Prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios (página 2)
En legislación dominicana la más larga
prescripción es de veinte años, así lo
consagra el referido Código expresado de la manera
siguiente "Todas las acciones, tanto reales como personales,
prescriben por veinte año, sin que esté obligado el
que alega esta prescripción a presentar ningún
título, ni que pueda oponérsele la excepción
que se deduce de la mala fe…."(Código Civil de
la República Dominicana, 2000, Art.2262 ).
Lo establecido por el artículo precedentemente
indicado, se refiere que tanto las acciones reales como
personales prescriben por veinte años, en el caso de la
presente investigación se trata de las acciones reales, es
decir, las que recaen sobre las cosas y de manera especial sobre
los terrenos no registrados por ser éstos los
únicos susceptible de posesión por las
personas.
Da tratamiento especial el legislador a este poseedor,
cuando establece que el que alega esta posesión no
está obligado a presentar ningún título o
documento que sustente la adquisición del derecho de
propiedad inmobiliaria. Además lo exime de la
excepción que se deduce de la mala fe, ósea que
interpretando este mandato legal el adquiriente por
usucapión de veinte años poco importa que sea de
buena o de mala fe.
Más adelante el mismo Código antes citado
en su artículo 2265, modificado por la Ley No. 585 del 24
de octubre de 1941, traza las reglas de la corta
prescripción, estableciendo en este sentido lo siguiente
"…El que adquiere un inmueble de buena fe y a justo
título, prescribe la propiedad por cinco años, si
el verdadero propietario vive en el distrito judicial, en cuya
jurisdicción radica el inmueble; y por diez años,
si está domiciliado fuera del dicho distrito".
Y agrega en el artículo siguiente "Si el
verdadero dueño ha tenido su domicilio dentro y fuera del
distrito en épocas diferentes necesita, para completar la
prescripción, agregar a lo que falta de los cinco
años de presencia, un número de años doble
del que es preciso para completar los cinco primeros. (Modificado
según Ley No. 585 del 24 de octubre de 1941, G. O.
5661)."
2.1.7.1. El plazo
La prescripción adquisitiva o usucapión
para configurarse necesita un plazo. El legislador ha consagrado
la corta y la larga prescripción. En este sentido la larga
prescripción es de veinte años, significa esto, que
todo poseedor de un inmueble por un espacio de tiempo de veinte
años, adquiere el derecho de propiedad. (Louis,
Josserand, 1959, p. 127).
En cuanto a la corta prescripción de cinco y diez
año está condicionada a que el causante resida
dentro o fuera del distrito judicial donde se encuentre ubicado
el inmueble. De la misma forma, traza una regla especial cuando
el causante ha vivido dentro y fuera del distrito judicial,
consistente en el doble de tiempo que le faltaría para
prescribir al adquiriente de buena fe y a justo
titulo.
2.7.1.2. Cálculo
Es de principio que el cálculo del plazo es por
días y no por horas, y la prescripción no se
adquiere, sino cuando haya transcurrido el último
día del plazo, y la cuenta de los años se hace por
la cantidad de estos, ósea por doce meses, sin tomar en
cuenta el número de días de cada mes. En cuanto al
cálculo de la usucapión por veinte años
queda claramente establecido en los principios enunciados
anteriormente.
En lo relativo al cálculo de la corta
prescripción de cinco y diez años, en principio si
el causante vive dentro del mismo distrito judicial donde
está ubicado el inmueble el cálculo de la
prescripción es de cinco años; si dicho causante
reside fuera del Distrito Judicial donde está ubicado el
inmueble, el plazo es diez años para la
prescripción adquisitiva. (Josserand, 1959, p.
130).
En el caso de intermitencia de residencia dentro y fuera
del Distrito Judicial de la ubicación del inmueble, el
cálculo se efectúa duplicando el doble del tiempo
para la corta prescripción. Esto se realiza para facilitar
el cumplimiento de formalidades legales relativas a la
prescripción.
2.1.8. Duración de la Posesión en la
Comunidad Legal
Las reglas jurídica de la comunidad legal entre
esposos está regulada por las disposiciones contenidas en
capítulo II del código civil de la República
Dominicana. Así el artículo 1399 del referido
código establece como regla general lo siguiente "La
comunidad sea legal o convencional, empieza desde el día
en que el matrimonio se ha contraído ante el oficial del
estado civil: no puede estipularse que comience en otra
época".
Este principio traza una regla general para reglamentar
los bienes que se consideren dentro de la comunidad legal de
bienes, traza como pauta principal el punto de partida de los
bienes compatibles en la comunidad legal, es decir, solo los
bienes adquiridos después del día de la
celebración del matrimonio entran en la comunidad legal,
basta decir que los bienes adquiridos antes del momento de la
celebración del acto matrimonial no son parte de la
comunidad legal.
Más adelante el artículo 1402 del
Código indicado, expresa que "Se reputa todo inmueble como
adquirido en comunidad, si no está probado que uno de los
esposos tenía la propiedad o posesión legal
anteriormente al matrimonio, o adquirida después a
título de sucesión o donación".
De conformidad con el texto anterior se deduce que todo
inmueble que se tenga en posesión legal antes del
matrimonio no entra en la comunidad. Además en su parte
infine excluye de la comunidad los inmuebles obtenidos a titulo
de sucesión o donación.
Los efectos de la posesión de bienes inmuebles en
la comunidad ha sido objeto de decisión jurisprudencial,
en este sentido nuestro más alto Tribunal de Justicia
superior ha considerado: "Que, de conformidad el artículo
1404 del Código Civil los inmuebles que poseen los esposos
el día de la celebración del matrimonio no entran
en comunidad; que por consiguiente, si se comprueba que uno de
los esposos inicio la posesión de un inmueble antes del
matrimonio, este permanece siendo un bien propio de dicho esposo,
aun cuando el plazo de la prescripción se cumpla durante
el matrimonio; que, sin embargo, la sentencia impugnada no revela
que los jueces del fondo ponderaran las circunstancia de que el
señor xx., al momento de la celebración de su
matrimonio tenía treinta y ocho o más años
poseyendo las referidas parcelas, pues de haberlo hecho y de
conformidad con el artículo 1402 del Código Civil,
otra hubiese sido la solución del caso; que en tales
condiciones la sentencia impugnada carece de base legal y por
tanto debe ser casada, sin que sea necesario examinar los
demás medios del recurso. (Boletín Judicial No.
1077, 2000, p. 731).
Es preciso anotar que el régimen de la
posesión y de la prescripción adquisitiva o
usucapión está fundamentada en el Código
Civil y que es de principio que no hay posesión en
terrenos registrados. Este principio está consagrado en el
párrafo I del artículo 175 del la Ley No. 1542 de
Registro de Tierras expresado así "No podrás
adquirirse por prescripción o posesión detentadora
ningún derecho o interés que hubiere sido
registrado de acuerdo con las prescripciones de esta
Ley…"
En virtud del principio anterior hay que aprender a
distinguir cuando un inmueble es registrado o no, pues al no
aplicar la posesión en terrenos registrados no se puede
hablar de posesión de los cónyuges después
de disuelto el matrimonio, y los efectos jurídicos
difieren naturalmente cuando se trate de terrenos registrados o
no. Lo indicado en el párrafo anterior, deroga las
disposiciones contenidas en el artículo 815 del
código civil en el sentido de que cada cónyuge
conservará lo que tenga en su posesión.
2.1.9. Eficacia de la Posesión
Inmobiliaria
La eficacia de la posesión inmobiliaria se
determina de acuerdo a los criterios siguientes:
Pacifica no violenta Significa que la
posesión no debe basarse sobre la violencia. El
legislador le ha negado protección al poseedor
violento. Si bien es cierto que la violencia vicia la
posesión si se ha producido al tomar posesión y
mientras esta no haya cesado, no menos cierto es que cabe
dudar que la violencia constituye un vicio cuando surge en el
curso de la posesión, a los fines de asegurar
subsistencia. (Mazeaud, 1959, p. 82)Publica no clandestina la clandestinidad ha
sido definida como el hecho consistente en disimular los
actos materiales de la posesión a las personas que
tendrían interés en conocerlos, la
clandestinidad supone una voluntad de disimulación. La
violencia y la clandestinidad deben ser invocados por la
victima del vicio, es decir, tan sólo la victima de la
violencia por la persona a la que se le haya ocultado la
posesión tienen el derecho de alegarlo. (Ibidem, p.
84.)
Ambos son vicios temporales, es decir desde el momento
en que la posesión vuelva a ser publica o pacifica,
comienza a ser eficaz y a ser una posesión útil,
así lo consagra el articulo 2223 del Código Civil
de la Republica Dominicana "Los actos de violencia no pueden dar
fundamento tampoco a una posesión capaz de producir la
prescripción. La posesión útil no empieza
sino cuando ha cesado la violencia".
En lo concerniente a la violencia, esa regla parece
contener una excepción: el vicio subsiste mientras que la
victima, expulsada por la fuerza, tenga razones legitimas para
temer nuevos ataques de hecho, incluso si el poseedor no ejerce
ninguno ya actualmente; en realidad, no existe en eso una
excepción, porque lo que vicia la posesión no es
solamente el acto de violencia en si mismo, sino el temor que la
violencia inspira al propietario.
