Regla general de
la prueba en el ámbito del Derecho Común y su
interpretación en el Derecho
Inmobiliario
2.1 Importancia de la Relación: En el
capítulo anterior, al tocar la Constitución y la
prueba y el carácter legal de la prueba, nos referimos a
la necesidad de la observancia de formalidades legales, tanto en
la obtención de un medio de prueba determinado, como en el
procedimiento de su presentación. En este capítulo
corresponde destacar los elementos comunes de la regla general de
la prueba, que nacen en el Derecho Civil, pero que sirven de
fundamento y orientación en el Derecho Inmobiliario. En el
ámbito de esa relación se puede asegurar, que al
entrar en el estudio de las pruebas que se aportan en Derecho
Inmobiliario, resulta una obligación incursionar en la
esfera del Derecho Civil, porque el juez de tierra, por ejemplo,
está obligado a analizar la validez de todos los
documentos que se le somete para comprobar su eficacia
jurídica y si el proceso de su obtención se han
cumplido las formalidades prescritas por la ley. Debe igualmente,
el juez si se trata de alguna prueba testimonial, comprobar si se
han cumplido con los requisitos del Código Civil, del
Código de Procedimiento civil o de cualquier otra
ley.
El Lic. Arístides Álvarez Sánchez,
refiriéndose al vínculo del Derecho Inmobiliario
con el derecho común expresa que: "En realidad en
el Tribunal de Tierras se hace una aplicación tan amplia
del derecho común, como en los Tribunales Ordinarios, esto
es así, porque la ley de Registro de Tierras no es un
Código de Derecho Civil, sino una ley de
procedimiento." [9]
Esa afirmación implica que cuando el juez de
tierras tiene ante si la apreciación de una venta,
hipoteca, donación, permuta, testamento o cualquier acto
que envuelva o signifique una operación jurídica,
está en la obligación de verificar la legalidad de
esos documentos, comprobando si los mismos constituyen una
verdadera expresión de voluntad, así como si en su
formalización no se han cometido vicios que sancionen con
la nulidad esos actos. Ciertamente el Código Civil
es la fuente originaria de las reglas fundamentales que rigen la
prueba, las leyes especiales interpretan esas reglas. Rafael
Ciprián al comparar esa idea expresa: "Los
principios generales y las bases legales de la prueba no son
exclusivos de ninguna jurisdicción en particular. Ellos se
corresponden con las normas legales que mantienen su imperio en
todos los tribunales de la República. Es cierto que cada
jurisdicción tiene sus particularidades que la conforman y
la diferencian de las demás, y que por eso también
conservan ciertos aspectos que pueden no darse en otros
tribunales con la misma relevancia. Pero eso no significa, en
modo alguno, que los jueces de esas jurisdicciones se rijan al
momento de apreciar las pruebas aportadas en un proceso judicial,
por normas que se distancien sustancialmente de las que se usan
comúnmente en los demás tribunales. Son las mismas
normas ajustadas a cada especialidad jurisdiccional."
[10]
Esas razones explicadas por el autor citado resultan
interpretadas en la práctica, en tanto siempre que se hace
uso de un determinado medio de prueba, normalmente, se invoca:
Según la Constitución de la República, la
ley especial de la jurisdicción de que se trata, o el
Código Civil y demás leyes adjetivas
vigentes.
2.2 Naturaleza y Uso de la Prueba, Según el
Tribunal donde se Invoque: Acabamos de indicar que cada
jurisdicción tiene las características propias que
la diferencian de las demás. Algunas particularidades son
de orden legal, y adquieren trascendencia, otras son el resultado
de la operatividad funcional de cada tribunal. Cuando el
carácter de la prueba obedece a un mandato de la ley,
resulta ser trascendente, lo que implica que los jueces
habrán de fundamentar su decisión según el
principio particular pautado por la ley. En los Tribunales
Civiles Ordinarios o el tribunal de tierras el medio de prueba
literal o documental es esencial y predominante frente a
cualquier otro medio de prueba. Hasta el grado de que los jueces
no pueden ignorar un acto jurídico que se ha depositado en
un expediente para probar una transacción. Los jueces
están obligados a someter sus decisiones a lo pactado
entre las partes; siempre que aprecien que esa convención
está amparada por el principio del artículo 6 del
Código Civil, según lo cual "Las
leyes que interesan al orden público y a las buenas
costumbre no pueden ser derogadas por convenciones
particulares".
En los procesos que tienen un carácter de orden
público, como en los tribunales de orden penal, la prueba
testimonial es la que tiene preeminencia, en razón de que
en esos tribunales se juzgan hechos que constituyen violaciones a
las leyes, y rara vez se puede probar un hecho penal mediante
documento. Es necesario recurrir a los testigos ocasionales que
por casualidad presenciaron y pudieron tener conocimiento del
hecho delictuoso. Otros medios de pruebas como las presunciones,
la confesión y el juramento, tienen una fuerza probatoria
supeditada a la prueba literal y testimonial. Ellas pueden
aparecer indistintamente en cualquier jurisdicción. En
materia laboral, la ley presume que existe el contrato de trabajo
entre una persona que presta un servicio y otra que lo recibe y
paga por el mismo, aunque no haya nada escrito entre las partes.
En materia de tierras, el legislador presume que la
posesión material es más caracterizada e importante
para prescribir en terrenos no registrado que la posesión
teórica o documental. Es importante significar que el
tribunal de tierras por ser una jurisdicción especializada
tiene su propio régimen de prueba; aunque siempre se
auxilia para todo lo no previsto en la de Ley de Registro de
Tierras del Derecho Común, la Constitución, el
Código Civil y las demás leyes adjetivas. Algunos
aspectos delimitativos de la prueba en materia Inmobiliaria
pasaremos a analizarlos más adelante.
2.2.1 Particularidades de la Prueba en Materia
Inmobiliaria: En la esfera de la jurisdicción de
tierra, el procedimiento de prueba surte efectos
característicos que difieren significativamente del
carácter de la prueba en las demás áreas del
derecho. La Ley de Registro de Tierras en su
artículo 7, parte in fine dice que: "Dichos
procedimientos serán dirigidos in rem, contra las tierras,
sus construcciones o mejoras y acciones de terrenos, y la
sentencia que dicte el tribunal de tierras afectara directamente
dichos terrenos, mejoras y acciones de terrenos y
establecerá el derecho de propiedad, del cual derecho
quedara investido quien sea declarado como dueño."
[11]
El vocablo "in rem" es una expresión proveniente
del latín "in re" que significa "en la cosa o sobre la
cosa". En el contexto usado por el legislador debe interpretarse
que las construcciones y mejoras cimentadas sobre las porciones
de terrenos son inseparables al momento de determinar su
propiedad. El dueño de las tierras, se reputa dueño
de las mejoras que hay en ellas. El procedimiento "Erga Omnes" es
otra particularidad que distingue el carácter de la prueba
en la jurisdicción de tierras, el cual está
interpretado en el artículo 86 de la ley de Registro de
Tierras al indicar que: "Las Sentencias del Tribunal de
Tierras dictadas a favor de la persona que tenga derecho al
registro del terreno o parte del mismo, sanearan el titulo
relativo a dichos terrenos, con las únicas excepciones
indicadas en el artículo 174 de la ley de registro de
tierras, y serán terminantes y oponibles a toda persona,
inclusive al Estado". El carácter de la prueba Erga Omnes
tiene mayor relevancia en el proceso de Saneamiento, por la misma
naturaleza que la ley otorga a ese procedimiento, para cuyas
audiencias las citaciones se hacen "A quien pueda
interesar".
En ese orden el Dr. Manuel Ramón Ruiz Tejada
afirma que: "Como el procedimiento establecido por la ley
de Registro de Tierras es Erga Omnes", es decir frente a todo el
mundo, la prueba que se produce ante el tribunal de tierras tiene
también ese carácter. Quien reclama un derecho sabe
de antemano que no solo debe hacer la prueba del mismo frente al
Estado, sino también frente a todos a quienes pueda
interesar."[12]
Esos dos caracteres: In rem y Erga omnes, crean efectos
en el ámbito del la prueba, atribuyéndole al juez
del tribunal de tierras un papel activo en la localización
del la prueba, confiriéndole facultad a dicho tribunal
para celebrar audiencias y proceder a la vista de la causa, aun
sin presencia de los interesados, según lo dispone el
artículo 69 de la Ley de Registro de Tierras, el
cual reza de la siguiente manera: "El tribunal podrá
proceder a la vista de la causa aun en ausencia de toda persona
cuyo nombre figure en los avisos publicados o a quien se aluda en
dichos avisos por medio de las palabras "a todos a quienes pueda
interesar", que no comparezca y no presente su reclamación
durante el tiempo especificado; y puede proceder a la vista de la
causa, y fallar estando dichas personas ausentes. Otros aspectos
referentes al saneamiento lo tocaremos más adelante al
exponer el procedimiento general y el análisis de las
pruebas propias de ese proceso.
