INTRODUCCION
El presente trabajo de investigación desarrolla
el tema Sobre el Contrato de Anticresis. Este contrato es un
contrato civil poco utilizado en la actualidad, pero es muy
interesante la finalidad que cumple este contrato, que se
encuentra consagrado en los artículos 2072, 2085 al 2091
del código civil y que consiste: El empeño de una
cosa mobiliaria se llama prenda. El de una cosa inmobiliaria se
llama anticresis. Es decir, que es un contrato por el que se
entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con
sus frutos. Cuando observamos la importancia de los efectos de la
anticresis, en cuanto a la obligación general de
conservación de la cosa y de restituirla al deudor o
propietario, y la responsabilidad por los deterioros o
pérdidas, es de igual naturaleza, a la del
arrendatario.
Este contrato no es traslaticio de dominio pues la
entrega del bien inmueble se hace solo con la finalidad que el
acreedor se pague con los frutos de dicha finca raíz, es
decir, con el producido de esta. El bien inmueble puede
pertenecer al deudor o a un tercero que consienta con el
contrato, dicho contrato se perfecciona con la tradición
del inmueble. El acreedor en el contrato de anticresis goza de
los mismos derechos que el arrendatario en cuanto a lo que
concierne a mejoras, pago de perjuicios y gastos; asume de igual
manera las obligaciones que tendría un arrendador, es
decir, le corresponde conservar el bien en buen estado y
restituirlo al momento de terminarse el contrato de anticresis.
Si los frutos de la finca raíz en anticresis no son
suficientes para el pago de la deuda, el acreedor por este solo
hecho no se hace dueño del inmueble; si el crédito
produjere intereses, el acreedor tendrá derecho a que el
producto de la finca raíz se haga primero a ellos, La
anticresis suele estudiarse entre los seguidores reales de
créditos; pero en una seguridad de naturaleza diferente de
la prenda y de la hipoteca.
METODOLÓGIA
Esta Investigación contiene una hoja de
presentación, índice, introducción,
propósitos de la investigación, objetivos generales
y específicos, desarrollo, conclusión,
Recomendaciones y bibliografía. Esta investigación
se realiza a partir del método bibliográfico,
analizando las diversas informaciones obtenidas, para profundizar
en la teoría de varios autores, donde hemos recopilado
informaciones previas.
PROPÓSITOS DE LA
INVESTIGACIÓN
Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en
nuestra profesión, adquirir conocimientos, los cuales nos
ofrecen herramientas para realizar determinada labor. Es por
tanto, que esta investigación, es de carácter
documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la
bibliografía.
OBJETIVO GENERAL
Conocer sobre los elementos que forman la
institución del Contrato de Anticresis, como medio para
cancelar la deuda, en la República Dominicana.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Definir los Conceptos el Derecho de
Retención.Identificar cual es el Ámbito del Derecho de
Retención.Establecer cuales son las Jurisprudencias existentes
en Hispanoamérica.
CAPITULO I:
EL CONTRATO DE
ANTICRESIS
1.1.-Antecedentes históricos de la
anticresis.
La palabra "anticresis" deriva etimológicamente
del griego: "anti" que significa contra y "Chresis" que significa
uso. Con ello se quiere significar la idea de que contra el uso
del capital que tiene el deudor, este entrega el uso de la cosa
al acreedor[1]Al resultar importante este derecho
real de garantía, es conveniente estudiarle su relevancia
en el mundo jurídico desde su origen hasta nuestros
días.
El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho
griego, en el cual significo un contra uso, y proviene de las
voces anti que quiere decir contrario y cresis que quiere decir
uso y consistía en un pacto de compensación de
frutos por intereses. En otras palabras el deudor entregaba una
cosa al acreedor para que este se hiciera pago de los intereses
con el valor de los frutos que la cosa originaba. No se usaba la
institución como medio para cancelar la deuda.
En la Edad Media, la anticresis se vio afectada por la
prohibición canónica del cobro de intereses. Como
consecuencia de la prohibición de la usura en la Edad
Media y por contradecir, el principio de la gratitud del mutuo,
el Derecho Canónico, condeno la anticresis. Este hecho
determino ciertos contratos que disimulaban la
institución, como el de venta con pacto de retroventa en
el que el precio correspondía al importe del
préstamo. Al vencimiento del plazo y al cumplirse la
obligación, el bien volvía al poder del deudor. La
anticresis desarrolla en cuanto desaparece la prohibición
del préstamo del interés y quedo referida a los
bienes inmuebles y la prenda para los bienes muebles.
