Incidencia del deslinde (Ley 108-05) en los préstamos hipotecarios en la cooperativa San José (página 3)

En cuanto al objetivo general: Investigar la
incidencia del deslinde (Ley 108-05) en los préstamos
hipotecarios en la Cooperativa San José, Inc., en Sajoma,
Santiago, en el período julio 2010- julio 2014: en cuanto
a las causas que han Incidido en la no aceptación de
préstamos en dicha Cooperativa solicitados por clientes
con garantías Hipotecarias amparados en Constancias
Anotadas, el 10% de los encuestados contestó que por
situación Económica para iniciar el proceso de
deslinde, el 22% expreso que falta de conocimiento de la Ley y un
porcentaje muy elevado es decir 68% consideró todas las
antes mencionadas, lo que indica que la Cooperativa San
José para facilitar préstamos Hipotecarios lo
clientes deben cumplir con el requisito del Deslinde.

Sobre las consecuencias de la aprobación de los
préstamos con garantías hipotecarias basados en
constancias anotadas en la cooperativa San José, una de la
consecuencia que enfrentan los cliente es que tienen que
solicitar más dinero de lo necesario para poder deslindar
o tienen que buscar un garante solidario que a veces les he
difícil encontrar, se puede apreciar que la Cooperativa
nunca deja de facilitar los préstamos basados en
Constancias Anotadas, siempre y cuando el cliente estén
dispuestos a realizar el proceso técnico de Deslinde.
Cumpliendo con los requisitos de la Ley 108-05 de
Registro.

Las dificultades que enfrentan los clientes de la
Cooperativa San José es que le niegan los préstamos
cuando se presentan a solicitarlos amparados en Constancias
Anotadas, lo que indica que los clientes se ven imposibilitados
para realizar cualquier negociación basada debido a que
las Constancias Anotadas no dan ninguna garantía a la
institución.

El objetivo específico No. 1: Enumerar las
consecuencias de la aprobación de los préstamos con
garantías hipotecarias basados en constancias anotadas en
la cooperativa San José, incorporada del Municipio de
José de las Matas Provincia de Santiago.

Al cuestionar a los especialistas de préstamos el
mecanismo utilizado por la Cooperativa San José para
aprobar las solicitudes de préstamos amparados en
Constancia Anotadas, en su mayor parte respondió que le
facilitan al cliente el préstamo pero le dicen al cliente
que debe deslindar, en una menor cantidad la cooperativa le
facilita un agrimensor, para realizar el proceso de deslinde. Y
en una mínima cantidad, dijo que el cliente cuando
solicita un préstamo siempre solicita más dinero de
lo que necesita para poder deslindar el Terrenos y así
poder obtener su préstamo.

El mecanismo utilizado por la Cooperativa San
José para aprobar las solicitudes de préstamos
amparados en Constancia Anotadas en su mayoría dijo, que
la Cooperativa le indica al cliente que no prestan basados en
Constancias Anotadas, metas que otros expresen que le facilitan
al cliente el préstamo pero le dicen al cliente que debe
deslindar y en una menor cantidad dijo que, el cliente solicita
más dinero de lo necesario para poder deslindar, en esta
pregunta se puede apreciar que la Cooperativa nunca deja de
facilitar los préstamos basados en Constancias Anotadas,
siempre y cuando el cliente estén dispuestos a realizar el
proceso técnico de Deslinde. Cumpliendo con los requisitos
de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

El objetivo específico No. 2: Determinar
las causas que han incidido en la no aceptación de
Préstamos en la Cooperativa San José solicitados
por sus clientes basados en garantías hipotecarias de
terrenos amparados en constancias anotadas.

Al cuestionar a los clientes de la Cooperativa San
José sobre las causas que han Incidido en la no
aceptación de préstamos en dicha Cooperativa
solicitados por clientes con garantías Hipotecarias
amparados en Constancias Anotadas, el 10% de los encuestados
contestó que por situación Económica para
iniciar el proceso de deslinde, el 22% expreso que falta de
conocimiento de la Ley y un porcentaje muy elevado es decir 68%
consideró todas las antes mencionadas, lo que indica que
la Cooperativa San José para facilitar préstamos
Hipotecarios lo clientes deben cumplir con el requisito del
Deslinde.

