Factores que inciden en el incremento de las demandas en el desalojo por falta de pago (página 2)

Este asume algunas obligaciones más onerosas que
el usufructuario; puesto que esta sujeto al pago de todas las
contribuciones y cargas de las Cargas ordinarias y al de las
reparaciones extraordinarias.

El arrendamiento enfitéutico no es oponible a
terceros más que si se ha publicado.

La enfiteusis es un derecho cesible y embargable. Este
derecho puede ser hipotecado mientras dure el
arrendamiento.

En oposición las servidumbres personales la
enfiteusis no se extinguen por la muerte de su titula, sino que
se transmiten a su heredero. El derecho real de enfiteusis
confiere al enfiteuta todas las acciones posesorias y no
solamente el interdicto de recobrar.

Le confiere igualmente una acción petitoria, por
la cual se pueda reclamar la cosa aun tercero.

Cesación

La enfiteusis concluye a la expiración del
arrendamiento.

El arrendador puede pedir la resolución por
incumplimiento de las clausulas del arrendamiento cuando el
enfiteuta haya incurrido en graves deterioros o cuando no haya
pagado la renta durante dos años.

Las Concesiones

El código minero, al permitir que se le otorgue
gratuitamente una concesión a quine explota la, mina a
perpetuidad casi siempre, salvo el pago de un canon de subsuelo
le otorga no obstante un derecho real que se le parece. El
derecho inmobiliario susceptible de hipoteca.

Para las concesiones de los saltos de agua, el derecho
de concesionario difiere del concesionario minero, es un derecho
sin relación con el derecho de propiedad, ya que las
instalaciones revierten, al término de la
concesión, al Estado, que percibe una parte de los
beneficios, se trata de un derecho real inmobiliario susceptible
de hipoteca.

Concesiones Del Dominio Público

El estado permite que el usuario goce de un derecho
exclusivo de goce que puede ser defendido contra las usurpaciones
de los terceros, mediante acciones posesorias e incluso
petitorias.

Concesiones En Los Cementerios

Los cementerios forman parte del dominio público
de los municipios, el derecho del concesionario le permite
ejercitar, frente a terceros, acciones petitorias, la sepultura
misma es propiedad del concesionario.

EL DESAHUCIO POR ANTE EL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y
DESAHUCIO.

El Desahucio es la acción en virtud del cual una
de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar
causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato
por tiempo indefinido.

La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones
legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines
de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en
atención a la ley, abandone o sea expulsado del
inmueble.

El Control de Alquileres de Casas y Desahucios (
C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la
Procuraduría General de la República, Fue
establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948,
modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959.

Esta fue creada con el propósito de regular el
procedimiento de desahucio en la República Dominicana y
los procedimientos relacionados con los alquileres de casas
urbanas o suburbanas, para contener el alza excesiva de alquiler
de un inmueble por parte del propietario y para disminuir los
conflictos que se suscitaran entre propietario e
inquilinos.

La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes
casos según señala el Art.3 del Decreto 4807 de
1959:

• Porque el propietario necesita reparar el inmueble o
  reconstruir el inmueble.

• Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente
  durante no menos de dos años, sea el propietario
  mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes
  o colaterales hasta segundo grado inclusive.

• Cuando está vinculada con la violación
  de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y
  a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz)

PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE
ALQUILERES.

Para iniciar el procedimiento por ante el Control de
Alquileres, a propósito de desahuciar a una persona de un
inmueble, ya sea para ocuparla personalmente por el propietario,
su cónyuge o por pariente de uno de ellos, ascendientes,
descendientes, colaterales hasta el segundo grado inclusive, o
cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación,
reedificación o nueva construcción, se somete una
declaración jurada y una instancia donde especifique los
motivos que le impulsan a pretender la ocupación del
inmueble alquilado, entonces este debe ser apoderado previamente
para tratar una conciliación entre las partes y luego
emitir una resolución, que es entonces cuando el
propietario puede iniciar el procedimiento en desalojo por ante
los tribunales competentes, cuando se hayan perimido los plazos
que le hayan acordado en la resolución y el otorgado por
la Ley.

De cualquier solicitud dirigida al Control de Alquileres
de Casas y Desahucios, se deberá informar al inquilino de
tal solicitud por acto de alguacil, concediéndole un plazo
para que exponga sus alegatos personales de acuerdo al Art.25 del
Decreto 4807, este plazo será como máximo de 15
días.

Como el Control de Alquileres de Casas y Desahucios
constituye un procedimiento administrativo especial, las partes
no tienen necesidad de acudir conjuntamente: éste solo
necesita que ambas partes expongan sus alegatos por escrito y
decide solamente en presencia de los documentos, aunque sea sin
su presencia.

DECLARACION JURADA DEL DEMANDANTE.

