Embargo inmobiliario y sus incidentes

Introducción

En la siguiente investigación trataremos de
manera sucinta sobre El Embargo Inmobiliario, es el conjunto de
actividades que tienen por finalidad señalar bienes
concretos de un deudor para que éste pueda afrontar sus
deudas. No basta que tales deudas existan de hecho y ni siquiera
es suficiente que se encuentren vencidas: es preciso que se haya
ordenado por vía judicial la ejecución frente al
deudor por una determinada cantidad de dinero, y que con
antelación se haya requerido el pago a éste
habiendo resultado infructuosa la gestión.

A partir de ese momento, se localizan y señalan
los bienes concretos del deudor, a fin de que sirvan, llegado el
momento, para satisfacer las costas del procedimiento y las
responsabilidades por sus deudas impagadas.

El embargo inmobiliario puede ser definido como el
procedimiento en virtud del cual él o los acreedores
indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor,
previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o
contratos similares.

Asimismo, puede definirse como la vía de
ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos
de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a
fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta
del o de los inmuebles embargados.

Una vez embargados los bienes, éstos quedan
retenidos a disposición del juez si se trata de bienes
muebles.

Si lo que se embarga son frutos (las cosechas de los dos
últimos años agrícolas) o rentas (las rentas
que el inquilino debe al casero al que se embarga),
corresponderá administrarlos al juez. Suele tener un
especial tratamiento el embargo de bienes para el cobro de las
deudas tributarias.

Luego de esta introducción general, vamos a
explicar de manera particular el tema que nos ocupa, y de ante
mano esperamos llenar sus expectativas como estudiantes en el
área.

Metodología.

Metodológicamente esta investigación se
realiza a partir del método bibliográfico,
analizando las diversas informaciones obtenidas. El cual contiene
una hoja de presentación, índice,
introducción, propósitos de la
investigación, objetivos generales y específicos,
desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos
este método para profundizar en la teoría de varios
autores, donde hemos recopilado informaciones previas.

Propósitos de la
Investigación.

Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en
nuestra profesión, adquirir conocimientos, los cuales nos
ofrecen herramientas para realizar determinada labor. Es por
tanto, que esta investigación, es de carácter
documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la
bibliografía.

Objetivo General.

Conocer sobre los diversos conceptos del embargo
inmobiliario y cuáles son sus diversos
incidentes.

Objetivos Específicos;

• Definir el concepto del embargo
  Inmobiliario.

• Identificar la evolución histórica del
  embargo inmobiliario.

• Establecer los pasos en el proceso de embargo
  inmobiliario.

• Describir los diversos incidentes del embargo
  inmobiliario.

CAPÍTULO I

El embargo
inmobiliario

1.1.-Concepto: El embargo inmobiliario
puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual
él o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles
propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por
medio de hipotecas o contratos similares. Asimismo, puede
definirse como la vía de ejecución en virtud de la
cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o
los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su
crédito del precio de venta del o de los inmuebles
embargados. Es un tipo de embargo de naturaleza ejecutoria, que
puede realizar todo acreedor, que cuente con un título
definitivo, sobre el o los inmuebles, propiedad de su deudor,
sobre los cuales esté gravado una hipoteca o un
privilegio. Es evidente que este embargo podrá practicarse
con un título provisional, pero el proceso de la venta se
detendrá, hasta tanto se obtenga un título con
autoridad de cosas juzgada, el Artículo 2215 del
Código Civil, así lo permite al indicar: "El
Procedimiento puede tener lugar, en virtud de un fallo
provisional o definitivo, ejecutivo provisionalmente, no obstante
apelación, Pero no puede hacerse la adjudicación,
sino después de un fallo definitivo, dado en última
instancia, o que haya adquirido autoridad de cosa juzgada. El
procedimiento no puede ejercerse en virtud de ejecutorias dadas
en defecto, durante el plazo concedido para la
oposición".

1.2.- Régimen Legal: El
Código Civil reglamenta este embargo a través de
los artículos 2126 al 2170 y del 2204 al 2218 del
Código Civil, por los artículos 673 al 779 del
Código de Procedimiento Civil, y por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario, (Modificada por la ley 151-07).

1.3.-Evolución histórica del
embargo inmobiliario.

-En Roma. Se utilizaba la pignoris capio el cual
era el procedimiento en virtud del cual el acreedor tomaba a
titulo de garantía ciertos bienes del deudor, para
obligarle a pagar su deuda o el guardarla hasta haber recibido la
satisfacción pecuniaria. Los romanos perfeccionaron el
contrato de hipoteca, tomado originalmente de los griegos,
estableciendo la acción cuasi-serviana o hipotecaria, a
favor del acreedor no pagado al vencimiento de su acreencia,
quien ejercía dicha acción hipotecaria no solamente
contra el deudor de la cosa hipotecada, sino también
contra el tercero detentador. Al ser ejercida esta acción,
el deudor debía abandonar la cosa al detentador o pagar el
precio de la deuda.

