Análisis de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana

Descripción de algunos
conceptos

BULA: NOVERUN UNIVERSI (INTER-CAETERA). En fecha 3 de
mayo del año 1493, el papa ALEJANDRO VI dictó la
BULA NOVERUN UNIVERSI, por medio de la cual los Reyes de
España quedaron investidos con el Derecho de Propiedad de
las tierras descubiertas y por descubrir del nuevo mundo. LA BULA
INTER-CAETERA, es la base jurídica en que se apoya
España para legitimar sus derechos a las tierras
conquistadas.

CAPITULACIÓN: Es un convenio, un contrato entre
la corona y un particular, contrato que viene a ser la base
jurídica de todo el descubrimiento.

LEY DE AMPARO REAL: del 20 de Noviembre del año
1578, mediante la cual los Reyes de España reivindican
para la corona el derecho de propiedad en las tierras
descubiertas.

LEYES DE INDIA: Al conjunta de las cédulas reales
y las disposiciones emanadas del Consejo de Indias en
relación con la conquista, con los aborígenes y con
los bienes de ellos.

LA MERCED: Es una concesión a título
gratuito hecha por la corona de España con el
propósito de recompensar servicios militares
extraordinarios, un premio o galardón, una dádiva o
gracia, diferenciándose de la venta en que está es
a título oneroso.

LA LEY DE AMPARO REAL: Esta ley proclama y sienta como
principio el derecho de los Reyes a estas tierras y organiza un
procedimiento para amparar en sus derechos a quienes
tenían una prueba escrita, preexistente.

El amparo real es un mandamiento, una orden, una
decisión de autoridad competente, dictada en virtud de una
disposición legal, como consecuencia de un procedimiento
realizado y cumplido. Esta ley amparaba, a los que con buenos
títulos y recaudos o justa prescripción poseyeren y
restituía a la corona sus derechos, para disponer de ella
a su voluntad.

LA LEY DE LA COMPOSICIÓN DE TIERRAS: De fecha 17
de mayo de 1631-Dictada por FELIPE III. Esta ley ordenaba que los
que ocupasen tierras en exceso fuese vendido a vela y
pregón y rematadas, dándose a razón
"descenso al quitar". Las autoridades.

Revisaban todos los títulos, para confirmar los
legítimos y consolidar los otros mediante la
composición. La composición suponía
necesariamente que por exceso la corona otorgara una venta, ya
que la composición no era otra cosa que una figura
jurídica a la cual debía acudir el poseedor que
ocupase tierras en exceso para compartirlas.

La ley sobre composición de tierras, así
como la ley Amparo Real, establece en el fondo, una especie de
procedimiento para sanear la propiedad inmobiliaria en ese
momento y proveer a quienes la ocupan, de un documento depurado
que amparase su derecho.

REGALÍA: Es una prerrogativa o preeminencia
particular y privativa que en virtud de su potestad ejerce un
soberano en sus territorios. Así, ciertos derechos
privativos de las leyes constituyen "una regalía de la
corona". Aquí, por ejemplo, las minas fueron siempre una
regalía, es decir, un derecho privativo, que luego por la
influencia del derecho Justiniano pasó a ser no una
propiedad privativa o personal del REY, sino una propiedad del
soberano como jefe del Estado.

MERCEDADES: A las concesiones efectuadas por los
monarcas y mercedes, a las disposiciones reales que la
consagraban. El repartimiento es una distribución entre
¡os conquistadores, que dio lugar a un reparto posterior o
subsecuente llamado encomienda, recibiendo el favorecido el
nombre de ENCOMENDERO, todo lo cual llevó según lo
veremos más adelante, a la promiscuidad de posesiones y
es, de acuerdo con nuestra apreciación uno de los posibles
orígenes del TERRENO COMUNERO.

Periodos del
Derecho de la propiedad inmobiliaria en la República
Dominicana

PRIMER PERIODO: Se inicia con la célebre Bula, de
fecha 3 de mayo del 1493, dada por el Santo Padre ALEJANDO VI,
por medio de la cual los reyes de España quedaron
investidos con el derecho de propiedad de las tierras
descubiertas y por descubrir en el nuevo mundo.

SEGUNDO PERIODO: PERIODO DE LA ÉPOCA COLONIAL.-
Se inicia con la Ley del amparo Real del año 1578, en
virtud de la cual los Reyes de España reivindican para la
corona el derecho de propiedad de las tierras descubiertas, por
ella se establecen ciertas normas para "amparar "en sus derechos
a quienes tuviesen buenos Títulos recaudos o justa
prescripción, durante este período de propiedad se
dividía en la propiedad Realenga, propiedad de los Colonos
Españoles, propiedad eclesiástica y Propiedad de
los Pueblos Indígenas.

