Usufruto y desahucio común, por ante el control de alquiler de casa
El Desahucio por ante el Control de Alquiler de
Casa y Desahucio.Procedimiento.
Declaración Jurada del Demandante.
Plazo y Resolución del Control de Alquiler de
Casa y Desahucio.
¿ Son factibles de recurso de
casación la Resolución de la Comisión
del Comité de Apelación del Control de Alquiler
de Casa y Desahucio?
Resolución que apodera el
tribunal.Plazo según el código civil que hay
que darle al inquilino para iniciarle el desalojo.
Demanda por ante el tribunal competente del
inquilino o arrendatario por falta de pago de mensualidades
vencida de inmueble arrendado.
Plazos a la parte.
¿ Dicha sentencia actualmente son
ejecutorias no obstante a cualquier recurso?En caso de que el arrendatario haya fallecido y
el demandante lo desconozca e inicia su demanda contra el
difunto, ¿ Podrá el juez en derecho aceptar la
petición de nulidad que hace el
arrendatario?Ante una petición de incompetencia ante
dicho tribunal sometido por la parte demandada,
¿cómo usted respondería?¿Qué debe obtener el propietario
demandante antes de iniciar la demanda en desalojo sopena de
ser rechazada la demanda?
TEMA I:
El
usufructo
EJERCICIO DEL USUFRUCTO
El usufructo es un derecho real que no crea ninguna
relación personal entre el usufructuario y el nudo
propietario.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO
PROPIETARIO
Durante el usufructo, el nudo propietario solo tiene una
de las prerrogativas del derecho de propiedad: el abusus. Esta
prerrogativa le permite percibir los frutos de la cosa, disponer
de la misma: donarla venderla, legarla, hipotecarla. Pero los
adquirientes no serán titulares sino del abusus durante el
curso del usufructo;
Para asegurar el respeto de su derecho, nudo propietario
puede interrumpir una prescripción adquisiva iniciativa
por un tercero y ejercitar contra él.
AUSENCIA DE OBLIGACIONES
Sobre el nudo propietario no pesa ninguna
obligación, excepto la de no molestar al usufructuario en
el ejercicio de su derecho real
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL
USUFRUCTUARIO
A) Prerrogativas Conferidas Por El Derecho
Real De Usufructo
Usus y fructus: El usufructuario se beneficia de
dos de las prerrogativas del derecho de propiedad: el usus y el
fructus.
Usus: El usufructuario confiere el derecho de
usar la cosa. El usufructuario se servirá de la cosa como
lo haría el propietario mismo. Podrá habitar el
inmueble, aprovecharse de l caza y de pesca. Su derecho de uso se
encuentra limitado por la prohibición de modificar el
destino de la cosa.
Fructus: El usufructuario aprovecha los frutos de
la cosa: el usufructuario tiene el derecho de gozar de toda clase
de frutos, sean naturales industriales o civiles.
Frutos por naturaleza: Lo que la cosa da
periódicamente sin alteración ni disminución
sensible de la sustancia.
Los frutos por naturaleza comprende: los frutos
naturales los que la cosa da por el efecto exclusivo de la
naturaleza (bayas silvestres, helechos):
Los frutos industriales: dados por la cosa con la ayuda
del trabajo del hombre (cereales, hortalizas, etc.)
Los frutos civiles o fruto e dinero, que son las sumas
de dinero que la cosa producen periódicamente (alquileres,
rentas arrendaticias, intereses de cantidades de dinero,
dividiendo de acciones.
Los productos se dividen igualmente en productos
naturales, industriales y civiles.
La distinción entre los frutos por naturaleza y
los productos es capital para la determinación de los
derechos del usufructuario, que tiene derecho a los frutos, a l a
renta: pero no a los productos, al capital, que pertenecen al
nudo propietario.
