Factores que inciden en el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago

Compendio

La demanda en desalojo se puede decir que es el
desahucio del inquilino o arrendamiento por falta de pago,
expiración de término, alteración del
destino de la casa arrendada, expropiación forzosa,
necesidad de ocupar el inmueble el propietario u otras de causas
legales o convencionales que autoricen a desalojar o a expulsar
al arrendatario rústico o urbano.

Valorando la importancia de esta problemática, se
realizó esta investigación que tiene como objetivo
general analizar los factores que inciden en el incremento de las
demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz
del Municipio de Gaspar Hernández, en el período
agosto 2008 – julio 2009.

Los objetivos específicos son: determinar la
importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago
para el propietario del inmueble alquilado, determinar el nivel
de conocimientos que poseen los propietarios y/o administradores
sobre los procesos para conseguir el pago de los alquileres
vencidos, analizar los derechos de los inquilinos que tienen
contrato de alquiler y determinar la cantidad de casos
relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago que
fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández
en el período objeto de estudio.

Esta investigación se realizó en el
municipio de Gaspar Hernández, siendo el mayor en
extensión territorial de la provincia Espaillat y se
encuentra en la costa al norte de del país. Tiene como
límites: Al norte el Océano Atlántico, al
sur la provincia de Salcedo, al este la provincia María
Trinidad Sánchez y al oeste José
Contreras.

El Municipio fue fundado el día 5 de Abril del
año 1907, en un lugar llamado Cantón La Ermita.
Luego la población se fue consagrando a orillas del
Río Joba, en el lugar que se denomina Gaspar
Hernández en honor del celebre sacerdote colaborador de
Juan Pablo Duarte, quien llevaba este mismo nombre, se
destacó en la lucha de la separación de
Haití.

El Municipio de Gaspar Hernández posee una
economía diversificada, dividida entre turismo y
producción agrícola. En el turismo se encuentra, el
turismo de montaña, el de sol y playa. En la
producción agrícola se encuentra con cacao,
plátano, yuca, coco, entre otros.

El Juzgado de Paz de Gaspar Hernández, fue
fundado en el año 1908 en la calle Independencia
número 29, en el año 1928 el Estado compró
el local al señor Lorenzo Grano de Oro y/o Epifanio grano
de Oro. Los cuales fueron Juez de Paz del Municipio.

Los primeros jueces fueron: Abrahán Batista, Juan
Adames, Juan Castellanos, Nicomedes Rotilla, Pedro Guzmán
Lugo, Cristino Gómez, Manolo Batista, Gabriel Minaya
Guzmán, los cuales fueron nombrados por su forma de vida,
o comportamiento moral y eran nombrados por el Senado de la
República, sin tomar en cuenta su formación
profesional; sólo dos fueron bachilleres.

La investigación destaca que la demanda es el
conjunto de acciones efectuadas por el propietario de un inmueble
a los fines de lograr que el inquilino, a requerimiento del mismo
propietario y en atención a la Ley, abandone o sea
expulsado del inmueble.

La demanda se notifica al inquilino en falta de un acto
donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda,
la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo
día, mes y año); general del propietario y su
abogado.

Las demandas en desalojos se pueden clasificar
según el ordenamiento jurídico dominicano, el cual
prevé diferentes modalidades para ejercer el desalojo, de
la manera siguiente: el desalojo por ante El Control de Alquiles
y Desahucios; reglamentado por el Decreto Número 4807 del
año 1959; el Desalojo por Falta de Pago de los Alquileres
vencidos cuya regulación jurídica se encuentra en
los Código Civil y de Procedimiento Civil, así como
también en el citado Decreto Número 4807 y el
Desalojo por ante El Abogado del Estado; tipificado en la ley
108-05 Sobre Registro Inmobiliario.

La demanda en desalojo se puede dar por los siguientes
casos según señala el artículo 3 del Decreto
4807 del año 1959: porque el propietario necesita reparar
el inmueble o reconstruir el inmueble; porque tienen la necesidad
de vivirlo personalmente durante no menos de dos años, sea
el propietario mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes,
descendientes o colaterales hasta segundo grado inclusive y
cuando está vinculada con la violación de contrato
(competencia del Tribunal de Primera Instancia) y a falta de pago
(competencia del Juzgado de Paz).