El equivoco y la discontinuidad, estos vicios
no tienen fundamento con relación a la conducta del
poseedor, si no mas bien resultan de la posesión
misma. La posesión es equivoca cuando los actos
realizados por el poseedor no manifiesten suficientemente el
animus domini. Una posesión promiscua es equivoca,
entiéndase por una posesión promiscua cuando
varias personas realizan actos de dueño sobre la misma
cosa. (Mazeaud, 1959, p. 90.)
El artículo 2232 del Código Civil vigente
en la República Dominicana, establece que: "Los actos
de pura facultad y los de simple tolerancia, no pueden dar
fundamento ni a posesión ni a
prescripción".
El legislador trata en este articulo sobre la
aplicaciones del vicio del equivoco. Los actos de pura facultad
son aquellos en que el propietario tiene absoluta libertad para
hacer o no hacer.
El acto de simple tolerancia consiste en el hecho de que
el propietario acepta de manera cortés algún hecho,
tal es el caso en que un colindante o vecino que le permita
depositar algunos desperdicios en los limites de su
terreno.
Al decir de Josserand, (1959, p. 80.) La
posesión se considera discontinua cuando el poseedor no
realiza los actos de dueño sobre la cosa, el corpus, o lo
hace de forma intermitente, con intervalos irregulares. En este
sentido refiriéndose a los vicios de la posesión
los hermanos Mazeaud, (1959), han considerado
que:
"Así la violencia y la clandestinidad, el
equívoco y la discontinuidad no llevan tampoco a que
desaparezca la posesión. Sea cual sea el vicio que la haya
afectado, ésta produce de nuevo sus efectos desde el
instante en que haya cesado el vicio. Así, pues, la
posesión útil empieza otra vez desde que los actos
de dueño revelen claramente de nuevo la intención
del poseedor y la ausencia de interrupción".
Ausencia de vicios
En principio la ausencia de vicios se presume, la
presunción establecida por la ley es a favor del poseedor,
dicha presunción es simple, en tanto corresponde al
adversario del poseedor demostrar el vicio de la posesión
invocado por él, cuya prueba puede hacerse por todos los
medios.
Lo antes indicado, revela la apertura del legislador
francés y por consecuencia, del dominicano, en cuanto dar
gran libertad a los poseedores en cuanto a los medios de pruebas
utilizados en justicia para avalar esa propiedad.
De acuerdo a Ruiz Tejada, (1952, p. 22.) "La
posesión útil es la que produce los efectos
normales de la posesión. La posesión viciada deja
de ser útil además no surte ningún efecto,
ni siquiera le permite al poseedor beneficiarse de la
protección de las acciones posesorias."
Refiriéndose a la ausencia de vicios, los
hermanos Mazeaud (1959), consideran lo
siguiente:
"Cuando se establece el principio de que una
posesión viciosa no surte efecto, hay que recordar
además que, si el vicio es relativo (violencia
clandestinidad), la posesión produce efecto contra todos
aquellos que no hayan sido víctimas de la violencia o de
la disimulación…. Por otra parte, no hay que
olvidar que, a partir de la desaparición del vicio, la
posesión recupera su eficacia…. Tanto interés hay
en distinguir una posesión que no existe por falta de
corpus o de animus como una posesión que existe, pero que
está afectada por un vicio".
La Buena Fe; la posesión de buena fe es
más eficaz que la posesión de mala fe. El
artículo 2268 del Código Civil de la
República Dominicana, consagra en su contenido un
principio que tiene alcance general "Se presume siempre la buena
fe, y corresponde la prueba a aquél que alega lo
contrario". Este principio dispensa al poseedor de presentar la
prueba de la buena fe. La prueba de la mala fe podrá
hacerse por todos los medios. La doctrina ha definido la buena fe
como la creencia por parte del poseedor de que es propietario de
la cosa o de que es titular del derecho real que
ejerce.
La buena fe implica la existencia de un titulo, o por lo
menos creer en la existencia de un titulo, es decir un acto
jurídico que había transmitido la propiedad u otro
derecho real al poseedor. Para que sea de buena fe un adquiriente
a non domino, se requiere que haya creído que su causante
era el propietario.
La buena fe produce tres efectos a saber:
1. Constituye una presunción de
propiedad.2. El poseedor de buena fe adquiere los frutos
de la cosa que posea.3. Mientras que el poseedor de mala fe no
adquiere la propiedad de la cosa sino por prescripción
adquisitiva, la posesión de buena fe lleva a adquirir
instantáneamente o en un plazo que varia entre los
cinco y diez años.
El Doctrinólogo Santana Polanco, Víctor
(1998, p. 75), define la mala fe como "el conocimiento que
tiene el adquiriente de los vicios del título de su
causante. Esta no se presume, debe probarse".
La posesión de mala fe produce tres
efectos:
1. Le confiere al poseedor todas las acciones
posesorias.
2. Le asigna el papel de demandado en las acciones
posesorias
3. Lleva a adquirir por usucapión la propiedad de
la cosa poseída.
2.1.10. El Derecho de Posesión
En opinión de Medrano Vásquez, (1999,
p. 629), "Los derechos posesión se adquieren por
prescripción adquisitiva o usucapión, que es la
adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de
propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la
posesión prolongada durante cierto plazo." Esta
definición hace que aparezcan los requisitos y el efecto
de la usucapión, que son que la cosa sea susceptible de
posesión, es decir, que no sea abstracta, que pueda ser
considerada dentro del patrimonio de una persona.
En segundo lugar, que la posesión no sea viciosa,
esto es, que no haya sido producto de actos o actividades dolosas
e ilegitimas. Y en tercer lugar, el transcurso de un plazo que la
ley establece en más de 20 años. De la misma
manera, se precisa que la posesión haya sido
ininterrumpida durante ese plazo.
Los redactores del Código Civil Dominicano,
presumen que el poseedor que prueba su posesión al
comienzo y a la expiración del plazo ha poseído si
interrupción durante todo el plazo intermedio. Esta
presunción se destruye con la prueba. El plazo de 20
años, exigido para adquirir la propiedad por
posesión, es un lapso por demás extenso, y que
puede prolongarse por una causa de suspensión. Así
pues, el propietario está protegido eficazmente; en
principio, la ley le concede este plazo para hacer valer sus
derechos interrumpiendo la usucapión. (Medrano
Vásquez, 1999, p. 65.)
En este sentido, hay que destacar la situación
del poseedor de la mala fe, al cual se le impone un plazo de 20
años no merece ningún interés; pero cabe
preguntarse si resulta siempre equitativo tratar como la misma
severidad a los causahabientes universales y a título
universal. El poseedor de buena fe está considerado
afortunadamente con más favor para él, el
legislador abrevia el plazo si se trata de un inmueble y lo
suprime si se trata de un mueble.
Como se ha dicho, los derechos de posesión
alcanzan las cosas que son o pueden ser parte de un patrimonio,
de naturaleza mueble o inmueble.
El ámbito de estos derechos es muy amplio, quien
los ostenta puede actuar de pleno derecho con relación a
los mismos. Esto es: vender, enajenar o realizar cualquier otro
negocio jurídico con la cosa objeto de
posesión.
Resulta importante indicar, que en la normativa del
derecho civil existe diferencia en cuanto al alcance de las
prerrogativas adquiridas por posesión, es así como,
en virtud del artículo 2279 del Código Civil
Dominicano, en materia de mueble la posesión vale
título. Esto quiere decir, que cuando se trata de
inmuebles el detentador, el poseedor y el propietario son la
misma persona.
2.1.11. La Sucesión de los Derechos por
Posesión dejados por el de cujus
La sucesión, es la transmisión a
título universal, a una o varias personas vivas del
patrimonio dejado por una persona. A ese patrimonio transmitido
es que se le dan los nombres de: Sucesión, herencia o
heredad. Al difunto se le llama de cujus, a las
personas que reciben la herencia se le llama herederos o
Sucesores.
La evolución histórica de la
sucesión, comienza en Francia, sistema jurídico que
rige en la República Dominicana. En los tiempos anteriores
a la época de la Codificación Napoleónica el
régimen sucesoral variaba según se tratase de
países de derecho consuetudinario, o la norma de no
existir un derecho escrito. (Medrano Vásquez, 1999, p.
67).
En las regiones de derecho escrito la sucesión
era testamentaria, y a la falta de testamento se aplicaba la
ab-intestad, seleccionando los sucesores según el orden de
proximidad de los grados y los vínculos de la
sangre.
En los países o regiones de Derecho
Consuetudinario sólo se conocía la forma legal. El
testamento sólo se empleaba para hacer legados, los cuales
recaían en las mismas personas que se beneficiaban de la
sucesión y sin que pudiesen llegar hasta extraños o
personas no llamadas en grado a suceder. (Ibidem, p.
78).
Este sistema estaba dominado ampliamente por la
cohesión familiar. También influyó el
derecho revolucionario, a él se le debe la
exclusión de toda regla especial de devolución para
los bienes propios y para ciertos bienes calificados como bienes
nobles.
