TEMA : LA ACCIONES POSESORIAS Y EL SANEAMIENTO CATASTRAL.-
ACCIONES POSESORIAS:
1.-¿Qué son las acciones posesorias? Son las
acciones organizadas por el legislador para proteger la
posesión de un derecho real inmobiliario si es turbado, y
hacer que cese la turbación.
2.-¿Cuál es la finalidad de las acciones
posesorias? Tienen por finalidad la cesación de la
turbación de la posesión.
3.-¿Cuántos tipos de Acciones posesorias hay? a) La
Complainte O Querella Posesoria: Es la acción que se le
concede al poseedor cuya posesión es turbada sin violencia
(es de muy poco o ningùn uso en Rep. Dom.). b) La
Reintegranda: Es la acción que se le concede al poseedor
que ha sido privado de su posesión de manera violenta y
que tiene por finalidad reintegrar al poseedor en su
posesión (es la de mayor uso en Rep. Dom.). C)La Denuncia
de Obra nueva: Es la acción que se le concede al poseedor
y que tiene por efecto la suspensión de los trabajos u
obras que se hayan iniciado y que puedan resultar en perjuicio
del poseedor.
4.-Plazo en el cual deben ser ejercidas las acciones Posesorias.-
Deben ser ejercidas dentro del plazo del año de la
turbación, por quien un año antes, a lo menos, se
hallaba en posesión pacìfica del inmueble, por
sí o por sus causantes, y a tìtulo no precario.
Art. 23 C.P.C.
5.- Condiciones que debe reunir la posesión que ha sido
turbada, para poder ejercer las acciones posesorias. La
posesión debe reunir las condiciones establecidas en el
art. 2229 del código Civil, es decir, que sea
pùblica, pacìfica, ininterrumpida,
inequìvoca y en calidad de propietario, excepto la
reintegranda, en la cual sòlo basta comprobar el hecho de
la turbación.
6.- Tribunal Competente para conocer de las acciones posesorias.
Ley No. 1154 del 27 de Mayo del 1924, estableciò la
competencia de la Jurisdicciòn Catastral para conocer de
las acciones posesoria. Terreno donde no hay Mensura Catastral:
a) Primer grado: Juzgado de Paz. b) Segundo grado: Cámara
Civil. Terreno Bajo Mensura Catastral: a)Primer Grado: Juzgado de
Paz. b)Segundo Grado: Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original Designado por el T.S.T.
7.- Tribunal Competente para Conocer de las acciones Posesorias
de acuerdo con la Nueva Ley No. 108-05.- La Ley No.108-05, al
parecer retoma la Ley No. 1154 del 27 de Mayo del 1924, para
establecer la competencia de la Jurisdicciòn Catastral
para conocer de las acciones posesoria. Haciendo una
interpretaciòn del Artìculo 25, pàrrafo VIII
de la Ley No.108-05. I.- Terreno donde no hay Mensura Catastral:
a) Primer grado: Juzgado de Paz. b) Segundo Grado: Cámara
Civil. II.- Terreno bajo Mensura Catastral: a) Primer grado:
Tribunal de Tierras de jurisdicción Original. b) Segundo
grado: Tribunal Superior de Tierras.
8.- Plazo de apelación de la sentencia en acción
posesoria.- Debe ser apelada dentro del plazo de 30 días
de la Notificación de la sentencia por acto de alguacil
(art. 255 L.R.T.), al estar derogada la Ley No.1542, el Art.443
C.P.C.
9.- Procedimiento a seguir para conocer de las acciones
posesorias.- Debe seguirse el procedimiento de derecho
común, con condenación en Costas. (Art. 257
L.R.T.), por estar derogada la Ley No.108-05, Art.3,
pàrrafo II y Principio VIII, de la Ley No.108-05.
10.-Requisito o formalidad para la ejecución de una
sentencia del juez de Paz en materia Posesoria.- . No se
procederá a la ejecución, sino después que
la parte que vaya a ejecutarla remita por correo Certificado una
copia de dicha sentencia al T.S.T. y le informe que va a llevar a
cabo dicha ejecución. A falta de cumplimiento de esta
formalidad se tendrá la ejecución como no hecha. El
secretario del Juzgado de Paz debe remitir por correo Certificado
copia de la Sentencia al T.S.T. (Art. 257 Ley No.1542); cuyos
requisitos no seràn necesarios con la Ley No.108-05.
11. Notificación de la sentencia del T.J.O. en Materia
Posesoria. La Notificación de la sentencia queda a cargo
de la parte interesada, no del Tribunal de J.O., ya que se sigue
el procedimiento de derecho común. (Art. 59 y siguientes
C.P.C.