El artículo 1736 del Código Civil dispone,
para el caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente,
que una parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le
notifica el desalojo con una anticipación de 180
días, si la casa estuviere ocupada por un establecimiento
comercial o de industria fabril, y de 90 días si no
estuviere en este caso.

El Dr. Salvador Potentini Denisse define el desalojo por
falta de pago como un procedimiento establecido a favor de los
propietarios de inmuebles alquilados, cuyos hínquelos han
cesado los pagos convenidos por concepto de inquilinato. Se puede
componer el desalojo por ante la Oficina de Control de Alquileres
y Desahucios, pues ese último procedimiento no exige que
el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que los
propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la
vivienda durante un tiempo determinado.

Este acto se acompaña de todos los documentos
necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario
(el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda
suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, entre otros);
así como la prueba de la calidad que une al propietario
con el inquilino (el contrato de alquiler) y una
certificación del Banco Agrícola donde se haga
constar si el inquilino ha depositado allí las sumas
adeudadas al propietario.

La jurisdicción competente será el Juzgado
de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble
que va a ser desalojado. La demanda se plantea como desalojo,
rescisión de contrato de inquilinato y cobro de pesos, y
accesoriamente puede dar cabida a la reparación de
daños y perjuicios.

De acuerdo a las disposiciones del artículo 6 de
la ley 38, del año 1966, el Juez apoderado de una demanda
en desalojo o resolución de contrato de alquiler debe
dictar su fallo al fondo dentro de los 10 días que sigan
al apoderamiento, excepto que se hayan presentado incidentes que
a su juicio ameriten un reenvío. En este caso, el juez
fallará el asunto dentro de los 5 días en que haya
sido apoderado nuevamente.

Al momento de alquilar una vivienda se debe tener en
cuenta una serie de obligaciones que tanto el inquilino como el
propietario deben cumplir. Sin embargo, también cuentan
con ciertos derechos.

Existe un porcentaje muy alto de personas que vive en
casas de alquiler en República Dominicana. La
mayoría de esos hogares arrendados está compuesta
por personas jóvenes y por familias de recursos limitados.
El número de viviendas en alquiler ha seguido en los
últimos cinco años una trayectoria de crecimiento,
impulsando fundamentalmente por la evolución de la
población en todas las ciudades.

En lo relativo a los deberes y derechos, según la
ley de inquilinato, los dueños y los encargados de casas,
apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos para
alquiler, deben depositar y mantener en el Banco Agrícola
las sumas que exijan a los inquilinos como depósitos para
garantizar los pagos y el cumplimiento de cualquier otra
obligación legal. Si el dueño de la propiedad no
paga el depósito durante los 15 días de su
vigencia, deberá pagar un recargo de un 10% por cada mes
de demora, sin que se pase del 50% de la suma a depositar, lo que
se le agregará al monto original.

Polivio Rivas afirma que "el contrato de alquile o
arrendamiento es aquel en virtud del cual una persona se
compromete a dar a otra el goce y uso de un inmueble, durante un
tiempo determinado y por un precio convenido. En la practica ese
concepto genérico se aplica a todo aquello que implique el
alquiler de un inmuebles o inmueble".

El contrato de locación está reglamentado
por las disposiciones contenidas en los artículos 1708 al
1762 del Código Civil, pero por mandato del
artículo 1134, del Código Civil, las partes pueden
acordar cláusulas y situaciones distintas a las contenidas
en estos artículos, bajo la condición de que no
sean violatorias al orden público y las buenas
costumbres.

Existe libre consentimiento de las parte para concertar
el precio del inquilinato, no obstante las existencia de las
disposiciones del artículo 1 de la ley 38, del 24 de
octubre de año 1966, que dispone una escala de precios
conforme el valor de la moneda dominicana y al aumento en el
valor de los inmuebles, dicha regulación legal ha quedado
en desuso, en razón de que los precios previstos en la
citada ley 38 (con máximo de RD$35,000.00 ) no se
corresponde con el valor real de los inmuebles hoy
día.

El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del
mismo, por lo tiene derecho, entre otras cosas: Primero, a no ser
molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble
(artículo 1726); esto es, a realizar todas las actividades
que no colidan con el orden público y las buenas
costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato
y hacer todas conexiones e instalaciones que hagan habitable el
inmueble, sin que estas cambien la estructura física del
mismo, y Segundo, a ocuparlo junto a su familia y cónyuge,
aunque al momento del contrato no haya estado casado.