En el concepto moderno la anticresis se extendió
a la compensación de intereses y frutos pero así
mismo, a la amortización del capital. Sin embargo, de su
aceptación en el derecho contemporáneo, la
anticresis no se ha convertido en un derecho real importante. El
perfeccionamiento de la hipoteca, unido a las enormes ventajas
que concede, han hecho perder la importancia a la anticresis, que
es ahora un contrato poco usado, sobre todo porque la
tradición del inmueble priva de fuente de crédito
al deudor, con cuanta mayor razón si en la anticresis no
se admiten garantías sucesivas como en la prenda. La
anticresis deviene en una institución paralela a la
prenda, con la salvedad que su objeto son bienes inmuebles y no
muebles, a pesar de que en el Derecho Romano también
podía recaer esta garantía sobre muebles
acreedor[2]En ambos casos el deudor entrega el
bien al acreedor en garantía del pago de una
obligación. Es obvio pensar que este paralelismo existente
entre ambas instituciones (prenda y anticresis), no implica
identidad.
1.2.-Delimitación
Conceptual.
La anticresis es un contrato por el cual el acreedor
adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se
le entregue, con la obligación de imputarlos a los
intereses, si se le deben, y luego al capital de la acreencia
pudiendo estipularse también "que los frutos se compensen
con los intereses, en todo o en parte". No es indispensable que
la anticresis sea constituida por el deudor, ya que puede
constituirla un tercero por él. Señala
Josserand, que esa noción, "prima facie", coincide
básicamente con la del Código Napoleónico.
Nuestra legislación Dominicana a lo ratifica, ya que
expresa que la percepción de frutos haya de ser anual,
Pero para nosotros, entendemos, que no se justifica ya que hay
frutos que se producen en períodos superiores e inferiores
al año.
Para Los Hermanos Mazeaud, Importa recalcar desde ahora
que en el código napoleónico la anticresis figura
como un subtipo contractual del "nantissement" que subdivide en
prenda ("gage") cuando se refiere a muebles y anticresis cuando
se refiere a inmuebles, la anticresis tiene el tratamiento de
contrato autónomo.
Por su parte, Capitant, la anticresis aquella en el cual
el acreedor debe imputar los frutos del fundo a los intereses de
su crédito, si se le deben y luego al capital de la
acreencia; pero admite también la figura de la anticresis
"compensatoria" o "en alzada", mediante la cual el acreedor
recibe los frutos del fundo en vez de los intereses de su
acreencia, los cuales se entiende compensados entre sí
total o parcialmente, en esta forma de anticresis, el acreedor,
si bien corre con el riesgo de que el fundo no produzca frutos o
produzca pocos, tiene la ventaja de no estar obligado a rendir
cuenta de los frutos que perciba y de que si el valor de estos
representa un porcentaje alto respecto a su acreencia, no lo
alcanzan las limitaciones legales establecidas al interés
convencional. Esta posibilidad de pactar una anticresis
compensatoria a sabiendas de que la productividad del fundo es
muy alta en relación con el monto del crédito, abre
las puertas las puertas a la utilización del contrato para
fines usuarios.
La anticresis es una institución jurídica
que pertenece a los derechos reales de garantía, esta
misma institución afecta a los bienes ajenos. Como dice
González Linares, se trata de un derecho de naturaleza
real, asegurativo y accesorio destinado a hacer efectivo el
cumplimiento de una obligación principal de
carácter personal emanada de contrato de mutuo o
crédito de dinero. Con otras palabras, la anticresis tiene
como objeto garantizar un préstamo de dinero otorgado a
favor del deudor-propietario, quien a su vez le confiere al
acreedor, el derecho de obtener o percibir los frutos del bien
inmueble entregado en anticresis, este usufructo opera como opera
como el modo de pago por el interés del capital mutuado
acreedor[3]
La anticresis es un derecho real concebido al acreedor
por el deudor o un tercero por él, poniéndole en
posesión de un inmueble y autorizándole a percibir
los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del
crédito si son debidos, y en caso de exceder, sobre el
capital si no se deben intereses.
A su vez Albaladejo, define a la anticresis como "el
derecho real que puede tener el acreedor de una obligación
principal sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para
garantizar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses
que devengue, está facultado para poseerlo, percibir sus
frutos y promover su enajenación si es incumplida y que le
sea hecha preferentemente pago con el precio". Asimismo el Dr.
Juttin Curi, manifiesta que estamos ante un tipo de
garantía particular que consiste en el uso por parte del
acreedor de un bien de su deudor para hacerse pago de una
deuda.
A su vez nosotros resaltamos la definición que
proporciona González Linares, el cual considera a la
anticresis como el derecho real típico y accesorio,
instituido para asegurar el crédito del dinero otorgado
por el acreedor a favor del deudor-propietario, comprendiendo la
entrega material del bien inmueble productivo y determinado por
el plazo pactado, sobre el que se accede al acreedor la facultad
de ejercer su uso y goce, así como su explotación
económica con la cual quedan compensados los intereses del
préstamo.
1.3.-Elementos del Contrato de
Anticresis. Según todas estas definiciones
propuestas podemos extraer los elementos configurativos del
derecho real de la anticresis, que son: 1.-Es derecho real de
garantía típica.
2.-Tiene el carácter de derecho
accesorio.