-En Francia. La hipoteca no tuvo
aplicación a consecuencia del régimen feudal
imperante. Pero a partir del siglo XIII, aparece el embargo
inmobiliario destinado a retardar la expropiación, la cual
está fundada en la promulgación del Código
Napoleónico, estaría precedida por las ingentes
transformaciones realizadas por la Revolución Francesa
(1789), una de las cuales consistió en la
institucionalización de un perfeccionado procedimiento de
embargo inmobiliario, pero los revolucionarios fueron demasiado
lejos en cuanto a la garantías del deudor, por lo que los
redactores del Código de Procedimiento Civil intentaron
regular la simplicidad peligrosa establecida por el Derecho
Revolucionario. Por esta razón, el Código Civil
(1804) establece los principios básicos del embargo
inmobiliario, mientras el Código de Procedimiento Civil
particuliza el procedimiento.

Aunque por sus formalidades rigurosas y costosas fue muy
poco empleado hasta obligar la revisión del Código
de Procedimientos Civil que se produjo con la Ley 2 de Junio 1841
que no modifica pero si aligero el procedimiento.

En 1955 fue reformado el sistema de publicidad
hipotecaria, es decir, se instituyo lo que para nosotros es el
Conservador de Hipotecas.

-En República Dominicana. Conocimos el
Código Francés con la invasión haitiana en
1822. En 1844 con la independencia nacional se hizo la
traducción de los Códigos Napoleónicos la
cual incluía la modificación con la Ley 2 de junio
1841, pero en 1944 se modifica mediante la Ley 746 que es la
actual vigente. En Francia ya se modifico el embargo inmobiliario
y no resulta tan largo y costoso como aquí, después
del mandamiento de pago se procede al embargo.

1.4.- Bienes objeto de este embargo:
Según el artículo 2118 del Código Civil
pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del
deudor susceptibles de hipoteca.

• Bienes inmuebles y sus accesorios reputados
  inmuebles.

• El usufructo que recae sobre bienes
  inmuebles.

• Inmuebles por su naturaleza (Art.518
  C.C.)

• Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

Los inmuebles en término general, pueden ser
objeto de embargo inmobiliario, de la misma forma, que los
inmuebles por su destino, pasemos pues a exponer los
casos:

-Los Inmuebles por Naturaleza: Son inmuebles por
naturaleza los terrenos y todos aquellos que se encuentran
adheridos de forma permanente como son las edificaciones
árboles, fincas, solares, entre otros. Estos bienes pueden
ser embargados con o sin la cosecha, pero siempre que los frutos
estén pendientes de los árboles, o de las
matas.

-Los Inmuebles por su Destino: Son bienes muebles
que se encuentran adheridos en el terreno, de forma libre,
estable y de manera permanente. Estos no pueden embargarse,
separados del terreno, o de las edificaciones en que se
encuentran. No pueden ser objeto de otro tipo de embargo, como
son ejecutivos, conservatorios y retentivos. Salvo que se
desprendan del lugar, por voluntad de su propietario.

-Los Inmuebles por el Objeto al que se aplican:
El usufructo será el único derecho, objeto de
embargo, pues las servidumbres y cargas no son
embargables.

1.5.-¿Quién puede
embargar? Puede embargar todo acreedor provisto de un
titulo ejecutorio. El titulo ejecutorio es el que permite la
ejecución, es decir el embargo. Títulos
ejecutorios:

• Duplicado del dueño

• Certificado de titulo

• Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido
  la autoridad de la cosa juzgada.

• Copia de los actos notariales que contienen
  obligación de pagar sumas de dinero en una fecha
  fija.

1.5.1.- El Acreedor Embargante.
Cualquier acreedor privilegiado, hipotecario o
quirográfico con título definitivo, puede practicar
el embargo inmobiliario, sobre el título provisional ya
nos referimos al ámbito del Artículo 2215 del
Código Civil

1.5.2.- Deudores que pueden ser objeto de este
embargo. El deudor en término general que sea
propietario de bienes inmuebles, puede ser objeto de esta medida.
De tal manera que una parte, o sus derechos, aunque se encuentren
en copropiedad, si están determinados, pueden ser objeto
de este embargo. No obstante, existen varias excepciones como
son:

1.-Cuando el deudor es un menor, el Artículo 2206
del Código Civil., lo protege señalado: "Los
inmuebles de un menor, aunque esté emancipado, o de un
sujeto o interdicción, no pueden ponerse en venta antes de
la excusión del mobiliario". Pero la excusión
está limitada según lo indica el
Artículo.2207 del Código Civil, pues la limita en
primer lugar a la excusión del mobiliario, antes de la
expropiación de los inmuebles poseídos prohindiviso
entre un mayor y un menor a sujeto a interdicción, si les
fuere común la deuda, ni en el caso en que los
procedimientos judiciales hayan empezado contra un mayor o antes
de la interdicción. .