2.2.2 Atribuciones Generales del Tribunal de
Tierras: Por ser una jurisdicción de excepción
o especializada, el Tribunal de Tierras tiene una competencia
limitada a las cuestiones que de manera expresa la ley le
atribuye. No le corresponde conocer ni decidir asuntos que el
legislador no le ha atribuido de manera específica, ni
puede dejar de instruir y fallar aquellos casos que la ley pone a
su cargo. La competencia del Tribunal de Tierras esta precisa y
claramente contemplada en la Ley de Registro de Tierras. Esta es
la gran legislación que crea la jurisdicción de
tierras o catastral. El artículo 7 de la Ley de
Registro de Tierras, establece que: "dicho tribunal
tendrá competencia exclusiva para conocer:
1) De los procedimientos relativos al
Saneamiento y Registro de todos los terrenos, construcciones
y mejoras permanente, o de cualquier interés en los
mismos;2) De los procedimientos para la
mensura, deslinde y partición de terrenos
comuneros;3) De la depuración de los pesos
o títulos de acciones a que se refieran los terrenos
comuneros;4) De la litis sobre derechos
registrados;5) De los demás procedimientos y
casos específicamente tratados en la ley de Registro
de Tierra. Asimismo conocerá de todas las cuestiones
que surjan con motivo de tales acciones o que sea necesario
ventilar para la correcta aplicación de dicha ley, sin
excluir las que puedan referirse al estado, calidad,
capacidad o filiación de los
reclamantes.
Asimismo también en el ejercicio de sus
funciones, el Tribunal de Tierras, tendrá facultad
para:
a) Celebrar
audiencias;b) Para citar testigos y obtener su
comparecencia y declaración;c) Exigir la presentación de
pruebas documentales, ya se trate de documentos
público, ya de privados, o ya de cualesquiera otros
elementos de prueba;d) Dictar órdenes de allanamiento
en cualquier jurisdicción;e) Para imponer el orden en las
audiencias;f) Requerir la ayuda o
cooperación de la fuerza pública, siempre que
fuere necesario y lo haga por la vía legal
correspondiente;g) Para fijar el monto de la fianza que
deba prestar un acusado en los procedimientos penales o por
desacato, y fijar y aprobar las garantías que crea
necesarias para asegurar la competencia de un acusado y para
ponerle en libertad cuando dichas garantías sean
aceptadas;h) Para requerir la presentación
de cualquier acto o documento que estimare necesario para la
instrucción;i) Para disponer discrecionalmente,
cuantas medidas estime conveniente para la mejor
solución de los casos que se le
sometan".
También el Tribunal de Tierras será
competente para conocer de las demandas en garantías por
causa de evicción contra el deudor, cuando se promuevan o
se incoen durante el procedimiento de saneamiento catastral.
Igualmente tendrá competencia el Tribunal de Tierras para
decidir el procedimiento de determinación de herederos, y
para instruir dicho procedimiento. El Tribunal de tierras
tendrá todas las facultades que administrativa y
jurisdiccionalmente sean necesarias.
2.2.3 Prueba del Inmueble: Un inmueble es un bien
material no desplazable que está constituido esencialmente
por la tierra y todo lo que se adhiera a ella de manera
permanente, o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y
sus accesorios. La transmisión de los inmuebles requiere
el cumplimiento de formalidades legales rígidas. Si el
inmueble no está saneado, deberá redactarse en acto
notarial que contenga la voluntad de las partes, de transmitir y
de recibir los derechos inmobiliarios en cuestión. Luego
se transcribirá el acto en el libro que se lleva para
tales efectos en Registro Civil y conservaduría de
hipotecas. Si el inmueble esta registrado, entonces los
requisitos legales varían. El acto notarial que se redacte
para efectuar el traspaso de derechos debe cumplir con las
formalidades establecidas en el artículo 189 de la Ley
de Registro de Tierras. En cuanto a la prueba del inmueble la
ley de tierras es clara cuando establece que los procedimientos
serán dirigidos in rem contra las tierras, y que todo
procedimiento en materia de tierras tendrá el
carácter erga ormnes.
2.2.4 Prueba de la Mejora: Antes de tratar la
prueba de la mejora es necesario conocer el concepto mejora.
Podríamos decir que la mejora son todas aquellas
edificaciones o cultivos que se levantan en un predio. Las
mejoras tienen el efecto de mejorar el terreno, ponerlo en
condiciones adecuadas para que el ser humano pueda sacar el mejor
provecho. Así sean construcciones de viviendas, de
almacén, de regadíos, o de siembras y cultivos del
tipo que fueren. Para el registro de las mejoras que
reúnen las condiciones requeridas, el legislador ha
establecido todo un procedimiento que varía dependiendo de
las particularidades jurídicas que presenten las referidas
mejoras en cuanto a su propietario. Los artículos 127, 202
y 206 de la Ley de Registro de Tierras son los que
están de manera especial destinados a trazar el
procedimiento de registro de las mejoras, según sean
considerados de buena fe, o construidas y fomentadas con el
consentimiento del dueño de los terrenos, o construidas y
fomentadas por el mismo dueño de los terrenos.
La prueba de la mejora al igual que los inmuebles es
dirigido in rem, así lo establece la Ley de Registro de
Tierras.
2.3 Interpretación de los Artículos 46,
1315, 1316 Y 1341 del Código Civil: Ciertamente, y
como se ha afirmado en el desarrollo de este trabajo, los
principios de la prueba sustentados en el Código Civil
Dominicano son interpretados en todas las leyes y jurisdicciones
especiales en la esfera procedimental de la prueba. En ese orden
de idea es útil destacar el nivel de trascendencia
indistintamente alcanzado por los artículos del
Código Civil en el orden enumerado. El artículo 46
del Código Civil dispone que: "Cuando no
hayan existido los registros, o estos se hubiesen perdido, la
prueba de tales circunstancias será admitida, ya por
título fehaciente, ya por testigos: en dichos casos los
nacimientos, matrimonios y defunciones podrán probarse por
medio de libros y papeles procedentes de los padres ya difuntos o
por medio de testigos".
Ese texto legal sienta las bases legales para la
libertad de la prueba en la filiación, siempre que no haya
oposición de parte interesada. Rafael Ciprián
aporta una interesante interpretación, ilustrada con el
siguiente ejemplo: "Juanito Pérez alega que es hijo
natural reconocido del fallecido Juan Pérez y en tal
calidad esgrime su vocación sucesoria y reclama derechos
sobre la masa sucesoral de su presunto ascendiente. Pero no
presenta el acta de nacimiento que lo prueba. Alega que se
perdió, ninguno de los otros hijos de Juan Pérez
que si presentaron sus actas refuta la calidad de
Juanito"[13].
En este caso Juanito no tiene dificultad alguna, hace
valer la posesión de su estado mediante cualquiera medio
de prueba, según lo establecido en el citado
artículo 46 del Código Civil. Como puede
apreciarse la interpretación del referido principio legal,
es de fácil aplicación en el Derecho Civil como en
la jurisdicción de tierras, toda vez que a estos
tribunales se le apodera de una demanda en partición
sucesoral. El texto legal contenido en el artículo 1315,
es más trascendente aun, en todas las esferas del derecho,
citar este artículo implica referirse a la "carga de la
prueba": "El que reclama la ejecución de una
obligación debe probarla". En razón de
este principio la carga de la prueba está a cargo del
demandante, lo que en el Derecho Romano se expresaba con la
máxima "Actori incumbit probatio". Comúnmente el
demandante en la acción es el generador de la instancia.
Crea la instancia por el hecho de la demanda, apoderando al juez
ante el cual formula la primera pretensión que conlleva la
afirmación de sus pretensiones originales. En su segundo
párrafo el artículo 1315 agrega: "El que
pretende estar libre, debe justificar el pago o el hecho que ha
producido la extinción de su obligación. "Este
párrafo formaliza el dialogo entre las partes, lo cual
refleja que cuando el demandado, a su vez alega o esgrime un
hecho liberatorio de su obligación, deberá aportar
su prueba para el rechazamiento de la demanda. De la observancia
de ese principio depende si se gana o se pierde el pleito,
además determinar y nos indica cuando debemos actuar, y
cuando no, o en que dirección para tener
éxito"[14].
El artículo 1316 del mismo Código
Civil enumera el orden de los medios de prueba. En el
capitulo anterior hicimos mención de los mismos, y lo
definimos, corresponde en esta parte, señalar que cuando
el texto indica: "Las reglas concernientes a la prueba
literal, a la testimonial, las presunciones, la confesión
de parte y el juramento, se explican en las secciones
siguientes", está dejando constancia de la
enumeración legal de los medios de prueba. Con ese texto
legal quedan especificados los cinco medios de prueba existentes
en nuestro régimen legal. Además tenemos el
artículo 1341 del Código Civil que dispone:
"Debe extenderse acta ante notario o bajo firma privada de todas
las cosas cuya suma o valor exceda de treinta pesos, aun por
depósitos voluntarios; y no se recibirán prueba
alguna de testigos en contra o fuera de lo contenido en las
actas, ni sobre lo que se alegue haberse dicho antes en o
después de aquellas, aunque se trate de una suma o valor
menor de treinta pesos. Todo esto sin perjuicio de lo que
prescribe en las leyes relativas al comercio".
