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Nociones generales sobre la propiedad inmobiliaria



  1. Conceptualizaciones
  2. Análisis comparativos entre las leyes
    1542 y 108-05 sobre registro de tierras y ley
    inmobiliar
  3. Base
    legal
  4. En
    materia de terrenos no registrados
  5. En
    materia de terrenos registrados

En el estudio de las diversas materias que componen
nuestro derecho resulta imprescindible el conocimiento profundo
de las mismas, sin limitarnos a una somera apreciación del
tema objeto de nuestro interés, pues un verdadero
aprendizaje se fundamenta en el estudio detallado y
crítico del mismo, razón por la cual hemos decidido
iniciar este trabajo con un breve análisis acerca de la
propiedad inmobiliaria en si, y de ahí, con una
percepción más precisa de lo que es la propiedad
inmobiliaria, adentrarnos en el objeto mismo de este trabajo. En
esta sección veremos las (1§) el concepto de la
propiedad inmobiliaria y en un segundo parrafo el (2§) la
base legal que regige la propiedad inmobiliaria en nuestro
país.

Conceptualizaciones

El derecho de propiedad es uno de los aspectos
jurídicos más importante de las ciencias
jurídicas. El derecho de propiedad representa
también la seguridad individual y la paz
social.

Para mejor coprensión de lo que la propiedad
inmobiliaria es conveniente conocer la definición de la
palabra inmueble: se deriva del latín immobilis, que
significa inmovil, es decir, lo que se puede inmobilizar, fue
consagrado, en su acepción o significación
jurídica, por le latín que se impuso durante la
formación social conocida en la historia cono el
feudalismo.

De acuerdo al magistrado Rafael Ciprian, en su Tratado
de Derecho Inmobiliario, el concepto más aceptado de
inmueble se puede formular como el bien material no desplazable
que está constituido esencialmente por la tierra y todo lo
que se adhiera a ella de manera permanente, o que se repute como
tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios.

En nuestra percepción entendemos que la proiedad
inmobiliaria se trata del derecho que possee el individuo sobre
un inmueble determinado, destinado a la garatizar los derechos de
las personas sobre sus bienes inmueble.

Se puede tener propiedad sobre un mueble o un inmueble,
en ocasión a esto es conveniente señalar algunas de
las diferencias entre bienes muebles o bienes
inmubles.

Análisis
comparativos entre las
leyes 1542 y 108-05 sobre registro de
tierras y ley inmobiliar

CAPITULO I

OBJETIVOS: Regular el saneamiento y el registro
de todas los derechos reales inmobiliarios, así como las
cargas y gravamen de los inmuebles en la Republica Dominicana y
garantizar la legalidad de su mutación.

PRINCIPIO: 1) Universalidad de los inmuebles en
R.D.

2) Publicidad: 2.1-especialidad, determinación e
individualización.2.2- legalidad: depuración
previa. 2.3- legitimidad: que el derecho inmobiliar existe y que
pertenece a su titular. 2.4- publicidad: presunción de
exactitud, fe publica.

3) El estado es el dueño originario de todos los
terrenos dentro de la R.D.

4) El derecho inmobiliar es imprescriptible y goza de
protección y garantía absoluta.

5) ningún acuerdo esta por encima de la Ley de
Registro Inmobiliar.

6) se complementa de reglamentos y normas por la
SCJ.

7) Cuando hay contradicción prevalece la
Ley.

8) carácter supletorio del derecho
común.

9) en orden publico se admiten las mas amplias libertad
de pruebas.

10) no ampara el ejercicio abusivo del
derecho.

TITULO II

MARCO INSTITUCIONAL
INMOBILIAR

CAPITULO I
-GENERALIDADES.

ART. 2 – COMPOSICION

  • 1- Sigue compuesto por un TST Y TJO.

  • 2- Dirección Nacional de Registro de
    Titulo.

  • 3- Dirección Nacional de Mensura y
    Catastro.

  • 4- Comisión Inmobiliar. Esto es lo
    nuevo.

CAPITULO I

OBJETO DE LA LEY: Registrar todos los terrenos
que forman el territorio de la R.D, las mejoras y los otros
derechos reales que puedan afectarlos: deslinde, mensura y
partición.

NO HABLA DE PRINCIPIOS: Sino de concepto, es
decir define, los sitios comuneros, pesos de títulos, con
sus excepciones, etc.

Se define las personas jurídicas y morales.
Art.3. en el art.4 se establecen los modo de poseer la tierras:
1- cultivos,2-cercadas,3-medidas por agrimensor. El art.5 define
la palabra Tribunal. El art. 6 dice que el terreno se considera
registrado cuando el decreto de registro haya sido transcrito, es
decir copiado in extenso en el libro de registro.

