Manejo de expedientes por parte del registrador de títulos del departamento judicial del municipio de Santiago

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El planteamiento del problema de esta
investigación gira en torno a analizar el manejo de
expedientes por parte del Registrador en el Registro de
Títulos del Departamento Judicial del Municipio de
Santiago durante el período enero 2013-marzo 2014 . El
Registro de Título de la ciudad de Santiago en su
funcionamiento como órgano de la Jurisdicción
Inmobiliaria, presenta irregularidades en cuanto al manejo y
tiempo de entrega de los diversos documentos y expedientes que se
depositan, trayendo una caducidad de plazos impuestos por la Ley
108-05 por la tardanza de las entregas .

Esto trae consigo obstáculos en la dinámica
jurídica de muchos abogados que esperan una pronta
ejecución de documentos y expedientes depositados. En este
mismo tenor, esta problemática se conforma como una
violación al artículo 17 literal C del Reglamento
de Registro de Títulos, a su vez dicha violación
trae como consecuencia lo expresado en el artículo 65 del
mismo reglamento, el cual plasma de forma clara que de suceder la
inejecución del documento o expediente el o los
solicitantes pueden intimar por vía de alguacil al
Registrador de Títulos para que decida sobre los mismos
.

PREGUNTA GENERADORA ¿Cuál ha sido el manejo de
expedientes por parte del Registrador en el Registro de
Títulos del Departamento Judicial del Municipio de
Santiago durante el período enero 2013-marzo 2014?

PREGUNTAS ESPECÍFICAS ¿Cuáles tipos de
expedientes se depositan en el Registro de Títulos de
Santiago? ¿Cuáles son las limitantes que presentan
los expedientes que se depositan en el Registro de Títulos
de Santiago hasta el momento de su liquidación?
¿Cuáles son los errores cometidos en los
expedientes que se depositan en el Registro de Títulos de
Santiago de los Caballeros? ¿Cuenta el Registro de
Títulos de Santiago con el personal y los medios
tecnológicos necesarios para el adecuado manejo de los
expedientes? ¿El Registrador de Títulos cumple con
las funciones que establece la ley 108-05 de Registro
Inmobiliario?

JUSTIFICACIÓN La realización de este estudio se
justifica, en primer lugar porque en el sector inmobiliario en lo
referente al estudio del manejo de expediente, no ha sido lo
suficientemente trabajado y no existen estudios profundos al
respecto. Además, la justificación de este estudio
se encuentra en los beneficios que aportará a las personas
que se dedican al sector inmobiliario en la ciudad de Santiago, a
los investigadores y de manera muy especial, a aquellas personas
interesadas en el tema.

IMPORTANCIA Este estudio tiene una marcada importancia, debido a
que los resultados del mismo aportarán datos muy
necesarios para reconocer toda la plataforma
jurídico-administrativo que engloba el manejo de
expedientes, su ejecución en los límites expresados
por la Ley 108-05 y sus Reglamentos, forma en que realiza sus
funciones el Registrador de Títulos de la Ciudad de
Santiago como también todo lo relativo al personal y su
trabajo con los expedientes depositados en el Registro de
Títulos de Santiago.

OBJETIVO GENERAL El objetivo General de esta investigación
consiste en: Analizar el manejo de expedientes por parte del
Registrador en el Registro de Títulos del Departamento
Judicial del Municipio de Santiago durante el período
enero 2013-marzo 2014.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS Identificar los tipos de expedientes
que se depositan en el Registro de Títulos de Santiago.
Determinar las limitantes que presentan los expedientes que se
depositan en el Registro de Títulos de Santiago hasta el
momento de su liquidación. Señalar los errores que
se comente en los expedientes que se depositan en el Registro de
Títulos de Santiago. Determinar si el Registro de
Títulos de Santiago cuenta con el personal y los medios
tecnológicos necesarios para el adecuado manejo de los
expedientes. Determinar si el Registrador de Títulos
cumple con las funciones que establece la ley 108-05 de Registro
Inmobiliario.

DELIMITACIÓN DEL ESTUDIO Este estudio está
delimitado en tres aspectos importantes: personas, espacio o
lugar y tiempo. Personas: Constituyen el objeto de estudio de
esta investigación, en este caso conformada por los
abogados del Departamento Judicial de Santiago y los empleados
del Registro de Título de esta ciudad. Espacio o lugar:
Son aquellas demarcaciones referentes al espacio
geográfico dentro del cual tendrá lugar la
investigación. En este sentido el espacio
geográfico será el Registro de Títulos del
Departamento Judicial de Santiago. Tiempo: Constituye el
período de realización que abarca el estudio. Este
está referido al período enero 2013-marzo
2014.