El espíritu de ese texto legal es establecer la
preeminencia de la prueba escrita frente a la testimonial, que
constituye un punto trascendente en la mayoría de los
procedimientos civiles ordinarios y especializados. Sobre todo
cuando se alega la presunta simulación de actos,
pretendiendo probar la referida simulación por medio de
testigos, en lugar de hacer valer una contraescritura. De la
misma manera, otra importancia del citado principio es que
mediante el mismo se fija un límite, a partir del cual
toda transacción ha de ser por escrito, fijando el punto
de partida en treinta pesos, aunque es oportuno hacer la
observación, que para el año 1884, fecha en que fue
traducido el Código Napoleónico a nuestro idioma,
esa cantidad de dinero era significativa, pero hoy no significa
prácticamente nada en termino económico, por esa
razón muchos doctrinarios plantean la necesidad de
reformar el texto legal.
Principios de los Contratos, Como Regla
Subsidiaria en el Derecho Inmobiliario: El
artículo 1101 del Código Civil define la
figura jurídica "contrato" como "un convenio en
cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una
o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna
cosa". Más adelante el mismo Código en
su artículo 1108 enumera las reglas por las que han de
regirse los contratos como condición para que sirvan
como medio de prueba eficaz y valedera: "Cuatro
condiciones son esenciales para la validez de una
convención:
a) El consentimiento de la parte que se
obliga;b) Su capacidad para
contratar;c) Un objeto cierto que se forme en
materia del compromiso;d) Una causa licita en la
obligación".
Los principios enumerados en ese texto legal se imponen
en todas las esferas del Derecho, básicamente en el
Derecho Civil y la legislación de Registro de Tierras en
la República Dominicana interpreta la referida regla en
sus artículos del 71 al 73. En ese orden el
artículo 71 de la ley de Registro de Tierras
indica: "Los actos auténticos y los actos bajo firma
privada reconocidos por aquellos a quienes se los oponen, o
tenidos legalmente por reconocidos hacen plena fe respecto de las
convenciones que contienen entre las partes y sus herederos o
causahabientes". Con esa disposición el legislador impone
como regla universal, en interés de que los actos escritos
sometidos a la jurisdicción de tierras como medios de
prueba deben ser la expresión de voluntad, capacidad y
legalidad. La citada ley, en sus artículos 72 y 73
establece los elementos que restan validez y en efecto anulan los
actos pretendidos como prueba literal ante el tribunal de
tierras, indicando que: "Sin embargo se consideran
nulos:
a) Los actos que anteriormente se
hubieren declarado nulos por sentencia irrevocable de
cualquier tribunal competente;b) Las que, previa investigación,
el tribunal de tierras declare falsos fraudulentos o nulos
con motivo de algún derecho material o vicio aparente
o no;c) Las que se refieren a terrenos ya
adquiridos por prescripción por otra
persona".
Ciertamente, la ley de Registro de Tierras en los
artículos precedentemente citados recoge e interpreta no
solo el principio de los contratos, sino que ella esta expresada,
la regla general del consentimiento establecido en los
artículos 1109 al 1118 de Código
Civil.
CAPÍTULO III
Prueba del
derecho de propiedad inmobiliaria
3.1 Modos de Adquisición : El modo de
adquisición es el acto o hecho jurídico, cuyo
efecto según la ley es la transmisión de la
propiedad y de los derechos reales en general. Los
artículos 711 y 712 del Código civil
establecen los modos de adquirir la propiedad, los cuales son:
Por sucesión, por donación entre vivos o
testamentaria, por efecto de obligaciones, y por
prescripción. Sobre los cuales nos vamos a referir de
manera particular.
3.1.1 La Prescripción: Es un medio de
adquirir o extinguir una obligación, por el transcurso de
cierto tiempo y bajo las condiciones que determina la ley. Por
medio de la prescripción podemos adquirir derechos
inmobiliarios, pero también podemos extinguir
obligaciones. En nuestro ordenamiento jurídico existen dos
formas de prescribir, que es la prescripción extintiva y
la adquisitiva como acabamos de mencionar. La extintiva funge
como un recurso de inadmisión interpuesto por ante el
Tribunal de Tierras. Este tipo de prescripción es la que
deja sin efecto una obligación, siempre que el acreedor no
haya realizado ningún acto que interrumpa por un tiempo
determinado. Esta prescripción se produce como
consecuencia de un abandono por parte del acreedor de sus
derechos. La prescripción adquisitiva es la que permite al
poseedor de un terreno no registrado adquirir la propiedad del
mismo, que resulta de la posesión durante cierto tiempo.
Esta prescripción en materia inmobiliaria juega un papel
muy importante, ya que facilita la prueba de la propiedad, a la
expiración del plazo, siempre y cuando se cumplan con los
requisitos estipulados para este tipo de prescripción.
Estos requisitos son:
a) La posesión en sí
misma;b) Que haya transcurrido un determinado
plazo.
El artículo 2229 del Código Civil
establece que la posesión debe ser continua y no
interrumpida, pacifica, inequívoca y a título de
propietario; con la salvedad de que estos requisitos se deben
cumplir en su conjunto para poder prescribir. La posesión
continua: debe ser una posesión ininterrumpida, la persona
que haya tomado control de los terrenos, debe mantenerse
ocupándolo, ya sea en cualquier género de
producción. Aquí lo importante es que esa
posesión no se interrumpa durante el periodo de tiempo
establecido por la ley, y que se cumplan con los requisitos
enumerados más arriba.
Posesión pacifica: para que no se
altere la normalidad de la ocupación, se requiere una
posesión sin violencia, ni conflictos, ya que de lo
contrario podría surtir efectos judiciales y sociales. La
Posesión pacifica, se refiere a que debe estar a la vista
de todos, ya que el poseedor que nadie sabe que es poseedor es
como si no lo fuera. En cuanto la posesión
inequívoca, el legislador establece este requisito, en
virtud de que la posesión debe ser clara, precisa, sin
confusiones y cierta.
Posesión a título de propietario:
éste requisito es indispensable porque nadie puede alegar
derecho de propiedad si no ha poseído a titulo de
propietario, esto es con el animus dominiun, según lo
establece el artículo 2230 de Código Civil.
Sin embargo, más adelante en su artículo 2240
establece que no se puede prescribir contra el titulo propio;
esto quiere decir que la propiedad tiene un carácter
imprescriptible contra la misma, por lo que la ley no permite
ningún recurso. Sin embargo todo deudor si, puede alegar
la prescripción de la obligación para liberarse de
ella y cambiar su situación jurídica. Este
principio legal solo tiene aplicación para la
prescripción adquisitiva. Con relación al plazo,
este varía según los casos. Si el poseedor lo es a
justo titulo y buena fe, el plazo es de cinco a diez años.
El Código Civil, a fin de dar tiempo suficiente para que
los derechos correspondientes puedan ser reclamados y/ o
advertidos los terceros, ha establecido un plazo de cinco
años, si el verdadero reside en el lugar de la
situación del inmueble de que se trate y de diez
años si reside fuera del Distrito Judicial donde se
encuentre el inmueble. A falta de justo título, el
Código Civil en su artículo 2269 ha
establecido un plazo de veinte años de posesión,
sin que esté obligado el que alega esta
prescripción a presentar ningún título que
pueda oponérsele excepción que se deduce de mala
fe. Esta posesión deberá reunir las
características indicadas anteriormente para adquirir los
derechos inmobiliarios en terrenos no registrados. Ahora bien en
caso de que el acreedor deje transcurrir veinte años sin
accionar contra su deudor o sin interrumpir la
prescripción no podrá reclamar el cumplimiento de
la obligación. En este caso si, el deudor puede
interponerle la excepción de la prescripción
extintiva.
3.1.2 Los Contratos: En el capítulo
anterior nos referimos a los contratos como regla subsidiaria en
el Derecho Inmobiliario, en este capítulo hemos querido
tratar en esta parte los contratos como modo de adquirir la
propiedad inmobiliaria, ya que los contratos no solo son
productores de relaciones obligatorias, sino que se convierten
también y frecuentemente en traslativos de propiedad, y
constitutivos de derecho reales. El Código Civil en
su artículo 1165 estipula que las convenciones solo tienen
efecto entre las partes contratantes; no perjudican ni aprovechan
a terceros, sino en el caso previsto por el artículo 1121
del referido artículo. El artículo 1134 del
Código Civil fundándose en la idea expresada
por el citado artículo establece que las convenciones
legalmente formadas son ley entre quienes la hicieron. Estos
actos tienen una importancia relevante en nuestro régimen
jurídico de a la propiedad inmobiliaria, ya que permiten
que los derechos inmobiliarios se transmuten o se traspasen de un
titular a otro. En la mayoría de los casos, la
adquisición de la propiedad resulta de una transferencia
voluntaria que emana de un precedente propietario. Es necesario
ante todo, que se trate de un contrato que implique transferencia
de propiedad.