Es un documento que el propietario debe someter al
Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones,
donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el
inmueble durante dos años por lo menos, sea él o su
cónyuge, o sus ascendentes, descendentes o colaterales
hasta de segundo grado inclusive.

Hoy en día no es necesario hacer dicha
declaración jurada por ante notario, ya que en la oficina
de Control de Alquileres existen unos formularios en donde el
propietario la firma y se compromete a ocupar dicha vivienda
durante dos años por lo menos, delante del
funcionario.

PLAZO Y RESOLUCION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y
DESAHUCIO.

Examinados los alegatos de las partes, el Control de
Alquileres emite una resolución donde concede un plazo al
inquilino para abandonar el inmueble, que también puede
considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda
iniciar el procedimiento de desalojo.

Esta resolución especificará la fecha
desde la cual y hasta cual será efectiva y
mencionará el plazo para recurrir en apelación
contra la misma esta debe ser notificada a las partes interesadas
según el Art. 7 del Decreto No. 4807, las cuales
recurrirán en apelación ante la Comisión de
Apelación siempre y cuando se sientan lesionados en sus
derechos, en un plazo de 20 días a partir de haber
recibido la resolución, según el Art.27 del Decreto
No.4807. Ante esta resolución el inquilino puede: oponerse
(si no estaba presente en el juicio) y recurrir al recurso de
casación ante la resolución emitida por el control
de Alquileres.

Si el propietario considera que el plazo otorgado es
excesivo puede apelar, entonces la Comisión del Control
reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite
otra resolución donde concede un plazo razonable para
desalojar voluntariamente la vivienda.

Esta apelación debe hacerse por escrito ya sea
por carta o instancia dentro de la fecha de remisión de la
decisión del Control, donde se expresa la inconformidad
del plazo dado en la resolución y debe hacerse por ante la
Secretaría del Control de Alquileres de Casas y
Desahucios.

El plazo del Control de Alquiler de Casa y Desahucio
nunca será menor de 3 meses y se ve aumentado por la
disposición del Art.1736 del Código Civil, vencido
este plazo el propietario notifica al inquilino mediante un acto
de alguacil, dándole el plazo indicado por el
artículo ya mencionado para que se mude voluntariamente y
que de lo contrario apoderará al tribunal competente para
iniciar el procedimiento de desalojo.

Una vez los plazos han transcurrido no se debe permitir
el vencimiento de los mismos, si esto sucede habría que
reintroducir la demanda en riesgo de que sea declarado nulo el
procedimiento por no haberse intentado en tiempo
hábil.

Si el inquilino no ha desocupado el inmueble el abogado
del propietario apodera el tribunal de Primera Instancia con una
demanda en rescisión de contrato de inquilinato y
desalojo.

Si se notifica el plazo proporcionado por el Control de
Alquileres y el Código Civil, y al mismo tiempo se lanza
la demanda en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia,
se estaría apoderando extemporáneamente al
Tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento, por lo
que se debe notificar el plazo en un acto y notificar el acto
introductivo de la demanda en otro.

¿ SON FACTIBLES DE RECURSO DE CASACION LA
RESOLUCION DE LA COMISION DEL COMITÉ DE APELACION DEL
CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO?

NO son factibles, porque las resoluciones de la
Comité de Apelación de Alquileres de Casas y
Desahucios no son casables, porque no emanan de un tribunal del
orden judicial y en materia civil, dará lugar a
casación a toda sentencia que contuviere una
violación de la ley, según Art.3 de la ley sobre
Casación del Código de Procedimiento
Civil.

PLAZO SEGÚN EL CODIGO CIVIL QUE HAY QUE DARLE AL
INQUILINO PARA INICIARLE EL DESALOJO.

El Art.1736 del Código Civil dispone, para el
caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una
parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica
el desalojo con una anticipación de 180 días, si la
casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de
industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este
caso.

DEMANDA POR ANTE EL TRIBUNAL COMPETENTE DEL INQUILINO
O ARRENDATARIO POR FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES VENCIDA DE
INMUEBLE ARRENDADO.

La Demanda se notifica al inquilino en falta de un acto
donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda,
la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo
día, mes y año); generales del propietario y su
abogado.

Este acto se acompaña de todos los documentos
necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario
(el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda
suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etc.);
así como la prueba de la calidad que une al propietario
con el inquilino (el contrato de alquiler) y una
certificación del Banco Agrícola donde se haga
constar si el inquilino ha depositado allí las sumas
adeudadas al propietario.

Se debe hacer el depósito de estos documentos,
sobre todo el original del certificado de NO-Pago de Alquileres
en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda, el cual no
podrá dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho
depósito no es realizado.

El desalojo por falta de pago de alquileres vencidos es
un procedimiento establecido a favor de los propietarios de
inmuebles alquilados, cuyos inquilinos han cesado los pagos
convenidos por concepto de inquilinato.

