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Prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios



Partes: 1, 2, 3

  1. Introducción
  2. Marco
    contextual
  3. Revisión de
    la literatura
  4. Metodología
  5. Presentación
    y análisis de datos
  6. Conclusiones
  7. Recomendaciones
  8. Bibliografía

Introducción

Los antecedentes históricos de la
prescripción, se ubican en la antigua Babilonia, siendo el
Código de Hamurabi, el primer instrumento legislativo en
el que aparecen vestigios de la prescripción. En la
antigua Francia se conoció un sistema que guardaba mucha
diferencia con las instituciones romanas, es el régimen
Feudal, mediante el cual una persona, el señor Feudal era
el propietario de todas las tierras existentes, el cual
cedía a modo de arrendamiento las tierras para ser
cultivadas. Mazeaud, (1959, p. 83)

La prescripción adquisitiva fue entendida por los
romanos, como muy ligada a la figura de la posesión, es
decir, la tenencia del inmueble y la actitud del dueño o
propietario, siempre y cuando quien detente o posea lo haga de
buena fe, es por ello que, para poseer, el legislador ha
establecido la necesidad del Corpus, o sea, la existencia
tangible y concreta de la cosa objeto de la posesión y el
Animus, que es el elemento intencional o la voluntad de quien
posee de accionar como dueño .

El legislador francés, cuna de la
legislación dominicana, ha establecido diferentes formas
de adquirir la propiedad. En ese tenor, se pueden adquirir bienes
por sucesión, por donación entre vivos o
testamentaria, por efecto de las obligaciones, además por
la acepción o incorporación y por
prescripción.

Después de la promulgación de la Ley No.
585 del 24 de octubre del año 1941, los plazos de la
prescripción adquisitiva fueron reformados de la manera
siguiente: La de 30 años a 20, la de 20 y 10 a la mitad.
Conforme a esta ley se puede prescribir por 20 años sin
ningún tipo de documento.

La propiedad es el más importante derecho real,
por ser el más completo y amplio en prerrogativas para el
que posee. De ahí que la Constitución de la
República Dominicana del año 1994, en su
artículo 8, inciso 13, título relativo a los
derechos de propiedad, y como consecuencia de ello, nadie puede
ser privado de él, sino por causa justificada de utilidad
pública o de interés social, previo pago de justo
valor determinado por sentencia de un tribunal competente. Esta
prerrogativa consiste en el derecho de gozar y disponer de casos
en el modo más absoluto, con tal de que no se haga de
ellos un uso prohibido por las leyes.

El concepto de propiedad está generalmente
relacionado con los casos sobre las personas físicas o
morales. Se ha establecido que la propiedad era en principio
colectiva, familiar y por último, individual.

La propiedad inmobiliaria, es el derecho de una persona
sobre un objeto que está ligado a la tierra, sea por su
propia naturaleza o por destinación. De manera que, por el
simple hecho de ser propietario de una mejora, en ese caso, el
terreno constituye un inmueble por determinación, este es
el sujeto de un derecho inmobiliario.

Todo este marco conceptual permite observar que el
derecho de propiedad no absoluto ni excluyente, como
sucedía en el derecho romano. Los redactores del
Código Civil francés, estimaron que éste
derecho es absoluto, opuesto a todos, respetando las
prerrogativas de su titular a usar, disponer y abusar de la cosa,
según su voluntad.

Una de las formas de adquirir la propiedad es la
posesión, que constituye uno de los tópicos
más estudiados y controvertidos de la literatura
jurídica, esto así, por la delicadeza de los
intereses que se ponen en juego en este aspecto, los cuales
tienen dimensiones no sólo económicas, sino
también sociales, al involucrar cuestiones relacionadas
con la propiedad como elemento para garantizar la legitimidad de
los derechos de las personas que ocupan un predio.

Para que la posesión tenga consecuencia, la
propiedad legítima debe surgir de la prescripción
adquisitiva o usucapión que es la adquisición por
el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro
derecho real sobre la cosa objeto de propiedad por efecto de la
posesión prolongada durante cierto plazo.

Para que la prescripción sea posible, se precisa
la convergencia de dos (2) elementos, en primer lugar, el corpus,
lo que implica la existencia de una cosa determinada, susceptible
de posesión y de propiedad; en segundo lugar el animus,
que implica, que el poseedor debe demostrar una actitud de
propietario. Debe indicarse además, que la posesión
de la que nazca la prescripción debe estar libre de
vicios, es decir, que esté ubicada dentro de los preceptos
establecidos por la ley en ese tenor y el poseedor debe ser de
buena fe. Resulta pertinente indicar, que el plazo de la
prescripción se calcula por días y no por horas, la
que no se adquiere sino después de transcurrido el plazo
establecido por la ley a tal efecto.

En lo concerniente a los objetivos de esta
investigación, debe indicarse, que de forma general, se
busca analizar la prescripción adquisitiva como forma
legal de adquirir derechos inmobiliarios en el Municipio de
Santiago durante el período 2000-2014.

