CAPÍTULO I
Parte
general
1.1 Importancia del tema.
El estudio de las hipotecas es una actividad de mucha
relevancia en el contexto del derecho civil y procesal civil, ya
que se trata de uno de los contratos que se utilizan con mayor
frecuencia en la práctica jurídica, cuyo fin no es
otro que el de garantizar, con una plataforma económica,
el cumplimiento de una obligación.
Esto obedece al planteamiento legislativo que consigna
que el que contrae una obligación está obligado a
cumplirla. A tal respecto, la hipoteca es un mecanismo muy
efectivo y racional para que una obligación
contraída entre dos personas no se diluya por la
negligencia de una de las partes.
Tomando en cuenta esa importante característica,
puede decirse que la importancia del tema incluido en la presente
investigación rebasa el plano teórico para
insertarse con propiedad en el terreno de la práctica
judicial.
1.2 Planteamiento del problema.
La hipoteca es una figura procesal cuyos orígenes
se remontan a la época de la antigua roma, cuyo sentido
principal es asegurar el pago de una deuda mediante el intermedio
de una garantía económica que puede estar a
disposición del acreedor en la medida en que el deudor no
ejecute el pago de la obligación
contraída.
El presente trabajo pretende delinear los principales
rasgos definitorios e históricos de la hipoteca como
institución procesal, a fin de comprender con mayor
propiedad las consecuencias derivadas de su
establecimiento.
1.3 Objetivos de la
investigación
1.3.1 Objetivo general.
Determinar los principales aspectos conceptuales de la
hipoteca a la luz de la normativa civil dominicana.
1.3.2 Objetivos específicos
Señalar los principales rasgos
históricos de la hipoteca, desde la época
antigua hasta la actualidad.Identificar las diferentes clases de hipotecas y sus
características más relevantes.Determinar las condiciones que deben cumplirse para
la celebración de un contrato de hipoteca.
CAPÍTULO II
Marco
teórico
2.1 Concepto de hipoteca.
El término hipoteca proviene del latín
hypothêca, que se origina en un vocablo griego. La
palabra se refiere a un inmueble que actúa como
garantía del pago de un crédito.
Esto quiere decir que la finca queda en poder de su
propietario, aunque el acreedor está en condiciones de
promover su venta en caso que la deuda no sea pagada en el plazo
pactado. El Código Civil dominicano define a la hipoteca
como un derecho real sobre los inmuebles que están afectos
al cumplimiento de una obligación.
Para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe
realizar una demanda, que generará una sentencia
condenatoria y dará lugar al remate judicial del bien. Con
ese dinero, el acreedor puede cobrarse la deuda.
La hipoteca está formada por tres componentes
esenciales: el capital (la cantidad de dinero que se
prestó mediante un crédito), el plazo (el tiempo en
que se pacta la devolución del préstamo) y el tipo
de interés (el porcentaje adicional que la persona que
recibió el préstamo debe pagar; el interés
es la ganancia del prestamista)[1].
El tipo de interés puede ser fijo (su valor es
inalterable durante el plazo del préstamo) o variable (el
valor es revisado de manera periódica). El tipo de
interés variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya
que una crisis económica puede hacer que la cuota que debe
abonar se dispare.
El contrato que constituye una hipoteca debe ser
registrado en el Registro de la Propiedad o Registro de
títulos a fin de que posea valor para terceros.
En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos
se procede a una demanda, a una sentencia condenatoria y al
remate del inmueble. Así, en tanto contrato, una hipoteca
solo impone obligación al deudor y se encuentra
reglamentada conforme a la ley.
Una hipoteca se constituye cuando alguien está
dispuesto a prestar a otra persona, una cantidad cierta y en
dinero y el deudor tiene una propiedad con que garantizar el pago
del acreedor, debe celebrarse un contrato por escrito y
preferentemente en escritura pública y ante notario, con
el propósito de inscribirla en el Registro Público
de la Propiedad.
Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble
objeto del crédito o bien un inmueble distinto de
propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado
constituir la hipoteca sobre su bien.
2.2 Evolución histórica.
El término hipoteca ya era usado en la Antigua
Grecia, aunque adquirió su significado actual en Roma. En
el marco de la civilización romana se lo denominó
prenda, y constituía una garantía de pago en la
compra de tierras.
En consecuencia, la idea de la hipoteca es heredada del
derecho romano. Concretamente, en la Antigua Roma había
dos formas básicas de garantizar una deuda:
1. Fiducia: Qué consistía en que el
deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para
garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para
el deudor.
2. Prenda o pignus, con una regulación muy
parecida a la actual.
Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para
poder pagar la deuda, surgió la prenda sin
desplazamiento.
Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra
garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de
labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo
que no podían ceder al acreedor).
Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin
embargo, por motivos de seguridad jurídica, no fue sino
hasta la invención de los Registros, cuando empezó
a utilizarse de forma generalizada.
Avanzando en el tiempo, en la Edad Media las hipotecas
sirvieron como pagos feudales. Los granjeros solicitaban dinero a
los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al
mismo tiempo el terreno. El pago podía concretarse con lo
cosechado, con dinero o con animales.