CAPITULO II

DEL TRIBUNAL DE TIERRAS

El art. 7 nos habla de la competencia del Tribunal de
Tierras , es decir del saneamiento, de las mensuras, , deslinde y
partición, de la depuración de los pesos o
títulos , de las litis, y cualquier otro procedimiento. En
la nueva ley la competencia es sobre el derecho inmobiliar y su
registro que comienza desde la autorización de mensura. En
la vieja Ley 1542 los procedimientos son dirigidos IN REM ,
contra la tierras, construcciones y mejoras y acciones de
terrenos. Conoce de falsedad, verificación de firmas.
Demandas en garantías por causa de evicción contra
el vendedor. No conocía de las demandas de embargos
inmobiliarios. Celebra audiencias, cita a testigos , y todo el
poder de un tribunal normal. El Tribunal de Tierras esta formado
por un TRIBUNAL SUPERIOR y por JUECES DE JURISDICCION ORIGINAL ,
según lo expresa el art. 12 de esta Ley.

LEY 108-05

COMPETENCIA: Art. 3 todo lo relativo al derecho
inmobiliar y su registro desde autorización de mensura. No
se menciona si es desde el saneamiento como en la vieja ley 1542
, e inclusive desde la misma posesión del terreno por los
medios expresado por esta ley. Los embargos inmobiliarios y los
mandamientos de pago siguen siendo de competencia de los
Tribunales Ordinarios, es decir en cuanto a esto siguen siendo
iguales las dos leyes.

ADMINISTRACION DE JURISDICCION: No se usa este
termino en la vieja ley 1542, con esta nueva ley hablamos de una
administración general de cuyo titular será
designado por la Suprema Corte de Justicia para brindar los
servicios comunes y administrativos. (art.4) Los jueces y
funcionarios siguen siendo elegidos por la SCJ.(art.5). Son
elegidos los jueces como ante es decir tomando en cuenta las
condiciones éticas , profesionales y morales de cada
aspirante como ha sido acordado después de la
selección de la nueva SCJ. Los agrimensores con esta nueva
Ley adquieren fe publica cuando ejecutan trabajo de mensuras o
modificaciones parcelarias y en consecuencia son auxiliares de la
justicia. Las notificaciones se deberán hacer con
Ministeriales de la Jurisdicción Inmobiliaria.

CAPITULO II

TRIBUNALES SUPERIORES DE
TIERRAS.

En esta nueva ley se utiliza el término en plural
al referirse al Tribunal Superior de Tierras, es decir se habla
ya de Tribunales Superiores de Tierras. Cinco en total y
Compuesto de 5 Jueces, con un presidente. Tienen competencia para
conocer de todas las apelaciones que sean interpuesta a las
decisiones del Tribunal de Jurisdicción

DE LOS TRIBUNALES DE TIERRAS DE JURISDICCION ORIGINAL.
Art. 13 al 15

En esta vieja ley se nos dice que habrá tantos
jueces de jurisdicción original como fueran necesarios y
lo permita la ley de gastos públicos. Estos Tribunales
tienen la misma competencia que el Tribunal Superior de Tierras
solo que quien lo apodera es el Superior de Tierras y las
decisiones de estos son abaladas por el Superior, es decir que
necesariamente son enviada a este ultimo para su
aprobación y revisión. Las notificaciones las hace
cualquier alguacil no de la legislación de tierras porque
no tienen.

DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS. Art. 16 al
25.

Esta compuesto de un presidente y cinco Jueces, es decir
son 6. Esta claro que se habla de un solo Tribunal Superior
cuando nos dice el primer párrafo del art. 16 que el
presidente será el del Tribunal Superior. Para conocer los
caso el presidente designa tres jueces y se puede incluir el en
ese numero. Las decisiones las toman por mayoría.
Cualquiera de ellos puede ser las veces de Juez de
Jurisdicción Original y de igual modo las falta de
cualquier juez del Tribunal Superior las puede suplir uno de
Jurisdicción Original. Tiene la facultad de revisar todas
las ordenes , decisiones o fallos de Jurisdicción
Original. Conocerá también de las apelaciones y
otros recursos. Prepara y adopta formularios para los
Certificados de Títulos , de los actos corrientes de
traspaso para ser usado por los Registradores de Títulos.
Tendrá un Secretario designado por el Poder Ejecutivo que
tendrá sus empleados y asistirá a las audiencias en
persona o representados por uno de sus empleados.

EL ABOGADO DEL ESTADO ANTE ELK TRIBUNAL SUPERIOR DE
TIERRAS.

Art. 26 al 32

Original. Hay que hacer notar que con esta nueva ley los
jueces del Superior de tierras se reducen de 6 a 5 jueces, ya que
en la anterior ley habían 5 mas el presidente y en esta
ley hay no mas de 5 jueces claramente establecido en el art. 6.
Si hay conflicto de jurisdicción entre los Tribunales
Superiores de Tierras es competencia de la SCJ atribuir la
competencia. Esto es nuevo aquí en esta ley ya que la
anterior no la establecía.

