Conservaduría de hipotecas y de registro de títulos en el Derecho Notarial

Introducción

El Derecho Notarial forma parte de las asignaturas que
se imparten en la carrera de derecho, cuyo estudio abarca la
función del notario en general y las normas legales que
rigen el notariado.

En esta exposición se pretende analizar la
función de la Conservaduría de Hipotecas y del
Registro de Títulos en el Derecho Notarial, el cual fue
asignado por el facilitador y que despertó el
interés de los participantes que participaron en la
elaboración del mismo, por la importancia que reviste el
tener conocimiento sobre la función de estas Instituciones
en este aspecto.

El contenido de esta exposición el cual consta de
tres capítulos, es desarrollado de la manera más
entendible posible donde se enfocan aspectos fundamentales del
notariado en lo referente a las formalidades de registros de los
actos notariales, finalidad, plazo, función de la
Conservaduría de Hipotecas y del Registro de
Títulos y cuales actos notariales deben registrarse antes
dichos órganos públicos, de conformidad con los
preceptos establecidos por las Leyes No. 301-64 Ley Notariado,
No. 2914 de 1890 de Conservaduría de Hipotecas y la
Resolución núm.2669-2009 Reglamento General de
Registro de Títulos.

Los temas tratados se limitan al programa establecido
por la universidad concerniente a esta asignatura, complementado
y actualizado con informaciones obtenidas en fuentes
bibliográficas.

OBJETIVOS

Objetivo General.

Identificar la función de la
Conservaduría de Hipotecas y del Registrador de
Títulos en el Derecho Notarial.

Objetivos Especificos:

• Conocer las formalidades de registros de los Actos
  Notariales.

• Identificar los actos notariales que deben
  registrarse en la Conservaduría de
  Hipotecas.

• Identificar los actos notariales en
  materia de inmueble que deben registrarse en el Registro de
  Títulos.

MARCO TEORICO

CAPITULO I

Formalidades de
registros de los actos notariales establecidos por la
Ley

1.1 El Notariado. Concepto.

El notariado es una función pública que el
Estado puede delegar en los abogados que cumplen los requisitos
establecidos en la Ley. Es un conjunto de doctrinas o de normas
jurídicas que regulan la  organización de la
función notarial y del instrumento
público.

    La función notarial es
profesional y documental autónoma, jurídica,
privada y  calificada, impuesta y organizada por la ley,
para procurar la  seguridad, valor y permanencia, de hecho y
de derecho, al interés  jurídico de los
individuos, s, patrimonial o extra patrimonial, entre vivos o
por  causa de muerte, en relaciones jurídicas de
voluntades concurrentes o  convergentes y en hechos
jurídicos, humanos o naturales,  mediante su
autenticación a través de un notario.

El Notario es el profesional del Derecho investido por
el Estado de fé pública para hacer constar y
autorizar actos y contratos en que intervenga por
disposición de la ley o a requerimiento de parte y
asesorar a quienes  requieran la prestación de su
ministerio.  Unos de los Principios propios del Derecho
Notarial es el de la Publicidad. Los actos que autoriza el
Notario son públicos; por medio de la autorización
notarial se hace pública la voluntad de la persona. Este
principio de publicidad, tiene una excepción, y se refiere
a los actos de última voluntad, testamentos y donaciones
por causa de muerte.

1.2 Obligación Registral de los Actos
Notariales.

La expresión registro viene del latín
regestrum que significa acción y efecto de
registrar. Jurídicamente el registro es la
inscripción en el formulario o planilla que contiene las
menciones exigidas por la ley para que se proceda a la
inscripción de un derecho de privilegio o de
hipoteca.

Es la estructura administrativa que tiene como
función esencial garantizar que el registro del derecho de
propiedad inmobiliaria o cualquier otro interés que
recaiga sobre la misma sea susceptible de ser registrado y se
materialice.

El Notario es una persona revestida de carácter
oficial y público y adornado de ciertas cualidades. Una de
las obligaciones inherentes a la función del Oficial es
someter los actos que instrumenten a las medidas de publicidad
previstas por la ley, y pagar los impuestos correspondientes; es
la llamada obligación registral.

Los actos originales firmados por Notarios, deben ser
registrados en la Oficina del Registro de Actos Civiles de la
jurisdicción correspondiente, en cuyo lugar se
reafirmará fecha cierta, en razón de que en materia
de actos auténticos, la fecha cierta se lo da la propia
escrituración de la misma por la mano del Notario, o la
firma que cierra un acto escriturado en máquina o
computador. La fecha cierta es inherente a la propia
condición de creación del acto autentico, es
inherente a la persona que estructura el acto, es decir, al
Notario.

Por otra parte, el artículo 44 de la Ley del
Notariado por vía directa agrega una utilidad legal al
registro y es la permisibilidad de expedir copias de los actos
realizados por Notarios, el citado texto indica que "Los
Notarios no podrán expedir copias de ningún acta
que deba ser registrada antes de haber cumplido con esta
formalidad".