2.-El Artículo 2205 del Código Civil.
impide que los derechos de un coheredero que se encuentra en
indivisión, pueden ser objeto de venta por sus acreedores
personales, antes de la partición o la licitación
que ellos puedan demandar.

3.-Caso de la Delegación de Rentas: El deudor
actuando conforme al Artículo 2122 del Código Civil
señala: "Si el deudor justifica por arrendamientos
auténticos que la renta neta y líquida de sus
inmuebles durante un año, es bastante para el pago del
Capital de la deuda, intereses y costas, y ofrece delegarla en
favor del acreedor, pueden suspenderse los procedimientos por los
jueces, sin perjuicio de continuarse si sobreviene alguna
oposición u obstáculo para el pago." Por lo visto y
sin que pueda interpretarse como el plazo de gracia, bajo lo
dispuesto por el Artículo 1244 del Código
Civil

1.6.- Embargo de un inmueble en poder de un
tercero. En el caso de que un tercero haya adquirido un
inmueble objeto, o sea, un poseedor bajo un título legal
podrá interponer distintas acciones que pasamos a
tratar:

1) La Excusión: Los Artículos 2170 y 2171
del Código Civil, le permiten a un poseedor de un inmueble
que no es deudor del acreedor ejecutante, a pedir el
sobreseimiento de la deuda, en el caso de que el deudor
esté en posesión de otros inmuebles que
estén también hipotecados en este caso, el juez
aplazará el conocimiento del proceso, siempre y cuando, la
excepción se plantea hasta la denuncia del embargo,
tampoco se le reconoce este derecho al tercero si el acreedor
tiene un privilegio o una hipoteca especial.

2) El Pago del Tercero: El tercero puede detener el
proceso, pagando lo requerido, o efectuando una oferta real de
pago la cual si no es aceptada, la conocerá el mismo
tribunal del lugar del embargo.

3) Purga del Gravamen: Siempre que el tercero pague,
tiene derecho a exigir que sea purgada la hipoteca o el
privilegio, de conformidad con el Artículo 2181 del
Código Civil tiene derecho a volver a tomar el inmueble
hasta la adjudicación, en este caso debe pagar el total de
la deuda y los gastos.

4) El abandono del Inmueble: El tercero según el
Artículo 2172 del Código Civil puede abandonar el
inmueble, sea de forma temporal o definitiva, con miras a eludir
el cumplimiento de la deuda. El tercero conforme al
Artículo 2173 Código Civil tiene derecho a volver a
tomar el inmueble hasta la adjudicación, en este caso debe
pagar el total de la deuda y los gastos.

1.7.- Caso del inmueble en distinción
lugares. Cuando se produce un embargo de bienes
inmuebles, situados en un mismo Distrito Judicial, el
Artículo 2210 del Código Civil nos expresa: "La
venta forzosa de bienes que estén situados en diferentes
Distritos, no puede promoverse sino sucesivamente, a no ser que
formen parte de una sola explotación. Debe intentarse ante
el tribunal en cuya jurisdicción se encuentre el
establecimiento principal de la explotación, o falta de
éste, la parte de bienes que representa mayor beneficio".
Es así que la Inscripción se realizará y la
venta puede producirse en conjunto, por ante el mismo tribunal.
Salvo que los siguientes inmuebles estén situados, en
varios Distritos Judiciales en este caso la Transcripción
debe efectuarse dentro de los diez (10) días, que sigan a
la fecha en que se ultime la Transcripción anterior, a
este efecto, el conservador de hipotecas hará constar en
la anotación de Transcripción anterior, a este
efecto, el conservador de hipotecas hará constar en la
anotación de Transcripción la fecha indicada". La
venta en este caso se efectuará de forma sucesiva, siempre
que no formen parte de una explotación o actividad
Comercial, Industrial, Agraria, etc., situación que
permitirá la venta ante el mismo tribunal de
establecimiento principal. El deudor conforme al Artículo
2211 del Código Civil puede pedir la venta de todos los
inmuebles en conjunto, inclusive podría solicitar
tasación pericial del precio, con el objeto de que no se
vendan, por debajo de su precio.

1.8.-El proceso de embargo inmobiliario.
El proceso de embargo tiene dos fases: La Extrajudicial y la
Judicial. La primera se inicia con el mandamiento de pago, el
embargo, o denuncia y Transcripción o inscripción
del embargo; La fase Judicial se inicia con el depósito de
condiciones y todas las demás actuaciones practicadas,
hasta concluir con la venta.

