Norte magnético: Es la dirección
que marca la una brújula. Normalmente, norte
geográfico y norte magnético no son coincidentes, y
al ángulo que forman entre sí se lo denomina
declinación magnética.
Norte verdadero: Es la dirección del
meridiano del lugar (la dirección de la línea que
une el punto considerado con el polo norte).
Oficial público: Es una persona investida
de la autoridad fedataria, los documentos que elabora en esa
calidad tienen la calidad de documentos probatorios y quien
quiera demostrar lo contrario debe probar la falsedad del
documento o sus expresiones.
Parcela: Es la extensión territorial
continua, delimitada por un polígono cerrado de
límites, objeto de un derecho de propiedad o copropiedad
registrado, cuya existencia y elementos esenciales han sido
comprobados y determinados mediante un acto de levantamiento
parcelario documentado, aprobado y registrado en la
Dirección Regional de Mensura Catastrales y en el Registro
de Títulos correspondientes.
Parcela aprobada: Es la parcela cuyo plano ha
sido aprobado técnicamente por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales, pero aún no ha sido
registrada en el Registro de Títulos
correspondiente.
Parcela registrada: Es la parcela cuyo plano ha
sido aprobado técnicamente por la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales y ha sido registrada en el
Registro de Títulos correspondiente.
Parcelas complejas: Son todas las parcelas de
más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) de
superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil
metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10)
Constancias Anotadas sin deslindar.
Parcelas sencillas: Son aquellas parcelas con
superficie menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre
las que existen diez (10) o menos Constancias Anotadas sin
deslindar.
Partición: Es el procedimiento mediante el
cual se hace cesar el estado de indivisión entre los
copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un
inmueble registrado. Puede ser en naturaleza o en
numérico.
Planilla de descripción de unidades de
condominio: Es la planilla principal del plano donde se
muestra como está integrada cada unidad de condominio, y
cuál es el destino, ubicación y superficie de los
sectores que la integran.
Planilla de superficies: También llamada
planilla de cierres, es una planilla que muestra un resumen por
plantas de la conformación del condominio. La utilidad de
esta planilla reside en su función de control de las
superficies, ya que permite identificar errores los cierres de
cada planta.
Planilla resumen: En esta planilla se muestra un
resumen general del condominio en forma sintética y
permite interpretarlo en primera instancia.
Plano: Es un documento donde se representa
gráficamente, a través de signos la realidad
territorial. Un plano puede estar compuesto de varias
láminas o planchas.
Plano definitivo: Es el plano que cuenta con la
aprobación técnica de la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales. En materia de División para la
Constitución de Condominio, es el plano aprobado por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, que representa
los distintos sectores de un condominio, como resultado de su
identificación y dimensionamiento en el
terreno.
Plano general: Es el que comprende todas las
parcelas involucradas en el acto de levantamiento
parcelario.
Plano individual: Es el que comprende una sola
parcela de la resultante del acto de levantamiento
parcelario.
Plano preliminar: Es el plano de División
para la Constitución de Condominio, aprobado por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, que representa
los sectores de un condominio de una construcción en
Proceso y está basado en los planos de proyecto del
edificio, estando la existencia de las Unidades Funcionales
condicionadas a la presentación y aprobación de los
Planos Definitivos.
Poder de representación: Es el documento
notarizado por el cual una persona, denominada representado,
faculta a otra, denominada representante, para que en su nombre
realice determinados negocios jurídicos; de forma tal, que
todo lo que haga el representante en función del poder
otorgado, es directamente atribuido al representado.
Porciones de parcelas: Es el inmueble objeto de
un derecho de propiedad registrado solo en los Registros de
Títulos y sustentado en una Constancia Anotada, cuyas
dimensiones geométricas, ubicación y
designación catastral individual no han sido determinadas,
ni ha sido verificada su existencia real en el
terreno.
Principio de especialidad: Consiste en correcta
determinación e individualización de la parcela,
propietarios, acreedores y derechos que se ejercen sobre el
inmueble.
Principio de especialidad en relación al
inmueble: Un inmueble está correctamente determinado e
individualizado cuando se ha determinado su estado parcelario por
una mensura, y se conocen en consecuencia sus límites,
ubicación y dimensiones y tiene una designación
catastral, los cuales se hallan documentados en un
plano.
