Prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios (página 3)

En lo que concierne a esta investigación, es
pertinente resaltar, que la información documental que
sirvió de base a este estudio, fue depurada
exhaustivamente y discriminada de acuerdo a los objetivos, fines
y características exigidos por este tipo de
análisis, de manera que todas las variables que conforman
el tema en estudio, con la finalidad de llegar a conclusiones
útiles y valederas, que puedan servir como referencia para
posteriores investigaciones correlacionadas.

En cuanto a la entrevista la validación se
realizó mediante la elaboración de una
preentrevista, de la cual se depuraron las interrogantes que
tocaran las variables que conforman el tema, de manera tal, de
asegurar el efectivo cumplimiento de los objetivos trazados y
como forma de dar confiabilidad a los resultados
obtenidos.

• Límite y Alcance
  Metodológico

La presente investigación en cuanto a sus
límites y alcances se circunscribe al Estudio de la
Prescripción Adquisitiva como Forma Legal de adquirir la
Propiedad en el Municipio de Santiago, en período
2000-2014. Se observan aquí tres dimensiones de
delimitaciones. En primer lugar, de tipo temático, pues el
análisis se realiza sobre la prescripción
adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios.
En segundo lugar, existe una delimitación en espacio, ya
que la investigación tiene como marco de acción el
Municipio de Santiago. En tercer lugar, la problemática
está delimitada en tiempo, pues se ejecuta en el
período 2000-2014.

3.8. Recursos

Para llevar a cabo estudios de esta naturaleza, se
requieren una gran multiplicidad de recursos materiales y
humanos, sin los cuales los resultados obtenidos no fueren
factibles. En el aspecto material se destacan la inversión
en fuentes bibliográficas, transporte, la
digitación, corrección de estilo, entre otros
gastos.

CAPÍTULO IV

Presentación y análisis de
datos

4.1. Situación de la Prescripción
Adquisitiva como forma Legal de adquirir derechos Inmobiliarios
en el Municipio de Santiago, en el período
2000-2014.

Según la Guía Catastral de la
República Dominicana, del año (2000, p. 6.) se
cuenta con doctrina consagrada sobre la importancia y alcance del
sistema de registro de la propiedad territorial, así como
una extensa recopilación jurisprudencial de las decisiones
dictadas por la Suprema Corte de Justicia en materia de tierras,
cuyos antecedentes legales se ubican en la ocupación
haitiana período en el que se implantó el sistema
de derecho francés y con ello, el que se refiere a los
aspectos de tierras, el sistema ministerial.

En este sistema el Estado toma participación de
las operaciones de transferencia de los terrenos, pero lo hace
con la intención de crear una fuente de información
a terceros, para así proteger el derecho del acreedor
hipotecario.

Resulta oportuno destacar también en éste
sentido, que en la República Dominicana, esta
participación del Estado se da además de los
motivos antes indicados en virtud del principio vigente de que el
Estado es el propietario originario de todas las tierras y su
rasgo distintivo es que mediante el Sistema Torrens, adoptado a
partir del 1920, se registra y determina la condición y
propiedad de la tierra, en lugar de registrar documentos. Este
sistema se resume en cuatro principios:

Principio de legalidad: consistente de depurar,
sanear y legalizar el derecho de propiedad, para que su
nacimiento jurídico sea la consecuencia de una sentencia
de adjudicación de un Tribunal competente.

Principio de autenticidad: el Estado pone en
manos del peticionario un documento auténtico, el
certificado de título, el cual es imprescriptible,
inatacable, oponible a todo el mundo y con garantía del
Estado.

Principio de Especialidad: que es individualizar
el inmueble mediante la mensura catastral, otorgándole una
designación única.

Principio de publicidad: es organizar una fuente
de información para los terceros, un libro de registro
para revelar la existencia de un derecho y su
transmisión.

Para la aplicación efectiva de los principios
antes descritos y legitimar los derechos de propiedad adquiridos
por prescripción, se ha estructurado en la
República Dominicana un sistema de designación
catastral que es la identificación del inmueble al inicio
del proceso de saneamiento, que se mantendrá invariable
mientras no se realice alguna operación técnica que
conlleve modificaciones en la configuración del
área de terreno.