A la luz de lo dispuesto en el citado artículo
44, se desprende que para la obtención y comienzo de la
existencia plena del acto notarial radica en las formalidades
preponderante del registro, sea ante el Conservador de Hipotecas
o Ante el Registro de Títulos.

Los actos auténticos siempre, sin discusiones,
deben ser registrados, so pena de inexistencia o so pena de no
poder ser útiles a ningún compareciente o
requeriente de servicios notariales. El acto hace sus efectos
utilitarios luego de ser registrado el acto matriz u original y
los interesados o requeriente pueda obtener copias o compulsa y
hacer uso del mismo. El Registro es una formalidad recogida por
la Ley 2334 del 20 de mayo de 1885.

1.3 Finalidad del Registro.

Los actos notariales se registran con finalidades, a
saber:

• a) Publicidad: Aunque el acto
  instrumentado por el Notario no se registra para dotarlo de
  fecha cierta, la inserción en un registro
  público permite un cierto control sobre la forma y
  contenido de los actos notariales, a fin de impedir las
  negligencias (por ejemplo, si un acto no está firmado,
  el Director de Registro debe negarse a registrarlo) o
  actuaciones dolosas (antedata, adiciones,
  alteraciones).

• b) Percepción de derechos municipales
  y fiscales: Para registrar un acto se paga un derecho,
  fijo o proporcional, según el acto de que se trate. El
  derecho municipal es percibido por el Ayuntamiento o
  Alcaldía del Municipio en que se deba ser registrado
  el acto, que es lógicamente aquel en el cual fue
  instrumentado.

Cada vez que el Director de Registro Civil prepara,
redacta, legaliza, expide, visa o registra un documento, debe
cancelar impuestos, conforme el art. 1, numeral 92 de la Ley No.
2254 de 1950, modificada por la Leu 80-99, de Impuestos sobre
documentos; y la ley 67 de 1974 (Ley Pro Parques) modificada por
la Ley No. 288 del 2001, estos últimos son derechos
fiscales percibidos por el Estado, a través de la
Dirección General de Impuestos Internos.

1.4 Formalidades Para el Registro De Los Actos
Notariales.

El artículo 1317 del Código Civil
establece que "es acto autentico el que ha sido otorgado por ante
oficiales públicos, que tienen derecho de actuar en el
lugar donde se otorgo el acto, y con las solemnidades requeridas
por la ley".Los Actos Notariales  son aquellos otorgados
ante Notarios, a los cuales se les quiera dar carácter de
autenticidad, de acuerdo con el artículo 1 de la ley sobre
Notarios No. 301-64, los actos auténticos y bajo firma
privadas están sometidos a formalidades de
publicidad.

Entre los requisitos que indica la ley 301 sobre
Notarios están: el acto debe ser escrito en un mismo
contexto en el adverso y reverso de la hoja de papel, no pueden
tener abreviaturas, espacios en blancos ni intervalos,
contendrán las generales de los comparecientes y testigos,
las fechas y cantidades se expresan en letras, debe hacerse
mención que ha sido leída a las partes, entre
otras.

La formalidad de publicidad de derecho común a
que están sometidos los actos notariales que es el
registro, se trata del Registro de Actos Civiles, Judiciales y
Extrajudiciales, regulado por la Ley No. 2334 de 1885, conforme
la cual habrá Oficinas de registro en el Distrito
Nacional, en cada Municipio y en los Distritos Municipales (art.
1), a cargo de un funcionario denominado Director de Registro.
Los Notarios no podrán expedir copias de ningún
acta que deba ser registrada, antes de haber cumplido con esa
formalidad.

1.5 Procedimiento del Registro y
Plazo.

El registro de un acto consiste en la anotación
en el libro correspondiente de la Oficina del Registro, de las
menciones del acto que prevé la Ley, y dar la constancia
al pie del acto registrado de dicha anotación.

En cada oficina de Registro los Actos Civiles,
Judiciales y Extrajudiciales deben llevarse tres libros (art. 5,
Ley No. 2334 de 1885).

• a) Libro de los Actos civiles, en el cual deben
  registrar los actos bajo firma firmada, los pasados por ante
  Notarios, venduteros, interpretes y demás oficiales
  públicos, sin carácter judicial.

• b) Libro de actos judiciales, en el que se
  deben registrar las sentencias y autos dictados los jueces y
  fiscales, así como los actos emanados de los
  secretarios de los tribunales y de los alguaciles, con
  carácter judicial.

• c) Libro de actos "a debe", en el que se
  registran aquellos actos que por disposición legal no
  pagan impuesto de registro.