TERCER PERIODO: DE LA ÉPOCA DE LA INDEPENDENCIA.-
Se inicia el 27 de febrero de 1844, cuando se independiza la
República Dominicana, y adquiere para si, todos los
derechos que sobre estas tierras tenían en su patrimonio
la Corona de España, adquiriendo desde la época del
descubrimiento y de la conquista.

A partir de esta fecha la propiedad queda sujeta a las
regulaciones del Código Civil.

la Constitución de 1844, consigna en el
artículo 2: "La parte Española de la isla de Santo
Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la
República Dominicana".

En el artículo 21 consagra el derecho de
propiedad como inherente a la personalidad humana y dispone que
nadie puede ser expropiado sino por causa de utilidad
pública, previa justa indemnización. El año
siguiente, es decir en fecha 2 de julio de 1845, el legislador
dominicano dictó la Ley sobre Bienes Nacionales. La
propiedad quedó dividida así:

• Propiedad del Estado y Propiedad de los
  Particulares, y esta última a su vez sub-dividida, en
  cuanto a lo rural: en Terreno Comunero y NO
  Comunero.

Art. 1ro.- Todas las propiedades sin dueños
conocidos, situadas en el territorio de la República, son
bienes nacionales.

Desde antes de la Independencia estaba en vigor el
Código Civil Francés, y como no se había
legislado aun de manera especial sobre terrenos comuneros, era
necesario acudir para la participación de los mismos al
código de procedimiento civil, lo que hacía que una
participación fuese un procedimiento largo, costoso e
imperfecto, puesto que la demanda debía ser notificada a
tantas partes como accionistas existieran, corriendo el riesgo
natural de que muchas veces después de concluido un
procedimiento de participación aparecía un nuevo
accionista que no había sido notificado y cuyos derechos
era preciso tener en cuenta. Este problema subsistió hasta
el año 1911 en que se dictó la Ley sobre
División de Terrenos Comuneros.

Hasta este momento no existía ningún
registro organizado en lo que se refiere al derecho de propiedad,
es decir, que no existe ninguna oficina pública en donde
los acto relativos a la transmisión del derecho de
propiedad sean objeto de alguna intervención directa o
indirecta por parte de las autoridades. Los escribanos
públicos se limitaban a hacer las escrituras, pero ninguna
formalidad era exigible en cuanto a la publicidad de la
transmisión del derecho. Este nace más tarde,
aunque en forma facultativa, cuando se nota la ley sobre registro
y conservación de hipotecas.

LEY SOBRE LOS TERRENOS COMUNEROS. Ley del 29 de
Junio de 1907.

Esta ley tiende a evitar, según su
preámbulo, "un sin número de fraude, causa
constante de desordenes entre los condueños de terrenos
Comuneros, y para ello el legislador cree encontrar la
solución en estas dos disposiciones:

• 1. Prohíbe a los Notarios levantar actos
  de ventas en terrenos comuneros, si no fueren previamente
  mensurado.

• 2. Prohíbe a los encargados del
  registro, registrar actos bajo escritura privada que se
  refieran a ventas en esas tierras, a menos que se les
  presente el plano de dichas tierras.

Sin embargo esta ley permitió que muchas personas
ambiciosas midieran lo que deseaban poseer, lo que trajo graves
perjuicios para otros accionistas. Esto fue el origen de muchos
planos y actas de mensuras caprichosas, pero que, a la larga han
engendrado prescripción. Fue derogada por la Ley
1911.

Ley del 21 de Junio de 1890, sobre el Registro y
conservación de Hipotecas, esta ley es facultativa pero no
obligatoria.

El conservador tiene dos funciones
principales:

• 1. Transcribir los derechos establecidos por la
  ley con ese motivo.

• LA TRANSCRIPCIÓN consiste en copiar
  in-extenso el acto.

• LA INSCRIPCIÓN consiste en llevar al libro
  sólo un extracto del acto.

LA TRANSCRIPCIÓN se hace en razón de las
personas y no en razón de los inmuebles, ya que
sólo los actos inter-vivo deben transcribirse.

Los gastos de la transcripción son por cuenta del
adquiriente, así lo consagra el artículo 35. el es
el interesado principal en dar publicidad a su acto, y por ende,
esos gastos están a su cargo.

LA LEY no. 133 de fecha 5 de Junio de 1931 hizo
obligatoria la transcripción en el Registro.

LA LEY no. 637, aun vigente, declara de utilidad
pública la transcripción obligatoria de todos los
actos entre vivos, relativos a la propiedad
inmobiliaria.

Se exceptúan los terrenos registrados
catastralmente.