2. 1.12. Diversas Formas de
Posesión
La Ley de Registro de Tierras No. 1542 de 1947,
establece los modos de adquirir la posesión de un
inmueble, esto es sumamente útil, pues permite el
establecimiento específico de las condiciones que deben
darse para considerar a una persona como poseedora
legítima en materia inmobiliaria. Estas son:
2.1.12.1. Posesión por Cultivos
Los terrenos que se encuentran poseídos dice la
Ley, ciando se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso
lucrativo. Es la forma más ordinaria y corriente de
exteriorizar el derecho de propietario.
El uso lucrativo quiere decir, uso provechoso,
útil, se edifica como vivienda en un terreno, si se coloca
una factoría, se está haciendo un uso
lucrativo.
2.1.12.2. Posesión por Cerca
Los terrenos se consideran poseídos dice la Ley,
cuando se encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas,
setos, zanjas, trochas o en cualquier otra forma que se presten a
indicar las colindancias. La Ley de Registro de Tierras no se
contenta, empero, con emplear la palabra cerca, sino que enumera
las formas como debe considerarse cercado un terreno: Por medio
de empalizadas, murallas, setos, zanjas y trochas.
Los tres medios enumerados, principalmente (empalizadas,
murallas y setos), es evidente que constituyen las formas
ordinarias y usuales de cercar un terreno. Pero las dos
últimas (zanjas y trochas), no se cerca un terreno por
medio de zanjas, ni tampoco por medio de trochas. Las zanjas
sirve para el desagüe de un terreno; y la trocha la van
haciendo los Agrimensores cuando miden, para poder colocar sus
aparatos.
De acuerdo a Álvarez Sánchez, (1999, p.
184), el fundamento de la posesión de cerca consiste
en que, la cerca "es una forma de delimitar el terreno, de
separarlo de los demás, de señalar sus
colindancias". Lo antes afirmado, implica que en esta forma de
posesión basta solamente con que esté claramente
determinado y dividido un espacio para colegir que le pertenece a
la persona que ha colocado la cerca o la división, es
decir, quien lo ha delimitado.
2.1.12.3. Posesión por Mensura
La Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras de
1947, expresa que "los terrenos se consideran poseídos
cuando se hayan medido por un Agrimensor Público,
según constan en acta de mensura y plano. La mensura no
exterioriza la posesión de modo permanente, como los
cultivos y las cercas. La exteriorizan en el momento en que se
realiza y nada más; deja allí algunas huellas las
trochas y los hitos." Es evidente que quien mide un terreno pone
de manifiesto su intención, su ánimo de propietario
frente a los demás. Y quien vea medirlo, si se considera
perjudicado por la mensura, puede detenerla haciendo
oposición según el artículo 17 de la Ley de
Agrimensura.
En caso de no estar y no poder hacer la
oposición, puede recurrir a los interdictos posesorios,
puesto que aquella mensura ha turbado su posesión,
según el Código de Procedimiento Civil Dominicano.
Si no hace una cosa ni la otra, ha admitido por lo menos
implícitamente, la intención de propietario,
manifestada por quien ha requerido la mensura. Lo anterior
implica, la necesidad imperiosa de una acción de la
persona que se considera perjudicada para poner en marcha una
acción de oposición.
Esta categorización constituye, en la realidad,
una situación injusta en razón de que esta
última, es decir la categorización por plano ha
sido objeto de fraudes y engaños que han constituido
sorpresas para muchos ciudadanos en todo el ámbito de la
República Dominicana, haciéndose propietarios de
inmensas extensiones de terrenos, en virtud de las debilidades de
la Ley.
2.1.13. Apreciaciones de la
Posesión
Lo primero que se plantea, es la necesidad de establecer
la diferencia entre posesión y detentación, que es
un inquilino, arrendatario, y sin ser propietario, ni titular de
un derecho real, que tiene sobre la cosa un poder de derecho,
conferido por el propietario y por la Ley. Sin embargo, el
poseedor que no es propietario a la vez desconoce los derechos
del dueño; y el primero, reconoce tales derechos.
(Mazeaud, 1959, p. 95).
En este criterio doctrinal, los elementos constitutivos
de la posesión son: El corpus y el animus. El primero, se
refiere a la posesión material o ejercicio sobre la cosa
con actos de dueño, mientras que el segundo, es el aspecto
intelectual de la posesión o la intención que ha
movido al ocupante. Asimismo, conviene diferenciar al poseedor
del propietario aparente. Este último, es el que por error
común se considera propietario. Es una creencia de los
terceros. El se cree propietario, mientras que, el poseedor
actúa como propietario. (Ibidem, 1959, p.
97.)
2.1.14. La Posesión a la Luz de la
Jurisprudencia y la Doctrina
De acuerdo a Capitant, Henri, (1978, p. 42),
define el término Posesión, como la
situación del que ejerce de hecho las prerrogativas
propias de un derecho y se comporta como un verdadero titular. La
Doctrina y la Jurisprudencia clasifican la posesión en
Material y Teórica.
a) Material: Es cuando el reclamante
posee, labora, es decir, da uso lucrativo y social, pues con
su trabajo crea medios o bienes de utilidad para la
sociedad.b) Teórica: Es la que consta en
un Titulo o plano catastral. En la actualidad se prefiere la
posesión material esté o no titulado el
reclamante.
Al decir de Josserand, (1959, p. 45), la
posesión inmobiliaria está fundamentada, en el
criterio de que la tierra debe desempeñar una
función social y útil al hombre que la labra y que
con sudor y esfuerzo pone a producir los frutos necesarios para
alimentar a la humanidad. Y sobre la idea de que por justicia,
quien trabaja la tierra debiera ser el propietario legitimo del
predio.
La Suprema Corte de Justicia en sentencia del 3 de mayo
del 1978, ha establecido como cuestión esencial, el que la
posesión material, prima sobre la teórica. De
manera general, la posesión implica el poder de hecho
sobre una cosa, mientras que la propiedad supone un poder de
derecho. Poseer, quiere decir, tener el dominio sobre un bien
determinado, pero sucede a veces que el poseedor es al mismo
tiempo el propietario. La posesión es un paso hacia la
propiedad. Se distinguen además, dos tipos de
posesión: De buena fe y de mala fe.
El poseedor de mala fe: Es aquella persona que
valiéndose de actos engañosos y dolosos,
actúa como propietario de un inmueble. El poseedor de
buena fe: Es quien ejerce el derecho sobre una cosa,
ignorando que pertenece a otro. Cree que el derecho que ejerce le
pertenece. Es el caso del heredero aparente, o sea, la persona
que se cree heredero o de la persona que adquiere un bien,
ignorando que quien le vendió no era su propietario.
(Díaz, Máximo, 2003, p. 44.)
Como establece el Código Civil dominicano, para
que la posesión produzca efectos jurídicos tiene
que ser pública, pacifica, continua, ininterrumpida e
inequívoca. Razón que permite al poseedor
apropiarse del bien poseído, si no perteneciera a otra
persona o en caso contrario, al expirar un plazo o
prescripción adquisitiva. Como se dijo antes, estos
requisitos deben cumplirse de manera estricta para otorgar la
propiedad inmobiliaria como consecuencia de la
prescripción adquisitiva.
En demanda sobre posesión de un bien, corresponde
al demandante aportar la prueba y el poseedor conserva la cosa
litigiosa hasta que el adversario pruebe lo contrario.
El poseedor cuenta con el procedimiento especial de las
acciones llamadas posesorias, que se refieren a la
posesión sin tocar el fondo del derecho, que son
competencia de los Juzgados de Paz. Estas acciones son opuestas a
las petitorias, que son competencia del Juzgado de Primera
Instancia.
Otra cosa a favor del poseedor de buena fe, es que
adquiere los frutos del bien poseído y la
prescripción puede hacerlo el propietario. Pero, hay que
señalar de manera categórica, que la
posesión no está considerada como modo regular de
adquirir la propiedad.
2.1.15. La Posesión a la Luz de la Ley No.
1542
El legislador con la promulgación de la Ley
No.1542 le ha dado un carácter legal a la
prescripción adquisitiva o usucapión. En cuanto a
este aspecto, el jurista. (Ruiz Tejada, M. 1952, p.84),
afirma:
"La ley de Registro de Tierras convierte en precepto
legal el hecho de la posesión; y hace una
distinción entre la posesión material (cultivo y
cerca), y la que se podría llamar posesión
teórica; aquella que se tiene solo por medio de un plano.
De esta manera se creo un criterio legal acerca de la
posesión; se estableció una gradación en
cuanto a los modos de poseer; y se hizo también una
innovación en nuestra legislación creando el
derecho de preferencia."
En la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras se observan
importantes características y detalles de cada uno de
estos modos de poseer. Para los efectos de esta Ley los terrenos
se consideraran poseídos: Primero: Cuando se hallen
cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo; Segundo:
Cuando se encuentren cercados por medios de empalizadas, murallas
setos, zanjas, trochas, o en cualquier otra forma que se preste
para indicar las colindancias; Tercero: Cuando se hayan medido
por un agrimensor público y esa operación
esté contenida en plano y acta de mensura que haya sido
registrada
En el primer modo de poseer se reconoce el hecho
material de la posesión y la manera mas completa de poseer
y la que mejor exterioriza el ánimo de conducirse como
propietario de cara a los demás y el hecho de que la
posesión es la exteriorización del derecho de
propiedad. El legislador se fue más allá de la
palabra cultivo, agregando que también se
considerará poseído un terreno cuando estuviere
dedicado a cualquier otro uso lucrativo.