Esta designación está expresada en el
orden siguiente: número de parcela, número de
Distrito Catastral, Municipio, Paraje, Lugar y Provincia. Cuando
se trata de designación catastral urbana el orden es el
siguiente: número de solar, número de la manzana,
número del Distrito Catastral, Municipio, Ensanche, lugar
y provincia. Todo este preámbulo sirve como plataforma
para proporcionar una visión esquemática de la
situación de la Prescripción Adquisitiva como forma
legal de adquirir derechos de propiedad inmobiliaria en el
Municipio de Santiago, en el período 2000-2014, en cuyo
tenor se deben resaltar los aspectos siguientes:

Santiago de los Caballeros, es la Provincia con mayor
cantidad de tierras registradas en el país, esto de
acuerdo a la Guía Catastral de la República
Dominicana, editada por la Junta Agroempresarial Dominicana, Inc.
(JAD). Esto hecho se observa tanto en la zona urbana como en
la rural; las zonas en las que se han encontrado mayor nivel de
registro son la ciudad de Santiago, o sea, el casco urbano del
municipio cabecera de la provincia, los Municipios de Licey al
Medio, Villa González, Navarrete, parte de Jánico y
San José de las Matas.

La parte menos registrada se localiza en la zona
montañosa de la Provincia. Al igual que las demás
provincias, se denota en esta demarcación, que la
división política de la Provincia no está
acorde con su división catastral. (Todo esto de acuerdo
a información obtenida de la Guía Catastral de la
República Dominicana, 2000).

Otro punto destacable en este aspecto es el hecho de la
existencia en esta provincia de una oficina regional del Tribunal
de Tierras, lo que ha constituido un paso de avance en el
tratamiento de los casos de prescripción adquisitiva como
forma de adquirir la propiedad inmobiliaria en ese
entorno.

De acuerdo a información proporcionada por el
Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del
Distrito Judicial de Santiago, en el particular de
prescripción adquisitiva como forma de adquirir la
propiedad, el número de casos que se presentaron en esta
materia durante los cinco (5) años que abarca este estudio
es como sigue:

De acuerdo al cuadro anterior, se evidencia, un gran
incremento y actividad judicial en cuanto a los casos
concernientes a la prescripción adquisitiva en este
Distrito Judicial, lo que se debe a múltiples razones: en
primer lugar, a las dimensiones territoriales de la Provincia,
que es la segunda en tamaño e importancia de la
República Dominicana.

Se debe señalar, que según lo evidenciado
por el cuadro anterior, los casos de prescripción
adquisitiva ante la jurisdicción inmobiliaria del
Municipio de Santiago en el año 2003 fue de 668 casos,
siendo la cifra más alta del lustro 2000-2014, hecho que
deja ver una mayor dinámica en ese Tribunal en cuanto a
estos casos, que pudo deberse, a la toma de conciencia de la
mayoría de los poseedores sobre la trascendencia que tiene
la prescripción como forma de adquirir la propiedad
inmobiliaria.

Se debe destacar además, el papel jugado por la
Oficina de Registro de Títulos en esta materia, como
instancia instituida por la ley para tramitar y otorgar la
documentación que avala la propiedad legítima en
materia inmobiliaria, pues el incremento observado en el cuadro
antes descrito, pone de relieve la búsqueda de todo el que
habite un terreno o predio en calidad de propietario, de manera
ininterrumpida por el plazo establecido por la Ley, lo haga en
virtud de un título, lo que trae como consecuencia una
mayor organización catastral en ese entorno, lo que
constituye, no sólo un beneficio para los particulares
interesados, sino también para la colectividad en su
conjunto.

El análisis de las fuentes teóricas y la
entrevista realizada al Magistrado Juez del Tribunal de Tierras
de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de
Santiago, permitió evidenciar la debilidad que tiene la
propiedad en cuanto a los requisitos exigidos por la ley para que
pueda darse la prescripción adquisitiva. Esto es en cuanto
a que en la práctica basta que una persona ocupe un
inmueble a título de dueño de forma ininterrumpida
por más de 20 años, para que éste adquiera
derechos de propiedad. En ese sentido, se considera, que debe
legislarse para hacer más severas las exigencias y
condiciones para adquirir de esta forma. De manera tal que, se
organice un sistema más racional en cuanto a la
prescripción adquisitiva se refiere.

4.2. Análisis de la Entrevista Sometida al
Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del
Distrito Judicial de Santiago

De acuerdo a la información dada por el Juez del
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito
Judicial de Santiago, el número de casos de
prescripción adquisitiva como forma de adquirir la
propiedad ante esa Jurisdicción es considerable, lo que se
observa en el hecho de que en el año 2000 se presentaron
solo 14 casos, en el 2001, 409, en el 2002, 338; en el año
2003, 668. En el período 2004, 478 casos y finalmente, en
el año 2005 534 casos.

Estos resultados revelan que la incidencia de estos
casos ante la mencionada jurisdicción es alta, en vista de
la gran cantidad de poseedores de terrenos e terrenos no
amparados por Certificado de Títulos, pero que
están avalados por el cumplimiento de las formalidades de
ley para ser beneficiado

En cuanto a los aspectos considerados por este
funcionario como limitante al ejercicio de la prescripción
en ese Distrito Judicial se encuentran las deficientes
condiciones en las que operan las Oficinas encargadas de poner en
marcha este proceso, el poco conocimiento de muchos poseedores
sobre la trascendencia que tiene para ellos la
prescripción adquisitiva como forma de adquirir la
propiedad legítima, como de los terrenos que ocupan.
Resaltó además, los altos costos que conllevan los
trámites tendentes a poner en marcha la
prescripción adquisitiva.