3.-Recae siempre sobre bienes inmuebles.
4.-Las relaciones Jurídicas–Reales son
entre acreedores y deudores anticréticos.
5.- Solo puede ser otorgado por el
propietario-deudor.
6.-El aprovechamiento del bien con la
explotación.
7.- Es temporal.
8.-La imputabilidad de las utilidades obtenidas a los
intereses del dinero mutuado.
1.3.1.- Ubicación de la Anticresis dentro
de las Clasificaciones de los Contratos.
1° La anticresis es un contrato real, se perfecciona
con la entrega de la cosa como se desprende del texto mismo de la
ley.
2° La anticresis es un contrato unilateral, pues de
él solo nacen obligaciones para el acreedor, aunque
posteriormente pueden nacer obligaciones a cargo del
constituyente, por lo cual se puede decir que es
sinalagmático imperfecto.
3° La anticresis es un contrato accesorio: presupone
la existencia y validez de una obligación principal a
cuyos intereses que perciba el acreedor.
4° Es un contrato de tracto sucesivo puesto que se
requiere del transcurso del tiempo para que puedan producirse los
frutos que han de imputarse en la forma convenida.
5° En sentido amplio puede considerarse que la
anticresis al mismo tiempo es una garantía y un modo de
pago.
1.4.-Características del derecho real de
la anticresis. Según la naturaleza
jurídica, Analizado el concepto de anticresis y su
diferencia con otros derechos reales de garantía, es
necesario revisar brevemente cuáles son sus elementos
característicos:
a) Derecho real.- En la medida en que la
anticresis concede al acreedor el derecho de usar y disfrutar de
un bien determinado, y tal derecho es oponible a los terceros
adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un
derecho real. Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un
derecho de retención sobre el inmueble que genere un
derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado
la deuda, es un hecho que resalta el carácter real de la
anticresis.
En efecto, como señala Josserand: "Con el nuevo
concepto que se tiene hoy de la anticresis, que no solo concede
un derecho preferente sobre los frutos del inmuebles, sino
también sobre el importe del bien en caso de
incumplimiento, no cabe siquiera plantear la discusión
sobre su carácter real, que es incuestionable".
b) Derecho Convencional.- la
constitución de la obligación principal es producto
del acuerdo de voluntades entre acreedor y deudor, este acuerdo
también hace posible que dicha obligación tenga que
ser garantizada en cuanto a su cumplimiento. De esta manera surge
la determinación de coma garantizar el cumplimiento de
aquella obligación, y encuentran las partes el medio
idóneo en la anticresis, que tiene como objeto los bienes
inmobiliarios con entrega física del bien a favor del
acreedor, quien debe proceder con el uso y goce a efecto del pago
de los intereses del dinero mutuado. La anticresis como derecho
real de garantía es creada e instituida por la ley; por
consiguiente, no existe anticresis impuesta por ley a las partes,
menos por sentencia. La anticresis como derecho real de
garantía no nace del acuerdo de las partes, sino de ley,
otra cosa es que libremente sea voluntad de las partes la decida
hacer uso o no de dicha institución de carácter
real, con el objeto de rodear a la obligación de una
seguridad de naturaleza real para su cumplimiento. De lo
precedente se colige que no se debe confundir la anticresis con
el acto constitutivo o contractual de la obligación
principal a la que garantiza. Es el contrato de mutuo o
préstamo de dinero la fuente de los derechos y las
obligaciones que corresponden a las partes
constituyentes.
c) Accesorio.- Como quiera que la
anticresis tiene por función garantizar el cumplimiento de
una obligación, sigue la suerte de esta, por lo que
extinguida la obligación se extinguirá la
garantía. Este hecho se encuentra conforme al cual este
derecho real se constituye para garantizar el cumplimiento de una
obligación. Sin embargo, dadas las particularidades de la
anticresis es discutible que en el caso de transferencia del
crédito garantizado, también se transfiera la
garantía. En efecto, dado que la anticresis implica
entregar físicamente el bien al acreedor para su
explotación directa, la habilidad del acreedor para
explotar el bien o la calidad personal del acreedor
podrían haber sido determinantes para la
constitución de garantías. Mucho se ha discutido
sobre la naturaleza de la anticresis y si el acreedor puede,
conjuntamente con su crédito, ceder el derecho real de
anticresis, para que sea el nuevo acreedor quien explote
directamente el bien. Esta discusión se ha basado en el
hecho de que la entrega de un bien en anticresis importa una
confianza del deudor para con el acreedor, en el sentido de que
la explotación que hará del bien será
eficiente y le permitirá cubrir el monto de la deuda en el
plazo acordado, con lo cual no hay temor por parte del deudor en
el sentido de que su acreedor se pueda mantener indefinidamente
en posesión del bien gravado. Como quiera hace aplicables
a la anticresis las normas del arrendamiento, debemos entender
que para ceder el crédito garantizado con la anticresis se
requerirá del asentimiento del deudor, así como se
requiere el del propietario o arrendador para el caso del
subarrendamiento o cesión de arrendamiento. Sin embargo,
debe quedar claro que el acreedor siempre estará facultado
para transferir el crédito, pues se trata de un derecho
del cual es titular. El consentimiento del deudor solo
será necesario para transferir conjuntamente con el
crédito la anticresis. De transferirse el crédito
sin la anticresis, es evidente que esta última
concluirá y por lo tanto el acreedor original
estará obligado a entregar el bien al deudor, renunciando
de esta manera a la garantía. Esta última
opción resulta viable, pues al haber obtenido el acreedor
un monto determinado por su crédito, ha visto satisfecha
su obligación y por lo tanto la garantía que le fue
constituida carece ya de utilidad para él.