1.8.1.- El procedimiento extrajudicial del
embargo inmobiliario. Se inicia con el Mandamiento de
pago, el cual contiene todos los requisitos exigidos por la ley
para esos actos. El Artículo 673 del Código de
Procedimiento Civil, señala: "Al embargo inmobiliario debe
preceder un mandamiento de pago, hecho a la persona del deudor o
en su domicilio, insertándose copia del título en
cuya virtud se procede al embargo. Contendrá dicho
mandamiento las enunciaciones comunes a los actos de
fácil, elección de domicilio en la ciudad donde
esté establecido el tribunal que debe del embargo, si el
acreedor no lo tiene allí, y advertencia de que, a falta
de pago, se procederá al embargo de los inmuebles del
deudor". Entre los requisitos están:

-El Titulo: Que debe ser definitivo en
principio que en el embargo soto podrá ser practicado con
un título auténtico y ejecutivo. Nos referimos a un
título definitivo que en principio puede ser una sentencia
con autoridad de cosa juzgada, o a un, título bajo el
Artículo 545 del Código de Procedimiento Civil,
calificado por la doctrina, como sentencia de expediente, siempre
y cuando no haya sido impugnado conforme lo dispuesto por el
Artículo 1319 del Código Civil, sobre la base de un
crédito: Cierto, líquido y exigible. En el caso de
la ejecución de una deuda no liquidada, se permite
excepcionalmente el procedimiento, hasta que esta pueda ser
liquidada. (Artículo 2213 del Código Civil). En
este caso el procedimiento de embargo deberá detenerse
hasta que el título resulte definitivo.

-La elección del domicilio: A
través de la elección de domicilio se le atribuye
al tribunal que debe conocer del embargo. Hay que tomar en
consideración que las oposiciones serán conocidas
ante el tribunal que conozca del embargo. Pero si el deudor
podría demandar la oposición por ante el domicilio
del acreedor.

-La intimación a pagar bajo amenaza de
embargo: El principal objetivo del mandamiento de pago
es que el acreedor invita al deudor a cumplir con sus
obligaciones, para esto utilizará la amenaza de embargo,
en último caso, a falta de caso, indicando que
ejecutará el embargo sobre los inmuebles de su
propiedad.

1.8.2.- Poder especial al alguacil. Para
proceder a este embargo el Art. 556 del Código de
Procedimiento Civil dice: "La entrega al alguacil del acto o la
sentencia le valdrá poder para las ejecuciones que no se
refieran a embargo inmobiliario o al premio corporal, para las
que necesitará de poder especial", no obstante, la Ley
No.834 de 1978, en su Art. 120, nos señala: "La entrega de
la Sentencia o del acto de alguacil vale poder para toda la
ejecución para la cual no se exija poder especial".
Entendiendo algunos que este artículo modificó el
anterior incluso, en ediciones de algunos autores así
parece, no obstante, el Artículo 120 de la Ley 34, expresa
de forma clara que el alguacil no necesita poder, salvo para las
que se exija poder especial. Por lo cual no creemos que esta
disposición haya anulado el Art. 556 del Código de
Procedimiento Civil, pues deja intacto, el hecho de las
situaciones especiales donde se requiera poder especial como
ocurre en el 556 del Código de Procedimiento Civil.
Más aún la jurisprudencia se muestra renuente en
caso de que no se le otorgue un poder general para embargar, al
alguacil.

1.8.3.-Actuaciones que podrían paralizar
el embargo. Varias situaciones podría realizar el
deudor, para evitar ser objeto de embargo, de sus bienes
inmuebles. Entre estos tenemos a:

A)-El pago de la deuda que es requerida por el
acreedor.

B)-La oferta real de pago, seguida de
consignación y la demanda en validez de la oferta. Esta
podría detener el embargo, siempre que un juez la
considere seria. Pues la oferta real, plantea de una forma clara,
la posición del deudor frente al pago exigido por el
acreedor. Es una respuesta del deudor, porque no se encuentra
conforme con la deuda requerida.

C)-La oposición al mandamiento de pago. Esta
oposición o acción judicial, será conocida a
través de una demanda por ante el Juez de los
referimientos y ante el mismo tribunal del lugar del
inmueble.

1.9.4.- Ámbito del articulo 684
código de procedimiento civil. El efecto de los
contratos inscritos serán respetados: "A petición
de cualquier acreedor o del adjudicatario se declararán
nulos los contratos de inquilinato o arrendamiento o de
anticresis, o de cualquier naturaleza que restrinjan el Derecho
de Propiedad, hayan adquirido o no, fecha cierta, si hubiesen
sido hechos o registrados o transcritos con posterioridad a la
Constitución de la hipoteca, sin el consentimiento de los
Acreedores hipotecarios, cuando excedieron del tiempo de la
hipoteca, si fuere convencional, o de un año, a contar de
la inscripción, si fuere legal o judicial. El
consentimiento de los acreedores deberá constar en el
mismo acto que contenga la mención de haber sido
registrado o transcrito"