Los Frutos Por Decisión De La
Ley
El usufructuario adquiere ciertos productos: los frutos
por decisión de la ley. Se trata de productos que el
legislador considera como fruto en cuanto a los derechos del
usufructuario. La ley los asimila a los frutos porque su
percepción, aunque lleve consigo una disminución
sensible de la sustancia de la cosa, es objeto de una
explotación que estaba organizada antes de iniciarse el
usufructo. El usufructo de un monte sometido a cortas regulares,
o el de una cantera en actividad, confiere necesariamente derecho
a las cortas de madera y a los productos de la
cantera:
Existen tres categorías de productos que son
frutos por decisión de la ley:
1- Las pensiones vencidas de una renta
vitalicia: cada una de las pensiones devengadas de una renta
vitalicia comprende, a la vez un capital: en efecto, el
acreedor de la renta no puede hacer ya que se le reembolse el
capital: lo ha enajenado contra el pago de las
pensiones.2- Los arboles de los montes tallares sujetos a
cortas regulares: mientras que los montes bajos, que, una vez
cortados retoñan de su tronco, constituyen frutos; los
arboles de los montes altos son productos: una vez cortados,
no brotan otros árboles.3- Las minas y carteras en actividad: al
comienzo del usufructo. El usufructuario tiene derecho a
proseguirla explotación, adquiere los productos de la
mina o de la cantera. La situación del usufructuario
es mejor que la del poseedor de buena fe, que jamás
tiene derecho a los productos.
El Modo De Adquisición De Los Frutos Por El
Usufructuario: Distinción Entre Los Frutos Civiles Y Los Y
Los Frutos Naturales O Industriales:
Los artículos 585y 586 del C.C establecen una
regla diferente, con relación a su modo de
adquisición, para los frutos naturales o industriales de
una parte; y de otra para los frutos civiles.
El usufructuario adquiere los frutos civiles día
por día.
El usufructuario no adquiere los frutos naturales o
industriales sino por su percepción aunque el usufructo
terminara en la víspera del día en que se segara la
cosecha.
Arrendamiento Que No Pasen De Nueves
Años.
El usufructuario tiene derecho de arrendar la cosa, sino
quiere habitarla o explotarla por si mismo, pero un arrendamiento
muy largo comprometería los derechos del nudo
propietario.
Los arrendamientos consentidos por el usufructuario no
son oponibles al nudo propietario sino por un periodo de nueves
años. El arrendamiento excede en su duración de los
nueves años, se divide en series de nueve años, y
el arrendamiento termina al expirar la serie que este en curso en
el momento de la cesación del usufructo.
Ejercicio De Las Acciones Judiciales
Defender la posesión de su derecho real, el
usufructuario dispone de las acciones posesorias.
Para sanción de su derecho de usufructo, cuenta
con una acción petitoria: la acción confesoria de
usufructo, que se asemeja a la acción reivindicatoria
aunque aquella sea prescriptible.
Cesión Del Usufructo
El usufructo es un derecho patrimonial intransmisible
por causa de muerte. Pero puede ser cedido entre vivos. El
cercionario no adquiere entonces el derecho sino en el estado que
se encontrara ya que no tenía las mismas prerrogativas que
el cedente. La duración del usufructo está limitada
a la vida del cedente, no a la del cesionario. El cedente es
garante para con nudo propietario de las indemnizaciones que
fueran debidas por el cesionario.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
El Usufructuario No Debe Modificar El Destino De La
Cosa
La primera obligación que pesa sobre el
usufructuario, consiste en mantener a la cosa el destino que
tenía antes del usufructo: en efecto debe devolverla en el
mismo estado.
El Usufructuario Debe Comportarse Como Un Buen Padre
De Familia
La obligación de conducirse como un buen padre de
familia tiene como corolario la de mantener y la de conservar la
cosa. El usufructuario no debe de deteriorar la cosa;
especialmente, no debe agotar las tierras de cultivo. Tiene la
obligación de efectuar los gastos de conservación.
El usufructuario debe de soportar las cargas usufructuarias las
que son pagadas normalmente con la ayuda de la renta.
El art. 614 del C.C obliga al usufructuario a preservar
la cosa contra la usurpación de un tercero. Está
obligado a comunicarle toda usucapión en curso al nudo
propietario.
EXTINCION DEL USUFRUCTO
Causas De Extinción
Por ser el usufructo, la causa de normal de
extinción es la muerte del usufructuario. El cumplimiento
del término señalado pondrá igualmente fin
al usufructo, si es anterior al fallecimiento.
El usufructo a favor de la persona morales no puede
rebasar los treinta años.
También se extingue por la prescripción
extintiva: no uso continuo durante treinta años. Solo el
derecho de propiedad queda fuera de este modo de modo de
extinción. El usufructuario perdería igualmente su
derecho si el nudo propietario o un tercero usucapiera, ya sea el
usufructo, ya sea la plena propiedad.