En el país tenemos dos sistemas de Registro
diferentes en lo que se refiere a la publicidad inmobiliaria:
Uno, el sistema Ministerial de origen Francés, a base de
una Conservaduría de Hipotecas y en el cual la
transcripción se hace más bien en razón de
la persona que del inmueble, y en el otro sistema El
CATASTRAL.

En este, los registros se llevan en razón del
inmueble y no de la persona y en el cual, antes de registrar un
derecho cualquiera, es necesario que la legalidad de este haya
sido admitida por el Tribunal de Tierras.

CUARTO PERIODO: La Ley sobre la División de
Terrenos Comuneros de 1911.

Esta Ley constituye el primer esfuerzo hecho por el
legislador dominicano para organizar definitivamente un sistema
para dividir los terrenos comuneros.

¿Qué se entiende por terreno
comunero?

De acuerdo a esta ley, se entiende por tales, aquellos
cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen a dos o
más personas. La Ley 1542 de Registro de Tierras expresaba
"Terrenos Comuneros" o "Sitios Comuneros", se entenderá
que significan predios indivisos de terrenos que pertenezcan, o
que se digan pertenecer dos o más personas, cuyos derechos
estén representados en acciones denominadas "PESOS" u
otras unidades que más bien guarden relación al
valor o derechos proporcionales con el área de
terrenos.

ORIGEN DE LOS TERRENOS COMUNEROS:

Existen tres hipótesis:

La primera, la más socorrida, es aquella que se
fundamenta en el hecho de que los Reyes Españoles cuando
hacía alguna concesión u otorgaban alguna merced en
relación con estas tierras, señalaban un predio,
generalmente extenso, dentro límites naturales. Estos
límites imprecisos encerraban un área determinada
que no había sido medida. Cuando el dueño de aquel
terreno iba a venderlo, le asignaba un precio determinado
según las circunstancias, si valoraba por ejemplo en RD$
2,000.00 y vendían RD$ 100.00, señalaba con esto
que estaba vendiendo la cantidad de terreno que en la
participación pudiera corresponder a la cantidad de pesos
que enajenaba, así surgió el peso de título
como una unidad para facilitar las operaciones de venta. Ventas
sucesivas engendraban nuevas sub-divisiones, tomando siempre como
referencia el valor asignado al terreno y no en el área,
puesto que ésta se desconocía; y como el
desenvolvimiento natural de la vida en el transcurso del tiempo
podría determinar la existencia en el terreno de varias
personas (sucesores o causahabientes) haciendo vida común,
es claro que se tenía una posesión promiscua de
todo el predio en donde cada quien ignoraba, a pesar de tener un
documento la cantidad de terreno que les
correspondía.

Así, cada uno de ellos, en vez de ser
dueños exclusivos eran accionistas sobre el todo, es
decir, una persona con derechos a adquirir más tarde en el
procedimiento de partición una parte
determinada.

Una segunda hipótesis plantea que en la
época colonial la propiedad estaba dividida en cuatro
grupos: la propiedad realenga, la propiedad eclesiástica,
la propiedad particular de los colonos españoles y la
comunidad indígena o tierras asignadas a los
indios.

Esto quiere decir, que siempre hubo tierras
poseídas en común dentro de estos predios
indivisos, al cabo del tiempo se hacía necesario para la
transmisión de un derecho cualquiera de estos terrenos,
como recurrir al mismo expediente que ya analizamos en el caso
anterior, o sea, atribuirle valor a todo el sitio, puesto que se
desconocía el área del mismo.

La tercera hipótesis sobre el posible origen del
TERRENO COMUNERO, es el resultado de la convención
particular. Una persona que poseía un extenso predio como
propiedad particular, le atribuía, para venderlo, un
valor, y vendía una parte del terreno de acuerdo con el
valor atribuido, pero ignorado su extensión. Luego los
adquirientes o sus herederos vendían la parte proporcional
que le había correspondido y nuevas transmisiones
originaban nuevos derechos fraccionarios, en favor de personas
que lo tenían realmente era una posesión a
título de familiaridad, de tolerancia o de conveniencia
personal. En muchos expedientes se ha visto que los dueños
de un sitio, le daban un nombre, le atribuían un valor y
lo hacían comuneros.

DIFERENCIA ENTRE LAS PALABRAS ACCIÓN Y
PESO DE TITULO.

La palabra ACCIÓN significa el derecho
proporcional que uno tiene sobre un terreno comunero, mientras
que las palabras PESOS DE TÍTULOS se refieren a la unidad
o a las unidades que tienen cada ACCIÓN en relación
con el valor que se supuso originalmente a todo el sitio
comunero. La Ley de Registro de Tierras se ha encargado de decir
que la palabra PESO guarda más bien relación con el
valor que con el área del terreno.

PROCEDIMIENTO DE PARTICIÓN DE LOS TERRENOS
COMUNEROS.

