El contrato de arrendamiento

Introducción

En la siguiente investigación trataremos de
manera sucinta sobre Los Contratos de Arrendamiento. El Contrato
de Arrendamiento es aquel contrato bilateral en el que una de las
partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa
determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto
precio, en dinero o signo que lo represente.

Otros de los temas a tratar en el presente trabajo son:
Sus Características, los Tipo, sus elementos
constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones de los
contratantes, el Desalojo, la Tacita Reconducción, la
consignación del Pago, por concepto de alquiler,
Finalmente nos referiremos al tema de cómo se rescinde y
termina el Contrato de Inquilinato.

Metodológicamente esta investigación se
realiza a partir del método bibliográfico,
analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene
una hoja de presentación, índice,
introducción, propósito de la investigación,
objetivos generales y específicos, desarrollo,
conclusión y bibliografía. Utilizamos este
método para profundizar en la teoría de varios
autores, donde hemos recopilado informaciones previas. Por
supuesto que siempre de acorde a nuestra Jurisprudencia,
Doctrinas y los Códigos que estatuyen nuestras
Leyes.

METODOLOGIA.

Esta investigación se realiza a partir del
método bibliográfico, analizando las diversas
informaciones obtenidas. El cual contiene una hoja de
presentación, índice, introducción,
propósitos de la investigación, objetivos generales
y específicos, desarrollo, conclusión y
bibliografía.

PROPÓSITOS DE LA
INVESTIGACIÓN.

Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en
nuestra profesión, adquirir conocimientos los cuales nos
ofrezcan herramientas para realizar determinadas labor. Es por
tanto, que esta investigación de carácter
documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la
bibliografía.

OBJETIVO GENERAL.

Conocer sobre el Contrato de Contrato de
Inquilinato, partiendo del análisis de sus concepciones y
características.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS.

• Enunciar los antecedentes históricos del
  Contrato de Arrendamiento.

• Definir los Conceptos y las Características,
  del Contrato de Arrendamiento.

• Establecer cuáles son los elementos
  constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones en el
  Contrato de Arrendamiento.

• Explicar en qué consiste la Tacita
  Reconducción en el Contrato de
  Arrendamiento.

• Identificar como se Rescinde y como termina el
  Contrato de Arrendamiento.

"EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO"

El
contrato

Figura que define el acuerdo de voluntades destinada a
producir efectos jurídicos. Es cuando existen dos o
más personas y se ponen de acuerdo sobre una
declaración de voluntad común, destinada a reglar
sus derechos. También podemos decir que el contrato es un
convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto
de una o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna
cosa.

Según establece el art. 1107 del Código
Civil Dominicano, el contrato teniendo una denominación
seria o no, esta sometido a reglas generales, que son objeto del
presente título.

1.1.1- Contratos de arrendamiento.

Es un contrato por el cual una de las partes, llamada
arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de
una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario,
quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio
cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada
de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en
este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse
la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea
cierta y determinada.

El
arrendamiento

2.1. EVOLUCION.

En la época primitiva el arrendamiento de cosas
era poco usual, ya que cada familia explotaba su herencia o la
tierra del clan, pero la comunidad o vecino ponían a su
reciproca disposición algunas cosas mobiliarias tales
como: esclavos, animales, los instrumentos agrícolas; pero
se trataba de servicios generalmente gratuitos, realizados en la
forma de comodato, es decir, prestamos de usos.

No obstante, el arrendamiento de los animales se conoce
desde las primeras leyes de las XII tablas. Por lo demás
en su origen, el arrendamiento no se distinguía claramente
de la compra y venta: se equiparaba a una venta durante cierto
tiempo.

El arrendamiento no se desarrolló en Roma, sino
con la conquista, con el gran comercio, con la afluencia de
extranjeros y con la emancipación de esclavos. En el
sistema feudal se caracterizo por la perpetuidad de las
relaciones entre el propietario y el terrazguero.

