La propiedad inmobiliaria en la República Dominicana

"NOCIONES GENERALES SOBRE EL LA
PROPIEDAD INMOBILIARIA"

En el estudio de las diversas materias que componen
nuestro derecho resulta imprescindible el conocimiento profundo
de las mismas, sin limitarnos a una somera apreciación del
tema objeto de nuestro interés, pues un verdadero
aprendizaje se fundamenta en el estudio detallado y
crítico del mismo, razón por la cual hemos decidido
iniciar este trabajo con un breve análisis acerca de la
propiedad inmobiliaria en si, y de ahí, con una
percepción más precisa de lo que es la propiedad
inmobiliaria, adentrarnos en el objeto mismo de este trabajo. En
esta sección veremos las (1§) el concepto de la
propiedad inmobiliaria y en un segundo parrafo el (2§) la
base legal que regige la propiedad inmobiliaria en nuestro
país.

Conceptualizaciones

El derecho de propiedad es uno de los aspectos
jurídicos más importante de las ciencias
jurídicas. El derecho de propiedad representa
también la seguridad individual y la paz
social.

Para mejor coprensión de lo que la propiedad
inmobiliaria es conveniente conocer la definición de la
palabra inmueble: se deriva del latín immobilis, que
significa inmovil, es decir, lo que se puede inmobilizar, fue
consagrado, en su acepción o significación
jurídica, por le latín que se impuso durante la
formación social conocida en la historia cono el
feudalismo.

De acuerdo al magistrado Rafael Ciprian, en su Tratado
de Derecho Inmobiliario, el concepto más aceptado de
inmueble se puede formular como el bien material no desplazable
que está constituido esencialmente por la tierra y todo lo
que se adhiera a ella de manera permanente, o que se repute como
tal, o que recaiga sobre ella y sus accesorios.

En nuestra percepción entendemos que la proiedad
inmobiliaria se trata del derecho que possee el individuo sobre
un inmueble determinado, destinado a la garatizar los derechos de
las personas sobre sus bienes inmueble.

Se puede tener propiedad sobre un mueble o un inmueble,
en ocasión a esto es conveniente señalar algunas de
las diferencias entre bienes muebles o bienes
inmubles.

SEÑALAR ALGUNAS DE LAS DIFERENCIAS:

Base
legal

En la actualidad en nuestro país la
disposición legal sobre el derecho de propiedad de los
inmuebles está establecida en la Ley 15-42, del 1947, la
cual fue modificada en un noventa por ciento por la Ley 108-05,
promulgada 23 de marzo del 2005, y entrará en vigencia el
23 de marzo del 2007, a la ves Modificada por la Ley No.
51-2007

La Ley 108-05, del 23 de marzo del 2005, trae consigo
una serie de innovaciones en nuestro sistema inmobiliario, entre
las que podemos señalar está el apoderamiento
directo de Juez, con la ley 15-42, los jueces de
jurisdicción original no se apodera directamente, sino que
se dirige al Tribunal Superior de Tierras correspondiente, el
cual emite un auto designando un juez de jurisdicción
original, para que instrulla el expediente.

El saneamiento con la entrada en vigencia de la la ley
108-05, se reduce al tres pasos, lo cual constituye un gran
avance. Otra novedades, y menos importante, es lo relacionado con
las decisiones emitida por los jueces de jurisdicción
original, de acuerdo a la 15-42, solo son proyectos de sentencia
y necesariamente deben revisada y aprobada por el Tribunal
Superior de Tierra.

Por otro lado se instituye el ministerio de alguacil,
que actualmente las notificaciones se hace via correo.

"EL REGIMEN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA
REPUBLICA DOMINICANA"

Antes de entrar en los detalles del regimen de la
propiedad inmobiliaria en nuestro país, es reconmendable
realizar una breve rezeña de la historia de la misma. De
acuerdo con el doctrinario Manuel Ramón Ruiz Tejada, la
historia de la propiedad inmobiliaria en República
Dominicana se divide cinco periodos, sin embargo el magistrado
Ciprian es de opinión de que está divida en seis
periodo, ya que incluye la entreda en vigencia de la ley 15-42
del__ del 1947:

PRIMER PERIODO: LA BULA A INTER CAETERA DEL 3 DE MAYO
DEL 1493, la bula es un documento oficial que dicta el
máximo representante de la iglesia católica. Fue
dictada por el papa Alejandro VI, cuyo nombre real era Rodrigo de
Borgia. A partir de esa bula inter caétera se
consideró que la corona española quedaba investida
con el derecho de propiedad sobre todas las tierras descubiertas
o por descubrir en esta parte del mundo.

SEGUNDO PERIODO: LA LEY DE AMPARO REAL DEL 20 DE
NOVIEMBRE DEL 1578: Con esta ley los reyes católicos
lograron una reordenación en la propiedad y
ocupación de las tierras de nuestra isla. Esta ley
tenía como finalidad de estatuir a la corona todas las
tierras que estuvieran ocupado ilegalmente..