12.- Recurso contra la sentencia del Tribunal de
Jurisdicción Original, en Materia Posesoria. Sólo
es susceptible del recurso de casación. (Ley No.3726 sobre
Procedimiento de Casaciòn del 29-12-53.
EL SANEAMIENTO CATASTRAL.- 1.-El Concepto Mensurar.- Es sumamente
importante saber que la mensura catastral en terrenos no
registrados, que sòlamente es un trabajo tècnico,
per se, (es decir, por sì sola) no genera derechos, lo que
quiere decir, que quien mensura un terreno, no necesariamente
serà el dueño de ese terreno, porque lo que genera
el derecho de propiedad en terreno no registrado es la
posesión. De acuerdo con el artículo 25 de la Ley
No.108-05, la mensura “es el procedimiento técnico
por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre
el que se reclama el derecho de propiedad a
registrar”.
Mensurar un terreno, no es más que medirlo, es decir,
determinar el área que abarca el polígono o figura
geométrica de la parcela o solar. Esta mensura puede ser
realizada de dos maneras: a)De una manera rudimentaria,
utilizando cualquier instrumento de medida (cinta, metro, vara,
etc.); y,b) De una manera científica, es decir, utilizando
los instrumentos o equipos cientìfico para esos fines (
como el Teodolito, la Estación Total o el G. P. S.)Cuando
la mensura es realizada de una manera rudimentaria, puede ser
hecha por cualquier persona, sin importar los conocimientos que
tenga sobre el particular, pero con dicha mensura sólo se
puede saber el área aproximada que abarca la parcela o
solar, y la mensura tomada sólo sirve para saber esa
información.En cambio, cuando la mensura es realizada de
una manera científica, indefectiblemente tiene que ser
hecha por un profesional universitario que tiene los
conocimientos profesionales, técnicos y científicos
para realizar dichos trabajos, que es el Agrimensor.
Cuando la mensura es realizada de una manera científica
por el Agrimensor, dependiendo si la misma ha sido o no, revisada
y aprobada por el órgano de la Jurisdicción
Inmobiliaria competente, entonces podemos distinguir dos tipos de
mensuras: a)La Mensura Oficial; y , b)La Mensura no Oficial. La
Mensura Oficial, es aquella que ha sido revisada y aprobada por
la Dirección General de Mensuras Catastrales (en el caso
de la Ley No.108-05, por la Dirección Regional de Mensuras
y Catastro), que es la oficina técnica adscrita al
Tribunal de Tierras, que tiene a su cargo supervisar, revisar y
aprobar todas las mensuras catastrales que se ejecuten en todo el
territorio de la República Dominicana. La Mensura no
Oficial, es aquella que no ha sido revisada ni aprobada por
Dirección General de Mensuras Catastrales (en el caso de
la Ley No.108-05, por la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro).
2.-¿Cómo Distinguir una Mensura Oficial de una No
Oficial? Es muy sencillo distinguir una Mensura Oficial de una no
Oficial, con una simple observación al pie del plano
catastral, ya que en la Mensura Oficial, el plano catastral tiene
que estar firmado tanto por el Agrimensor Contratista como por el
Director General de Mensuras Catastrales (en el caso de la Ley
No.108-05, por el Director Regional de Mensuras y Catastro), y
contener el sello de dicha dependencia técnica; mientras
que en la Mensura no Oficial, el plano catastral sólo
está firmado por el Agrimensor Contratista y no contiene
el sello de la Dirección General de Mensuras Catastrales o
(en el caso de la Ley No.108-05, de la Direcciòn Regional
de Mensuras y Catastro).
3.-Dependiendo de la persona que suscriba el Contrato de Mensura
y asuma el pago del costo de la mensura y los honorarios del
agrimensor, tendremos dos tipos de Mensuras Oficiales: a)La
Mensura por Administración. b)La Mensura por Iniciativa
Particular.
4.-¿En qué consistió la Mensura por
Administración? La Mensura por Administración, se
puso en práctica para darle cumplimiento al
artículo 1 de la derogada Ley No.1542 de Registro de
Tierras, cuyo artículo establece que el objeto de esa ley
era sanear todos los terrenos de la República Dominicana,
y que consistió en que el Contrato para la Mensura era
suscrito entre el Estado Dominicano, por una parte, representado
por el Director General de Mensuras Catastrales, mediante poder y
el Agrimensor Contratista, por la otra parte, cuyo costo y
honorarios del Agrimensor, eran cubiertos con fondos
públicos. Cuando la mensura era realizada por
Administración, la Sección de Contabilidad e
Información sobre Costos de las Mensuras, llevaba un
control sobre los fondos invertidos por el Estado Dominicano en
mensuras catastrales, y los adjudicatarios de los terrenos
debían rembolsar al Estado Dominicano, los valores
invertidos en dichas mensuras cuando los terrenos les eran
adjudicados y se gravaba el terreno con un privilegio a favor del
Estado por el costo de la mensura.