En consonancia con lo anteriormente indicado, y de
acuerdo con Ruiz Tejada, (1952, p.31)
"El uso lucrativo quiere decir uso provechoso,
útil. Si se edifica una vivienda en un terreno; si se hace
en el una factoría; si se coloca allí un apiario,
se está haciendo un uso lucrativo innegable; y tan
evidente que nadie puede tener dudas". Este modo constituye la
mejor forma de exteriorizar el derecho de propiedad.
En la segunda forma de poseer, es exteriorizar su
intención de propietario, separando su inmueble del de los
vecinos para delimitar así sus derechos. Este modo de
poseer tiene su fundamento en que es una forma de delimitar el
terreno y es a la vez la idea de individualización del
objeto.
En cuanto al tercer modo de poseer: "La mensura
es evidente que no exterioriza la posesión de modo
permanente, como los cultivos y las cercas. La exterioriza en el
momento en que se realiza y nada más; y deja allí
algunas huellas: las trochas y los hitos." (Ibidem,.
173).
Se ha dado, a esta forma de poseer, la
denominación de posesión teórica por que no
es tan real, tan clara, ni ostensible como las anteriores, es
decir la posesión material por cultivo y cerca. En esencia
el proceso de saneamiento en la Ley No. 1542, el procedimiento se
inicia con la Solicitud de Concesión de Prioridad que no
es más que el reclamo que hace el reclamante, valga la
redundancia, al Tribunal Superior de Tierras, por conducto del
abogado del Estado, para que previa consulta a la
Dirección General de Mensuras Catastrales autorice al
Agrimensor a ejecutar la Mensura.
Se debe señalar, que esta solicitud debe estar
acompañada del contrato de mensura, suscrito por el
solicitante o reclamante y el Agrimensor Contratista cuando la
prioridad se pide por mensura a iniciativa particular. El
artículo 46 de la Ley de Registro de Tierras,
señala las personas que pueden solicitar la
concesión de prioridad al establecer cuatro
categorías: el propietario; copropietario; titulares de
usufructo, uso, habitación y anticresis, o titulares de
servidumbres, privilegios e hipotecas.
Santana Polanco, (1998, p. 85.), expresa que el
Tribunal Superior de Tierras, recibe el expediente que le es
remitido por el Abogado del Estado, lo examina y mediante
resolución al efecto, dictará si lo estima
procedente la concesión de prioridad del terreno que se
trata; el contrato de mensura es aprobado por la misma
resolución entre el solicitante y el Agrimensor, y concede
a éste último un plazo para la presentación
a Mensuras Catastrales de los documentos relativos a la mensura
para fines de revisión y aprobación.
Es importante aclarar, que si el Tribunal Superior de
Tierras estima que no procede otorgar concesión de
prioridad, dicha solicitud será rechazada. Estas
resoluciones son de carácter administrativo, por lo que no
son susceptibles de ningún recurso.
En lo anteriormente citado, no se está de
acuerdo, ya que el reclamante puede solicitarla de nuevo cuando
es rechazada. Porque se considera que la solicitud de prioridad
puede ser solicitada nuevamente con los argumentos que el
Tribunal de Tierras ha requerido para su
aprobación.
De esta manera, el contrato de mensura que ha sido
sometido por el solicitante y el agrimensor, será
nuevamente sometido para fines de revisión, lo cual
deberá ser aprobado por dicho tribunal
En opinión de Medrano Vásquez, (1999,
p. 83).
"La Mensura Catastral, es el paso preliminar del
saneamiento, la cual consiste en una actuación de
carácter técnico realizada por un agrimensor, la
cual en el Derecho Inmobiliario se le da el nombre de Perito,
quien es el que mide el terreno, que da como resultado la
confección de un plano, el cual puede ser, en principio,
provisional, y definitivo cuando el Tribunal de Tierras falla la
sentencia al fondo, y ésta no ha sido revocada o
apelada."
En relación al saneamiento propiamente dicho, es
la depuración y adjudicación del derecho de
propiedad del terreno que ha sido mensurado. Es importante
mencionar, que en este proceso las mejoras, las cuales son partes
del inmueble, ya sean por naturaleza o circunstancias, van
incluidas en el saneamiento.
Este proceso finaliza con el registro del referido
derecho. Dentro de un plazo máximo de 30 días
contados a partir de la fecha de la Resolución de
Concesión de Prioridad, el Agrimensor contratista
presentará por quintuplicado, a la Dirección de
Mensuras Catastrales, un aviso en el cual se haga del
conocimiento público que el inmueble de que se trata va a
ser objeto de mensura con fines de saneamiento
catastral.
Si el aviso de mensura de un terreno situado en la zona
urbana llevara los requisitos y sólo variará en lo
que se refiere a la designación catastral en la zona rural
se habla de parcela, sitio, paraje, sección y la zona
urbana se habla de solar, manzana, provincia donde está
situado el terreno.
En lo que se refiere a la fecha del inicio de la
mensura, la Ley No.1542 establece que: "deberán
transcurrir por lo menos 15 días entre el aviso de mensura
y la mensura cuando se trate de terrenos situados en la zona
urbana; y por lo menos 20 días cuando se trate de la zona
rural." Todo contrato para la mensura catastral de cualquier
terreno que no sea cabalmente ejecutado en el tiempo que el mismo
señale, o en el tiempo suplementario que por causas
atendibles conceda el Tribunal Superior de Tierras o la
Dirección de Mensuras Catastrales, quedará sin
efecto.
Los intervenidos con anterioridad a la
promulgación de la Ley de Registro de Tierras,
deberán ser ejecutados en el tiempo que señale el
Tribunal Superior de Tierras: Lo establecido anteriormente quiere
decir, que la ley tiene sus parámetros en cuanto al tiempo
para la realización de los actos procesales relacionados
con el contrato de mensura.
Lo anterior se realiza con el objetivo de dar formalidad
y carácter a este procedimiento a su delicadeza e
importancia jurídica El mismo artículo en su
párrafo indica, que para sus fines deberá
considerarse ejecutable el Contrato de Mensura, cuando los planos
provisionales depositados en la Dirección General de
Mensuras Catastrales hayan sido revisados y aprobados por esta
Dirección.
El mencionado contrato debe ser publicado en un
periódico de circulación nacional o local, puesto
en el lugar de ubicación del terreno donde debe
practicarse la mensura, para que toda persona interesada se
presente el día en que el Agrimensor realizará la
mensura. Los datos recopilados serán plasmados en un papel
especial, donde se configura una figura geométrica o
polígono que se llamará plano, el cual
deberá ser aprobado por la Dirección General de
Mensuras Catastrales.
Después que los trabajos de gabinete y los
trabajos de campo hayan terminado, el Agrimensor encargado de la
mensura los presentará a la Dirección General de
Mensuras Catastrales, junto con todas las documentaciones
relativas a la mensura con fines de revisión y
aprobación. El Agrimensor que práctica la mensura
deberá levantar un acta en la que constará que la
mesura se ha practicado conforme a la ley.
El plano, es la versión geométrica
del acta de mensura, es lo que tiene fuerza probante en el acta
misma. Una vez el Agrimensor contratista practique sobre el
terreno deberá preparar un plano provisional que
estará sujeto a la revisión y aprobación por
la Dirección General de Mensuras Catastral, quien lo
remitirá al Tribunal Superior de Tierras. (Ley de
Registro de Tierras No. 1542, 1947.)
El requerimiento: cuando el Abogado del Estado
recibe el expediente, lo envía al Tribunal Superior de
Tierras, quien fijará la fecha de la audiencia en que los
interesados deban comparecer a formular sus reclamaciones y a
presentar sus alegatos respectivos y enviará enseguida el
expediente al Secretario del Tribunal para que proceda a hacer
las publicaciones correspondientes.
El documento que se publica se denomina: Aviso de
Requerimiento, Auto de Emplazamiento y de Fijación de
Audiencia, debe estar firmado por el Secretario del Tribunal como
el funcionario que emplaza y por el Juez designado como el
funcionario que ha fijado la fecha de la audiencia, cuya firma es
señal de aprobación de la publicación que
hace el Secretario.
Este auto de emplazamiento y fijación de
audiencia deben contener en primer lugar, la designación
catastral de los inmuebles en saneamiento. En cuanto a la
citación, para asistir a la audiencia, corresponde
también al Secretario General remitir a toda persona
interesada en el saneamiento del terreno, una citación
para que asista a la audiencia que fije el juez de
Jurisdicción Original, personalmente o a través de
un representante, donde presentará su reclamación
por escrito, así como las pruebas que tenga en su
apoyo.
En la audiencia el Juez debe asistir ayudado por el
Secretario del Tribunal de Tierras o por un representante de
éste, que es denominado Secretario Delegado, quien
tomará por escrito todos los pormenores de lo acontecido
en la audiencia. Luego de celebrada la audiencia y transcurridos
los plazos concedidos a las partes para depósito de
escritos y documentos, en caso de que éstos hubiesen sido
ofrecidos, el expediente entra en la fase de estado de
fallo.