TERCER PERIODO: LA INDEPENDENCIA NACIONAL, 27 DE FEBRERO
DEL 1844. con la proclamación de idependencia de la
República Dominicana se adquirió por derecho
propio, todas las tierras que pertenecieran a los reyes
católicos; estos pierden todo derecho inmobiliario ya que
la República Dominicana los absorbe.

CUARTO PERIODO: LEY DE TERRENO COMUNEROS DEL 21 DE ABRIL
DEL 1911. los terrenos comuneros conforme al artículo 2 de
la ley de Registro de Tierras son los .predios indivisos que
pertenencen o se dicen pertenecer a dos a más personas
cuyos derechos están representados en acciones denominadas
"pesos" u otras unidades que más bien guardan
relación al valor o derechos proporcionales que al
área del terreno. siempre que se emplee la palabra "pesos
de títulos" se entendera que significa los títulos
sobre terrenos comuneros.

QUINTO PERIODO: ORDEN EJECUTIVA No.511, DEL 1 DE JULIO
DEL 1920. El gobierno militar de ocupación norteamericana,
que gobernó nuestro país durante los años
que van del 1916 al 1924, se echaron las bases jurídicas e
institucionales de lo que sería el régimen legal de
la tenencia de las tierras en la República Dominicana.
Esto representa un acontecimiento legal de trascendental
importancia, que necesariamente tenía que marcar un
período en la historia de la propiedad inmobiliaria de
este país.

Con la orden ejecutiva 511, se introduce en nuestro
territorio el sistema Torrens de registro de propiedad
inmobiliaria, el cual trataremos más adelante.

SEXTO PERIODO: LEY SOBRE REGISTRO DE TIERRAS No.1542, DE
FECHA 7 DE NOVIEBRE DE 1947. El Magistrado Ciprian, entiende que
esto constituye el sexto periodo, ya que la orden ejecutiva 511,
fue dictada por un poder extranjero.

Entrando de lleno en el tema que nos ocupa, debemos
establecer que en sentido general existen cuatro grandes sistemas
de registro inmobiliario: el sistema informal, el judicial, el
ministerial y el sistema Torrens.

El sistema informal: Es el conjunto de principios y
normas que rigió la propiedad inmobiliaria y los actos
traslativos de derechos que la efectan en inglaterra.

El sistema informal: Se fundamenta en el Derecho
consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y
normas de ese sistema jurídico. No tiene reglas
escritas.

El sistema judicial: Es el que mantiene el registro y
control de los derechos inmobiliarios en Alemanía. Se
llama sistema judicial debido a que las funciones de registrador
o conservador la ejerce el juez. Lleva los controles de registro,
y la oficina de registro opera como una dependencia del despacho
del juez.

Se caracteriza por el registro y control oficial que se
ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus
accesorios.

El sistema ministerial: Este es el sistema de
transcripción de actos relativos a los derechos
inmobiliarios que están vigentes en francia.

El sistema ministerial es oficial. El estado se organiza
el sistema por medio del ministerio de un funcionario
público. Denominado Conservador de Hipotecas, este
funcionario es nombrado por el poder ejecutivo. La
institución se llama Oficina de Registros y
Conservadurías de Hipotecas.

Nosotros regímen tenemos tenemos el sistema
ministeril que está instituido por medio de ley de
Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del 21 de
junio del 1890, que luego fue derogada por la ley 314 del 26 de
julio del 1940 y actualmente tenemos vigente la ley 637, de 12 de
diciembre del 1941, que se aplica para los terrenos no
registrados.

La transcripción de actos relativos a inmuebles
no registrados fue declarada de utilidad público, por el
artículo 1 de ley 637. esta ley se conoce con el nombre de
ley sobre transcripción obligatoria de actos entre vivos,
de manera que la transcripción es obligatoria para los
actos surtanefecto frente a los terceros.

El sistema Torrens, que es el otro sistema que rige la
propiedad inmobilairia en nuestro país es sistema
más cientifico, organizado, seguro y coherente de todos
los sistemas que existen en el mundo. Fue creado por el
señor Robert Torrens y se aplicó por primers vez en
Australia del Sur a partir del 2 de julio de 1859, aunque la ley
fue aprobada el 27 de enero de mismo año. La denominaron "
Real Property Act.".

Son muchos los paises que usan el Sistema Torrens para
garantizar el registro de los derechos inmobiliarios. Entre los
podemos mencionar esta Australia del sur, que fue su cuna,
Inglaterra y Canada.

En nuestor país fue introducido por medio de la
orden ejecutiva No.511, del 1 de julio del 1920, dictada por el
Gobierno de Ocupación Norteamericana.

La caracterisca esencial del sistema Torres está
en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad,
legalidad autenticidad y especialidad.