Conclusiones

En consonancia con lo antes indicado, el Juez del
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito
Judicial de Santiago, resaltó la necesidad de mejorar
operativamente las oficinas encargadas de llevar a cabo la
prescripción adquisitiva, además de la
implementación de estrategias encaminadas a dar a conocer
a los poseedores la trascendencia de la prescripción
adquisitiva como vía para adquirir la
propiedad.

De la misma forma, señaló la pertinencia
de adecuar y racionalizar los costos de las fases de proceso de
prescripción, haciéndolo más accesible a la
generalidad de los poseedores, los que en su mayoría no
disponen de los recursos económicos suficientes para
solventar esos costos.

En cuanto al rol del Estado, señaló que
éste está enmarcado en los preceptos de la
legislación inmobiliaria vigente, es decir, en la Ley No.
1542 sobre Registro de Tierras, la cual como se sabe, es el marco
regulatorio de todos los aspectos relacionados con la materia
inmobiliaria en la República Dominicana, hasta la entrada
en vigencia de la Ley No. 108-05 sobre Registro
Inmobiliario.

Los datos proporcionados por el Magistrado cuestionado,
permitieron visualizar la realidad práctica de la
situación en estudio, lo que puede servir para la
aplicación de los correctivos necesarios en los aspectos
que lo requieran y para el fortalecimiento de los que han
reportado ventajas y eficiencia al sistema de justicia en materia
de propiedad y prescripción; por ende, en el aspecto
inmobiliario de forma general.

El derecho de propiedad, constituye la prerrogativa
más completa que tienen las personas sobre inmuebles, la
cual debe estar sustentada sobre bases de legitimidad que vienen
dadas por un certificado de título, por la
prescripción proveniente de la posesión
pacífica, ininterrumpida, a título de propietario
por más de 20 años. En este último caso, a
través de la prescripción adquisitiva que nace de
esa posesión.

Esta materia constituye uno de los tópicos
más dinámico del derecho inmobiliario, esto
así, debido a la delicadeza de los intereses que se
relacionan a este ámbito. Vista esta situación, es
pertinente el análisis de la prescripción
adquisitiva como forma legal de adquirir derechos inmobiliarios
en el Municipio de Santiago de los Caballeros, durante el
período 2000-2014, el cual permitió llegar a las
siguientes conclusiones:

La prescripción adquisitiva constituye una de las
vías más utilizadas como forma de adquirir derechos
inmobiliarios en el Municipio de Santiago, lo que se observa en
el incremento de los casos relativos a esta materia, que en el
primer intervalo de investigación año 2000, fue
sólo de 14 casos, en el 2001 la cifra aumentó a 409
casos, lo que implica un incremento de un 17%.

En el año 2002, se presentaron 338 casos de esta
naturaleza, lo que implicó una reducción a un 14%;
para el año 2003, los casos de prescripción
adquisitiva se incrementaron a 688, lo que constituye un aumento
del 50% en relación al año anterior. En el
año 2004, se observó, que ante esta
jurisdicción se suscitaron 478 casos, de esta naturaleza,
lo que significó una reducción del 71% con
relación a los 688 casos del año 2003.

Debe resaltarse, que en el año 2005, la cifra de
casos de prescripción adquisitiva en el Distrito Judicial
de Santiago fue de 534 casos. Esta cifra permite observar, que
durante el lustro tomado como referencia para este estudio, la
actividad judicial en cuanto a casos de prescripción
adquisitiva fue muy dinámica, lo que deja ver a su vez, la
situación de la posesión en esa demarcación
territorial.

Estas últimas informaciones fueron obtenidas de
la entrevista sometida al Juez del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original del Distrito Judicial de
Santiago.

Se observa de igual manera, que a pesar de la incidencia
de casos de prescripción adquisitiva como forma de
adquirir la propiedad en el Municipio de Santiago, los mismos no
concluyen con la rapidez y celeridad deseada, debido a
múltiples razones, que van desde el tiempo para realizar
cada trámite, hasta la actitud misma de los poseedores de
terrenos, los cuales en muchos casos ponen en marcha reclamos de
propiedad como consecuencia de la posesión.

Lo antes indicado significa que, si desean obtener la
propiedad como consecuencia de la prescripción y luego no
lo continúan; lo que contribuye a la inercia en que caen
muchos de estos casos, pues como se sabe, en el sistema
jurídico imperante "el interés determina la
acción".

