Irregularidades en las actuaciones administrativas en la oficina de registros de títulos (Rep. Dom)

Introducción

La investigación objeto del trabajo de grado, se
denomina: Irregularidades en las actuaciones administrativas en
la Oficina Regional de Registros de Títulos en la
Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago, R. D., año
2014. La escogencia del tema obedece a varios criterios, entre
ellos, que es en esta materia donde se orientará el
ejercicio profesional de nuestra carrera, en otro orden a
inquietudes palpadas en relación con irregularidades que a
diario enfrentan los usuarios de esta dependencia
jurisdiccional.

El tema es de alta importancia y actualidad para la
sociedad y los actuantes en la investigación y en
consecuencia para la Universidad de la Tercera Edad (UTE), por
ser Registros de Títulos la espina dorsal del Sistema
Registral en la República Dominicana.

La investigación da al traste en resultados
concretos a los problemas que se presentan en relación con
el tema investigado. Además, de aportar varios granitos de
arena a la sociedad, al Sistema Registral de la República
Dominicana, a la Jurisdicción Inmobiliaria, a la UTE y en
especial a los usuarios de esta jurisdicción.

Se elige la Oficina de Registro de Títulos
perteneciente a la Jurisdicción Inmobiliaria de Santiago,
como lugar de la investigación en atención a que
está en la Jurisdicción donde los sustentantes
harán práctica de su ejercicio
profesional.

Otro motivo lo constituye el hecho que esta oficina se
considerada como un eje que sostiene el Sistema Registral de la
Jurisdicción Inmobiliaria. La Oficina de Registro de
Títulos es un centro de información organizada y
sistemática, cuya especialidad está definida en
relación a las garantías del Derecho de Propiedad
su misión básica es constituir y organizar lo
relacionado a derechos registrados, reconociendo aquellos que
posee una persona con respecto a la propiedad inmobiliaria; es
una institución organizada por el estado, puesta al
servicio de los particulares a los fines de consolidar la
seguridad jurídica, garantizar el crédito y
promover el cumplimiento de la función social que tiene la
propiedad en consonancia con el progreso y el desarrollo de
Estado.

Esta unidad directiva, a cargo de un Registrador de
Títulos divide sus actividades en varias unidades que
tienen las funciones de recibir, investigar, inscribir derechos
sobre inmuebles, ejecutar, archivar y entregar actos en
relación con la actividad principal que la ley le
señala.

Esta oficina debe llevar y mantener actualizados los
libros y registros que sustentan la publicidad inmobiliaria;
establecer los mecanismos de control para custodiar y conservar
las actuaciones administrativas y documentos relativos a derechos
sobre la propiedad inmobiliaria.

En cuanto a su estructura el informe está
constituido, además de los preliminares, por un
índice que guía el informe; introducción
orienta de forma general el informe; capítulo I, presenta
el planteamiento del problema; Capítulo II, marco
teórico conceptual donde se describen los antecedentes,
teorías relacionadas al tema y la definición de
términos; capítulo III, explica el diseño
metodológico utilizado como herramienta en la
investigación.

El capítulo IV, presenta los instrumentos
utilizados en la investigación mediante cuadros y
graficas; capítulo V, se presenta el análisis,
interpretación de los resultados; las conclusiones y
recomendaciones donde se plasman los resultados; la
conclusión y la bibliografía que sirve de base para
el ordenamiento de los temas desarrollados.

CAPÍTULO I:

Planteamiento del
problema

1.1 Contextualización del problema

Todo país o estado donde existe el derecho de
tenencia de la propiedad inmobiliaria, se requiere de un sistema
registral que ofrezca las garantías necesarias y absolutas
al detentador de derecho, de no ser así, sería un
caos que originaria inconvenientes mayúsculos, pues, todo
poseedor de un derecho lo defiende y protege hasta con su propia
vida.

Hay que recordar que desde tiempos remotos, los grandes
pensadores de la humanidad han hecho énfasis en el respeto
de los derechos ajenos: cabe citar la famosa frase de Benito
Juárez: "El respeto al derecho ajeno es la
Paz".

El objeto de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, es
garantizar la legalidad de los derechos registrados a
través de sus órganos, su mutación y
afectación con la intervención del Estado
Dominicano. En la República Dominicana existe una dualidad
en lo que se refiere al sistema inmobiliario; por un lado se
tiene el Sistema Torrens y por otro el Sistema Ministerial
Francés, éste último para los terrenos no
registrados pero el que interesa a la Jurisdicción
Inmobiliaria es el Sistema Torrens.