La perpetuidad del arrendamiento fue condenada por los
revolucionarios franceses, por la ley del 29 de diciembre del
1790 y por los redactores del código civil en el art.
1709, el establece el arrendamiento por cierto tiempo. Al igual
que estaba prohibida la perpetuidad del arrendamiento de
servicio, por disposición del art. 1780 del C.C. por temor
a un retorno a las reglas feudales.

El arrendamiento de cosas poco usual en las
civilizaciones primitivas, es en la actualidad un contrato de
importancia primordial; sin embargo, las intervenciones, a veces
exageradas del legislador, apartan a los propietarios de efectuar
las reparaciones necesarias; y sobre todo, a los capitalistas de
construir casas de renta.

2.1.1-Clases de arrendamiento.

Hay tres clases de contrato de arrendamiento:

• 1- El arrendamiento de cosas;

• 2- El arrendamiento de obras;

3- El arrendamiento de servicios.

-El arrendamiento de cosas, es un contrato por el cual
una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa
durante cierto tiempo, y mediante un cierto precio que
ésta se obliga a pagarle.

-El arrendamiento de obra, es un contrato por el cual
una de las partes se compromete a hacer una cosa para la otra,
mediante un precio convenido entre ellas.

-El arrendamiento de servicios, en este del arrendador
se obliga a trabajar o prestar determinado servicios al
arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un
pago. El arrendatario está obligado a retribuir los
servicios. Este tipo de contrato concluye por el incumplimiento
de obligaciones, por terminación del contrato o por
muerte.

Naturaleza
jurídica del contrato de arrendamiento de
cosas

Esta son: Contrato consensual, contrato a título
oneroso, contrato sinalagmático y contrato de cumplimiento
sucesivo.

El contrato de arrendamiento de cosas, es un contrato
consensual, a título oneroso, sinalagmático, de
cumplimiento sucesivo.

3.1- Contrato consensual.

El contrato de arrendamiento es válido "solo
consensu". El arrendamiento se perfecciona "solo consenso", desde
el instante de la coincidencia de las voluntades, ante de toda
toma de posesión, y sin ninguna formalidad.

El art. 1714 dice: se puede arrendar por escrito y
verbalmente.

En este tipo de contrato no se requiere ninguna forma
para la validez del contrato de arrendamiento de cosas, que puede
celebrarse verbalmente. El arrendamiento rural, sino se concluye
por escrito, se considera hecho en la condiciones de los
contratos tipo redactados por las comisiones consultivas
departamentales.

3.2-Contrato a título oneroso.

Según el art. 1106 del Código Civil el
contrato a título oneroso, es aquel que obliga a los
contratantes a dar o hacer algunas cosas.

Necesidad de un precio (alquiler o renta). El
arrendamiento es por su esencia un contrato a título
oneroso: supone un precio como remuneración del servicio
prestado por la puesta de la cosa a disposición del
arrendatario. Sin no se ha estipulado un precio, el arrendamiento
es nulo por falta de precio. Es suficiente con que el precio sea
determinable.

En principio fijación del precio se deja a la
voluntad de las partes; el arrendamiento no es rescindible por
lesión; pero el legislador moderno ha fijado
imperativamente los precios para varias categorías de
arrendamientos. Aunque no de modo obligatorio, la renta se fija
en dinero, también se estipula el pago
periódicamente, por parte.

3.3-Contrato sinalagmático.

El contrato es sinalagmático, cuando hace que
nazcan obligaciones con cargo a ambas partes. El arrendador debe
poner la cosa a disposición del arrendatario
(obligación de entrega) y mantener la cosa en buen estado
conservación; debe garantizar al arrendatario contra la
evicción y los vicios ocultos a fin de asegurarle el goce
pacifico.

3.4-Contrato de cumplimiento sucesivo.

Obligaciones continúas del arrendador y del
arrendatario. El arrendamiento es un contrato sucesivo, el precio
puede ser pagado de una sola vez; la obligación del
arrendador consiste en poner y en mantener la cosa a la
disposición del arrendatario, durante todo el periodo del
arrendamiento. Las partes fijan a su voluntad la duración
del arrendamiento.