Se contrapone el desalojo por ante la Oficina de Control
de Casas, Alquileres y Desahucios, este ultimo procedimiento no
exige que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que
los propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la
vivienda durante un tiempo determinado.

El inquilino al resistir una acción en desalojo
por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que
un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no
lo representa en el proceso.

La ley No.17-88, Art.8 impide el desalojo cuando el
arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el
Banco Agrícola.

La jurisdicción competente será el Juzgado
de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble
que va a ser desalojado.

La demanda se plantea como desalojo, rescisión de
contrato de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede
dar cabida a la reparación de daños y
perjuicios.

El desalojo por falta de pago sigue siendo de la
competencia del Juzgado de Paz, que conoce con cargo a
apelación "por cualquier cuantía a que se eleve la
demanda", de las acciones siguientes:

• Pago de alquileres o arrendamientos

• Desahucios

• Demandas sobre rescisión de contratos de
  arrendamientos fundados en la falta de pago de los alquileres
  o arrendamientos vencidos

• Lanzamiento de lugares (desalojo) y

• Las demandas sobre validez y

• En nulidad de embargo de bienes que guarnecen los
  lugares alquilados.

En definitiva, siempre que la demanda en desalojo sea
por falta de pago de los alquileres, deberá tratarse el
asunto por ante el Juzgado de Paz.

Por el contrario cuando el desalojo se lleva ante la
Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, y el propietario
está motivado a residir en la vivienda; o de repararla o
modificarla, estos casos se ventilan ante el Juzgado de Primera
Instancia de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el
inmueble.

PLAZOS A LA PARTE

El plazo lo dicta el control de Alquileres de Casas y
Desahucios para que así el inquilino pueda tomar y dar
comunicación de estos documentos.

¿DICHA SENTENCIA ACTUALMENTE SON EJECUTORIAS
NO OBSTANTE A CUALQUIER RECURSO?

SI es ejecutoria, porque no es necesario esperar que la
sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente
juzgada para proceder a solicitar la autorización de la
fuerza pública para desalojar al inquilino y de no ser
así el inquilino se basaría en un alegato
innecesario para alargar el proceso.

De acuerdo a las disposiciones del Art.6 de la ley 38,
de 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o
resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al
fondo dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento,
excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio
ameriten un reenvío.

En este caso, el juez fallará el asunto dentro de
los 5 días en que haya sido apoderado
nuevamente.

EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO HAYA FALLECIDO Y EL
DEMANDANTE LO DESCONOZCA E INICIA SU DEMANDA CONTRA EL DIFUNTO
¿PODRA EL JUEZ EN DERECHO ACEPTAR LA PETICIÓN DE
NULIDAD QUE HACE EL ARRENDATARIO? El Juez debe de aceptar la
petición siempre que se demuestre que al iniciar la
demanda el arrendatario ya había fallecido, ya que si
dicta sentencia fallará a favor del demandante debido a
que el difunto nunca se presentó a las audiencias y se
esto sucede el tribunal a-quo revocará la sentencia. Pero
no por esto se deshace el contrato de arrendamiento, ya que ni
por la muerte del arrendador ni por la del inquilino el contrato
se deshace.

Considerando, que tanto en el Juzgado de Paz como ante
el Juzgado de Primera Instancia, la interveniente voluntaria M.B.
Vda. C. En su calidad de cónyuge solicitó que fuera
rechazada la demanda en razón de que se había
citado y posteriormente dictado sentencia contra una persona
fallecida, que no obstante este pedimento el Juzgado de Paz dicto
sentencia condenatoria contra O.C.C., a pesar de haber hecho
constar que este había fallecido; que al revocar el
tribunal a-quo la sentencia del Juez de Primer Grado sobre el
fundamento de que antes de la demanda y del pronunciamiento de la
sentencia O.C.C., había fallecido, hizo una correcta
aplicación de la ley, pues una persona fallecida no
puede ser sujeto ni activo ni pasivo de derecho en
consecuencia los medios que se examinan carecen de fundamento y
deben ser desestimados. B.J. No.882, Pág.1163. de mayo de
1984.

ANTE UNA PETICION DE INCOMPETENCIA, ANTE DICHO TRIBUNAL
SOMETIDO POR LA PARTE DEMANDADA, ¿CÓMO USTED
RESPONDERIA?. Me declararía incompetente designando
así la jurisdicción que estime competente, esta
petición se interpondrá a las partes y al juez de
envío. De lo contrario entonces en apelación ante
la Cámara Civil esta me consideraría incompetente y
se suspende la instancia hasta que la corte de apelación
haya rendido su decisión, para esto me basaría en
el Art.24 de las disposiciones comunes del Código de.
Procedimiento Civil.