Los resultados de la investigación muestran que
el 65% de los propietarios considera importante realizar la
demanda en desalojo por falta de pago por el inmueble alquilado,
ya que el 49% recibe beneficios, como son la vivienda, un 28%
dijo el dinero del alquiler y el 23% el respeto de sus
derechos.

El estudio reveló que para el 91% de los
propietarios y el 75% de los inquilinos, una de las principales
causas asociadas a la falta de pago por parte del inquilino del
inmueble alquilado está la crisis económica. Otros
factores asociados a la problemática son: la
sobreprotección del inquilino que le otorga la ley (7% de
los propietarios y 11% de los inquilinos) y la no
aplicación de las leyes al inquilino (2% de los
propietarios y el 14% de los inquilinos).

Respecto al nivel de conocimientos que poseen los
propietarios y/o administradores sobre los procesos para
conseguir el pago de los alquileres vencidos, el estudio
reveló que el 54% de los propietarios, el 62% de los
inquilinos y el 65% de los abogados aseguraron que los
propietarios y/o administradores no tiene conocimiento sobre los
pasos a dar para conseguir el pago de los alquileres vencidos. De
igual forma, el 68% de los abogados aseguró que la
mayoría de los inquilinos tampoco tiene conocimientos
sobre los derechos que le asigna la ley en materia de alquiler.
Esto se comprobó cuando el 56% de los propietarios
manifestó estar en desacuerdo con que el artículo 3
del Decreto 4807 del año 1959 es quien regula la demanda
en desalojo por falta de pago.

El estudio reveló en lo que respecta a los
derechos de los inquilinos que tienen contrato de alquiler, que
el 49% de los inquilinos está en desacuerdo con que,
según la ley, el inquilino tiene derecho a no ser
molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble, no
obstante, el 66% de los inquilinos está de acuerdo con que
la ley establece que el inquilino tiene derecho a ocupar el
inmueble junto a su familia y cónyuge, aunque al momento
del contrato no haya estado casado.

Además, respecto a la cantidad de casos
relacionados a la demanda en desalojo por falta de pago que
fueron conocidos por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández
en el período objeto de estudio, el estudio reveló
que los abogados consultados han manejado 26 casos. De igual
forma, el 86% conoce de abogados que han manejado casos de
demanda en desalojo por falta de pagos en el Juzgado de Paz del
municipio de Gaspar Hernández, incluso, el 81% está
de acuerdo con que durante el año 2009 se ha producido un
incremento en las demandas en desalojo por falta de pagos en el
Juzgado de Paz del municipio de Gaspar Hernández con
relación a años anteriores.

Al finalizar las conclusiones se debe destacar que
existen diversos factores asociados al incremento de las demandas
en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz del
Municipio de Gaspar Hernández, en el período objeto
de estudio, dentro de los cuales se destacan:

• La importancia que reviste la demanda en desalojo
  por falta de pago para el propietario del inmueble alquilado,
  ya que recibe beneficios, como son la vivienda, el dinero del
  alquiler y el respeto de sus derechos.

• El bajo nivel de conocimientos que tienen tanto los
  inquilinos como los administradores y/o propietarios de la
  vivienda, sobre la ley en materia de alquiler.

• Además está, la crisis
  económica por la cual atraviesa la población,
  así como la sobreprotección del inquilino que
  le otorga la ley y la no aplicación de las leyes al
  inquilino.

Introducción

En la década de los ochenta los municipios de
Sosúa, Cabarete y Río San Juan alcanzaron un
desarrollo turístico considerable, trayendo consigo un
alto índice en las creaciones de plazas de
trabajos.

La producción de empleos en estas zonas
turísticas más arriba mencionadas, produjeron un
alto índice de inmigrantes de diferentes puntos del
país tales como: Moca, Salcedo, Tenares, San Francisco de
Macorís, Nagua, Bonao y La Vega. Los mismos se vieron en
la obligación de buscar un lugar alternativo para vivir y
al mismo tiempo que le quedara próximo a su lugar de
trabajo. El lugar elegido por ellos fue el Municipio de Gaspar
Hernández, donde en forma gradual y sistemática
fueron ocupando viviendas alquiladas.