Para las cosas genéricas, la transferencia de
propiedad solo se opera al momento de su individualización
o de su entrega al adquiriente. Esta solo se efectúa si el
vendedor es propietario, ya que la venta de la cosa ajena es
nula, según el artículo 1599 del Código
Civil. El acto jurídico, cambia la situación
jurídica de una persona que ha dado su consentimiento para
que este se produzca. Igualmente genera derechos y obligaciones
entre las partes que lo suscriben. Las reglas que rigen los
contratos, imponen una serie de clasificaciones de los actos
jurídicos. Nos interesa abordar los actos traslativos de
los derechos, en virtud de nuestro trabajo investigativo. Estos
actos son todos los que transmutan derechos, esto es lo que
sirven para vender, ceder o traspasar derechos; en este caso
derechos inmobiliarios. Estos actos son a titulo oneroso, pero
también existen las acepciones de estos actos que son a
título gratuito, o que entran en la clasificación
de las liberalidades. Los actos traslativos de derechos o actos
entre vivos a titulo oneroso pueden ser, la venta del derecho de
propiedad o cualquier otro derecho inmobiliario.
La Sucesión: La sucesión es un
modo de adquirir por defunción a titulo universal. Es
la transmisión del patrimonio de una persona fallecida
a una o varias otras. El Código Civil en su
artículo 718 estipula que las sucesiones se abren por
la muerte de aquel de quien se derivan. La ley regula ese
orden de suceder entre los herederos legítimos, a
falta de estos los bienes pasan a los hijos naturales,
después al cónyuge que sobreviva, y en
último caso al Estado, según el artículo
723 del Código Civil. Los herederos
legítimos y los naturales adquieren ipso jure la
posesión de los bienes, derechos y acciones del
difunto, y la obligación de pagar todas las cargas de
la herencia. La sucesión en cuanto a la propiedad se
transmite de pleno derecho por el mismo hecho de la apertura
de la sucesión, salvo evidentemente la
aceptación del heredero o del sucesor irregular,
según el artículo 711 del Código
civil, el cual reza "La propiedad de los bienes se
adquiere y se transmite por sucesión, donación
intervivos o testamentos y por efecto de las obligaciones".
Pero la transmisión de la propiedad no significa al
mismo tiempo la apropiación de los bienes. Sin duda es
así tratándose de los herederos porque tienen
la saisine, pero no respecto a los sucesores irregulares
quienes deben exigir la entrega de la posesión. El
Tribunal de Tierras es el competente legalmente para conocer
y decidir el procedimiento de determinación de
herederos, según el artículo 193 de la Ley
de Registro de Tierras. De este criterio se desprende que
la determinación de herederos puede realizarse tanto
por el Tribunal de Tierras, como por el Juez de
Jurisdicción Original, en virtud de que cuando la ley
habla del Tribunal de Tierras abarca cualquier tribunal que
actúe conforme a las disposiciones establecidas por la
Ley de Registro de Tierras. Si los inmuebles se reputan
registrados el tribunal competente lo será el Tribunal
de tierras, según el artículo 214 de la Ley
de Registro de Tierras. Ahora bien si los bienes
inmuebles que los herederos desean someter a la
partición son terrenos no registrados, entonces el
tribunal competente lo será el Juzgado de Primera
Instancia correspondiente al Distrito donde estén
situados los inmuebles, como tribunal de Derecho
Común, o para decidirlo con mayor amplitud dicha
competencia la tendrá la Jurisdicción
Ordinaria. Dicho procedimiento tiene por finalidad cambiar el
nombre de la persona fallecida que aparece en el registro de
los derechos a favor de sus continuadores jurídicos.
Los derechos que serán objeto del procedimiento de
determinación de herederos, tienen que recaer
necesariamente sobre los bienes inmuebles registrados o que
se reputen registrados, en razón de que han sido
debidamente fallados por sentencia de adjudicación del
Tribunal Superior de Tierras, o que estén sometidos al
procedimiento de saneamiento catastral. En el procedimiento
de determinación de herederos además de las
partes interesadas, pueden actuar cualquier acreedor que
entienda necesario hacer valer sus derechos en dicho
procedimiento. Si estos están provistos de pueda legal
pueden solicitar al Tribunal de Tierras que ordene la
transferencia por la resolución que determine los
herederos.
Inmuebles Registrado y no Registrado: El
artículo 6 de la Ley de Registro de Tierras establece
que un terreno se considerara registrado, cuando el Decreto
de Registro haya sido trascrito, es decir copiado in extenso
en el Libro de Registro, en la oficina del Registrador de
títulos del Tribunal de Tierras correspondiente. Es
importante destacar que la Ley de Registro de Tierras tiene
por objeto registrar los derechos reales inmobiliarios, bien
se trate de derecho de propiedad, o de los derechos
accesorios que puedan afectar el o los inmuebles registrados.
Esta afirmación supone que para que un inmueble cuente
con el debido registro, su propietario ha tenido que probar
mediante los medios que la ley le autoriza, la autenticidad o
legitimidad de sus derechos; bien sea como resultado de la
prescripción, por haberlo legado de sus ascendientes,
o por efecto de una operación contractual, para todo
lo cual el Tribunal de Tierras dispone de procedimientos
especiales. Cuando en un terreno registrado se produce un
conflicto, entraña una litis sobre derecho
registrados. La Jurisprudencia ha definido la litis sobre
derechos registrados como aquella que pone en juego el
derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún
derecho real sobre la misma registrado, y que es una
consecuencia de hechos producidos entre las partes
después del primer registro.
La Suprema Corte de Justicia, de conformidad con el
articulo 7 inciso 4to de la Ley de Registro de Tierras
estipula que para que una demanda sea calificada de litis sobre
derechos registrados, no es indispensable que se trate de una
acción que afecte directamente el derecho de propiedad
consagrado en el certificado de titulo, sino que basta con que
ella se relacione con ese derecho, es decir que el demandante en
este caso no busca impugnar el derecho de propiedad de lo
inmuebles, sino que se le reconozcan los derechos consagrados en
el certificado de titulo expedido a favor del actual recurrido y
de la sentencia y el Decreto de Registro que originaron dicho
Certificado de Título. Respecto de la litis sobre derechos
registrados, la doctrina se ha preocupado por aclarar el problema
sobre el papel activo del juez del Tribunal de Tierras.
Ciprián "Afirma que ese papel activo de los jueces
del Tribunal de Tierras en todas sus jurisdicciones cesó
tan pronto concluyo el saneamiento"
[15]
Esa orientación significa que en una litis sobre
terrenos registrados el carácter erga omnes de la prueba
no surte efecto. Los litigantes en ese orden deberán
ampararse en el Derecho Común, buscar la prueba,
presentarla al juez y este habrá de fallar conforme a las
pruebas presentadas por las partes. Cuando nos referimos a
Inmuebles no Registrados, hablamos de inmuebles sobre los cuales
ninguna persona tiene la propiedad y el Tribunal de Tierras no ha
admitido decreto alguno, adjudicando los derechos a favor de
nadie. La situación de un inmueble en condiciones de no
titularidad hace presumir que su propietario es el Estado, por
interpretación del artículo 713 del
Código Civil, que dispone: "Los bienes que
no tienen dueño, pertenecen al Estado". En
nuestro ordenamiento jurídico, el legislador ha creado
algunos procedimientos, dando ciertas facilidades a los
particulares para dotarlos de títulos de propiedad sobre
inmuebles cuyo dueño es el Estado. El mismo principio erga
omnes adoptado del sistema anglosajón favorece ese
interés, y como explicamos en paginas anteriores los modos
de prescribir establecidos en nuestro Código Civil
también fortalecen ese objetivo. Para muchos
doctrinólogos, la posesión es un medio de probar en
un proceso de adquisición de inmueble no
registrado.
Manuel W. Medrano Vásquez, le da relevancia a
tres medios de poseer: "Un primer modo está
definido cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a
cualquier otro uso lucrativo; el segundo modo de poseer es cuando
se encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas, setos
o cualquier otra forma, y el tercer modo es cuando se hallan
medidos por un agrimensor
público".[16]
Esto entraña que el poseedor está dotado
de un plano, que limita la cantidad superficial de terrenos que
esta poseyendo. Obviamente en lo que respecta a inmuebles no
registrado, el Tribunal de Tierras limita su competencia al
procedimiento de saneamiento, para concluir con el Decreto de
Registro y posterior expedición del certificado de titulo.
Numerosos litigios que involucran inmuebles no registrados, se
dirimen por ante los Tribunales Ordinarios, y están
sujetos a procedimientos excepcionales. Para no extendernos en
este tema vamos hacer mención de dos casos en los que la
ley establece diferencias. El artículo 2127 del
Código Civil plantea que "La hipoteca
convencional no puede consentirse sino por acto que se haya hecho
en forma autentica ante dos notarios a ante uno asistido por dos
testigos"[17]. Esa disposición se
interpreta en los casos de terrenos no registrados, ya que como
lo establece el artículo 189 de la Ley de Registro de
Tierras, la hipoteca convencional en este ámbito puede
ser mediante actos bajo firma privada. Así lo interpreta
además la doctrina y la jurisprudencia.
3.3 Los medios de prueba en materia inmobiliaria:
Gran parte de la doctrina y la jurisprudencia comparte el
criterio de que los medios de prueba en materia inmobiliaria son
los mismos que los del derecho común, porque la Ley de
Registro de Tierras en ninguna parte expresa lo
contrario.