Para registrar un acto en el libro que corresponda,
según sea un acto civil, judicial o "a se debe", hay que
cumplir dos formalidades, a saber:

• a) Anotar la fecha y naturaleza del acto, el
  numero que le corresponda, los nombres y domicilio de las
  partes que figuren, el precio estipulado cuando lo contenga y
  el importe y clase de derecho percibido (art. 7 de la ley No.
  2334 de 1885).

• b) Dar constancia al pie o al final del acto de
  que el registro ha sido efectuado, expresándose la
  fecha del registro, el número, folio y libro en que
  figura el asiento, y el derecho y suma percibida.

Cuando se trata de actos instrumentados por Notarios, el
Director de Registro recibirá el matriz u original y
efectuará las operaciones de registro mencionados,
debiendo devolver dicho acto al Notario, con la constancia al pie
del registro.

La Ley de Registro dispone en el artículo 44, que
el Director no debe retener el Acto que se le entrega para ser
registrado más de 24 horas; en razón a la
obligación de conservación que tiene este Oficial
Publico. Una vez devuelto el acto original debidamente
registrado, el Notario podrá proceder a expedir copias
certificadas de dicho acto.

1.5.1 Plazo.

La ley no solo pone a cargo del Notario registrar los
actos que instrumenta, sino que fija un plazo en el cual debe
llevarse a cabo esta formalidad, el cual es seis
días a partir de su fecha, bajo pena de multa
establecida en el artículo 39 de la Ley No. 2334 de 1885,
cuya aplicación compete al juzgado de paz (artículo
54 de la misma Ley).

Es importante señalar que la ley solo sanciona
con esta multa la falta de registro en el plazo indicado, y no
con recargos ni otras penalidades. En efecto, cuando el Director
de Registro Civil compruebe que se ha sometido un acto para
registro fuera de plazo, debe remitirlo al Fiscalizador del
Juzgado de Paz del Municipio de que se trate, para que
éste persiga ante dicho tribunal la imposición de
esa multa contravencional; aunque sea algo poco práctico,
es lo procedente.

Cuando se trata de actos instrumentados por los
Cónsules dominicanos acreditados en el exterior, que vayan
a ser ejecutados en la República Dominicana, de
conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley
716 de 1944, sobre funciones públicas de los
Cónsules dominicanos, el plazo para el registro es el
siguiente:

• Dos meses a partir de la fecha del acto, cuando el
  mismo haya sido instrumentado por funcionarios consulares con
  jurisdicción en algún país de
  América; y

• Tres meses cuando se trate de cualquier otra parte
  del mundo.

El registro de los actos así redactados
tendrá lugar en la Dirección del Registro Civil del
Distrito Nacional (artículo 21 de la Ley 716 de
1944).

1.6 Registro de los Testamentos.

Contrario a lo señalado por el artículo 39
de la Ley No. 2334 de 1855, los testamentos no deberán ser
registrados en el plazo de seis días; pues conforme lo
dispone la misma norma en el art. 42, el Notario
conservará el original en su poder sin registrar;
sólo cuando emita la primera copia, antes de entregarla a
la parte interesada, procederá a
registrará.

Es decir, que con esta disposición legal, lo que
se persigue es no dar publicidad al testamento autentico hasta
que se haya lugar a la expedición de copia, la cual
sólo debería expedirse a la muerte del testador, al
beneficiario del testamento.

1.7 Sanciones al No Cumplimiento de las Formalidades
del Registro.

La ley no establece ninguna sanción para el
Notario que expida copia de un acta sin haberla registrado,
estando sometida a esa formalidad. El artículo 44 de la
Ley 301 de 1964 se refiere únicamente a que los Notarios
no podrán expedir copias de ningún acta que deba
ser registrada antes de haber cumplido con esa
formalidad.

Sin embargo, el párrafo agregado al
artículo 39 de la Ley No. 2334 de 1885, mediante la Ley
No. 983 de 1935, dispone lo siguiente: "Se prohíbe
a los alguaciles, a los intérpretes judiciales y a
cualesquiera otros oficiales ministeriales, hacer entrega a los
requerientes de los originales de los actos que instrumenten sin
haberlo registrado bajo pena de multa de cinco a veinticinco
pesos y de destitución en caso de
reincidencia…".

Ante dicho texto legal, los Notarios deben considerarse
pasibles a dicha sanción, en caso de expedir copia
certificada de un acto, sin haber registrado, estando sujeto a
esta formalidad, en razón de que la denominación
"oficiales ministeriales" incluye a los Notarios, si se toma en
cuenta que ministerio proviene del latín ministerium que
significa servicio, y los mismos están revestidos de una
investidura de carácter oficial y
público.

Por otra parte, aunque el artículo 54 de la Ley
No. 3354 de 1885, dispone que la imposición de las
multas señaladas por dicha ley corresponderá al
Juez de Paz, en lo que respecta a los Notarios, la ley vigente,
posterior a la Ley de Registros de Actos Civiles, pone a cargo de
la Suprema Corte de Justicia, la imposición de
sanciones disciplinarias contra los Notarios, incluyendo la
destitución, en caso de reincidencia.