d) Indivisible.- El acreedor
retendrá y explotará el bien hasta que se cancele
el íntegro de la obligación, de allí su
carácter de indivisible. La garantía de anticresis
comprende la integridad del inmueble y del accesorio, siendo
así, la obligación principal es también
indivisible; pues no admite el pago en armadas o por partes. Por
la indivisibilidad de la garantía solo podrá operar
la devolución del inmueble, cuando se haya cump0lido el
plazo pactado, y que el deudor haya satisfecho
íntegramente el cumplimiento de la obligación
principal y de las otras obligaciones como son los gastos de
conservación, etc. Al acreedor está facultado, en
caso de incumplimiento de la obligación principal y otras
prestaciones, para retener inmuebles entregados en anticresis
hasta el total cumplimiento de la obligación. El principio
de invisibilidad es el que orienta a todos los derechos reales de
garantía, como la anticresis, en cuanto el gravamen debe
extenderse a todo el inmueble afectado y a cada una de sus
partes; por consiguiente, mientras subsista un saldo que no ha
sido pagado, la anticresis se mantendrá integra o sobre la
totalidad del inmueble.
e) Inmobiliario.- En la medida en que la
anticresis solo puede recaer sobre bienes inmuebles, asume el
carácter de un derecho inmobiliario, a diferencia de la
prenda que, como indicamos anteriormente, solo recae sobre bienes
muebles.
1.5.-Presupuestos de la
anticresis
1.5.1.- Los Sujetos.
A)-El Acreedor Anticrético.- El Acreedor
Anticrético es aquella persona que debe gozar de plena
capacidad como para enajenar y adquirir bienes. Esta persona
puede ser natural o jurídica, es quien aporta el dinero en
préstamo o crédito, de esta manera se crea la
obligación principal. Se le denomina acreedor
anticrético o poseedor anticrético, cuyo favor se
establece la garantía real. En la constitución del
negocio jurídico de préstamo de dinero con
garantía anticrética el acreedor puede intervenir
directamente, o mediante un tercero (Art. 2077 Código
Civil).
B)-El Deudor Anticrético.- su
participación puede ser de manera directa o mediante un
tercero, ante todo, es requisito sine qua non que el
constituyente ostente la facultad de disposición del bien
inmueble en la calidad de propietario. A lo igual que el acreedor
debe tener capacidad absoluta para ejercer sus derechos civiles
por sí mismo. Puede participar en la constitución
una persona natural o jurídica como deudores o
propietarios del bien objeto de garantía. Es
también posible la participación de una pluralidad
de personas como deudores, por ejemplo, cuando se tiene como
objeto un bien sometido a copropiedad, para cuyo efecto, se
exigirá el acuerdo unánime de los copropietarios.
Se dice que mediante la anticresis el deudor constituye una
desmembración de la propiedad (del uso y goce). Criterio
que, si comprenden la expresión desmembración en el
significado de los términos "dividir" o "separar "una cosa
de otra, a esta afirmación refuta Dr. Juttin Curi, porque
toda vez que el gravamen-anticresis- solo hay una
limitación del derecho de propiedad con el desplazamiento
del y goce, que ejercía el propietario, hacia el acreedor,
porque una vez cumplida la obligación en el plazo
estipulado, se reintegran vuelven (uso y goce) al poder del
propietario deudor. Además manifiesta que si se habla de
desplazamiento es porque solo es temporal; en cambio, la
desmembración es de carácter definitivo.
1.5.2.- El Bien Inmueble.- Debe tratarse
de un bien inmueble susceptible de explotación
económica, con la percepción de los frutos
naturales, civiles, o industriales. La particularidad de la
anticresis como derecho real es que siempre tiene como objeto un
fin de naturaleza inmobiliaria, que puede ser urbana o rural.
Bien que debe rendir frutos aprovechables económicamente
por el acreedor anticrético, para ser aplicados a los
intereses del dinero prestado.