5.-¿En què consiste la Mensura por Iniciativa
Particular? La Mensura por Iniciativa Particular, por el
contrario es aquella que el Contrato para la mensura es suscrito
entre el interesado, de una parte, y el Agrimensor Contratista,
de la otra parte, y el costo de la mensura y los honorarios del
Agrimensor son cubiertos con fondos del propio interesado. Cuando
el interesado no paga el costo de la mensura, se gravaba el
terreno con un privilegio a favor del Agrimensor por el costo de
la mensura.
6.-El Concepto Sanear.- Sanear un terreno jurídicamente
hablando, no es más que limpiarlo (pero no de basura) o
depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e individualizar los derechos
que recaen sobre dicho terreno. El Saneamiento implica un
conjunto de actividades técnicas y jurídicas,
encaminadas a obtener el registro por primera vez del derecho de
propiedad y de los demás derechos reales accesorios que
puedan afectar el terreno, mediante la celebración de un
juicio oral, público y contradictorio, frente al todo el
mundo, es decir, un procedimiento erga omnes, y sobre la cosa, es
decir, in rem. Como se puede observar, el concepto Sanear es
mucho más amplio que el concepto Mensurar, ya que la
mensura sòlo implica el trabajo tècnico de medir,
mientras que saneamiento abarca el trabajo tècnico de
medir, màs el aspecto jurìdico de determinar quien
es el verdadero propietario del terreno medido
(depuraciòn).
7.-Definición de Saneamiento.- El articulo 20 de la Ley
No.108-05, de Registro Inmobiliario, define el Saneamiento de la
manera siguiente: “Es el proceso de orden público
por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se
depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan
registrados por primera vez”.
8.-Quienes Pueden Iniciar el Proceso de Saneamiento de Acuerdo
con la Ley No.108-05.- De conformidad con el artículo 20,
párrafo I, de esta ley, pueden iniciar el proceso de
Saneamiento: a)El Estado Dominicano; y, b)Toda persona
física o moral que reclame o posea un derecho sobre un
terreno no registrado.
9.-El Ministerio de Abogado en el Saneamiento de acuerdo con la
Ley No.108-05.- El artículo 20, Párrafo II de esta
nueva ley, establece que: “En el proceso de saneamiento no
se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo
técnica y jurídicamente se torne litigioso”.
Pero eso no significa que los abogados no puedan postular en los
procesos de saneamiento no litigiosos, si así lo desean
los reclamantes.
10.-Es sumamente importante saber què hacer si lo buscan
como abogado para sanear un terreno.- Con frecuencia, los
abogados no encuentran por dónde empezar y qué
hacer cuando lo buscan para sanear un terreno que no tiene
Certificado de Tìtulo, y comienzan a dar palos a siegas.
Si lo buscan como abogado para sanear un terreno que nunca ha
tenido Certificado de Tìtulo, lo primero que debe hacer,
antes de empezar, para evitar duplicidad de mensuras, gastos
innecesarios y pérdida de tiempo y dinero, primero es
saber a que Distrito Catastral corresponde el terreno, luego
obtener el número de la designación catastral de
ese terreno averiguando con los colindantes o con una oficina de
agrimensores, y luego que obtenga esa numeración visitar
la Secretaría del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el
inmueble y pedir prestados de los archivos los planos de ese
Distrito Catastral, para verificar si ese solar o parcela, ya fue
mensurado por administración, y en caso de que se
encuentre mensurado por administración, sólo
necesita someter una instancia de solicitud de fijaciòn de
audiencia para el proceso judicial del saneamiento. En el caso de
que el terreno no se encuentre mensurado por
administración en los archivos del Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el
terreno, entonces debe buscar los servicios de un Agrimensor de
reconocida seriedad para que le solicite la autorización
para mensurar.