La Ley solo se refiere a la formalidad del registro
porque es la de derecho común, lo que significa que, en
principio, todo acto notarial debe ser sometido al registro. Sin
embargo, hay una exclusión muy importante, establecida en
el artículo 1 de la Orden Ejecutiva No. 665 de 1921, que
dispuso: "Todas las disposiciones de la Ley del 20 de Mayo de
1885, denominada Ley de Registro de los Actos Civiles, Judiciales
y Extrajudiciales, quedan revocadas en lo que sean aplicables a
documentos relacionados con bienes inmuebles o a créditos
garantizados con bienes inmuebles".

Es decir, ningún acto contentivo de
enajenación de inmuebles, registrados o no, tales como
venta, adjudicación, hipoteca, donación, etc.,
tiene que ser sometido a la formalidad del registro. Los actos
relativos a inmuebles están sometidos otras formalidades,
así como también en virtud de otras leyes, hay
actos que están regidos por registros diferentes, por lo
que el Notario deberá conocer a cuál procedimiento
está sometido el acto por él
instrumentado.

1.8 Los Sistemas Registrales De La República
Dominicana.

En nuestro país, el Sistema Registral
Inmobiliario participa de una doble naturaleza, tratándose
de un inmueble que no haya sido saneado o que ya se haya dado el
procedimiento correspondiente de saneamiento para la
obtención del Decreto de Registro.

El registro en la Conservaduría de Hipoteca es
para terrenos no registrados, la función de dicho
funcionario atañe a todos los actos de enajenación
o afectación de bienes inmuebles no registrados. Lo
relativo a inmuebles registrados se regula por la Ley de Registro
Inmobiliario No. 108 del 2005 y el Reglamento General de Registro
de Títulos.

1.8.1 Base del Sistema Registral

La base del sistema registral inmobiliario dominicano es
el inmueble, sobre el que se realizan todos los asientos de
inscripciones, anotaciones y cancelaciones de derechos reales,
cargas y gravámenes (Art.20 Reglamento).

El Inmueble registrado es toda parcela o superficie de
terreno, con todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al
suelo, individualizado mediante un plano de mensura con una
designación catastral, sobre el que existe un derecho de
propiedad registrado en los Registros de
Títulos.

CAPITULO II

Registros de
actos notariales en la Conservaduría de
Hipotecas

2.1 La relación del Registrador de Actos
Civiles y Conservaduría de Hipotecas con el Derecho
Notarial.

Nace del hecho de que los actos notariales para ser
oponibles a los terceros, y para dar garantía a sobre
estos actos, tienen que ser registrados en el plazo establecido
por la ley, y pagar los impuestos correspondientes de lugar, esto
le confiere también fecha cierta, muy especialmente en lo
que se refiere a los actos bajo firma privada. Según
dispone el art. 44 de la Ley 301-64, los instrumentos
públicos que tienen que ser registrados antes de emitir la
primera copia o compulsa.

2.2 El Registrador de Actos Civiles y Conservador de
Hipotecas.

Este funcionario fue originalmente establecido como
simple registrador de actos civiles tanto judiciales como
extrajudiciales, por el artículo 1 de la Ley 2334. La
citada ley en su artículo 4º. establecía las
incompatibilidades para el desempeño de esta
función tan importante para los notarios y abogados,
siendo una de ellas que ningún Notario puede ser
Registrador de Actos Civiles; y en el articulo 58 consignaba las
responsabilidades del registrador por faltas cometidas en el
desempeño de sus funciones. El Director del Registro Civil
tiene la doble función provincial de Conservador de
Hipotecas y como Municipal de Director de Registros.

2.2.2 Funciones de la Conservaduría de
Hipotecas. Esta institución tiene dos funciones
principales, a saber:

a) Inscribir y transcribir en los libros
correspondientes y con las formalidades prescritas por el
Código Civil y la Ley 2914, todos los actos que se le
entreguen para la conservación de hipotecas; y

b) La consolidación de las mutaciones de
propiedades inmobiliarias y de la percepción de los
derechos establecidos por la Ley.

Además, tienen el deber de llevar seis
libros:

• 1. Libro D, destinado al asiento, por orden
  numérico, de los actos que recibe;

• 2. Libro E para las inscripciones hipotecarias.
  Consiste en la anotación de un extracto del acto en el
  libro indicado;

• 3. Libro F donde se asientan, con el vaciado
  íntegro, los actos Traslativos del derecho de
  propiedad. Con esa transcripción los actos son
  oponibles a terceros;

• 4. Libro G para la transcripción de los
  actos de embargos;

• 5. Libro H o libro índice para facilitar
  la búsqueda de cualquier dato en el momento en que
  este sea requerido;

• 6. Libro I dedicado a la contabilidad, donde se
  asientan los cobros de los derechos fiscales que establece la
  ley.