En materia de
terrenos no registrados

Cuando se habla de terreno no registrado, quiere decir
que un inmuble aún no sido objeto de saneamiento, que es
el procedimiento mediante el cual se registra por primera vez un
inmubl, a partir del saneamiento se puede llamar terrenos
registrado con toda su consecuencia. Cuando una persona es
propietario de un inmuble no senaado sólo tiene la
posesión del mismo.

Para solicitar el saneamiento de un inmuble se requiere
tener una poseción publica, pasifica, inenterrumpida,
ineqíivoca y a título de propietario, con el tiempo
necesario para prescribir, que puede ser desde 5 a 20
años, según el caso.

Conforme al artículo 175 de la Ley de Registro de
Tierras, cuando el inmueble está registrado, la
posesión no produce prescripción ni ningún
otro efecto jurídico.

COMPETENCIA:

Para los inmuebles no registrados la jurisdicción
competente para conocer los litigios que envuelvam los inmuebles
no registrados es la denominada como de derecho común. El
artículo 254 de la Ley de registro de Tierras estatuye que
si se trata de acciones posesorias en terrenos en los cuales se
esté efectuando una mensura catastral y no se ha dictado
sentencia que pongan fin al saneamiento, el Juzgado de Paz
correspondiente conocerá en primer grado el proceso y la
apelación será interpuesta por ante el tribunal
Superior de Tierras Correspondiente, el cual designara un juez de
jurisdicción original para que instruya el
expediente.

Para los inmuebles que esten en proceso de saneamiento,
conforme lo establecen los artículos 7 y 9 de la ley de
Registro de Tierras, el Tribunal de Tierras tiene competencia
absoluta para conocer de todas la acciones legales que efecten
esos inmuebles.

CRITERIO SOBRE LA RESCISION POR LESION

La rescisión o nulidad judicial de una venta en
materia de inmueble no resgitrado se rige por los
artículos del 1674 al 1685 del Código Civil , si el
vandedor ha sido lesionado en más de las siete
duodécimas partes en el precio de un inmuble, tiene
derecho a pedir la rescisión de la venta, en materia de
terreno registrado no es posible aplicar la rescisión por
lesión, el artículo 175 lo prohibe.

En conclusión para que se efectua el cambio de la
situació de un inmueble no registrado a regitrado, el
procedimiento a seguir el de saneamiento catastral es el
procedimiento que establece la ley de Registro de Tierras para
lograr su objeto y finalidad registrar todos los terrenos que
forman el territorio de la República, las mejoras
construidad o fomentadas sobre los mismos, y otros derechos
reales que puedan afectarlos; el deslinde, mensura de los
títulos de acciones de pesos que se refieran a dichos
terrenos, conforme lo establece en el artículo 1 de la
referida ley.

1§ EN MATERIA DE TERRENOS
REGISTRADOS.

Como señalamos al final del parrafo anterior con
saneamiento catastral se inicia de un inmueble registrado, donde
se le da una designación catastral.

Con el saneamiento se logra el primer registro del
inmuble, conforme el regimen de la propiedad Inmobiliaria de la
República Dominicana. Asi surge el primer Certificado de
Título que tendrá el inmueble. En consecuencia la
sentencia final del saneamiento catastral que dicta el Tribunal
Superior de Tierras, la expedición del Decreto de Registro
por el secretario del Tribunal y la transripción in
extenso de este decreto de Registro, que lleva el registrador de
títulos correspondiente, quien finalmente expide el
certificado de título.

El saneamiento no es una demanda en justicia, sino un
procedimiento especial, por ese motivo no existen partes demanda
ni demandante, solo reclamantes de los terrenos, interes y
derechos sobre los mismos.

Tambien tiene un caracter in rem, o sea, que todo el
procedimiento se realiza contra la cosa, que son los terrenos,
las mejoras y derechos inmobiliarios sometidos al saneamiento
catastral.

La sentencia final del saneamiento catastral tiene un
caracter erga omnes. Esto es, oponible a todo el mundo,
incluyendo al Estado. Asi lo consagra el artículo 86 de la
ley de registro de tierras. Todo el que se considere con un
derecho sobre una determinada porción de terreno, tiene
derecho a reclamarla en el procedimiento del saneamiento, debera
aportar pruebas legales que fundamentan, y cumplir con todos los
requisitos establecidos en la ley 15-42.

En el procedimiento de saneamiento catastral se reconoce
el Estado como propietario originario, en principio, de todas las
tierras, esta presunción deberá ser liquidada por
todo el particular que reclame la propiedad o algún
derecho sobre los terrenos.

El procedimiento de saneamiento es el que la da
competencia real y efectivamente al tribunal de tierras para
conocer de las operaciones, procedimientos y constestaciones que
surgirán y efectaran los terrenos en vía de
saneamiento o definitivamente registrados.