El deslinde modifica el estatus del copropietario que
sustenta sus derechos en una Constancia Anotada, con
relación al inmueble y lo convierte en propietario
individual de una parcela separada de la Parcela originaria.
Según lo establece el artículo 130 de la Ley de
Registro Inmobiliario.

Según lo expresado por los analistas de
préstamos hipotecarios de la Cooperativa san José
las principales causas que han Incidido en la no
aceptación de préstamos en la Cooperativa San
José solicitados por clientes con garantías
Hipotecarias amparados en Constancias Anotadas, el 20% de los
encargados de préstamos contesto que la situación
económica para iniciar el proceso de deslinde, el 60% dijo
que falta de conocimiento de la Ley, y el 20% dijo que todas las
anteriores, es decir que los encargados de préstamos
consideran que los clientes desconocen por completo la Ley 108-05
de Registro Inmobiliario y sobre el reglamento de Mensura
Catastrales.

El objetivo específico No. 3: Determinar
las dificultades que se les presentan a los clientes de la
Cooperativa San José al solicitar un préstamo
poniendo en garantía hipotecaria sus terrenos sin estar
deslindados.

Dentro de las dificultades que se les presentan a los
clientes de la Cooperativa San José al solicitar un
Préstamo con garantía Hipotecaria con sus terrenos
sin deslindar son: el 86% dijo que los clientes no pueden
realizar ningún tipo de negociación porque sus
terrenos no están deslindados, el 14% contestó que
La Cooperativa le niega el Préstamo, lo que indica que de
una u otra forma los cliente se ven imposibilitados para realizar
cualquier negociación basada en Constancias Anotadas,
debido a que las Constancias Anotadas no dan ninguna
garantía a la institución.

El objetivo específico No. 4: Identificar
los requisitos de la Cooperativa San José para facilitar
préstamos a sus clientes basados en constancias anotadas.
Los clientes encuestados sobre los requisitos que la Cooperativa
San José exige a sus clientes para facilitar los
préstamos Hipotecarios, el 100% de los clientes
encuestados estuvo de acuerdo que los requisitos exigido por la
Cooperativa son: el Certificado de titulo, Deslinde,
Certificación de Cargas y Gravamen, estos son exigidos
para todos los solicitantes, por lo tanto estos requisitos son
imprescindibles para el otorgamientos de préstamos
hipotecarios basados en Constancias Anotadas.

Los encargados de préstamos sobre los requisitos
que la Cooperativa San José exige a sus clientes para
facilitar los préstamos Hipotecarios, el 100% de los
encargados de préstamos contestaron que la Cooperativa San
José siempre exige, Certificado de titulo, deslinde,
certificación de Gravamen, esto indica que la
institución se cuida al momento de realizar
préstamos ya que sin ninguna garantía hipotecaria
pueden prestar a ningún cliente solicitante.

Recomendaciones

En virtud de que el objeto de la ley inmobiliaria y sus
reglamentos es suspender la emisión de nuevas Constancias
Anotadas, controlar y regular las existentes, limitando su
otorgamiento a casos de excepción y sentando las bases
para que con el tiempo se logre la reducción de las ya
existentes, dados los inconvenientes de índole
jurídico-social que ocasionan, tanto a los clientes como a
la cooperativa, después de haber concluido la
investigación, las sustentantes presentan las siguientes
recomendaciones:

A la Cooperativa San José,
Inc.

• Permitir por única vez el registro de una
  transferencia de los derechos sustentados en Constancias
  Anotadas, siempre que la porción a transferir
  esté presente en la misma en su totalidad.

• Permitir que los clientes realicen préstamos
  basados en Constancias Anotadas en caso de inmuebles
  especiales, en virtud de que estos son permisibles por el
  registrador de títulos, las inscripciones de
  garantías reales inmobiliarias sobre esas constancias
  anotadas.

• Permitir que los clientes que tienen Constancias
  Anotadas no aceptadas por la ley les sean otorgados los
  préstamos si en realidad son clientes de mucho tiempo
  en la institución; en sentido de que se ejecute en
  venta de pública subasta sobre un inmueble sustentado
  en una Constancia Anotada, con la salvedad de que el
  adjudicatario se le entregará una constancia
  anotada.