1.10.-El tercero detentador. La ley
permite que la ejecución inmobiliaria, pueda efectuarse
sobre el inmueble que le ha sido vendido a un tercero, del cual
está pendiente un privilegio o hipoteca. El
Artículo 2114 Código Civil, Párrafo 3º,
dice: "Sigue a dichos bienes en cualquier manos a que pasen", es
decir, el procedimiento es in rem, en cuanto a la cosa; las
personas no cuentan, pues la garantía es el inmueble este
será perseguido, por los que tienen el derecho de
persecución y preferencia. Más aún el propio
Artículo 2166 del Código Civil se expresa en forma
más clara señalando : "Los acreedores que tienen
privilegios o hipotecas inscritas sobre un inmueble, tienen
siempre acción sobre éste, cualquiera que sea su
dueño, para que se les coloque y pague, según el
orden de sus créditos o inscripciones". Pero, según
el Artículo 2169 del Código Civil nos indica: "En
caso de no cumplir el tercero detentador cualquiera de dichas
obligaciones, cada uno de los acreedores con hipotecas tiene
derecho para hacer vender el inmueble hipotecado, después
de los treinta (30) días, de hecho el mandamiento al
deudor originario; y de habérsele hecho
notificación al tercero detentador para el pago de la
deuda exigible, o el abandono de la finca". Por lo tanto el
tercero será intimado a pagar, pues aunque contra
él no hay título, como el inmueble es ahora de su
propiedad debe pagar o soportar la ejecución del
acreedor.

1.10.- El embargo. Actas de dicho
Embargo: El Artículo 675 del Código de
Procedimiento Civil, contiene, seis requisitos que debe obtener
el acta de embargo que deben ser observados a pena de nulidad.
Entre las cuales tenemos:

-La Enunciación del título, en virtud del
cual se procede al embargo. Sobre este particular ya nos
referimos (Ut. Supra), cuando tratamos al Mandamiento de
pago.

-La mención de haberse transportado el alguacil,
al punto mismo en donde radican los bienes inmuebles que se
embargan.

-La indicación del lugar exacto de dichos
inmuebles, con sus datos, como son: La calle, número,
descripción de la mejora, distrito y sección o
ciudad, nombre del colono 0 arrendatario, lindero, etc., y la
mención si no está en poder del deudor.

-La Designación del tribunal que conocerá
el Embargo, que es el lugar donde radica el inmueble.

-La Constitución de abogado y domicilio, con
estudio ad- hoc, en el lugar donde se conozca la venta, si no
fuere dentro del Distrito Judicial del domicilio del abogado, que
se conocerás la ventas.

-Cuando es un terreno registrado, se indicará el
número del Certificado de Títulos y datos
Catastrales del inmueble.

1.10.1.-La denuncia del acta del
embargo. A diferencia de los otros embargos, este se
práctica realmente sin que e1 alguacil desplace los
bienes, por esta razón algunos Ministeriales incurren de
forma irregular, en no trasladarse al lugar del inmueble, cuando
se trata de terrenos baldío pues no tiene que conversar
con nadie, ni dejar guardián asignado, por lo que debe
denunciarse el acta del embargo practicado, conforme al
Artículo 677 del Código de Procedimiento Civil,
notificándole a persona o a domicilio, del deudor
embargado. De todas formas entiendo que bajo el voto de la ley lo
jurídico es siempre practicar el traslado, para evitar
sorpresas en el caso que algún tercero este ocupando el
inmueble, sin conocimiento del embargante, en cuyo caso debe
notificársele tal y como hemos visto anteriormente. Esta
denuncia se hará en los quince (15) días, de
haberse efectuado la última acta de embargo, a
través de la denuncia se pueden producir los efectos
siguientes:

A) En cuanto al acreedor, este al elegir el domicilio le
indica también al deudor donde pagar, a fin que el
acreedor pueda recuperar su crédito.

B) Sobre el deudor se crean las condiciones para que
este pueda defenderse, de las acciones derivadas en su
contra.

1.11.2.-La transcripción. La
inscripción del embargo, o la transcripción debe
efectuarse dentro de los quince (15) días, de la denuncia,
por ante el Registrador de Títulos o el Conservador de
Hipotecas, si no lo hubiere. En el caso de que se embarguen
varios inmuebles situados en más de un Distrito Judicial,
cada transcripción deberá efectuarse dentro de diez
(10) días, después que se haya efectuado la
última. En caso de que no se pueda efectuar la
Transcripción, ese día, el Registrador le
pondrá la fecha y la hora, para en caso de que lleguen
otros embargos, notificaciones, etc., sea deba transcribir la
primera, en preferencia de otras. No obstante si dos embargos son
inscritos, por error del legislador, se procederá conforme
a los artículos 679 y siguientes, del Código
Procesal Civil, relativo al concurso de embargo, como lo
trataremos más adelante, en la parte relativa a los
incidentes.

1.11.3.-Efectos de la
transcripción. La transcripción una vez
efectuada, puede producir dos efectos fundamentales, estos
son:

-Sólo será transcrito el primer embargo y
se paralizarán los demás.