Profesionales habilitados: Están
habilitados para ejecutar mensuras y actos de levantamiento
parcelario sólo los Agrimensores. Para ejecutar divisiones
para la constitución de condominio, están
habilitados los Agrimensores y los Arquitectos.
Proyección UTM: UTM es la sigla de la
proyección Universal Transversa Mercator. Es una
proyección cartográfica que permite la
representación de la superficie terrestre en un plano. Se
trata de una proyección cilíndrica, secante y
conforme, es decir, mantiene las formas pero distorsiona las
magnitudes.
Reclamante: Es la persona o personas que reclama
ante la Jurisdicción Inmobiliaria que se le adjudique el
derecho de propiedad sobre un inmueble no registrado en el
proceso de saneamiento.
Red Geodésica de la Jurisdicción
Inmobiliaria de la República Dominicana:
Está integrada por cuatro estaciones permanentes
de recepción de señales satelitales y 59 puntos
monumentados distribuidos en todo el país con coordenadas
conocidas. A partir de la red geodésica, es posible
georreferenciar parcelas o cualquier proyecto de
ingeniería y poderlos integrar a todos en un mismo
sistema.
Referencias de ubicación: Son datos que
permiten una aproximación al punto o parcela de forma
inmediata. En general se traducen en el domicilio del inmueble,
es decir calle y número; en zonas rurales, deben estar
referidas a hechos notorios y verificables en el terreno, tales
como: nombre de la carretera y kilómetro en el que se
encuentra, nombre del lugar o zona, etc., debe evitarse hacer
referencias a cuestiones circunstanciales como el nombre de un
colindante o vecino.
Refundición: Es acto de levantamiento
parcelario que tiene por fin la creación de una nueva
parcela por integración de dos o más parcelas
registradas. Para que proceda la refundición, las parcelas
a unir deben ser colindantes entre sí.
Registro Complementario: Es el documento de uso
interno del Registro de Títulos donde se compilan todos
los derechos reales principales y accesorios, cargas,
gravámenes, medidas provisionales y demás derechos
que afectan a un inmueble registrado. Refleja el estado
jurídico del inmueble.
Representado: Es la persona que faculta a otra
para que actúe en su nombre y
representación.
Representante: Es la persona que está
facultada para actuar en nombre y representación de otra
persona.
Revisión: Es el proceso por el cual se
controla un trabajo de mensura, modificación parcelaria o
división para la constitución de condominio. Como
resultado de la revisión, el trabajo puede ser: observado,
rechazado o aprobado.
Saneamiento: Es el proceso de orden
público por el cual se determina e individualiza un
inmueble y su propietarios, se depuran los derechos que recaen
sobre el mismo, y éstos quedan debidamente registrados. A
nivel macro se pueden identificar tres etapas: Mensura para
saneamiento, Proceso judicial de saneamiento y Registro de los
derechos.
Sector común de uso exclusivo: Es aquella
parte del inmueble carente de autonomía funcional, que
está afectada al uso exclusivo de los titulares de uno o
más sectores propios.
Sector propio: Es el conjunto continuo o
discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía
funcional y acceso directo o indirecto desde la vía
pública, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o
más personas físicas o morales.
Sectores comunes: Son las partes del inmueble,
carentes de autonomía funcional, que por su destino,
sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento. Son
necesariamente comunes: a) el terreno; b) Los elementos
materiales que delimitan la parcela; y c) Los muros u otros
objetos que separan sectores privativos, los elementos
estructurales de los edificios y todos los conductos e
instalaciones de beneficio común.
Sistema Cartográfico y Parcelario (SICYP):
es un sistema informático que funciona bajo una plataforma
GIS, y contiene información geoespacial de toda la
República Dominicana. La información, está
contenida en distintas capas (layers), que pueden prenderse o
apagarse según la necesidad del usuario, e incluyen, entre
otros: Imágenes satelitales de alta resolución,
manzanas, carreteras, calles, ríos, espacios verdes,
provincias, etc. Además de toda la información
cartográfica antes detallada, el sistema tiene capas
específicas de información parcelaria, y
éstas son las capas más importantes del Sistema,
pues conforman el Registro Parcelario de la Jurisdicción
Inmobiliaria. En una de las capas parcelarias, cuando se presenta
un trabajo de mensura o cualquier acto de levantamiento
parcelario, o una división para la constitución de
condominio, se incorporan las parcelas resultantes y el sistema
hace, de forma automática, un control de capas, indicando
como resultado si la parcela se superpone con otras parcelas o
está superpuesta con el dominio público. El reporte
de este control es analizado visualmente por el revisor para
confirmar la superposición o justificarla en base a un
análisis de las precisiones con que están
georreferenciadas cada capa. Al aprobarse un trabajo, las
parcelas resultantes se pasan a la capa de parcelas aprobadas, y
cuando se emite el correspondiente Certificado de Título,
las parcelas se pasan a la capa de parcelas registradas. El SICYP
funciona sobre una base cartográfica digital, que puede
ser constantemente actualizada sin necesidad de rehacer los
soportes con cada actualización (como ocurre en los
registros parcelarios en soporte físicos o papel); aparte,
la cantidad de información de cada parcela (área,
dimensiones, trabajo que la origina, fecha de origen, etc.), no
está limitada por la generalización
cartográfica, la información asociada a una parcela
esta almacenada en una base de datos que puede ser consultada en
cualquier momento desde el mismo sistema. Al estar
georreferenciadas las parcelas, la incorporación al SICYP
se hace de forma automática en el lugar que le
corresponde, obteniendo de esta forma un Registro Parcelario
continuo de todo el país y que es un reflejo de la
realidad geográfica y parcelaria del territorio,
contribuyendo de una forma más adecuada a la seguridad
jurídica del tráfico inmobiliario.
Sistema de referencia: Es un modelo
matemático en relación al cual se ubican de forma
inequívoca las cosas. A nivel de territorio, los sistemas
de referencia generales son elipsoides de revolución
geocéntricos (el centro del elipsoide es coincidente con
el centro de masa de la tierra).
Solicitante: Es la persona legitimada para
solicitar una autorización o una aprobación de un
trabajo. Están legitimados para solicitar una
autorización o una aprobación los propietarios (o
reclamantes en caso de saneamiento) o sus
representantes.
Solicitud de autorización: Es el documento
por el cual los propietarios o reclamantes requieren al Director
Regional de Mensuras Catastrales que autorice la ejecución
de un acto de levantamiento parcelario y que habilite al
Agrimensor propuesto a hacerlo.
Subdivisión/ División: Es el acto
de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas parcelas
por división de una parcela registrada, de tal modo que
cada parcela quede delimitada en el terreno, graficada en un
plano individual y con un Certificado de Titulo que acredite la
propiedad sobre ella.
Subparcela: Es la unidad de dominio exclusivo
resultante de la afectación de una parcela al
régimen de condominio, cuya existencia y elementos
esenciales hayan sido comprobados y determinados mediante un
plano de división para constitución de condominio
documentado y aprobado en la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, e inscrito en el Registro de Títulos
correspondiente.
Superficie proyectada: Es el área
resultante de la proyección de una parcela en un sistema
proyectivo general. Al ser una proyección
cartográfica general, las dimensiones están
afectadas por deformaciones debido a la altura sobre el nivel del
mar y a la distancia a los puntos de contacto de la
proyección. Las proyecciones cartográficas son
necesarias para la representación de grandes superficies
(como la de toda una región o de un
país).
Superficie real: Es el área resultante de
la proyección ortogonal de una parcela sobre un plano. Se
trata de una proyección local y el área resultante
se denomina superficie real ya que las deformaciones de la
proyección, en pequeñas superficies son
insignificantes.
Superficie según mensura: Es la superficie
plana topográfica que resulte del acto de levantamiento
parcelario para la totalidad del inmueble.
Superficie según título: Es la
superficie que expresa el Certificado de Título o
Constancia Anotada.
Superficie superpuesta: Es la superficie
resultante de la superposición a distintas alturas de dos
sectores, ubicados en la misma planta, sobre los que se ejercen
distintos derechos. La superficie superpuesta se calcula para
poder restarla en la sumatoria de planta y evitar su
duplicidad.
Superficie útil: En los casos de deslindes
de parcelas sencillas resulta de excluir de la superficie total
real de la parcela originaria, las superficies de los deslindes y
las correspondientes a las vías de
comunicación.
Superficies afectadas por limitaciones
administrativas: Son aquellas superficies que, perteneciendo
a la parcela, no pueden ser utilizadas por disposición de
alguna norma administrativa que restringe su uso, tal el caso de
ochavas.
Tarjeta: También denominada
carátula, es un sector del plano destinado a
títulos y leyendas identificatorias del plano. Se
encuentra en la parte inferior derecha del plano, de forma tal,
que cuando éste se doble para su incorporación a un
expediente, la tarjeta quede siempre visible.
Tolerancia: Es el máximo error admisible
para una medición.
Trabajos de campo: Son las actividades que el
profesional habilitado desarrolla el terreno al ejecutar un acto
de levantamiento parcelario o una división de condominio,
incluyen principalmente los trabajos de reconocimiento y
medición.
Trabajos de gabinete: Son las actividades que el
profesional habilitado desarrolla en su oficina al ejecutar un
acto de levantamiento parcelario o una división de
condominio, incluyen principalmente el procesamiento de datos,
cálculos y dibujo de planos.
Unidad Objeto de Registro: Es el elemento que
puede ser objeto de registro, sobre el cual recaen derechos
reales registrables. Son consideradas unidades objeto de
registro:
– La parcela;
– La unidad de condominio;
– La porción de parcela.
Unidad de Condominio: Es la unidad resultante de
la afectación de una parcela al régimen de
condominio, cuya existencia y elementos esenciales han sido
aprobados y registrados en la Dirección Regional de
Mensura Catastrales y en el Registro de Títulos
correspondientes. Se reconocen igualmente como unidades de
condominio a las unidades resultantes de la afectación de
una parcela al régimen de condominio, generadas con
anterioridad a la vigencia de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario y sus reglamentos, que se encuentran registradas en
los Registros de Títulos y sustentadas en Constancias
Anotadas.
Unidad funcional: Es el conjunto de sectores
propios y comunes vinculados física o jurídicamente
que pueden ser objeto de un derecho de condominio y comprende al
sector o sectores propios y al sector o sectores comunes de uso
exclusivo que le puedan corresponder. La Unidad Funcional, una
vez registrada en el Registro de Títulos se transforma en
Subparcela o unidad de condominio. La unidad funcional
está siempre integrada por uno o más sectores
propios, y puede tener sectores comunes de uso
exclusivo.
Urbanización: Es el acto de levantamiento
parcelario que tiene por fin la creación de nuevas
parcelas por división de una o más parcelas
registradas, con apertura de calles o caminos públicos. En
estos casos es obligatorio adjuntar el proyecto aprobado por el
ayuntamiento correspondiente y por las autoridades
competentes.
Vacíos: Son aquellos espacios
completamente rodeados de muros que carecen de piso en la planta
en que se consideran. En la planta que tengan su piso, se
consideran como sector propio o sector común según
corresponda.
Conclusión
Al clausurar la investigación sobre la
Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, resaltamos que
este órgano y sus correspondientes direcciones regionales,
son órganos de la jurisdicción inmobiliaria, cuyas
actuaciones tienen un carácter técnico, y que a su
vez, entre sus funciones preponderantes se encuentran las de
controlar, supervisar, auditar, y aprobar los trabajos de
mensuras y modificaciones parcelarias que deben ser sometidos a
sus consideraciones en toda la geografía nacional,
según lo establecen los artículos 15 y siguiente de
la ley 108-05, 5, 6, 7, del Reglamento de Mensuras
Catastrales.
La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales,
tiene su sede central en Santo Domingo, y cuenta con varias
extensiones Regionales, como son Dirección Regional de
Mensuras Catastrales del Departamento Norte, destinada para esta
parte del país. Además de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste, la
cual abarca dicha zona geográfica.
Pudimos ver que la mensura es un acto público y
contradictorio que solo puede ser realizado por un Agrimensor
habilitado para tales fines mediante una autorización que
dicte al efecto la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales territorialmente competente.
Al ejecutar la Mensura, el Agrimensor debe seguir las
reglas del Reglamento General de Mensuras Catastrales.
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Autor:
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2014.
[1] CIPRIAN, Rafael. (2003) Tratado de
Derecho Inmobiliario en República Dominicana. Tercera
Edición, Editora Centenario.
[2] Artículo 10, del Reglamento
General de Mensuras Catastrales, resolución no. 1738,
del 12 de julio de 2007, Que sustituye la resolución no.
59-2007.
[3] CIPRIAN, Rafael. (2003) Tratado de
Derecho Inmobiliario en República Dominicana. Tercera
Edición, Editora Centenario.
[4] Artículo 14, del Reglamento
General de Mensuras Catastrales, resolución no. 1738,
del 12 de julio de 2007, Que sustituye la resolución no.
59-2007.
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