Esta situación de trabajadores inmigrantes en la
industria del turismo ha creado una demanda de viviendas en el
Municipio, por lo que los propietarios de las mismas se han dado
cuenta de lo lucrativo de este negocio por la solicitud y las
ganancias obtenidas de los alquileres que se le presentan cada
día.

Conciente de esto, deciden fijar alto costo de
mensualidades para las viviendas de manera tal que los
inquilinos, que no tienen conocimientos acerca de las leyes y
decretos que rigen la materia en cuestión son objetos de
abusos por parte de los propietarios y/o sus administradores que
muchas veces hacen justicia por sus propias cuentas
sacándolo de las casas alquiladas sin seguir ningún
procedimiento legal.

Lo peor de todo esto es que los propietarios no cumplen
con la exigencia de la ley y no depositan en el Banco
Agrícola los valores correspondientes a los
depósitos avanzados por los inquilinos, donde el abuso de
derecho es aún mayor y la inobservancia de la
Ley.

Esta situación entre inquilinos y propietarios de
viviendas provoca que el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar
Hernández sea apoderado de un gran número de
demandas en desalojo por falta de pago, las cuales en la
mayoría de los casos no prosperan, ya que los propietarios
desconocen los procesos a seguir para obtener el pago de los
alquileres vencidos por la vía judicial.

En otro orden, en lo que a los inquilinos respecta, a
éstos muchas veces les son violados sus derechos como
tales, ya que tampoco saben dónde acudir ni qué
hacer para evitar la ejecución del pago de un alquiler que
muchas veces no deben y en caso de querer ponerse al día
no saben donde consignar ni cómo hacer para pagar al
propietario.

De persistir el problema de la inobservancia al
procedimiento que está establecido en la
legislación vigente relacionada con la materia, se
podrían suscitar situaciones muy peligrosas entre los
inquilinos y los propietarios de las casas alquiladas por una
decisión que afecte los derechos de las partes
involucradas en el conflicto, ya que dicha situación
jurídica podría provocar grandes enfrentamientos,
que pueden terminar en una gran catástrofe social en el
Municipio de Gaspar Hernández.

Frente a esa situación surge la siguiente
pregunta generadora ¿cuáles factores inciden en el
incremento de las demandas en desalojo por falta de pago en el
Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el
período objeto de estudio?, así como otras
más específicas: ¿cuál es la
importancia que reviste la demanda en desalojo por falta de pago,
para el propietario del inmueble alquilado? ¿Cuál
es el nivel de conocimientos que poseen los propietarios y/o
administradores sobre los procesos para conseguir el pago de los
alquileres vencidos? ¿Cuáles son los derechos de
los inquilinos que tienen contrato de alquiler?
¿Qué cantidad de casos relacionados a la demanda en
desalojo por falta de pago fueron conocidos por el Juzgado de Paz
de Gaspar Hernández en el período objeto de
estudio?

Atendiendo a que la demanda en desalojo por falta de
pago, representa un elemento de carácter Jurídico
por lo que es de gran importancia investigar la cantidad de
demandas incoadas, por ante el Juzgado de Paz del Municipio de
Gaspar Hernández, en el período agosto 2008 a julio
2009. Es de suma importancia que tanto el dueño como el
inquilino de las casas alquiladas tengan conocimiento de la
necesidad de dar fiel cumplimiento al contrato de inquilinato ya
que esto le evitaría unas series de inconvenientes
jurídicos y socioeconómicos.

Se justifica investigar el tratamiento jurídico
dado en el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar
Hernández, a los procesos relativos a la demanda en
desalojo por falta de pago, por que servirá para
establecer las causas y las consecuencias que se pueden derivar
de la referida demanda.

En cuanto a la importancia que representa para la
sociedad de Gaspar Hernández el análisis acerca de
la demanda en desalojo por falta de pago, es que si se es
indiferente ante la referida demanda podría provocar la
pérdida de interés y desconfianza en la justicia
dominicana.

Las motivaciones que llevan a realizar esta
investigación se manifiesta en el interés por
incrementar los conocimientos acerca de las demandas en desalojo
por falta de pago, y a su vez obtener el titulo de la
licenciatura en derecho.

Existe una gran motivación de carácter
teórico, ya que se manifiesta una profunda inquietud por
los diversos enfoques teóricos acerca de la demanda en
desalojo por falta de pago.