Como objetivos específicos se pretende;
determinar la incidencia de casos de prescripción
adquisitiva en el Municipio de Santiago, en el período
2000-2014, describir aspectos que frenan o limitan la
prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos
inmobiliarios en el Municipio de Santiago durante el
período 2000-2014 y ponderar el papel del Estado en la
adquisición de la propiedad inmobiliaria, como
consecuencia de la prescripción adquisitiva.

Metodológicamente hablando, es pertinente
resaltar, que esta investigación es de tipo descriptiva y
de campo, de carácter bibliográfico, además
de realizarse un estudio de campo por medio de una entrevista al
Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del
Municipio de Santiago de los Caballeros, lo que permitió
la visualización clara y precisa de la realidad en
estudio.

Los hallazgos más relevantes de este estudio se
sintetizan en los aspectos siguientes: Se observó que en
el año 2000 la intendencia de casos de prescripción
adquisitiva fue de 14 casos, suma que se incrementó a 409
en año 2001, mientras que en el 2002 la cifra fue de 338
casos; en el 2003 por su parte, casi se duplica este
número, pues se suscitaron 668 casos de esta
naturaleza.

En el 2004, se presentaron 478 casos referentes a
prescripción adquisitiva y en el 2005 los casos fueron
534, estas cifras revelan la dimensión de la
problemática de la propiedad adquirida de esta forma en la
demarcación tomada como referencia.

Según información recabada, de manera
directa, mediante la entrevista sometida al Juez del Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de
Santiago, en la mayoría de los casos de
prescripción adquisitiva en esa demarcación
territorial, son iniciados y producto de la burocracia que se
observa para resolver con celeridad los mismos son abandonados.
Además del costo económico que implican.

Resulta pertinente resaltar también, que la
incidencia de estos casos se debe principalmente a que en la
ciudad de Santiago de los Caballeros, es relativamente simple
adquirir la propiedad por la prescripción, ya que basta
con ocupar un terreno de manera ininterrumpida, de forma
pacífica, a título de propietario por determinado
período de tiempo para que la ley considere propietario
legítimo a ese poseedor.

Producto de esa situación, se observa la
necesidad del establecimiento de mecanismos legales más
adecuados y efectivos en cuanto al hecho de que se exijan mayores
requisitos al hecho de la ocupación como paso primario y
primordial, para determinar la posesión y la propiedad
producto de ella, de tal manera que, no baste con la simple
ocupación y dejar transcurrir el tiempo establecido por la
Ley para adquirir la propiedad.

Se debe resaltar, que el Juez del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago,
indicó que manejaba muchos casos de prescripción
adquisitiva, como forma de adquirir la propiedad, principalmente
en el período 2000-2014, observándole el hecho de
que en el primer período (2000), la actividad de este
Tribunal en cuanto a este tipo de caso fue reducida, ya que
sólo hubieron 14 casos.

En el año 2001 por su parte, estos casos se
elevaron a la cifra de 409, lo que revela un gran incremento, que
puede deberse al cumplimiento del plazo de la prescripción
adquisitiva, es decir, 20 años, lo que implica una mayor
seguridad de la propiedad inmobiliaria en este Distrito Judicial,
al haber cumplido los poseedores con los requisitos establecidos
por la Ley para poseer de esta forma, es decir, la
posesión pública, pacifica e ininterrumpida de un
predio en calidad de dueño.

En el 2002, se observó una reducción de
estos casos, pues se presentaron sólo 338 casos, lo que
pudo deberse a juicio del Magistrado entrevistado, a cierta
inercia por parte de muchos poseedores al incoar estas demandas.
En el siguiente año, 2003, hubo la mayor actividad en
cuanto a casos de prescripción adquisitiva ante ese
Tribunal, al suscitarse 668 casos, lo que demuestra la gran
dinámica en cuanto a la búsqueda de regularizar los
derechos de propiedad de poseedores legítimos de
terrenos.

En el año 2004, se suscitaron 478 casos, lo que
implicó una disminución con relación al
año 2003, a pesar de lo cual la dinámica de
actividad de este Tribunal en cuanto a estos casos fue activa, ya
que en el año 2005, estos asuntos vuelven a aumentar,
llegando a la cifra de 534 casos.

De manera global se debe significar que, dentro del
ámbito del Distrito Judicial de Santiago los casos de
prescripción adquisitiva constituyen una gran marco de
trabajo, lo que deja ver a su vez la gran cantidad de terrenos,
cuyos ocupantes tienen esa calidad en virtud de la
posesión con las características establecidas por
la Ley para ser beneficiado por ese tipo de
prescripción.

El tratamiento de la prescripción adquisitiva
como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios en el
Municipio de Santiago de los Caballeros, en el período
2000-2014, debe partir del conocimiento de que la
prescripción tiene un carácter de orden
público, no solo porque constituye un medio de prueba
socialmente necesario, sino también porque representa un
medio idóneo para adquirir derechos de propiedad con el
concurso de la ley después de transcurrido cierto plazo.
La prescripción adquisitiva nace de la posesión en
determinadas características y condiciones, la que hace
que se produzca el derecho de propiedad.

La figura de la usucapión o prescripción
adquisitiva como forma de adquirir la propiedad desde el punto de
vista de la problemática basada en la ley es sumamente
trascendente, debido a que constituye un elemento vital en la
concesión de derechos de propiedad inmobiliaria, pues
contribuye a la regulación del status legal de propiedad,
más en demarcaciones como en el Municipio de Santiago de
los Caballeros, que por su amplitud y trascendencia tiene una
delicadeza en cuanto al tratamiento que se da a los casos de
prescripción adquisitiva en ese entorno, lo que
generará la contribución al fortalecimiento de los
conocimientos teóricos y prácticos para el
ejercicio del derecho en materia inmobiliaria.

La pertinencia de esta investigación está
en que proporciona la visualización de la situación
de la prescripción adquisitiva, como requisito
imprescindible para la adquisición de la propiedad
inmobiliaria en el Municipio de Santiago, para como consecuencia
de ello, surjan correctivos que mejoren esta materia.

Los propósitos que persigue este estudio son a
nivel general, analizar la prescripción adquisitiva como
forma legal de derechos inmobiliarios en el Municipio de
Santiago, en el período 2000-2014.

De forma específica, se persigue determinar la
incidencia de casos de prescripción adquisitiva en el
Municipio de Santiago, durante el período 2000-2014;
describir aspectos que frenan o limitan el ejercicio de la
prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos
de propiedad en el Municipio de Santiago y, ponderar el papel del
Estado a través de sus instancias competentes en la
adquisición de la propiedad inmobiliaria como consecuencia
de la prescripción adquisitiva.

Para la definición de los anteriores objetivos se
partió de cuestionamientos como los siguientes:

  • ¿Cuál es la incidencia de casos de
    prescripción adquisitiva en el Municipio de Santiago,
    durante el período 2000-2014?

  • ¿Cuáles aspectos frenan o limitan que
    la prescripción adquisitiva frenan el ejercicio de la
    prescripción adquisitiva como forma de adquirir
    derechos inmobiliarios en el Municipio de
    Santiago?

  • ¿Cuál es el papel del Estado en cuanto
    a la adquisición de derechos de propiedad inmobiliaria
    como consecuencia de la prescripción
    adquisitiva?

Para la realización de este análisis se
utilizaron fuentes bibliográficas, conjuntamente con
informaciones obtenidas por medio de un levantamiento realizado
en el Tribunal de Tierras de jurisdicción original de
Santiago, lo que generó una perspectiva del
desenvolvimiento de los casos de prescripción adquisitiva
en ese Distrito Judicial durante el período de tiempo
tomado como referencia.

La conformación de este estudio es como sigue: El
primer capítulo, contiene el marco contextual, es decir,
los antecedentes históricos del Municipio de Santiago de
los Caballeros, por ser este el entorno donde está
delimitada esta investigación.

El segundo capítulo, trata de la revisión
de literatura, esto es, la sustentación teórica que
sirve de soporte al análisis realizado;
destacándose tópicos como la posesión y la
prescripción en sus distintas vertientes.

El tercer capítulo, versa sobre aspectos
metodológicos, es decir, la manera como se llevó a
cabo el estudio, desde el punto de vista de lo establecido por la
ciencia para este tipo de análisis.

El cuarto capítulo, está dedicado a la
presentación y análisis de datos, es decir, la
visualización de la situación catastral de la
prescripción adquisitiva como forma de adquirir la
propiedad inmobiliaria en el Municipio de Santiago, durante el
período 2000-2014.

CAPÍTULO I

Marco
contextual

  • Antecedentes Históricos de
    Santiago

Capital de la Provincia de Santiago y de la
región del Cibao, Santiago de los Caballeros es la segunda
ciudad de la República Dominicana, después de Santo
Domingo. En 1495, Cristóbal Colón funda, durante su
primer viaje, el fuerte de Santiago, en la rivera derecha del
río Yaque del Norte. (Enciclopedia Ilustrada de la
República Dominicana, 2001, p. 280).

En 1506, la villa que se forma alrededor de éste
es trasladada a orillas del río Jacagua. En 1562, Santiago
es destruido por un terremoto. Los santiagueros se instalan nueva
vez en las cercanías del Yaque del Norte, en terrenos
pertenecientes a la Viuda Minaya, ubicación que aún
conserva la ciudad.

Santiago ha sido protagonista de importantes eventos
históricos. El 30 de marzo de 1844 tiene lugar la Batalla
de Santiago, con la cual los dominicanos consolidan su
independencia de la República de Haití. En 1857,
notables miembros de la burguesía liberal santiaguense,
arruinados por su calamitosa política económica,
encabezan la rebelión que pone fin al gobierno de
Buenaventura Báez. (Ibid, p. 281).

Luego del Grito de Capotillo, acaecido el 16 de agosto
de 1863, Santiago es sede del gobierno restaurador que busca
restablecer la soberanía nacional. Santiago es capital de
la República Dominicana hasta 1865, año en que las
tropas españolas abandonan definitivamente el territorio
nacional.

Según el último censo nacional, Santiago
contaba en 2002 con 622 mil habitantes. Santiago es un importante
centro industrial. Entre sus actividades económicas, cabe
destacar la elaboración de Cigarros, así como el
ensamblaje de prendas de vestir, calzados, joyas y circuitos
electrónicos.

En cuanto a las atracciones turísticas, las
más interesantes son el Monumento a los Héroes de
la Restauración, la Catedral Santiago Apóstol, el
Centro de Arte León Jiménez y la empresa Industria
de Tabaco León Jiménez, en cuyas instalaciones
hasta hace poco se podía observar el método
tradicional de elaboración de cigarros.

1.2 Ubicación Geográfica

De acuerdo a datos obtenidos por la Enciclopedia
Ilustrada de la República Dominicana (2001, pp.
283-284
), Santiago, "La Ciudad Corazón", llamada
así porque está localizada en el corazón del
valle del Cibao, pertenece a la región del Cibao Central.
Tiene un área de 2,836,51 kilómetros cuadrados. Es
la segunda provincia en extensión del país, y
representa el 6% del territorio nacional. Cuenta con 493,412
habitantes (Censo de Población 2002).

En cuanto a la posición geográfica, la
ciudad de Santiago está ubicada 19º 25º latitud
Norte y 70º 50º latitud Oeste. Sus límites
territoriales son los siguientes: al Norte, las provincias de Mao
Valverde y Puerto Plata; al Sur la Provincia de San Juan de la
Maguana; al Este, las provincias de La Vega y Espaillat y al
Oeste, las Provincias de Santiago Rodríguez y Mao
Valverde. Santiago de los Caballeros se divide en siete
Municipios y nueve Distrito Municipales.

El Municipio cabecera es Santiago de los Caballeros se
encuentra a 155 kilómetros de Santo Domingo; es la
principal provincia en importancia del país, superada por
el Distrito Nacional. Unas 800 mil personas viven en esta
provincia, representando el 10% de los 8 millones de habitantes
de la República Dominicana.

1.3 Aspectos Económicos

En el período actual, la economía de
Santiago ha adquirido una notable importancia, y es la
región más próspera del país. Se
puede decir que Santiago es una plaza con ramificaciones
internacionales y en sus empresas se puede encontrar la
aplicación de técnicas administrativas y
operacionales, a tono con los más recientes avances
mundiales. Santiago tiene una modernísima industria de ron
y tabaco de una calidad indiscutible, que compite en los mercados
mundiales más exigentes.

La industria del tabaco, como en el pasado, sigue siendo
una piedra angular de su economía rural y fuente de miles
de empleos en la zona. La región también es un
importante productor y exportador de tabaco en rama hacia Europa,
al igual que de café y cacao. Su diversificada agricultura
produce además numerosos cultivos menores que abastecen el
mercado de Santo Domingo y otras comunidades.

Aunque ubicado en el corazón de la isla, Santiago
está dotado de ágiles vías de acceso,
encontrándose a 155 kilómetros de Santo Domingo y a
100 kilómetros de Puerto Plata, ambas ciudades con
importantes puertos y aeropuertos para el transporte de
mercancías y pasajeros desde y hacia el
exterior.

Ahora bien, es por la producción de puros o
cigarros que la ciudad de Santiago ha adquirido renombre mundial,
sinónimo de vieja tradición tabaquera y de un
producto de la más alta calidad a nivel mundial.
Más del 80% de la producción de puros proviene de
Santiago, situación que le está brindando fama
internacional a esta antigua ciudad.

Hoy en día, la República Dominicana es el
primer país exportador del mundo en unidades de puros,
superando tanto en volumen como en calidad a los reconocidos
cigarros habaneros. Los puros de Santiago se han convertido en un
símbolo de excelencia y la llave para insertarse en los
mercados internacionales. En la rama industrial, también
la comunidad se ha destacado con notables éxitos. El
desarrollo del sector industrial santiagués se puede
dividir en dos: el de producción nacional y el de las
zonas francas de exportación.

La producción interna es amplia en una diversa
gama de actividades, como la producción de ron,
cigarrillos, zapatos, cueros, metal-mecánica, envases,
cerámicas, artesanías y materiales de
construcción tales como fábricas de cemento,
blocks, ventanas, puertas y otros. Igual éxito ha tenido
la Zona Franca Industrial de Exportación de Santiago, una
de las más dinámicas y mejor administradas por su
eficiente patronato. La Zona Franca Industrial de Santiago,
produce cerca del 20% de las divisas generadas por el sector
Zonas Franca del país.

El sector zona franca es el principal generador de
empleos, pues para el 1995 tenía una fuerza laboral de
32,000 empleos, distribuidos en 79 empresas de confecciones
textiles, de cigarros, zapatos, plásticos, cueros,
comunicaciones, equipos eléctricos y
demás.

Ya en el 1998, había un promedio de 52,943
empleados con un total de 114 empresas. La mano de obra de
Santiago se distingue por su preparación y disciplina y su
fácil adaptación a las nuevas tecnologías y
al concepto de calidad total, para brindar un producto que pueda
competir exitosamente en el mercado norteamericano y
europeo.

El sector servicios también ha visto
desarrollarse en Santiago. Una amplia y fructífera clase
de comerciantes, un eficiente sistema bancario, de
comunicaciones, de turismo, de profesionales de diversas
disciplinas, contribuyen positivamente al desarrollo
económico y social del país. Todo esto ha
convertido a Santiago de los Caballeros en el principal eje
económico de avance de la Región Norte y Central
del país, con una particular influencia en la
economía nacional.

La contribución del Cibao al proceso de
globalización de la economía en esta nueva era de
apertura del comercio mundial, es altamente reconocida por su
impacto favorable y por el valioso empuje empresarial de sus
hombres y mujeres, llevando a cabo, impulsándolos a
reflexionar sobre la lógica de sus
equivocaciones.

Los educadores de hoy se encuentran ante un volumen
creciente de materiales curriculares y elementos auxiliares de
enseñanza: de esta gran multiplicación de libros,
objetos concretos, mapas, películas, libros de texto,
computadoras, software educativo, programas de televisión,
medios audiovisuales y tantas otras cosas, ellos deben de alguna
manera seleccionar los materiales que han de ser empleados para
enseñar en sus respectivas clases.

  • Estructura Judicial

En el Municipio de Santiago existen varias
Cámaras Civiles, Juzgados de Paz, Cámaras Penales,
una Corte de Apelación, Tribunales de Niños,
Niñas y Adolescentes y de Tránsito. Un Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original, Oficina de Registro de
Títulos, Departamento Regional de Tribunal Superior de
Tierras, una Oficina de Conservaduría de Hipotecas, un
ordenamiento judicial que funciona en una amplia y confortable
infraestructura, que permite poner en marcha todo el accionar
judicial de esa demarcación territorial, de manera tal que
se garantice una ágil y eficiente administración de
justicia en ese entorno.

CAPÍTULO II

Revisión
de la literatura

  • Posesión

La posesión como elemento para adquirir la
propiedad, ha sido objeto del tratamiento jurisprudencial y
doctrinal, debido a que se entiende la delicadeza y trascendencia
de la misma como vía legal para dar carácter y aval
a la propiedad inmobiliaria, es decir, el conjunto de condiciones
que deben cumplirse para que esta genere derechos de propiedad
inmobiliaria.

2.1.1. Origen de la Posesión

Según Ruiz Tejada, (1952, p. 50), para
evaluar el origen y evolución de la posesión como
figura jurídica, hay que partir del derecho romano, en el
que la concesión de posesión no fue unitaria,
aún así, hay que resaltar, que en el derecho romano
antiguo la posesión era una representación del
contenido de la propiedad. Como consecuencia de esta
posesión, es importante destacar, que la figura de la
posesión que tenía consecuencias jurídicas
por la presencia del corpus y animus, sólo se podía
tener posesión sobre las cosas corporales, no cabía
posesión sobre derechos reales que no fuesen la propiedad,
derechos de obligaciones.

De acuerdo a los Hermanos Mazeaud, (1959, p. 55),
en el derecho germánico, la posesión, la propiedad
y los demás derechos reales se englobaban en una
institución única, la gewere, esto significa, que
toda relación entre persona y cosa a la que se concede
tutela jurídica. Del mismo modo, no se exige un elemento
espiritual, al animus tiene protección jurídica, el
que ejerce un poder de hecho, se admite la posesión tanto
de las cosas como de los derechos.

Según Mazeaud, (1959, p. 56.) el derecho
canónico por su parte, sigue la línea del derecho
germánico, una concesión más amplia que la
del derecho romano, que amplia asimismo a los derechos
incorporales y a los derechos susceptibles de ejercicio
continuado. Se amplía pues, el campo de la tutela
posesoria remuneratoria, que se representa en la actio y expolii,
que se conceden por lo general al detentador de la cosa. Estos
aspectos inciden en las legislaciones modernas respecto a la
posesión y han cambiado sólo producto del
desarrollo de los sistemas jurídicos y de la sociedad
misma, pero conservan en esencia sus fundamentos.

2.1.2. Definición

Etimológicamente, la posesión equivale a
"tener, ocupar, detentar, con independencia del título y
con independencia de si el que detenta tiene título para
ello" Capitant, Henri, (1978, p. 105).

Lo antes afirmado, denota la amplitud del concepto
posesión, ubicándolo en todo aquel que disponga o
haga uso de una cosa, sin tomar en cuenta si quien actúa
como propietario tiene calidad para hacerlo.

En el antiguo Derecho Romano, la posesión ha sido
definida "Como el hecho de tener en su poder una cosa corporal,
reteniéndola materialmente con la voluntad de guardarla
para sí y disponer de ella como lo haría un
propietario" (Petit, 1997, p.184).

En esa misma trayectoria, Josserand, Louis, (1959, p.
55),
afirma que: "La posesión consiste en un poder
físico, en la dominación ejercida sobre una
cosa…esta dominación o imperio puede coincidir con
el poder jurídico, puede oponerse a él, existir sin
él; ya hemos hecho observar que el ladrón, el
usurpador son poseedores no propietarios."

En la perspectiva de profundizar en la
Conceptualización de este tema es necesario expresar las
consideraciones como la que se cita a
continuación.

De acuerdo a los hermanos Mazeaud, (1959, p. 126)
"La posesión es un simple poder de hecho; se opone a la
propiedad y a los otros derechos reales que confieren a su
titular un poder de derecho. Por lo general es el propietario de
la cosa el que tiene la posesión de ella pero puede
suceder de modo diferente (por ejemplo el ladrón es un
poseedor)."

Es importante destacar, que se debe distinguir al
poseedor del detentador que ha sido definido como una persona que
sin ser propietario, ni titular de un derecho real, ejerce un
poder de derecho sobre la cosa, poder este que le ha sido
conferido por el propietario o por la Ley, este reconoce los
derechos del propietario, ejemplo de detentadores son los
inquilinos, arrendatarios, entre otros.

En el lenguaje popular, el término
posesión se utiliza como sinónimo de propiedad
pero, en el lenguaje jurídico tiene significados
diferentes, aunque la generalidad tiende a confundirlos, debido a
que se presume que el poseedor o detentador es el dueño de
la cosa.

En el Código Civil Dominicano de 1984, con sus
modificaciones, expresa en su artículo 2228 se refiere a
ésta así: "La posesión es la
ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que
tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la
cosa o la ejerce en nuestro nombre". En ese mismo Código
en su artículo 2229, establece que: "para poder
prescribir, se necesita una posesión interrumpida,
pacífica, inequívoca y a título
propietario."

La Ley de Registro de Tierras (1947), en su
artículo 4, sobre la posesión señala; para
los efectos de esta Ley de Terrenos se consideran
poseídos:

1º. Cuando se hayan cultivado o dedicados a
cualquier uso lucrativo.

2º. Cuando se encuentran cercados por medio de
empalizadas, murallas, zanjas, trochas, o en cualquiera otra
forma que se presten para indicar las colindancias.

3º. Cuando se hayan medido por un Agrimensor
Público y dicha operación esté contenida en
el plano de acta de Mensura que haya sido registrada.

Al llegar el criterio de la Ley de Registro de Tierras,
en torno a la posesión, se observa en el artículo
254: Las acciones posesoras relativas al terreno en los cuales se
esté efectuando una mensura catastral, hasta la sentencia
final del Tribunal Superior de Tierras, serán sustanciadas
en primer grado por los Jueces de Paz respectivos, de acuerdo con
las reglas de procedimiento común. Los fallos emitidos por
los Juzgados de Paz se apelarán ante el Tribunal Superior
de Tierras.

2.1.3. Naturaleza Jurídica y Función de
la Posesión

Al decir de (Bonilla Atiles, 1949, p. 85.)
"Existe una polémica doctrinal, sobre si la
posesión es un hecho o un derecho, dentro de la cual se
distinguen tres corrientes. La primera, que postula, que la
posesión es un hecho: simplemente porque se basa en
circunstancias materiales y además, es protegida con
independencia de si verdaderamente existe o no el derecho de que
la posesión es apariencia."

Las segunda por su parte, sostiene que la
posesión es un derecho, porque surge un interés
titulado jurídicamente, además, porque reúne
las características esenciales del derecho subjetivo, es
decir, existe un interés amparado jurídicamente y
también, porque es considerada una relación que el
ordenamiento jurídico posee, incluso contra el propietario
de la cosa.

La tercera posición, propugna por dar a la
posesión el doble carácter, pues ésta
originalmente es un hecho, pero a la vez es un derecho, porque el
hecho se deriva de determinadas consecuencias legales.
Además, existen supuestos en los que se dan derechos que
resultan de la posesión, aún faltando el hecho de
la misma posesión y en otros casos, dándole el
hecho de la posesión, no se dan los derechos que
corresponderían.

La posición mayoritaria es la que sostiene que la
posesión es un derecho real provisional, en el que el
poseedor está protegido definitivamente de las injerencias
en su situación de poder. Si bien, no se puede inscribir
en el registro de propiedad.

En ese tenor, el legislador admite la transmisión
de la posesión a los herederos, con lo que se convierte en
una relación de derecho.

En cuanto a la naturaleza de la posesión. Resulta
trascendente analizarla como un derecho y en ese contexto,
considerarla como un hecho jurídico y como un derecho
provisional considerado como débil comparado con los
derechos normales, por lo que el derecho de posesión
provisional es vencido por el derecho normal de la adecuada
contienda judicial, en que el titular de este reclame sus
derechos sobre el inmueble objeto de la posesión. Lo
anterior implica, que la posesión por más larga y
pacífica que sea, es susceptible de ser perturbada cuando
quien reclame está amparada por un Certificado de
Título Legítimo.

A grandes rasgos, "la posesión cumple tres
funciones sociales, en primer lugar, la protección o
defensa de la posesión, con lo que la misma sería
la situación jurídica que permite poner en juego la
defensa del interdicto, que es el mecanismo jurídico que
el ordenamiento ha establecido para defender al poseedor que no
tiene que demostrar que es propietario." (Bonilla
Atilés, 1949, p. 90).

Según la opinión de Santana Polanco,
(2000, p. 72.)
"La posesión es legitimadora, es decir,
que da fuerza al hecho mismo de la posesión, esto en
virtud de la apariencia de que una persona es propietaria, es
decir, que tiene calidad para ejercitar el derecho de
posesión y si esa apariencia es manifiesta hace que los
terceros confíen en ella."

En ese tenor, la posesión posibilita que quien la
ostenta se convierta en propietario o adquiera otro derecho real.
Incluso en los casos en que no hay un derecho justificado con
otro derecho.

La propia posesión va a posibilitar que ese
derecho que no existía y era una apariencia se convierta
en un derecho real, es decir, que no sea ya una apariencia, sino
que esté legitimado.

2.1.4. Características de la
posesión

Según Bergés Chupani, (1982, p.
63.)
"Las características o elementos constitutivos de
la posesión son: el corpus y el animus. El
corpus,
es el ejercicio sobre una cosa de los actos que
corresponden al derecho del que se tiene posesión.
Considerada relativamente al derecho de propiedad, el corpus
consiste en considerarse como propietario, o sea, ejercer
atribuciones del derecho de propiedad: el usus, el frutus y el
abusus. El corpus constituye el elemento material de la
posesión."

Cuando falta el corpus no puede haber posesión;
así como el corpus sin animus no constituye
posesión, tampoco el animus sin el corpus puede otorgar
propiedad. El corpus se adquiere por la aprehensión
material de la cosa, sin que sea necesario distinguir si esa
aprehensión tiene lugar con el consentimiento del poseedor
aparente o sin él. El otro elemento que caracteriza la
posesión es el animus, que es la actitud del poseedor
frente al inmueble o cosa que se detenta. Se sostiene la idea de
que la intención que anima al poseedor debe ser el animus
domini, es decir, la intención de comportarse como
propietario. Se considera que en el instante de iniciar la
posesión debe existir el animus. (Ibidem, p.
70.)

En ese sentido, Berges Chupani (1982, p. 72),
expresa que, existen varias reglas que tienden a crear un marco
de comprensión sobre el animus y su papel en lo
concerniente a la posesión: La primera, sostiene que el
animus domini, se presume siempre que se posee por uno
mismo y a titulo de dueño. Por lo tanto, se presume, hasta
prueba en contrario, que todo ocupante es poseedor, y no
detentador.

En esto, no hay sino una aplicación de las reglas
ordinarias de la prueba. El propietario demandante en el pleito,
trata de establecer que su adversario no es más que un
simple detentador.

La segunda regla establece, que el animus se aprecia en
abstracto, por referencia a un ocupante, tipo colocado en la
misma situación. No se indaga la intención completa
del ocupante, su estado o despido. Esta situación se
determina por la causa y el principio de su posesión. La
tercera regla indica, que cuando el propietario haya probado que
el ocupante era en un principio un detentador, se presume que lo
ha seguido siempre: cuando se ha comenzado a poseer por otro, se
presume que se sigue poseyendo con el mismo
título.

La cuarta regla se refiere, a lo que se denomina la
modificación del título. La presunción
establecida por el artículo 2231 del Código Civil
dominicano, el cual indica "que cuando se ha empezado a poseer
por otro se presume siempre que se posee bajo el mismo
título, si no hay prueba en contrario."

Esta presunción puede destruirse ante la prueba
en contrario, ocupante puede probar que, en el curso de la
ocupación de detentador que era, se ha convertido en
poseedor.

2.1. 5. Sujetos de la Posesión

En la Revista Eme- Eme, volumen IX No. 51, Nov.-Dic.,
1980, p. 7
), se pone de manifiesto que la "posesión
como derecho, la puede adquirir cualquier persona física o
jurídica, ya que al poseer un derecho es poseer un poder
jurídico, y para tenerlo, es suficiente con tener
capacidad jurídica para ello".

Si se piensa que la posesión como un hecho, la
pueden tener las personas jurídicas y las personas
físicas, si bien deben tener la capacidad de entender y
querer. Estas mismas cualidades deben tenerla a través de
sus representantes legales. Esta situación hace surgir la
interrogante de que ¿si cabe la posesión mediante
representante? En ese tenor, la posesión como derecho no
se puede adquirir a través de Representantes Legales,
porque se atribuye a unos sujetos concretos. Pero en ocasiones se
habla de ello cuando el poseedor autoriza a otro a que realice
actos que produzcan efectos respecto del derecho.

El Representante lleva a cabo un acto que afecta a la
posesión del representado, afectando la posesión
como derecho, no posee la cosa como derecho propio y particular.
El poder de hecho lo tiene el Representante, pero el poder de
derecho es inherente al duelo o titular del mismo y los efectos
de esa posesión también.

Lo anterior ocurre así, porque el Representante
actúa como mandatario de su Representado, es decir, que
sus prerrogativas están delimitadas hasta el punto en que
su Representado le otorgue libertad, no pudiendo el Representante
vender ni enajenar, ni tampoco realizar ningún negocio
jurídico sin su autorización expresa.

2.1.6. Ámbito y categorización de la
posesión

El ámbito o radio de acción de la
posesión está circunscrito a los derechos reales;
es decir, los derechos que recaen sobre las cosas que pueden ser
muebles o inmuebles. Los derechos reales inmobiliarios confieren
a sus titulares un poder directo sobre las cosas que recaen;
tales poderes son; poder de goce y disfrute, de
administración, de disposición, poder este
último que permite al titular del derecho inmobiliario
disponer del inmueble de manera absoluta. (Revista Eme-Eme,
1980, p. 10.)

Los Derechos Reales. Este es el que otorga un
poder directo e inmediato sobre una cosa. El mismo está
compuesto de dos elementos principales; la persona como sujeto
activo de derecho y la cosa, objeto de derecho. Este derecho
comprende los siguientes elementos:

El Derecho de Persecución: el titular de
un derecho real puede perseguir su derecho en manos de quien se
encuentre. Así el propietario de un inmueble puede
reivindicarlo contra todo detentador.

El Derecho de Preferencia. Si existe un concurso
entre varios acreedores y el titular de un derecho real, este
último disfruta de preferencia al momento del cobro de su
crédito.

Al decir de Mazeaud, (1959, p. 135.) "Los
Derechos Reales Principales. "el derecho de propiedad es
considerado el más relevante de los derechos reales
principales al constituir el derecho más completo sobre
una cosa; es decir, abarca el derecho de uso, disposición
y transformación del objeto de derecho."

Los demás derechos principales constituyen un
desmembramiento del derecho de propiedad y otorgan a personas
diferentes algunos de los elementos que lo componen, por ejemplo,
el derecho de usufructo que confiere al titular sólo una
parte del derecho de propiedad, que es el derecho del disfrute
sobre los frutos de la cosa, de la cual no puede disponer; o la
servidumbre, que no es más que el derecho de servirse de
un bien.

Derechos Reales Accesorios. "El objetivo de este
derecho es garantizar el crédito del acreedor. Esta
garantía puede ser personal. Los derechos reales
accesorios permiten al acreedor tener dos o más personas
que puedan responder por la misma deuda, Por ejemplo, los
fiadores solidarios." (Mazeaud, 1959, p. 140).

En la acepción doctrinaria la palabra
posesión significa, la apariencia de un derecho
cualquiera. En este sentido los hermanos Mazeaud sostienen
que "El derecho romano no consideró la posesión,
sino como una dominación sobre la cosa. En aquella
época, el derecho de propiedad se confundía con la
misma cosa sobre la que recaía. Tan solo muy
tardíamente comprendieron los jurisconsultos romanos que
la posesión era el ejercicio de hecho de las prerrogativas
del derecho de propiedad, la possessio juris; entonces
extendieron, con el nombre de cuasi posesión, el concepto
de posesión a ciertos derechos reales, tales como las
servidumbre." (Ibidem, p. 145).

Posteriormente, en el derecho francés, la
posesión puede aplicarse no solo al derecho de propiedad,
sino a todos los derechos reales (usufructo, servidumbre, entre
otros), ya sean mobiliarios o inmobiliarios esos derechos. En
este sentido la posesión tiene su ámbito limitado
de manera exclusiva a los derechos reales.

En virtud del artículo 2226 del Código
Civil Dominicano expresa: "No se puede prescribir el dominio de
las cosas que no estén en el comercio". En virtud de esta
disposición legal las cosas fuera del comercio no pueden
ser objeto de posesión, por ejemplo los bienes de dominio
público.

2.1.7. Duración de la
posesión

El legislador del Código Civil titula el
capítulo V "Del tiempo que se necesita para prescribir.
Traza en esta sección las reglas del tiempo de la
prescripción y en este sentido, establece que la
prescripción no se cuenta por hora, sino por días.
Se adquiere cuando pasa el último día de
término, es decir, cuando se ha cumplido de forma expresa
con el plazo dispuesto por la ley para otorgar la propiedad
inmobiliaria como consecuencia de la posesión.

Partes: 1, 2, 3

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