Doctrinas sobre La partición Inmobiliaria en la República Dominicana (página 4)

Libro de Inscripción, Libro, Folio,
Número: Bajo la Ley 1542, los Registros de
Títulos llevaban libros de inscripción en el que se
identificaban los datos esenciales de las actuaciones
inscribibles, y se identificaban por Libro, Folio y Número
de Inscripción, así como la fecha y hora de la
inscripción. Bajo la Ley 108-05 este libro desaparece, no
obstante las referencias a asientos realizados bajo la antigua
ley se utilizaran para referenciar los asientos que se lleven al
Registro Complementario.

Libro de Registro Complementarios, Libro,
Folio: El Libro de Registros Complementarios es el
conjunto de folios correspondiente a los originales de los
Registros Complementarios que se incorporan de forma secuencial y
cronológica y se les asigna el número de libro RC y
folio RC que les corresponde. El número de libro RC
corresponde al número asignado al libro donde esta
contenido el Registro Complementario al que se hace referencia.
El folio RC corresponde a la hoja donde se encuentra contenido el
Registro Complementario al que se hace referencia.

Libro de Títulos, Libro, Folio, Volumen,
Hoja, Pos.: El Libro de Certificado de Títulos es
el conjunto de folios correspondiente a los originales de los
Certificados de Títulos que se incorporan de forma
secuencial y cronológica. Cada libro es identificado con
un número de libro. Los documentos que lo conforman se
individualizan con un número de folio. El número de
libro corresponde al número asignado al libro donde
está contenido el Certificado de Título o
Constancia Anotada a la que se hace referencia. La
práctica de los Registros de Títulos, lo que se
hace es que un mismo libro se ha dividido en varios libros
físicos correspondiéndoles a cada uno de ellos el
mismo número lo que genera la habilitación de un
identificador de esos "sub-libros". Se denomina volumen a cada
uno de los "sub-libros" encuadernados. El número de
volumen corresponde al número asignado al "sub-libro"
donde está contenido el Certificado de Título o
Constancia Anotada a la que se hace referencia. Cuando hay un
solo libro corresponde el volumen 0. El folio corresponde a la
primera hoja del Certificado de Título. El número
de folio corresponde al número asignado al folio donde
está contenido el Certificado de Título original al
que se hace referencia. La práctica de los Registros de
Títulos de asignar a diversos folios un mismo
número, ha llevado a la habilitación de un
identificador de cada uno de estos "subfolios". Se denomina hojas
a cada uno de los "sub-folios" identificados con el mismo
número de folio. El número de hoja corresponde al
número asignado al "subfolio" donde esta contenido el
Certificado de Título o Constancia Anotada a la que se
hace referencia.

Posición: se refiere a la
posición dentro del RT-4 en que se encuentra un asiento
registral, independientemente del número secuencial
asignado a la inscripción dentro del Certificado de
Título. Se hace referencia en el caso de Constancias
Anotadas, y es un dato que se obtiene visualmente. Solo los
registros bajo el SIRCEA se han identificado los
volúmenes, hojas y posición de los Certificado de
Título y Constancias Anotadas. Los registros manuales tan
sólo cuentan con la identificación del Libro y
Folio.

Libro Diario: Libro que sustituye al
Libro de inscripción, con la diferencia que en el se
identifican los datos esenciales de todas las actuaciones
presentadas al RT. En este libro, entre otras cosas, se establece
la fecha y hora de prioridad de la actuación en el
Registro de Títulos.

Límite de derecho o lindero: Es
el límite territorial de una parcela que ha sido
determinado mediante un acto de levantamiento parcelario
realizado, documentado, aprobado y registrado por los
órganos correspondientes de la Jurisdicción
Inmobiliaria.

Límite de hecho o posesorio: Es
el límite de una posesión territorial fundada o no
en títulos.

Límite territorial: Es la
línea ideal que indica el término o confín
de un determinado espacio territorial.

Límites materiales de la
ocupación: Son los equivalentes a los
límites posesorios. Deben tratarse de materializaciones
típicas de la zona donde se encuentra la parcela (muros en
zonas urbanas, alambrados o vallas en zonas suburbanas y rurales,
etc.). La condición es que se trate de una
materialización estable, no sujeta a cambios y que la
misma tenga una antigüedad suficiente como haber dado
suficiente publicidad a la ocupación.

Localización de mejoras: Es un
procedimiento técnico por el cual se dimensionan y
vinculan las mejoras a los límites de la
parcela.