1.5.3.- La Tradición Del Bien
Inmueble.- Debe operar inexorablemente la traditio real
y efectiva del bien, pues así lo exige el modo de
perfeccionar el contrato de préstamo de dinero con
garantía anticrética. Se trata de la
obligación del deudor, que consiste en la tradición
real del bien inmueble, correlacionada al derecho de acreedor
para exigirla, No existe garantía real de anticresis sin
tradición real o material del inmueble a favor del
acreedor, o como se dice, la tradición se perfecciona la
propia constitución del acuerdo de voluntades respecto al
préstamo de dinero.
1.5.4.- La Formalidad.- Como la prenda,
la anticresis es siempre una garantía convencional que
posee siempre su fuente en un contrato concluido ente el acreedor
y el constituyente. Art. 2085 Código Civil. La anticresis
no se establece sino por escrito. El acreedor no adquiere por
este contrato sino la facultad de percibir los frutos del
inmueble, con obligación de aplicarlos anualmente a cuenta
de los interese, si los hay, y después a cuenta del
capital de su crédito. Si un contrato se hace constar que
se recibió una suma a préstamo, por tiempo
determinado, durante el cual no se pagan interese, y se estipula
al mismo tiempo que para el pago de la suma le da un
empeño una finca raíz, por el mismo plazo tal
contrato debe importarse como anticresis. Es decir, que la
constitución del préstamo de dinero con
garantía anticrética es acto ad solemnitatem; lo
que quiere decir, que el acuerdo convencional entre acreedor y
deudor sobre el préstamo de dinero con la garantía
real, por imperatividad de la ley, es formal. Esta formalidad
consiste en que dicho contrato debe ser otorgado por escritura
pública, su inobservancia es sancionada con nulidad
absoluta por la misma ley. Por consiguiente, no hay contrato de
préstamo de dinero de garantía anticrética
suscrita en documento privado, aun cuando este tenga las firmas
notarialmente legalizadas y ostente fecha cierta.
1.5.4.1.-La anticresis tiene las siguientes
formalidades.
A)-Debe constar en escritura
pública. El artículo 2085 del
Código Civil anteriormente citado ha establecido un
requisito de forma para la constitución de la anticresis,
esto es que conste en una escritura pública, bajo
sanción de nulidad. En dicha escritura pública
deberá incluirse el interés pactado y el monto de
la renta que se percibirá, para que de esa manera los
terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el acreedor
se encontrará en posesión del bien. En este sentido
el artículo 2085 del código civil, estima que
establecer la formalidad de la escritura pública resulta
excesiva, en especial tratándose de un derecho que se
constituye con la entrega del bien y que por su naturaleza no
permite la constitución de sucesivos derechos de las
mismas características.
En esta medida considera el mismo autor, habría
bastado con establecer que el contrato constase de un documento
de fecha cierta, como sucede en el caso de la prenda, pues de
esta manera se determinaría sin lugar a dudas la fecha en
que se celebró el contrato de constitución de la
garantía, para efectos no de preferencia entre acreedores
anticréticos, sino tal vez para el posible conflicto con
otro tipo de acreedores, como es el caso del acreedor
hipotecario. Sin embargo, en el caso de anticresis que se
constituyan sobre bienes inscritos, lo recomendable es inscribir
el gravamen a efectos de que el acreedor anticrético sea
preferido frente a cualquier otro titular de derechos reales que
pueda inscribir su derecho en el registro.
B)-Debe entregarse el bien al acreedor.
No existe una norma expresa en materia de anticresis que exija la
entrega del bien al acreedor. Este hecho se ha verificado
también en otras legislaciones, por lo que autores como
Dr. Juttin Curi, opina que… el Código no prohíbe
una constitución de anticresis sin desplazamiento de la
posesión del acreedor. De todos modos es materia
discutida". Sin embargo, hace aplicables a la anticresis las
normas sobre prenda, las mismas que sí establecen la
obligación de entrega del bien. Asimismo, es evidente que
el acreedor necesita estar en posesión del bien para
explotarlo, percibir frutos y cobrarse, por lo que resulta
indispensable que el deudor cumpla con entregar el bien al
acreedor para que efectivamente se constituya el derecho real de
garantía. Esta opinión se encuentra reforzada por
el hecho de que la posesión es en muchos casos el
único signo que permite a los terceros conocer de la
existencia del gravamen. Por ello, la constitución de un
derecho real de anticresis en el que no haya entrega de
posesión resultaría cuestionable.
C)-El constituyente debe ser el propietario del
bien. Como quiera que la constitución de un
gravamen importa el ejercicio de la facultad de
disposición, solo el propietario del bien se encuentra
facultado para constituir el gravamen. Sin embargo, cabría
un caso excepcional en el que se constituya la anticresis a non
domino, esto es cuando el acreedor celebre el contrato con aquel
que registralmente aparece como propietario e inscriba su
derecho, gozando así de la protección que le otorga
el Código Civil. Esto no sucedería en el caso de
bienes inmuebles no inscritos, pues lamentablemente nuestro
ordenamiento no reconoce derechos al acreedor que recibe un bien
de buena fe de su deudor, aparte de la eventual acción de
daños y perjuicios contra el deudor por el acto indebido
que realizó al entregar un bien de tercero en
garantía a su acreedor.