Todos los libros, a excepción de los dos
últimos, deben ser autorizados por un auto del Juez
Presidente del Juzgado o Cámara Civil de Primera
Instancia.

2.3 Actos que deben ser sometidos al Conservador de
Hipotecas.

Las formalidades que se cumplen ante el Conservador de
Hipotecas, respecto a los actos que deben ser depositados ante
dicho órgano estatal, conforme a la ley, son la
inscripción y la
transcripción.

A) La Inscripción. Están sujetos a
la formalidad de inscripción ante el Conservador de
Hipotecas de la Provincia que estén ubicados los
inmuebles, la hipoteca y privilegios sobre inmuebles no
registrados. A estos fines, según el artículo 9 de
la Ley 2914, el acreedor deberá presentar a dicho
funcionario, los siguientes documentos:

• El Original del Acto constitutivo de la hipoteca o
  de la sentencia que dé lugar al privilegio o
  hipoteca.

• La denominación doble factura de
  inscripción hipotecaria, que no es más que una
  instancia o solicitud, dirigida al Conservador de Hipotecas,
  conteniendo los siguientes datos:

• 1. Generales del acreedor, con elección
  de domicilio en un punto cualquiera del radio de la Oficina
  de Hipoteca en la que requiere la
  inscripción;

• 2. Generales del deudor o una
  designación individual y especial, tan clara, que por
  ella pueda el Conservador conocer y distinguir en cualquier
  caso el individuo que esté gravado con la
  hipoteca;

• 3. La fecha y la naturaleza del título
  (acto o sentencia) en virtud del cual se inscribe la
  hipoteca.

• 4. El importe del capital e intereses de los
  créditos expresados en el titulo y la época en
  que son exigibles;

• 5. La indicación de la especie y
  situación de los inmuebles sobre los cuales
  será inscrito el privilegio o hipoteca.

El Art. 2146 del Código Civil consigna que las
inscripciones se hacen en la oficina de conservación de
hipotecas establecidas para el municipio o distrito judicial en
que estén situados los bienes sujetos al privilegio o la
hipoteca.

Para proceder a la Inscripción, el Conservador
hará mención, en el libro destinado al efecto,
denominado Libro de inscripciones y créditos hipotecarios
(Art. 4 -2 Ley 2914) del contenido de las facturas, entregando al
solicitante tanto el acto o sentencia en virtud del cual se
inscribió la hipoteca, como una de las facturas al pie de
la cual certificará haber hecho la
inscripción.

Es importante señalar que mientras la hipoteca no
sea inscrita, no tendrá rango frente a terceros, ni
podrá ser perseguida su ejecución, en razón
de que la publicidad en ese órgano estatal es un requisito
de eficacia del mismo, frente al deudor y frente a
terceros.

B) Transcripción. Están sujetos a
transcripción ante el Conservador de Hipotecas, los
siguientes actos, relativos a inmuebles no registrados, conforme
al artículo 27 de la Ley No. 2914 de 1890:

• Todo acto entre vicos, traslativo de propiedad
  inmobiliaria, o de derechos reales susceptibles de hipotecas,
  tales como venta, permuta, donación;

• Todo acto que contenga renuncia a esos mismos
  derechos;

• Las Sentencias que declaren la existencia de un
  contrato verbal de la naturaleza de los
  expresados;

• Toda sentencia de adjudicación, producto de
  un embargo inmobiliario;

Además, conforme el artículo 28 de la
misma Ley No. 2914, deberán transcribirse:

• Todo acto constitutivo de anticresis, de
  servidumbre, de uso y de habitación;

• Todo acto que contenga renuncia a esos mismos
  derechos;

• Las Sentencias que declarasen su existencia en
  virtud de un contrato verbal.

• Los arrendamientos cuyas duración excedan de
  más de cuatro años;

• Cualquier acto o sentencia en que haga constar, aun
  para arrendamientos de menos duración, el anticipo o
  cesión de una suma equivalente a tres años de
  alquiler o de rentas no vendidas.

Para efectuar la transcripción ante el
Conservador de Hipotecas, el interesado de presentar el original
del acto transcripto, el cual será copiado in extenso,
integro, en el libro de transcripciones de los actos traslativos
de propiedad voluntarios o forzosos (art. 4, numeral 3º.,
Ley No. 2914).

La transcripción y la inscripción, es una
formalidad necesaria para dar eficacia jurídica al acto
que deba ser sometido a ella, el artículo 29 de la Ley No.
2914, dispone refiriéndose a aquellas operaciones
contenidas en actos que deban ser transcripción que hasta
el momento en que sean transcritas no pueden oponerse a terceros
que tengan derechos sobre el inmueble, y que hayan conservado
conforme a las leyes los derechos que resulten de los actos y
sentencias expresadas en los artículos
anteriores.