A partir de ese momento, el Juez apoderado procede al
estudio del expediente, con el fin de dictar sentencia, en la
cual se ordenará el registro del derecho de propiedad del
inmueble objeto de saneamiento, todo esto sin excluir la
posibilidad de que el Juez pueda dictar previamente el fallo del
asunto cualquier sentencia preparatoria o disponer una medida de
instrucción, si lo considera pertinente para la buena
administración de justicia.
En cuanto a las formalidades de la sentencia, la Ley
de Registro de Tierras No. 1542, de 1947: "Señala al
tribunal la forma de hacerlo, esto es las enunciaciones
fundamentales que debe contener: en todas las sentencias de los
Tribunales de Tierras se hará constar el nombre de los
Jueces, el de las partes, el domicilio y los motivos
jurídicos y en forma sucinta el dispositivo de la
misma."
2.1.16. A la luz de la Ley No. 108-05
La Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, promulgada
el 23 de marzo del año 2005, cuyas disposiciones no
están vigentes al momento de la redacción del
presente trabajo de investigación, en su artículo
21, sobre la forma de poseer, consagra lo siguiente:
A los fines del saneamiento hay posesión, cuando
una persona tiene un terreno bajo su poder a titulo de
dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para
que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe
ser pública, pacifica, inequívoca, e ininterrumpida
por el tiempo fijado en el Código Civil, según la
posesión de que se trate. Se considerarán actos
posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a
cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la
construcción que se haga en el inmueble, la
materialización de los límites.
El legislador de ésta Ley, de hecho derogó
la posesión teórica o por plano consagrado en la
Ley anterior; cuando dice en el artículo 21 que se
consideraran actos posesorios cuando los terrenos se hallen: Uno
cultivados, dos dedicados a cualquier otro uso lucrativo, tres,
la percepción de frutos, cuatro construcción hecha
en el inmueble, y cinco la materialización de los
límites. En la Ley No.108-05, el procedimiento de
saneamiento se abrevia considerablemente al realizarse en menos
pasos, así pues, el mismo se realizará en tres
fases o etapas:
Primero: El agrimensor apoderado deberá
solicitar a la Dirección Regional de Mesuras y Catastro,
la autorización para la realización de la Mensura;
una vez el agrimensor realice la mensura cumpla con todo lo
relativo a su publicidad será aprobada dentro de los 15
días posteriores a su aprobación.
La Dirección Regional de Mensuras y Catastro
deberá apoderar el Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente para el inicio del proceso
judicial del saneamiento, que son: la mensura, la judicial y el
registro, las cuales tiene varias fases o pasos.
Segundo: Una vez el Tribunal de
Jurisdicción Original evacue su sentencia, vencido el
plazo de apelación que será de 30 días a
partir la notificación de la sentencia por acto de
alguacil.
Tercero: Posteriormente, se remite esa sentencia
con el plano definitivo aprobado por la Dirección Regional
de Mensuras y Catastro al Registrador de Títulos
territorialmente competente para que la ejecute y expida el
Certificado de Título correspondiente. Como puede
observarse, no existe ya el Decreto de Registro, ni tampoco es
necesario enviar la sentencia al Tribunal Superior de Tierras
para fines de revisión y aprobación.
2.1.16.1. La Mensura en la Ley
No.108-05
La mensura, es el procedimiento técnico por el
cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el cual
se reclama el derecho de propiedad a registrar. En la solicitud
de autorización para la realización de la mensura,
el reclamante solicita a la Dirección Regional de Mensuras
y Catastro correspondiente, autorice al Agrimensor a realizar los
trabajos de mensura, la cual debe pronunciarse dentro del plazo
de 20 días. (Ley No. 108-05, 2005, p.
32).
La solicitud lleva implícita la petición
de que la Dirección Regional de Mensuras y Catastro
apodere un Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente. La Dirección Regional de
Mensuras y Catastro debe pronunciarse en relación a los
trabajos de mensuras dentro de los 45 días siguientes a la
presentación de los trabajos realizados.
Cuando la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro se niegue a otorgar esa autorización debe estar
técnica y judicialmente fundamentada. Luego que es
otorgada la autorización para la mensura tiene 60
días de vigencia durante los cuales el Agrimensor debe
ejecutar dicha mensura y presentar los documentos y elementos
justificativos a la Dirección General de Mensuras y
Catastro para su revisión y aprobación.
Si tiene motivos justificativos puede prorrogar este
plazo por un máximo de 30 días, cuando por
cualquier circunstancia interna o externa al procedimiento, las
actividades necesarias para llevarlo a cabo no han sido cumplidas
en el tiempo estipulado.
Dentro de los 15 días posteriores a la fecha de
la aprobación, la Dirección General de Mensuras y
Catastro debe apoderar el Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente para el inicio del proceso
judicial del Saneamiento. Salvo las excepciones previstas en la
presente ley, se establece que desde el momento que se fije la
fecha para la mensura catastral todas las cuestiones relacionadas
con el título o posesión de cualquier terreno
comprendido en el área abarcada por la autorización
para la mensura, son de la competencia exclusiva de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
Al decir de Cassó I. (1951, p.59.) "Cuando
una cuestión está sometida o en estado de ser
fallada por ante los tribunales ordinarios y éstos dejen
de ser competentes para conocer de ella, por efecto del comienzo
de una mensura catastral, el Tribunal al cual se haya sometido la
cuestión debe declinarla, acompañada del expediente
relativo a la causa, por ante la jurisdicción competente,
para que lo falle junto con los demás asuntos en
relación con la misma o separadamente según
proceda."
2.1.16.2. Proceso Judicial
El Proceso Judicial en la Ley No.108-05, es el
procedimiento por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria para que depure el derecho a registrar. El Tribunal
de Jurisdicción Original apoderado debe notificar en un
plazo no mayor de 15 días a los reclamantes de que se ha
iniciado el proceso judicial del saneamiento para que
éstos, antes de la primera audiencia cumplan con los
requisitos de publicidad precitados en esta ley y en la
vía reglamentaria.
La primera audiencia del saneamiento debe celebrarse
dentro de los 60 días posteriores a la recepción
del apoderamiento por parte del Tribunal de Jurisdicción
Original.
El Tribunal apoderado debe poner en conocimiento a la
Comisión Inmobiliaria, del inicio del proceso judicial del
saneamiento e informarle de la primera audiencia, para que
éste emita su opinión. La falta de comparecencia o
de opinión de la Comisión Inmobiliaria se considera
como falta de interés y la no objeción del Estado
al proceso de saneamiento, lo cual no impide que el inmueble sea
adjudicado al reclamante.
Si se presenta un litigio en relación al terreno
que esta en proceso de saneamiento es competencia del tribunal
apoderado. El proceso de saneamiento termina con la sentencia de
adjudicación de inmueble, la cual será notificada
mediante acto de alguacil, momento a partir del cual comienza a
correr el plazo para interponer el recurso de apelación.
(Álvarez Sánchez, 1986, p. 76.)
Si ningún particular no puede probar su derecho
de propiedad sobre el inmueble, el mismo debe adjudicarse al
Estado Dominicano. Una vez vencido el plazo para la
apelación nadie recurre la sentencia del Tribunal de
Jurisdicción Original, ésta adquiere la autoridad
de la cosa irrevocablemente juzgada. Excepto, en el caso de que
se intente el recurso extraordinario de revisión por causa
de fraude dentro del plazo establecido en la presente
ley.
La sentencia irrevocable de saneamiento,
acompañada del plano definitivo de mensura aprobado y toda
aquella documentación complementaria, establecida por la
vía reglamentaria por la Suprema Corte de Justicia, debe
ser remitida al Registro de Título correspondiente, dentro
de los 15 días a la recepción de los planos
aprobados, para que se efectué su registro correspondiente
y se expida el Certificado de Título.
2.1.16.3. El Registro en la Ley No.
108-05
Según la (Ley No. 108-05, 2005, p. 62). El
registro es el acto por el cual se expide el certificado de
título, que acredita la existencia del derecho, junto a
sus elementos esenciales, se habilitan los asientos del registro
complementarios y con ello se le da publicidad. En lo
concerniente al Registro en la Jurisdicción Inmobiliaria
es pertinente destacar, que son registrables los siguientes
documentos:
1. Los que constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles.2. Los que interpongan cargas,
gravámenes y medidas provisionales sobre los
inmuebles.3. Los que dispongan limitaciones
administrativas y legales de carácter particular sobre
inmuebles tales como servidumbres, declaración de
patrimonio cultural, y otras de alguna manera limitan o
restringen la libertad de disposición sobre el
inmueble de que se trata. Se debe resaltar que los derechos
de los condómines sobre su unidad exclusiva,
así como la parte proporcional en las áreas
comunes.
En lo que concierne a los efectos del registro, debe
señalarse que el mismo es constitutivo y convalidante del
derecho, carga o gravamen registrado. El contenido del registro
se presume exacto y esta presunción no admite prueba en
contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión
por causa de error material y por causa de fraude.