Por eso es que debemos estudiar el procedimiento de
saneamiento catastral en todos sus detalles.

PROCEDIMIENTO DE SANEAMIENO:

Gestiones, formalidades y procedimientos que deben ser
agotados para dar curso al saneamiento de los
terrenos.

El legislador les dedicó a estas diligencias
preliminares los artículos 44 y siguiente de la Ley de
Registro de Tierras, comprendidos en el capitulo VII de la
referida ley, bajo el título de " del Procedimiento ante
el Tribunal de Tierras"

La concesión de prioridad, que es la orden que
imparte el Tribunal Superior de Tierras para que se dé
comienzo a una mesura catastral de los terrenos en
cuestión. Por tanto la concesión de prioridad se
otorga mediante resolución.

La concesión de prioridad, puede ser solicitada
en principio por toda persona, física o moral, que tenga
interés legal en que sean mensurados los
terrenos.

El requisito fundamental es tener interés
legalmente protegido, que le otorgue la calidad jurídica
necesaria para solicitar al tribunal la prioridad.

El tribunal puede acoger o rechazar la
prioridad.

La mesura catastral es imprecindible para el
procedimiento de saneamiento catastral, sin esta no se puese
realizar, de manera que debemos concer con claridad lo que es la
mesura, para comprender adecuadamente el registro de la propiedad
inmobiliaria conforme al sistema torres.

Con la mesura se logra una especie de topografía
del terreno mensurdo, porque los planos que se elaborán
reflejan la configuración que le corresponde. Es bueno
aclarar con la mesura no se atribuye derecho, solo se da
constancia de la situaciones de hecho que encuetra el
agrimensor.

En sintesis la mesura tiene un carécter
técnico, y refleja la situación de los terrenos y
los poseedores de los mismos. La mesura siempre debe ser
realizada por un agrimensor, este el profesional que tiene los
conocimientos técnico y cientificos para llevar a cabo
este trabajo.

La ley 15-42, en su artículo 57, establece que el
agrimensor contratista deberá rendir un informe detallado
de cada una de sus diligencias, donde dé constancia de que
cumplió con todo los requisitos legales de
publicación del aviso de mensura y de las formalidades de
fijación y notificación.

El plazo para remitir ese informe al Director General al
abogado del estado es 5 días antes de la ejecución
de la mesura. El informe debera contener , los nombres de las
personas reclamantes o sus apoderados a quienes se le
entregó el aviso, la fijación del aviso en los
lugares visibles de los terrenos, las correcciones que deben
constar de los nombres u otras datos que se obtuvieron
arignalmente de forma equivocada, los gravámenes,
servidumbres, arrendamientos u otros derechos reales que hayan
detectado o recibido información que efecten los terrenos,
entre otros datos.

La ejecución de la mesnsura catastral está
pautada por el artículo 60 de la ley de Registro de
Tierras. Los trabajos de mesuras deben ser divididos en dos
partes: los trabajos de campos y los tranbajos de
gabinetes.

Los trabajos de campos son los que tienen que realizar
el agrimensor constratista en los terrenos que son objeto de la
mensura. El agrimensor deberá presentarse a los terrenos
que serán objetos de la mensura, a la hora y fecha que se
especificó en el aviso de mesura.

Los trabajos de gabinetes son los trabajos que realiza
el agrimensor constratista en su oficina. Aqui organiza las
informaciones realiza, los cálculos, registra los
ángulos tomados y dibuja el plano de la mesura del
terreno.

El lanzamiento de requerimiento, está establecido
en el artículo 61 de la ley 15-42, el cual tiene una
importancia fundamental porque es el documento que pone al
Tribunal de Tierras en condiciones para conmenzar el trabajo que
la direccion General de Mesuras Catastrales ha revisado y
aprobado.

El abogado del estado deberá comprobar que el
expediente está completo y luego lo remite al Tribunal
Superior de Tierras con el requerimiento de que realice el
saneamiento. El lanzamiento del requerimiento corresponde al
Abogado del Estado, y está dirigido al Tribunal Superior
de Tierras. Deberá ir acompañado del plano del
terreno que fue debidamente revisado y aprobado por la
dirección General de Mensura Catastrales. Además
debe anexarle una descripción técnica de los
terrenos, los nombres de quienes se creen sus dueños,
nombre de los colindantes, si se tiene, del área catastral
del se trata.

Luego de este tramite el presidente del Tribunal
Superior de Tierras procederá a emitir un auto designando
un Juez de Jurisdicción Original que instruirá a
fallará el expediente en primer grado, de acuerdo a lo
establecido en el artículo 63 de la ley 15-42.

Una vez que el Juez de Juridicción Original
porcederá a fijar la audiencia para conocer el sanemiento.
A esa audiencia deberán comparecer todas las personas que
tengan o protendan tener derechos sobre los terrenos, en la que
se formularán todas las reclamaciones, y se presentaran
las pruebas y elagatos correspondientes. Será una
audiencia abierta, amplia, contradictoria, oral y completamente
sin restricciones para nadie.