Ley de 1911, sobre División de Terrenos
Comuneros. Esta ley estableció un procedimiento de orden
público.

En su artículo 1ro. declaró de utilidad
pública la mensura, deslinde y partición de los
terrenos comuneros. Al ser de orden público el
procedimiento, era obligatorio para todo el mundo, después
de iniciado, pero el iniciarlo o no era optativo, para los
accionistas, no se les imponía la partición sino la
solicitaban aunque una vez solicitada por uno o más
accionistas y ordenada por el juez, todos quedaban afectados por
el procedimiento.

El procedimiento por ella establecido es un
procedimiento sencillo; uno o más accionistas
podían dirigirse al juez de Primera Instancia del Distrito
Judicial donde estuviese situado el terreno comunero, pidiendo la
mensura y participación de este. A la Instancia de
petición debían anexar los títulos
justificativos de su derecho.

El Juzgado de Primera Instancia, previo dictamen fiscal,
si acogía la instancia, comisionaba a un Notario para que
expidiese a su oportunidad lo que a cada accionista
correspondiera.

También asignaba el juez un Agrimensor para que
efectuara la partición, sobre la designación del
agrimensor, los tres cuarta parte de los accionistas
podían escogerlo y señalarlo. En la Instancia
sometida al juez de Primera Instancia para pedir la
partición de un terreno comunero, debían los
peticionarios indicar los copropietarios conocidos y su
residencia y si se había o no ausentes o menores sin
tutor, o si lo ignoraban.

Las partes diligentes debían publicar el resumen
de la sentencia y distribuirlas entre los vecinos y
copropietarios por medio de hojas sueltas de las que entregaban
un número suficiente al ministerio público para que
este funcionario las hiciera distribuir por medio de las
autoridades rurales. Esta publicidad tenía por finalidad
advertir del procedimiento a toda persona, aunque no tuviese la
calidad de accionista, porque podría ocurrir que un no
accionista tuviese interés en hacer una oposición a
la partición con el propósito de excluir del
perímetro a partir una porción de terreno
determinada que hubiese venido poseyendo en condiciones
útiles, para prescribir.

En efecto, la ley permitía a los co-propietarios
que tuviesen motivos para oponerse a la operación, o a la
validez o cantidad que representase algún título,
demandar a los que habían pedido la partición ante
el Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial
correspondiente. Esta demanda fallada, en un plazo de 15
días y por la corta si había apelación en el
mismo plazo. De ahí pues, que había la posibilidad
de ejercer dos clases de acciones: Una demanda en
oposición para excluir del terreno, objeto de la mensura,
una porción determinada, por considerar que tenia derechos
exclusivos sobre ella por prescripción, o por otro motivo
y una demanda en oposición a la validez de un
título o a la cantidad expresada por este, esta ultima
correspondía solo al accionista.

Tres meses después de la publicación en la
prensa, si no había oposición, el agrimensor
daría principios a su trabajo.

El trabajo del Agrimensor se dividía en dos
partes:

• 1. Debía hacer el perímetro
  General del Sitio, lo que equivalía a deslindar dicho
  sitio de los sitios vecinos.

• 2. Después de conocer la cantidad de
  terreno incluida en el perímetro general, de levantar
  el plano y el acta de mensura correspondiente a ese trabajo y
  de reunirse con el Notario para dividir el terreno entre el
  Número de accionista la porción que le hubiese
  correspondido. Tanto al hacer el perímetro general el
  sitio como al practicar cada uno de estos deslindes
  particulares, el trabajo del agrimensor tenía dos
  etapas: una en el terreno y la otra en su estudio,
  consistente esta última en el levantamiento de los
  planos y actas de conformidad con los resultados de su
  actuación.

El Agrimensor tenía que adjudicar a cada
accionista cuando fuese posible teniendo en cuenta la calidad del
terreno, lo que le hubiese correspondido, en el lugar ocupado con
sus fundos o labranzas, pero sin que tuviera el agrimensor la
obligación de darle toda su porción junta; cuando
el agrimensor había terminado de medir el
perímetro, debía reunirse con el notario y
habían entre ambos la partición numérica,
consistía esta en dividir la cantidad de Taras de terreno
que había en el sitio entre los pesos de títulos
depositados.

Así se sabía cuántas tareas
correspondían a cada accionista.

Terminadas las operaciones ordenadas por la sentencia,
el agrimensor depositaba en la Secretaria del Tribunal copia en
forma de los actos de dichas operaciones, el juez examinaba y
aprobaba dicho procedimiento, si lo encontraba conforme, previo
dictamen fiscal (Homologación).