El Registro debe realizarse cuando se inscribe el
derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos
correspondiente. Resulta importante significar, que sobre los
inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen
derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén
debidamente registrados, a excepción de los que provengan
de las leyes de agua y minas.
2.1.16.4. El Certificado de Título en la Ley
No. 108-05
El Certificado de Título es el documento que da
legitimidad a los derechos de propiedad inmobiliaria en el
país. En lo que concierne a la Ley No.108-05, en el
Certificado de Título se deben incorporar los elementos
esenciales del derecho adjudicado en la sentencia definitiva e
irrevocable, que otorga esas prerrogativas.
En los asientos complementarios de registro se deben
incorporar la totalidad de los derechos adjudicados en la
sentencia y sus respectivos titulares. Del mismo modo, se debe
precisar, que dentro de un período no mayor de 30
días, contados a partir del recibo de la sentencia
definitiva e irrevocable.
Corresponde a la Oficina del Registro de Títulos
territorialmente competente, proceder a realizar las operaciones
tendentes a hacer tangible la incorporación de las
prerrogativas y derechos otorgados por la sentencia al
Certificado de Título de que se trate, o lo que es lo
mismo, cumplir todos los requisitos establecidos por la ley para
otorgar la propiedad legítima de los inmuebles.
2.1.16.5. Efectos de la
Posesión
De acuerdo a Bonilla Atiles, (1949. p. 78),
expresa que, desde el punto de vista del proceso de saneamiento
catastral; se conocen cuales son los efectos jurídicos de
ese hecho, o estado de hecho que se denomina posesión." Si
se parte de esta visión, las consecuencias del saneamiento
catastral son en esencia las siguientes:
Presunción de propiedad: que son los
elementos de juicio que hacen pensar que el poseedor es el
propietario del predio.
Protección especial con las acciones
posesorias: esto es, el establecimiento de acciones
judiciales, que tienden a garantizar que los derechos de
propiedad no sean afectados por maniobras engañosas e
ilegitimas.
Derecho a la posesión de los frutos: el
poseedor legítimo tiene la facultad de usufructo del
terreno, es decir, utilizar los frutos que de él
provengan, como le plazca. Esto es, puede vender o enajenar las
cosechas libremente.
Derecho de retención cuando la posesión
es de buena fe: esto implica, que cuando el poseedor es de
buena fe, tiene derecho a mantener su posición
indefinidamente.
A continuación se analizan los tres efectos que
interesan desde el punto de vista del proceso de saneamiento
catastral. La posesión, sirve de base para
prescripción, así es también en el Derecho
Común, pues la posesión es un hecho que asociado a
los otros elementos exigidos por la Ley, sirve para consolidar en
el tiempo un derecho: la propiedad. Respecto a lo anterior, una
vez consolidado el derecho por la prescripción, aunque sea
en esta fecha cuando viene a ser perfecto; sino, una vez cumplida
se considera que el titular de esos derechos lo han tenido desde
cuando comenzó a poseer.
La posesión sirve de pauta para la
división de terreno en parcelas. En este segundo efecto,
el Agrimensor tiene el deber de resolver en el plano todos los
signos aparentes de posesión; y también en aquellas
posesiones no aparentes (actas de mensuras y planos anteriores),
que les sean revelados, esta omisión constituye un delito
que está sancionado por la Ley de Registro de Tierras.
(Bergés Chupani, 1982, p. 28).
La parcelación no puede hacerla el Agrimensor sin
el debido criterio. La palabra parcela, indica una porción
de terrenos, es decir, es el nombre de cada una de las distintas
porciones de terrenos que figuran en la Dirección General
de Catastro Nacional, entidad encargada de mantener la unidad del
Sistema Catastral Dominicano para la distribución de un
terreno rural; ya que, la palabra solar lo es en los terrenos
urbanos. (Ibidem, p. 33).
Parcelar un terreno es, medir o individualizar las
distintas parcelas que contiene. El tercer efecto se refiere a
que, la posesión sirve de guía para la
investigación que el Juez hace en la audiencia. Las
preguntas del Juez, deben ir encaminadas a indagar acerca de la
procedencia, fundamento legal del plano, es decir, su
legitimidad, para así determinar la legitimidad de los
derechos posesorios, esto es, adjudicarla a los verdaderos
propietarios.
La Prescripción.
Generalidades
La prescripción, constituye una de las figuras
jurídicas más trascendentales, puesto que tiene que
ver con la prescripción y legitimidad de derechos reales.
En esa virtud, es oportuno su tratamiento
pormenorizado.
Concepto
Ha sido definida por el Código Civil, de manera
específica en el artículo 2219, de la forma
siguiente "La prescripción es un medio de adquirir o de
extinguir una obligación, por el transcurso de cierto
tiempo y bajo las condiciones que determina la Ley" (Congreso
Nacional).
En esta definición se destacan dos aspectos
esenciales adquirir o extinguir una obligación por el
transcurso del tiempo y apegado al mandato de la ley, se infiere
pues que por la figura de la prescripción se puede
adquirir o extinguir derechos.
Es importante consignar los modos de adquirir la
propiedad, en la perspectiva del Código Civil dominicano,
el cual en su artículo 711 y siguiente establece: "la
propiedad de los bienes se adquiere y transmite por
sucesión, por donación entre vivos o testamentaria,
y por efecto de las obligaciones". La propiedad se adquiere
también por accesión o incorporación y por
prescripción" Es el último modo de adquirir la
propiedad donde se consagra la prescripción
adquisitiva.
2.2. 2. Antecedentes Históricos de la
Prescripción
Para la comprensión cabal del tópico,
resulta oportuno ventilar someramente los antecedentes
históricos de la propiedad inmobiliaria, la cual tiene su
origen en el primero de los cinco períodos de la historia
de la propiedad inmobiliaria en el país. Es así
como el 3 de mayo de 1493 constituye la fecha más
importante en lo que se refiere a la propiedad inmobiliaria, ya
que, ésta marca el inicio de lo que sería el
proceso evolutivo de la misma como institución de derecho
real. En la fecha antes mencionada, el Papa Alejandro VI promulga
la Bula Noverum Universi, la cual debe llamarse en realidad
Intercaétera.
A decir de Álvarez Sánchez, (1999, p.64
), el origen y evolución de la propiedad inmobiliaria
tienden a desprenderse de un mismo documento histórico,
emanado de la Iglesia Católica que tuvo un rol
protagónico en la organización de las regulaciones
relativas a la propiedad en la Isla Española.
El papel jugado por la Iglesia Católica
llegó a tener tanta trascendencia que el Papado
tenía la facultad de ceder y asignar las tierras
conquistadas por los españoles en América, dicho
derecho de disposición fue concedido posteriormente a los
reyes católicos.
Como antecedente teórico de este estudio resulta
importante destacar, el análisis realizado por Medrano
Vásquez, (1999, p. 50), "en el que realiza una
esquematización de la posesión, de los medios para
obtenerla, de la prescripción, de la mensura, entre otros
puntos que han constituido una fuente de sumo valor en el proceso
de análisis de temas inmobiliarios y principalmente de las
formas de adquirir la propiedad."
Al hablar propiamente de los antecedentes de la
prescripción debe destacarse, que la antigua Babilonia
tiene una historia ilustrativa de las formas de
prescripción y tenencias de las tierras. En esta antigua
ciudad los propietarios de las tierras eran el rey y los templos
(propietarios de grandes latifundios) y los
particulares.
De acuerdo a Wenceslao Vega (1998, p. 31), para
los años 2056 y 2091 a,C., esta ciudad experimentó
un importante auge económico, lo que motivó la
introducción de reformas en el régimen de tenencias
de las tierras. Para el año 1050 antes de la Era
Cristiana, surge el Código de Hamurabi, que
constituyó el primer intento histórico por
instaurar el derecho agrario conocido por la
humanidad.
De conformidad con lo expresado por Eugene Petit (en
su obra Tratado Elemental de Derecho Romano, 1997), la
propiedad en general fue de carácter colectivo, los bienes
pertenecían a todos los ciudadanos. En este orden, el
derecho de propiedad de los objetos fue primero mobiliario,
más tarde los instrumentos de trabajo y luego los
inmuebles dedicados a la vivienda, que también fueron
objeto del derecho de apropiación.
En los primeros tiempos, las tierras eran cultivadas en
común, por cuenta de todos. En la Ley Mosaica, las tierras
eran repartidas por 50 años. En el proceso de
evolución se pueden identificar tres etapas de la
propiedad: a) Colectiva del clan, b) Propiedad familiar y c)
propiedad individual. En la época de las XII Tablas, el
derecho de propiedad del cual era titular el Pater Familia,
aparece con el carácter que debía conservar, es un
derecho absoluto. Toda restricción es contraria a su
naturaleza.
En opinión de Eugene Petit, (1997, p. 56).
El derecho Romano no admite sino excepcionalmente los atentados
al derecho de propiedad y no contempla que este derecho deba ser
ejercido en interés diferente al de su titular. En el
derecho se encuentran algunos principios que reprimen las
perturbaciones que un propietario pueda causar a sus vecinos al
ejercer su legítimo derecho.