Dicha afirmación está basada en el
contenido del artículo 271 de la Ley de Registro de
Tierras que dice: "Hasta donde fuere posible, esta ley se
interpretara de acuerdo con el espíritu de la misma, pero
nada de lo contenido en ella podrá considerarse en el
sentido de liberar, ni de alterar, ni de afectar en manera alguna
los demás derechos y obligaciones que establecen otras
leyes, salvo naturalmente, lo que de otro modo ha quedado
determinado específicamente por esta". No debe entenderse,
sin embargo, que el Tribunal de tierras no tenga su propia
formalidad, hija de la naturaleza misma de ese Tribunal y de la
operatividad del mismo. En ese orden La Ley de Registro de
Tierras en sus artículos 71 y siguientes plantea los
medios de prueba en dos formas: La prueba Literal y pruebas
testimoniales.
Como una forma enunciativa el referido artículo
71 establece que "Los Actos auténticos y los actos bajo
firma privada reconocidos por aquellos a quienes se los oponen, o
tenidos legalmente por reconocidos, hacen plena fe respecto de
las convenciones que contienen entre las partes y sus herederos o
causahabientes". Con ese enunciado la citada ley interpreta los
principios de la prueba escrita formulados en el artículo
1322 del Código Civil, que dice: "El acto bajo
firma privada reconocido por aquel a quien se le opone o tenido
legalmente por reconocido tiene entre los que han suscrito y
entre sus herederos y causahabientes, la misma fe que el acto
autentico". Esos textos legales, respectivamente describen los
medios de prueba escrita consistentes en actos y documentos, y
los mismos pueden ser pruebas preconstituidas o principios de
prueba por escrito; en cuanto al medio de prueba testimonial el
artículo 76 de la Ley de Registro de tierras
establece: "A petición de parte, en un procedimiento que
se siguiere de acuerdo con las disposiciones de esta ley, o por
indicación del Tribunal, o aun de oficio, podrá
este hacer citar a cualquier testigo cuya declaración
fuere necesaria para que comparezca en el lugar y hora
señalados en la citación. Si dejare de comparecer
dicho testigo a la hora y en el lugar indicados, podrá el
Tribunal dictar un mandamiento de conducencia para que el testigo
sea llevado a su presencia".
Esa es una disposición que traza las pautas para
la prueba testimonial en el Tribunal de tierras, en la esfera de
dos acciones diferentes:
"En un proceso de litis sobre terrenos
registrados y en un procedimiento de saneamiento, esa
razón impone que veamos de manera especial la
trascendencia de la prueba en ambos
procedimientos".
La Prueba Escrita: El régimen de la
prueba escrita en materia de tierra está contemplado
como dijimos más arriba en los artículos 71
hasta el 74 de la Ley de Registro de Tierras: Los actos
auténticos y los actos bajo firma privada reconocidos
por aquellos a quienes se los oponen, obtenidos legalmente
hacen fe respecto de las convenciones que contienen entre las
partes y sus herederos.
Rafael Ciprián al analizar la eficacia de la
prueba escrita, sostiene que: "Lo escrito, escrito esta,
la prueba documental o literal, por su eficacia legal se le
impone a los jueces. Si el acto jurídico cumple con las
formalidades que el legislador ha establecido para su validez y
fuerza probatoria. De manera que la madre de todas las pruebas es
la prueba literal"[18].
Así para probar una simulación se recurre
a un contra escrito, si entre las partes, si se trata de probar
un derecho por un acto autentico, o el acto debe ser redactado
según lo manda la ley y si se trata de probar un derecho
por medio de un acto bajo escritura privada, este deberá
satisfacer las exigencias del artículo 1325. En
consecuencia cuando la ley somete un acto a formalidades
especiales, para que pueda ser admitido en justicia como medio de
prueba es preciso que cumpla con esas formalidades.
Formalidad de la Prueba Escrita ante el Tribunal
de Tierras: El tipo y formalidad de la prueba escrita
ante el Tribunal de Tierras está determinada por el
objeto de la acción que se ejerce; en el procedimiento
de saneamiento catastral, la prueba literal, ya sea un acto
jurídico constitutivo de derechos traslativos de
derechos es fundamental. Siempre que exista, la parte
reclamante tiene a que aportarlo a la consideración
del tribunal. En razón del papel activo que la ley le
confiere a los jueces de tierras en el saneamiento, cuando un
reclamante por las razones que fuere no puede obtener una
prueba literal que le favorece, tiene el derecho de pedirle
al tribunal que tome las medidas necesarias para que esa
prueba sea aportada, y el juez está en la
obligación de tomar medidas correspondientes a fin de
obtener las referidas pruebas. En una litis sobre derechos
registrados, el Derecho común recobra casi todo su
imperio, ya que el papel activo del juez cesa tan pronto
concluyo el saneamiento. En efecto, cada parte debe emplearse
a fondo en la obtención y deposito de las pruebas que
habrá de valer. La prueba literal o documental se
impone en esa acción. La prueba por excelencia en una
litis sobre derechos registrados es el certificado de
títulos. En ese orden el artículo 173 de la
Ley de Registro de Tierras expresa que: " El
certificado duplicado del título o constancia que se
expida en virtud del artículo 170, tendrá
fuerza ejecutoria y se aceptaran en todos los tribunales de
la República como documentos probatorios de cuantos
derechos, acciones y cargas aparezcan en ellos".
Igualmente el acto jurídico que ha sido registrado por
ante el Registrador de títulos constituye una valiosa
prueba.
En la Determinación de Herederos que no es una
demanda, sino un procedimiento, las actas de Estado civil son
medios de prueba escrita, que indican la apertura de la
sucesión, la filiación y de la vocación
sucesoral. Asimismo es preciso el acta de notoriedad con los
requisitos exigidos por la ley. El certificado de titulo, o la
sentencia de adjudicación que puso fin al saneamiento, la
certificación que prueba la liquidación de los
derechos fiscales, y cualquier otro documento, deberán ser
depositados junto a la instancia que apodera al tribunal de la
determinación de herederos. Para los procedimientos de
deslinde, subdivisión y refundición, el certificado
de titulo es la prueba fundamental.
En un recurso de Revisión por Fraude, aunque el
recurrente goza de una libertad amplia de prueba, la prueba
literal juega un papel preponderante. El Recurso de
Revisión por causa de Error Material, exige para que sea
acogida la prueba literal. Hay que probar en que consiste el
error alegado, como se cometió, y cuáles son los
documentos de referencia. Usualmente esos documentos son el
certificado de titulo, una resolución o sentencia del
Tribunal títulos, las actas de Estado Civil, y cualquier
otro documento que la particularidad del caso amerite.
3.3.3 El Acto Bajo Firma Privada, El Registrador de
Títulos y el Tribunal de Tierras: La importancia de
destacar la responsabilidad del Registrador de Títulos
respecto al Acto Bajo Firma Privada, es porque la Ley de Registro
de Tierras en su artículo 191 dándole facultad al
Tribunal de Tierras para ordenar al Registrador de títulos
la transferencia de un certificado de titulo, en caso de que en
ejecución de una convención no se entregue el
duplicado al Registrador.
3.3.4 La Contraescritura como Medio de Prueba: En
el ámbito de los contratos, la Contraescritura es el
documento que las partes suscriben con el objeto de derogar total
o parcialmente los efectos de un acto jurídico simulado,
dando a este su verdadera naturaleza y eficacia. La doctrina y la
jurisprudencia le reconocen a esa especie de documento un valor
probatorio limitado. El Código Civil en su
artículo 1321 establece: "Los contra escrito no
pueden surtir su efecto sino entre las partes contratantes; no
tienen validez contra los terceros". En efecto, para
probar la simulación de un contrato se recurre al contra
escrito, si es entre las partes; por todos los medios de prueba
si es un tercero quien invoca la simulación. Rafael
Ciprián al analizar la relevancia de la prueba literal en
las acciones ante el tribunal de Tierras, expone: "Ninguna
prueba testimonial puede oponerse a un acto jurídico que
cumpla con todas las formalidades legales de rigor. Incluso
cuando se alega la simulación en un acto, es necesario que
se aporte la contraescritura o prueba literal, que demuestre la
alegada
simulación"[19].
En consecuencia la contraescritura es la prueba
fundamental para establecer la nulidad de un contrato de venta
simulado, pero solo es oponible frente a las partes que han
convenido, y sus herederos. En el ámbito de la
legislación de tierras no es oponible a terceros, por el
hecho de que los actos traslativos de derechos reales, a fin de
que sean oponibles a terceros deben ser sometidos a los
requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que
recaen sobre los inmuebles, y los principios sustentados por la
Ley de Registro de tierras, establecen que los derechos
registrados no deben ser ocultos. Esa regla es incompatible con
la naturaleza y carácter de la contraescritura. En ese
tenor la Jurisprudencia ha dicho: "El contra escrito es un
acto esencialmente secreto, que tiene por objeto modificar un
acto ostensible o neutralizar sus efectos; que es de principio
que para que haya simulación el contra escrito debe ser un
acto secreto, que al no estar destinado a recibir publicidad no
se requiere que las firmas de las partes sean legalizadas como lo
dispone el artículo 189, párrafo c) de la Ley de
Registro de Tierras para los actos bajo escritura
privada"[20].
