisional del acto para que fue solicitada por el plazo de la
misma. Produce un bloqueo registral ya que mientras esté
vigente el estado jurídico del inmueble no podrá
ser modificado por una causa diferente a la que dio origen a la
reserva de prioridad. Durante la vigencia de esta
certificación no se podrá expedir una nueva.

¿Puede ser suspendida o revocada una certificación
de reserva de prioridad? El Art. 147 parte infine del Reglamento
refiere que la vigencia de una certificación de esta
naturaleza sólo puede ser suspendida por decisiones
judiciales y que la decisión judicial que suspenda su
vigencia debe estar expresa en el dispositivo de la misma y ser
notificada al registro. Indicándose además que
dentro de los 15 días hábiles contados a partir de
la notificación, el juez deberá decidir si revoca o
levanta la suspensión. Sin embargo si transcurre el plazo
y el registro no recibe nada, la certificación
retomará su efecto hasta el cumplimiento del plazo.

Entrega de certificaciones Art. 151 del RGRT. Se mantendrá
a disposición de los interesados las que tengan plazo de
vigencia durante dicho plazo y las que no tengan plazo durante
dos meses contados a partir de su fecha de emisión.
Vencidos estos plazos, sin retirarlas, los interesados deben
formular una nueva solicitud.

Procedimientos a cargo del Registrador de Títulos Los
procedimientos que anteriormente conforme a la antigua Ley 1542
se requería de una decisión o una resolución
emitida por el Tribunal Superior de Tierras, conforme a la nueva
Ley 108-05 se tramitan por ante el Registro de Títulos
correspondientes.

De la pérdida o destrucción del duplicado del
Certificado de Título Anteriormente contemplado en el
artículo 204 de la Ley 1542. En la Ley de Registro
Inmobiliario lo encontramos en el artículo 92 de la Ley
108-05, párrafo 3, “en caso de pérdida o
destrucción del duplicado del certificado de
título, el propietario del derecho presenta una instancia
ante el registro de títulos acompañándola de
una declaración jurada y de una publicación en un
periódico de amplia circulación nacional, donde
conste la pérdida o destrucción del mismo,
solicitando la expedición de un nuevo duplicado del
Certificado de Título. Cuando la pérdida se
produzca en cualquiera de los órganos que conforma la
jurisdicción inmobiliaria, la unidad operativa
ordenará de oficio o solicitará la
expedición de un nuevo duplicado sin costo alguno para el
propietario”.

Requisitos El artículo 83 del Reglamento General de
Registros de Títulos, señala los requisitos que
deben cumplirse: a) Solicitud de expedición de un
duplicado o extracto de un certificado de Título por
pérdida, deterioro o destrucción, debidamente
motivada y firmada por el interesado, o su representante dotado
de poder auténtico. b) Publicación de un
periódico de amplia circulación nacional con motivo
de la pérdida, deterioro o destrucción del
duplicado o extracto del certificado de título,
debidamente certificada por el periódico utilizado.

c) Declaración jurada instrumentada con motivo de la
pérdida, deterioro o destrucción del duplicado o
extracto del certificado de títulos, la cual deberá
hacerse mediante acto auténtico instrumentado ante
Notario, haciendo constar la circunstancia de la pérdida,
deterioro o destrucción, así como que no ha
realizado ninguna operación que afecte el inmueble con
persona o institución alguna. d) Comprobantes de pago de
los tributos correspondientes. e) Los demás requisitos
establecidos por la Dirección Nacional de Registro de
Títulos.

¿Quiénes pueden solicitar la pérdida? – El
titular o propietario de un inmueble. – Los herederos del de
cujus. En este caso además de las condiciones
señaladas deberán depositar copia certificada del
acta de defunción y el correspondiente acto de notoriedad
y auto de apoderamiento del Tribunal apoderado del proceso
(Artículo 87 del Reglamento de General de Registro de
Títulos).