La adquisición de propiedad en la antigua
Francia, Cuna del Derecho dominicano, se conoció un
sistema que guardaba mucha diferencia con las instituciones
romanas, se trata del Régimen Feudal, en el cual la tierra
era concebida por el señor Feudal a un Noble o a un
Pechero (Contrato de Censo), no es objeto de un derecho exclusivo
como en el derecho Romano, sino de varios derechos: el derecho
del Señor Feudal (dominio directo o eminente) y derecho de
concesionario (dominio útil). El dominio útil
implicaba el derecho de cultivar y recoger los frutos.
El dominio eminente se refería al Señor
Feudal, el cual estaba facultado para percibir un derecho
laudemio en caso de transmisión del bien a los herederos
del concesionario o a un adquiriente. El titular del dominio
útil y del dominio eminente, obtenían algunas
ventajas del fundo, pero ninguno de ellos obtenía los
beneficios propios del derecho de propiedad.
Las profundas desigualdades establecidas por el dominio
eminente condujo el 4 de agosto de 1789 a la Revolución
Francesa, hecho que marcó un antes y un después en
cuanto al dominio útil y el eminente, desapareciendo la
dualidad entre estos dos dominios, proclamándose
también la libertad individual y los derechos del hombre,
dentro de los cuales estaba el de propiedad como derecho
individual absoluto.
La prescripción adquisitiva es adquisición
del derecho de propiedad por el hecho de la posesión. La
figura de la posesión era entendida por los romanos de la
manera siguiente:
De acuerdo a Eugene Petit, (1997, p. 58). "El
hecho de tener en su poder una cosa corporal, reteniéndola
materialmente con la voluntad de guardarla para sí y
disponer de ella como lo haría un propietario." La idea de
la posesión se desarrolló lentamente en el derecho
romano, más por la influencia de las necesidades
prácticas de esa sociedad.
2.2.3. Naturaleza
Según Josserand, (1959, p. 77). La
prescripción, en su modalidad extintiva, supone una
variante de extinción de los derechos y las acciones a
causa de su no ejercicio por el titular de los mismos durante el
tiempo fijado por la ley. Así, por ejemplo, si una persona
debe a otra una determinada cantidad de dinero, no paga y la
persona que tiene derecho a reclamar no ejerce su prerrogativa y
permanece en silencio durante un tiempo ya establecido por ley,
ocurrirá que si la demanda se produce pasado ya ese
tiempo, el deudor podrá pagar si lo desea, pero ya no
estará obligado a hacerlo pues la deuda ha
prescrito.
En algunos ordenamientos se entiende que se ha
extinguido el derecho; en otros, que el derecho no se ha
extinguido, pero sí la acción para exigir que se
haga efectivo, ya que si el titular del derecho ejercita una
acción judicial, su oponente podrá ceder y pagar;
pero si no desea hacerlo, podrá oponer la
prescripción y el juez no podrá condenarle al
pago.
La modalidad de prescripción adquisitiva,
también denominada usucapión, es un modo de
adquirir la propiedad u otros derechos reales (usufructo,
servidumbres, entre otros) por la posesión prolongada
durante los plazos que marca la ley. (Josserand, 1959, p.
177.) Por ejemplo, si la cosa vendida no pertenecía al
vendedor, el comprador no habrá adquirido su propiedad a
consecuencia de la venta, pero si posee la cosa durante el tiempo
que señala la ley sin que el verdadero dueño la
reivindique, se convertirá de hecho en propietario de la
misma, no por vía de compra, sino por prescripción
adquisitiva o usucapión. En esta clase de
prescripción, el factor crucial en cada caso es la
posesión del objeto o del derecho de que se
trate.
El tiempo que se requiere es por lo común
más largo en el supuesto de que sean bienes inmuebles que
en el de bienes muebles. Y si el que va a conquistar el derecho
(denominado usucapiente) no puede ampararse en un título
anterior (en el ejemplo clásico este título es la
venta de cosa ajena que celebró con el vendedor no
dueño de la cosa), el plazo requerido va a ser
también muy superior.
Así ocurre cuando una persona, sin título
alguno, entra en posesión de una finca ajena:
acabará ganando por usucapión si el dueño no
reacciona y actúa en consecuencia, conforme a lo
establecido por la ley durante un determinado periodo de tiempo.
Igual sucede si el usucapiente conoce la irregularidad de su
situación posesoria, es decir, si sabe que la cosa no
pertenecía a quien se la vendió o si es consciente
de que no tiene ningún derecho a poseer la
cosa.
Tipos de Prescripción
Según Josserand (1959, p. 180), existen
dos tipos de prescripción, la prescripción
adquisitiva y la prescripción extintiva o liberatoria. Las
características y distinciones de las dos figuras
jurídicas, antes mencionadas, serán objeto de
estudio y tratamiento en los apartados subsiguientes.
Adquisitiva
De acuerdo a (Ibidem. p. 182), uno de los
tratadistas más notables del derecho a nivel internacional
y que ha estudiado este tema, considera que: "En materia de
propiedad inmobiliaria podría presentarse el problema de
la prescripción adquisitiva, no el de la
prescripción extintiva; el derecho de propiedad resiste en
efecto a la sola acción del tiempo, no se extingue por el
no uso".
En la República Dominicana, se destaca el
eminente jurista y acucioso investigador Ruiz Tejada, (1952,
p. 259), quien establece que "la prescripción
adquisitiva es un medio de adquisición de la propiedad,
resultante de la posesión durante cierto tiempo y con las
formalidades que la ley requiere" y más adelante afirma
que:
"El hecho de la posesión se transforma en derecho
y que en opinión de algunos la prescripción es un
acto de expoliación, de despojo del verdadero
dueño".Idea que ha de respetarse, pero no necesariamente
compartirse.
2.2.4.2. Extintiva o Liberatoria
La prescripción extintiva o liberatoria es
tratada por el legislador del Código Civil en su
artículo 2262, en el cual se establece:
"Todas las acciones, tanto reales como personales, se
prescriben por veinte años, sin que esté obligado
el que alega esta prescripción a presentar ningún
título ni que pueda oponérsele la excepción
que se deduce de la mala fe. Sin embargo, esta
prescripción será sólo de diez años
cuando se aplique a terrenos comuneros objeto de saneamiento
catastral, quedando reducido este último plazo a cinco
años si la persona que invoca la prescripción
establece la prueba de que inició y mantuvo su
posesión en calidad de accionista del sitio comunero de
que se trata."
Con el propósito de precisar más el
concepto, el legislador mediante un párrafo especifica
que: "Cuando el período de prescripción a que se
refiere esta Ley hubiese comenzado a correr antes de la
promulgación de la misma, el tiempo transcurrido se
computará de conformidad con las disposiciones vigentes
durante este período, y el resto se computará de
acuerdo con la modificación introducida por la presente
ley."
En este artículo se destaca que el que alega esta
prescripción no está obligado a presentar
ningún título ni oponérsele la
excepción que se deduce de la mala fe. "La
usucapión o prescripción adquisitiva, es la
adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de
propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por el efecto de
la posesión prolongada".
Más adelante el autor antes citado expone que
para toda usucapión se exigen tres requisitos:
1. Una cosa susceptible de posesión. Las
cosas del dominio publico, las cosas comunes, las
universalidades, los bienes sujetos a inalienabilidad por la
Ley, son imprescriptible por no ser susceptible de
posesión, además los monumentos
históricos, quedan exceptuado de la
posesión.2. Una posesión no viciosa.
3. Un plazo. Este plazo es de veinte
años, si es de mala fe el poseedor del inmueble. Para
los inmuebles poseídos de buena fe, es de diez y cinco
años, según que el propietario este domiciliado
o no en el Distrito Judicial del inmueble.
El poseedor actual puede unir a su posesión la de
su causante esta unión no constituye, sino una
continuación de la posesión comenzada por el
causante, si el poseedor actual es un causahabiente universal o a
titulo universal; solo se tiene en cuenta la cualidad de la
posesión del causante". (Mazeaud, 1959, p.
89).
Cuando el poseedor actual sea un causahabiente singular
del poseedor precedente, las dos posesiones se unen; aunque
siempre con la reserva de que el tiempo cumplido por un poseedor
de mala fe no puede ser tomado en consideración en el
cómputo del plazo de la corta prescripción".
(Ibidem, p. 93).
Condiciones
La prescripción extintiva comporta condiciones
menos numerosas que la usucapión, porque se haya libre de
toda idea de posesión; supone: que el crédito o que
la acción no es imprescriptible, debido al principio
establecido por la regla de que todos los créditos, todos
los derechos y todas las acciones están sujetos a
prescripción, aunque existen excepciones que son
extrañas a la materia de las obligaciones o son aparentes
más bien que efectiva.
En segundo lugar, la prescripción exige como
condición el transcurso de cierto plazo que es en la
legislación nacional 20 años, que en derecho
común lo establecido por la ley. Este plazo tiene que ser
precisado en diversas direcciones, hay que determinar su
extensión, su punto de partida y su prolongación,
por el hecho de las causas de interrupción, siendo otro
punto importante las modificaciones convencionales de que es
susceptible.