11.- ¿Què es la Posesion.- De conformidad con las
disposiciones del artículo 2228 del Código Civil
Dominicano, “la posesión es la ocupación o el
goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por
nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho
en nuestro nombre”. El artículo 21 de la Ley
No.108-05, establece que: “A los fines del saneamiento, hay
posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder
a tìtulo de dueño o por otro que ejerce el derecho
en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho
de propiedad, debe ser pùblica, pàcifica,
inequìvoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el
Còdigo Civil, segùn la posesión de que se
trate. Se consideran actos posesorios cuando los terreno se
hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la
percepción de frutos, la construcciòn que se haga
en el inmueble, la materializaciòn de los
lìmite.
De las disposiciones del texto del artìculo 2228 del
Còdigo Civil, se puede inferir que existe la
posesión tanto en materia de bienes muebles, como en
materia de bienes inmuebles. Pero, las reglas jurídicas
aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a
los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre
bienes muebles el artículo 2279 del mismo Código
expresa que “en materia de bienes muebles la
posesión vale título”, lo cual no sucede con
los bienes inmuebles, porque la posesión por sì
sola, no hace al poseedor propietario del inmueble
poseído, si no se cumple con unas series de requisitos o
condiciones establecidas por la ley.
12.-Elementos Constitutivos de la Posesion.- La posesión
para que sea efectiva para adquirir el derecho de propiedad de
terrenos no registrados, tiene dos elementos constitutivos
inseparables el uno del otro, estos elementos son: 1)El
“Corpus”, y 2)El “Animus”
13)¿Què es el “Corpus”? Es el elemento
material de la posesión, es decir, el ejercicio de actos
de dueño que se ejerce sobre el inmueble poseído,
como por ejemplo cultivarlo, cercarlo, construir sobre el
terreno, etc.
14)¿Què es el “Animus”? Es el elemento
intencional de la posesión, es decir, el deseo de ser
propietario del inmueble poseído. De los dos elementos
constitutivos de la posesión el “corpus” puede
ser ejercido a través de otra persona diferente al
propietario, pero el “animus” como elemento
intencional de la posesión sólo puede ser ejercido
por el verdadero poseedor o propietario.
15.-Clases de Posesiones.- En el artículo 4 de la derogada
Ley No.1542 de Registro de Tierras, el legislador dominicano
estableció dos tipos de posesiòn: 1)LA POSESION
MATERIAL, es la exteriorización del derecho de propiedad
de un terreno sin sanear, que se caracteriza por el apoderamiento
físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo,
cercarlo, construirlo, etc. 2)LA POSESION TEORICA, es la
exteriorización del derecho de propiedad de un terreno sin
sanear, que se caracteriza por el apoderamiento del terreno por
medio de una mensura catastral (sòlo lo ha medido o
mensurado).
16.-Clases de Posesiones de acuerdo con la Ley No.108-05.- El
artículo 21 de la Ley No.108-05, sòlo establece un
tipo de posesión, que es la POSESION MATERIAL, y elimina
la POSESION TEORICA o por mensura.
17.-Conflictos en la Posesiòn.- En la reclamaciòn
de un terreno con la finalidad de registrarlo y obtener el
Certificado de Título que ampare el derecho de propiedad,
muchas veces se presentan conflictos (Litis en el Saneamiento o
Saneamiento Litigioso), cuando más de una persona alega
tener la posesión del mismo terreno que se va a sanear, y
hay que determinar cual de la posesiòn de los reclamantes
es la más caracterizada, es decir, determinar cual es
más válida frente a la otra. En este aspecto, el
legislador dominicano, estableció una especie de
categoría en cuanto a la posesiòn. La derogada Ley
No.1542 de Registro de Tierras, en su artículo 4 distingue
tres categorías o modos que caracterizan la
posesión que son:
1)IRA. CATEGORÍA DE POSESION: EL CULTIVO.- Cuando quien
posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado a la
agricultura, ya sea para su consumo o con fines comerciales, o lo
tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede ser la
construcción de una vivienda, un comercio, crianza de
animales, etc.2)2DA. CATEGORÍA DE POSESION: LA
CERCA.-Cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente
CERCADO, o delimitado por cualquier medio que se preste para
indicar las colindancias del terreno poseído.3)3RA.
CATEGORÍA DE POSESION: LA MENSURA.-Cuando quien posee el
terreno lo haya MENSURADO por un Agrimensor Público y esa
operación de mensura esté contenida en plano y acta
de mensura que hayan sido registradas. Cuando esta tercera
categoría de posesión exige el registro de este
trabajo, se presume que su registro debe ser hecho por ante la
Dirección General de Mensuras Catastrales.
La Ley No.108-05, en su artículo 21, establece cuatro
categorías de posesión, que son:1)IRA.