Las obligaciones que contraen, pesan sobre las partes
durante todo el transcurso del arrendamiento. Este contrato se
fija libremente por las voluntades de las partes.

Causa de
terminación del arrendamiento

Según el Art. 1978.del código civil
Dominicano, dice: Art. 1759.- "Si el inquilino de una casa o
alojamiento continuase disfrutando su posesión
después de la terminación del arriendo hecho por
escrito, sin que a esto haya habido oposición por parte
del arrendador, se considera que lo hace en las mismas
condiciones por el término de tres meses más, sin
que pueda salir ni ser desahuciado sino después de
notificación hecha con arreglo a la ley". El vencimiento
del término convenido no es una causa de
terminación del contrato (Artículo 3 del Decreto
No. 4807 de 1959). De acuerdo al Artículo 1742 del
Código Civil, el contrato de arrendamiento no se deshace
ni por la muerte del arrendador o por la del
inquilino.

Las principales causas de extinción son
las siguientes: cumplimiento del término, no obstante que
el art.1565 dice " Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo
determinado concluye el día prefijado sin necesidad de
requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la
doctrina de la tácita reconducción (
rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de arrendamiento
pactado tácitamente que sigue al anterior sin
interrupción temporal, a este respecto dispone el
código " Si al terminar el contrato permanece el
arrendatario disfrutando 15 días la cosa arrendada con la
tolerancia del arrendador se entiende que hay tácita
reconducción por el tiempo que establecen los
artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento. El requerimiento del arrendador debe hacerse para
evitar que el arrendatario pueda alegar que hay tácita
reconducción, este tiene como efecto la existencia de un
nuevo contrato con idénticas condiciones al anterior,
salvo que el término o duración es el de los
art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía
fiador o aval bancario, estas modalidades desaparecen en la
reconducción. La segunda causa de terminación del
arriendo es la venta de la cosa arrendada; el art. 1571 concede
al comprador el derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta y si el comprador ejercita este derecho, el
arrendatario puede exigir que le dejen recoger los frutos de la
cosecha correspondiente al año agrícola y que el
vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le
causen. La tercera causa de terminación del arriendo es la
pérdida de la cosa arrendada, se extingue el arrendamiento
y el arrendatario no tiene responsabilidad si la
destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se
produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora,
pero el código formula tanto en general para el caso de
perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial
para el caso del arrendamiento, una presunción de culpa
del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar con la prueba
en contrario.

Las causas de terminación del arrendamiento son
las siguientes:

• 1- Muerte del arrendador o del arrendatario,
  cuando expresamente se hubiere pactado.

• 2- Por haberse cumplido el plazo fijado en el
  contrato o, en su caso, por la ley.

• 3- Por acuerdo mutuo.

• 4- Confusión.

• 5- Pérdida o destrucción total
  del apartamento arrendado, por caso fortuito o fuerza
  mayor.

• 6- Por apropiación del apartamento
  arrendado hecha por causa de utilidad publica.

• 7- Por venta judicial.

ANEXAR UN EJEMPLAR DEL CONTRATO DE
INQUILINATO

ENTRE: el señor RAFAEL PATERNINA,
dominicano, mayor de edad, soltero, comerciante, portador de la
cédula de identidad y electoral No.031-0033140-8,
domiciliado y residente en la Avenida Bartolomé
Colón número 8 del Edificio Bartolomé
Colón, de esta ciudad de Santiago, quien en lo adelante
del presente acto se denominará "EL PROPIETARIO",
de una parte; —————————-

Y DE LA OTRA PARTE: El señor MANUEL
NICOLÁS FERNÁNDEZ, dominicano, mayor de edad,
soltero, Licenciado en Economía, portadora de la
cédula de identidad y electoral No. 047- 0115541-0,
domiciliada y residente en esta ciudad de Santiago, quien en lo
adelante del presente acto se denominará "EL
INQUILINO".—-

