Comentarios al Libro IV del Codigo Civil Ecuatoriano (página 2)

Ensayo sobre el
Contrato de Hipoteca: concepto, clases, modalidades de la
hipoteca, sujetos, objeto del Derecho Real de hipoteca,
extensión y limitación, solemnidades, efectos y
extinción

El préstamo con garantía hipotecaria es un
contrato por el que una persona o entidad (el acreedor, cualquier
persona física o jurídica), presta una cantidad de
dinero a otra persona o sociedad (el deudor).

La hipoteca propiamente dicha es la garantía que
el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el
dinero. Consiste en que un bien inmueble (o varios) se ofrece y
sujeta como garantía de que se va a devolver el dinero
prestado, de manera que si éste no se devuelve en los
plazos pactados, el acreedor, con procedimientos ejecutivos
abreviados, puede instar la venta en pública subasta el
inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el
sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el
deudor.

Como el acreedor tiene la garantía del inmueble
es que puede conceder préstamos hipotecarios a bajo
interés y a largo plazo.

El inmueble no es propiedad del organismo o persona que
presta, por el hecho de que haya concedido la hipoteca; en todo
momento es propiedad del que compró quien lo puede vender
o alquilar o incluso volverlo a hipotecar dentro de los
límites legales.

Con frecuencia las entidades bancarias piden alguna
persona que avale la operación, en especial si quien pide
el préstamo tiene pocos ingresos o solvencia.

La hipoteca es un derecho real que se constituye
mediante contrato -que debe ser inscrito en el Registro de la
Propiedad para que tenga valor frente a terceros- y que sirve
para garantizar una deuda u obligación y por tanto es un
contrato accesorio a otro que es el principal. Así las
cosas, en el supuesto de que hubiere un contrato de
crédito entre un banco como acreditante y un acreditado,
la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito
mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia
condenatoria en contra del acreditado. Generalmente el bien
hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien
un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero
que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su
bien.

Una hipoteca se define empleando 3
parámetros:

El capital, que es la cantidad de dinero prestada
por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor
del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder
por el capital en la subasta en caso de producirse un
impago.

El plazo, que es el tiempo que tomará la
devolución del préstamo. La devolución del
préstamo se realiza mediante pagos periódicos
(generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado
más todos los intereses acumulados durante el tiempo que
hayamos tardado en devolver el préstamo.

El tipo de interés, que indica un
porcentaje extra anual que se debe abonar al banco anualmente en
concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el
plazo del préstamo.

Variable: Su valor es revisado
periódicamente con el fin adaptar su valor al estado
actual de la economía. Generalmente se emplea algún
índice económico como el Euribor, el Liboro,(
europea) al cual se le añade un diferencial de forma que
el interés de la hipoteca siempre sea superior al
índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es
posible realizar los cálculos para conocer cuáles
serán las ganancias del banco por la concesión del
préstamo y cuál será la cuota que debemos
abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del
dinero al banco)

Características legales del
crédito hipotecario [

Como Contrato

Es un contrato nominado, ya que se
encuentra reglamentado en la ley

Es un contrato unilateral, debido a que
sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al
acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no
contrae obligación alguna.

Es un contrato accesorio, porque supone
la existencia de una obligación principal cuyo
cumplimiento asegura.

Es un contrato oneroso, por regla
general.

Como Derecho Real

Es un derecho real, o sea, es un derecho
que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada
persona, pero se ejerce de forma indirecta ya que este
derecho consiste básicamente en pedir la venta de la cosa
hipotecada en caso de que el deudor no cumpla la
obligación garantizada con la hipoteca.

Es un derecho inmueble, es decir, se
ejerce sobre bienes raíces.

Es un derecho accesorio, puesto que
sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la
obligación principal es nula, la hipoteca constituida no
es válida.

El deudor hipotecario no pierde la
posesión de la cosa.

Constituye una limitación al derecho de
dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse
del inmueble con la restricción de los derechos del
acreedor hipotecario.

Origen histórico de la hipoteca

Si bien el término hipoteca procede del
griego, la regulación y la idea de la hipoteca es heredada
del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma
había dos formas principales de garantizar una
deuda:

Fiducia Que consistía en que el
deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para
garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para
el deudor.

Prenda o pignus, con una
regulación muy parecida a la actual.

Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para
poder pagar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento.
Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen
el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que
iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no
podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin
embargo, por motivos de seguridad jurídica, no fue sino
hasta la invención de los Registros, cuando empezó
a utilizarse de forma generalizada. (caso
español)

En resumen, podemos inferir que el principio de
especialidad de la hipoteca no solamente se refiere al
objeto de las relaciones jurídicas involucradas,
sino tambiéna la causa de la
obligación garantizada. Existe un "principio de
especialidad" que impone una adecuada determinación de
todos y cada uno de los elementos esenciales de la
relación jurídica. En el caso de la hipoteca hay
dos relaciones jurídicas en juego: un crédito o
derecho personal, que tiene carácter principal,y un
derecho real de garantía; deberán, pues,
determinarse los elementos esenciales de ambas relaciones, es
decir sujetos, objeto y causa, a saber: el titular del derecho
real de hipoteca (sujeto) y el inmueble dado en garantía
(objeto), lo que se hace en la escritura pública que
contiene el contrato hipotecario (causa); y con relación
al crédito deberán también determinarse su
valor (objeto), al menos de forma estimativa los sujetos y la
causa de la obligación.

Recuérdese que la inadecuada
"determinación" de estos elementos puede acarrear la
nulidad de la hipoteca, salvo que haya base suficiente para
proceder a su determinación; y las exigencias se
acrecientan cuando se trata de la determinación del objeto
del crédito, a punto tal que durante mucho tiempo
debió efectuarse por el monto nominal garantizado,
reconociendo la degradación sufrida por nuestro signo
monetario, al que continuamos llamando "dinero", pese a que ha
cambiado de naturaleza y ya no cumple la función que
clásicamente le asignaban la economía
política y el código civil de servir de medida
estable de los valores, ha admitido las cláusulas de
estabilización.

Adviértase, por último, que el legislador
no ha querido quebrantar totalmente el principio de
"especialidad", que exige -para seguridad del tráfico
jurídico- la inmediata y fácil determinación
de la deuda que afecta al inmueble, y por ello ha limitado las
cláusulas de actualización -en materia de
garantías reales- a las que se basan en "números
índices", que provienen de tablas estadísticas y
permiten establecer con precisión, en cualquier momento,
cuál es la expresión numeraria del valor adeudado,
mediante una simple operación aritmética de regla
de tres.

Autor:

Pablo Racines Penaherrera