Punto de Partida de la
Prescripción
La prescripción corre a contar del día en
que el acreedor ha podido accionar, si corriere antes,
existiría el riesgo de que el derecho se perdiese antes de
que su titular estuviese en condiciones de ejecutarlo.
Por consiguiente, la prescripción no amenaza a un
crédito a término, porque tal derecho no es
exigible (Art. 2237), ni a un crédito condicional, por lo
menos cuando se trata de una condición suspensiva
(artículo 2257), la condición resolutoria, que no
opone obstáculo a la ejecución inmediata, no se
opone a la prescripción, ni, a fortriori, un derecho
eventual, es decir, un derecho que carece actualmente de un
elemento esencial.
2.2.7. Diferencia entre Prescripción
Adquisitiva y Extintiva
Evidentemente y a la luz de las ideas expuestas,
anteriormente, existen diferencias fundamentales entre ambas
figuras, que son de interés destacar.
La prescripción adquisitiva o
usucapión, constituye un medio para adquirir una cosa
y demás derechos reales. La prescripción
extintiva, por el contrario extingue un derecho o
obligación, obsérvese pues que la primera puede
reconocer un derecho y la segunda puede extinguirlo. (Mazeaud,
1959, p.753).
La prescripción extintiva o liberatoria es una
excepción (medio de inadmisión), que el deudor
puede oponer a la acción del acreedor, cuando éste
ha descuidado ejercerla dentro de un plazo determinado por la
ley. Esta prescripción no extingue la obligación,
pues deja con cargo al deudor una obligación natural. La
obligación no se extingue, tan sólo se extinguen
los medios de exigir el cumplimiento, o sea, la
acción.
En ese sentido, el deudor debe invocar la
prescripción. El juez no puede de oficio declarar
prescrita la acción del acreedor, aun cuando compruebe que
están reunidos todos los requisitos: el deudor puede
renunciar a alegar la prescripción ganada, pero le
está prohibido renunciarla por anticipado.
2.2.8. Interrupción de la
Prescripción
Los plazos de la prescripción extintiva, tan
variables ya en sí mismos, son también susceptibles
de ser influidos por causas de interrupción o de
suspensión que modifican o detienen su curso. La
interrupción de la prescripción está
consagrada en el capítulo IV del Código Civil de la
Republica Dominicana, año 2002, bajo el título de
las causas que interrumpen o suspenden el curso de la
prescripción.
El artículo 2242 del infra citado Código
establece lo siguiente: "La prescripción puede
interrumpirse natural o civilmente".
Sigue indicando, que la interrupción natural
tiene lugar cuando se priva al poseedor por más de un
año del disfrute de la cosa, sea por el antiguo
propietario o aun por un tercero. La interrupción civil se
realiza por una citación judicial, un mandamiento, o un
embargo, notificado a la persona cuya prescripción se
quiere impedir. Refiriéndose a lo anterior el
artículo 2245 establece: "La interrupción de la
prescripción tendrá lugar desde el día de la
fecha de los actos jurídico a que se refiere el
artículo anterior".
Se agrega la citación judicial aunque se haga
ante un juez incompetente interrumpe la prescripción. Si
la citación fuese nula por vicio en la forma, y el
demandante desiste de la demanda, si dejase extinguir la
instancia, o si fuese rechazada la demanda, la
interrupción se considera como no ocurrida. Se interrumpe
la prescripción por el reconocimiento del poseedor del
derecho de aquel contra quien prescribía.
2.2.9. Renuncia a la
Prescripción
La renuncia a la prescripción adquisitiva o
usucapión tiene su marco legal en los artículos
2220 y siguiente del Código Civil vigente en la
República Dominicana. De este modo el indicado
artículo expresa: "No se puede renunciar
anticipadamente a la prescripción: se puede renunciar a la
prescripción adquirida".
La renuncia a la misma es tacita o expresa. Tacita
cuando resulta de un hecho que supone el abandono del derecho
adquirido, o expresado de otra manera, cuando de determinadas
actitudes del poseedor se deduce la renuncia. La renuncia expresa
ha sido definida por estudiosos del tema de la manera siguiente:
"cuando el poseedor mediante un acto explicito manifiesta su
renuncia". Es de principio que el que no puede enajenar, no puede
tampoco renunciar a la Prescripción. Los incapaces por
medios de representantes no pueden renunciar a la
prescripción de bienes inmuebles. (Mazeaud, 1959, p.
765.)
De acuerdo con Ciprián, (2003, p. 794), no
se puede renunciar a la prescripción de manera anticipada,
ya que esta constituye un derecho adquirido. En ese tenor, nadie
puede poseer con las características del artículo
2229 del Código Civil dominicano o ser deudor bajo la
cláusula previsora de que una renuncia anticipadamente a
cualquier prescripción que le pueda favorecer en el
futuro, ya sea adquisitiva o extintiva, ya que esto está
terminantemente prohibido por el artículo 2220 del mismo
Código, que establece: "Que no se puede renunciar
anticipadamente a la prescripción : se puede renunciar a
la prescripción adquirida." Lo antes indicado
demuestra, la posición del legislador en cuanto a
establecer lineamientos específicos dentro de los que se
circunscribe la prescripción vista la trascendencia que
tiene la misma como vía para adquiere la propiedad
inmobiliaria en el sistema legal dominicano.
CAPÍTULO III
Metodología
3.1. Tipo de Investigación
Esta investigación es de tipo descriptiva y de
campo, por el levantamiento de los casos de prescripción
adquisitiva que se hace y de la entrevista que se aplicó
al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original
del Municipio de Santiago. Debe destacarse además, el
carácter bibliográfico de este estudio, pues se
ponderaron las diferentes fuentes de información de
libros, revistas, periódicos, entre otros, se llevó
a cabo depurando las que fuesen más convenientes a los
fines y requerimientos de este tipo de análisis, lo que
permitió la comprensión de la problemática
de la Prescripción Adquisitiva como forma de adquirir
derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago,
período 2000-2014.
3.2. Fuentes de Información
Por su naturaleza meramente documental, las principales
fuentes de información que sirvieron de soporte para la
consecución de esta investigación son de
carácter bibliográfico, es decir, libros, revistas,
periódicos. Además de la realización de
indagaciones mediante un levantamiento de los casos de
prescripción adquisitiva como forma de adquirir derechos
inmobiliarios en el Municipio de Santiago, en el período
tomado como referencia, lo que contribuyó a la
visualización de la realidad de esta problemática
en toda su dimensión.
Población y Muestra
La base hacia quienes está dirigida
la investigación, arroja los resultados esperados. El
universo de esta investigación está constituido por
los casos de prescripción adquisitiva como forma de
adquirir derechos de propiedad inmobiliaria en el Municipio de
Santiago de los Caballeros, durante el período 2000-2014,
haciendo énfasis en el año 2005 por la gran
cantidad de casos de esta naturaleza que se suscitaron en este
período de tiempo. Resulta oportuno destacar
también, que este estudio es documental, tomando como base
libros, revistas, periódicos y otras fuentes de
información. De la misma forma, se elaboró una
entrevista, la cual se sometió al Juez del Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de
Santiago, para obtener su parecer de este importante
tema.
Procedimiento para la Recolección de
Datos.
En lo concerniente a este estudio en particular, se debe
consignar, que esta investigación se diseñó
en base a los criterios del método científico, en
busca de la obtención de las informaciones pertinentes
para cumplir con los requerimientos propios de investigaciones de
esta naturaleza. Todo esto, mediante fases programadas, es decir,
con un período de tiempo determinado, que fueron desde la
elección del tema en estudio, lo cual fue producto de un
análisis, de manera tal que, el mismo permitiera su
descomposición en variables teóricas dignas de
análisis y que los resultados reportaran utilidad
práctica al ejercicio jurídico en materia
inmobiliaria.
Estas fases se diseñaron como sigue. En primer
lugar, luego de la elección del tema se realizó en
base a un diseño bibliográfico, con la finalidad de
recabar la información necesaria para conformar el marco
teórico en que se sustenta esta investigación. En
segundo lugar se procedió a la depuración de la
información obtenida, en el interés de discriminar
la que fuese útil a los fines y objetivos de este estudio.
En tercer lugar, se elaboró el instrumento de
investigación, es decir, una entrevista sometida al Juez
del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del
Distrito Judicial de Santiago, en el que se tomó en
consideración las variables que componen el tema y los
objetivos de la misma.
Técnicas e Instrumento
Para garantizar los buenos resultados de esta
investigación se utilizaron las siguientes
técnicas: El análisis documental, para obtener
datos que sirvan de apoyo a la investigación en la
producción del marco teórico.
Para la elaboración del marco teórico se
consultaron varios libros de textos, Leyes, Reglamentos,
Disposiciones Municipales y la red de Internet, con la finalidad
de edificar el tema y crear el marco conceptual y teórico
que le sirviera de respaldo. Una vez revisada toda esa
bibliografía se procedió a seleccionar la
más importante en relación al tema y cuya
información pudiese ser utilizada, a los fines y objetivos
de este estudio. De la misma manera, se sometió una
entrevista al Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original del Distrito Judicial de Santiago, con el objetivo de
obtener su parecer sobre este importante tópico, lo cual
permitió el enriquecimiento de este
análisis.
Validación de instrumento
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