-En caso de que por desconocimiento o error, el
registrador de títulos inscribiere otro embargo,
éste no será nulo, se reconoce como ejecutante,
pero la Dirección del proceso la tendrá el primer
embargante.

-Como parte embargante, goza del derecho a subrogarse en
las persecuciones contra el embargado en caso de que el primer
ejecutante no continúe con las acciones, conforme a los
plazos estipulados en el procedimiento.

1.11.4.-Restricciones del embargado. Una
vez practicado el embargo, el embargado quedará limitado
en sus derechos, sobre el inmueble, de la forma
siguiente:

-Restringe los derechos de administración y goce
del inmueble.

-Paraliza el pago de los alquileres al deudor, siempre
que se efectúe la oposición a título de
embargo retentivo, refiriéndole que deben depositar los
mismos por la Colecturía de Rentas Internas. El acto
será una simple intimación, pero con los documentos
que justifiquen sus calidades.

-En cuanto a los frutos; si el inmueble está en
poder del embargo, éste quedará como secuestrario,
debiendo cuidar estos como buen padre de familia. A
petición del ejecutante o de varios acreedores,
podrán solicitar la venta de los frutos indicando el lugar
de la venta. El producto de los valores están consignados
en Rentas Internas.

-En el caso de mala administración, el ejecutante
puede pedir, el cambio de secuestrario, a través del juez
de los referimientos.

1.12.-Inamobilidad de los frutos. Los
frutos son inmuebles mientras están adheridos a los
árboles, excepcionalmente estos pueden ser embargos, como
estudiamos anteriormente en el embargo de frutos pendientes. Pero
como resultan parte de los inmuebles tienen carácter
inmobiliario, de acuerdo con el Artículo 682 del
Código de Procedimiento Civil pues después de la
Transcripción, así como el producto de estos,
constituirán parte del precio de la venta. De la misma
manera el Artículo 685 del Código de Procedimiento
Civil permite la oposición al pago de los alquileres y el
depósito en caja Pública, o sea Impuestos
Internos.

1.13.-Inalienabilidad de los frutos. Tan
pronto se efectúa el embargo y los demás pasos el
inmuebles no puede ser objeto de venta desde la
Transcripción del embargo, a pena de nulidad y sin que
haya necesidad de declararla (Artículo 686 del
Código de Procedimiento Civil). Este constituye una
excepción al principio de que toda nulidad de un acto,
debe ser pronunciada por un juez conforme a la jurisprudencia y
doctrina. De la misma manera tampoco podrían aceptarse
otros derechos reales como las servidumbres reales y
personales[1]

1.14.-Prohibición de nuevos
embargos. Estas prohibiciones están contempladas
en el Artículo 680 del Código de Procedimiento
Civil, Derecho de preferencia del ejecutante: los
artículos 679 y 680 del Código de Procedimiento
Civil le permiten al persiguiente que práctica el embargo,
el derecho a continuar con las persecuciones que
realiza.

1.15.-Prohibición de la venta del inmueble
embargado. Estas prohibiciones están contempladas
en el Artículo 686 Código de Procedimiento Civil.
El acreedor con título quirografario: Aunque el acreedor
posea un título ejecutorio, se convertirá en
tercero una vez se practique el embargo. Pero el también
conserva este derecho de ejecutar el inmueble sin importar el
rango, salvo la ley sobre asociaciones hipotecarias.

1.16.-Requisitos previos a la
venta.

-Pliego de condiciones. El pliego constituye un
acto que contiene las formalidades en que se conocerá la
venta pública del o los inmuebles del embargado, no
obstante en realidad es más que un proyecto de cómo
se efectuará la venta, pues se continuará una vez
se produzca la adjudicación, en la sentencia por lo tanto,
este debe contener conforme al Artículo 590 Código
de Procedimiento Civil:

• La mención del título en virtud del
  cual se procede al embargo, además de los otros que
  precedieron o dieron lugar al título.

• Indicar los inmuebles embargados, conforme al acta
  de embargo.

• Condiciones de la Venta: Se fijarán: El pago
  del precio y el monto para poder licitar que no
  excederá de un diez por ciento (10%) como
  garantía, además de las servidumbres y de otras
  designaciones.

• El ofrecimiento de un precio: La falta de
  licitadores nos da origen a que se consigne que el
  persiguiente será declarado adjudicatario.
  (Artículo 690 del Código de Procedimiento
  Civil).

• Una relación completa de las inscripciones
  que pesan sobre el inmueble (hipotecas y
  privilegios).

-Deposito del pliego de condiciones que precede a
la venta. El depósito lo efectúa el
abogado del persiguiente, con instancia donde conste el
depósito y las certificaciones de cargas y
gravámenes que pesan sobre el inmueble. Este será
depositado por ante Secretaría del Tribunal de Primera
Instancia que conocerá de la venta, dentro de los Veinte
(20) días, que siguieron a la “echa de
Transcripción del embargo. Como este plazo no es de
notificación, debemos advertir que no es franco, pues no
se beneficia de las disposiciones del Artículo 1033 del
Código de Procedimiento Civil.