El artículo 82 párrafo II del Reglamento General de
Registro de Títulos establece claramente “no se
podrá solicitar una nueva expedición de duplicado o
extracto de certificado de título por pérdidas o
destrucción del anterior, sino hasta que haya transcurrido
un período de 90 días hábiles contado a
partir de la ejecución del último duplicado emitido
por la misma causa”. Artículos 84, 85 del Reglamento
General de Registro prevé que en caso de que la
pérdida o destrucción del certificado de
títulos o extracto de certificado se produzca dentro del
Registro de Títulos o en cualquier otro órgano de
la Jurisdicción Inmobiliaria, el responsable de dicho
órgano solicitará mediante instancia al Registrador
de Títulos la emisión de un nuevo duplicado sin
costo alguno para el propietario, pero debiendo el órgano
que cumplir con los requisitos de publicación. El costo de
esta publicación será cubierto por la
Jurisdicción Inmobiliaria.

Por otra parte el artículo 86 del Reglamento establece la
forma en que el Registrador debe emitir ese nuevo certificado o
extracto por pérdida, consignando tal situación que
ese nuevo reemplaza y cancela el anterior, igual anotación
se hará en el registro complementario
correspondiente.

Rectificación de registros. El artículo 99 de la
Ley 108-05 es el que trata el procedimiento a seguir para una
rectificación de registro. Este artículo faculta al
registrador de títulos para rectificar un error puramente
material, previa notificación a los titulares y a quienes
puedan verse afectados por la misma, o sea, que esta supeditada a
esa notificación. Asimismo esta facultad de rectificar
supone autorización para desnaturalizar, modificar o
alterar los derechos registrados. El registrador puede actuar de
oficio, sólo en el caso de errores materiales producidos
dentro del registro cuando el expediente se encuentre depositado.
El artículo 96 del RGRT., establece: es aquel cometido por
el Registrador de Títulos que no modifica la esencia del
derecho, ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa y que es fruto
de un error tipográfico, de una omisión o de una
contradicción entre el derecho generado y el que fue
tomado como fundamento.

En todo los otros casos la rectificación debe ser
solicitada por la parte interesada y fundamentada por quien
cometió el error; quien debe acompañar a la
solicitud, un documento de la misma naturaleza que el que
motivó el asiento a rectificar.

¿Cómo se registran las rectificaciones? a) Si la
rectificación se refiere en el contenido de un certificado
de titulo, se emitirá un nuevo certificado, con su
duplicado, en el que se consignará que el mismo se hace
por rectificación del anterior, la fecha de emisión
del certificado de título a rectificar, la fecha de
rectificación y la firma del registrador. b) Si la
rectificación es sobre un asiento contenido en el Registro
complementario del inmueble, se hará mediante un nuevo
asiento, manteniendo la fecha de prioridad del asiento a
rectificar y dejando constancia de esta situación, con la
fecha y firma del registrador.

EL CONDOMINIO

ORIGEN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO La primera referencia del
régimen de Condominio de propiedad por pisos o
régimen de propiedad horizontal aparece en el
artículo 664 del Código Civil Dominicano, el cual
establece: “Cuando los diferentes pisos de una casa
pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de
propiedad no regulan la forma en que hayan de hacerse las
reparaciones y construcciones, deben hacerse en la siguiente
forma: las paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos
los propietarios, cada uno en proporción de la parte que
tenga. El propietario de cada piso debe hacer el suelo
correspondiente al suyo. La escalera que conduce desde la planta
baja al primer piso, es de cuenta del dueño de
éste: el trozo que media entre el primero y segundo,
corresponde al propietario del último, y así
sucesivamente”.

Ante la insuficiencia de regulación del régimen de
condominio y dado el desarrollo urbanístico, se
hacía preciso contar con una legislación especial
que regulara la figura del Condominio, surgiendo así La
Ley 5038 del 29 de Noviembre del 1958, conocida como: “La
Ley de Condominio”, que estableció un régimen
especial para la propiedad por apartamentos complementada esta
con la Ley 404 del 18 de Octubre del 1972 que rigió la
construcción de un sólo piso dividido por paredes o
tabiques divisorios. La nueva ley de Registro Inmobiliaria
108-05, plantea una serie de reformas actualizadas al nuevo
régimen registral y a las necesidades actuales,
modificando los artículos: 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24 y 33 de
la Ley 5038 de Condominios y deroga expresamente la Ley
Número 404 del 18 de Octubre del 1972, dándole
mayor seguridad jurídica a este tipo de
operación.