El usufructuario puede renunciar al usufructo. La
pérdida total de la cosa extingue el usufructo. En caso de
pérdida parcial, el usufructo continúa. En este
caso de expropiación el usufructuario tiene derecho a la
renta de la indemnización.
La consolidación, o sea la reunión en una
misma persona de los Derechos de usufructuario y de nudo
propietario, reunión que se produce cuando el
usufructuario hereda al nudo propietario, lleva a que desaparezca
el usufructo.
Por último se extingue de privación del
usufructo, pronunciada por los tribunales por abuso de su goce.
Cuando el usufructuario no haya cumplido con sus obligaciones por
ejemplo, si ha cambiado el destino de la cosa o descuidado su
conservación.
Consecuencia De La Extinción
La extinción del usufructo pone fin a las
prerrogativas y a la administración del
usufructuario.
Este debe devolver la cosa y sus accesorios al
propietario, dispondrá para recobrarla, de la
acción reivindicatoria o de una acción personal
contra el usufructuario o sus herederos para el cumplimiento de
su obligación de restituir.
A falta de restituir la cosa en el estado en que la
recibió el usufructuario debe abonar daños y
perjuicios, a menos que las perdidas o los deterioros hayan
ocurrido sin su culpa.
El propietario debe demostrar que la pérdida o el
deterioro de la cosa se debe a una imprudencia a una negligencia
del deudor de la restitución.
Existe una excepción a ese principio en materia
inmobiliaria y es que el inquilino es quien está obligado
a demostrar la ausencia de culpa.
EL USO; LA HABITACION; LA ENFITEUSIS: LAS
CONCESIONES.
El Uso: el derecho de uso y de habitación
son servidumbres personales, que confieren a su titular
prerrogativas reducidas. Estos derechos no pueden ser cedidos ni
embargados; no son susceptibles de hipoteca. No pueden ser
arrendados.
El derecho de uso le permite a su titular utilizar las
cosas y percibir sus frutos; pero solamente en el límite
de sus necesidades y las e su familia.
El usuario debe conducirse como un buen padre de
familia, y no puede modificar el destino de la cosa. Está
obligado a la conservación, pero solamente en
proporción a su uso.
La causa de extinción son las misma que para el
usufructo. El derecho de uso es un derecho, como máximo,
vitalicio.
Habitación
Este no confiere a la persona que se beneficia del mismo
mas que el uso de 8una casa o de una parte de ella, para sus
necesidades y las de su familia.
Las reglas del derecho de habitación son las del
derecho de uso. El derecho de habitación es un derecho de
uso restringido, es insensible, inembargable y no es susceptible
de hipoteca, ni puede ser arrendado. El titular del derecho debe
habitar el mismo.
La Enfiteusis
Según el art 937 del C.C El arrendamiento
enfitéutico de bienes muebles confiere al arrendador un
derecho real susceptible de hipoteca; este derecho puede ser
cedido y embargado en las formas prescritas para el embargo
inmobiliario, este arrendamiento debe ser consentido por
más de dieciochos años y no puede exceder de
noventa y nueve años no puede prorrogarse por tacita
reconducción. Este arrendamiento no recae sino sobre
inmuebles.
El arrendamiento enfitéutico crea, pues, dos
categorías diferentes de derecho: nacen obligaciones entre
el arrendatario y el arrendador se constituyen un derecho real a
favor del arrendatario.
La enfiteusis le confiere al enfiteuta algunos derechos
reales muy amplio. El enfiteuta puede efectuar todas las
transformaciones de los edificios, todos los cambios de destino y
de cultivo, con la condición no obstante de que tales
modificaciones no disminuyan el valor del fundo.
Le pertenece, con la única carga de
comunicárselo al propietario gravar el fundo con
servidumbres mientras dure la enfiteusis, puede adquirir
servidumbre a favor de predio.
Este asume algunas obligaciones más onerosas que
el usufructuario; puesto que esta sujeto al pago de todas las
contribuciones y cargas de las Cargas ordinarias y al de las
reparaciones extraordinarias.
El arrendamiento enfitéutico no es oponible a
terceros más que si se ha publicado.
La enfiteusis es un derecho cesible y embargable. Este
derecho puede ser hipotecado mientras dure el
arrendamiento.