Una vez fijada la audiencia se remitirá el
expediente al Secretariao del Tribunal de Tierras, el cual se
encargará de hacer las publicaciones correspondientes,
para que todos los interesados en el saneamiento se enteren de
que se ha fijado la audiencia en que deben formular sus
reclamaciones de derechos sobre los terrenos mensurados. El aviso
de requerimiento, auto de emplazamiento y fijación de
audiencia es publicado en un periódico de
circulación general, correspondiente al distrito judicial
donde estén ubicados los terrenos que serán
saneados.

En la hora y fecha señalado en el aviso, en el
auto de emplazamiento y fijación de audiencia, se
celebrará la audiencia, estará el juez de
jurisdicción original asistido por el secretario delegado.
A esa audiencia comparecerán todos los que tengan o
pretendan tener algún derecho o interés en los
terrenos, pero poco importa que hayan sido emplazados por sus
nombres, obtenidos durante la mesura o posteriormente a ella, o
que por primera vez hagan presencia con interés en los
terrenos. Comparecerán personalmente o por medio de un
representante legal.

El juez del seneamiento otorgará en la audiencia
todas las oportunidades a los reclamantes para que presenten sus
pruebas y los argumentos en que avalan sus
pretensiones.

Cuando el juez entienda que una audiencia no es
suficiente para instruir el caso, fijará otra u otras
según la necesidad.

Una vez que el juez haya celebrado la o las audiencias
que sean pertinentes y hayan agotado los plazos otorgados, si es
que los solicitaron, entonces el expediente quedará en
estado de recibir fallo se emitirá la sentencia
correspondiente, la cual debe ser revisada y aprobada por el
Tribunal Superior de Tierras.

En los cinco días siguientes de que el juez haya
firmado la sentencia que pone fin al saneamiento y ordena el
registro, el secretario debera remitir una copia del dispositivo
al agrimensor contratista y al Director General de Mensuras
Catastrales. En la práctica, lo que hace que el secretario
es quien remite al Director General de Mensura dos copias del
dispositivo para que este le entregue al agrimensor.

A partir del envió de la Sentencia, contados 60
días el agrimensor estará obligado a depositar los
planos definitivos en la Dirección General de Mesura
Catastral, luego se procede a remitir el decreto de registro al
Registrador de Título correspondiente quien procedera a
emitir al certificaco de título
correspondiente.

El procedimiento de saneamiento con la ley 108-05, del
23 de marzo del 2005, sobre registro inmobiliario, se
reducirá a la mesura el proceso judicial y el
registro.

Efectos de la
aplicación del régimen
inmobiliario

1§ RESPECTO DEL CERTIFICADO DE
TITULOS

El inmueble registrado nace a partir del saneamiento y
su efecto principal es la expedición del certificado de
título, con el cual el propietario avala sus derechos
sobre el mismo.

El certificado de título estará revestido
de las mayores seguridades y garantias legales, hasta el estado
se constituye en garante de este documento, que hará
prueba absoluta de su contenido y se impondrá en todos los
Tribunales de la República Domincana.

El certificado título de la propiedad
inmobiliaria es el documente auténtico más
importante que tiene todo nuestro régimen legal de la
propiedad inmobiliaria.

La importancia del certificado de título es tan
obvia que se interpreta conocida. Esta es una presunción
social que ha calado hasta en los juristas y doctrinarios
especializados en la materia catastral. Para comprender la vital
importancia del certificado de título, basta con saber que
la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana, como
en cualquier país, constituye la fuente primera de las
riquezas personales y nacionales.

Ningún proyecto económico de envergadura
se puede desarrollar si primero no cuentan con el certificado de
títulos.

Concepto y caracteristicas del certificado de
títulos:

El certificado de título es la
transcripción íntegra del Decreto de Registro en el
Libro de la Oficina del Registrador de títulos
correspondiente, y, posteriormente, puede resultar también
de las que se hagan el el Libro de Registro de los documentos,
actos sentencias resoluciones que tengan por finalidad transferir
modificar el derecho registrado.

Clasificación del Certificado de
Título:

Es conveniente diferenciar lo que es certificado de
título original, el duplicado y constancia propiamente
dicha. A todo derecho inmobiliario registrado conforme a la ley
le corresponde un certificado. No hay hipotecas ni derechos ni
intereses ocultos, en el derecho que este complementado en el
certificado de título, se considera inexistente y no
oponible a los terceros.

El original es el que está vaciado en el libro
registro, que aunque es público, todo el que tenga
interés puede consultarlo, permanece bajo la custodia del
Registrador de Títulos.

De ese certificado de título se expide el
Duplicado o copia fiel que corresponde al propietario.