Cuando se trata de actos instrumentados por
Notarios, estos deberán gestionar la
transcripción dentro del plazo de sesenta
días a partir de la fecha del acto, so pena del
recargo del 10% sobre el impuesto de transcripción, ya
mencionado (art. 3, Ley No. 637).

Además están sujetos a
transcripción en el libro destinado al efecto, los actos
de embargos inmobiliarios o las actas de denuncia de los mismos,
relativos a inmuebles no registrados ubicados en la Provincia
dentro de la cual ejerce sus funciones el Conservador.

CAPITULO III

Registros de
actos notariales en el Registro de
Títulos

3.1 Registro de Títulos.

El Registro de Títulos es una dependencia
judicial consagrada en los artículos 156-167 de la Ley
1592 del año 1947, sobre Registro de Tierras. Estas
oficinas destinadas a llevar un registro de la propiedad
inmobiliaria detallando todo derecho real inmobiliario que le
afecte; está dirigida por el Registrador de Títulos
y funciona bajo la dependencia y dirección del Tribunal
Superior de Tierras.

3.1.1 Funciones del Registrador de
Títulos.

El artículo 157 de la Ley 1542 sobre Registro de
Tierras, crea las funciones de este funcionario Público,
con quien los Notarios tienen estrecha relaciones de trabajo.
Entre sus funciones está el fiel cumplimiento de los
principios registrales y ejercer la función calificadora
de los documentos que le son presentados como base de una
actuación registral.

Ante dicho funcionario se realizan las inscripciones de
actos que tienen que ver con derechos de propiedad inmobiliaria
ya registrados o que se están registrando, todos los
cambios y modificaciones en los títulos, las adiciones,
supresiones, etc., en los títulos de propiedad
inmobiliaria, así como los actos instrumentados por
Notarios que establece la ley.

Según la jurisprudencia el Registrador de
Títulos y sus funciones no son puramente administrativos,
sino que es un Juez de la legalidad del acto que se le somete
para su registro, examinándolo para comprobar la validez
del mismo, y en caso de duda, debe someter la cuestión al
Tribunal Superior de Tierras, el cual indicará el criterio
a seguir. (BJ868 Pág. 566, marzo 1983).

Los Registradores de Títulos en cuanto al
registro de las operaciones inmobiliarias se refiere y a los
actos que puedan afectarlas, sustituyen a los Conservadores de
Hipotecas y Directores del Registro Civil, una vez que el
inmueble haya sido saneado hasta su término, esto es,
debidamente registrado en virtud del Decreto de Registro expedido
por el Secretario del Tribunal de Tierras, pero mientras esta
operación material no se ejecute, la Conservaduría
de Hipotecas y Dirección del Registro Civil conservan su
competencia como único medio legal de hacer oponibles a
terceros las operaciones inmobiliarias, tal y como expresa el
Art.166 de la Ley de Registro de Tierras.

3.2 Actos Sometidos al Registro de
Títulos.

Están sujetos al Registro en la Oficina del
Registrador de Títulos de la Jurisdicción
correspondiente al lugar donde se encuentre ubicado el terreno
registrado, conforme los artículos 89 de la Ley No. 105
del 2005 de Registro Inmobiliario, 37 del Reglamento General de
Registro de títulos, los siguientes actos:

• a) Los que constituyan, transmitan, declaren,
  modifiquen o extingan derechos reales sobre
  inmuebles;

• b) Los que impongan cargas, gravámenes y
  medidas provisionales sobre los mismos;

• c) Los que dispongan limitaciones
  administrativas y legales de carácter particular sobre
  inmuebles, tales como servidumbres, declaración de
  patrimonio cultural y otras que de alguna manera limiten o
  restrinjan la libertad de disposición sobre el
  inmueble;

• d) Los que consignen derechos de los
  condóminos sobre su unidad exclusiva, así como
  la parte proporcional en las áreas comunes;

• e) Los que resulten del mandato de la
  ley.

Resulta también un requisito de oponibilidad, de
eficacia jurídica, el artículo 90 de la Ley de
Registro Inmobiliario, presume exacto el contenido de los
registros de derecho, cargas o gravámenes sobre inmuebles
registrados, el párrafo I de dicho artículo dispone
que el registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho,
carga o gravamen en el Registro de Títulos
correspondiente, y el párrafo 2 del mismo texto puntualiza
que no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos (que
no estén debidamente registrados), a excepción de
los que provengan de las leyes de Aguas y Minas.

Por lo tanto, cada vez que un Notario instrumente un
acto sujeto a este registro, debe diligenciar el cumplimiento de
esta formalidad, pudiendo incurrir en responsabilidad civil y
disciplinaria en caso contrario.