En relación a la motivación
metodológica, se empleará el tipo de
metodología partiendo de la operalización de las
variables que se hace a partir de los objetivos de los cuales se
extraen las variables que los forman, a partir de estas se
establecieron los indicadores que la miden y estos a su vez se
convierten en las preguntas generadoras. Todo esto se hace con la
finalidad de garantizar que los objetivos sean medidos a
través de los cuestionarios aplicados.

La investigación tiene como objetivo general
analizar los factores que inciden en el incremento de las
demandas en el desalojo por falta de pago en el Juzgado de Paz
del Municipio de Gaspar Hernández, en el período
objeto de estudio. Los objetivos específicos del estudio
son:

• Determinar la importancia que reviste la demanda en
  desalojo por falta de pago para el propietario del inmueble
  alquilado.

• Determinar el nivel de conocimientos que poseen los
  propietarios y/o administradores sobre los procesos para
  conseguir el pago de los alquileres vencidos.

• Analizar los derechos de los inquilinos que tienen
  contrato de alquiler.

• Determinar la cantidad de casos relacionados a la
  demanda en desalojo por falta de pago que fueron conocidos
  por el Juzgado de Paz de Gaspar Hernández en el
  período objeto de estudio.

En la realización de esta investigación se
utilizaron una variedad de métodos, dentro de los cuales
están: el deductivo y el analítico. El deductivo
porque se utilizó el razonamiento partiendo de hechos
generales, aceptados como válidos, para obtener
conclusiones cuya aplicación es de carácter
individual. El analítico porque con el se analizó
la demanda desalojo por falta de pago y la violación de lo
establecido por el Código Civil relacionados con la
materia en especie. Dentro de las técnicas empleadas para
recoger los datos en la investigación están la
encuesta y la entrevista.

El universo está conformado por los 586 abogados
activos de la Seccional del Colegio de Abogados de Espaillat, los
43 propietarios de las viviendas alquiladas y los 119 inquilinos
de los mismos locales.

En lo relativo a los abogados activos, se tomó a
los 37 abogados afiliados a la Seccional del Colegio de Abogados
de Espaillat y que residen permanentemente en el municipio de
Gaspar Hernández.

Dentro de las principales dificultades que
obstaculizaron la realización de la investigación
están el factor tiempo, la falta de recursos
económicos y de fuentes bibliográficas para
enriquecer la investigación.

Esta investigación consta de 4 capítulos
con la siguiente estructura. El capítulo I
introduce al marco contextual, donde se destaca los aspectos
generales del municipio de Gaspar Hernández, como son
geografía, historia, economía, cultura y
educación y el Juzgado de Paz de Gaspar
Hernández.

El capítulo II contiene el marco
teórico, donde se describe las demandas y sus diferentes,
el desalojo por ante El Control de Alquiles y Desahucios;
reglamentado por el Decreto Número 4807 del año
1959, el Desalojo por Falta de Pago de los Alquileres vencidos
cuya regulación jurídica se encuentra en los
Código Civil y de Procedimiento Civil, así como
también en el citado Decreto Número 4807, el
Desalojo por ante El Abogado del Estado; tipificado en la ley
108-05 Sobre Registro Inmobiliario y la demanda en cobro de
pesos.

Incluye también la definición del Contrato
de Alquiler, el régimen legal del contrato de alquiler, la
clasificación del contrato de alquiler, las condiciones
requeridas por la ley para la formación y validez de los
contratos de alquiler, el libre consentimiento de las partes en
relación al precio del alquiler, las diferencias y
semejanzas entre el contrato de arrendamiento y otros contratos,
así como las diferencias y semejanzas entre el contrato de
arrendamiento y el usufructo, entre otros.

El capítulo III presenta la
metodología del estudio, conteniendo el tipo de estudio,
los métodos y técnicas, el tipo de
investigación, la población y la muestra, los
instrumentos utilizados y los procedimientos de
recolección y análisis de datos, así como
las fuentes primarias y secundarias consultadas.

El capítulo IV contiene la
presentación de los resultados del cuestionario aplicado a
los/as propietarios y/o administradores, los inquilinos y los
abogados. Para la presentación de los resultados se
utilizan cuadros y gráficos, haciendo un análisis
de los principales hallazgos. El estudio contiene además,
las conclusiones, recomendaciones, anexos/compendio y la
bibliografía.