Localización de posesiones: Era
una medida procesal mediante la cual se ubicaban las posesiones
existentes dentro de un inmueble objeto de un proceso de
saneamiento, procediendo al levantamiento parcelario de las
mismas. Bajo el régimen de la Ley 108-05 no existe esta
medida y el Reglamento para el Control y Reducción de
Constancias Anotadas la transforma en un proceso de Saneamiento
independiente, respondiendo estrictamente a su
naturaleza.

Marco de referencia: Es un sistema de
referencia materializado en el territorio. El marco de referencia
en la República Dominicana está dado por la red
geodésica de la Jurisdicción
Inmobiliaria.

Matrícula: Es un número de
identificación único que individualiza una unidad
objeto de registro dentro de los Registros de Títulos. Se
emite una sola vez y persigue al inmueble hasta que desaparece.
Recordamos que se entiende por unidad objeto de registro a una
parcela, una porción de parcela y a una unidad de
condominio. La matrícula es asignada únicamente por
el Registro de Títulos, al momento de habilitar el
Registro Complementario para el inmueble. Dentro de una
designación catastral habrá por lo menos una
matrícula. En una misma designación catastral
podemos encontrar múltiples matrículas, resultado
de ventas parciales o deslindes con restos.

Mensura: Es un acto de levantamiento
parcelario cuyo objeto es el de constituir el estado parcelario
de un inmueble. Una definición más descriptiva es
que se trata de un conjunto de actos y operaciones por medio de
los cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y
documenta un inmueble.

Mensura para saneamiento: Es el acto de
levantamiento parcelario por el cual se individualiza, ubica y
determina el inmueble sobre el que se reclama un derecho de
propiedad. Corresponde a la etapa técnica con la que se
inicia el proceso de saneamiento.

Modificaciones Parcelarias: Nombre
genérico con el que se agrupan los procesos de mensura
sobre parcelas registradas, que dan origen a nuevas parcelas.
Suponen una modificación del inmueble registrado,
consecuencia de la subdivisión, deslinde,
refundición, urbanizaciones o lotificaciones del mismo.
Son procesos propios de la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales.

Módulo de ingreso a Mensuras
(MIN): Es un aplicativo informático donde los
profesionales habilitados deben digitar ciertos datos del trabajo
ejecutado para su incorporación automática al
Sistema de Información Cartográfica y Parcelaria
(SICYP) a través de un archivo en formato XML.

Norte de cuadrícula: Es la
dirección de las "X" en una proyección
cartográfica, y sólo es coincidente con el
meridiano central de la misma.

Norte magnético: Es la
dirección que marca la una brújula. Normalmente,
norte geográfico y norte magnético no son
coincidentes, y al ángulo que forman entre sí se lo
denomina declinación magnética.

Norte verdadero: Es la dirección
del meridiano del lugar (la dirección de la línea
que une el punto considerado con el polo norte).

Oficial público: Es una persona
investida de la autoridad fedataria, los documentos que elabora
en esa calidad tienen la calidad de documentos probatorios y
quien quiera demostrar lo contrario debe probar la falsedad del
documento o sus expresiones.

Parcela: Es la extensión
territorial continua, delimitada por un polígono cerrado
de límites, objeto de un derecho de propiedad o
copropiedad registrado, cuya existencia y elementos esenciales
han sido comprobados y determinados mediante un acto de
levantamiento parcelario documentado, aprobado y registrado en la
Dirección Regional de Mensura Catastrales y en el Registro
de Títulos correspondientes.

Parcela aprobada: Es la parcela cuyo
plano ha sido aprobado técnicamente por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, pero
aún no ha sido registrada en el Registro de Títulos
correspondiente.

Parcela registrada: Es la parcela cuyo
plano ha sido aprobado técnicamente por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales y ha sido
registrada en el Registro de Títulos
correspondiente.

Parcelas complejas: Son todas las
parcelas de más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2)
de superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil
metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10)
Constancias Anotadas sin deslindar.

Parcelas sencillas: Son aquellas
parcelas con superficie menor a veinte mil metros cuadrados
(20,000 m2) sobre las que existen diez (10) o menos Constancias
Anotadas sin deslindar.

Partición: Es el procedimiento
mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión
entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de
un inmueble registrado. Puede ser en naturaleza o en
numérico.

Planilla de descripción de unidades de
condominio: Es la planilla principal del plano donde se
muestra como está integrada cada unidad de condominio, y
cuál es el destino, ubicación y superficie de los
sectores que la integran.