3.3 Actos Sometidos a Registros
Especiales.

Algunas leyes crean registros especiales o particulares
para determinados actos, la mayoría de las veces como
requisitos para poder ejercer los derechos inherentes a ciertos
tipos de contratos, a saber:

• La Ley de Ventas Condicionales de Muebles (Ley No.
  483 de 1964) crea en las Oficinas de los Directores de
  Registro Civil de los Municipios y bajo la dirección
  de dichos funcionarios, un registro aparte, sustitutivo del
  de derecho común, denominado Registro de Ventas
  Condicionales, con carácter obligatorio, debiendo
  solicitarse el registro de los contratos regulados por esa
  ley, dentro del plazo de 30 días a partir de la fecha
  de los mismos. Dichos contratos sólo serán
  oponibles a terceros si han sido registrados en el indicado
  registro y en el plazo establecido en el artículo 9 de
  la referida ley.

• La Ley No. 6186 de 1963 de Fomento Agrícola,
  prevé que los contratos de prensa sin desapoderamiento
  serán inscritos en el Juzgado de Paz del domicilio del
  deudor en un libro especial, debiendo anotar la
  inscripción al dorso del contrato, el cual será
  devuelto al acreedor dentro de los cinco días
  siguientes a la solicitud de inscripción (art. 205).
  Se trata de un requisito para poder ejercer el privilegio
  derivado de ese tipo de contrato, según se desprende
  del art. 214 de dicha ley. El Acreedor que deje pasar 90
  días después del vencimiento sin requerir la
  venta, perderá el privilegio y se convertirá en
  acreedor quirografario.

• La Ley No. 4314 de 1955 modificada por la Ley 17-88
  creó un registro de contrato de inquilinato en el
  Banco Agrícola (art. 2) y para ejercer todas
  acción en desalojo, el contrato deberá
  necesariamente haber sido inscrito en este registro (art. 8),
  mediante el pago de las sumas que la ley presume como
  cobradas al inquilino a titulo de depósito, en los
  quince días de su entrada en vigencia; y en caso de no
  efectuarse el depósito en dicho plazo, se
  cobrará un recargo de un 10% por cada mes de demora,
  sin que la suma cobrada por recargo pase de un 50% de la suma
  a depositar (art, 2 párrafo I).

• La Ley No. 241 de 1967, sobre Transito de
  Vehículo de Motor, crea un registro a cargo del
  Departamento de Vehículo de Motor de la
  Dirección General de Impuestos Internos, en el cual
  debe ser registrado todo acto contentivo de traspaso de
  propiedad de vehículos de motor, así como
  oposición a traspaso e intransferibilidad.

• La Ley No. 3 de 2002, sobre Registro Mercantil,
  dispone que están sometidos a dicho registro los
  siguientes actos, entre otros: los actos constitutivos de
  sociedades comerciales con personalidad jurídica, las
  cuales realicen actividades con fines lucrativos; los
  contratos matrimoniales entre cónyuges y las
  liquidaciones de las sociedades conyugales, cuando el marido
  y/o la mujer es comerciante; las sentencias que declaren
  interdicciones judiciales pronunciadas contra comerciantes;
  los actos bajo firma privada o auténticos, relativos a
  la constitución, a las asambleas o juntas generales
  extraordinarias, tendentes a modificar los Estatutos Sociales
  la sociedad.

3.4 Impuestos Que Deben Pagar Los Actos
Notariales.

El cumplimiento del registro conlleva el pago de
impuestos establecido por la Ley, los cuales deben ser conocidos
por el Notario. Es imprescindible que el impuesto a que
está sometido el acto intervenido por el Notario, se
encuentre previsto por las leyes impositivas en virtud de las
cuales dichos impuestos deben ser pagados. Entre los impuestos
que deben pagarse por actos notariales están:

• Impuestos de Registros de Actos Civiles,
  Judiciales y extrajudiciales. Establecidos en la Ley No.
  2334 de 1885, los siguientes tributos:

• Derecho Proporcional. De conformidad con el
  art. 13 de la Ley No. 2334-1885, se aplica este derecho al
  acto que exprese obligación, descargo,
  colocación, liquidación de sumas de valores y
  transmisión de propiedad, usufructo o goce de bienes
  mobiliarios. Una vez determinada sobre que suma se va a pagar
  el derecho proporcional del registro, se calcula el impuesto,
  el cual es de siete pesos por cada mil, según
  disposición de los artículos 31 de la Ley 2334
  y 3 del Decreto Ley No. 3590 de 1895.

• Derecho fijo. Es una tasa no variable que
  paga un acto por concepto de registro. Está sujeto a
  dicho derecho todo acto notarial que no esté
  sometido al derecho proporcional (art. 33, Ley No. 2334), por
  no contener obligación, descargo, colocación,
  liquidación de sumas o valores, ni transmisión
  de propiedad usufructo o goce de bienes mobiliarios, tales
  como actas de estipulaciones y convenciones, declaraciones
  juradas, actos de notoriedad, etc., están sujetos al
  derecho fijo.