3.3.5 Nulidades de la Prueba Literal o Escrita:
La ley de Registro de tierras enumera de manera específica
tres grupos de actos que, por diversas condiciones han de
declararse nulos.
En ese orden se consideran nulos:
a) Los actos que anteriormente se hubieren
declarado nulos por sentencia irrevocable de cualquier
tribunal competente;b) Los que, previa investigación, el
Tribunal de Tierras declare falsos, fraudulentos con motivo
de algún derecho material, o vicio
aparente;c) Los que se refieren a terrenos ya adquiridos
por prescripción por otra persona.
De conformidad con la misma ley, se presumen
nulos hasta prueba en contrario:
a) Los títulos y documentos
notariales, cuyos originales hayan sido sustraídos de
los protocolos de los notarios o de los funcionarios que
hicieren sus veces.b) Los títulos y documentos
relativos a terrenos rurales que fueron inscritos en el
registro de propiedad territorial, ni registrados en la
oficina de registro de actas civiles.
El primer motivo de nulidad de los del orden en que los
hemos expuestos tiene su lógica, ya que prevalece el
principio de la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada,
para todo lo que ha sido decidido por sentencia de los tribunales
de la Republica. Ciprián agrega en ese orden que:
"Seria un adefesio que una jurisdicción declarara nulo,
por la razón que fuere un acto jurídico, y que el
Tribunal de Tierras se aprestara a acogerlo como bueno y
valido"[21].
Sobre el segundo motivo de nulidad, aquí el
Legislador Catastral hace una perfecta interpretación del
Derecho Común, pues los jueces del Tribunal de Tierras
conservan el poder para apreciar la regularidad legal de los
medios de pruebas que les son sometidos pudiendo determinar su
nulidad o validez. Respecto al tercer caso de nulidad, o sea, los
títulos sobre terrenos rurales que no fueron inscritos en
el registro de la propiedad territorial, es evidente que los
actos aniquilados por una prescripción adquisitiva no
pueden ser esgrimidos como validos. En consecuencia, están
afectados por una presunción de nulidad, los derechos que
no fueron registrados en el plazo estipulado por el legislador;
el interés de la previsión esta dado en
razón de que los derechos sobre terrenos comuneros que no
fueron registrados de conformidad con la transitoriedad del
artículo 273 de la Ley de Registro de Tierras, se presume
que se ha renunciado a dichos derechos, y en consecuencia la
prescripción se ha impuesto.
3.3.6 El Acto Auténtico: El titular de un
derecho contenido o expresado en un acto autentico que quiera
hacerlo valer por ante el Tribunal de Tierras debe depositar por
ante este, la primera copia a que la ley exige; y el original de
cuyo acto debe permanecer en el protocolo del notario que lo ha
instrumentado. El Código Civil prevé el contrato o
acto autentico en cuatro casos: En la convención
matrimonial, la donación, la constitución de
hipoteca y la subrogación convencional consentida por el
deudor. Los actos auténticos son aquellos que exigen,
además del consentimiento, una formalidad, que sin su
cumplimiento el acto carecería de validez. El notario es
uno de los funcionarios públicos instituido por la ley
para recibir los actos a los cuales las partes quieran darle
carácter de autenticidad, fecha cierta; conservarlos en
depósitos y expedir copias de los mismos. Tendrá
también facultad para legalizar las firmas o las huellas
digitales de las partes, en la forma establecida por la ley. La
autenticidad de los actos en los casos de hipotecas
convencionales y en las donaciones, resulta ser un asunto sujeto
a interpretaciones. Esto es innecesario, ya que el
artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras
dispone que: "Los actos traslativos de derechos registrados
podrán redactarse en forma autentica o bajo firma privada.
Es decir, la donación se puede hacer mediante un acto bajo
firma privada, cuando se trata de terrenos registrados, siempre
que las firmas sean legalizadas por un notario". Igual
solución se aplica en el contrato de hipotecas
convencionales, el artículo 2127 del Código
Civil plantea que: "La hipoteca convencional no puede
consentirse, sino por acto que se haya hecho en forma autentica
ante dos notarios o ante uno asistido por dos testigos",
esa disposición se aplica siempre que el inmueble no
esté registrado, pues si se trata de inmuebles
registrados, se aplica el espíritu del artículo 189
de la Ley de Registro de Tierras[22]
3.3.7 La Prueba Testimonial: La prueba
testimonial es aquella que resulta de las deposiciones hechas en
el curso de un informativo por personas denominadas testigos, y
que guardan una estrecha relación con las reclamaciones
que realizan las personas que litigan sus asuntos por ante el
Tribunal de Tierras. En la jurisdicción inmobiliaria las
pruebas testimoniales se basan en el Derecho común, cuando
el proceso tiene por objeto un litis que envuelve terrenos
registrados, y adquiere carácter excepcional si es un
procedimientot saneamiento de saneamiento. Lo anteriores infiere
al analizar el texto del artículo 76 de la Ley de
Registro de Tierras: "A petición de parte, en un
procedimiento que se siguiere de acuerdo con las disposiciones de
esta Ley, o por indicación del Tribunal, o aun de oficio,
podrá este hacer citar a cualquier testigo cuya
declaración fuere necesaria para que comparezca en el
lugar y hora señalados en la citación. Si dejare de
comparecer dicho testigo a la hora y en el lugar indicado,
podrá el Tribunal dictar un mandamiento de conducencia
para que el testigo sea llevado a su
presencia".
El artículo 75 de la Ley de Tierras, excluye de
la prueba testimonial las formalidades especificadas en los
artículos 252 al 294 del Código de Procedimiento
Civil modificados por los artículos 73 al 100 de la Ley
834 del 1978. En opinión de algunos doctrinarios el
Legislador Catastral quiso liberar la prueba testimonial en
materia de tierras de las rigurosas formalidades que exige el
Derecho común, ya que por lo general nuestros campesinos
poseedores de tierras sin sanear no tienen actos jurídicos
que avalen sus derechos, y no tienen otro medio de probar que son
dueños por medio de testigos que declaren que tienen el
tiempo necesario para prescribir.
3.3.8 Testigos Instrumentales y Ocasionales: En
la esfera de la prueba testimonial distinguimos los testigos
instrumentales y los ocasionales. Los primeros deben asistir a
los actos que hayan sido redactados al momento de la
conclusión de una convención o de un hecho
jurídico, para establecer su existencia y modalidades a
través del testimonio; son los casos previstos en el
articulo 189de la Ley de Registro de Tierras, en su
acápite b) " Si el acto engendra obligación,
traspaso o descargo y sus auto res o uno de ellos no supiere
firmar, podrán poner sus manos o impresiones digitales,
siempre que se haga ante dos testigos y que el acto sea jurado
ante un notario u oficial publico competente. Semejante
solución se aplica en los casos de recibimiento de poder,
cuando una persona recibe un poder a los fines de traspasar
derechos registrados o negociar con los mismos, es decir vender,
enajenar dicho acto, deberá ser asistido de testigos
instrumentales, de conformidad son el artículo 203 de la
Ley de Registro de Tierras. Los testigos ocasionales: son
aquellos que se encuentran por casualidad en un hecho
jurídico, y por esa providencia son llamados para asistir
a la comprobación de un acto jurídico o un hecho
jurídico, de cuyo conocimiento esta apoderado el Tribunal
de tierras. Algunas particularidades sobre ambos géneros
de testigos las expondremos más adelante, en el siguiente
capítulo cuando analicemos los medios de prueba en el
saneamiento.
Obligación de los Testigos: La
declaración del testigo debe ser exclusivamente
relativa a los hechos relativos al caso cuya prueba se ha
ordenado. El Prof. Froilan Tavares hijo, al respecto afirma
que: "El testigo es la persona que relata lo que ha
percibido por medio de los órganos de los sentidos,
especialmente lo que ha visto u oído, en
relación con los hechos de la
causa".
3.3.10 Las Presunciones: Son verdades
jurídicas que el legislador ha previsto como tales, como
un recurso de, o medios de pruebas juegan un papel importante en
todo proceso judicial, pueden ser simples o irrefragables, las
primeras admiten la prueba en contrario y las segundas no. La
Ley de Registro de Tierras en su artículo 151
establece que "Cuando en un Decreto de Registro no se
mencionen las mejoras permanentes que hay en el terreno, se
considerarán siempre que son del adjudicatario del
terreno" Dicho texto legal significa que el dueño
de los terrenos se presume dueño de las mejoras que hay en
ellos. La parte in fine del artículo 815 del
Código Civil, expresa otra importante
presunción, cuando establece que: "Se considerara que
la liquidación y partición de la comunidad
después de la disolución del matrimonio por el
divorcio, ha sido efectuada, dentro de los dos años que
sigan a la sentencia de divorcio, ninguno de los dos
cónyuges la condición de parte diligente para
hacerla efectuar. Cada cónyuge conservara lo que tenga en
su posesión". La suprema Corte de Justicia, respecto a
la interpretación de este texto lega ha dicho: "La
presunción establecida por el artículo 815 del
Código civil ,es una presunción irrefragable, por
lo cual se incurre en una caducidad si se deja transcurrir el
plazo prefijado en dicho artículo, sin que se haya
ejercido la acción en
partición"[23].