Al Sistema Financiero Nacional:

El sistema financiero nacional, es el universo compuesto
por  todos los bancos comerciales, hipotecarios y de
desarrollo, las  financieras y las  cooperativas del
país, las cuales tienen como finalidad, proporcionar el
desarrollo,  el crecimiento de la economía del
país, regido y regulado por el Banco Central de la
República Dominicana.

Por lo tanto las cooperativas del país, forman
parte del sistema, entonces la ley 108-05, es la que ha venido a
exigir el deslinde obligatorio para los préstamos
hipotecarios. Recomiendo que el espíritu de la ley en
cuanto al deslinde es positivo, ya que organiza y actualiza la
propiedad, pero que no sea antes de la promulgación de la
ley, sino desde su ejecución, pues  ha  creado
un cuello de botella innecesario en cuanto a la cantidad de
deslindes antes de la fecha,  generando frustración,
tardanza y menos desarrollo económico.

Al Sistema Judicial:

El deslinde es un procedimiento técnico y
judicial como se ha explicado, por lo tanto la justicia a
través de los órganos que intervienen en el mismo,
como son los Tribunales de Tierra, Registro de Titulo,
Direcciones regionales de Mensuras Catastrales y otros,
están saturados de trabajos, donde el personal es muy poco
para manejar un volumen tan grande de trabajo, por esta
razón le recomiendo al sistema judicial duplicar al
mínimo el personal que intervienen en el proceso del
deslinde, pues con los impuesto que se  cobran es bastante
para dicha petición del mas personal.

A los Órganos recaudadores del
Estado:

Si se duplica el personal que intervienen en la
ejecución del deslinde, y se incluye solamente el deslinde
a partir de la fecha de entrada del 2005, se
procederá  a realizarlo mas rápido, menos
frustratorio y el Estado cobrara a través de impuestos
Internos, más dinero, ya que los clientes de
préstamos hipotecarios invertirán su dinero mas
rápido, generando un multiplicador económico
positivo, creando por consecuencia crecimiento económico.
A la universidad:

Crear  conciencia en todos los estudiantes de la
facultad de Derecho y carreras afines, de que el Deslinde, es una
formalidad única y reglamentaria en la consecución
de los préstamos hipotecarios en todo el sistema
financiero nacional, para que así, puedan asesorar 
como  profesionales a sus clientes, con un criterio
actualizado de las leyes que inciden en el Deslinde.

Además de que estos profesionales que la UTE,
haya formado, sean capaces de modificar lo que representa un
escollo económico para los clientes que inciden  en
el desarrollo de nuestra economía y aportar nuevas ideas
cónsonas al desarrollo del país.

Bibliografía

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incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción
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-República Dominicana. (2005). Ley No, 108-05
del 23 de marzo de 2005 sobre Registro Inmobiliario. Santo
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la Aplicación de la Ley 108-05. Santiago de los
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los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
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-República Dominicana. (2006). Reglamento
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-Santana Polanco, V. (2006). Vocabulario Doctrinal en
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-Santana Polanco, V. (2007). Derecho Procesal para la
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República Dominicana: Editora Corripio.

-Santana Polanco, V. (2008). Derecho procesal de la
jurisdicción inmobiliaria. Santo Domingo,
República Dominicana: Editora Corripio.

Apéndices

CUESTIONARIO PARA SER APLICADO A LOS
CLIENTES:

• 1) ¿Cuáles son las causas que han
  incidido en la no aceptación para el otorgamiento de
  préstamos en la Cooperativa San José del
  Municipio de San José de las Matas, provincia de
  Santiago?

• a) Situación económica para
  iniciar el proceso de deslinde ( ).

• b) Falta de conocimiento de la Ley (
  ).

• c) Falta de conocimiento de la Ley (
  ).

• d) No estar deslindados ( ).

• e) Todas las anteriores ( ).

• f) Ninguna de las anteriores ( ).

• 2) ¿Qué nivel de conocimiento
  tiene usted sobre los procesos de deslinde?

• a) Mucho ( ).

• b) Poco ( ).

• c) Ninguno ( ).