Mucho tiempo después, la evolución de la
securitización sobre 1970 y el nacimiento de los
títulos de deudas respaldados, o sea garantizados por un
activo real, como por ejemplo prendas de automotores o hipotecas
sobre viviendas, permitió un mayor auge del mercado
hipotecario, sobretodo en su versión
inmobiliaria.
Estados Unidos fue el país iniciador del boom de
las hipotecas, donde se creó un organismo que
impulsó el mercado de securitización, desarrollando
un título garantizado por préstamos hipotecarios
para viviendas, a lo que luego se sumaron los bancos comerciales
y las sociedades de ahorro. Inglaterra, Francia y otras naciones
europeas siguieron este camino, que actualmente está
ampliamente difundido en todo el mundo.
En el contexto dominicano, el sistema de publicidad de
las hipotecas y de las transmisiones inmobiliarias estaba lejos
de ser perfecto, pese a las intervenciones del legislador luego
de 1804. Fue preciso remediar esa imperfección cuando se
quisieron desarrollar los préstamos para la
construcción, a fin de permitir los empréstitos sin
los cuales muy pocas personas hubieran dispuesto de los fondos
necesarios para hacer que se edificara una vivienda. De
ahí la reforma operada por el decreto del 4 de enero de
1955, tanto en lo concerniente a la publicidad de las
transmisiones inmobiliarias como a la de las
hipotecas.
2.3 Características de la
hipoteca.
Dentro de las características más
significativas de la hipoteca se pueden destacar las
siguientes:
1. Es un derecho real y Erga
omnes.
La hipoteca es un derecho real porque se ejerce sobre la
cosa, jus in res. De igual modo, es Erga omnes porque
todas las personas están igualmente obligadas a respetarla
y sufrir las consecuencias del ejercicio de los derechos que le
son atribuidos.
Como derecho real, la hipoteca está
acompañada de derecho de preferencia y de
persecución, porque se ejerce sobre el precio del inmueble
sin permitir la aplicación de la ley del dividendo
impuesta a los acreedores quirografarios; y porque el titular de
la misma puede perseguir su garantía para ejecutarla entre
las manos de los terceros adquirientes.
2. Es un derecho accesorio.
La hipotecas un derecho accesorio porque requiere la
existencia de un crédito, de una obligación
personal que le sirva de objeto y cuyo pago tiene la finalidad de
asegurar. Siendo la obligación el soporte de la hipoteca,
no solamente en la época de su constitución, sino
ulteriormente desaparece al mismo tiempo que la
obligación.
Este carácter accesorio es el que provoca su
nulidad, si la obligación deviene en nula a causa de un
vicio que la afecta; así como la desaparición
automática, conjuntamente con la
obligación.
El carácter accesorio de la hipoteca no le impide
garantizar un derecho de crédito futuro o puramente
eventual, como ocurre con las hipotecas legales del menor y del
interdicto sobre los bienes del tutor y las hipotecas del
Estado.
3. Es un derecho en principio inmobiliario y
excepcionalmente mobiliario.
La hipoteca es un derecho inmobiliario porque es
atribuible a un bien inmueble, el cual sigue
beneficiándose de los atributos de los derechos reales
inmobiliarios, como son los de preferencia y de
persecución.
Sin embargo, aunque accesorio a un crédito, la
hipoteca no toma las características de aquel al momento
de su ejercicio, sino las del bien al cual está integrada.
Excepcionalmente, la hipoteca es un derecho real mobiliario,
porque es posible sobre las naves marítimas y
aeronaves.
4. Es un derecho indivisible.
La hipoteca es un derecho indivisible, porque afecta a
todas las parte del inmueble, terrenos y mejoras construidas sin
distinción; y porque la suma obtenida a causa de la venta
del inmueble hipotecado no acepta la división con los
acreedores quirografarios, y aún entre los acreedores
inscritos su participación se lleva a cabo según el
rango de su inscripción.
5. La hipoteca es atribuible a su beneficiario la
facultad de embargar, hacer vender el bien hipotecado y hacerse
pagar por el precio de la venta.
Si la hipoteca ha sido consentida sobre un inmueble
registrado catastralmente, una vez inscrita la convención
ante el Registrador de Títulos correspondiente y expedido
por éste el certificado de título, el acreedor
queda provisto de un título ejecutorio, por lo que vencido
el término del pago de la deuda, dicho acreedor
podrá embargar el inmueble hipotecado, hacerlo vender en
pública subasta y hacerse pagar el precio
obtenido.
2.4 Clasificación de las
hipotecas.
La hipoteca puede ser clasificada de acuerdo a
diferentes criterios. En ese sentido, se distinguen las
siguientes clases o tipos de hipotecas:
2.4.1 Según su modo de
constitución.
a) Hipotecas legales: son aquellas creadas
formalmente por la ley. Existen dos tipos de hipotecas
legales:
I. Hipotecas legales ordinarias.
Para la cuestión el rango es una cuestión
de fecha, que son tratadas como las hipotecas convencionales o
judiciales, las hay generales que afectan todos los bienes
inmuebles del deudor otras que recaen sobre bienes
determinados.