CAPITULO lV
Particularidades
de la prueba en el Saneamiento
4.1 El Saneamiento: Es el proceso de orden
público, por medio del cual se determina e individualiza
el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre el y estos
quedan registrados por primera vez. El proceso de saneamiento
puede iniciarlo el Estado dominicano y también toda
persona física o moral que reclame o posea un derecho
sobre un terreno no registrado.
4.1.2 Procedimiento del Saneamiento: El
saneamiento de la propiedad inmobiliaria es la ejecución
del mandato legal, expresado en la Ley de Registro de
Tierras, en cuyo artículo 7 dispone: "El
Tribunal de Tierras tendrá competencia exclusiva para
conocer: 1ero de los procedimientos relativos al saneamiento y
registro de todos los terrenos, construcciones y mejoras
permanentes, o de cualquier interés en los mismos; 2do de
los procedimientos para mensura, deslinde y partición de
terrenos comuneros; 3ro de la depuración de los pesos o
títulos de acciones a que se refieren a terrenos
comuneros".
La particularidad de ese procedimiento da un
carácter de orden público al saneamiento, y se
infiere que el mismo no constituye una demanda en justicia, sino
un procedimiento especial, donde los interesados no intervienen
como demandantes ni demandados, solo como reclamantes. De
conformidad con la ley de referencia, el procedimiento de
saneamiento tiene un carácter in rem, ya que el mismo se
realiza contra la cosa, que son los terrenos, las mejoras y
derechos inmobiliarios sometidos al saneamiento catastral. La
sentencia final, tiene un carácter erga omnes, que
significa "Oponible a todo el mundo". Obviamente, que al tratarse
de un procedimiento donde en principio no hay demandante ni
demandado, obtener el resultado, implica que los interesados han
de cumplir con una serie de formalidades que la Ley de Registro
de Tierras establece en el artículo 44 y siguientes. Solo
enumerando los pasos del procedimiento, en el orden
práctico que la ley y la operatividad del Tribunal de
Tierras lo han diseñado, nos da una idea de su
duración y complejidad. Orden del
procedimiento:
a) Instancia al Tribunal Superior de Tierras
vía Abogado del Estado, debidamente motivada, con tres
copias, donde se hace constar la prueba de que se es poseedor
a justo titulo o sin ellos que recaen sobre los inmuebles en
cuestión, a fin de que se conceda la orden de
prioridad.b) Recibida la instancia el Abogado del Estado,
la estudiará y si la considera justa, la tramita por
ante la Dirección de Mensura Catastral, a fin de
comprobar si sobre ese inmueble se ha dado orden de
prioridad;c) El Director de Mensura la devuelve con la
debida información al Abogado del Estado;d) El Abogado del Estado tramita el expediente
por ante el Tribunal superior de Tierras, con la solicitud de
que se otorgue la concesión de prioridad;e) Decisión sobre la concesión de
prioridad, junto a la aprobación del contrato
mensura;f) Remisión del expediente a la
Dirección de Mensura;g) Publicidad de la Mensura;
h) Ejecución de la Mensura;
i) Preparación y remisión del
informe de Mensura;j) Recibimiento y Procesamiento del
informek) Lanzamiento del requerimiento a todos los
interesados y formal apoderamiento del Tribunal Superior de
Tierras;l) Emisión de Auto designando al juez de
Jurisdicción Original que instruirá y fallara
en primer grado el procedimiento de saneamiento;m) Publicidad de Auto y fijación de
audiencian) Celebración de audiencia
o) Decisión o sentencia del juez de
Jurisdicción Original.
4.2 La Prueba en el Proceso de Saneamiento: La
prueba en el proceso de saneamiento tiene el carácter "in
rem", esto quiere decir que los procesos se siguen no contra las
personas sino contra la cosa, que son los terrenos, según
el artículo 7 de la Ley de Registro de Tierras. En
el proceso de saneamiento existe una característica
relevante que no se da en el derecho común, es el
carácter "erga omnes", al ser de orden público
dicho procedimiento, y la sentencia que se dicte tiene ese
carácter erga omnes, esto es oponible a todo el mundo,
según lo establece el artículo 86 de la Ley de
Registro de Tierras. Ese mismo carácter les atribuye a
los jueces un papel activo en la búsqueda y
valoración de las pruebas. Ese papel activo del juez es
tan amplio, que este puede interpretar libremente la Ley de
Registro de Tierras, con la salvedad de no afectar los derechos
reconocidos por otras legislaciones Puede el juez también
en el ejercicio de sus funciones tomar las medidas que considere
pertinentes para que los terrenos queden adjudicados a favor de
los verdaderos propietarios. Cuando decimos que el papel del juez
es tan amplio es porque además de no tener limitaciones en
cuanto a la búsqueda de las pruebas , es también
porque el juez tiene competencia para atribuirle derechos a
personas que ni siquiera hayan figurado como reclamantes en el
expediente catastral, si el los considera como legítimos
propietarios de los terrenos saneados. Es importante destacar que
ese papel tan activo de los jueces del Tribunal de tierras en la
búsqueda de las pruebas en el proceso de saneamiento no
les obliga a suplirlas de oficio, sino en aquellos casos en los
que el considere necesario, dependiendo de las circunstancias del
caso objeto de saneamiento. La prueba con relación al
derecho que se invoca hay que establecerla en principio frente al
Estado, ya que el Estado es el propietario originario de todos
los bienes, como lo establece el artículo 270 de la Ley
de Registro de Tierras en donde estipula que: "En los
casos de terrenos o mejoras sobre los cuales ninguna persona
física o moral hubiese establecido su derecho de
propiedad, se declarara al Estado dueño de dichos terrenos
o mejoras por sentencia del tribunal dictada a su favor; y en
nombre del Estado, como dueño, se expedirán el
Decreto y el certificado de titulo correspondientes". En
consecuencia, así lo establece el autor Manuel R. Ruiz
Tejada, la idea del Estado Propietario originario, no debe
conducir a un despojo de los derechos por parte del Estado; pero
si conduce a la necesidad de basar en pruebas jurídicas la
reclamación que los otros hacen. Por lo que toda persona
debe probar su derecho en el juicio de saneamiento frente al
Estado. Para ello tendrá a su disposición todos los
medios de prueba del derecho común, ya que la Ley de
Registro de Tierras, admite los mismos medios de prueba que el
Derecho Común, solo introdujo una innovación en
este sentido y es una nueva forma de prescripción por
posesión.
El papel activo de los jueces del Tribunal de Tierras
que hemos hecho referencia es propio del procedimiento de
saneamiento. Tan pronto se produce el primer registro, esa
función deja de tener efecto, pues el carácter de
orden público termina y la prueba pasa a ser un asunto del
ámbito del derecho común. En efecto nuestra Suprema
Corte de Justicia ha dicho que: "Considerando, que en
cuanto a la letra b) de sus alegatos; que el papel activo de que
gozan los jueces del Tribunal de tierras en la búsqueda de
las pruebas en el saneamiento no les obliga a suplirlas de
oficio, sino en aquellos casos en que en el expediente no existan
los elementos de juicio para edificarse sobre el caso y sean
necesarios que para ello se deposite algún documento, o
sean oídos testigos; pero en principio las partes
interesadas en el saneamiento son las que están obligadas
a suministrar las pruebas en que apoyan sus reclamaciones; que en
la especie los jueces del fondo pudieron, como lo hicieron,
fallar el caso apoyándose en los documentos y en las
declaraciones de los testigos que las partes sometieron
aldábate; a demás lo expuesto precedentemente y el
examen de la sentencia impugnada pone de manifiesto que ella
contiene una relación de los hechos de la causa, y motivos
suficientes y pertinentes que han permitido a la Suprema Corte de
Justicia verificar que en ella se ha hecho una aplicación
correcta de la ley; por tanto lo cual los medios que se examinen
carecen de fundamento y deben ser
desestimados"[24].
En resumen, es evidente que en el proceso de saneamiento
la ley autoriza el uso de todos los medios de prueba,
entiéndase literal, testimonial, y las presunciones hasta
la confesión y el juramento. Pero es necesario aclarar
como lo hemos destacado en el desarrollo de este análisis;
la prueba literal, tiene una trascendencia relevante, pues los
actos traslativos o constitutivos de derechos son pruebas
eficientes; a falta de éstos, como en el orden de
importancia de la jerarquía de las pruebas, la prueba
testimonial, ocupa el segundo lugar, esta suple la ausencia de la
prueba literal. Además en el proceso de saneamiento se
impone un elemento que no puede ser ignorado, es el escaso nivel
académico de los campesinos poseedores como para suscribir
y conservar documentos escritos, como los descritos en el
artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras que
dice: "Los actos o contratos traslativos de derechos
registrados, así como aquellos que estén destinados
a constituir, radiar, reducir, prorrogar o extinguir
gravámenes sobre inmuebles registrados, o que de cualquier
forma afecten o se relacionen con esos mismos derechos,
podrán redactarse en forma autentica o bajo firma privada.