Aspectos Generales de la Provincia y Municipio de Santiago.
Contexto Histórico del Municipio de Santiago Aspectos
Geográficos Aspectos Económicos Aspectos Culturales
Educación etc. Departamento Judicial de la Provincia de
Santiago Jurisdicción Inmobiliaria Origen
Composición de la jurisdicción Inmobiliaria
Oficinas de Registro de Títulos Objetivo del Registro de
Títulos de Santiago Funciones del Registro de
Títulos de Santiago etc. Antecedentes del Estudio. MARCO
CONTEXTUAL

PRINCIPALES TEORÍAS QUE SUSTENTAN ESTA
INVESTIGACIÓN Una de las principales teorías que
sustenta nuestra investigación, se plantea en el
Reglamento General de Registro de Títulos en su
artículo 17 literal C, señalando el plazo de 45
días para la liquidación de expedientes en los
departamentos de Registro de Títulos en el país. De
igual manera la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, distingue en
su artículo 89 la clasificación de expedientes en
cuanto a los documentos registrables, constituyendo ésta,
un pilar imprescindible en nuestra investigación. El Dr.
Víctor Livio Cedeño, en su libro Derecho Registral
y Jurisdiccional Inmobiliario, cita los tipos de errores u
omisiones materiales que se cometen en todo el conglomerado de
expedientes trabajados en el Registro de Títulos.

Esta investigación tiene un diseño no experimental
bajo un enfoque cuantitativo. Es no experimental, ya que no se
trata de llevar a la comprobación los supuestos planteados
y es cuantitativa, ya que los resultados de la misma se presentan
en forma numérica, es decir en cuadros y gráficos
con sus interpretaciones de lugar. Esta investigación es
de tipo transversal o transaccional, documental
(bibliográfica), de campo y descriptiva. Es transversal o
transaccional, ya que su propósito es describir variables
y analizar su incidencia e interrelación en un momento
dado. El tipo de investigación es descriptiva, documental
y de campo. En ella se describen las situaciones que presentan
los expedientes de se depositan en Registro.
METODOLOGÍA

Es documental (bibliográfica) debido a que es realizada en
fuentes de información tales como libros sobre propiedad
inmobiliaria, registro de títulos, derecho procesal para
la jurisdicción inmobiliaria, entre otros;
periódicos, revistas jurídicas e Internet. De
campo, porque se recogieron informaciones que provienen de las
entrevistas realizadas a través del cuestionario aplicado
al personal administrativo del registro de títulos y
abogados vinculados a la rama inmobiliaria.

MÉTODO En este estudio se aplicó el método
deductivo, porque el mismo parte de lo general para llegar a lo
particular y de elementos concretos para poder aportar
conclusiones más generales. Parte de la observación
de la realidad para llegar a conclusiones más
amplias.

UNIVERSO O POBLACIÓN Y MUESTRA En este caso está
compuesto por el personal administrativo del registro de
títulos, para un total de 41 personas y abogados
vinculados a la rama inmobiliaria para un total de 3,577
según los datos proporcionados por el colegio de abogados
del departamento de Santiago y el Departamento de Registro de
Títulos. Para el caso del personal administrativo del
Registro de Título, se decidió tomar el 100% de la
población debido al tamaño de la misma, para un
total de 41 encuestas. La selección de la muestra se
efectuó, en el caso de los abogados por medio del proceso
metodológico aleatorio simple, tomando como referencia la
fórmula de Fisher y Navarro (1997), para poblaciones
finitas, a fin de obtener el menor número de personas que
se necesitan para realizar la investigación, apegada a la
mayor realidad posible.

La fórmula utilizada fue la siguiente: N= Z2 N pq Donde,
e2 (N-1) +Z2 pq n= Tamaño necesario de la muestra N=
Tamaño de la población Z= Margen de confiabilidad o
número de unidades de desviación estándar en
la distribución normal que producirá el nivel
deseado de confianza. p= Probabilidad de que el evento ocurra. q=
Probabilidad de que el evento no ocurra. e= Error o diferencia
máxima entre la media muestral y la media de la
población.

TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS La
técnica utilizada es la encuesta, la cual busca conocer
los fenómenos estudiados a través de la
aplicación de un cuestionario en forma escrita, en este
caso aplicado al personal administrativo del Registro de
Títulos y a los abogados vinculados a la rama inmobiliaria
en la ciudad de Santiago.

VALIDEZ Y CONFIABILIDAD La validez de nuestra
investigación radica en la aplicación de los
instrumentos y técnicas que arrojaron de forma
diáfana la realidad tanto del personal del Registro de
Títulos de Santiago como en los profesionales de Derecho
del área inmobiliaria. La confiabilidad de este estudio
dependió en gran medida de la aplicación del
instrumento de medición, el cual demostró ser
consistente en sus resultados y ser sistemáticamente
preciso en los mismos. Esto es así porque fueron
encuestados de forma sistemática la población de
empleados del Registro de Títulos de Santiago, así
como la muestra de abogados ligados a la problemática
existente.

PROCEDIMIENTO DE RECOLECCIÓN DE DATOS Para la
recolección de los datos bibliográficos, se
visitaron bibliotecas de la zona y se extrajeron libros de
textos, leyes, reglamentos y publicaciones periódicas con
los datos necesarios para validar nuestra investigación.
En la recolección de los datos participaron además
dos elementos importantes y vinculados entre sí: Primero,
la selección y elaboración del instrumento de
medición que consistió en un cuestionario de
preguntas cerradas, para que los resultados fueran confiables y
válidos; segundo, la aplicación de dicho
instrumento a la población seleccionada para medir las
variables y sus indicadores.

PROCEDIMIENTO DE ANÁLISIS DE LOS DATOS El análisis
de los resultados consistió en interpretar los hallazgos
relacionados con el problema de investigación, los
objetivos propuestos y preguntas formuladas, y las teorías
o presupuestos planteados en el marco teórico, con el fin
de evaluar si se confirman las teorías o no, y si generan
debates con la teoría ya existente. En esta fase se
realizó el tratamiento
estadístico-matemático de todos los datos obtenidos
a través de los cuestionarios que fueron aplicados, luego
se procedió a clasificarlos y tabularlos. Una de las
herramientas utilizadas fue el programa u hoja de cálculo
Excel para obtener los porcentajes y los gráficos de
lugar.

PRINCIPALES DATOS OBTENIDOS DEL CUESTIONARIO A, APLICADO A LOS
ABOGADOS DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL DE SANTIAGO DE LOS
CABALLEROS

Tabla 8 Frecuencia en que depositan expedientes de Transferencias
en el Registro de Títulos Fuente: Pregunta No. 8 del
cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de
Santiago. El 41% de los encuestados asegura que siempre deposita
expedientes de Transferencias en el Registro de Títulos,
el 31% dice que casi siempre, y el 28% asegura que a veces. Por
lo que se puede notar que este tipo de expediente son los que con
mayor frecuencia depositan los encuestados.

Gráfico No.8 Frecuencia en que depositan expedientes de
Transferencias en el Registro de Títulos Fuente: Tabla No.
8.

Tabla 10 Consecuencias de los errores técnicos ocasionados
por el Registro de Títulos al ejercicio de su
profesión Fuente: Pregunta No. 10 del cuestionario
aplicado a los abogados del Distrito Judicial de Santiago. El 63%
de los encuestados considera que los errores técnicos
ocasionados por el Registro de Títulos causan todas las
opciones que tenían para responder, el 19% afirma que
causa la inconformidad de los clientes y el 18% asegura que causa
pérdida de tiempo.

Gráfico No.10 Consecuencias de los errores técnicos
ocasionados por el Registro de Títulos al ejercicio de su
profesión Fuente: Tabla No.10.

Tabla 12 Frecuencia se ven afectados los expedientes que usted
deposita en el Registro de Títulos en cuanto a la
caducidad de los plazos Fuente: Pregunta No. 12 del cuestionario
aplicado a los abogados del Distrito Judicial de Santiago. El 39%
de los encuestados afirman que siempre se ven afectados los
expedientes que deposita en el Registro de Títulos en
cuanto a la caducidad de los plazos, el 38% dice que casi siempre
y el 23% restante afirma que a veces. La caducidad es la
pérdida de uno o varios derechos por no ejercitarlos
durante el plazo señalado en la ley.

Gráfico No.12 Frecuencia se ven afectados los expedientes
que usted deposita en el Registro de Títulos en cuanto a
la caducidad de los plazos Fuente: Tabla No. 12.