Después de la sentencia de homologación,
aquellos accionistas o copropietarios que por negligencia no
hubiesen hecho su inscripción de sus títulos o la
rectificación de mensura teman un plazo de tres
años a partir de la publicación para hacerla. Sino
lo hacían dentro de este plazo sus derechos quedaban
excluidos ya que la sentencia era de orden público y
adquiría la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada
en dicho plazo.

Cuando ocurría que un copropietario ocupare mayor
cantidad de tierras que las de su título, estaba obligado
a comprar el exceso a aquel a quien haya correspondido, o a
venderle las mejoras, pero si no se podían entender, la
parte más diligente podía solicitar al presidente
del Tribunal el nombramiento de tres peritos para que justifiquen
separadamente la porción de terreno ocupada y el valor de
las mejoras y para que, en caso de que después de esto
tampoco se entiendan, autorice se proceda ante el notario
terreno.

Es necesario hacer notar, que la ley de 1911,
estableció que una vez terminada las operaciones, el
agrimensor debía someter a la aprobación del juez
para su homologación, sin embargo, en la practica el
Agrimensor sólo se limitó en muchas ocasiones a
presentar al tribunal la partición en naturaleza, lo que
dio origen a que el tribunal la Homologara particiones
numéricas, sin haberse hecho la partición en
naturaleza, situación que provoca en ocasiones de que
había que hacer más tarde otra sentencia
de

Homologación en naturaleza y fueron muchos los
accionistas que tenían y aun, hoy en día tienen
adjudicación numérica, pero no tenían
posesión en naturaleza, es decir que no ha concluido su
procedimiento de saneamiento, llegando al extremo que son muchos
los ciudadanos que tenían adjudicaciones numéricos
que jamás podrían sanear definitivamente estos
títulos por que ha operado para otras en ese sitio la
prescripción adquisitiva reglamentado en la Ley de
Registro de Tierras 1542l.

LEY SOBRE INSCRIPCIÓN DE
TÍTULOS

La asignación caprichosa de un valor determinado
a cada sitio comunero, a falta del documento original, las
continuas transmisiones de derecho, por actos inter-vivos o por
causa de muerte, la falta de escrúpulos de algunas
accionistas que vendieron más de una vez el título
que tenían, la falta de control de las operaciones de
partición en tierras comuneras, las continúas
ventas simuladas, las continúas guerras civiles, la
desorganización en general en que se vivía, los
fabricantes y acaparadores de títulos no desmayaron,
así personas con dos o trescientos pesos resultaron con
varios miles en el momento de la partición, las
adjudicaciones de tierras que se hacían para industria
azucarera aumentaron la codicia y multiplicaron el negocio,
obligaron al gobierno Dominicano a crear la ley sobre
inscripción de títulos de terrenos rurales
del

25 de Mayo de 1912, la cual pretendió organizar
un catastro para los terrenos rurales. El procedimiento
establecido por esta ley 1911, esta ley tenía un
carácter general y obligatorio y tenía por objeto
organizar la propiedad territorial.

Esta Ley estableció un plazo de un año a
partir de su promulgación para inscribir todos los
títulos, y establecía además que todo aquel
que adquiriera una propiedad territorial rural tenía un
plazo de 60 días para inscribirlos; la formalidad de la
inscripción se puso a cargo del Conservador de Hipotecas,
quien llevaba un registro denominado de la propiedad Territorial.
Los Notarios no podían instrumentar actos relativos a
títulos de terreno que no hubiesen sido previamente
inscritos y estaban obligados a hacer referencia en dichos actos
de la inscripción anterior. Debido a que el periodo de
1911 al 1916 era un periodo de inestabilidad política y de
agitación social, unida a la tradicional actitud del
dominicano, a desconfiar de la cosa pública, muchos se
quedaron sin inscribir.

LA PRESCRIPCIÓN.

La prescripción es un medio de adquirir derechos
y de extinguirlos, según los casos, es regularmente una
sanción para el propietario negligente. Es además,
el derecho común, si una ley no prohíbe
expresamente que las reglas generales sobre la
prescripción se apliquen. El derecho común recobra
su imperio necesariamente; la ley de 1911, ordenaba que la
sentencia de Homologación establecía derecho de
propiedad, sin embargo, esta ley no tenía ninguna
disposición que impida prescribir una vez provisto el
accionista de su adjudicación, así el accionista a
quien correspondía una porción determinada del
sitio que no ejerció su derecho de posesión, se
exponía a correr el riesgo de que un tercero de buena fe
en virtud del artículo 2265 del Código Civil
generara una situación jurídica donde el derecho
común recobre su imperio y estos nuevos hechos
jurídicos acaecidos con posterioridad a una sentencia de
Homologación engendren nuevos derechos, conforme a las
cuales sea posible prescribir. No ocurriendo así en la LEY
No.1542 de Registro de Tierras en la cual los Certificados de
Títulos expedidos como consecuencia de un procedimiento
catastral son eternos, imprescriptibles, absolutos y tienen la
garantía del Estado Dominicano.