La falsificación, la suplantación, la
usurpación y la alteración entre otros tipos de
fraudes, son fenómenos universales. Donde quiera que haya
títulos, billetes y documentos, habrá intentos de
alteraciones.

Aunque el sistema registral del país es muy
seguro estos fenómenos o tipos delictuales no dejan de
estar presentes. Sin embargo, a veces hay denuncias que se hacen
sin conocimiento, sin tener la suficiente información del
sistema registral. Los errores materiales que si bien pueden
cometerse sin intención no son menos gravosos su resultado
y consecuencias legales, pues un error material aunque sea
involuntario afecta los derechos del titular del acto registral.
Todas las condiciones mencionadas hacen fe de la necesidad
marcada de los participantes, investigadores y del interés
socioeconómico del tema sin dejar de lado el
interés jurídico.

1.2 Formulación del problema

Para esclarecer de una forma más simple y
orientadora la problemática a investigar se formula a modo
general con una pregunta de la manera que sigue:

• ¿Cuáles irregularidades se presentan
  en las actuaciones administrativas de la Oficina Regional de
  Registros de Títulos en la Jurisdicción
  Inmobiliaria de Santiago de los Caballeros?

1.3 Sistematización del problema

Siguiendo con la ubicación y para enfocar de
manera más clara y precisa se sistematiza la
problemática a investigar a través de las
siguientes preguntas:

• ¿Qué es la Dirección Nacional
  de Registro de Títulos y sus oficinas
  dependientes?

• ¿Cuál es la importancia del Registro
  de Títulos para la Jurisdicción Inmobiliaria y
  el sistema registral de la República
  Dominicana?

• ¿Cuál es la función de la
  Oficina Dirección Nacional de Registro de
  Títulos y sus oficinas regionales?

• ¿Cuáles servicios brinda la Oficina de
  Registro de Título de la Jurisdicción de
  Santiago de los Caballeros?

• ¿Cuáles irregularidades se presentan
  en las actuaciones administrativas de la Oficina de Registro
  de Títulos en la Jurisdicción Inmobiliaria de
  Santiago de los Caballeros?

1.4 Objetivos de la investigación

Para establecer de manera más clara el fin de
esta investigación se presentan los objetivos; un objetivo
general que guía la investigación de manera
universal y los objetivos específicos que la concretizan
en diferentes fragmentos, todo relacionado para dar luz a la
investigación.

1.4.1 Objetivo general

• Determinar las irregularidades que se presentan en
  las actuaciones administrativas de la Oficina Regional de
  Registros de Títulos en la Jurisdicción
  Inmobiliaria de Santiago de los Caballeros.

1.4.2 Objetivos específicos

• Describir la importancia de la Dirección
  Nacional de Registros de Títulos.

• Identificar la función de las oficinas
  regionales de Registros de Títulos.

• Determinar el procedimiento y las irregularidades
  que se presentan en los diferentes actos en la Oficina de
  Registros de Títulos.

1.5 Importancia y justificación

La problemática detallada en la
contextualización del `problema, constituye la principal
razón que marcan la importancia y justifican el
fenómeno a ser investigado, pues son situaciones que ponen
en peligro la seguridad jurídica de la Nación y el
estado de derecho. Además, lesionan los intereses
particulares y los derechos fundamentales de la
persona.

Es importante el tema en extremo, incluso a nivel
internacional pues la República dominicana es signataria
de acuerdos y tratados que en su contenido contemplan el
saneamiento de la propiedad inmobiliaria; ya que la
Jurisdicción Inmobiliaria en la actualidad se encuentra
inmersa en un proceso de modernización.

La base para este proceso de modernización, de
acuerdo con la página Web de la Suprema Corte de Justicia,
fue impulsada con un préstamo del Banco Interamericano de
Desarrollo (BID) que inicialmente fue de US$32 millones
más US$8 millones como contrapartida del
Estado.[1] Incluye la parte física, la
parte tecnológica, capacitación de personal y
reorientación en términos organizativos,
mejoría de los archivos y el cambio de la
legislación.

1.6 Alcance y límite

En este acápite se establece la extensión
de la investigación en relación con los aspectos
jurisdiccionales y temáticos, de igual forma se establecen
los parámetros mínimos que abarca la
investigación.