Operacionalización de
variables

Objetivo general: Analizar los factores que inciden en
el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago en
el Juzgado de Paz del Municipio de Gaspar Hernández, en el
período objeto de estudio.

Cuestionario A aplicado a propietarios.

Cuestionario B aplicado a inquilinos.

Cuestionario C aplicado a abogados.

CAPÍTULO II:

Marco
teórico

• El Desahucio por ante el Control de Alquiler de
  Casa y Desahucio.

• Procedimiento.

• Declaración Jurada del Demandante.

• Plazo y Resolución del Control de Alquiler de
  Casa y Desahucio.

• ¿ Son factibles de recurso de
  casación la Resolución de la Comisión
  del Comité de Apelación del Control de Alquiler
  de Casa y Desahucio?

• Resolución que apodera el
  tribunal.

• Plazo según el código civil que hay
  que darle al inquilino para iniciarle el desalojo.

• Demanda por ante el tribunal competente del
  inquilino o arrendatario por falta de pago de mensualidades
  vencida de inmueble arrendado.

• Plazos a la parte.

• ¿ Dicha sentencia actualmente son
  ejecutorias no obstante a cualquier recurso?

• En caso de que el arrendatario haya fallecido y
  el demandante lo desconozca e inicia su demanda contra el
  difunto, ¿ Podrá el juez en derecho aceptar la
  petición de nulidad que hace el
  arrendatario?

• Ante una petición de incompetencia ante
  dicho tribunal sometido por la parte demandada,
  ¿cómo usted respondería?

• ¿Qué debe obtener el propietario
  demandante antes de iniciar la demanda en desalojo sopena de
  ser rechazada la demanda?

EL USUFRUCTO

EJERCICIO DEL USUFRUCTO

El usufructo es un derecho real que no crea ninguna
relación personal entre el usufructuario y el nudo
propietario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO
PROPIETARIO

Durante el usufructo, el nudo propietario solo tiene una
de las prerrogativas del derecho de propiedad: el abusus. Esta
prerrogativa le permite percibir los frutos de la cosa, disponer
de la misma: donarla venderla, legarla, hipotecarla. Pero los
adquirientes no serán titulares sino del abusus durante el
curso del usufructo;

Para asegurar el respeto de su derecho, nudo propietario
puede interrumpir una prescripción adquisiva iniciativa
por un tercero y ejercitar contra él.

AUSENCIA DE OBLIGACIONES

Sobre el nudo propietario no pesa ninguna
obligación, excepto la de no molestar al usufructuario en
el ejercicio de su derecho real

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL
USUFRUCTUARIO

• A) Prerrogativas Conferidas Por El Derecho
  Real De Usufructo

Usus y fructus: El usufructuario se beneficia de
dos de las prerrogativas del derecho de propiedad: el usus y el
fructus.

Usus: El usufructuario confiere el derecho de
usar la cosa. El usufructuario se servirá de la cosa como
lo haría el propietario mismo. Podrá habitar el
inmueble, aprovecharse de l caza y de pesca. Su derecho de uso se
encuentra limitado por la prohibición de modificar el
destino de la cosa.

Fructus: El usufructuario aprovecha los frutos de
la cosa: el usufructuario tiene el derecho de gozar de toda clase
de frutos, sean naturales industriales o civiles.

Frutos por naturaleza: Lo que la cosa da
periódicamente sin alteración ni disminución
sensible de la sustancia.

Los frutos por naturaleza comprende: los frutos
naturales los que la cosa da por el efecto exclusivo de la
naturaleza (bayas silvestres, helechos):

Los frutos industriales: dados por la cosa con la ayuda
del trabajo del hombre (cereales, hortalizas, etc.)

Los frutos civiles o fruto e dinero, que son las sumas
de dinero que la cosa producen periódicamente (alquileres,
rentas arrendaticias, intereses de cantidades de dinero,
dividiendo de acciones.

Los productos se dividen igualmente en productos
naturales, industriales y civiles.

La distinción entre los frutos por naturaleza y
los productos es capital para la determinación de los
derechos del usufructuario, que tiene derecho a los frutos, a l a
renta: pero no a los productos, al capital, que pertenecen al
nudo propietario.