Entre estas están:
1) La hipoteca de la mujer casada sobre los bienes de su
marido.
2) La hipoteca de personas en tutela sobre los bienes
del tutor
3) La de los legatarios sobre los bienes de
sucesión.
4) Sobre los del estado, de los municipios y
establecimientos públicos sobre los bienes del
constituyente.
5) La de la masa de acreedores sobre los bienes del
deudor comerciante en estado de quiebra.
6) La de la administración de aduanas sobre los
bienes de los deudores.
7) La del tesoro para el pago de la contribución
extraordinaria sobre los beneficios de guerra
II. Las Hipotecas legales privilegiadas.
También reciben el nombre de Privilegios inmobiliarios
especiales:
Son hipotecas privilegiadas que gozan de
categoría a favor, a diferencia de las legales ordinarias,
que son siempre especiales no afectan más que a
determinados bienes.
b) Hipotecas judiciales: las que son conferidas
al acreedor por ciertas sentencias judiciales.
1. Las que resultan de las sentencias de
condena.
Esta es la que funciona más frecuentemente, esta
hipoteca funciona, como una hipoteca general sobre todos los
bienes muebles del deudor y está destinada a asegurar la
ejecución de la sentencia de condena.
Un deudor que no paga, el acreedor le cita ante el
tribunal y obtiene contra él una sentencia que haga
constar la exigibilidad de la deuda obligándolo a
pagar.
2. De las sentencias de reconocimiento o de
verificación de escritura.
Una obligación está comprobada por un acto
privado, por un pagare, el acreedor está expuesto a
dificultades de prueba sobre todo un caso de muerte del deudor,
los herederos pueden declarar que no conocen la escritura de su
causante.
En este caso el acreedor cita a su deudor ante el
tribunal, no para ejecución si no para el reconocimiento
de la deuda, si el deudor reconoce su escritura, el tribunal
dicta una sentencia de reconocimiento, de lo contrario se entabla
un proceso, el juez ordena una verificación de escritura
discutida y si el resultado es conforme a la alegación del
acreedor, este obtiene una sentencia de verificación de
escritura.
Esta no es una ejecución; sólo es una
verificación de prueba.
c) La hipoteca convencional: es aquella que surge
como consecuencia de la convención concluida entre el
acreedor, que obtiene la garantía, y el constituyente, que
la concede sobre sus bienes.
2.4.2 Según la eficacia de su
garantía.
a) Hipotecas Simples u ordinarias: que integran
el derecho común.
b) Hipotecas Privilegiadas: las que le confieren
al acreedor una situación privilegiada.
2.4.3 Según la base material de la
hipoteca.
a) Hipotecas especiales: estas recaen sobre
ciertos inmuebles específicos.
b) Hipotecas Generales: son aquellas que se
extienden a todos los inmuebles presentes y futuros del
constituyente.
2.4.4 Según los créditos
garantizados.
a) Hipotecas especiales: son aquellas que
garantizan una deuda determinada, de acuerdo con criterios
específicos establecidos entre el deudor y el
acreedor.
b) Hipotecas Generales: son aquellas derivadas de
todas las deudas presentes y futuras del deudor con respecto al
acreedor.
Conclusiones
Mediante la elaboración del presente trabajo de
investigación sobre la hipoteca, ha sido posible la
estructuración de un marco concluyente vinculado a los
diferentes objetivos específicos propuestos al inicio,
cuyos puntos principales se exponen a
continuación:
El objetivo principal del concepto de hipoteca es el
cumplimiento de una obligación. Dentro de los recursos
o mecanismos indicados por el legislador para hacer cumplir
una obligación, la hipoteca es uno de los más
difundidos y los que mayor garantía le otorga al
acreedor.Si su establecimiento está fundamentado en un
previo acuerdo entre las partes, la hipoteca goza de una
dimensión jurídica que la hace representativa
de una administración judicial racional.En lo que respecta a su raigambre histórica,
se pudo destacar que, si bien el término hipoteca es
de origen griego, el desarrollo más significativo
corresponde al derecho romano clásico, donde
adquirió su definición más abarcadora, y
desde donde fue asumida por otros sistemas jurídicos
europeos, desde donde se inserta luego en el derecho
dominicano.Independientemente de los diversos tipos de
hipotecas, es notorio que en la generalidad de los casos,
ésta se ejecuta sobre una base inmobiliaria, salvo
escasas excepciones, además de que siempre la hipoteca
constituye un derecho real de ejecución universal o
Erga Omnes.
Bibliografía
Germán, Mariano. Vías de
ejecución. Tomo II. Santo Domingo: Impresos y
Servicios Marka, 2002, 566 p.
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República. Código Civil de la República
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República Dominicana. Congreso de la
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1989, 324 p.
Tavares, Froilán (h). Elementos de Derecho
Procesal Civil dominicano. Vol. II. 5ª ed. Santo
Domingo: Almanzor González Canahuate Editor, 2003, 444
p.
Autor:
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2014.
[1] El tipo de interés puede a su vez
ser: a) Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del
préstamo. b) Variable: Su valor es revisado
periódicamente y ajustado de acuerdo al contrato.