Tabla 22 Rendimiento del personal de Registro de Títulos
en cuanto al manejo de expedientes Fuente: Pregunta No. 22 del
cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de
Santiago. El 71% de los encuestados considera que del personal de
Registro de Títulos en cuanto al manejo de expedientes
tiene un rendimiento bajo, el 23% considera que es medio,
mientras que el 6% dice que es alto. Por lo que se puede decir
que, para los encuestados, existen problemas en cuanto al
rendimiento del personal que labora en el Registro de
Títulos.

Gráfico No.22 Rendimiento del personal de Registro de
Títulos en cuanto al manejo de expedientes Fuente: Tabla
No. 22.

Tabla 26 Se pronuncia el Registrador de Títulos en los
plazos establecidos por la ley Fuente: Pregunta No. 26 del
cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de
Santiago. Según el 56% de los encuestados el Registrador
de Títulos nunca se pronuncia en los plazos establecidos,
el 38% dice que solo a veces lo hace y el 6% asegura que casi
siempre. Por lo que se puede decir que, según la
mayoría de encuestados, el registrador de títulos
en Santiago no esta cumpliendo con lo mandado en el Reglamento
General de los Registros de Títulos.

Gráfico No.26 Se pronuncia el Registrador de
Títulos en los plazos establecidos por la ley Fuente:
Tabla No. 26.

Sub PRINCIPALES DATOS OBTENIDOS DEL CUESTIONARIO B, APLICADO AL
PERSONAL QUE LABORA EN El REGISTRO DE TÍTULOS DE
SANTIAGO

Tabla 9 Nivel ocupan los expedientes de inscripción y
cancelación de hipotecas en el Registro de Títulos
Fuente: Pregunta No. 9 del cuestionario aplicado al personal
administrativo de Registro de Títulos. El 93% de los
encuestados afirman que es alto el nivel que ocupan los
expedientes de Inscripción y cancelación de
hipotecas, el 7% asegura que es medio. En este sentido, este tipo
de expedientes son documentos que extinguen derechos reales
inmobiliarios. Por lo que se puede decir que este tipo de
expediente se depositan frecuentemente.

Gráfico No.9 Nivel ocupan los expedientes de
inscripción y cancelación de hipotecas en el
Registro de Títulos Fuente: Tabla No. 9.

Tabla 12 Frecuencia que se ven afectados los expedientes que se
depositan en el Registro de Títulos en cuanto a la
caducidad de los plazos Fuente: Pregunta No. 12 del cuestionario
aplicado al personal administrativo de Registro de
Títulos. El 64% de los encuestados afirman que casi
siempre se ven afectados los expedientes que deposita en el
Registro de Títulos en cuanto a la caducidad de los
plazos, el 34% dice que a veces y el 2% restante afirma que
siempre. La caducidad es la pérdida de uno o varios
derechos por no ejercitarlos durante el plazo señalado en
la ley.

Gráfico No.12 Frecuencia se ven afectados los expedientes
que se depositan en el Registro de Títulos en cuanto a la
caducidad de los plazos Fuente: Tabla No. 12.

Tabla 14 Frecuencias con que se ejecutan devoluciones de
expedientes por causa de Consignación Errónea en el
mismo Fuente: Pregunta No. 14 del cuestionario aplicado al
personal administrativo de Registro de Títulos. El 73% de
los encuestados asegura que a veces se ejecutan devoluciones de
expedientes por causa de Consignación Errónea en el
mismo, el 17% dice que casi siempre y el 10% dice que siempre.
Este error es cometido por el Registro de Títulos, el
mismo no modifica la esencia del derecho, ni su objeto, ni su
sujeto, ni su causa, y que es fruto de un error
tipográfico.

Gráfico No.14 Frecuencias con que se ejecutan devoluciones
de expedientes por causa de Consignación Errónea en
el mismo Fuente: Tabla No. 14.

Tabla 19 Evaluación de la capacitación del personal
de Registro de Títulos Fuente: Pregunta No. 19 del
cuestionario aplicado al personal administrativo de Registro de
Títulos. El 63% de los encuestados considera que el
personal de Registro de Títulos posee una
capacitación alta en cuanto al manejo de los expedientes
se refiere y el 37% dice que es media. Por lo que se puede decir
que según la mayoría de encuestados los empleados
de Registro de Títulos están altamente capacitados
para el manejo de los expedientes que son depositados en esa
dependencia.

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