Cabe destacar, que ambos derechos de registro,
proporcional y fijo son excluyentes el uno del otro, de manera
que el acto que está sujeto al acto proporcional no
está sujeto al derecho fijo y viceversa (art. 16 Ley No.
2334).

• Impuestos Sobre actos relativos a inmuebles no
  registrados. Dentro de este renglón se encuentran
  los actos constitutivos de privilegios o hipotecas y los
  actos traslativos de propiedad.

• Actos constitutivos de privilegios e
  hipotecas. Todo acto contentivo de crédito
  hipotecario que se inscriba en la Conservaduría de
  Hipotecas pagará un derecho proporcional de un dos por
  ciento (2%) sobre el capital (art. 8 Ley No/ 173-07, que
  modifica el art. 19 de la Ley No. 2914 de 1890 sobre Registro
  y Conservación de Hipotecas).

• Actos traslativos de propiedad. Cuando se
  trata de actos traslativos de propiedad sobre inmuebles no
  registrados, estos se encuentran sometidos a la formalidad de
  transcripción en la Conservaduría de Hipotecas,
  según disposición del art. 27 Ley No. 2914 de
  1890. El impuesto será de un 35 sobre el valor de
  marcado del inmueble objeto de la traslación de
  propiedad (art. 20 Ley No. 288 del 2004, modificado por la
  Ley No. 173 del 2007).

3. Impuestos Sobre Actos Relativos a inmuebles
Registrados. Al igual que los inmuebles no registrados hay
que distinguir entre los actos hipotecarios sobre muebles
registrados y los actos traslativos de propiedad, a
saber:

• Actos constitutivos de privilegios o
  hipotecas. En el Registro de Títulos, se paga el
  2% sobre el monto a que ascienda el capital, en virtud de la
  Ley No. 173-07. La Ley No. 33-91 prevé que por cada
  inscripción de gravamen en Registro de Títulos
  se pagarán RD$10.00 mediante recibo expedido en virtud
  de dicha ley, un sello Ley 91, de RD$30.00.

• Actos Traslativos de Propiedad. En el caso de
  inmuebles registrados, el impuesto de transferencia es de un
  tres por ciento (3%) sobre el valor de mercado del inmueble
  conforme el art. 20 de la Ley No. 288-2004.

3.4.1 Plazo Para El Pago de Impuestos.

Los impuestos a que están sometidas las
operaciones inmobiliarias, deben ser pagados dentro de un plazo
de seis meses a partir de la fecha del acto, bajo pena de
aplicación de los recargos, multas e intereses previstos
en el Titulo 1 del Código Tributario o Ley No.
11-92.

Conclusión

Al completar los requisitos teóricos de la
exposición que finaliza y después de haber
analizado la función de la Conservaduría de
Hipotecas y del Registro de Títulos sobre el Derecho
Notarial, resulta de provecho los conocimientos obtenido sobre
los mismos.

En conclusión, sobre la función de estos
órganos se entiende que la Conservaduría de
Hipotecas y del Registros de Títulos desempeñan un
papel importante sobre el derecho notarial, por ser de orden
jurídico, en razón de que es establecido por la
ley, que el Notario debe registrar en el órgano que
corresponda, los actos que instrumenta relativos a inmuebles,
cuya inscripción en dichas instituciones es
imprescindible, en virtud del artículo 44 de la Ley 301 de
1964, de los cuales no se puede expedir copia o compulsa hasta
que no se cumpla lo estipulado en dicho texto legal.

Otro aspecto muy interesante fue lo concerniente al
plazo para el registro de documentos instrumentados por los
Cónsules en función de Notarios y ante cual
Departamento corresponde dicho registro.

Sin lugar a dudas, que esta investigación que
finaliza nos dejan un legado de conocimientos esenciales y
satisfactorios de haber logrado ampliar el intelecto para el
ejercicio profesional.

Bibliografía

1– Acosta, JP, Potentini, TV,
Código Civil Dominicano. 2007. Decimo Quinta
Edición. Editora Dalis. Moca, República
Dominicana.

2- Rodríguez Carpio, B.,
Derecho Notarial, Comisionado de Apoyo a la Reforma y
Modernización de la Justicia.

3- Gil López, R.A. 1999. El Fondo de
los Actos. Segunda Edición, Santiago de los
Caballeros, República Dominicana.

5- Ley No. 301 Ley del
Notariado, 1999 Editora Dalis, Moca, República
Dominicana.

6-Legislacion Notarial Dominicana,
2004, Ediciones Jurídicas Trajano Potentini, Santo
Domingo, República Dominicana.

Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.