En uno u otro caso se observaran, además de las
formalidades comunes a tales actos las disposiciones
siguientes:
a) Se redactaran en castellanos, con
letra clara, sin abreviaturas, interlineas, raspaduras ni
blancos; debiendo expresarse con toda claridad y
concisión su objeto, así como todo cuanto en
ello se haya pactado y convenido; se indicara el lugar,
día, mes y año de su otorgamiento; los nombres,
profesión, ocupación, nacionalidad, estado,
nombre de cónyuge, domicilio y residencia y
demás datos relativos a la cedula personal de las
partes; se hará referencia del Certificado de Titulo y
a la designación catastral del inmueble de que se
trata, y siempre se empleara en la determinación de
las medidas el sistema métrico
decimal;b) Los errores que se cometan o las
adiciones que se convenga hacer; se expresaran en el margen y
se salvaran copiándolas íntegramente al fin del
acto. La nota al margen será firmada por las
partes;c) Cuando el acto sea hecho bajo
escritura privada, las firmas serán necesariamente
legalizadas por un Notario o cualquier otro funcionario
competente;d) Si el acto engendra
obligación, traspaso o descargo y sus autores o uno de
ellos no supiere o no pudiere firmar, podrán poner sus
marcas o impresiones digitales, siempre que se haga antes dos
testigos y que el acto sea jurado ante un Notario u oficial
público competente. Sin embargo, en virtud de un
certificado o constancia expedido `por el Instituto Agrario
Dominicano, se expedirá libre del pago de todo
impuesto, el correspondiente Certificado de Titulo, a favor
de aquellas personas a quienes se las hubiese asignado u
otorgado pura y simplemente o bajo condiciones, determinada
porción de terreno para los fines de la Reforma
Agraria, debiéndose hacer constar esta circunstancia
en este Certificado de Titulo.e) En todos los actos que contengan
alguna convención se usara papel duro de la mejor
calidad y se dejara un margen en blanco de tres
centímetros en las dos planas de cada
hoja".
De esta manera lo interpreta Ciprián, al analizar
la prueba testimonial en materia de tierras, expresando que:
"Por lo general nuestros campesinos, poseedores de las
tierras sin sanear no tienen actos jurídicos que avalen
sus derechos. Solo tienen el tiempo de ocupación que
esgrimen para adquirir por prescripción. Por eso suelen, y
no tienen otro medio, probar que son dueños de los
terrenos por medio de testigos que declaren señalando que
tienen el tiempo necesario para prescribir. Comúnmente
tienen más de veinte años, en razón de que
se han criado en los terrenos o han vivido la mayor parte de sus
vidas
cultivándolos"[25].
El autor de referencia en ese mismo orden resalta
helecho de que el artículo 75 de la Ley de Registro de
Tierras establece que: "Los artículos 252 al294
del Código de Procedimiento civil no sean aplicables a la
prueba testimonial, ofrecida de conformidad de esta
ley".
Los artículos 252 al 294 del Código de
Procedimiento Civil fueron modificados por la Ley 834 del 15 de
Julio de 1978. En los artículos del 73 al 100. En esos
textos legales, el legislador establece la regla del derecho
común para la prueba testimonial, y el artículo 73
de la Ley de Registro de Tierras hace la excepción por
razones que según se puede interpretar son como lo
indicaremos más adelante. Con esa excepción el
legislador quiso liberar la prueba testimonial en materia de
tierras de las rigurosas formalidades que exige el Derecho
Común. En opinión de algunos doctrinólogos
ese es un elemento que define la prueba en materia de tierras con
un carácter liberal.
Apreciación y Administración de la
Prueba: Como se infiere en la numeración de los
pasos que se cumplen en el proceso de saneamiento, en el
mismo se van acumulando documentos que se incorporan al
expediente y van sirviendo como medio de prueba, que el juez
instructor del caso apreciara en el momento de producir el
fallo. Ese proceso acumulativo de prueba comienza desde el
mismo momento que ha sido depositada la instancia vía
oficina del Abogado del Estado. Un importante estudio sobre
este asunto de la autoría del magistrado Rafael
Ciprián explica lo siguiente: "El juez del
saneamiento procederá a ponderar el expediente.
Apreciara las pruebas presentadas por los reclamantes. No
puede quedar ningún argumento que no sea debidamente
estudiado por el juez"[26]. También
hará los cálculos de tiempo de posesión
de los reclamantes que no tengan títulos y aleguen en
su favor la prescripción adquisitiva más
extensa de nuestro derecho, que es veinte años,
conforme al artículo 2262 del Código Civil
Podrán igualmente alegar la prescripción
más breve, ya sea por el tiempo de cinco, diez,
según el caso, cuando tengan títulos que la
avalen.
El juez de saneamiento ponderara las
características de esa posesión. Comprobara si ha
sido continua y no interrumpida, pacifica, publica,
inequívoca y a titulo de propietario, conforme al
artículo 2229 del mencionado
código.
Decidirá sobre las transferencias de
derechos que les sometan en el procedimiento, apreciando con toda
justeza los documentos en que se apoyan, y la real existencia de
los derechos que se traspasan".
Reformas planteadas en el Proyecto de
Modificación a la Ley 1542, respecto a la Prueba en el
Proceso de Saneamiento: En el contexto de la prueba, el
Proyecto de Reforma a la Ley de Registro de Tierras,
sugeridas y actualmente debatida en dos cámaras
legislativas, se abrevian algunos procedimientos,
especialmente en el saneamiento catastral, que no es nuestro
interés profundizar en su análisis. Lo
más importante es reconocer que el carácter de
la prueba "erga omnes" e "in rem" no son tocados, pues el
proyecto en cuestión en sus considerando de
motivación expresa: "Considerando que el
Sistema Torren es la base y pilar de nuestro Derecho de
Registro Inmobiliario y por lo tanto debe reforzarse su
aplicación, adecuándolo a la modernidad de los
tiempos actuales". Efectivamente el principio
sustentado en el referido proyecto, interpreta la parte in
fine del artículo 7 de la Ley de Registro
Inmobiliario, que establece que: "Dichos
procedimientos serán dirigidos in rem contra las
tierras, sus construcciones o mejoras y acciones de terrenos,
y la sentencia que dicte el Tribunal de Tierras afectara
directamente a dichos terrenos, mejoras y acciones de
terrenos, y establecerá el derecho de propiedad, del
cual derecho quedara investido quien sea declarado como
dueño".
Otro de los aspectos interesantes que no sufren
modificaciones trascendentes es el referente al papel activo del
juez en la búsqueda de la prueba en el proceso de
saneamiento, pues el proyecto en la propuesta del artículo
22 dice: "Se admite todo medio de prueba sobre la
posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no
puede fundarse únicamente en la prueba testimonial,
pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida
complementaria"
Ese texto constituye en una sola línea de
escritura la interpretación del artículo 76 de la
Ley de Registro de Tierras que establece que: "A
petición de parte, en un procedimiento que se siguiere de
acuerdo con las disposiciones de esta ley, o por
indicación del Tribunal o aun de oficio, podrá este
hacer citar a cualquier testigo cuya declaración fuere
necesaria para que comparezca en el lugar y hora señalados
en la citación. Si dejare de comparecer dicho testigo a la
hora y en el lugar indicado, podrá el Tribunal dictar un
mandamiento de conducencia para que el testigo sea llevado a su
presencia". Aunque debemos reconocer que en ese
ámbito introduce una limitación al juez del
saneamiento, quien al entrar en vigencia la Ley proyectada no
podrá producir una sentencia de adjudicación de
propiedad fundada únicamente en la prueba
testimonial.
En este asunto se aprecia una notable diferencia, ya que
en el marco de la Ley actual, tanto la Doctrina como la
Jurisprudencia defienden el hecho de que la prueba testimonial en
el saneamiento suple la necesidad del documento escrito, por la
razón de que los campesinos poseedores, no son dados a
conservar y a convenir mediante la suscripción de
documentos.
Otro elemento interesante que apreciamos es relativo a
la prueba de la posesión, el proyecto en cuestión
admite la prueba de la posesión a una persona, que lo hace
en nombre de otro, o sea que según el proyecto
podrá reconocerse el derecho de propiedad, aun cuando el
que posee y prescribe es otra persona. Así lo expresa la
proyectada Ley en su artículo 21 en donde establece que:
"A los fines de saneamiento, hay posesión cuando
una persona tiene un inmueble bajo su poder a titulo de
dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para
que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe
ser pública, pacifica, inequívoca e ininterrumpida
por el tiempo fijado por el Código Civil según la
posesión de que se trate".
En realidad debemos reconocer que el saneamiento tanto
en la Ley de Registro de Tierras actual como en el Proyecto de
referencia, parte del hecho de la posesión, pues la prueba
del carácter de la posesión es un elemento que
sirve de fundamento en el régimen actual para la
emisión de la concesión de prioridad y en el
Proyecto aunque con otra modalidad del solicitante o interesado
en un proceso de saneamiento, debe demostrar que posee
según la definición de ese concepto por el
Código Civil, que en su artículo 2228
dispone: "La posesión es la ocupación o el
goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por
nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho
en nuestro nombre".
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