La constancia resulta de una anotación en ese
Certificado de título original y su duplicado que se lleva
a cabo para garantizar un derecho, privilegio o interes que
efecten o grave el terreno, y que otra persona, física o
moral, distinta al propietario, tiene sobre el inmueble,
así tenemos la constancia del acreedor hipotecario o
previlegiado, o del arrendador o del dueño de la
servidumbre o del dueño de la mejora, en fin de cualquier
otro derecho que sea registrable.

Lo que diferencia un certificado de título es el
sello diagonal que tendrá sobre su texto indicando a quien
corresponde.

El legislador ha sido tan celoso en el ciudado de que el
Registrador de Títulos ejecute la transcripción del
Decreto de registro que en las disposiciones del artículo
155 de la ley 15-42 afirma que" el Decreto de Registro se
redactará de una forma tal que sea fácil su
transcripción en el libro de registro de los certificados
de títulos."

El legislador otorgó plenas facultades al
Tribunal Superior de Tierras para tomar todas las medias que
fueren de pertinentes para dotar el certificado de título
de la forma y contenido que sean necesarios. Esta
disposición está consagrada en el artículo
19 de la ley de la metaria.

De ahi se desprende que el certificado de título
se la consecuencia obligada de la ejecución de todo el
sistema torrens, como régimen legal de la tenencia de la
tierras en nuestro país.

2§ respecto de la transferencia de
inmueble:

Entre los efectos que se pueden producir en un inmueble
es la trasferencia de derechos, la cual se efectuará
mediante un acto de venta, suscrito entre el vendedor y el
comprado.

Artículo 185 de ley 15-42

Para que un documento sea oponible a terceros, en
materia de un inmueble registrado es necesario que se depositado
en la Oficina de Registro de Títulos
correspondiente.

Artículo 100 de ley 51-2007

Párrafo II.- Los sectores o áreas
comunes y proindivisas son inseparables de la propiedad exclusiva
y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La
transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el
contrato, el derecho sobre las partes comunes que le
corresponde.

PRINCIPIOS GENERALES:

PRINCIPIO I: La ley 108-05, regula el registro de
todos los derechos reales inmobiliarios correspondientes al
territorio de la República Dominicana.

PRINCIPIO II: La ley 108-05, de Registro
Inmobiliario implementa el sistema de publicidad inmobiliaria de
la República Dominicana sobre la base de los siguientes
criterios:

Especialidad: Que consiste en la correcta
determinación e individualización de sujetos,
objetos y causas del derecho a registrar;

Legalidad: Que consiste en la depuración
previa del derecho a registrar;

Legitimidad: Que establece que el derecho
registrado existe y que pertenece a su titular;

Publicidad: Que establece la presunción de
exactitud del registro dotando de fe pública su
constancia.

PRINCIPIO III: El Estado Dominicano es el
propietario originario de todos los terrenos que conforman el
territorio de la República Dominicana. Se registran a
nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que
nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.

PRINCIPIO IV: Todo derecho registrado de
conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la
protección y garantía absoluta del
Estado.

PRINCIPIO V: En relación con derechos
registrados ningún acuerdo entre partes está por
encima de esta ley de Registro Inmobiliario.

PRINCIPIO VI: La presente ley de Registro
Inmobiliario para su aplicación se complementa de
reglamentos y normas complementarias, que son aquellos que la
Suprema Corte de Justicia dicte de acuerdo a las
características y necesidades particulares del medio en el
cual se aplica.

PRINCIPIO VII: Cuando existe contradicción
entre esta ley y sus reglamentos, prevalece la presente
ley.

PRINCIPIO VIII: Para suplir duda, oscuridad,
ambigüedad o carencia de la presente ley, se reconoce el
carácter supletorio del derecho común, y la
facultad legal que tienen los tribunales superiores de tierras y
la Suprema Corte de Justicia a estos fines.

PRINCIPIO IX: En aquellos procedimientos de orden
público contemplados por la presente ley se admite la
más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento de
la verdad y la sana administración de justicia.

PRINCIPIO X: La ley 108-05, no ampara el
ejercicio abusivo de los derechos. Se considera ejercicio abusivo
de derechos el que contraría los fines que la ley ha
tenido en mira al reconocerlos, o al que exceda los
límites impuestos por las leyes vigentes, la buena fe, la
moral y las buenas costumbres.

Glosario de
términos de la jurisdicción
inmobiliaria

Acta de hitos y mensura: Es el documento que
acredita los hechos cumplidos por el agrimensor en la
ejecución del acto de levantamiento parcelario.

Acto de levantamiento parcelario: Es el acto de
levantamiento territorial practicado con el fin de constituir,
modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los
inmuebles.

Acto de levantamiento territorial: Es el conjunto
de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y
procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial
y sus características.