-La notificación del pliego.
Dentro de los ocho (8) días de haber hecho el
depósito del pliego de condiciones, el persiguiente
notificará el depósito del pliego, tanto de la
parte embargada, como a los acreedores inscritos que figuran en
la certificación expedida por el Registrador,
indicándole en el día fijado por el Juez, para la
lectura del pliego de condiciones, el cual no será menos
de veinte (20) días, ni más de treinta (30)
días, según el Artículo 691 Código de
Procedimiento Civil. Durante este plazo el embargado y los
terceros podrán realizar los reparas al pliego. Los
acreedores, son los únicos a quienes se le
notificará el pliego de condiciones, siempre que sean los
que figuren como inscritos; y por tanto son quienes
realizarán los reparos, si fuere de lugar, pero nunca
sobre el precio, tal y como lo expresa el Párrafo II, del
Artículo 691 del Código de Procedimiento Civil:
"Ninguna oposición se podrá hacer, sin embargo,
sobre el precio que ofreciere el persiguiente".

-El vendedor no pagado. El
Artículo 692 del Código de Procedimiento Civil, le
permite al vendedor del inmueble iniciar las acciones en
resolución de la venta, al expresarlo así: Esto se
fundamenta en el Artículo 2108 Código Civil., nos
dice en su primera parte: "El vendedor privilegiado conserva su
privilegio por la Transcripción del título que ha
transferido la propiedad del adquiriente". Es decir que permite
que éste privilegio sea registrado, por el sólo
hecho de indicarlo en el acto de venta. El vendedor goza pues del
principal de los privilegios y por tanto puede ejercer su derecho
conforme al Artículo 2103 del Código Civil y
retomar el inmueble, el cual si fuera una demanda en
distracción, o en resolución judicial conforme al
Art. 1654 C.C, que dice: "Si el comprador no paga el precio,
puede pedir el vendedor la rescisión de la venta.
Después de extinguido el privilegio con que se favorece al
vendedor por el Artículo 2103, no podrá ejercerse
la acción a que se refiere el presente artículo en
perjuicio de terceros que hayan adquirido, sobre un inmueble,
derechos procedentes del comprador, y que se hayan conformado a
las leyes".

La notificación del pliego se le hará en
el domicilio del deudor embargado, y a falta de este, en el
elegido y si no lo tiene, se actuará conforme a la ley. En
el caso de que el embargado, haya adquirido el inmueble de manos
del deudor, el vendedor no pagado realizar dos acciones : A) Una
demanda en resolución de contrato, frente al comprador
originario, este podrá en el domicilio de este, si no son
inmuebles registrados, pues el Artículo 7 de la Ley de
Registro de Tierras faculta a dicho tribunal, a conocer de la
reclamación de esos derechos; B) Una la demanda en
reivindicación inmobiliaria, contra el nuevo adquiriente,
en el tribunal que persigue la ejecución
inmobiliaria.

En todo caso el vendedor podrá formular sus
demandas en resolución de la venta y notificarla en la
Secretaría del Tribunal, antes de la lectura del pliego de
condiciones, bajo pena de desconocer sus acciones, o sea
declararla inadmisible. Se ha estimado que esta debe realizarse
diez (10) días antes de la lectura del pliego, aunque
algunos entienden que deben ser tres (3) días. Salvo que
el pliego no le fuera notificado, en cuyo caso podrá
formularse hasta el día de la adjudicación.
(Después de la adjudicación no es posible en
terrenos registrados, Artículo 726 del Código de
Procedimiento Civil). Pero en este caso, en el Artículo
717 del Código de Procedimiento Civil., pretende que el
vendedor no pagado, que no es tribunal, ni juez, concluya su
acción judicial, mediante un plazo que fija el juez, para
suspender el conocimiento de la adjudicación. En todo caso
en su Párrafo 3ro. Expresa: "Si el plazo vence sin que la
demanda en resolución haya sido definitivamente juzgada,
se pasa a la adjudicación a menos que, por causas graves y
debidamente justificadas, el tribunal hubiere acordado nuevo
plazo para el fallo de la acción en
resolución".

Pero la situación del vendedor no pagado
correría un riesgo de acuerdo con el mismo Artículo
717 del Código de Procedimiento Civil, en el
Párrafo 4to., cuando dice: "En el caso de que por no
haberse conformado el vendedor a las prescripciones del tribunal,
la adjudicación hubiere tenido lugar antes del fallo de la
demanda en resolución, no se perseguirá al
adjudicatario en razón de los derechos correspondientes a
los antiguos vendedores, quedando estos a salvo para hacer valer
sus títulos de crédito, si ha lugar, el orden y la
distribución del importe de la adjudicación". Este
artículo pretende, limitar el ejercicio de su derecho, el
cual en la práctica no se ejecuta. Pues cuando ocurre esta
situación el Juez del Tribunal a-quo (que conoce del
Embargo) sobresee, hasta la solución de dicho
caso.