"" SE HA CONVENIDO Y PACTADO LO
SIGUIENTE ""

PRIMERO: "EL PROPIETARIO", da en calidad de
alquiler, a "EL INQUILINO", quien acepta el apartamento
14, ubicado en la tercera planta del Edificio Domínguez,
localizado en la Avenida 27 de Febrero número 37, de esta
ciudad de
Santiago.————————————————————————

PARRAFO: El inmueble que se está
alquilando consta de los siguientes bienes muebles: una estufa de
dos hornillas con su tanque de gas, un abanico de techo, una
cama, una nevera ejecutiva, un juego de comedor de cuatro sillas
con tope de cristal; los cuales deben ser devueltos al momento de
concluir el presente contrato en las mismas condiciones en las
que les fueron entregados a la inquilina.

SEGUNDO: "EL INQUILINO", se obliga a dedicar el
inmueble objeto del presente contrato única y
exclusivamente para vivienda por lo que se compromete por este
mismo acto a no dedicarlos a otro uso, cederlos y/o alquilarlos a
terceras
personas.———————————————————-

TERCERO: "EL INQUILINO, no podrá ceder ni
en todo ni en parte los derechos resultantes de este contrato, ni
a título gratuito u oneroso, ni aún por pura
complacencia, ni sub- alquilar los inmuebles ni sus dependencias,
ni total ni parcialmente. La violación a esta
cláusula o cualquier convención contraria a ella,
no será oponible a "EL
PROPIETARIO";———————————————–

CUARTO: El presente contrato ha sido convenido
por el término de un (1) año por la suma de TRES
MIL TRESCIENTOS PESOS DOMINICANOS (RD$3,300.00) MONEDA DE CURSO
LEGAL, de pago mensual, por el primer año, a partir de
la redacción del presente contrato, en caso de
renovación del presente contrato, "EL INQUILINO"
deberá avisar por lo menos con dos (2) meses de
anticipación a la expiración del vencimiento, su
intención de renovar, en caso contrario quedará sin
efecto el presente
contrato.———————————–

QUINTO: "EL INQUILINO" da en calidad de
depósito la suma de SEIS MIL SEISCIENTOS PESOS
DOMINCANOS (RD$6,600.00), equivalente a (2) meses de renta,
los cuales deberán ser pagados los días treinta
(30) de cada mes.–

SEXTO: Los gastos de agua, y luz, correrán
por cuenta de "EL PROPIETARIO".

SEPTIMO: A la falta de pago de Dos (2) de las
mensualidades en el lugar y fecha convenida entre las partes,
así como la violación de las obligaciones
convenidas en el presente contrato, hará a éste
rescindible de pleno derecho, a juicio de "EL PROPIETARIO,
sin que fuere menester la NOTIFICACION de ningún
acto y pudiéndose proceder al desalojo inmediato de
acuerdo con las prescripciones de la ley.-

En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de
Santiago, República Dominicana, a los Ventidos (22)
días del mes de Febrero del año Dos Mil catorce
(2014).——————-

____________________________
________________________________

RAFAEL PATERNINA MANUEL NICOLÁS
FERNÁNDEZ

EL PROPIETARIO EL INQUILINO

Yo, LICDO. YUNIOR ANDRÉS CASTILLO S.
Abogado Notario de los del número 8356, para el Municipio
de Santiago, con estudio profesional abierto en la calle La
Rosita No. 17 del Ensanche Román I, de esta ciudad de
Santiago; CERTIFICO Y DOY FE: Que las firmas que anteceden
el presente acto fueron puestas libre y voluntariamente por los
señores RAFAEL PATERNINA Y MANUEL NICOLÁS
FERNÁNDEZ, personas a quien doy fe conocer y quienes
me han declarado bajo fe del juramento que esta es la forma como
ellos acostumbran firmar en todos los actos de sus vidas
públicas y privadas.————–

En la ciudad de Santiago, Municipio y Provincia de
Santiago, República Dominicana, a los a los Ventidos (22)
días del mes de Febrero del año Dos Mil catorce
(2014).——————-

__________________________________________

LICDO. YUNIOR ANDRÉS CASTILLO
S.