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un
magistrado del orden administrativo o judicial, o ante un oficial
público, por el cual dos o más personas atestiguan
hechos que son de pública notoriedad. En materia de
tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel
en el que se reconocen a los herederos.

Actualización de mensura: Consiste en
verificar que el estado parcelario constituido subsiste. En el
acto de verificación y actualización de mensuras,
el Agrimensor, se limita a constatar que la documentación
de la mensura o modificación parcelaria originaria
reúne las condiciones técnicas exigibles y que el
estado parcelario determinado en la misma subsiste, procede a
georreferenciar la parcela y calcular las coordenadas proyectivas
generales de sus vértices si éstas no están
calculadas previamente.

Actualización parcelaria: Proceso de
mensura que actualiza las magnitudes geométricas,
así como la ubicación de una parcela registrada. La
modificación de los datos que describen la parcela
aprobada por la Dirección Regional de Mensuras
correspondiente dará origen a un nuevo Certificado de
Título y a un nuevo Registro Complementario, recuperando
los asientos de los derechos registrados y cancelando los
asientos anteriores.

Autorización de los trabajos: Es la
licencia otorgada a un Agrimensor, por el Director Regional de
Mensuras Catastrales para que ejecute un acto de levantamiento
parcelario investido del carácter de oficial
público.

Carta de conformidad: Es el documento en el que
el o los propietarios o reclamantes dan su conformidad con los
trabajos realizados por el agrimensor.

Certificación con Reserva de Prioridad:
Documento emitido por el Registro de Títulos en el que se
acredita el estado jurídico de un inmueble registrado,
haciendo constar los asientos vigentes consignados en el Registro
Complementario del mismo, así como su titularidad al
día de su emisión, con la finalidad de garantizar
la inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio
jurídico particular por el tiempo de su
vigencia.

Certificación del Estado Jurídico del
Inmueble: Es el documento emitido por el Registro de
Títulos en el que se acredita su estado jurídico y
la vigencia del Duplicado del Certificado de Título,
haciendo constar os asientos vigentes consignados en su Registro
Complementario, al día de su emisión. Esta
certificación se expedirá de conformidad a lo
establecido en el artículo 104 de la Ley de Registro
Inmobiliario.

Certificación de Inscripción del
Inmueble: Es el documento emitido por el Registro de
Títulos en el que se acredita la inscripción del
mismo, al día de su emisión.

Certificación de Registro de Acreedores:
Este documento. emitido por el Registro de Títulos en el
que se acredita el derecho real accesorio, cargas y
gravámenes. Sólo puede ser requerida por el
propietario del inmueble, así como por el titular o
beneficiario del derecho inscrito.

Certificación de Registro de Derechos Reales
Accesorios: Es la constancia documental de haberse inscrito
un derecho real accesorio, cargas, gravámenes así
como medidas provisionales en el Registro de Títulos a
favor del titular o beneficiario del mismo.

Certificado de Títulos: Es el documento
oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que
acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la
titularidad sobre el mismo.

Conformidad de los acreedores: Es la
manifestación de voluntad de los acreedores prestando su
acuerdo con un determinado acto de disposición o
administración sobre el inmueble gravado.

Constancia Anotada: Es el documento oficial
emitido por el Registro de Títulos que sustenta los
derechos de una o más personas sobre una porción de
parcela que no posee una designación catastral propia ni
un plano individual aprobado y registrado en la Dirección
de Mensuras.

Coordenadas proyectivas: Designadas como "X" y
"Y", indican la distancia normal en metros del punto considerado
a dos ejes ortogonales entre sí considerados como
origen.

Co-propiedad: Hay copropiedad cuando dos o
más personas son propietarios de un inmueble, compartiendo
la propiedad del mismo de forma indivisa y en cuotapartes
ideales.

Declaración escrita de la posesión:
Es un documento en el cual el reclamante (en caso de saneamiento)
o el titular de una Constancia Anotada (en caso de deslinde)
dejan constancia de que ejercen la posesión sobre el
inmueble involucrado en el trabajo, y su caso la antigüedad
de la misma.

Depositante: Es la persona que deposita una
solicitud o documentos en las Recepciones de las DRMC. No se
requiere legitimación especial para depositar (pueden
depositar documentos los propietarios, los reclamantes, los
profesionales actuantes o cualquier otra persona que el
solicitante designase sin necesidad de que medie poder alguno
para el trámite).

Designación catastral: Es la
identificación única de un inmueble emitida por la
Dirección Regional Mensuras Catastrales al momento de
individualizarlo mediante un plano. La nueva designación
catastral es una designación de tipo posicional y
está compuesta por las coordenadas proyectivas generales
del geo-centro de la parcela.

Deslinde: Es el acto de levantamiento parcelario
realizado para constituir el estado parcelario de una parte
determinada de un terreno registrado y sustentado en una
Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su
propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano
individual y obtener su Certificado de Título. El deslinde
se realiza de manera completa y en un único acto, no
pudiendo quedar restos sin deslindar.