CATEGORÍA DE POSESION: EL CULTIVO o CUALQUIER USO
LUCRATIVO.- Cuando quien posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es
decir, dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo o con
fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO
LUCRATIVO, como puede ser la crianza de animales, etc.2)2DA.
CATEGORÍA DE POSESION: LA PERCEPCION DE FRUTOS.-Cuando una
persona està recibiendo los frutos del terreno, para el
legislador de esta nueva ley, hay posesión. 3)3ERA.
CATEGORÍA DE POSESION: LA CONSTRUCCION QUE SE HAGA EN EL
INMUEBLE.-Cuando quien posee el terreno ha hecho algún
tipo de construcciòn dentro del terreno.4) 4 TA.
CATEGORÍA DE POSESION: LA CERCA.-Cuando quien posee el
terreno lo tiene debidamente CERCADO, o delimitado por cualquier
medio que se preste para indicar las colindancias del terreno
poseído. 17.-DEL SANEAMIENTO LITIGIOSO. ART.122
ReglamentoEl proceso de saneamiento se torna ligitioso desde el
momento en que la operaciòn tècnica de mensura, el
derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio,
susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto
de saneamiento, se encuentra en discusiòn entre dos o
màs personas fìsicas o jurìdicas; en
consecuencia, en su tramitaciòn, se hace necesario el
ministerio de abogado.
18.-Justificación de la Posesión.-
¿Cómo usted como abogado puede justificar que un
cliente suyo tiene la posesión de un terreno para
reclamarlo por prescripción adquisitiva en el saneamiento?
El artículo 48, párrafo II, de la derogada Ley
No.1542 de Registro de Tierras, establece que para justificar la
posesión del inmueble cuyo saneamiento se solicita,
bastará: Para los inmuebles rurales, es decir, ubicados en
el campo, una Certificación del Alcalde Pedáneo, y,
Para los inmuebles urbanos, es decir, ubicados en la ciudad, una
Certificación del Presidente del Ayuntamiento o del
Síndico Municipal correspondiente. En el caso de la
derogada Ley No.1542, esta Certificación debe ser anexada
a la instancia de solicitud de Concesión de Prioridad, sin
la cual el Abogado del Estado no le da curso a la solicitud de
saneamiento. La Ley No.108-05 ni sus Reglamentos exigen esta
certificación.
19.-Pruebas de la Posesión de Conformidad con la Ley
No.108-05.- El artículo 22 de la Ley No.108-05, establece
que: “Se admite todo medio de prueba sobre la
posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no
puede fundarse únicamente en la prueba testimonial,
pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida
complementaria”. El Artìculo 120 del Reglamento,
dispone que “la posesiòn, asì como los actos
posesorios especificados en la ley por sì sòlo, no
hacen prueba del derecho de propiedad sobre el inmueble
reclamado, debiendo siempre cumplir con los requisitos de la
prescripciòn establecidos en ella para tales fines. Por su
parte, el Art. 122 del mismo Reglamento, establece que “En
adiciòn a las pruebas testimoniales presentadas pora
demostrar la posesiòn sobre el terreno reclamado,
serà tambièn admisibles: A)Actos de Notoriedad.
B)Inspecciones y comprobaciones realizadas por el Juez o Tribunal
apoderado. c)Inspecciones y comprobaciones realizadas por un
funcionario o instituciòn designado por el Juez o Tribunal
para tales efectos. D)Interrogatorios realizados por el Juez o
Tribunal apoderado, o por un funcionario o instituciòn
designada para tales fines. E)Documentos probatorios del hecho de
la posesiòn.
LA PRESCRIPCIÓN.-20.-¿Què es la
Prescripciòn? De conformidad con las disposiciones del
artículo 2219 del Código Civil, “es un medio
de adquirir o de extinguir una obligación, por el
transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones que determine
la ley”.
21.-¿Cuántos tipos de Prescripciones hay? De la
lectura del texto del artículo 2219 del Código
Civil, se infiere que existen dos tipos de prescripciones que
son: 1.-LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION.- Que es
un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto
tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma
ley (posesión pùblica, pacìfica,
ininterrumpida, inequìvoca y en calidad de propietario),
mediante la cual una persona, puede ser considerada como
propietaria de un inmueble y adquirir el título que la
acredite como tal. Art. 2262 al 2266 Código Civil. 2.-LA
PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA O LIBERATORIA.-Que es un medio que
la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo mediante la
cual una persona, queda liberada de cumplir una
obligación, se extinga o pierda un derecho del cual era
acreedor. Artículos 2271 y siguientes del Código
Civil.
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