1.6.- Diferencia entre la Anticresis y otras
Instituciones Jurídicas
1.6.1.-Anticresis y Prenda. Sin olvidar
sus profundas vinculaciones históricas, en nuestro derecho
ambas instituciones se diferencian netamente porque la anticresis
versa sobre inmuebles. Además la prenda confiere al
acreedor un derecho real que constituye una verdadera
garantía real mientras que la anticresis solo engendra
derechos de créditos.
Con respecto a la prenda, afirma Borda, que la
anticresis es una institución paralela a la prenda, solo
que su objeto son cosas inmuebles, no muebles, queda por sentado
que la distinción más resaltante con la anticresis
está dada por el hecho de que la primera recae solo sobre
bienes muebles, mientras que la segunda se constituye sobre
inmuebles. Asimismo, el uso del bien por parte del acreedor
prendario requiere de un acuerdo expreso con el deudor, mientras
el uso del bien por el acreedor es consustancial a la anticresis.
Igualmente, si bien ambas figuras permiten que el acreedor haga
suyos los frutos, el objetivo principal de la prenda es que el
bien sea vendido en el supuesto de incumplimiento; mientras que
en el caso de anticresis su función principal es la
explotación del bien, es decir la percepción de los
frutos como forma de cobrar el monto adeudado, de ahí que
en doctrina se haga referencia a un supuesto de "permuta de
rentas". En efecto, mientras que la prenda es la
afectación de un bien mueble al cumplimiento de una
obligación con el objeto de permitir al acreedor su venta
para cobrarse con el producto de la realización del mismo,
la anticresis consiste en la entrega del bien al acreedor para
que a través de su explotación proceda al cobro de
su acreencia.
Por consiguiente, la prenda consiste en otorgar al
acreedor el derecho de vender el bien en caso de incumplimiento
(evento futuro), mientras que la anticresis consiste en la
entrega inmediata del bien al acreedor (evento presente) para
permitirle a través de su uso el cobro de la
acreencia.
1.6.2.-Anticresis e Hipoteca
Inmobiliaria. La anticresis se distingue de la hipoteca
por el hecho de que la primera requiere la desposesión, es
decir, la entrega del bien al acreedor, mientras que la segunda
no requiere la tradición del bien al acreedor. Por esta
razón en doctrina se ha denominado a la anticresis como la
"prenda sobre inmuebles", esto es un derecho real de
garantía sobre inmuebles que requiere para su
constitución de la entrega física al acreedor y no
de la inscripción del gravamen. En vista de lo antes
expuesto no cabe constituir sucesivas anticresis sobre un mismo
bien, ya que no se podría cumplir con el requisito de la
entrega física del bien a todos los acreedores para que
cada uno de estos pudiese explotarlo y obtener sus frutos. En
cambio, en el caso de la hipoteca sí es posible inscribir
sucesivos gravámenes sobre el mismo bien y por ende
constituir sucesivas hipotecas, ya que no es necesario proceder a
su entrega física para constituir la
garantía.
1.6.3.-Anticresis y Privilegio. La gran
diferencia entre estas instituciones es que el privilegio nace de
la ley en razón de la causa del crédito, mientras
que la anticresis nace de la voluntad de las partes y no da al
acreedor ningún derecho de preferencia
1.6.4.-Anticresis y Usufructo. El
elemento característico de la anticresis es el derecho de
hacer suyos los frutos para imputarlos a los intereses o al
capital de una deuda o a ambos, no existe en el
usufructo.
1.6.5.-Anticresis, Uso y
Habitación. El uso y la habitación a
diferencia de la anticresis producen efectos reales y no implican
la obligación de imputar frutos al pago de una deuda. Por
lo demás tienen numerosas diferencias en su
reglamentación.
1.6.6.-Anticresis y arrendamiento. En el
arrendamiento existe la obligación de pagar un precio y
falta la obligación de imputar los frutos al pago de una
deuda. Por lo demás el arrendamiento puede versar sobre
muebles o inmuebles.
1.6.7.-Anticresis y comodato. El
comodato que por lo demás puede tener por objeto bienes
muebles, es esencialmente gratuito y no implica la
obligación de imputar frutos que caracterizan a la
anticresis.
1.6.8.-Anticresis y Dación en Pago de
Frutos. La diferencia existencial entre la Anticresis y
la Dación en Pago de Frutos, radica en que en la
Anticresis se entrega el Fundo al acreedor para que este lo
explote y señale o atribuya el valor de los frutos
percibidos por el, a la acreencia o deuda contraída por
las partes. En cambio la Dación en Pago de Frutos, el
Deudor, transfiere la propiedad, de Frutos Determinados, al
Acreedor para la cancelación definitiva de la Deuda; sin
que haya entrega de Fundo, ni Administración del
mismo por el Acreedor y menos aun percepción de Frutos por
parte de este.