Artículos de la Ley 5038 modificados y derogados por la
Ley 108-05 Antiguo Art. 1. La propiedad de los edificios de dos o
más pisos podrá dividirse por pisos o por
departamentos, viviendas o locales independientes siempre que el
o los propietarios hagan registrar sus derechos de conformidad
con el régimen establecido por esta Ley. De lo contrario
regirá el derecho común. Art. 1. (Mod. Por la Ley
108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Las distintas partes de un
inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta
a la vía pública podrán ser de propiedad
exclusiva de una o más personas las que a su vez son
propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con
el régimen establecido por esta ley”.

Antiguo Art. 2. Para disfrutar del régimen especial que
establece esta ley, los departamentos, viviendas o locales en que
estén divididos los pisos deberán tener una salida
directa a la vía pública, un patio, una escalera o
pasillo común, que los haga aprovechables de manera
independiente. Art. 2. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O.
10316) “Para disfrutar del régimen de condominio que
establece esta ley, los sectores en que esté dividido el
inmueble deberán tener salida directa a la vía
pública o por un paso común que los haga
aprovechables de manera independiente”.

Antiguo Art. 3. Cada propietario es dueño de su piso,
departamento, vivienda o local, y, a falta de mención
contraria en el título, todos son codueños del
terreno y de todas las partes del edificio que no estén
afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios,
muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores,
pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio
común exceptuando las que se encuentren en el interior de
cada departamento. Los propietarios podrán extender o
restringir el número de las cosas comunes y aún
limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que
las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento
de las mismas por la posición de sus respectivos locales.
Art. 3. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316)
“Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le
corresponde y copropietario de los sectores comunes y del
terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el
uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de
ellos a los titulares de las unidades a las que
sirven”.

Antiguo Art. 10. El consorcio de propietarios podrá
sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o
modificaciones, que serán obligatorios para todos los
propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o
sus modificaciones, así como los convenciones
excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no
son obligatorios respecto de los causahabientes a título
particular ni oponibles a los terceros sino después de
haber sido depositados en copia en la oficina del Registrador de
Títulos correspondiente, y de haber sido anotados al dorso
del Certificado Original de Título y de los duplicados
existentes. Art. 10. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O.
10316) “El Consorcio de Propietarios podrá sustituir
el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que
serán obligatorias para todos los propietarios y sus
causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones,
así como las convenciones excepcionales a que se refieren
los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorias respecto de los
causahabientes a título particular ni oponibles a los
terceros sino después de haber sido registrado el
reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos
correspondiente”.

Antiguo Art. 19. La persona o personas que deseen dividir la
propiedad de un edificio, existente o por construir, en pisos o
en departamentos, viviendas o locales independientes, conforme al
régimen que establece esta ley, deberán registrar
de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras sus derechos en
relación con el terreno y sus mejoras. Art. 19. (Mod. Por
la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La o las personas
que desean afectar al presente régimen de condominio un
inmueble, deberán registrar de acuerdo con la ley de
Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el
inmueble”.

Antiguo Art. 20. La solicitud de registro contendrá una
descripción tan completa como fuere posible del edifico y
de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes
en que esta dividido, y se anexarán a la misma los planos
arquitectónicos, estructurales y de instalaciones. Art.
20. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La
solicitud de registro será acompañada por el
reglamento de copropiedad y un plano de división en
condominio del inmueble”.