Los Frutos Por Decisión De La
Ley

El usufructuario adquiere ciertos productos: los frutos
por decisión de la ley. Se trata de productos que el
legislador considera como fruto en cuanto a los derechos del
usufructuario. La ley los asimila a los frutos porque su
percepción, aunque lleve consigo una disminución
sensible de la sustancia de la cosa, es objeto de una
explotación que estaba organizada antes de iniciarse el
usufructo. El usufructo de un monte sometido a cortas regulares,
o el de una cantera en actividad, confiere necesariamente derecho
a las cortas de madera y a los productos de la
cantera:

Existen tres categorías de productos que son
frutos por decisión de la ley:

• 1- Las pensiones vencidas de una renta
  vitalicia: cada una de las pensiones devengadas de una renta
  vitalicia comprende, a la vez un capital: en efecto, el
  acreedor de la renta no puede hacer ya que se le reembolse el
  capital: lo ha enajenado contra el pago de las
  pensiones.

• 2- Los arboles de los montes tallares sujetos a
  cortas regulares: mientras que los montes bajos, que, una vez
  cortados retoñan de su tronco, constituyen frutos; los
  arboles de los montes altos son productos: una vez cortados,
  no brotan otros árboles.

• 3- Las minas y carteras en actividad: al
  comienzo del usufructo. El usufructuario tiene derecho a
  proseguirla explotación, adquiere los productos de la
  mina o de la cantera. La situación del usufructuario
  es mejor que la del poseedor de buena fe, que jamás
  tiene derecho a los productos.

El Modo De Adquisición De Los Frutos Por El
Usufructuario: Distinción Entre Los Frutos Civiles Y Los Y
Los Frutos Naturales O Industriales:

Los artículos 585y 586 del C.C establecen una
regla diferente, con relación a su modo de
adquisición, para los frutos naturales o industriales de
una parte; y de otra para los frutos civiles.

El usufructuario adquiere los frutos civiles día
por día.

El usufructuario no adquiere los frutos naturales o
industriales sino por su percepción aunque el usufructo
terminara en la víspera del día en que se segara la
cosecha.

Arrendamiento Que No Pasen De Nueves
Años.

El usufructuario tiene derecho de arrendar la cosa, sino
quiere habitarla o explotarla por si mismo, pero un arrendamiento
muy largo comprometería los derechos del nudo
propietario.

Los arrendamientos consentidos por el usufructuario no
son oponibles al nudo propietario sino por un periodo de nueves
años. El arrendamiento excede en su duración de los
nueves años, se divide en series de nueve años, y
el arrendamiento termina al expirar la serie que este en curso en
el momento de la cesación del usufructo.

Ejercicio De Las Acciones Judiciales

Defender la posesión de su derecho real, el
usufructuario dispone de las acciones posesorias.

Para sanción de su derecho de usufructo, cuenta
con una acción petitoria: la acción confesoria de
usufructo, que se asemeja a la acción reivindicatoria
aunque aquella sea prescriptible.

Cesión Del Usufructo

El usufructo es un derecho patrimonial intransmisible
por causa de muerte. Pero puede ser cedido entre vivos. El
cercionario no adquiere entonces el derecho sino en el estado que
se encontrara ya que no tenía las mismas prerrogativas que
el cedente. La duración del usufructo está limitada
a la vida del cedente, no a la del cesionario. El cedente es
garante para con nudo propietario de las indemnizaciones que
fueran debidas por el cesionario.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

El Usufructuario No Debe Modificar El Destino De La
Cosa

La primera obligación que pesa sobre el
usufructuario, consiste en mantener a la cosa el destino que
tenía antes del usufructo: en efecto debe devolverla en el
mismo estado.

El Usufructuario Debe Comportarse Como Un Buen Padre
De Familia

La obligación de conducirse como un buen padre de
familia tiene como corolario la de mantener y la de conservar la
cosa. El usufructuario no debe de deteriorar la cosa;
especialmente, no debe agotar las tierras de cultivo. Tiene la
obligación de efectuar los gastos de conservación.
El usufructuario debe de soportar las cargas usufructuarias las
que son pagadas normalmente con la ayuda de la renta.

El art. 614 del C.C obliga al usufructuario a preservar
la cosa contra la usurpación de un tercero. Está
obligado a comunicarle toda usucapión en curso al nudo
propietario.

EXTINCION DEL USUFRUCTO

Causas De Extinción

Por ser el usufructo, la causa de normal de
extinción es la muerte del usufructuario. El cumplimiento
del término señalado pondrá igualmente fin
al usufructo, si es anterior al fallecimiento.