-Formas de reparos al pliego de
condiciones. Los reparos se realizan a través de
incidentes que se notifican, sin embargo, en la práctica
muchos tribunales los aceptan a título de conclusiones,
formuladas hasta antes de la lectura del pliego de condiciones,
lo cual en esencia es incorrecto. Los acreedores y el embargado
pueden formular sus reparos, salvo el que se estipule, una
diferencia sobre el precio. De esta manera podrán realizar
reparos los usufructuarios, arrendatarios, beneficiario de
servidumbre, en fin todos aquellos facultados, en virtud de un
Derecho. En cuanto a la forma, deben ser propuestas, por lo menos
en un plazo de por lo menos diez (10) días antes, del
día indicado para la lectura del pliego de condiciones. se
realiza a través de un acto que contenga el escrito,
notificado por el oponente, al embargante y a las demás
partes, citándolos a fecha fija a comparecer en un plazo
no menor de dos (2) días, a la audiencia que
efectuará el tribunal donde se efectuará la lectura
del pliego y venta del inmueble embargado. En todo caso el juez
deberá fallar a más tardar el día fijado
para la lectura del pliego, mediante una sentencia en
única instancia. Sobre la citación esta debe ser
dirigida al abogado del persiguiente directamente, pues como
incidente, su introducción se formularía por medio
del Artículo 718 del Código de Procedimiento
Civil., que no es el caso de la especie.

-Formalidades que preceden a la venta.
Lectura del Pliego. – Tal y como hemos indicado, la lectura del
pliego de condiciones es de oficio, después que el mismo
es recibido y fijado por el propio tribunal. Inclusive si hubiere
algún incidente pendiente, el juez está obligado
como establece el Artículo 691 Párrafo 3ero, del
Código de Procedimiento Civil, a fallar: "A más
tardar el día designado para la lectura del pliego…Este
fallo no estará sujeto a ningún recurso". En
nuestro país lamentablemente, se atropellan estas
disposiciones y no es raro que un Juez se reserve el fallo,
pasando por alto el régimen legal de este embargo. En
cuanto a las Audiencias que pueden tener efecto, antes de la
lectura del pliego, estas pueden ser diversas y múltiples,
dependiendo del ejercicio de las acciones que practique el deudor
y los acreedores.

-La publicación. La misma
audiencia donde se conoce la lectura del pliego de condiciones,
ordenará la fecha en que se produjera la
adjudicación, la cual no será, menos de treinta
(30) días, ni más de cuarenta (40) días,
(artículo 694 del código de procedimiento civil)
veinte (20) días por lo menos antes de la
adjudicación, el abogado persiguiente hará insertar
en uno de los periódicos del Distrito Judicial en donde
están radicados los inmuebles, puede ser también un
periódico de circulación nacional.

-La publicación
contendrá.

1. La fecha del embargo, de la denuncia y de la
transcripción.

2. Las generales del embargado y embargante.

3. Designación del inmueble.

4. El precio.

5. Designación del tribunal y la fecha de la
venta.

6. La garantía estipulada para poder
licitar.

En el caso de que sea necesario mayor publicidad, se lo
solicitará al tribunal, quien a través de un auto
así lo decidirá. Este auto a diferencia del
principio establecido, no es recurrible por propia
decisión del Artículo 697 del Código de
Procedimiento Civil, "El auto que se dictó no será
susceptible de ningún recurso". Acto seguido el abogado
del persiguiente, procederá a través de un acto de
alguacil, a notificar en la puerta del tribunal que deba conocer
sobre la adjudicación, una copia de la publicación.
Ambas actuaciones están sujetas al plazo del
artículo 696 del código de procedimiento civil, es
decir, que deben realizarse veinte (20) días antes de la
audiencia fijada para la adjudicación del inmueble. La
falta de los requisitos establecidos, se sanciona con la nulidad
de la venta, si esta se produjo, por defectos de la
publicación. No obstante, como resulta una nulidad
relativa y de forma, la parte pude denunciar a la misma, o no
completar las acciones a que tiene derecho.

-La subasta. Los acreedores considerados
capaces pueden perseguir la venta del inmueble que han embargado.
Así mismo, los menores y sujetos a interdicción, a
través de su tutor. Según el Artículo 1596,
del Código Civil prohíbe que sean adjudicatarios de
los bienes que embargan:

1. Los Tutores sobre los bienes cuya tutela ejerce, ya
sean por ellos mismos o por terceras personas.

2. Los mandatarios a quienes se la ha confiado vender
esos bienes.

3. Los funcionarios públicos que participan
directa o indirectamente en el embargo.

De la misma manera y por disposición del
Artículo 711 del Código de Procedimiento Civil, la
parte interesada, aplazará por 15 días solamente la
adjudicación, por causas graves debidamente
justificadas.