El sistema
Torrens. Saneamiento inmobiliario

Mediante la orden Ejecutiva 511 del 1ro. De Julio de
1920, se instituyo el sistema TORRENS en la República
Dominicana, la cual está en la Ley no. 1542 del 11 de
Octubre de 1947 y sus modificaciones. La Ley de Registro de
Tierras al igual que la ley sobre división de terrenos
comuneros del año 1911, son los dos grandes esfuerzos
legislativos hechos en el país con el propósito de
resolver el problema de la tierras comuneras y de organizar un
sistema de Registro de la propiedad inmobiliaria de
carácter científico y permanente, ya que los
títulos que se adquieren de conformidad con esta ley tiene
un carácter irrevocable, perpetuo y absoluto como una
consecuencia lógica y obligada de las condiciones de
publicidad, autenticidad, legalidad, y especialidad, el sistema
TORRENS y sobre los cuales, por tanto, no pueden surgir,
transcurriendo cierto tiempo, conflictos y cuyo título
tiene la garantía del Estado. Esos títulos son
pues, imprescriptibles e inatacables y de ahí la gran
ventaja del saneamiento catastral.

EL SISTEMA TORRENS considera que el Estado es el
propietario originario de todas las tierras del país y,
que en consecuencia, en la depuración del derecho de
propiedad inmobiliaria, es frente al Estado que hay que probar
que se es dueño de determinada porción de terreno y
sus mejoras, principio que justificaba el artículo 270 de
la Ley 1542 de Registro de Tierras que obliga al Tribunal a
adjudicar al Estado los terrenos y terreno y mejoras sobre los
cuales en un saneamiento ninguna persona física o moral
hubiese establecido su derecho de propiedad.

ESQUEMA DEL PROCESO DE SANEAMIENTO EN VIRTUD DE LA
ANTIGUA LEY 1542.

EL PROCESO DE SANEAMIENTO DE ACUERDO LEY
108-05

EL PROCESO DE SANEAMIENTO DE ACUERDO LEY
108-05

El saneamiento en
el nuevo marco normativo. Etapas del proceso

Proceso de Saneamiento.

Es el proceso de orden público por medio del cual
se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos
que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera
vez.

Pueden Iniciar este Proceso:

• El Estado Dominicano y

• Toda persona física o moral que reclame o
  posea un derecho sobre un inmueble no Registrado.

En el proceso de saneamiento no se requiere el
ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y
jurídicamente se torne litigioso.

Etapas del Saneamiento. En el proceso de saneamiento se
identifican las siguientes etapas: Mensuras, Proceso Judicial y
Registro.

La Mensura.

Es el procedimiento técnico por el cual se
individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se
reclama el derecho de propiedad a registrar.

Etapas del Proceso de Saneamiento.

Primera etapa: Mensuras para el Saneamiento

La etapa de Mesura tiene dos fases, que son:

• a. La Solicitud de la
  Autorización;

• b. La Solicitud de
  Aprobación.

Primera Fase: La Solicitud de la
Autorización.

La Solicitud de la Autorización de la Mensuras
debe contener:

• Nombre y Dirección del Reclamante;

• Ubicación, limites y descripción del
  terreno a sanear;

• Debe tener expresamente el derecho que invoca el
  reclamante y su fundamento.

• Tiempo de ocupación del terreno por parte del
  reclamante.

• Actividades desarrolladas por el reclamante del
  terreno;

• Solicitud especifica de iniciar el proceso de
  saneamiento.

• Autorización a apoderar a un Tribunal de
  Jurisdicción Original de su demarcación
  geográfica para conocer del proceso de saneamiento de
  terreno reclamado.

• Que la Dirección Regional de Mensuras
  Catastrales autorice al agrimensor contratista a realizar los
  trabajos.

• Firma del reclamante y su agrimensor debidamente
  legalizados.

La mensura se inicia con la autorización para la
realización de la misma otorgada por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la
cual debe estar precedida por la solicitud de autorización
hecha por el reclamante.

Una vez depositada la autorización de la mensura
en la Dirección de Mensuras Catastrales correspondiente,
ésta debe pronunciarse sobre la misma en un plazo de
veinte (20) días, la solicitud lleva implícita la
petición de que la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente.

Segunda Fase: La Solicitud de Aprobación a la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

Una vez otorgada la autorización, el Agrimensor
autorizado tiene un plazo de 60 días para ejecutarla y
presentar los documentos y elementos justificativos de la misma a
la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su
aprobación con la debida justificación la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales puede prorrogar
el plazo de ejecución y presentación por un
término no mayor de 30 días.