Planilla de superficies: También
llamada planilla de cierres, es una planilla que muestra un
resumen por plantas de la conformación del condominio. La
utilidad de esta planilla reside en su función de control
de las superficies, ya que permite identificar errores los
cierres de cada planta.

Planilla resumen: En esta planilla se
muestra un resumen general del condominio en forma
sintética y permite interpretarlo en primera
instancia.

Plano: Es un documento donde se
representa gráficamente, a través de signos la
realidad territorial. Un plano puede estar compuesto de varias
láminas o planchas.

Plano definitivo: Es el plano que cuenta
con la aprobación técnica de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales. En materia de División
para la Constitución de Condominio, es el plano aprobado
por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, que
representa los distintos sectores de un condominio, como
resultado de su identificación y dimensionamiento en el
terreno.

Plano general: Es el que comprende todas
las parcelas involucradas en el acto de levantamiento
parcelario.

Plano individual: Es el que comprende
una sola parcela de la resultante del acto de levantamiento
parcelario.

Plano preliminar: Es el plano de
División para la Constitución de Condominio,
aprobado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales, que representa los sectores de un condominio de una
construcción en Proceso y está basado en los planos
de proyecto del edificio, estando la existencia de las Unidades
Funcionales condicionadas a la presentación y
aprobación de los Planos Definitivos.

Poder de representación: Es el
documento notarizado por el cual una persona, denominada
representado, faculta a otra, denominada representante, para que
en su nombre realice determinados negocios jurídicos; de
forma tal, que todo lo que haga el representante en
función del poder otorgado, es directamente atribuido al
representado.

Porciones de parcelas: Es el inmueble
objeto de un derecho de propiedad registrado solo en los
Registros de Títulos y sustentado en una Constancia
Anotada, cuyas dimensiones geométricas, ubicación y
designación catastral individual no han sido determinadas,
ni ha sido verificada su existencia real en el
terreno.

Principio de especialidad: Consiste en
correcta determinación e individualización de la
parcela, propietarios, acreedores y derechos que se ejercen sobre
el inmueble.

Principio de especialidad en relación al
inmueble: Un inmueble está correctamente
determinado e individualizado cuando se ha determinado su
estado

parcelario por una mensura, y se conocen en consecuencia
sus límites, ubicación y dimensiones y tiene una
designación catastral, los cuales se hallan documentados
en un plano.

Profesionales habilitados: Están
habilitados para ejecutar mensuras y actos de levantamiento
parcelario sólo los Agrimensores. Para ejecutar divisiones
para la constitución de condominio, están
habilitados los Agrimensores y los Arquitectos.

Proyección UTM: UTM es la sigla
de la proyección Universal Transversa Mercator. Es una
proyección cartográfica que permite la
representación de la superficie terrestre en un plano. Se
trata de una proyección cilíndrica, secante y
conforme, es decir, mantiene las formas pero distorsiona las
magnitudes.

Reclamante: Es la persona o personas que
reclama ante la Jurisdicción Inmobiliaria que se le
adjudique el derecho de propiedad sobre un inmueble no registrado
en el proceso de saneamiento.

Red Geodésica de la Jurisdicción
Inmobiliaria de la República Dominicana:
Está integrada por cuatro estaciones permanentes de
recepción de señales satelitales y 59 puntos
monumentados distribuidos en todo el país con coordenadas
conocidas. A partir de la red geodésica, es posible
georreferenciar parcelas o cualquier proyecto de
ingeniería y poderlos integrar a todos en un mismo
sistema.

Referencias de ubicación: Son
datos que permiten una aproximación al punto o parcela de
forma inmediata. En general se traducen en el domicilio del
inmueble, es decir calle y número; en zonas rurales, deben
estar referidas a hechos notorios y verificables en el terreno,
tales como: nombre de la carretera y kilómetro en el que
se encuentra, nombre del lugar o zona, etc., debe evitarse hacer
referencias a cuestiones circunstanciales como el nombre de un
colindante o vecino.

Refundición: Es acto de
levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de
una nueva parcela por integración de dos o más
parcelas registradas. Para que proceda la refundición, las
parcelas a unir deben ser colindantes entre sí.

Registro Complementario: Es el documento
de uso interno del Registro de Títulos donde se compilan
todos los derechos reales principales y accesorios, cargas,
gravámenes, medidas provisionales y demás derechos
que afectan a un inmueble registrado. Refleja el estado
jurídico del inmueble.

Representado: Es la persona que faculta
a otra para que actúe en su nombre y
representación.