1.6.9.-Anticresis y Cesión de Pensiones de
Arrendamiento. En la Cesión de Pensiones de
Arrendamiento, sólo se logra transferir al Cesionario el
Derecho de Crédito por sobre la cosa; en orden a la
percepción de dichas pensiones sin entrega del inmueble ni
Administración del mismo por parte del
Acreedor.
1.7.-Derechos Y Obligaciones Del
Acreedor. Como se sabe que en toda relación
jurídica existen derechos y obligaciones, y sobre todo en
el derecho real de garantía que es la anticresis y que el
código civil no trata específicamente de los mismos
y por lo tanto se acoge a los que regula la prenda; es así
que para tratarlos nos valeremos de Los Hermanos Mazeaud, quienes
desarrollan a los derechos y obligaciones tanto del acreedor como
del deudor de una manera bien didáctica.
1.7.1.- Derechos Del
Acreedor.
A)-Derecho a exigir la entrega del bien
inmueble.- por la anticresis el deudor estas en la
obligación de dar o entregar un inmueble fructífero
a favor del acreedor anticresista, quien adquiere el derecho de
exigir la efectiva entrega del uso y el disfrute del bien
inmobiliario. El contrato de préstamo de dinero con
garantía anticrética, tiene doble tradición
en camino de su perfeccionamiento como acto jurídico
valido y eficaz; como:
1) El contrato de mutuo o pre4stasmo de dinero, crea en
el acreedor la obligación de una suma determinada de
dinero a favor del deudor. Solo así quedaran perfeccionado
el contrato de mutuo, dando nacimiento a la obligación
principal.
2) El préstamo otorgado con garantía real
genera la entrega de un inmueble que crea la figura de la
anticresis, la cual deviene en un derecho accesorio a la
obligación principal; de esta manera, el acreedor
anticresista adquiere el derecho de exigir la entrega del
inmueble, y quedara así perfeccionado el contrato de mutuo
con garantía anticrética. En suma, si no hay
entrega física del bien inmueble objeto de anticresis, no
hay derecho real de garantía.
B)-Derecho a la posesión y a la
percepción de los frutos, La entrega del inmueble al
acreedor en garantía de la deuda es con el objeto de que
este proceda con la explotación del bien y perciba sus
frutos. A anticresis como derecho real de garantía
genera el desplazamiento de la posesión del bien a favor
del acreedor, es decir, el propietario-deudor se desprende no es
desmembración del, uso y goce del bien del bien (ius
utendi y ius fruendi), con el objeto de que el acreedor ejerza la
posesión del bien , sin la cual sería inútil
hablar de esa explotación ; esto es, aquellos atributos se
traducen en la obtención real de los frutos naturales ,
como seria los de la agricultura, los frutos civiles como la
renta, los intereses, etc., o los frutos industriales los cuales
son producto de la transformación.
El acreedor adquiere en garantía de la deuda es
con el objeto de que este proceda con la explotación del
bien y perciba sus frutos. La anticresis como derecho real de
garantía genera el desplazamiento de la posesión
del bien a favor del acreedor, es decir, el propietario-deudor se
desprende-no es desmembración—del uso y goce del
bien—ius utendi y ius fruendi-, con el objeto de que el
acreedor ejerza la posesión del bien, sin loa cual
sería inútil de esa explotación, esto es,
aquellos atributos se traducen en la obtención real de los
frutos naturales-propiamente de la agricultura-, civiles-la
renta, los intereses, etc.-o industriales-actividades de
transformación.
El acreedor adquiere la situación de
posesión legitima al ostentar titulo9 posesorio-contrato
del mutuo con garantía anticrética-. Es a
través del derecho real de anticresis que el uso y goce
del inmueble se van a traducir siempre en un carácter
oneroso, estos atributos del derecho de propiedad los ejercita al
poseyendo el bien, en garantía de la deuda; y porque la
posesión del inmueble determinado entregado en anticresis
siempre será con las posibilidades de ejercer su
explotación productiva-económica, será con
las posibilidades toda vez que el acreedor debe obtener los
provechos del bien, desde luego , los beneficios
económicos que se obtengan no son gratuitos, deben
necesariamente aplicarse a los intereses del capital o amortizar
el mismo.
¿El acreedor puede disfrutar el bien por
medio de tercera persona? La respuesta es afirmativa. En
consecuencia, Ampliando lo que acaba de afirmarse, en principio
el poseedor, acreedor debe observar siempre, que no pueda hacer
lo que está autorizado en contrato y la ley; pues el acto
constitutivo debe quedar expresándola renta y los
intereses son requisitos de validez del contrato y esto para
evitar los abusos de la exageración de la renta y los
intereses usureros. La correspondencia de derechos de acreedor y
deudor que se advierte, opera por un lado con la renta que
produce el inmueble de acuerdo a su naturaleza productiva; y por
otro, con los intereses del dinero mutuado dentro de lo
permitido, sin llegar a la usura, por el dueño del dinero.