TRIBUNALES DE JURISDICION ORIGINAL. Art. 9 y
10.

Estos tribunales son unipersonales. Que constituyen el
primer grado de jurisdicción inmobiliaria. Conocen de en
primera instancia de todas las acciones de competencia de la
jurisdicción inmobiliaria, sin embargo a diferencia de la
anterior ley, en esta se podrá apoderar directamente al
Tribunal de Jurisdicción Original ante lo hacia el
Superior de Tierras. La competencia territorial se determina por
la ubicación física del inmueble. Todo tribunal de
Jurisdicción Original se encuentra dentro de la
jurisdicción de un Tribunal Superior de
Tierras.

LA COMISION INMOBILIARIA. Art. 11 al
12

Es un organismo colegiado , conformado por tres
miembros, uno por el Poder Ejecutivo, otro por la SCJ y otro por
el Congreso Nacional y estará auxiliada por la Fuerza
Pública. Son inamovible por 4 años desde su
designación. Pero pueden ser destituidos por falta graves
en cualquier momento. El presidente de la comisión
será el designado por la SCJ. Las decisiones se toman por
el voto favorable de 2 de sus miembros. Creara su propio
reglamento revisado y aprobado por mayoría absoluta de
todos los comisionados. Tendrán Abogados ayudantes que
serán por la comisión de un listado del Consejo de
la Escuela del Ministerio Publico. Sus funciones son entre otras
la protección y

Tiene la representación del Estado ante dicho
Tribunal e intervenir en su nombre en todos los procedimiento de
saneamiento y adjudicaciones de títulos de propiedad.
Solicita que se conceda la prioridad de saneamiento al Superior
de Tierras y en tal sentido que dicte la orden de prioridad. Se
le somete al Abogado del Estado el expediente aprobado de mensura
y este solicita a su vez al Superior de Tierras que emita los
requerimientos contra todos los interesados, de acuerdo con el
art. 61. Le corresponde la ejecuciones de la sentencias penales
del Tribunal Superior de Tierras con la ayuda de la fuerza
pública. Podía dictar mandamiento de conducencia,
arresto y prisión.

DE LA DIRECCION GENERAL DE MENSURA CATASTRALES. Art.
33 al 39

Es una oficina técnica adscrita al Superior de
Tierras. El Municipio es la base de la medida para los distrito
Catastrales. El numero uno para los población cabecera.
Para los distritos , parcelas, manzanas y solares se utilizaran
los números naturales. Para las porciones se utilizaran
letras mayúsculas en orden alfabético, etc.
Requiere al Agrimensor contratista para que en el termino de 30
días presente el aviso correspondiente si es necesario se
le conceden 15 días mas y si no termina puede ser sometido
por mensura para establece sanciones.

DE LOS AGRIMENSORES. Art. 40al 43

En esta ley no se le otorga la categoría de
auxiliar de la justicia a los agrimensores como es el caso de la
ley nueva 108-05. Deben estar siempre en condiciones de responder
cuando se le requiera, están sujetos a la
jurisdicción disciplinaria del Tribunal Superior de
Tierras.

Representación del Estado Dominicano y de los
particulares en todos los procedimientos. Pueden someter a la
jurisdicción que corresponda a los autores de las
infracciones castigadas por la ley. Emite dictámenes,
opiniones, mandamientos. Ejecuta las sentencia penales dictadas
por la J I. Participa como MP en el proceso de revisión
por causa de fraude. Emite su opinión en el
saneamiento.

DIRECCION NACIONAL DE REGISTRO DE
TITULOS.

Esta encargado de coordinar, dirigir y regular las
oficinas de Registro de Títulos. Están supeditadas
jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro
de Títulos. S e encuentran vinculadas a uno o varios
tribunales de jurisdicción original y a un único
Tribunal Superior de Tierras.

DIRECCION NACIONAL DE MENSURAS Y CATASTRO. Art.
15 al 17

Coordina, regula y dirige los asuntos de mensuras y
catastro a nivel nacional. Ofrece el soporte técnico en lo
referente a las operaciones técnicas de mensura y
catastro.

LA SECRETARIA DE LOS DESPACHOS JUDICIALES. Art.
18y 19.

Es la unidad operativa en los asuntos administrativos y
judiciales de la jurisdicción inmobiliaria. Está a
cargo de un secretario. Su función básica es
recibir el apoderamiento del tribunal y este lo asigna a los
tribunales de jurisdicción original por el sistema
aleatorio.

LOS PROCEDIMIENTOS ANTE LA JURISDICCION INMOBILIAR.
EL PROCESO DE SANEAMIENTO.

ART. 20 AL 27.

Es el proceso de orden público mediante el cual
se determina y se individualiza el terreno y quedan registrado
por primera vez. Lo puede iniciar el Estado

DEL PROCEDIMIENTO ANTE EL TRIBUNAL DE TIERRAS.
DILIGENCIAS PRELIMINARES. ART. 44 al 51.

Se comienza apoderando al Tribunal de Tierras para el
saneamiento al Abogado del Estado, este le solicita al Tribunal
conceda la Prioridad para el saneamiento y en vista de esto el
director de mensuras catastrales comienza la mensura de los
terrenos comprendidos en la prioridad. Se avisa al publico de la
mensura para que tenga conocimiento.

Base
legal

En la actuliadad en nuestro país la
disposición legal sobre el derecho de propiedad de los
inmuebles está establecida en la Ley 15-42, del 1947, la
cual fue modificada en un noventa por ciento por la Ley 108-05,
promulgada 23 de marzo del 2005, y entrará en vigencia el
23 de marzo del 2007.

La Ley 108-05, del 23 de marzo del 2005, trae consigo
una serie de innovaciones en nuestro sistema inmobiliario, entre
las que podemos señalar está el apoderamiento
directo de Juez, con la ley 15-42, los jueces de
jurisdicción original no se apodera directamente, sino que
se dirige al Tribunal Superior de Tierras correspondiente, el
cual emite un auto designando un juez de jurisdicción
original, para que instruya el expediente.

El saneamiento con la entrada en vigencia de la la ley
108-05, se reduce al tres pasos, lo cual constituye un gran
avance. Otra novedades, y menos importante, es lo relacionado con
las decisiones emitida por los jueces de jurisdicción
original, de acuerdo a la 15-42, solo son proyectos de sentencia
y necesariamente deben revisada y aprobada por el Tribunal
Superior de Tierra.

Por otro lado se instituye el ministerio de alguacil,
que actualmente las notificaciones se hace vía
correo.

SECCIÓN I

"EL REGIMEN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA
REPUBLICA DOMINICANA"

Antes de entrar en los detalles del régimen de la
propiedad inmobiliaria en nuestro país, es recomendable
realizar una breve reseña de la historia de la misma. De
acuerdo con el doctrinario Manuel Ramón Ruiz Tejada, la
historia de la propiedad inmobiliaria en República
Dominicana se divide cinco periodos, sin embargo el magistrado
Ciprian es de opinión de que está divida en seis
periodo, ya que incluye la entrada en vigencia de la ley 15-42
del__ del 1947:

PRIMER PERIODO: LA BULA A INTER CAETERA DEL 3 DE MAYO
DEL 1493,
la bula es un documento oficial que dicta el
máximo representante de la iglesia católica. Fue
dictada por el papa Alejandro VI, cuyo nombre real era Rodrigo de
Borgia. A partir de esa bula inter caétera se
consideró que la corona española quedaba investida
con el derecho de propiedad sobre todas las tierras descubiertas
o por descubrir en esta parte del mundo.

SEGUNDO PERIODO: LA LEY DE AMPARO REAL DEL 20 DE
NOVIEMBRE DEL 1578:
Con esta ley los reyes católicos
lograron una reordenación en la propiedad y
ocupación de las tierras de nuestra isla. Esta ley
tenía como finalidad de estatuir a la corona todas las
tierras que estuvieran ocupado ilegalmente.

TERCER PERIODO: LA INDEPENDENCIA NACIONAL, 27 DE
FEBRERO DEL 1844
. con la proclamación de idependencia
de la República Dominicana se adquirió por derecho
propio, todas las tierras que pertenecieran a los reyes
católicos; estos pierden todo derecho inmobiliario ya que
la República Dominicana los absorbe.

CUARTO PERIODO: LEY DE TERRENO COMUNEROS DEL 21 DE
ABRIL DEL 1911.
los terrenos comuneros conforme al
artículo 2 de la ley de Registro de Tierras son los
.predios indivisos que pertenencen o se dicen pertenecer a dos a
más personas cuyos derechos están representados en
acciones denominadas "pesos" u otras unidades que más bien
guardan relación al valor o derechos proporcionales que al
área del terreno. siempre que se emplee la palabra "pesos
de títulos" se entenderá que significa los
títulos sobre terrenos comuneros.

QUINTO PERIODO: ORDEN EJECUTIVA No.511, DEL 1 DE
JULIO DEL 1920.
El gobierno militar de ocupación
norteamericana, que gobernó nuestro país durante
los años que van del 1916 al 1924, se echaron las bases
jurídicas e institucionales de lo que sería el
régimen legal de la tenencia de las tierras en la
República Dominicana. Esto representa un acontecimiento
legal de trascendental importancia, que necesariamente
tenía que marcar un período en la historia de la
propiedad inmobiliaria de este país.

Con la orden ejecutiva 511, se introduce en nuestro
territorio el sistema Torrens de registro de propiedad
inmobiliaria, el cual trataremos más adelante.

SEXTO PERIODO: LEY SOBRE REGISTRO DE TIERRAS No.1542,
DE FECHA 7 DE NOVIEBRE DE 1947.
El Magistrado Ciprian,
entiende que esto constituye el sexto periodo, ya que la orden
ejecutiva 511, fue dictada por un poder extranjero.

Entrando de lleno en el tema que nos ocupa, debemos
establecer que en sentido general existen cuatro grandes sistemas
de registro inmobiliario: el sistema informal, el judicial, el
ministerial y el sistema Torrens.

El sistema informal: Es el conjunto de principios y
normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos
traslativos de derechos que la efectan en inglaterra.

El sistema informal: Se fundamenta en el Derecho
consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y
normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas
escritas.

El sistema judicial: Es el que mantiene el registro y
control de los derechos inmobiliarios en Alemania. Se llama
sistema judicial debido a que las funciones de registrador o
conservador la ejerce el juez. Lleva los controles de registro, y
la oficina de registro opera como una dependencia del despacho
del juez.

Se caracteriza por el registro y control oficial que se
ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus
accesorios.

El sistema ministerial: Este es el sistema de
transcripción de actos relativos a los derechos
inmobiliarios que están vigentes en Francia.

El sistema ministerial es oficial. El estado se organiza
el sistema por medio del ministerio de un funcionario
público. Denominado Conservador de Hipotecas, este
funcionario es nombrado por el poder ejecutivo. La
institución se llama Oficina de Registros y
Conservadurías de Hipotecas.

Nosotros régimen tenemos el sistema ministerial
que está instituido por medio de ley de Registro Civil y
Conservaduría de Hipotecas del 21 de junio del 1890, que
luego fue derogada por la ley 314 del 26 de julio del 1940 y
actualmente tenemos vigente la ley 637, de 12 de diciembre del
1941, que se aplica para los terrenos no registrados.

La transcripción de actos relativos a inmuebles
no registrados fue declarada de utilidad público, por el
artículo 1 de ley 637. esta ley se conoce con el nombre de
ley sobre transcripción obligatoria de actos entre vivos,
de manera que la transcripción es obligatoria para los
actos surtanefecto frente a los terceros.

El sistema Torrens, que es el otro sistema que rige la
propiedad inmobiliaria en nuestro país es sistema
más científico, organizado, seguro y coherente de
todos los sistemas que existen en el mundo. Fue creado por el
señor Robert Torrens y se aplicó por primera vez en
Australia del Sur a partir del 2 de julio de 1859, aunque la ley
fue aprobada el 27 de enero de mismo año. La denominaron "
Real Property Act.".

Son muchos los países que usan el Sistema Torrens
para garantizar el registro de los derechos inmobiliarios. Entre
los podemos mencionar esta Australia del sur, que fue su cuna,
Inglaterra y Canadá.

En nuestro país fue introducido por medio de la
orden ejecutiva No.511, del 1 de julio del 1920, dictada por el
Gobierno de Ocupación Norteamericana.

La característica esencial del sistema Torres
está en que cumple a cabalidad con los principios de
publicidad, legalidad autenticidad y especialidad.

En materia de
terrenos no registrados

Cuando se habla de terreno no registrado, quiere decir
que un inmueble aún no sido objeto de saneamiento, que es
el procedimiento mediante el cual se registra por primera vez un
inmueble, a partir del saneamiento se puede llamar terrenos
registrado con toda su consecuencia. Cuando una persona es
propietario de un inmueble no saneado sólo tiene la
posesión del mismo.

Para solicitar el saneamiento de un inmueble se requiere
tener una posesión publica, pacifica, ininterrumpida,
inequívoca y a título de propietario, con el tiempo
necesario para prescribir, que puede ser desde 5 a 20
años, según el caso.

Conforme al artículo 175 de la Ley de Registro de
Tierras, cuando el inmueble está registrado, la
posesión no produce prescripción ni ningún
otro efecto jurídico.

COMPETENCIA:

Para los inmuebles no registrados la jurisdicción
competente para conocer los litigios que envuelvan los inmuebles
no registrados es la denominada como de derecho común. El
artículo 254 de la Ley de registro de Tierras estatuye que
si se trata de acciones posesorias en terrenos en los cuales se
esté efectuando una mensura catastral y no se ha dictado
sentencia que pongan fin al saneamiento, el Juzgado de Paz
correspondiente conocerá en primer grado el proceso y la
apelación será interpuesta por ante el tribunal
Superior de Tierras Correspondiente, el cual designara un juez de
jurisdicción original para que instruya el
expediente.

Para los inmuebles que estén en proceso de
saneamiento, conforme lo establecen los artículos 7 y 9 de
la ley de Registro de Tierras, el Tribunal de Tierras tiene
competencia absoluta para conocer de todas la acciones legales
que afecten esos inmuebles.

CRITERIO SOBRE LA RESCISION POR LESION

La rescisión o nulidad judicial de una venta en
materia de inmueble no registrado se rige por los
artículos del 1674 al 1685 del Código Civil , si el
vendedor ha sido lesionado en más de las siete
duodécimas partes en el precio de un inmueble, tiene
derecho a pedir la rescisión de la venta, en materia de
terreno registrado no es posible aplicar la rescisión por
lesión, el artículo 175 lo
prohíbe.

En conclusión para que se efectúa el
cambio de la situación de un inmueble no registrado a
registrado, el procedimiento a seguir el de saneamiento catastral
es el procedimiento que establece la ley de Registro de Tierras
para lograr su objeto y finalidad registrar todos los terrenos
que forman el territorio de la República, las mejoras
construida o fomentadas sobre los mismos, y otros derechos reales
que puedan afectarlos; el deslinde, mensura de los títulos
de acciones de pesos que se refieran a dichos terrenos, conforme
lo establece en el artículo 1 de la referida
ley.

En materia de
terrenos registrados

Como señalamos al final del parrafo anterior con
saneamiento catastral se inicia de un inmueble registrado, donde
se le da una designación catastral.

Con el saneamiento se logra el primer registro del
inmueble, conforme el régimen de la propiedad Inmobiliaria
de la República Dominicana. Asi surge el primer
Certificado de Título que tendrá el inmueble. En
consecuencia la sentencia final del saneamiento catastral que
dicta el Tribunal Superior de Tierras, la expedición del
Decreto de Registro por el secretario del Tribunal y la
transcripción in extenso de este decreto de Registro, que
lleva el registrador de títulos correspondiente, quien
finalmente expide el certificado de título.

El saneamiento no es una demanda en justicia, sino un
procedimiento especial, por ese motivo no existen partes demanda
ni demandante, solo reclamantes de los terrenos, interés y
derechos sobre los mismos.

También tiene un carácter in rem, o sea,
que todo el procedimiento se realiza contra la cosa, que son los
terrenos, las mejoras y derechos inmobiliarios sometidos al
saneamiento catastral.

La sentencia final del saneamiento catastral tiene un
carácter erga omnes. Esto es, oponible a todo el mundo,
incluyendo al Estado. Así lo consagra el artículo
86 de la ley de registro de tierras. Todo el que se considere con
un derecho sobre una determinada porción de terreno, tiene
derecho a reclamarla en el procedimiento del saneamiento,
deberá aportar pruebas legales que fundamentan, y cumplir
con todos los requisitos establecidos en la ley 15-42.

En el procedimiento de saneamiento catastral se reconoce
el Estado como propietario originario, en principio, de todas las
tierras, esta presunción deberá ser liquidada por
todo el particular que reclame la propiedad o algún
derecho sobre los terrenos.

El procedimiento de saneamiento es el que la da
competencia real y efectivamente al tribunal de tierras para
conocer de las operaciones, procedimientos y contestaciones que
surgirán y afectaran los terrenos en vía de
saneamiento o definitivamente registrados.

Por eso es que debemos estudiar el procedimiento de
saneamiento catastral en todos sus detalles.

PROCEDIMIENTO DE SANEAMIENO:

Gestiones, formalidades y procedimientos que deben ser
agotados para dar curso al saneamiento de los
terrenos.

El legislador les dedicó a estas diligencias
preliminares los artículos 44 y siguiente de la Ley de
Registro de Tierras, comprendidos en el capítulo VII de la
referida ley, bajo el título de " del Procedimiento ante
el Tribunal de Tierras"

La concesión de prioridad, que es la orden que
imparte el Tribunal Superior de Tierras para que se dé
comienzo a una mesura catastral de los terrenos en
cuestión. Por tanto la concesión de prioridad se
otorga mediante resolución.

La concesión de prioridad, puede ser solicitada
en principio por toda persona, física o moral, que tenga
interés legal en que sean mensurados los
terrenos.

El requisito fundamental es tener interés
legalmente protegido, que le otorgue la calidad jurídica
necesaria para solicitar al tribunal la prioridad.

El tribunal puede acoger o rechazar la
prioridad.

La mesura catastral es imprescindible para el
procedimiento de saneamiento catastral, sin esta no se puede
realizar, de manera que debemos conocer con claridad lo que es la
mesura, para comprender adecuadamente el registro de la propiedad
inmobiliaria conforme al sistema torres.

Con la mesura se logra una especie de topografía
del terreno mensurado, porque los planos que se elaboran reflejan
la configuración que le corresponde. Es bueno aclarar con
la mesura no se atribuye derecho, solo se da constancia de la
situaciones de hecho que encuentra el agrimensor.

En síntesis la mesura tiene un carácter
técnico, y refleja la situación de los terrenos y
los poseedores de los mismos. La mesura siempre debe ser
realizada por un agrimensor, este el profesional que tiene los
conocimientos técnico y científicos para llevar a
cabo este trabajo.

La ley 15-42, en su artículo 57, establece que el
agrimensor contratista deberá rendir un informe detallado
de cada una de sus diligencias, donde dé constancia de que
cumplió con todo los requisitos legales de
publicación del aviso de mensura y de las formalidades de
fijación y notificación.

El plazo para remitir ese informe al Director General al
abogado del estado es 5 días antes de la ejecución
de la mesura. El informe deberá contener , los nombres de
las personas reclamantes o sus apoderados a quienes se le
entregó el aviso, la fijación del aviso en los
lugares visibles de los terrenos, las correcciones que deben
constar de los nombres u otras datos que se obtuvieron
originalmente de forma equivocada, los gravámenes,
servidumbres, arrendamientos u otros derechos reales que hayan
detectado o recibido información que afecten los terrenos,
entre otros datos.

La ejecución de la mensura catastral está
pautada por el artículo 60 de la ley de Registro de
Tierras. Los trabajos de mesuras deben ser divididos en dos
partes: los trabajos de campos y los trabajos de
gabinetes.

Los trabajos de campos son los que tienen que realizar
el agrimensor contratista en los terrenos que son objeto de la
mensura. El agrimensor deberá presentarse a los terrenos
que serán objetos de la mensura, a la hora y fecha que se
especificó en el aviso de mesura.

Los trabajos de gabinetes son los trabajos que realiza
el agrimensor contratista en su oficina. Aquí organiza las
informaciones realiza, los cálculos, registra los
ángulos tomados y dibuja el plano de la mesura del
terreno.

El lanzamiento de requerimiento, está establecido
en el artículo 61 de la ley 15-42, el cual tiene una
importancia fundamental porque es el documento que pone al
Tribunal de Tierras en condiciones para comenzar el trabajo que
la direccion General de Mesuras Catastrales ha revisado y
aprobado.

El abogado del estado deberá comprobar que el
expediente está completo y luego lo remite al Tribunal
Superior de Tierras con el requerimiento de que realice el
saneamiento. El lanzamiento del requerimiento corresponde al
Abogado del Estado, y está dirigido al Tribunal Superior
de Tierras. Deberá ir acompañado del plano del
terreno que fue debidamente revisado y aprobado por la
dirección General de Mensura Catastrales. Además
debe anexarle una descripción técnica de los
terrenos, los nombres de quienes se creen sus dueños,
nombre de los colindantes, si se tiene, del área catastral
del se trata.

Luego de este trámite el presidente del Tribunal
Superior de Tierras procederá a emitir un auto designando
un Juez de Jurisdicción Original que instruirá a
fallará el expediente en primer grado, de acuerdo a lo
establecido en el artículo 63 de la ley 15-42.

Una vez que el Juez de Jurisdicción Original
procederá a fijar la audiencia para conocer el
saneamiento. A esa audiencia deberán comparecer todas las
personas que tengan o pretendan tener derechos sobre los
terrenos, en la que se formularán todas las reclamaciones,
y se presentaran las pruebas y alegatos correspondientes.
Será una audiencia abierta, amplia, contradictoria, oral y
completamente sin restricciones para nadie.

Una vez fijada la audiencia se remitirá el
expediente al Secretariado del Tribunal de Tierras, el cual se
encargará de hacer las publicaciones correspondientes,
para que todos los interesados en el saneamiento se enteren de
que se ha fijado la audiencia en que deben formular sus
reclamaciones de derechos sobre los terrenos mensurados. El aviso
de requerimiento, auto de emplazamiento y fijación de
audiencia es publicado en un periódico de
circulación general, correspondiente al distrito judicial
donde estén ubicados los terrenos que serán
saneados.

En la hora y fecha señalado en el aviso, en el
auto de emplazamiento y fijación de audiencia, se
celebrará la audiencia, estará el juez de
jurisdicción original asistido por el secretario delegado.
A esa audiencia comparecerán todos los que tengan o
pretendan tener algún derecho o interés en los
terrenos, pero poco importa que hayan sido emplazados por sus
nombres, obtenidos durante la mesura o posteriormente a ella, o
que por primera vez hagan presencia con interés en los
terrenos. Comparecerán personalmente o por medio de un
representante legal.

El juez del saneamiento otorgará en la audiencia
todas las oportunidades a los reclamantes para que presenten sus
pruebas y los argumentos en que avalan sus
pretensiones.

Cuando el juez entienda que una audiencia no es
suficiente para instruir el caso, fijará otra u otras
según la necesidad.

Una vez que el juez haya celebrado la o las audiencias
que sean pertinentes y hayan agotado los plazos otorgados, si es
que los solicitaron, entonces el expediente quedará en
estado de recibir fallo se emitirá la sentencia
correspondiente, la cual debe ser revisada y aprobada por el
Tribunal Superior de Tierras.

En los cinco días siguientes de que el juez haya
firmado la sentencia que pone fin al saneamiento y ordena el
registro, el secretario deberá remitir una copia del
dispositivo al agrimensor contratista y al Director General de
Mensuras Catastrales. En la práctica, lo que hace que el
secretario es quien remite al Director General de Mensura dos
copias del dispositivo para que este le entregue al
agrimensor.

A partir del envió de la Sentencia, contados 60
días el agrimensor estará obligado a depositar los
planos definitivos en la Dirección General de Mesura
Catastral, luego se procede a remitir el decreto de registro al
Registrador de Título correspondiente quien
procederá a emitir al certificado de título
correspondiente.

El procedimiento de saneamiento con la ley 108-05, del
23 de marzo del 2005, sobre registro inmobiliario, se
reducirá a la mesura el proceso judicial y el
registro.

SECCIÓN I1

"EFECTOS DE LA APLICACION DEL REGIMEN
INMOBILIARIO"

1§ RESPECTO DEL CERTIFICADO DE
TITULOS

El inmueble registrado nace a partir del saneamiento y
su efecto principal es la expedición del certificado de
título, con el cual el propietario avala sus derechos
sobre el mismo.

El certificado de título estará revestido
de las mayores seguridades y garantías legales, hasta el
estado se constituye en garante de este documento, que
hará prueba absoluta de su contenido y se impondrá
en todos los Tribunales de la República
Dominicana.

El certificado título de la propiedad
inmobiliaria es el documente auténtico más
importante que tiene todo nuestro régimen legal de la
propiedad inmobiliaria.

La importancia del certificado de título es tan
obvia que se interpreta conocida. Esta es una presunción
social que ha calado hasta en los juristas y doctrinarios
especializados en la materia catastral. Para comprender la vital
importancia del certificado de título, basta con saber que
la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, como
en cualquier país, constituye la fuente primera de las
riquezas personales y nacionales.

Ningún proyecto económico de envergadura
se puede desarrollar si primero no cuentan con el certificado de
títulos.

Concepto y características del certificado de
títulos:

El certificado de título es la
transcripción íntegra del Decreto de Registro en el
Libro de la Oficina del Registrador de títulos
correspondiente, y, posteriormente, puede resultar también
de las que se hagan el el Libro de Registro de los documentos,
actos sentencias resoluciones que tengan por finalidad transferir
modificar el derecho registrado.

Clasificación del Certificado de
Título:

Es conveniente diferenciar lo que es certificado de
título original, el duplicado y constancia propiamente
dicha. A todo derecho inmobiliario registrado conforme a la ley
le corresponde un certificado. No hay hipotecas ni derechos ni
intereses ocultos, en el derecho que este complementado en el
certificado de título, se considera inexistente y no
oponible a los terceros.

El original es el que está vaciado en el libro
registro, que aunque es público, todo el que tenga
interés puede consultarlo, permanece bajo la custodia del
Registrador de Títulos.

De ese certificado de título se expide el
Duplicado o copia fiel que corresponde al propietario.

La constancia resulta de una anotación en ese
Certificado de título original y su duplicado que se lleva
a cabo para garantizar un derecho, privilegio o interés
que afecten o grave el terreno, y que otra persona, física
o moral, distinta al propietario, tiene sobre el inmueble,
así tenemos la constancia del acreedor hipotecario o
privilegiado, o del arrendador o del dueño de la
servidumbre o del dueño de la mejora, en fin de cualquier
otro derecho que sea registrable.

Lo que diferencia un certificado de título es el
sello diagonal que tendrá sobre su texto indicando a quien
corresponde.

El legislador ha sido tan celoso en el cuidado de que el
Registrador de Títulos ejecute la transcripción del
Decreto de registro que en las disposiciones del artículo
155 de la ley 15-42 afirma que" el Decreto de Registro se
redactará de una forma tal que sea fácil su
transcripción en el libro de registro de los certificados
de títulos."

El legislador otorgó plenas facultades al
Tribunal Superior de Tierras para tomar todas las medias que
fueren de pertinentes para dotar el certificado de título
de la forma y contenido que sean necesarios. Esta
disposición está consagrada en el artículo
19 de la ley de la mataría.

De ahí se desprende que el certificado de
título se la consecuencia obligada de la ejecución
de todo el sistema Torrens, como régimen legal de la
tenencia de la tierras en nuestro país.

2§ respecto de la transferencia de
inmueble:

Entre los efectos que se pueden producir en un inmueble
es la trasferencia de derechos, la cual se efectuará
mediante un acto de venta, suscrito entre el vendedor y el
comprado.

Artículo 185 de ley 15-42

Para que un documento sea oponible a terceros, en
materia de un inmueble registrado es necesario que se depositado
en la Oficina de Registro de Títulos
correspondiente.

 

 

Autor:

Ing. +Licdo. Yunior Andrés
Castillo S.

Monografias.com

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana

2014.

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