Antiguo Art. 23. La propiedad dividida por pisos o por
departamentos, viviendas o locales independientes podrá
registrarse antes de la construcción del edificio, siempre
que los planos hayan sido aprobados por las autoridades
administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse la
construcción. En el Certificado de Título se
hará constar esta circunstancia, así como la
obligación que asumen los propietarios de participar y
justificar oportunamente al Registrador de Títulos la
habilitación del edificio para ser ocupado.
Párrafo. Si por cualquier circunstancia no se realiza la
construcción, los propietarios, mediante acto firmado por
todos y legalizadas las firmas por un Notario, ordenarán
al Registrador de Títulos la cancelación del
Certificado de Título y su sustitución de acuerdo
con la ley. Art. 23. Der. Por la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario del 23-3-05 G. O. 10316.

Antiguo Art. 24. Se expedirá un Duplicado de Certificado
de Título a cada dueño de una parte del edificio de
propiedad exclusiva y en cada uno de dichos duplicados se
hará constar el privilegio que grava dicha parte dividida
de conformidad con el artículo 18 de esta ley y en la
proporción determinada en el reglamento. Se
indicará también si el edificio está
construido o en construcción. Art. 24. (Mod. Por la Ley
108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Se expedirá un
Certificado de Título por cada unidad de Condominio en que
se haya dividido el inmueble”.

Antiguo Art. 33. La comprobación de los avances
garantizados por el privilegio establecido en el artículo
18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas,
serán hechas por la asamblea de los propietarios, mediante
declaración preparada por el administrador, con los
detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo
comunicará por carta certificada al o a los propietarios
deudores. La copia del acta, certificado por el administrador y
legalizada por un notario, construirá título
suficiente para fines de inscripción del privilegio en el
Registro de Títulos. El propietario deudor podrá
impugnar la decisión de la asamblea y pedir la
cancelación de la inscripción del privilegio dentro
de los 15 días de la fecha en que haya sido notificada por
alguacil la resolución de la asamblea. Transcurrido ese
plazo sin haber sido impugnada la resolución será
inatacable y tendrá fuerza ejecutoria. Igual fuerza
tendrá la liquidación que el deudor haya aprobado
por escrito. Art. 33. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O.
10316) “La comprobación de los avances garantizados
por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la
fijación de las cuotas contributivas no pagadas,
serán hechas por la asamblea de los condómines,
mediante declaración preparada por el administrador, con
los detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo
comunicará por acto de alguacil al o a los
condómines deudores”.

Antiguo Art. 34. El privilegio establecido en el artículo
18 deberá inscribirse dentro de los tres meses de la fecha
de la reunión de la asamblea a que se refiere el
artículo 33, y cada inscripción, sólo
conservará el privilegio sobre los avances hechos para
cubrir gastos causados dentro del año de esa fecha. Art.
34. Der. Por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23-3-05
G. O. 10316.

Concepto de condominio La Ley 108-2005 y el Reglamento General de
Registros de Títulos, en sus artículos 100 y 105
respectivamente ha definido el concepto de condominio como el
derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con
independencia funcional y salida directa o indirecta a la
vía pública, se establecen como propiedad exclusiva
de una o más personas, los que a su vez son
co-propietarios indivisos sobre las partes comunes.

Características de este derecho Para el tratamiento
registral del condominio hay que tener en cuenta las
características particulares de este derecho. En primer
lugar se trata de un derecho real principal, in rem, que permite
a una persona ejercer el poder sobre un bien. En segundo lugar
este derecho real principal involucra simultáneamente un
derecho de propiedad exclusiva sobre las unidades y un derecho de
co-propiedad sobre las partes comunes; o sea, que cada
co-propietario, además de serlo de su piso o apartamento,
tendrá un derecho común sobre el terreno en que el
edificio esté construido y sobre todo lo que sea de uso
común del edificio o necesario para la existencia,
seguridad y conservación.

En tercer lugar otra de las características de este
derecho es que las parcelas sometidas al régimen de
condominio, llevan además del registro de la parcela en
sí, un sub-registro del condominio que corresponda a cada
sub-parcela o unidad de condominio, o sea, que al momento de
registrar el condominio se asienta por un lado la parcela la cual
debe subsistir a nombre del condominio como persona
jurídica integrado por todos los condómines o
consorcio de propietarios y por otro lado las sub-parcelas o
unidades, las cuales van a venir determinadas por el plano de
división del condominio aprobados por mensura.

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