Acreedor y deudor anticréticos, en todo momento deben
buscar la equidad que construya lo justo-, si tenemos en cuenta
que no es fácil para deudor anticresista de4sprenderse de
la produce posesión productiva que ejerce en la calidad de
propietario del inmueble, para dejar de percibir sus frutos,
pagar los intereses y al cumplirse el plazo devolver el capital
prestado e inclusive pagar los gastos de conservación y
mejoras.
¿Entonces la anticresis es
injusta? La respuesta lleva a reflexionar en el sentido
de que nadie entrega un inmueble como una casa o un fundo
agrario, para convertirse en inquilino, feudatario o peón
de su propio bien; en su generalidad, la anticresis opera solo
llevada por la necesidad imperiosa de obtener dinero, en un
momento dado, ejemplo., para sufragar los gastos de la
atención de su enfermedad grave, etc., y es aquí
cuando surge el aprovechamiento de aquellas circunstancias de
necesidad de dinero, por quien lo tiene. La institución
ius real de la anticresis debe ser reconceptulizada
haciéndola más dinámica y justa para el
deudor sin dejar de lado nuestra realidad.
C)- Derecho a exigir el cumplimiento de la
obligación principal.- El acreedor está
facultado a exigir que el deudor cumpla con la obligación
de pagar la deuda, aun lo puede hacer cuando el pactado no se
haya de pagar la deuda, aun lo puede hacer cuando no se haya
cumplido el plazo. Esta hipótesis se puede presentar
cuando el deudor no ha cumplido con la tradición
física del inmueble, o en su caso se trate de un bien que
no le pertenecía al deudor o que no es el objeto al que se
contrae la anticresis. El derecho del acreedor para que el
deudor-propietario cumpla con la obligación principal,
consiste en el pago de la deuda, puede ser exigido en la
vía jurisdiccional, claro está, en el supuesto de
que se resista el deudor p. para el caso del incumplimiento de
dicha obligación el acreedor se halla investido de los
derechos de preferencia en pago y de retención.
D)-Derecho de preferencia.- todo acreedor que
se vale de los derechos reales goza del derecho de preferencia
del pago de la deuda- ius preferendi. No existe en la
normatividad a la anticresis un dispositivo que regule el derecho
de preferencia en este derecho real, siendo así, se
observa, como norma remisiva para la aplicación (sobre
prenda) que instituye el preferencial del que goza el acreedor
prendario para el pago frente a terceros acreedores del mismo
deudor, pero en la anticresis sucede que la mejor preferencia que
el acreedor la mantiene en la misma posesión que mantiene
el inmueble objeto de anticresis. N consecuencia, el acreedor
anticrético tendrá siempre el derecho preferente en
el pago de la deuda apoyado por el derecho de retención
que le confiere la ley. La ley civil no contempla la exigencia de
la inscripción del acto constitutivo, contrato del
préstamo de dinero con garantía anticrética
en los registros públicos; por consiguiente su
perfeccionamiento es a de consensu, pero formal en cuanto debe
constar en escritura pública, bajo sanción de
nulidad. Consecuentemente, el derecho de la preferencia para el
pago de la deuda se determina por la fecha de celebración
de la escritura pública. La publicidad registral desde
luego le confiere seguridad jurídica, el acreedor para el
ejercicio de los derechos de preferencia y del bien cuando
así lo requiere el caso.
E)-Derecho a la venta del inmueble entregado en
anticresis.- Cuando la deuda garantizada con la anticresis
no es pagada en su totalidad después de haberse vencida el
plazo pactado, el acreedor puede proceder con la venta-ius
distraendi-del bien inmueble que posee en garantía. Se
trata del derecho de mayor relevancia jurídica que faculta
al acreedor ejercer su derecho de mayor relevancia
jurídica que faculta al acreedor ejercer su derecho para
proceder con la venta del inmueble y obtener el cumplimiento de
la obligación principal con el valor obtenido del bien
dado en garantía. La norma aplicable dice: "vencido el
plazo sin haberse pagado cumplido la obligación, el
acreedor puede proceder a la venta del bien en forma pactada al
constituirse la obligación, o falta de pacto se tramita
como proceso de ejecución de garantías". La
eficacia legal de la anticresis, en esencia, se manifiesta en la
facultad de disposición del bien que el mismo deudor
propietario le confirió al acreedor en el acto
constitutivo, para que éste se haga pago con la venta del
inmueble en caso de incumplimiento de la deuda principal. Algunos
dicen que en la anticresis no funciona el ius distraendi, con el
fundamento de que el acreedor se encuentra en posesión, lo
cual se considera un argumento innecesario, porque de tener
alguna validez significaría que el acreedor se
tendría que quedar en el inmueble por el monto de la
deuda, es decir, se daría pago con el precio, que no esta
permitido por la ley.
Página siguiente  |