Se determinó también, que el rol de las
instancias y oficinas competentes para el manejo de aspectos
relacionados con la adquisición de la propiedad
inmobiliaria como consecuencia de la prescripción
adquisitiva, es adecuada, con sus fallas propias del sistema, que
se refieren principalmente a cuestiones operativas, al no
dársele en muchos casos el seguimiento oportuno a cada
parte del proceso; esto tanto por parte de los poseedores como en
las instancias encargadas de poner en movimiento estos
procesos.

Lo anterior ocasiona que se presenten muchos tecnicismos
que impiden que los casos de prescripción adquisitiva se
ventilen y resuelvan con la celeridad requerida. Esta
estimación se toma en base a los 534 casos existentes de
prescripción adquisitiva presentados en el Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de
Santiago en el año 2005. De la misma forma, debe
resaltarse el hecho de los altos costos que conllevan las fases
de los procesos de prescripción.

En cuanto al papel del Estado a través de sus
instancias competentes, el mismo está determinado de
manera taxativa por las disposiciones de la Ley que rige la
materia inmobiliaria del país No. 1542 y es en esencia, la
creación de una estructura operativa que funciona a
través de las Oficinas de Registro de Títulos y de
los Tribunales de Tierras, tanto de Jurisdicción Original
como del Tribunal Superior de Tierras, como instancia más
alta del Sistema Judicial en materia inmobiliaria.

Este ordenamiento busca asegurar el respeto a los
derechos de los legítimos propietarios de terrenos. Y en
el caso de la posesión después de cumplidas las
condiciones establecidas por la ley en cuanto al tiempo de esa
posesión, a sus condiciones, se puede adquirir mediante la
prescripción adquisitiva.

En conclusión, se debe destacar, que la
situación de la prescripción adquisitiva como forma
de adquirir la propiedad inmobiliaria en el Municipio de Santiago
es positiva, pues se observa un mayor interés por parte de
los poseedores de buena fe y que cumplen con los requisitos de
ley para adquirir la propiedad, en legitimar esos derechos, es
decir, la obtención de los certificados de títulos
que avalen esa propiedad, lo que constituye un paso de avance en
el desarrollo de la justicia y de la sociedad actual, ya que la
propiedad inmobiliaria es el principal derecho real y sirve de
soporte al fortalecimiento económico del
país.

Resulta oportuno destacar, que por la naturaleza y
amplitud del número de poseedores sujetos a
prescripción adquisitiva en el Municipio de Santiago, no
fue posible la obtención de información directa de
los mismos.

La investigación de campo se ejecutó
mediante una entrevista sometida al Juez del Tribunal de Tierras
de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de
Santiago, que se elaboró de acuerdo a los criterios de
formulación de los objetivos que persigue este estudio,
cuyos resultados fundamentales se observan en los aspectos
siguientes:

En lo relativo a los aspectos que limitan el ejercicio
de la prescripción adquisitiva en el Distrito Judicial de
Santiago, el Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original los ubicó principalmente en los costos
económicos y lo prolongado de los trámites que
conlleva este procedimiento.

En menor grado, este funcionario opinó que la
falta de conocimiento por parte de gran cantidad de poseedores en
cuanto a las implicaciones que tiene esa calidad como forma de
adquirir la propiedad inmobiliaria, ha hecho que muchos de los
casos de esta naturaleza no se pongan en marcha y se les de el
seguimiento legal requerido, que sustente esa propiedad en un
elemento tangible como es el certificado de título, que es
el documento por excelencia para amparar la propiedad
legítima en la República Dominicana.

Recomendaciones

Si se parte de las conclusiones arribadas en cuanto a la
prescripción adquisitiva como forma legal de adquirir
derechos inmobiliarios en el Municipio de Santiago, durante el
período 2000-2014, es pertinente recomendar lo
siguiente:

• Que los interesados en adquirir derechos de
  propiedad inmobiliaria como consecuencia de la
  prescripción adquisitiva tomen conciencia de la
  trascendencia que tiene para ello este proceso, a fin de
  fundamentar su posesión sobre bases
  legítimas.

• Se sugiere que las oficinas relacionadas con la
  regularización de los derechos de propiedad
  inmobiliaria realicen una labor más eficiente, de
  manera que, los procesos de prescripción se realicen
  más rápidamente.

• La implementación de medidas tendentes a
  crear conciencia y motivar a poseedores que no tienen
  títulos de propiedad sobre los inmuebles que ocupan, a
  buscar la obtención de los mismos como consecuencia de
  la prescripción adquisitiva.

• Se sugiere además, la adecuación de
  los costos de los trámites relativos a los
  procedimientos relativos a la prescripción
  adquisitiva, de manera que mayor cantidad de personas puedan
  hacer uso de los mismos sin que estos impliquen una gran
  carga económica para los poseedores de
  terrenos.

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Autor:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,

República Dominicana,

2014.