Representante: Es la persona que
está facultada para actuar en nombre y
representación de otra persona.

Revisión: Es el proceso por el
cual se controla un trabajo de mensura, modificación
parcelaria o división para la constitución de
condominio. Como resultado de la revisión, el trabajo
puede ser: observado, rechazado o aprobado.

Saneamiento: Es el proceso de orden
público por el cual se determina e individualiza un
inmueble y su propietarios, se depuran los derechos que recaen
sobre el mismo, y éstos quedan debidamente registrados. A
nivel macro se pueden identificar tres etapas: Mensura para
saneamiento, Proceso judicial de saneamiento y Registro de los
derechos.

Sector común de uso exclusivo: Es
aquella parte del inmueble carente de autonomía funcional,
que está afectada al uso exclusivo de los titulares de uno
o más sectores propios.

Sector propio: Es el conjunto continuo o
discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía
funcional y acceso directo o indirecto desde la vía
pública, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o
más personas físicas o morales.

Sectores comunes: Son las partes del
inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su
destino, sirven a los sectores propios facilitando su
aprovechamiento. Son necesariamente comunes: a) el terreno; b)
Los elementos materiales que delimitan la parcela; y c) Los muros
u otros objetos que separan sectores privativos, los elementos
estructurales de los edificios y todos los conductos e
instalaciones de beneficio común.

Sistema Cartográfico y Parcelario
(SICYP): es un sistema informático que funciona
bajo una plataforma GIS, y contiene información
geoespacial de toda la República Dominicana. La
información, está contenida en distintas capas
(layers), que pueden prenderse o apagarse según la
necesidad del usuario, e incluyen, entre otros: Imágenes
satelitales de alta resolución, manzanas, carreteras,
calles, ríos, espacios verdes, provincias, etc.
Además de toda la información cartográfica
antes detallada, el sistema tiene capas específicas de
información parcelaria, y éstas son las capas
más importantes del Sistema, pues conforman el Registro
Parcelario de la Jurisdicción Inmobiliaria. En una de las
capas parcelarias, cuando se presenta un trabajo de mensura o
cualquier acto de levantamiento parcelario, o una división
para la constitución de condominio, se incorporan las
parcelas resultantes y el sistema hace, de forma
automática, un control de capas, indicando como resultado
si la parcela se superpone con otras parcelas o está
superpuesta con el dominio público. El reporte de este
control es analizado visualmente por el revisor para confirmar la
superposición o justificarla en base a un análisis
de las precisiones con que están georreferenciadas cada
capa. Al aprobarse un trabajo, las parcelas resultantes se pasan
a la capa de parcelas aprobadas, y cuando se emite el
correspondiente Certificado de Título, las parcelas se
pasan a la capa de parcelas registradas. El SICYP funciona sobre
una base cartográfica digital, que puede ser
constantemente actualizada sin necesidad de rehacer los soportes
con cada actualización (como ocurre en los registros
parcelarios en soporte físicos o papel); aparte, la
cantidad de información de cada parcela (área,
dimensiones, trabajo que la origina, fecha de origen, etc.), no
está limitada por la generalización
cartográfica, la información asociada a una parcela
esta almacenada en una base de datos que puede ser consultada en
cualquier momento desde el mismo sistema. Al estar
georreferenciadas las parcelas, la incorporación al SICYP
se hace de forma automática en el lugar que le
corresponde, obteniendo de esta forma un Registro Parcelario
continúo de todo el país y que es un reflejo de la
realidad geográfica y parcelaria del territorio,
contribuyendo de una forma más adecuada a la seguridad
jurídica del tráfico inmobiliario.

Sistema de referencia: Es un modelo
matemático en relación al cual se ubican de forma
inequívoca las cosas. A nivel de territorio, los sistemas
de referencia generales son elipsoides de revolución
geocéntricos (el centro del elipsoide es coincidente con
el centro de masa de la tierra).

Solicitante: Es la persona legitimada
para solicitar una autorización o una aprobación de
un trabajo. Están legitimados para solicitar una
autorización o una aprobación los propietarios (o
reclamantes en caso de saneamiento) o sus
representantes.

Solicitud de autorización: Es el
documento por el cual los propietarios o reclamantes requieren al
Director Regional de Mensuras Catastrales que autorice la
ejecución de un acto de levantamiento parcelario y que
habilite al Agrimensor propuesto a hacerlo.

Subdivisión/ División: Es
el acto de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas
parcelas por división de una parcela registrada, de tal
modo que cada parcela quede delimitada en el terreno, graficada
en un plano individual y con un Certificado de Titulo que
acredite la propiedad sobre ella.