1.6.1 Alcance

La investigación hurga los aspectos generales de
la Jurisdicción Inmobiliaria concentrándose
específicamente en lo atinente al Sistema Registral
utilizado para asentar los derechos reales inmobiliarios en la
República Dominicana. A tales fines, agrupa la columna
vertebral del sistema que son las Oficinas de Registros de
Títulos, dependientes de la Dirección Nacional de
Registro de Títulos, específicamente en la Oficina
de Registro de Títulos de Santiago de los
Caballeros.

En el orden legal el alcance es el más alto en el
sentido estamental del Estado, pues, los derechos reales son
imprescriptibles y gozan de la protección y
garantía absoluta del Estado, tienen carácter
constitucional, además de estar reconocidos por los
tratados internacionales que a su vez tienen la categoría
constitucional. En este orden y tenor el alcance esta demarcado
por la Ley 108-05 y sus modificaciones, específicamente en
lo atinente a la Jurisdicción de Registros de
Títulos, regulada por su reglamento.

1.6.2 Límite

El límite queda marcado en el título mismo
de la investigación: Irregularidades en las actuaciones
administrativas en la Oficina del Registro de Títulos de
Santiago de los Caballeros; pues lógica y concretamente lo
tratado en la investigación esta encasillado a esta
dependencia jurisdiccional de la Jurisdicción
Inmobiliaria, específicamente en el periodo del año
2014, se circunscribe las actividades de esta Oficina de Registro
de Títulos y lo señalado en la Constitución
y las leyes adjetivas pertinentes al tema.

1.7 Operacionalización de las
variables.

CAPÍTULO II:

Marco teórico
o conceptual

2.1 Antecedentes

Al hablar de antecedentes es necesario remontarse a los
orígenes de los sistemas jurídicos de los cuales se
ha heredado el derecho, no solo el derecho local también
el derecho de casi todos los países del mundo que en sus
compilaciones jurídicas han incluido derechos y normas de
las grandes civilizaciones de la antigüedad. Principalmente
del derecho en Grecia, Egipto y Roma.

El derecho inmobiliario en Grecia se organizó por
ciudades, a los fines de dar publicidad a los registros de los
derechos reales; en principio con el objeto no solo de su
registro, sino más bien, en busca una forma efectiva para
cobrar los impuestos que grababan las transmisiones de los
derechos reales, los griegos grababan en placas de mármol
las operaciones de transmisión o constitución de
derechos reales las cuales eran exhibidas en forma
pública.

Esto da una idea de lo importante que era para los
griegos la publicidad del derecho de propiedad y marca un punto
de partida a varios principios, hoy existentes, como son la
escritura de los asientos registrales y la publicidad. Este
último considerado el más importante de los
principios en que descansa el Derecho Registral, solo hay que
imaginar la importancia que otorgó esta
civilización a los asientos registrales
inmobiliarios.

Utilizaron a su entender una forma que le diera
perpetuidad a tales inscripciones y de esta forma asegurar el
cumplimiento de otros principios del derecho registral heredados
aún hoy día, tal como el principio de
inscripción.

Egipto por su parte, organizó las inscripciones
registrales en oficinas especiales las cuales asentaban en tomos
con índice cronológico los derechos registrados,
dichos asientos debían contener entre otras cosas,
descripciones relativas al tipo de contrato que dio origen al
derecho registral, así como los nombres de las partes
envueltas en las convenciones lo que otorgaba autenticidad,
constituyendo prueba del derecho de propiedad de ambas partes. Es
importante observar el caso de los egipcios, pues, a ellos se
atribuye en gran manera parte del avance
matemático.

Algunos historiadores antiguos y modernos le atribuyen
el nacimiento de la Geometría y por ende la
percusión de los primeros sistemas registrales y los
antecedentes de los recursos de revisión, pues, ellos
tenían un gran problema relacionado con las inundaciones
causadas por las crecidas del río Nilo y las tormentas de
arenas del desierto, ambos fenómenos borraban y
modificaban las marcas y delimitaciones de las
propiedades.

Roma en cambio, que es donde nace nuestro derecho, en
principio no adoptó ningún tipo de sistema de
publicidad para la constitución o transmisión de
los derechos reales. La publicidad se cumplía a
través de actos formales requeridos indistintamente a los
modos de adquisición de la propiedad, propias de las
figuras existentes para la forma de adquisición de la
propiedad romana. Tales como la mansi patrio, la in chure cesio,
la usucapiom, la ajudicatio y la tradition.

Más adelante, el pretor otorgó en
determinado casos a personas cuya situación le
parecía merecedora, el amparo de un acción in rem,
la cual podía hacer valer contra todos sus derechos sobre
una cosa. De esta forma quedó sancionada la existencia de
nuevos derechos reales, tales como la superficie, los derechos de
los colonos, la enfiteusis y la hipoteca. (2)

Los antecedentes en relación a la
República Dominicana, en cuanto a la propiedad
inmobiliaria se remontan al descubrimiento, según
Cassá, R. "al no haber diferencia en la posesión o
propiedad de los medios de producción y de la tierra, no
puede hablarse de clases sociales"[2].

Es decir, la propiedad no estaba organizada y la
organización de ésta comienza con la
formación de los cinco cacicazgos; los indígenas no
conocían un sistema de derecho, la extensión
territorial la ocupaban las comunidades según las
necesidades de cada cacicazgo.

Hay que recordar que para ese entonces la
división política de la isla era cinco grandes
cacicazgos, el Cacicazgo de Higuey, el de Maguá, el de
Maguana, el de Marién y el cacicazgo de Jaragua. Tanto las
Casas, Pané y otros cronistas, al describir la
organización política existente en la isla al
momento del descubrimiento, sugieren un sistema jurídico,
bajo el cual se regían los indios quisqueyanos y que
existían dos clases sociales que eran jefes y
trabajadores.

Para el 1492, año del descubrimiento y
colonización los reinos de Castilla y Aragón
tenían la concepción política de la
época medieval, donde el rey era la máxima
autoridad política, social y económica y por ende
el gran propietario y soberano de las tierras. La guerra que
libraron los reyes católicos Don Fernando de Aragón
y Doña Isabel la Católica, reina de Castilla con
los moros. Esta guerra marca los primeros antecedentes en nuestro
territorio en materia inmobiliaria, ya que los reyes premiaban a
los españoles destacados en la guerra de conquista con
grandes extensiones de terrenos en la isla.

Entre las disposiciones de mayor relevancia en
reparticiones están las originadas en las Capitulaciones
de Santa Fe, las reparticiones de tierras e indios hechas por
Cristóbal Colón, el repartimiento de Alburquerque
de 1514, el Amparo Real y las confirmaciones inmobiliarias y las
propiedades de los municipios entre otras.

Hay que destacar la clasificación presentada por
Rafael Ciprián en su libro Tratado de Derecho
Inmobiliario, esta clasificación comprende siete periodos
los cuales marcan la evolución histórica de la
propiedad inmobiliaria desde el descubrimiento de América
en el año 1492, a saber:

• Primer Período, se inicia con el primer
  documento jurídico con carácter inmobiliario,
  las Capitulaciones de Santa Fe en el año 1492,
  mediante las cuales los monarcas de Castilla Fernando e
  Isabel, Los Reyes Católicos y Cristóbal Colon
  acordaron los poderes que Cristóbal Colon
  tendría en las islas y tierras firmes que
  descubriera.

• Segundo Período, se inicia con la Bula
  Inter-Cátedra del 3 de Mayo de 1493, mediante la cual
  el Papa Alejandro VI hizo formal y definitiva donación
  a los Reyes de España de las islas y tierras ubicadas
  mas allá de una línea imaginaria a Cien leguas
  al oeste de la isla Azore siempre y cuando no hubiere
  dominio.

• Tercer Período, se inicia con la Ley de
  Amparo Real del 20 de Noviembre del 1578, por medio
  de la cual los Reyes de España reivindicaron para la
  corona el Derecho de Propiedad en las tierras
  descubiertas.

• Cuarto Período, se inicia el 27 de
  Febrero de 1844 con la Independencia de
  República Dominicana adquiriendo con derecho propio
  todas las tierras que pertenecían a los Reyes
  Católicos, para lograr dicho objetivo se dictó
  la Ley sobre Bienes Nacionales del 21 de Julio 1844,
  impulsada por el presidente Pedro Santana.

• Quinto Período, se inicia con la Ley sobre
  División de Terrenos Comuneros del 21 de Abril de
  1911, la cual tenía como propósito principal
  repartir entre los diferentes accionistas de un sitio
  comunero las tierras formadas por dichos sitios.

• Sexto período, se inicia con la Orden
  Ejecutiva No.511 del 1º de Julio de 1920, con dicha
  disposición legal del Gobierno Militar de
  Ocupación Norteamericana, se hicieron las bases
  jurídicas e institucionales de lo que sería el
  régimen legal de las tenencias de las tierras en
  República Dominicana, introducción en
  nuestros territorios del Sistema Torrens de registro de
  propiedad inmobiliaria.

• Séptimo Período, se inicia con la ley
  sobre Registro de Tierras No.1542, del 7 de Noviembre del
  1947, dicha Ley es la que trae el uso del Sistema Torrens y
  surgió de la orden ejecutiva 511 del 1920.

2.2 Teorías

Bajo este subtítulo de nociones generales se hace
una breve reseña sobre los sistemas registrales más
usados en el mundo, bajo la influencia de los diferentes sistemas
de derechos, también se dan algunas definiciones generales
sobre derecho inmobiliario y derechos reales
inmobiliarios.

2.2.1 Conceptos y definiciones generales relativas al
Sistema Registral Inmobiliario.

El derecho registral es un conjunto de normas y reglas
jurídicas que se utilizan para regular las relaciones
jurídicas, ya sea entre particulares o entre el Estado y
particulares con el fin de salvaguardar, mediante la publicidad
registrar los derechos de las personas para así brindar la
seguridad jurídica en torno a esos derechos.

El derecho registral se caracteriza por disponer de tres
condiciones principales es de orden público, protector y
legitimador, y es regulador. El derecho registral es de orden
público y descansa bajo la base de la publicidad
registral. La publicidad registral es el medio a través
del cual se informa a las personas sobre las actuaciones
administrativas jurídicos públicos o sobre las
actuaciones administrativas entre particulares de orden
público.

La publicidad registral previene que un acto
jurídico no esté viciado de nulidad absoluta y da
fe pública ante terceros de que un derecho le pertenece a
determinada persona. A la vez que informa y da fe pública
sobre la constitución o creación de un derecho que
tiene consecuencias jurídicas.

2.2.2 Los sistemas registrales inmobiliarios

Los sistemas registrales son el conjunto de normas que
regulan la forma de inscripción de los derechos reales a
través del asiento de la propiedad en un determinado
país, a los fines de dar publicidad de los derechos reales
sobre los bienes inmuebles a través del registro de la
propiedad, o sea, es el conjunto de normas que determinan la
forma de los asientos registrales.

Los sistemas registrales a nivel mundial se engloban de
forma general en tres grupos que son sistema de
transcripción, sistema de libros territoriales y el
sistema Torrens. El sistema de transcripción no es un
requisito ineludible para la constitución o
transmisión de derechos reales entre las partes, pero
sí es requisito ineludible de punibilidad del acto respeto
de tercero se encuentra presente en Argentina, Italia Francia
entre otros.

El Sistema de Libros Territoriales este sistema
establece la inscripción como carácter constitutivo
para las partes, sin la transcripción no existe
transmisión, modificación o constitución de
derechos reales; no surte iguales efectos con respecto de las
partes que de los terceros.

Entre las partes se hace posible impugnar el acto de
registro para así obtener la cancelación de
éste, en cuanto a los terceros de buena fe la
presunción de legitimidad del acto es jure et de
jure.

En el Sistema Torrens se confiere a la
inscripción registral máxima importancia con
relación al propietario, esa inscripción es
inatacable, el propietario recibe un documento ejecutorio por
parte del Estado, es decir, un Título. Esta acción
deja al anterior propietario carente de acción de
reivindicación, aunque tiene abierta otras vías
particulares como la de actuar en daños y
perjuicios.

En el Sistema Torrens la anotación o
inscripción debe ser acompañada por parte del
propietario de un plano confeccionado por agrimensor que
establezca ubicación, naturaleza, superficie, linderos,
entre otros datos; así como la filiación de sus
derechos con los títulos en los que se origina de esta
inscripción se otorga un certificado de título, el
cual es transmisible previa anotación en los registros de
títulos. Este sistema predomina en varios países,
incluyendo Estados Unidos (EEUU) y la República
Dominicana.

Sobre los sistemas registrales los jurisconsultos y
tratadistas del mundo han hecho algunas clasificaciones, y en
sentido general están presentes en los diferentes sistemas
registrales del mundo, por su parte Coviello, N. (1924) estima
dos grandes sistemas, el sistema francés o de
transcripción presente en Francia, Italia y
Bélgica; y el sistema germánico o de
inscripción presente en Austria, Prusia y
Australia.

Sartre, R. (1968) aparte de considerar los sistemas
inmobiliarios no registrales, también clasifica los
sistema inmobiliarios registrales en "registros con efecto de
requisitos de oponibilidad; registros con efecto de exactitud y
plena protección de terceros; y registros con plena
eficacia formal o sustantiva"

Los sistemas registrales clasificados por los
tratadistas citados descansan sobre las bases de siete principios
registrales generales, estos son:

• Principio de Inscripción, este principio en
  los sistemas formales de registro, es la base para
  constituir, transmitir, extinguir o modificar derechos reales
  sobre los inmuebles.

• Principio de especialidad, reposa sobre la base de
  un derecho único y especial y personaliza la
  inscripción de los derechos reales
  inmobiliarios.

• Principio de fe pública, descansa sobre las
  bases del carácter del funcionario público que
  tiene atribuciones conferidas por la ley para dar fe, y
  redactar y confeccionar las actuaciones administrativas
  públicos que deben estar embestidos de
  ésta.

• Principio de legalidad, es el exigido por la ley a
  los registradores sobre las formas intrínsecas de los
  documentos bajo su cuidado y exige someter a examen o
  calificación las escrituras públicas bajo su
  cuidado a los fines de verificar su validez.

• Principio de prioridad, este principio no es
  más que la validez de la máxima jurídica
  que establece, primero en tiempo primero en derecho. El acto
  que primero ingrese al registro se antepone a otro que
  posteriormente pueda ingresar, aunque este último
  tuviere fecha anterior.

• Principio de trato sucesivo, dispone el ordenamiento
  de las actuaciones administrativas en forma en que uno siga
  al otro de modo eslabonado, sin que se produzcan vacios o
  saltos registrales, o sea, que requiere que el inmueble en
  cuestión objeto de solicitud de registro o
  anotación este inscripto con anterioridad a favor de
  los otorgantes y que se siga con el mismo un ordenamiento
  lógico.

• Principio de publicidad, consiste en la
  exteriorización o divulgación de una
  situación jurídica con el objeto de que se
  conozca en forma general; esta publicidad en ciertos casos
  hace el acto oponible, además de que hace fe de la
  existencia del acto. En sentido general, la publicidad
  está orientada a dar a conocer, a todos, determinadas
  situaciones jurídicas para la tutela, los derechos y
  la seguridad de tráfico.

La Carta de Buenos Aires, manifiesta la importancia de
los principios registrales, la cual se concertó por los
países proclamantes para enarbolar los principios del
derecho registral, los registros públicos inmobiliarios de
carácter jurídico son instituciones
específicamente organizadas por los estados puesta al
servicio de los particulares para consolidar la seguridad
jurídica. Constituyen el medio más eficiente de
publicidad de los derechos reales sobre inmuebles. El derecho
registral integra el sistema jurídico con normas y
principios de derecho público y privado, y el derecho
registral y mobiliario es una de sus ramas
principales.

2.2.3 Registros de Títulos en la República
Dominicana

Dirección Nacional de Registros de
Títulos, es una de las células o dependencias del
marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria,
órgano con carácter nacional con su sede principal
en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, según lo
define el artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario. Esta dependencia se encarga de coordinar, dirigir y
regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registros de
Títulos, vela por el cumplimiento de la ley en lo
concerniente a su competencia. La Dirección Nacional de
Registro de Títulos está a cargo de un Director
Nacional de Registro de Títulos. Además de la
Dirección Nacional de Registro de Títulos
están las Oficinas de Registro de Títulos, que son
creadas y puestas en funcionamiento por la Suprema Corte de
Justicia acorde a las necesidades del sistema, estas oficinas
están a cargo de un registrador o registradora de
Títulos.

Las Oficinas de Registros de Títulos están
subordinadas jerárquicamente a la Dirección
Nacional de Registro de Títulos; la delimitación
territorial de estas oficinas está marcada por su
vinculación a uno o varios tribunales de
jurisdicción original y a su vez, a un tribunal superior
de tierras. En la actualidad, existen 22 oficinas de Registro de
Títulos responsables del Registro de los derechos reales
inmobiliarios dentro de sus localidades. Los órganos de la
Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre
sí.

2.2.4 Importancia de la Dirección Nacional de
Registros de Títulos

La Dirección Nacional de Registro de
Títulos como órgano superior jerárquico de
las Oficinas de Registros de Títulos, tiene su base legal
en el artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario, la ley es vaga en cuanto a definir las atribuciones
y funciones de la Dirección Nacional de Registro de
Títulos, por cuanto esta ley pone a cargo de la Suprema
Corte de Justicia la prerrogativa de establecer sus funciones por
la vía reglamentaria, así como su sede.

En atención a lo expresado la Suprema Corte de
Justicia a los fines de reglamentar las funciones de la
Dirección Nacional de Registros de Títulos, dicta
el Reglamento General de Registros de Títulos para normar
las actividades tanto de la Dirección Nacional de
Registros de Títulos como las Oficinas de Registros de
Títulos y su personal. Los artículos 5, 6, 7, 8, 9
y 10 tratan lo concerniente a esta Dirección
Nacional.

Esta dirección cuenta con una estructura
integrada por el Director Nacional de Registros de
Títulos, sus abogados ayudantes y un equipo técnico
agrupado en divisiones o unidades para desempeñar
funciones específicas de esta dependencia. Entre las
funciones de la Dirección Nacional de Registros de
Títulos están:

• Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de
  los Registros de Títulos.

• Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro
  Inmobiliario y sus Reglamentos, así como de otras
  leyes en el ámbito de su competencia.

• Velar por el mantenimiento adecuado del registro de
  firmas y sellos de los funcionarios de los Registros de
  Títulos habilitados para emitir documentos
  oficiales.

• Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia
  técnica en materia registral a los Registros de
  Títulos.

• Estandarizar los formularios, sellos y demás
  documentos de los Registros de Títulos.

• Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas
  modificaciones que estime convenientes para mejorar y
  mantener permanentemente actualizado la reglamentación
  y/o legislación aplicable al registro de derechos
  inmobiliarios.

• Unificar los procedimientos y las técnicas
  registrales en los Registros de Títulos, relacionado
  con la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario y
  sus Reglamentos en cuestiones de su competencia.

• Velar por la oportuna recolección y
  publicación de los datos estadísticos de los
  Registros de Títulos.

• Establecer indicadores de gestión que
  permitan controlar y calificar el servicio que prestan los
  Registros de Títulos.

• Establecer las condiciones de seguridad para el
  acceso a la documentación física en aquellos
  Registros de Títulos en que la información
  registral no se encuentre digitalizada.

• Promover la capacitación y desarrollo del
  personal de la Dirección Nacional de Registro de
  Títulos y de los Registros de Títulos, a los
  efectos de optimizar el funcionamiento del
  organismo.

• Proponer a la Suprema Corte de Justicia la
  celebración de convenios institucionales con entes
  oficiales o privados nacionales e internacionales, con
  arreglo a las disposiciones vigentes.

El Director Nacional de Registros de Títulos
tiene una competencia exclusiva que le otorga la ley, la de
conocer los recursos jerárquicos interpuestos contra las
actuaciones administrativas administrativos de los Registros de
Títulos. La mayor importancia de la Dirección
Nacional de Registros de Títulos es velar por la correcta
aplicación de la ley 108-05 y sus reglamentos en lo
concerniente al quehacer registral, tiene en manos de su director
general otras funciones de relevante importancia que es la
facultad de procurar, con criterio de uniformidad la
interpretación de las normas legales, reglamentarias y
técnicas de la materia registral.

Tiene la capacidad de aprobar los formularios y formatos
de las actuaciones administrativas de la Dirección
Nacional de Registros de Títulos y de las oficinas de
Registros de Títulos.

2.2.5 Funciones de las Oficinas Regionales de Registros
de

Títulos y de los registradores de
Títulos

Las Oficinas de Registros de Títulos,
están a cargo de un registrador o registradora de
título y funcionan bajo la dependencia de la
Dirección Nacional de Registros de Títulos en
atención a su competencia territorial que puede ser una o
varias provincias, dependiendo de la competencia territorial del
Tribunal Superior de Tierras al que esté vinculada. El
artículo 12 del Reglamento General de Registros de
Títulos regula lo concerniente a la competencia
territorial

Las oficinas de registros de títulos se pueden
definir como una dependencia con carácter judicial y
administrativo, con la función esencial de registrar las
actuaciones administrativas que constituyen, transmiten,
modifican y extinguen derechos que recaen sobre la propiedad
inmobiliaria; además de dar publicidad sobre estos de
conformidad con las leyes y reglamentos.

Entre las funciones de las Oficinas de Registros de
Títulos están las de registrar los derechos por
primera y las subsiguientes veces que recae sobre la propiedad
inmobiliaria, y registrar las cargas y gravámenes sobre la
propiedad inmobiliaria de conformidad con lo que establece la
ley.

Los registradores de títulos son funcionarios de
la Jurisdicción Inmobiliaria que ejercen la
coordinación técnica y administrativa de las
oficinas de registros de títulos, este funcionario tiene
carácter de funcionario público del orden judicial
administrativo; en cuanto a la incompatibilidad de su cargo con
otras funciones tiene igual prohibiciones y deberes que los
jueces.

Los registradores de títulos son responsables del
correcto funcionamiento de la actividad registral, poniendo el
cuidado en la observancia de los plazos que la ley señala
en los asuntos bajo su dependencia, entre sus funciones esta
conocer de las acciones en Reconsideración que les son
sometidas y debe pronunciarse en torno a estas, en un plazo no
mayor de 15 días; otras funciones de los registradores de
títulos es la de rectificar los errores materiales que se
detecten en los certificados de títulos y registros
complementarios.

2.2.6 De las actuaciones administrativas y diligencias
por ante las Oficinas de Registros de Títulos.

Además de la función de registrar los
derechos sobre la propiedad inmobiliaria por primera vez y las
subsiguientes veces que sea solicitado, existen otros actos y
diligencias que constituyen, transmiten, modifican y extinguen
derechos; y se procuran por ante la Oficina de Registros de
Títulos.

En este orden se procuran actos y documentos que se
otorgan mediante certificaciones en atención a los
principios registrales, especialmente a los principios de
inscripción, rogación y publicidad, entre estos
actos y diligencias se encuentran los que se detallan a
continuación con la aclaración que en cuanto a la
tarifa impositiva pueda haber algún tipo de
variación, dispuesta por las autoridades competentes, que
a veces agregan o retiran algún tipo de
impuesto.

Transferencia de Acto de venta, dación en pago,
permuta. Para esta diligencia hay que disponer:

• Acto de la operación de que se
  trate.

• Duplicado del Certificado de
  Título.

• Recibo de pago del Impuesto sobre la Propiedad
  Inmobiliaria, Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no
  Edificados, al día, o la certificación de la
  DGII, donde se hace constar que no califica para los fines
  del mismo.

• Recibo de pago de transferencia, relativa a
  operaciones inmobiliarias (3% sobre el valor del inmueble
  establecido por la DGII).

• Copia de la cédula/RNC o pasaporte del
  propietario y del nuevo adquiriente.

• Copia de la cédula del
  depositante.

• Un sello de la Ley 91, de RD$30.00.

• Un recibo de la Ley 33-91, de RD$20.00 por cada
  Duplicado de Certificado de Título.

Inscripción de embargo. Para esta diligencia hay
que disponer:

• Original y copia del mandamiento del
  pago.

• Original y copia del proceso verbal de
  embargo.

• Original y copia de la denuncia del
  embargo.

• Copia del poder otorgado al Alguacil.

• Certificación de Registro de
  Acreedor.

• Copia de la cédula del
  depositante.

• Un recibo de la Ley 33-91, de RD$10.00.

• Un sello de la Ley 91 de RD$30.00.

Cancelación de mandamiento de pago. Para esta
diligencia hay que disponer:

• Acto de cancelación notificado, mediante
  Alguacil, y firmado por las personas con calidad para
  cancelarlo.

• Certificación de Registro de
  Acreedor.

• Copia de la cédula/RNC o pasaporte del
  acreedor.

• Copia de la cédula del
  depositante.

• Recibo de la Ley 33-91, de RD$10.00.

• Un sello de la Ley 91, de RD$30.00.

Las cancelaciones de hipotecas judiciales, embargos y
oposiciones están sujetas a estas mismas
formalidades.   

Adjudicación. Para esta diligencia hay que
disponer:

• Sentencia certificada de adjudicación (con el
  pliego de condiciones anexo).

Partes: 1, 2