En oposición las servidumbres personales la
enfiteusis no se extinguen por la muerte de su titula, sino que
se transmiten a su heredero. El derecho real de enfiteusis
confiere al enfiteuta todas las acciones posesorias y no
solamente el interdicto de recobrar.
Le confiere igualmente una acción petitoria, por
la cual se pueda reclamar la cosa aun tercero.
Cesación
La enfiteusis concluye a la expiración del
arrendamiento.
El arrendador puede pedir la resolución por
incumplimiento de las clausulas del arrendamiento cuando el
enfiteuta haya incurrido en graves deterioros o cuando no haya
pagado la renta durante dos años.
Las Concesiones
El código minero, al permitir que se le otorgue
gratuitamente una concesión a quine explota la, mina a
perpetuidad casi siempre, salvo el pago de un canon de subsuelo
le otorga no obstante un derecho real que se le parece. El
derecho inmobiliario susceptible de hipoteca.
Para las concesiones de los saltos de agua, el derecho
de concesionario difiere del concesionario minero, es un derecho
sin relación con el derecho de propiedad, ya que las
instalaciones revierten, al término de la
concesión, al Estado, que percibe una parte de los
beneficios, se trata de un derecho real inmobiliario susceptible
de hipoteca.
Concesiones Del Dominio Público
El estado permite que el usuario goce de un derecho
exclusivo de goce que puede ser defendido contra las usurpaciones
de los terceros, mediante acciones posesorias e incluso
petitorias.
Concesiones En Los Cementerios
Los cementerios forman parte del dominio público
de los municipios, el derecho del concesionario le permite
ejercitar, frente a terceros, acciones petitorias, la sepultura
misma es propiedad del concesionario.
TEMA II:
El desahucio por ante
el control de alquiler de casa y desahucio
El Desahucio es la acción en virtud del cual una
de las partes, mediante aviso previo a la otra y sin alegar
causa, ejerce el derecho de poner término a un contrato
por tiempo indefinido.
La Demanda en Desalojo es el conjunto de acciones
legales efectuadas por el propietario de un inmueble a los fines
de lograr que el inquilino, a requerimiento del propietario y en
atención a la ley, abandone o sea expulsado del
inmueble.
El Control de Alquileres de Casas y Desahucios (
C.A.C.D.) es una entidad administrativa, adherida a la
Procuraduría General de la República, Fue
establecido por el Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948,
modificado por el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959.
Esta fue creada con el propósito de regular el
procedimiento de desahucio en la República Dominicana y
los procedimientos relacionados con los alquileres de casas
urbanas o suburbanas, para contener el alza excesiva de alquiler
de un inmueble por parte del propietario y para disminuir los
conflictos que se suscitaran entre propietario e
inquilinos.
La Demanda en desalojo se puede dar por los siguientes
casos según señala el Art.3 del Decreto 4807 de
1959:
Porque el propietario necesita reparar el inmueble o
reconstruir el inmueble.Porque tienen la necesidad de vivirlo personalmente
durante no menos de dos años, sea el propietario
mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes
o colaterales hasta segundo grado inclusive.Cuando está vinculada con la violación
de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y
a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz)
PROCEDIMIENTO POR ANTE EL CONTROL DE
ALQUILERES.
Para iniciar el procedimiento por ante el Control de
Alquileres, a propósito de desahuciar a una persona de un
inmueble, ya sea para ocuparla personalmente por el propietario,
su cónyuge o por pariente de uno de ellos, ascendientes,
descendientes, colaterales hasta el segundo grado inclusive, o
cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación,
reedificación o nueva construcción, se somete una
declaración jurada y una instancia donde especifique los
motivos que le impulsan a pretender la ocupación del
inmueble alquilado, entonces este debe ser apoderado previamente
para tratar una conciliación entre las partes y luego
emitir una resolución, que es entonces cuando el
propietario puede iniciar el procedimiento en desalojo por ante
los tribunales competentes, cuando se hayan perimido los plazos
que le hayan acordado en la resolución y el otorgado por
la Ley.
De cualquier solicitud dirigida al Control de Alquileres
de Casas y Desahucios, se deberá informar al inquilino de
tal solicitud por acto de alguacil, concediéndole un plazo
para que exponga sus alegatos personales de acuerdo al Art.25 del
Decreto 4807, este plazo será como máximo de 15
días.
Como el Control de Alquileres de Casas y Desahucios
constituye un procedimiento administrativo especial, las partes
no tienen necesidad de acudir conjuntamente: éste solo
necesita que ambas partes expongan sus alegatos por escrito y
decide solamente en presencia de los documentos, aunque sea sin
su presencia.
DECLARACION JURADA DEL DEMANDANTE.
Es un documento que el propietario debe someter al
Control de Alquileres, como punto de partida de sus pretensiones,
donde haga constar como motivo de desalojo su deseo de ocupar el
inmueble durante dos años por lo menos, sea él o su
cónyuge, o sus ascendentes, descendentes o colaterales
hasta de segundo grado inclusive.
Hoy en día no es necesario hacer dicha
declaración jurada por ante notario, ya que en la oficina
de Control de Alquileres existen unos formularios en donde el
propietario la firma y se compromete a ocupar dicha vivienda
durante dos años por lo menos, delante del
funcionario.
PLAZO Y RESOLUCION DEL CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y
DESAHUCIO.
Examinados los alegatos de las partes, el Control de
Alquileres emite una resolución donde concede un plazo al
inquilino para abandonar el inmueble, que también puede
considerarse como un plazo otorgado al propietario para que pueda
iniciar el procedimiento de desalojo.
Esta resolución especificará la fecha
desde la cual y hasta cual será efectiva y
mencionará el plazo para recurrir en apelación
contra la misma esta debe ser notificada a las partes interesadas
según el Art. 7 del Decreto No. 4807, las cuales
recurrirán en apelación ante la Comisión de
Apelación siempre y cuando se sientan lesionados en sus
derechos, en un plazo de 20 días a partir de haber
recibido la resolución, según el Art.27 del Decreto
No.4807. Ante esta resolución el inquilino puede: oponerse
(si no estaba presente en el juicio) y recurrir al recurso de
casación ante la resolución emitida por el control
de Alquileres.
Si el propietario considera que el plazo otorgado es
excesivo puede apelar, entonces la Comisión del Control
reconsidera los hechos y las motivaciones de las partes, y emite
otra resolución donde concede un plazo razonable para
desalojar voluntariamente la vivienda.
Esta apelación debe hacerse por escrito ya sea
por carta o instancia dentro de la fecha de remisión de la
decisión del Control, donde se expresa la inconformidad
del plazo dado en la resolución y debe hacerse por ante la
Secretaría del Control de Alquileres de Casas y
Desahucios.
El plazo del Control de Alquiler de Casa y Desahucio
nunca será menor de 3 meses y se ve aumentado por la
disposición del Art.1736 del Código Civil, vencido
este plazo el propietario notifica al inquilino mediante un acto
de alguacil, dándole el plazo indicado por el
artículo ya mencionado para que se mude voluntariamente y
que de lo contrario apoderará al tribunal competente para
iniciar el procedimiento de desalojo.
Una vez los plazos han transcurrido no se debe permitir
el vencimiento de los mismos, si esto sucede habría que
reintroducir la demanda en riesgo de que sea declarado nulo el
procedimiento por no haberse intentado en tiempo
hábil.
Si el inquilino no ha desocupado el inmueble el abogado
del propietario apodera el tribunal de Primera Instancia con una
demanda en rescisión de contrato de inquilinato y
desalojo.
Si se notifica el plazo proporcionado por el Control de
Alquileres y el Código Civil, y al mismo tiempo se lanza
la demanda en desalojo por ante el Tribunal de Primera Instancia,
se estaría apoderando extemporáneamente al
Tribunal, y esto es causa de nulidad del procedimiento, por lo
que se debe notificar el plazo en un acto y notificar el acto
introductivo de la demanda en otro.
¿ SON FACTIBLES DE RECURSO DE CASACION LA
RESOLUCION DE LA COMISION DEL COMITÉ DE APELACION DEL
CONTROL DE ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO?
NO son factibles, porque las resoluciones de la
Comité de Apelación de Alquileres de Casas y
Desahucios no son casables, porque no emanan de un tribunal del
orden judicial y en materia civil, dará lugar a
casación a toda sentencia que contuviere una
violación de la ley, según Art.3 de la ley sobre
Casación del Código de Procedimiento
Civil.
PLAZO SEGÚN EL CODIGO CIVIL QUE HAY QUE DARLE
AL INQUILINO PARA INICIARLE EL DESALOJO.
El Art.1736 del Código Civil dispone, para el
caso en que el arrendamiento se ha efectuado verbalmente, que una
parte no podrá desahuciar a la otra, si no se le notifica
el desalojo con una anticipación de 180 días, si la
casa estuviere ocupada por un establecimiento comercial o de
industria fabril, y de 90 días si no estuviere en este
caso.
DEMANDA POR ANTE EL TRIBUNAL COMPETENTE DEL INQUILINO
O ARRENDATARIO POR FALTA DE PAGO DE MENSUALIDADES VENCIDA DE
INMUEBLE ARRENDADO.
La Demanda se notifica al inquilino en falta de un acto
donde se le especifican sumariamente los motivos de la demanda,
la fecha en que se conocerá la audiencia (incluyendo
día, mes y año); generales del propietario y su
abogado.
Este acto se acompaña de todos los documentos
necesarios y suficientes para probar la calidad de propietario
(el título, el recibo del pago del impuesto a la vivienda
suntuaria, si corresponde; el cintillo catastral, etc.);
así como la prueba de la calidad que une al propietario
con el inquilino (el contrato de alquiler) y una
certificación del Banco Agrícola donde se haga
constar si el inquilino ha depositado allí las sumas
adeudadas al propietario.
Se debe hacer el depósito de estos documentos,
sobre todo el original del certificado de NO-Pago de Alquileres
en el Juzgado de Paz, que conozca de la demanda, el cual no
podrá dictar ninguna sentencia de desalojo si dicho
depósito no es realizado.
El desalojo por falta de pago de alquileres vencidos es
un procedimiento establecido a favor de los propietarios de
inmuebles alquilados, cuyos inquilinos han cesado los pagos
convenidos por concepto de inquilinato.
Se contrapone el desalojo por ante la Oficina de Control
de Casas, Alquileres y Desahucios, este ultimo procedimiento no
exige que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, sino que
los propietarios lo incoan alegando necesidad de residir en la
vivienda durante un tiempo determinado.
El inquilino al resistir una acción en desalojo
por falta de pago de alquileres, no tiene calidad para alegar que
un tercero (no el arrendador) es propietario del inmueble, si no
lo representa en el proceso.
La ley No.17-88, Art.8 impide el desalojo cuando el
arrendador ha depositado la garantía del inquilino en el
Banco Agrícola.
La jurisdicción competente será el Juzgado
de Paz de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble
que va a ser desalojado.
La demanda se plantea como desalojo, rescisión de
contrato de inquilinato y cobro de pesos, y accesoriamente puede
dar cabida a la reparación de daños y
perjuicios.
El desalojo por falta de pago sigue siendo de la
competencia del Juzgado de Paz, que conoce con cargo a
apelación "por cualquier cuantía a que se eleve la
demanda", de las acciones siguientes:
Pago de alquileres o arrendamientos
Desahucios
Demandas sobre rescisión de contratos de
arrendamientos fundados en la falta de pago de los alquileres
o arrendamientos vencidosLanzamiento de lugares (desalojo) y
Las demandas sobre validez y
En nulidad de embargo de bienes que guarnecen los
lugares alquilados.
En definitiva, siempre que la demanda en desalojo sea
por falta de pago de los alquileres, deberá tratarse el
asunto por ante el Juzgado de Paz.
Por el contrario cuando el desalojo se lleva ante la
Oficina de Control de Alquileres y Desahucios, y el propietario
está motivado a residir en la vivienda; o de repararla o
modificarla, estos casos se ventilan ante el Juzgado de Primera
Instancia de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el
inmueble.
PLAZOS A LA PARTE
El plazo lo dicta el control de Alquileres de Casas y
Desahucios para que así el inquilino pueda tomar y dar
comunicación de estos documentos.
¿DICHA SENTENCIA ACTUALMENTE SON EJECUTORIAS
NO OBSTANTE A CUALQUIER RECURSO?
SI es ejecutoria, porque no es necesario esperar que la
sentencia adquiera la autoridad de la cosa irrevocablemente
juzgada para proceder a solicitar la autorización de la
fuerza pública para desalojar al inquilino y de no ser
así el inquilino se basaría en un alegato
innecesario para alargar el proceso.
De acuerdo a las disposiciones del Art.6 de la ley 38,
de 1966, el Juez apoderado de una demanda en desalojo o
resolución de contrato de alquiler debe dictar su fallo al
fondo dentro de los 10 días que sigan al apoderamiento,
excepto que se hayan presentado incidentes que a su juicio
ameriten un reenvío.
En este caso, el juez fallará el asunto dentro de
los 5 días en que haya sido apoderado
nuevamente.
EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO HAYA FALLECIDO Y EL
DEMANDANTE LO DESCONOZCA E INICIA SU DEMANDA CONTRA EL DIFUNTO
¿PODRA EL JUEZ EN DERECHO ACEPTAR LA PETICIÓN DE
NULIDAD QUE HACE EL ARRENDATARIO?
El Juez debe de aceptar la petición siempre que
se demuestre que al iniciar la demanda el arrendatario ya
había fallecido, ya que si dicta sentencia fallará
a favor del demandante debido a que el difunto nunca se
presentó a las audiencias y se esto sucede el tribunal
a-quo revocará la sentencia.
Pero no por esto se deshace el contrato de
arrendamiento, ya que ni por la muerte del arrendador ni por la
del inquilino el contrato se deshace.
Considerando, que tanto en el Juzgado de Paz como ante
el Juzgado de Primera Instancia, la interveniente voluntaria M.B.
Vda. C. En su calidad de cónyuge solicitó que fuera
rechazada la demanda en razón de que se había
citado y posteriormente dictado sentencia contra una persona
fallecida, que no obstante este pedimento el Juzgado de Paz dicto
sentencia condenatoria contra O.C.C., a pesar de haber hecho
constar que este había fallecido; que al revocar el
tribunal a-quo la sentencia del Juez de Primer Grado sobre el
fundamento de que antes de la demanda y del pronunciamiento de la
sentencia O.C.C., había fallecido, hizo una correcta
aplicación de la ley, pues una persona fallecida no
puede ser sujeto ni activo ni pasivo de derecho en
consecuencia los medios que se examinan carecen de fundamento y
deben ser desestimados. B.J. No.882, Pág.1163. de mayo de
1984.
ANTE UNA PETICION DE INCOMPETENCIA, ANTE DICHO
TRIBUNAL SOMETIDO POR LA PARTE DEMANDADA, ¿CÓMO
USTED RESPONDERIA?.
Me declararía incompetente designando así
la jurisdicción que estime competente, esta
petición se interpondrá a las partes y al juez de
envío. De lo contrario entonces en apelación ante
la Cámara Civil esta me consideraría incompetente y
se suspende la instancia hasta que la corte de apelación
haya rendido su decisión, para esto me basaría en
el Art.24 de las disposiciones comunes del Código de.
Procedimiento Civil.
¿QUE DEBE OBTENER EL PROPIETARIO DEMANDANTE
ANTES DE INICIAR LA DEMANDA EN DESALOJO SOPENA DE SER RECHAZADA
LA DEMANDA?
Debe obtener el Título de
PropiedadContrato de alquiler, debidamente legalizado y
registrado.Cintillo catastral (recibo. Regulado por el Art.
.55 de la ley 317 sobre catastro
nacional)Pago del impuesto a la Vivienda
suntuaria.Si es con fin de remodelación debe someter en
esa instancia los planos y permisos que demuestren claramente
la clase de trabajo a realizar y el costo aproximado de dicho
trabajo.En caso de que sea por falta de pago la
certificación de NO-Depósito de
Alquileres.
Bibliografía
GACETA JURÍDICA VIRTUAL "LA DEMANDA EN
DESALOJO" POR EL DR. SALVADOR POTENTINI. (PÁGS. 2
– 10 y 55, 57, 61, 64)"JURISPRUDENCIA DOMINICANA" 1977-1979 DE PABLO A.
MACHADO. (PÁGS. 131, 135 y 140)"UNA MUESTRA JURISPRUDENCIAL DE 5 AÑOS"
JURISPRUDENCIA 1997-2001. (PÁGS. 411 y 412)TESIS SOBRE "EL DESAHUCIO ANTE EL CONTROL DE
ALQUILER DE CASA Y DESAHUCIO". (PÁGS. 76 – 81 y
83, 85, 87 – 89 y 109 – 110).LEGISLACIÓN EN MATERIA DE INQUILINATO Y
DESALOJO SEGÚN EL DECRETO No. 4807.CÓDIGO CIVIL DE LA REPUBLICA
DOMINICANACÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Autor:
Ing. +Licdo. Yunior Andrés
Castillo S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2014.