¿QUE DEBE OBTENER EL PROPIETARIO DEMANDANTE
ANTES DE INICIAR LA DEMANDA EN DESALOJO SOPENA DE SER RECHAZADA
LA DEMANDA?

• Debe obtener el Título de
  Propiedad

• Contrato de alquiler, debidamente legalizado y
  registrado.

• Cintillo catastral (recibo. Regulado por el Art.
  .55 de la ley 317 sobre catastro
  nacional)

• Pago del impuesto a la Vivienda
  suntuaria.

• Si es con fin de remodelación debe someter en
  esa instancia los planos y permisos que demuestren claramente
  la clase de trabajo a realizar y el costo aproximado de dicho
  trabajo.

• En caso de que sea por falta de pago la
  certificación de NO-Depósito de
  Alquileres.

Bibliografía

-Gaceta jurídica virtual "la demanda en desalojo"
por el dr. salvador potentini. (págs. 2 – 10 y 55,
57, 61, 64)

-"Jurisprudencia dominicana" 1977-1979 de pablo a.
machado. (págs. 131, 135 y 140)

-"Una muestra jurisprudencial de 5 años"
jurisprudencia 1997-2001. (págs. 411 y 412)

–Tesis sobre "el desahucio ante el control de alquiler
de casa y desahucio". (págs. 76 – 81 y 83, 85, 87
– 89 y 109 – 110).

-Legislación en materia de inquilinato y desalojo
según el decreto no. 4807.

-Código civil de la republica
dominicana

-Código de procedimiento civil

-Arvelo de la Fuente, J. E. (1992). Manual de
Procedimientos y reglamentos Catastrales. Primera
Edición. Santo Domingo, República Dominicana:
Editora Universitaria UASD.

-Biaggi, J. (2002). 15 años de jurisprudencia
Dominicana de Tierra 1888-2002. Santo Domingo, Republica
Dominicana: Ediciones Gráficas Potentini.

-Cabanellas de Torres, G. (1990). Diccionario
Jurídico Elemental. Argentina: Editorial Heliasta
S.R.L.

-Capitant, H. (1930). Vocabulario
Jurídico. Buenos Aires, Argentina: Ediciones De
Palma.

-Ciprián, R. (2003). Procedimiento de Registro
Inmobiliario. Bases legales, Jurídicas, Doctrinas y
Jurisprudencial. Santo Domingo. República Dominicana:
Editorial Centenario.

-Ciprián, R. (2009). Tratado de Derecho
Inmobiliario. Santo Domingo. República Dominicana:
Editora Alfa & Omega.

-Fisher, L. y Navarro, P. (1992). Metodología
de la Investigación. México:
Prentice-Hall.

-Gómez, W. (2007). Derecho inmobiliario para
la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo,
República Dominicana: Editora Corripio.

-Hernández, G. (2007). Registro de
inmuebles. Santiago, República Dominicana: Impresos
Castillo.

-Hernández Sampieri, R. y otros. (2004).
Metodología De La Investigación.
Última Edición. México: McGraw Hill
interamericana.

-Luperón Vásquez, J. (2006). Compendio
de jurisprudencia de Tierras. República Dominicana:
Editora Corripio.

-Medrano, M. (1998). Principales Acciones ante el
Tribunal de Tierra. Santo Domingo, República
Dominicana: Editora Centenario.

-Monción, S. E. (2010). La litis, los
incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción
Inmobiliaria.  Formularios y Jurisprudencias. Santo
Domingo, República Dominicana.

-República Dominicana. (2005). Ley No, 108-05
del 23 de marzo de 2005 sobre Registro Inmobiliario. Santo
Domingo, República Dominicana. Editora
Manatí.

-República Dominicana. (2005). Reglamento para
la Aplicación de la Ley 108-05. Santiago de los
Caballeros: Manatí.

-República Dominicana. (2006). Reglamento de
los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original de la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo
Domingo: Manatí.

-República Dominicana. (2006). Reglamento
General de Registro de Títulos. Santo Domingo:
Manatí.

-República Dominicana. (2009).
Resolución Núm. 355-2009. Reglamento para la
Regularización Parcelaria y el Deslinde. Santo
Domingo, República Dominicana: SCJ.

-Ruiz, M. (1952). Estudio sobre la propiedad
inmobiliaria en la República Dominicana. Santo
Domingo: Editora del Caribe, C. por A.

-Santana Polanco, V. (2006). Vocabulario Doctrinal en
Materia de Tierras. Santo Domingo, República
Dominicana: Editora Corripio.

-Santana Polanco, V. (2007). Derecho Procesal para la
Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo,
República Dominicana: Editora Corripio.

-Santana Polanco, V. (2008). Derecho procesal de la
jurisdicción inmobiliaria. Santo Domingo,
República Dominicana: Editora Corripio.

Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Página Web:
yuniorandrescastillo.galeon.com

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.