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El contrato de arrendamiento-inquilinato



  1. Introducción
  2. El
    contrato de inquilinato
  3. Conclusión
  4. Bibliografía

Introducción

En la siguiente investigación trataremos de
manera sucinta sobre Los Contratos de Inquilinato. El contrato de
Inquilinato es aquel contrato bilateral en el que una de las
partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa
determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto
precio, en dinero o signo que lo represente.

Otros de los temas a tratar en el presente trabajo son:
Sus Características, los Tipo, sus elementos
constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones de los
contratantes, el Desalojo, la Tacita Reconducción, la
consignación del Pago, por concepto de alquiler,
Finalmente nos referiremos al tema de cómo se rescinde y
termina el Contrato de Inquilinato.

Metodológicamente esta investigación se
realiza a partir del método bibliográfico,
analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene
una hoja de presentación, índice,
introducción, propósito de la investigación,
objetivos generales y específicos, desarrollo,
conclusión y bibliografía. Utilizamos este
método para profundizar en la teoría de varios
autores, donde hemos recopilado informaciones previas. Por
supuesto que siempre de acorde a nuestra Jurisprudencia,
Doctrinas y los Códigos que estatuyen nuestras
Leyes.

METODOLOGIA.

Esta investigación se realiza a partir del
método bibliográfico, analizando las diversas
informaciones obtenidas. El cual contiene una hoja de
presentación, índice, introducción,
propósitos de la investigación, objetivos generales
y específicos, desarrollo, conclusión y
bibliografía. Utilizamos este método para
profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos
recopilado informaciones previas.

PROPÓSITOS DE LA
INVESTIGACIÓN.

Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en
nuestra profesión, adquirir conocimientos los cuales nos
ofrezcan herramientas para realizar determinadas labor. Es por
tanto, que esta investigación de carácter
documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la
bibliografía.

OBJETIVO GENERAL.

Conocer sobre el Contrato de Contrato de
Inquilinato, partiendo del análisis de sus concepciones y
características.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

  • Enunciar los antecedentes históricos del
    Contrato de Inquilinato.

  • Definir los Conceptos y las Características,
    del Contrato de Inquilinato.

  • Establecer cuáles son los elementos
    constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones en el
    Contrato de Inquilinato.

  • Explicar en qué consiste la Tacita
    Reconducción en el contrato de Inquilinato.

  • Especificar cuáles son los efectos de la
    consignación del pago, por concepto de
    alquiler.

  • Identificar como se Rescinde y como termina el
    Contratos de Inquilinato.

El contrato de
inquilinato

1.1.-ORIGEN E HISTORIA.

Desde el antiguo derecho romano, el contrato de
arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de
derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se
origina sino relaciones de obligaciones, sin derecho real. En
otras palabras, con la celebración del contrato de
alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de
ocupación y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene
el derecho de propiedad sobre el mismo. El contrato de
locación o arrendamiento es aquel en virtud del cual una
persona se compromete a dar a otra el uso y goce de un objeto,
durante un tiempo determinado y por un precio convenido de
antemano. En la práctica este concepto genérico se
aplica a todo aquello que implique el alquiler de un bien, sea
este mueble o inmueble.

1.2.-CONCEPTO-DEFINICION.

Alquiler, es Contrato por el que una de las partes
(Propietario) se obliga a dar a otra (Inquilino) el goce o uso de
una vivienda por tiempo determinado y precio cierto. El
arrendamiento o alquiler de fincas urbanas (para finalidad de
vivienda o para uso distinto del de vivienda)

1.3.-CARACTERISTICAS.

* Contrato nominado o típico,
puesto que se encuentra reglamentado en la ley.* Contrato
bilateral,
ya que obliga tanto al vendedor como al
comprador de la cosa.* Contrato oneroso,
requisito esencial porque si no, no existiría compraventa
sino que derivaría en uno de donación.

* Contrato consensual, se perfecciona
por el mero consentimiento de las partes.* Contrato
conmutativo
,
el precio que paga el comprador es
equivalente al valor de la cosa que se transfiere.

* Contrato Sinalagmático, se
refiere a las obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una
de las partes, aplicándose en el mismo las reglas del "Non
Adimpleti Contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia de
la teoría del riesgo y de la resolución
judicial.

1.4.-ESTABLECER QUE TIPO DE CONTRATO ES Y EL POR
QUE.

Es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos
para cuya validez no se requiere la observancia de una forma,
sino únicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o
tácito.

1.5.-ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE
ALQUILER.

El contrato de inquilinato, al igual que todos los
contratos y convenciones que efectúen las personas, para
ser reputado como valido deben estar sometidos a los requisitos
generales establecidos en el artículo 1108 de
código civil dominicano. De manera que las partes o
elementos importantes en la formación del contrato de
alquiler son:

  • Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es
    decir, un inmueble.

  • Dos o más personas que tengan la capacidad
    necesaria para celebrar el contrato, es decir, un propietario
    o una persona que ejerza tal calidad, y un
    inquilino.

  • El libre consentimiento de las partes, es decir,
    libre de vicios.

  • Que el contrato sea efectuado por cierto
    tiempo.

  • Que se establezca un precio o alquiler convenido por
    las partes.

1.6.-RESPONSABILIDADES Y OBLIGACIONES DE LOS
CONTRATANTES.

Obligaciones del Propietario o arrendador: Este,
está obligado frente a su inquilino, sin necesidad de
estipulación particular, a lo siguiente:

a)  Obligación de entrega: debe
entregar la cosa en buen estado de reparaciones, incluso de
reparaciones menores.

b)   Obligaciones de conservación:
durante el arrendamiento el arrendador debe permitirle al
arrendatario la utilización de la cosa arrendada
conservando la finca arrendada. Pero no está sujeto a las
reparaciones menores (esas reparaciones le incumbe al
arrendatario) ni reconstruir el inmueble cuando se destruya total
o parcialmente.

c)   Obligación de
Garantía: el arrendador debe garantizar al arrendatario
contra la evicción y los vicios ocultos.

d) responder frente al arrendatario por los daños
o perdidas sufridos por él a consecuencia de los vicios o
defectos de la cosa arrendada.

e) Indemnizar al inquilino, en caso de que haya
procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite
su expulsión.

f) Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir,
poner a su disposición el objeto del contrato de
inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es
una expresión formal del cumplimiento de esta
obligación.

g) Conservar la cosa en estado de servir para el uso
para la que ha sido alquilada. Para el uso par la que ha sido
alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento
sucesivo.

Obligaciones del Inquilino o arrendatario: El
contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al
inquilino una serie de obligaciones, las cuales debe cumplir, y
de no hacerlo entonces estaría violando el contrato. El
artículo 1728 del código civil dominicano, describe
las obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario,
las cuales son:

a)  Usar la cosa alquilada como buen padre de
familia. Es decir, Devolver el inmueble en buen estado; es decir,
haberlo conservado. En principio, esta obligación es una
simple obligación general de prudencia y diligencia. Pero
ese principio lleva consigo dos excepciones
importantes.

b)   Devolver el inmueble en el estado en
que se encuentre, se trata de una obligación de
resultado.

c) Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar
y plazo convenido.

d) Responder por los daños y pérdidas
sufridas por el inmueble durante su posesión, salvo que no
sea por culpa suya.

e) Responsabilidad del Inquilino: Los deterioros y
pérdidas que sucedan por causas de las personas de su
casa, o por la de subarrendamientos realizados por él. Es
decir, No obstante, el legislador hacer que pese sobre él
una presunción simple de culpa, El inquilino responde
igualmente por las culpas de las personas de su casa y de las
culpas de los sub-inquilinos.

1.7.-CAUSAS DE LA RECISION DEL CONTRATO DE
ALQUILER.

Aunque el código de procedimiento civil, el
código civil y el decreto 4807, utiliza el término
rescisión de contrato, en cuanto a los efectos
jurídicos de esta figura se está al frente de una
resiliación toda vez que la rescisión es una
acción en nulidad del contrato por causa de una
lesión; mientras que la resiliación no está
llamada a despojar el contrato de la eficacia jurídica.
Los contratos de ejecución no sucesiva, pero respetando
los efectos que ha producido en el pasado, como en el caso de los
contratos de inquilinato cuando termina, el propietario del
inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los
alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo.
Las principales causas son: A) La falta de pago de los alquileres
vencidos (Art. 1760 C.C.);

B) El término del contrato;

C) Insuficiencia de muebles que signifiquen la
garantía para responder por el inquilinato;

D) El subarrendamiento prohibido en el
contrato;

E) Cuando va a ser ocupado por el propietario, su
cónyuge, parientes o afines.

 1.8.-EL DESALOJO EN EL CONTRATO DE
INQUILINATO.

El Desahucio es la acción en virtud del cual una
de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar
causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato
por tiempo indefinido.

La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones
legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines
de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en
atención a la ley, abandone o sea expulsado del
inmueble.

El Control de Alquileres de Casas y Desahucios (
C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la
Procuraduría General de la República, Fue
establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948,
modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959. Esta fue
creada con el propósito de regular el procedimiento de
desahucio en la República Dominicana y los procedimientos
relacionados con los alquileres de casas urbanas o suburbanas,
para contener el alza excesiva de alquiler de un inmueble por
parte del propietario y para disminuir los conflictos que se
suscitaran entre propietario e inquilinos.

La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes
casos según señala el Art.3 del Decreto 4807 de
1959:

  • Porque el propietario necesita reparar el inmueble o
    reconstruir el inmueble.

  • Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente
    durante no menos de dos años, sea el propietario
    mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes
    o colaterales hasta segundo grado inclusive.

  • Cuando está vinculada con la violación
    de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y
    a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz).

1.9.-EXPLIQUE LA TACITA RECONDUCCION EN EL
CONTRATO DE INQUILINATO.

Es la creación de un nuevo contrato de
arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato por
escrito ha terminado. Es como si fuera una renovación de
un contrato de locación vencido resultante de que el
locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario
se oponga. Esta definición resulta incompleta, toda vez
que esta opera con la única condición de que el
inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista
oposición o no del arrendatario.

La tácita reconducción no prolonga el
anterior arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo
arrendamiento, que se presume concertado por duración
indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento
primitivo, excepto la duración, que es
indeterminada.

1.10.-EFECTOS DE LA CONSIGNACION DEL PAGO, POR
CONCEPTO DE ALQUILER.

Según el Art. 1978.del código civil
Dominicano, dice: "La falta de pago por rentas vencidas, no
autoriza por sí sola a aquel en cuyo favor están
constituidas, para pedir reintegro del capital ni a reintegrarse
del predio enajenado por él; solamente tiene derecho a
embargar y hacer vender los bienes de su deudor, y a hacer
ordenar o consentir a cargo del producto de la venta la
inversión de una suma bastante para cubrir los
réditos".

Pero Art. 1760.- En caso de rescisión por culpa
del inquilino, está éste obligado a pagar el precio
del arriendo, durante el tiempo necesario para el nuevo arriendo,
sin perjuicio de los daños y perjuicios que pudieran
resultar por el abuso.

1.11.-TERNINACION DEL CONTRATO DE
ALQUILER.

Según el Art. 1978.del código civil
Dominicano, dice: Art. 1759.- "Si el inquilino de una casa o
alojamiento continuase disfrutando su posesión
después de la terminación del arriendo hecho por
escrito, sin que a esto haya habido oposición por parte
del arrendador, se considera que lo hace en las mismas
condiciones por el término de tres meses más, sin
que pueda salir ni ser desahuciado sino después de
notificación hecha con arreglo a la ley". El vencimiento
del término convenido no es una causa de
terminación del contrato (Artículo 3 del Decreto
No. 4807 de 1959).

De acuerdo al Artículo 1742 del Código
Civil, el contrato de arrendamiento no se deshace ni por la
muerte del arrendador o por la del inquilino.

Las principales causas de extinción son
las siguientes: cumplimiento del término, no obstante que
el art.1565 dice " Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo
determinado concluye el día prefijado sin necesidad de
requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la
doctrina de la tácita reconducción (
rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de arrendamiento
pactado tácitamente que sigue al anterior sin
interrupción temporal, a este respecto dispone el
código " Si al terminar el contrato permanece el
arrendatario disfrutando 15 días la cosa arrendada con la
tolerancia del arrendador se entiende que hay tácita
reconducción por el tiempo que establecen los
artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento.

El requerimiento del arrendador debe hacerse para evitar
que el arrendatario pueda alegar que hay tácita
reconducción, este tiene como efecto la existencia de un
nuevo contrato con idénticas condiciones al anterior,
salvo que el término o duración es el de los
art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía
fiador o aval bancario, estas modalidades desaparecen en la
reconducción.

La segunda causa de terminación del arriendo es
la venta de la cosa arrendada; el art. 1571 concede al comprador
el derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la
venta y si el comprador ejercita este derecho, el arrendatario
puede exigir que le dejen recoger los frutos de la cosecha
correspondiente al año agrícola y que el vendedor
le indemnice los daños y perjuicios que se le
causen.

La tercera causa de terminación del arriendo es
la pérdida de la cosa arrendada, se extingue el
arrendamiento y el arrendatario no tiene responsabilidad si la
destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se
produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora,
pero el código formula tanto en general para el caso de
perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial
para el caso del arrendamiento, una presunción de culpa
del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar con la prueba
en contrario.

ANEXAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO DE
INQUILINATO

ENTRE: el señor RAFAEL PATERNINA,
dominicano, mayor de edad, soltero, comerciante, portador de la
cédula de identidad y electoral No.031-0033140-8,
domiciliado y residente en la Avenida Bartolomé
Colón número 8 del Edificio Bartolomé
Colón, de esta ciudad de Santiago, quien en lo adelante
del presente acto se denominará "EL PROPIETARIO",
de una
parte;——————————————–

Y DE LA OTRA PARTE: El señor MANUEL
NICOLÁS FERNÁNDEZ,
dominicano, mayor de edad,
soltero, Licenciado en Economía, portadora de la
cédula de identidad y electoral No. 047- 0115541-0,
domiciliada y residente en esta ciudad de Santiago, quien en lo
adelante del presente acto se denominará "EL
INQUILINO
".—-

"" SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO
SIGUIENTE
""

PRIMERO: "EL PROPIETARIO", da en calidad de
alquiler, a "EL INQUILINO", quien acepta el apartamento
14, ubicado en la tercera planta del Edificio Domínguez,
localizado en la Avenida 27 de Febrero número 37, de esta
ciudad de Santiago.——–

PARRAFO: El inmueble que se está
alquilando consta de los siguientes bienes muebles: una estufa de
dos hornillas con su tanque de gas, un abanico de techo, una
cama, una nevera ejecutiva, un juego de comedor de cuatro sillas
con tope de cristal; los cuales deben ser devueltos al momento de
concluir el presente contrato en las mismas condiciones en las
que les fueron entregados a la inquilina.

SEGUNDO: "EL INQUILINO", se obliga a dedicar el
inmueble objeto del presente contrato única y
exclusivamente para vivienda por lo que se compromete por este
mismo acto a no dedicarlos a otro uso, cederlos y/o alquilarlos a
terceras personas.——

TERCERO: "EL INQUILINO, no podrá ceder ni
en todo ni en parte los derechos resultantes de este contrato, ni
a título gratuito u oneroso, ni aún por pura
complacencia, ni sub- alquilar los inmuebles ni sus dependencias,
ni total ni parcialmente. La violación a esta
cláusula o cualquier convención contraria a ella,
no será oponible a "EL
PROPIETARIO
";———————————————————————————-

CUARTO: El presente contrato ha sido convenido
por el término de un (1) año por la suma de TRES
MIL TRESCIENTOS PESOS DOMINICANOS (RD$3,300.00) MONEDA DE CURSO
LEGAL,
de pago mensual, por el primer año, a partir de
la redacción del presente contrato, en caso de
renovación del presente contrato, "EL INQUILINO"
deberá avisar por lo menos con dos (2) meses de
anticipación a la expiración del vencimiento, su
intención de renovar, en caso contrario quedará sin
efecto el presente
contrato.————————————————————————-

QUINTO: "EL INQUILINO" da en calidad de
depósito la suma de SEIS MIL SEISCIENTOS PESOS
DOMINCANOS (RD$6,600.00),
equivalente a (2) meses de renta,
los cuales deberán ser pagados los días treinta
(30) de cada mes.—————–

SEXTO: Los gastos de agua, y luz, correrán
por cuenta de "EL PROPIETARIO".

SEPTIMO: A la falta de pago de Dos (2) de las
mensualidades en el lugar y fecha convenida entre las partes,
así como la violación de las obligaciones
convenidas en el presente contrato, hará a éste
rescindible de pleno derecho, a juicio de "EL PROPIETARIO,
sin que fuere menester la NOTIFICACION de ningún
acto y pudiéndose proceder al desalojo inmediato de
acuerdo con las prescripciones de la ley.-

En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de
Santiago, República Dominicana, a los Ventidos (22)
días del mes de Febrero del año Dos Mil doce
(2012).——————-

____________________________
________________________________

RAFAEL PATERNINA MANUEL NICOLÁS
FERNÁNDEZ

EL PROPIETARIO EL INQUILINO

Yo, Lic. YUNIOR ANDRÉS CASTILLO, Abogado
Notario de los del número 8356, para el Municipio de
Santiago, con estudio profesional abierto en la calle La Rosita
No. 17 del Ensanche Román I, de esta ciudad de Santiago;
CERTIFICO Y DOY FE: Que las firmas que anteceden el
presente acto fueron puestas libre y voluntariamente por los
señores RAFAEL PATERNINA Y MANUEL NICOLÁS
FERNÁNDEZ,
personas a quien doy fe conocer y quienes
me han declarado bajo fe del juramento que esta es la forma como
ellos acostumbran firmar en todos los actos de sus vidas
públicas y
privadas.———————————————————————-

En la ciudad de Santiago, Municipio y
Provincia de Santiago, República Dominicana, a los
Ventidos (22) días del mes de Febrero del año Dos
Mil doce (2012).——————-

__________________________________________

LIC. YUNIOR ANDRÉS
CASTILLO

Notario Público No.
9666

Conclusión

Después de un examen exhaustivo de los contratos
se llega a la conclusión de que resulta de gran
importancia el Contrato de Inquilinato, ya que, este, al igual
que todos los contratos y convenciones que efectúen las
personas, para ser reputado como valido deben estar sometidos a
los requisitos generales establecidos en el artículo 1108
de código civil dominicano.

Alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son
aquellos para cuya validez no se requiere la observancia de una
forma, sino únicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o
tácito.

Por otro lado, nos encontramos, con que la tácita
reconducción no prolonga el anterior arrendamiento;
más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se
presume concertado por duración indeterminada sometido a
todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la
duración, que es indeterminada.

Es por tanto, de gran ayuda saber, como hacer un
contrato de inquilinato, sus elementos constitutivos, y sobre
todo saber cómo rescindir o terminar, un contrato de
inquilinato, de acuerdo a nuestra legislación Dominicana.
Aunque el código de procedimiento civil, el código
civil y el decreto 4807, utiliza el término
rescisión de contrato, en cuanto a los efectos
jurídicos de esta figura se está al frente de una
resiliación toda vez que la rescisión es una
acción en nulidad del contrato por causa de una
lesión.

Finalmente, queda la satisfacción de haber
realizado un trabajo conciso que nos arrojó luz sobre la
base teórica y la aclaración de varios aspectos
prácticos relacionado con dicho tema.

Bibliografía

  • Acosta, Juan Pablo. "Código Civil
    de la República Dominicana
    ", Decima quinta
    Edición, Editora DALIS, Moca, República
    Dominicana. 2010.

  • Potentini, Salvador. "El Contrato de
    Alquiler
    ", Gaceta Jurídica Virtual. Año
    4 Numero 1, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.
    2004.

  • Potentini, Salvador. "La Demanda en
    Desalojo
    ", Gaceta Jurídica Virtual. Año
    2 Numero 1, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.
    2002.

  • Headrick, William C. Compendio
    Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema
    Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e
    índice de la legislación vigente en la
    República Dominicana
    . 2da. edición.
    Editora Taller, Santo Domingo, República Dominicana.
    2000.

  • Ley No. 38 de 1966, que establece
    tarifas de pago de alquileres de casas o apartamentos
    destinados a viviendas familiares
    . Publicada en la
    Gaceta Oficial 9010.4

  • Decreto No. 4807 de 1959, sobre Control de
    Alquileres de Casas y Desahucios
    . Publicado en la
    Gaceta Oficial 8364.17.

  • Decreto No. 428-89, que autoriza una rebaja del
    10% y suspende los desalojos
    . Publicado en la Gaceta
    Oficial 9770.63

  • Mazeud, Henry, León y Jean.
    "Lecciones de Derecho Civil, Parte 3 Volumen III".
    Ediciones Jurídicas EuropaAmérica, Buenos
    Aires, Argentina. 1974.

  • Josserand, Louis. "Derecho Civil,
    Tomo 3 Volumen 2", Ediciones Jurídicas
    Europa-América, Bosch y cía. Editores Buenos
    Aires, Argentina. 1976.

 

 

Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,
República Dominicana

2014.

Monografias.com

Primera edición

2014

Título:

EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO-INQUILINATO"

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