Subparcela: Es la unidad de dominio
exclusivo resultante de la afectación de una parcela al
régimen de condominio, cuya existencia y elementos
esenciales hayan sido comprobados y determinados mediante un
plano de división para constitución de condominio
documentado y aprobado en la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, e inscrito en el Registro de Títulos
correspondiente.

Superficie proyectada: Es el área
resultante de la proyección de una parcela en un sistema
proyectivo general. Al ser una proyección
cartográfica general, las dimensiones están
afectadas por deformaciones debido a la altura sobre el nivel del
mar y a la distancia a los puntos de contacto de la
proyección. Las proyecciones cartográficas son
necesarias para la representación de grandes superficies
(como la de toda una región o de un
país).

Superficie real: Es el área
resultante de la proyección ortogonal de una parcela sobre
un plano. Se trata de una proyección local y el
área resultante se denomina superficie real ya que las
deformaciones de la proyección, en pequeñas
superficies son insignificantes.

Superficie según mensura: Es la
superficie plana topográfica que resulte del acto de
levantamiento parcelario para la totalidad del
inmueble.

Superficie según título:
Es la superficie que expresa el Certificado de Título o
Constancia Anotada.

Superficie superpuesta: Es la superficie
resultante de la superposición a distintas alturas de dos
sectores, ubicados en la misma planta, sobre los que se ejercen
distintos derechos. La superficie superpuesta se calcula para
poder restarla en la sumatoria de planta y evitar su
duplicidad.

Superficie útil: En los casos de
deslindes de parcelas sencillas resulta de excluir de la
superficie total real de la parcela originaria, las superficies
de los deslindes y las correspondientes a las vías de
comunicación.

Superficies afectadas por limitaciones
administrativas: Son aquellas superficies que,
perteneciendo a la parcela, no pueden ser utilizadas por
disposición de alguna norma administrativa que restringe
su uso, tal el caso de ochavas.

Tarjeta: También denominada
carátula, es un sector del plano destinado a
títulos y leyendas identificatorias del plano. Se
encuentra en la parte inferior derecha del plano, de forma tal,
que cuando éste se doble para su incorporación a un
expediente, la tarjeta quede siempre visible.

Tolerancia: Es el máximo error
admisible para una medición.

Trabajos de campo: Son las actividades
que el profesional habilitado desarrolla el terreno al ejecutar
un acto de levantamiento parcelario o una división de
condominio, incluyen principalmente los trabajos de
reconocimiento y medición.

Trabajos de gabinete: Son las
actividades que el profesional habilitado desarrolla en su
oficina al ejecutar un acto de levantamiento parcelario o una
división de condominio, incluyen principalmente el
procesamiento de datos, cálculos y dibujo de
planos.

Unidad Objeto de Registro: Es el
elemento que puede ser objeto de registro, sobre el cual recaen
derechos reales registrables. Son consideradas unidades objeto de
registro:

– La parcela;

– La unidad de condominio;

– La porción de parcela.

Unidad de Condominio: Es la unidad
resultante de la afectación de una parcela al
régimen de condominio, cuya existencia y elementos
esenciales han sido aprobados y registrados en la
Dirección Regional de Mensura Catastrales y en el Registro
de Títulos correspondientes. Se reconocen igualmente como
unidades de condominio a las unidades resultantes de la
afectación de una parcela al régimen de condominio,
generadas con anterioridad a la vigencia de la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario y sus reglamentos, que se encuentran
registradas en los Registros de Títulos y sustentadas en
Constancias Anotadas.

Unidad funcional: Es el conjunto de
sectores propios y comunes vinculados física o
jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de
condominio y comprende al sector o sectores propios y al sector o
sectores comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder. La
Unidad Funcional, una vez registrada en el Registro de
Títulos se transforma en Subparcela o unidad de
condominio. La unidad funcional está siempre integrada por
uno o más sectores propios, y puede tener sectores comunes
de uso exclusivo.

Urbanización: Es el acto de
levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de
nuevas parcelas por división de una o más parcelas
registradas, con apertura de calles o caminos públicos. En
estos casos es obligatorio adjuntar el proyecto aprobado por el
ayuntamiento correspondiente y por las autoridades
competentes.

Vacíos: Son aquellos espacios
completamente rodeados de muros que carecen de piso en la planta
en que se consideran. En la planta que tengan su piso, se
consideran como sector propio o sector común según
corresponda.

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Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.