Deslinde, etapas: El deslinde es un proceso
contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de
Jurisdicción Original. Consta de tres etapas:

a) Técnica, donde a través de un acto de
levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el
terreno sobre el que se consolidará el derecho de
propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación
técnica de las operaciones por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales territorialmente
competente.

b) Judicial, donde a través de un proceso
judicial se dan las garantías necesarias para que todos
los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y
los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan
hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del
deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en
particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de
aprobación del deslinde.

c) Registral, donde a través del registro de los
derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la existencia
del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la
expedición del Certificado de Título y la
habilitación del registro complementario.

Diagnóstico catastral: Es el acto
administrativo por el cual, la Dirección
Regional

de Mensuras Catastrales, determina si un inmueble ya
registrado reúne los requisitos indispensables para
cumplir con el principio de especialidad que fundamenta el
sistema de publicidad inmobiliaria de la República
Dominicana.

Diferencias de medidas técnicamente
admisibles: Las medidas de líneas, rumbos y superficie
de una parcela, son aproximadas dentro de un entorno fijado por
las tolerancias que regían en el momento de la
medición. Entre dos mediciones realizadas en distintas
épocas es razonable que haya diferencias y
técnicamente esas diferencias deben ser menores que la la
mayor de las tolerancias establecidas, para considerar que ambas
mediciones, a pesar de sus diferencias, son correctas. La
variación de la superficie de una parcela producto de
levantamientos parcelarios distintos, realizados con distintas
precisiones, siempre que la diferencia no supere los errores
técnicamente admisibles, no supone cambio alguno en la
parcela ni da derecho a reclamo por la diferencia. Se entiende
que hay un error técnicamente admisible cuando la
diferencia entre dos mediciones de una misma línea o dos
determinaciones de superficie de un mismo polígono no
supera la tolerancia más amplia legalmente establecida
para la fecha de cada medición. Los errores
técnicamente admisibles se determinan en particular para
cada caso que se presente y sirven sólo para ese caso.
Corresponde con exclusividad a la Dirección Nacional de
Mensuras Catastrales establecer cuál es el error
técnicamente admisible en cada caso en función de
las tolerancias fijadas.

División para la constitución de
condominio: Es el acto por el cual se identifican,
dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o
áreas de un inmueble, determinando si los mismos son
propios, comunes o complementarios, para permitir su
afectación al régimen de condominio.

División para la partición de
inmuebles: Es la división de una parcela realizada con
el fin de adjudicar las parcelas resultantes a los
copropietarios, coherederos o copartícipes de un inmueble
registrado.

Documento: Escrito o gráfico que acredita
o ilustra sobre algún hecho o manifestación de
voluntad.

Duplicado de Certificado de Título: Es una
copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original
que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un
valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en
el mismo. Es un documento oficial emitido y garantizado por el
Estado Dominicano que acredita la existencia de un derecho real y
la titularidad sobre el mismo. Contiene una leyenda que lo
identifica como tal, además del sello del Registro de
Títulos que lo emitió y la firma del Registrador de
Títulos.

Escala: Es la relación existente entre un
objeto representado gráficamente y el objeto
real.

Espacios inaccesibles: Corresponde a aquellas
superficies a las que físicamente es imposible acceder,
por estar completamente cerradas o que su acceso es riesgoso.
Estas superficies no pueden ser medidas en forma directa, y sus
dimensiones sólo pueden ser extraídas de los planos
de arquitectura, por lo que es necesario diferenciarlas a los
fines a los fines de poner de manifiesto el origen de las
magnitudes.

Estado parcelario: Está constituido por
los atributos de la parcela. Son atributos de la parcela: su
ubicación y colindancias, sus límites, su forma y
dimensiones y su designación catastral.

Expediente: Es un conjunto ordenado de
documentos, consistentes entre sí (referidos al mismo
objetivo), y actuaciones administrativas y/o judiciales que tiene
por finalidad obtener una determinada respuesta por parte de
algún órgano de la Jurisdicción
Inmobiliaria. En el caso de mensuras, los expedientes iniciados
tienen por finalidad obtener la autorización para ejecutar
actos de levantamiento parcelario y la aprobación de
trabajos de mensuras, modificaciones parcelarias y
división para la constitución de
condominio.

Extracto de Certificado de Títulos: Es una
copia fiel y conforme del Certificado de Títulos original
que reposa en la jurisdicción inmobiliaria que posee un
valor probatorio respecto a los derechos reales que aparecen en
el mismo, el cual es expedido a favor de cada copropietario. En
el extracto deben ser consignados todos los copropietarios y su
porcentaje de copropiedad. Contendrá una leyenda que lo
identifica como tal, la indicación del copropietario a
favor del cual se expide, además del sello del Registro de
Títulos y la firma del Registrador de
Títulos.