El usufructo a favor de la persona morales no puede
rebasar los treinta años.

También se extingue por la prescripción
extintiva: no uso continuo durante treinta años. Solo el
derecho de propiedad queda fuera de este modo de modo de
extinción. El usufructuario perdería igualmente su
derecho si el nudo propietario o un tercero usucapiera, ya sea el
usufructo, ya sea la plena propiedad.

El usufructuario puede renunciar al usufructo. La
pérdida total de la cosa extingue el usufructo. En caso de
pérdida parcial, el usufructo continúa. En este
caso de expropiación el usufructuario tiene derecho a la
renta de la indemnización.

La consolidación, o sea la reunión en una
misma persona de los Derechos de usufructuario y de nudo
propietario, reunión que se produce cuando el
usufructuario hereda al nudo propietario, lleva a que desaparezca
el usufructo.

Por último se extingue de privación del
usufructo, pronunciada por los tribunales por abuso de su goce.
Cuando el usufructuario no haya cumplido con sus obligaciones por
ejemplo, si ha cambiado el destino de la cosa o descuidado su
conservación.

Consecuencia De La Extinción

La extinción del usufructo pone fin a las
prerrogativas y a la administración del
usufructuario.

Este debe devolver la cosa y sus accesorios al
propietario, dispondrá para recobrarla, de la
acción reivindicatoria o de una acción personal
contra el usufructuario o sus herederos para el cumplimiento de
su obligación de restituir.

A falta de restituir la cosa en el estado en que la
recibió el usufructuario debe abonar daños y
perjuicios, a menos que las perdidas o los deterioros hayan
ocurrido sin su culpa.

El propietario debe demostrar que la pérdida o el
deterioro de la cosa se debe a una imprudencia a una negligencia
del deudor de la restitución.

Existe una excepción a ese principio en materia
inmobiliaria y es que el inquilino es quien está obligado
a demostrar la ausencia de culpa.

EL USO; LA HABITACION; LA ENFITEUSIS: LAS
CONCESIONES.

El Uso: el derecho de uso y de habitación
son servidumbres personales, que confieren a su titular
prerrogativas reducidas. Estos derechos no pueden ser cedidos ni
embargados; no son susceptibles de hipoteca. No pueden ser
arrendados.

El derecho de uso le permite a su titular utilizar las
cosas y percibir sus frutos; pero solamente en el límite
de sus necesidades y las e su familia.

El usuario debe conducirse como un buen padre de
familia, y no puede modificar el destino de la cosa. Está
obligado a la conservación, pero solamente en
proporción a su uso.

La causa de extinción son las misma que para el
usufructo. El derecho de uso es un derecho, como máximo,
vitalicio.

Habitación

Este no confiere a la persona que se beneficia del mismo
mas que el uso de 8una casa o de una parte de ella, para sus
necesidades y las de su familia.

Las reglas del derecho de habitación son las del
derecho de uso. El derecho de habitación es un derecho de
uso restringido, es insensible, inembargable y no es susceptible
de hipoteca, ni puede ser arrendado. El titular del derecho debe
habitar el mismo.

La Enfiteusis

Según el art 937 del C.C El arrendamiento
enfitéutico de bienes muebles confiere al arrendador un
derecho real susceptible de hipoteca; este derecho puede ser
cedido y embargado en las formas prescritas para el embargo
inmobiliario, este arrendamiento debe ser consentido por
más de dieciochos años y no puede exceder de
noventa y nueve años no puede prorrogarse por tacita
reconducción. Este arrendamiento no recae sino sobre
inmuebles.

El arrendamiento enfitéutico crea, pues, dos
categorías diferentes de derecho: nacen obligaciones entre
el arrendatario y el arrendador se constituyen un derecho real a
favor del arrendatario.

La enfiteusis le confiere al enfiteuta algunos derechos
reales muy amplio. El enfiteuta puede efectuar todas las
transformaciones de los edificios, todos los cambios de destino y
de cultivo, con la condición no obstante de que tales
modificaciones no disminuyan el valor del fundo.

Le pertenece, con la única carga de
comunicárselo al propietario gravar el fundo con
servidumbres mientras dure la enfiteusis, puede adquirir
servidumbre a favor de predio.