• 3) ¿Cuáles mecanismos utiliza la
  Cooperativa San José, Inc., para aprobar las
  solicitudes de préstamos amparados en Constancias
  Anotadas?

• a) Le indica al cliente que no prestan en base
  a Constancias Anotadas ( ).

• b) Le facilitan al cliente el préstamo
  pero le dicen al cliente que debe deslindar( )

• c) El cliente solicita más dinero de lo
  necesario para poder deslindar ( ).

• d) La cooperativa le facilita un agrimensor
  para realizar el proceso ( ).

• e) Todas las anteriores ( ).

• f) Ninguna de las anteriores ( ).

• 4) ¿Cuáles son las consecuencias
  de la aprobación de los préstamos con
  garantías hipotecarias basados en constancias anotadas
  en la Cooperativa San José, Inc., del Municipio de San
  José de las Matas, provincia de Santiago?

• a) Busca un socio de la Cooperativa como fiador
  porque este si tiene un título deslindado (
  ).

• b) Solicitar más dinero del necesario
  para realizar su Deslinde ( ).

• c) Solicitar a la Cooperativa San José
  que se encargue de Deslindar ( ).

• d) Todas las anteriores ( ).

• e) Ninguno de las anteriores ( ).

• 5) ¿Cuáles son las dificultades
  que se les presentan a los clientes de la Cooperativa San
  José al solicitar un préstamo, poniendo en
  garantía hipotecaria sus terrenos sin estar
  deslindados?

• a) Los clientes no pueden realizar
  ningún tipo de negociación porque sus terrenos
  no están deslindados ( ).

• b) La Cooperativa le niega el Préstamo (
  ).

• c) La Cooperativa condiciona la
  aprobación del préstamo con la
  realización del Deslinde ( ).

• d) La Cooperativa le solicita al cliente que
  busque un fiador solidario ( ).

• 6) ¿Cuáles son los requisitos de
  la Cooperativa San José del municipio de San
  José de las Matas, provincia de Santiago, para
  facilitar préstamos a sus clientes basados en
  constancias anotadas?

• a) Certificado de título ( ).

• b) Deslinde ( ).

• c) Certificado de no Gravamen ( ).

• d) Todas las anteriores ( ).

• e) Ninguna de las anteriores ( ).

ENTREVISTA PARA SER APLICADO A LOS
ENCARGADOS DE CRÉDITO

1) ¿Cuáles son las causas que han incidido
en la no aceptación de las constancias anotadas para el
otorgamiento de préstamos en la Cooperativa San
José del Municipio de San José de las Matas,
provincia de Santiago?_____________________________

__________________________________________________________________________

2) ¿Cuáles mecanismos utiliza la
Cooperativa San José, Inc., para aprobar las solicitudes
de préstamos amparados en Constancia
Anotadas?___________________

_____________________________________________________________________________

3) ¿Cuáles son los requisitos de la
Cooperativa San José del municipio de San José de
las Matas, provincia de Santiago, para facilitar préstamos
a sus clientes basados en constancias
anotadas?___________________________________________________

_________________________________________________________

4) ¿Cuáles son las dificultades que se les
presentan a los clientes de la Cooperativa San José al
solicitar un préstamo, poniendo en garantía
hipotecaria sus terrenos sin estar
deslindados?______________________________________________________

_________________________________________________________________

Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.

[1] Monción, S. E. (2010). La litis,
los incidentes y la demanda en referimiento en la
Jurisdicción Inmobiliaria.  Formularios y
Jurisprudencias. Santo Domingo, República
Dominicana.

[2] Santana Polanco, V. (2008). Derecho
procesal de la jurisdicción inmobiliaria. Santo Domingo,
República Dominicana: Editora Corripio. P. 519.

[3] República Dominicana. (2005).
Reglamento para la Aplicación de la Ley 108-05. Santiago
de los Caballeros: Manatí.

[4] Op. Cit.

[5] Monción, S. E. (2010). La litis,
los incidentes y la demanda en referimiento en la
Jurisdicción Inmobiliaria.  Formularios y
Jurisprudencias. Santo Domingo, República Dominicana.
Pp. 543-544.

[6] Santana Polanco, V. (2008). Op. Cit.

[7] Op. Cit.