El Agrimensor autorizado deberá a través
del medio de comunicación que sea autorizado, darle
publicidad a la mensura autorizada, poniendo especial
énfasis en lograr la comparecencia al acto de mensura a
los propietarios, colindantes y ocupantes del inmueble
debiéndolos citar con por lo menos 10 días de
anticipación a la fecha de inicio de los trabajos de
campo. La citación la hace directamente el agrimensor en
el lugar o domicilio de las personas citadas, entregando un aviso
de mensura en donde indica la fecha y la hora del inicio de los
trabajos. El aviso de mensura debe ser publicado en un
periódico de circulación nacional o en otro medio
que sea autorizado.

Dentro de 45 días de presentada la
documentación del acto de levantamiento parcelario, la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales se
pronunciará sobre la misma, sí procede a su
aprobación, observación o rechazo. En caso de
irregularidades de observación que pueda subsanarse, se
devuelve el expediente y se aplaza su aprobación hasta
tanto las mismas sean corregidas o completamente
adecuada.

Toda negativa de la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales a autorizar los trabajos de mensura debe
estar técnica y jurídicamente
fundamentada.

Dentro de 15 días posteriores a la fecha de la
aprobación, la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente para el inicio del proceso
judicial del saneamiento.

La autorización inviste al agrimensor del
carácter de oficial público y auxiliar de la
justicia.

II. Segunda Etapa: Proceso Judicial.

El Proceso Judicial: Es el procedimiento por ante los
Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria
correspondiente.

Procedimiento Judicial.

• 1. En un plazo no mayor de 15 días el
  Tribunal de Jurisdicción Original apoderado debe
  notificar a los reclamantes que se ha iniciado el proceso
  judicial del saneamiento, para que estos cumplan con los
  requisitos de publicidad precisos por la vía
  reglamentaria.

• 2. La primera audiencia de saneamiento debe
  celebrarse dentro de 60 días posteriores al
  apoderamiento.

• 3. El Tribunal apoderado debe poner en
  conocimiento a la Comisión Inmobiliaria del inicio del
  proceso judicial de saneamiento e informarle la fecha de la
  primera audiencia para que este emita su
  opinión.

• 4. En el proceso de saneamiento no se establece
  restricción al número y tipo de audiencias a
  ser realizadas. En la primera audiencia o Audiencia de
  presentación de pruebas, los interesados presentaran
  sus pruebas para validar su reclamación; en la segunda
  audiencia o Audiencia de Fondo, los interesados presentaran
  sus argumento, testigos, informantes y conclusiones. Las
  audiencias pueden ser celebradas en el Tribunal, como en el
  mismo terreno o lugar próximo a este. Cuando las
  audiencias se celebren fuera del tribunal, deben cumplir los
  requisitos específicos para las audiencias celebradas
  en este. Todas las sentencias deben ser notificadas a los
  interesados. La falta de comparecencia o falta de
  opinión del abogado del Estado se considera como la
  falta de interés y la no objeción del Estado al
  proceso de saneamiento. La falta de opinión del
  Abogado del Estado no impide, sin embargo, que el inmueble
  sea adjudicado.

• 5. Todo proceso de saneamiento termina con una
  sentencia de adjudicación del inmueble la cual
  será notificada mediante acto de alguacil, momento a
  partir del cual comienza a correr el plazo para interponer el
  recurso de apelación y en el caso de que ningún
  particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el
  terreno, el inmueble debe adjudicarse a Estado
  Dominicano.

• 6. Las sentencias de saneamiento pueden ser
  recurridas por cualquier interesado, aunque no hayan sido
  partes del proceso, a partir de la notificación dentro
  de un plazo de 30 días, en todos los casos, la parte
  recurrente debe notificar a todas las partes involucradas en
  el proceso. En caso de apelación, el Secretario tiene
  un plazo de 5 días para remitir el expediente apelado
  al Tribunal Superior de Tierras correspondiente. El Tribunal
  Superior de Tierras queda apoderado a partir de la
  Recepción en la Secretaría General de los
  documentos relativos a la apelación. No se
  fijará audiencia alguna hasta tanto el recurrente
  deposite la notificación a la otra parte del recurso
  interpuesto.

• 7. Si vencido el plazo de apelación
  nadie recurre a la sentencia del Tribunal de
  Jurisdicción Original, adquiere la cosa irrevocable
  juzgada, excepto en caso de que se intente el recurso
  extraordinario de revisión por causa de fraude. En el
  proceso de saneamiento no se condenarán las
  costas.

• 8. Remitir la sentencia en el plano definitivo
  de mensura aprobado y los demás documentos al Registro
  de Títulos, para que se efectúe los registros
  correspondientes y se expida el Certificado de
  Título.

• 9. Enviarla al Registro de Títulos,
  dentro de un plazo de 15 días francos, posteriores a
  la fecha en que la sentencia adquiere la autoridad de la cosa
  irrevocablemente juzgada.

III. Tercera Etapa: Registro.

El Registro es el acto por el cual se expide el
Certificado de Título que acredita la existencia del
derecho junto a sus elementos esenciales, se habilitan los
asientos de registros complementarios y con ello se le da
publicidad.

En el Registro de Títulos se deben incorporar los
elementos esenciales del derecho de propiedad adjudicado en la
sentencia definitiva e irrevocable.

En un periodo no mayor de 30 días, contados a
partir del recibo de la sentencia definitiva e irrevocable la
Oficina de Registro de Títulos correspondiente debe
proceder a realizar las operaciones anteriormente
señaladas.

Según la Constitución Dominicana, emitida
el 26 de Enero del 2010, en su Artículo 51.- Derecho de
propiedad, Dice: "El Estado reconoce y garantiza el
derecho de propiedad. La propiedad tiene una función
social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al
goce, disfrute y disposición de sus
bienes:

1) Ninguna persona puede ser privada de su
propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública
o de interés social, previo pago de su justo valor,
determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal
competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso
de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la
indemnización podrá no ser previa;

2) El Estado promoverá, de acuerdo con la
ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad
inmobiliaria titulada;

3) Se declara de interés social la
dedicación de la tierra a fines útiles y la
eliminación gradual del latifundio. Es un objetivo
principal de la política social del Estado, promover la
reforma agraria y la integración de forma efectiva de la
población campesina al proceso de desarrollo nacional,
mediante el estímulo y la cooperación para la
renovación de sus métodos de producción
agrícola y su capacitación
tecnológica;

4) No habrá confiscación por razones
políticas de los bienes de las personas físicas o
jurídicas;

5) Sólo podrán ser objeto de
confiscación o decomiso, mediante sentencia definitiva,
los bienes de personas físicas o jurídicas,
nacionales o extranjeras, que tengan su origen en actos
ilícitos cometidos contra el patrimonio público,
así como los utilizados o provenientes de actividades de
tráfico ilícito de estupefacientes y sustancias
psicotrópicas o relativas a la delincuencia transnacional
organizada y de toda infracción prevista en las leyes
penales;

6) La ley establecerá el régimen de
administración y disposición de bienes incautados y
abandonados en los procesos penales y en los juicios de
extinción de dominio, previstos en el ordenamiento
jurídico".

Glosario de
términos de la jurisdicción
inmobiliaria

Acta de hitos y mensura: Es el documento que
acredita los hechos cumplidos por el agrimensor en la
ejecución del acto de levantamiento parcelario.

Acto de levantamiento parcelario: Es el acto de
levantamiento territorial practicado con el fin de constituir,
modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los
inmuebles.

Acto de levantamiento territorial: Es el conjunto
de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y
procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial
y sus características.

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un
magistrado del orden administrativo o judicial, o ante un oficial
público, por el cual dos o más personas atestiguan
hechos que son de pública notoriedad. En materia de
tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel
en el que se reconocen a los herederos.

Actualización de mensura: Consiste en
verificar que el estado parcelario constituido subsiste. En el
acto de verificación y actualización de mensuras,
el Agrimensor, se limita a constatar que la documentación
de la mensura o modificación parcelaria originaria
reúne las condiciones técnicas exigibles y que el
estado parcelario determinado en la misma subsiste, procede a
georreferenciar la parcela y calcular las coordenadas proyectivas
generales de sus vértices si éstas no están
calculadas previamente.

Actualización parcelaria: Proceso de
mensura que actualiza las magnitudes geométricas,
así como la ubicación de una parcela registrada. La
modificación de los datos que describen la parcela
aprobada por la Dirección Regional de Mensuras
correspondiente dará origen a un nuevo Certificado de
Título y a un nuevo Registro Complementario, recuperando
los asientos de los derechos registrados y cancelando los
asientos anteriores.

Autorización de los trabajos: Es la
licencia otorgada a un Agrimensor, por el Director Regional de
Mensuras Catastrales para que ejecute un acto de levantamiento
parcelario investido del carácter de oficial
público.

Carta de conformidad: Es el documento en el que
el o los propietarios o reclamantes dan su conformidad con los
trabajos realizados por el agrimensor.

Certificación con Reserva de Prioridad:
Documento emitido por el Registro de Títulos en el que se
acredita el estado jurídico de un inmueble registrado,
haciendo constar los asientos vigentes consignados en el Registro
Complementario del mismo, así como su titularidad al
día de su emisión, con la finalidad de garantizar
la inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio
jurídico particular por el tiempo de su
vigencia.