NOTARIO PUBLICO No.8356

Conclusión

En la realización de esta investigación y
estudio acerca de: La novación y el contrato de
arrendamiento, podemos decir que tanto la novación y el
contrato de arrendamiento juegan un papel importante en nuestra
sociedad. Hemos visto que el contrato de arrendamiento al ser en
definición un contrato por el cual una persona llamada
arrendador y la otra parte el arrendatario, pone temporalmente
una cosa a disposición de otra en alquiler o la venta.
Alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos
para cuya validez no se requiere la observancia de una forma,
sino únicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o
tácito.

Por otro lado, nos encontramos, con que la tácita
reconducción no prolonga el anterior arrendamiento;
más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se
presume concertado por duración indeterminada sometido a
todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la
duración, que es indeterminada. Es por tanto, de gran
ayuda saber, como hacer un contrato de inquilinato, sus elementos
constitutivos, y sobre todo saber cómo rescindir o
terminar, un contrato de inquilinato, de acuerdo a nuestra
legislación Dominicana. Aunque el código de
procedimiento civil, el código civil y el decreto 4807,
utiliza el término rescisión de contrato, en cuanto
a los efectos jurídicos de esta figura se está al
frente de una resiliación toda vez que la rescisión
es una acción en nulidad del contrato por causa de una
lesión.

Finalmente, queda la satisfacción de haber
realizado un trabajo conciso que nos arrojó luz sobre la
base teórica y la aclaración de varios aspectos
prácticos relacionado con dicho tema.

Recomendaciones

Nuestras recomendaciones van dirigida a todo los
estudiosos del derecho, que no han tenido la oportunidad de leer
y aprender tan enriquecidos temas.

Nosotros como estudiante debemos saber todo lo
relacionado a los arrendamientos y los contratos de
novación, su naturaleza, las leyes que la rigen, para
tener un conocimiento claro, ya que nos ayudaría en
ejercicio de nuestra carrera.

Esperamos que se motiven a investigar cualquier
inquietud con relación a estos temas, ya que son muy
comunes en nuestra sociedad.

Bibliografía

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  de la República Dominicana", Decima quinta
  Edición, Editora DALIS, Moca, República
  Dominicana. 2010.

• Potentini, Salvador. "El Contrato de
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  4 Numero 1, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.
  2004.

• Potentini, Salvador. "La Demanda en
  Desalojo", Gaceta Jurídica Virtual. Año
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  2002.

• Headrick, William C. Compendio
  Jurídico Dominicano: Jurisprudencia de la Suprema
  Corte de Justicia durante el período 1970-1998 e
  índice de la legislación vigente en la
  República Dominicana. 2da. edición.
  Editora Taller, Santo Domingo, República Dominicana.
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• Ley No. 38 de 1966, que establece tarifas de pago
  de alquileres de casas o apartamentos destinados a viviendas
  familiares. Publicada en la Gaceta Oficial
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• Decreto No. 4807 de 1959, sobre Control de
  Alquileres de Casas y Desahucios. Publicado en la
  Gaceta Oficial 8364.17.

• Decreto No. 428-89, que autoriza una rebaja del
  10% y suspende los desalojos. Publicado en la Gaceta
  Oficial 9770.63

• Mazeud, Henry, León y Jean.
  "Lecciones de Derecho Civil, Parte 3 Volumen III".
  Ediciones Jurídicas Europa– América, Buenos
  Aires, Argentina. 1974.

• Josserand, Louis. "Derecho Civil,
  Tomo 3 Volumen 2", Ediciones Jurídicas
  Europa-América, Bosch y cía. Editores Buenos
  Aires, Argentina. 1976.

• Espasa-Calpe. "Vocabulario
  Jurídico". 8ta. Edición, Editorial
  Depalma, Buenos Aires, Argentina, 2005.

Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,
República Dominicana

2014.

Primera edición

2012

Título:

"EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO"