La falta de vivienda (página 3)

Sin embargo, para investigadores del Instituto de
Arquitectura y Desarrollo Urbano del Colegio de Arquitectos de la
Ciudad de México, como José María
Gutiérrez, el problema de vivienda en el DF, reside
fundamentalmente en las autoridades locales, pues los esfuerzos
realizados durante los últimos años no han sido
suficientes,  "¿Dónde hay suelo para los
pobres? No hay. Entonces, invaden o pasan de 10 a 15 años
para que una familia termine de construir su propia casa-",
lamentó el especialista.

Para Villanueva es indispensable reorientar la actual
política habitacional pero, también, es fundamental
buscar y formular soluciones y programas nuevos que contemplen
las características sociodemográfica y las
aspiraciones de las familias demandantes y superen los problemas
que se dan hoy en día en la vivienda existente.

"También es fundamental que estas
propuestas  permitan promover e impulsar una relación
entre lo público y lo privado que fomente la
participación real de la población y, sobre
todo,  ayude a la formación de una conciencia
ciudadana basada en la responsabilidad y el respeto de las leyes
y las personas", finalizó la investigadora.

Según cálculos del Inegi y del Conapo,
alrededor de 40 %, es decir poco más de 3.6 millones, vive
con sus padres. FOTO: AGENCIA REFORMA

El país requiere 630 mil viviendas nuevas para
satisfacer el incremento demográfico, señalan el
INEGI y el Consejo Nacional de Población

CIUDAD DE MÉXICO.- El déficit de vivienda
en México afecta de manera particularmente aguda a la
población joven.

De acuerdo con estimaciones oficiales, el país
requiere de alrededor de 630 mil viviendas nuevas al año
para satisfacer la demanda generada por el incremento
demográfico derivado de la formación de nuevos
hogares, compuestos en su gran mayoría por jóvenes,
y por el deterioro natural del inventario.

En tanto, según cálculos del Inegi y del
Consejo Nacional de Población (Conapo), alrededor de 40 %
de los mexicanos de entre 25 y 29 años, es decir poco
más de 3.6 millones, vive con sus padres.

De esa cifra, 54 % corresponde a hombres y 46 a
mujeres.

El Conteo de Población y Vivienda de 2005
reveló que el 62 % de los hogares en el país cuenta
con integrantes de entre 15 y 29 años.

Menos del 15 % del total de hogares es jefaturado por
habitantes de ese rango de edad.

El Programa Nacional de la Juventud 2008-2012 fija como
uno de los objetivos centrales de las políticas
públicas de atención a ese sector de la
población el favorecer su acceso a una vivienda
adecuada.

"Las y los jóvenes mexicanos enfrentan
desafíos para ejercer este derecho (a la vivienda),
relacionados con los motivos que detonan o retrasan su salida del
núcleo familiar originario, como el hecho de contraer
matrimonio y los niveles de violencia en el hogar, así
como con la capacidad de compra, fijada por el tipo de empleo, el
nivel salarial y la accesibilidad del mercado inmobiliario",
indica.

El documentó estima que, para 2007, el 28.3 % de
la población trabajadora de entre 18 y 29 años
cotizaba para obtener un crédito hipotecario y
planteó como meta para 2012 elevar la proporción a
35 %.

No obstante, el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012
no contempla ninguna medida específica para promover el
acceso de los jóvenes a la vivienda.

El Infonavit promueve actualmente una reforma legal que
le permitiría facilitar el acceso a créditos por
parte de los jóvenes trabajadores.

El esquema prevé que los trabajadores de hasta 30
años, con ingresos de hasta cuatro salarios
mínimos, podrían usar el crédito del
Infonavit con el 5 % patronal aportado en el instituto, como hoy
sucede, más hasta el 30 % del ahorro acumulado en su
cuenta para el retiro (Afore).

Una vez pagado el crédito, en un lapso de 15 o 20
años, y si siguen cotizando, alrededor del 5 % de lo
aportado por el patrón se sumaría a su cuenta para
el retiro, para garantizar una mejor pensión.

De acuerdo con datos del propio instituto, de los 251
mil 447 créditos que ha otorgado este año, el 44 %
ha sido a personas entre 26 a 35 años y 16 % a menores de
26 años.

Autonomía

Para José Antonio Pérez Islas, coordinador
del Seminario de Investigación en Juventud de la UNAM, los
jóvenes que no logran salir del núcleo familiar
experimentan frustración y tienen poca
autonomía.

"Su privacidad también puede ser afectada.
Finalmente, su espacio vital, su espacio propio, no puede ser el
mismo cuando están en un domicilio propio que en el de sus
padres", comentó en entrevista.

El especialista que la generación actual de
jóvenes ha retrasado la transición hacia la vida
independiente por las pocas posibilidades de obtener empleos, los
bajos salarios y los contratos por periodos cortos sin
prestaciones.

Según la Encuesta Nacional de Ocupación y
Empleo (ENOE) 2009, al primer bimestre de este año, del
total de jóvenes entre 20 y 29 años que
tenían un empleo, el 40 no tenía prestaciones
laborales.

Además, el 40 % de todos ellos recibía
menos de tres salarios mínimos.

Pérez Islas apuntó que ante las pocas
oportunidades de dejar el núcleo familiar los
jóvenes se vuelven semiindependientes ya que
también aportan dinero en los gastos del hogar.

"El problema es que si no aprenden a ser
autosuficientes, en un momento dado va a ser muy difícil
que tomen plenamente su condición de adulto",
advirtió.

'No me alcanza'

Daniela, de 26 años, vive con su mamá y su
hermana porque todavía no tiene derecho a un
crédito para adquirir una vivienda y no quiere gastar su
salario en una renta.

"Me gustaría salirme teniendo ya algo mío,
porque se me hace como un desperdicio de dinero pagar una renta.
No se va a ningún lado y además no me
alcanza.

Tendría que privarme de muchas cosas, ya no irme
de fin de semana. Además, si me saliera, ya no
podría ayudar en mi casa", comenta.

Aunque en noviembre próximo la joven arquitecta,
que trabaja como subgerente de bienes raíces de una cadena
de supermercados, podría acceder a un crédito del
Infonavit, prevé quedarse en casa de su mamá hasta
los 30 años.

"Ahorita, como joven, no veo que haya más
opciones que las viviendas de interés social. Claro que a
lo que uno aspira no es irse a vivir a Huehueteca
¿verdad?.

No estudie para eso y trabajo duro para cosas más
grandes", enfatiza.

Daniela reconoce que compartir cuarto se ha vuelto una
situación incómoda.

Cuando su hermana, de 19 años, está en
exámenes ella tiene salirse de la recámara para que
pueda estudiar. Ella se levanta a las 5 y media de la
mañana para ir a trabajar y su hermana se enoja porque
prende la luz.

Deja su ropa y sus papeles en un lugar pero su hermana
los mueve.

"Es muy difícil, necesito mi propio espacio",
reconoce. Cuadro Demanda potencial

De acuerdo con estimaciones oficiales, sólo una
proporción mínima de los jóvenes cuenta con
vivienda propia:

– 29.3 millones de mexicanos tienen entre 15 y 29
años

– 15.3 millones de hogares tenían en 2005
integrantes de ese rango de edad

– 3,6 millones de hogares eran jefaturados por
jóvenes

– 838 mil vivían solos Fuentes: Conapo e Inegi
(Agencias)

Problemática de la vivienda:

La vivienda es un indicador básico del bienestar
de la población, constituye el crecimiento del patrimonio
familiar, y es, al mismo tiempo condición primordial para
alcanzar niveles adicionales de desarrollo. Es el espacio que
brinda identidad, seguridad, cobijo, lugar de reunión,
espacio de convivencia profunda y la base para el
desenvolvimiento general de las personas, familias o grupos
diversos. 

Las Naciones Unidas han declarado que el mundo hay
más de 1.200 millones de personas que habitan en viviendas
inadecuadas y son más de 100 millones de personas que no
tienen un hogar. Estas cifras hacen ver la magnitud de los
problemas de la vivienda en el mundo, hace pensar también
en el reto de procurar una vivienda adecuada a todas las personas
del mundo. 

En el Pacto Internacional de Derechos Económicos
Sociales y Culturales (PIDESC), ratificado por 108 Estados
(incluido México en 1981), se reconoce el derecho de toda
persona a un nivel de vida adecuado, incluso alimentación,
vestido y vivienda adecuados; comprometiéndose los Estados
a tomar medidas por todo los medios apropiados para asegurar la
efectividad de éste derecho.  

En la Observación General No. 4, se
especifica lo referente a El derecho a una vivienda
adecuada, dentro del PIDESC. Ahí se definen aspectos
que se deben tomar en cuenta para hacer efectivo éste
derecho: seguridad jurídica sobre la vivienda,
disponibilidad de servicios materiales, facilidades e
infraestructura, gastos soportables,
habitabilidad, asequibilidad, lugar y adecuación
cultural. El Derecho a la Vivienda en
México: 

·        En
México la vivienda es considerada una
mercancía y no un derecho, y por consiguiente el acceso a
la misma depende de la capacidad adquisitiva de cada familia y no
de sus necesidades. 

·        Tan
sólo en el aspecto de habitabilidad,
México cuenta con un rezago de más de 4 millones de
viviendas (en Jalisco se calcula el rezago habitacional total en
182, 264 viviendas). 

·        En
México el promedio de ocupantes de vivienda es de 4.4, y
según el INEGI del 48% de las viviendas cuentan a lo
más con dos cuartos, y el 23.2% cuentan con sólo un
cuarto.  

·        Sólo
el 64% de las viviendas tiene materiales durables en los
techos. 

·        Más
de la mitad de los trabajadores mexicanos enfrentan limitantes
económicas para poder acceder a un financiamiento para la
adquisición de una vivienda. 

·        La
oferta de suelo y vivienda no es accesible para por lo menos
la mitad de la población con más bajos
ingresos. 

·        El
abandono en políticas que fomenten el campo ha
generado que la pobreza se agudice propiciando migración
masiva hacia las grandes urbes. 

·        El
presupuesto federal en materia de vivienda va mucho más
enfocado la industria privada de desarrollos que a vivienda
popular, dejando desatendido en materia de vivienda al sector
más vulnerable que representa más de la mitad de la
población. 

·        De
acuerdo con las proyecciones del CONAPO, se estima que al menos
hasta el año 2015 el número de hogares
aumentará en alrededor de 600 mil cada año, lo cual
es una cantidad importante de requerimiento para vivienda nueva,
ya que constituye cerca de una cuarta parte más al rezago
habitacional existente. 

·        El
problema de la vivienda es un problema social de primera magnitud
y por lo tanto debe ser asumido por toda la sociedad, lo que
implica la necesidad de un fuerte involucramiento del
Estado. Involucramiento en este caso quiere decir cumplir un
papel rector, donde se cree e impulse una
política nacional de vivienda con visión de mediano
y largo plazo. 

·        El
ejercicio de derechos humanos básicos no es algo sencillo
de alcanzar, pero nunca hay que dejar de destinar los esfuerzos
posibles para ello. La defensa al derecho de la vivienda adecuada
la tenemos que ver como una búsqueda necesaria para
alcanzar al menos niveles mínimos de dignidad en la
condición de vida de nosotros y de todas las
personas. 

 Demanda de Vivienda: Tenencia y
Gasto en Servicios. El Caso del Mercado Metropolitano de
México

La vivienda es un bien cuyas características
justifican su análisis económico. Lo que destaca de
este bien es su alto grado de heterogeneidad con respecto al
consumo del resto de bienes de la economía. Es
difícil encontrar una vivienda exactamente igual a otra.
Aun si los materiales de construcción, el diseño de
la misma o el barrio son los mismos se pueden identificar otros
elementos que las diferencian. En la literatura Olsen[87, 88] se
ha utilizado la idea de servicios de vivienda. Este es un
concepto que resume las múltiples características
de este bien. Estas pueden ser de varios tipos: las que
corresponden a la estructura física de la casa
(construcción, material, diseño, número de
cuartos); de localización o acceso al resto de bienes en
la ciudad (la distancia al centro de empleo, a las redes de
transporte) o el clima de la ciudad. Todas influyen sobre el
nivel de servicios. Cuando el consumidor decide donde vivir o
qué tipo de vivienda habitar evalúa estas
características. Lo que le interesa es la utilidad que
estas características en su conjunto le generan, es decir,
el nivel de servicios de vivienda.

La durabilidad del activo vivienda es muy extensa. La
tasa de depreciación de este activo es relativamente lenta
con respecto al resto de bienes no durables. Esta
característica permite ver el mercado de vivienda como un
proceso de inversión que depende de un valor futuro. Si el
valor de las propiedades inmobiliarias tiende a incrementarse en
el tiempo cabría esperar que algunos individuos dejen de
alquilar y pasen al mercado de compra de vivienda. Como en
cualquier decisión de inversión el estudio de la
operación está relacionada con el mercado de
capitales y las tasas de interés a largo plazo. A
diferencia de la decisión de consumo la adquisición
de una propiedad se entiende como la inversión en un
activo. En vez de una variable flujo de servicios en este caso se
trata de una variable stock. Deaton y Muellbauer [14] consideran
las condiciones bajo las cuales el consumo de un bien durable es
equivalente al consumo de un bien no durable. En este modelo una
unidad de servicio de vivienda es equivalente a una unidad de
stock de vivienda. Para obtener este resultado es necesario
suponer que existe un mercado perfecto de capitales, que no
existen impuestos que distorsionan y que el mercado de activos
está en equilibrio. A partir de este modelo se pueden
distinguir dos segmentos de mercado: viviendas habitadas por sus
propietarios, que representa aproximadamente el 60% del total del
mercado, y viviendas en alquiler. La demanda se analiza en dos
niveles: el primer nivel responde a la pregunta de poseer o no
una vivienda, y el segundo determina qué cantidad de
servicios de vivienda consumir. La elección entre alquiler
y poseer es una decisión entre la producción
doméstica de servicios de vivienda o la adquisición
de aquellos producidos en el mercado. La coexistencia de los
mercados de alquiler y tenencia de vivienda ha sido analizada en
la literatura mediante la elección de los individuos de
invertir en el mercado inmobiliario. Esta cuestión se
refiere básicamente a las características de la
población: edad, tipo de trabajo, sexo y tamaño de
familia.

Los individuos que demandan stock de vivienda toman una
decisión como inversionistas mientras que cuando demandan
servicios son consumidores. Esta idea conjunta de decisión
hace necesario un marco intertemporal de análisis. En el
caso que el valor del alquiler sea idéntico al costo de
usuario tenemos que el individuo es indiferente entre alquilar y
poseer. En general, la compra de una vivienda está
relacionada con decisiones de ahorro en el tiempo. Si el mercado
de capitales fuera perfecto no sería necesario realizar
ahorros previos y sería factible obtener préstamos
por el trabajo futuro. En los modelos de consumo intertemporal se
elige el nivel de consumo corriente que maximiza la utilidad del
individuo a lo largo de su ciclo de vida. La restricción
presupuestaria que se utiliza está definida para
múltiples períodos tal que existan decisiones de
endeudamiento y préstamo a través del tiempo. La
decisión de ahorro-deuda del individuo depende de la tasa
del mercado financiero. Si ésta es superior a la tasa
subjetiva de preferencias entonces el individuo decidirá
prestar y asegurar consumo futuro, véase Smith, Rosen y
Fallis [115].

Además del análisis intertemporal y
durabilidad de la vivienda otro enfoque analiza cuáles
características definen la heterogeneidad de este mercado.
Un bien heterogéneo es evaluado por la utilidad que
generan sus características. Esta línea de
argumentación ha sido desarrollada en la literatura sobre
precios implícitos que ha sido aplicada para generar
índices sobre los precios de vivienda. La heterogeneidad
limita la determinación precisa de precio y cantidad en el
mercado de cada característica que pertenece al conjunto
de atributos o características de una vivienda. Una
característica que cabe destacar es la explicada por su
localización. La cuestión espacial o de
localización es una característica no substituible
que está integrada básicamente de tres componentes:
la distancia y los costos de transporte, la ciudad o tipo de
vecindario y la intervención del gobierno local en la
provisión de bienes públicos .

Este trabajo analiza la demanda de vivienda en un marco
que destaca la decisión de tenencia y determinación
del gasto en servicios de vivienda en el mercado urbano. La
decisión de habitar vivienda propia u obtener los
servicios en el mercado de alquiler muestra las diferencias entre
ambos mercados y cuáles son los factores determinantes en
los patrones de consumo en cada mercado. El análisis de la
demanda de servicios de vivienda muestra la simultaneidad en la
decisión de consumo del individuo y qué mercado
satisface sus necesidades. Se consideran tres mercados urbanos en
México. Para elegir qué ciudades consideramos
éstas tienen que ser comparables. Estas corresponden a las
tres de mayor extensión geográfica, densidad y
nivel de salario tal que cabría esperar que el mercado de
vivienda en cada una de ellas sean similares y hacer poder
compararlas . La unidad de decisión de consumo es la
familia lo que permite destacar el papel de las variables
demográficas en el consumo. De los resultados se espera
encontrar evidencia a cerca del proceso simultáneo en el
proceso de decisión, la importancia de la hipótesis
del ingreso permanente, el papel de las variables
demográficas y las diferencias que existen entre ciudades
y entre el mercado de alquiler y tenencia.

La investigación está organizada en cinco
secciones. La segunda sección explica el análisis
económico de la tenencia de vivienda y el modelo utilizado
para estimar esta decisión simultáneamente con el
gasto. La tercera explica los datos, la formación de
variables y la representatividad de las muestras. La siguiente
sección discute los resultados obtenidos de las
estimaciones y la quinta parte presenta las
conclusiones.

Conclusiones

Durante los últimos años el precio de la
vivienda se ha duplicado y el sector inmobiliario y de la
construcción ha mantenido unos niveles de actividad y de
beneficios envidiables. Ello se ha debido a una expansión
de la demanda basada en el crecimiento de la población, en
el aumento de la renta per cápita y del número de
empleados y en dos elementos financieros, que han compensado las
subidas del precio de la vivienda, la caída de los tipos
de interés, debido a la unión monetaria, y el
alargamiento de los plazos de amortización de las
hipotecas. Los resultados han sido más viviendas
construidas, pero también más caras y con un nivel
de endeudamiento de las familias muchísimo
mayor.

Es precisamente el nivel de endeudamiento el que ha
comenzado a pasar factura a las familias. Se ha apurado tanto la
capacidad de pago que ahora una subida de tipos de interés
de medio punto o un punto pone a muchas familias al borde de la
insolvencia y eso que el empleo va bien. Conclusión: el
problema es importante y podría llegar a serlo más
si el precio de la vivienda se desplomase y los tipos de
interés subiesen algo más.

La política planteada por el PP para este
problema es la típica de los ultra liberales: bajen las
retenciones del IRPF para que con ese dinero las familias asuman
la subida de las hipotecas. Puro engaño, injusticia e
hipocresía. Hipocresía porque piden que se bajen
los impuestos a todos, incluida la gran mayoría de
familias que no pagan hipotecas, en lugar de tocar las
deducciones por vivienda que son las que en realidad inciden
sobre los afectados; injusticia porque las rentas más
bajas no pagan IRPF y por tanto no se beneficiarían de la
rebaja y no tendrían más liquidez para pagar la
hipoteca; y engaño porque jamás se
conseguiría el objetivo, ya que por término medio
hace falta bajar el IRPF aproximadamente un 30% para neutralizar
una subida del 1% del tipo de interés de la hipoteca
media. En realidad la propuesta del PP lo que quiere es utilizar
el tema de las hipotecas para vaciar las arcas del Estado y
evitar mejoras sociales como el "cheque-bebé", la ayuda a
la dependencia o la subvención de alquileres.

Si de verdad queremos afrontar seriamente el problema de
la vivienda tenemos que asumir que hay que resolver dos
cuestiones: la coyuntura, que hasta ahora es un problema
financiero, y lo estructural, que consiste en reducir el precio
de la vivienda. Para lo primero, la estrategia es financiera.
Como el problema deriva de la subida de los tipos de
interés, lo razonable es proponer una legislación
que facilite el alargamiento y el acortamiento automático
de los plazos de amortización para mantener la cuota
más o menos constante y un pacto con las entidades
financieras para aplicarla a los préstamos en vigor. En
realidad han sido las entidades financieras con su agresiva
política de dinero fácil y el Banco de
España consintiendo el alargamiento de los plazos de
amortización los que han ido inflando el mercado de la
vivienda y sobrendeudando a las familias, por eso es
lógico que sean esas entidades las que participen en la
solución del problema, en tanto bajan los tipos de
interés.

Distinta es la solución a largo plazo. La
propuesta de la Junta de Andalucía es probablemente una de
las más atrevidas que se han presentado hasta ahora: hacer
exigible el derecho a la vivienda para las familias que ingresen
menos de 3.000 euros. Ello significa que por primera vez se va a
ensayar una verdadera solución pública al problema
de la vivienda (planifico, produzco y suministro), puesto que
para ofrecer una vivienda barata a esas personas, que son la
mayoría, se necesitará un sistema de
producción de vivienda de protección que hasta
ahora no existe. Los que afirman que no va a tener coste para la
Junta de Andalucía no aciertan, porque tarde o temprano
habrá que crear un Servicio Andaluz de Vivienda para
gestionar esa provisión pública, al estilo del SAS
pero mucho más pequeño, y además
habrá que financiar las viviendas de las capas de menor
renta, que con sus ingresos no pueden pagar una hipoteca que
cubra el coste de producción de la vivienda y habrá
que dárselas en alquiler. También tendrán
costes los Ayuntamientos ya que tendrán menos margen de
negociación con los promotores, aunque eso ya lo tienen
asumido porque la LOUA lleva tiempo en vigor.

El cuanto al sector privado, los primeros beneficiados
van a ser las familias, que podrán obtener viviendas a
más bajo precio, tanto los afectados como los demás
ya que todos se beneficiaran de una menor presión de la
demanda. Asimismo, también van a ser beneficiados los
constructores, empresas y trabajadores, que van a tener
más trabajo contratado con el sector público, que
es una garantía de cobro y actividad. De hecho, la
vivienda de protección puede funcionar como un
estabilizador automático del sector, garantizando
más actividad en coyunturas contrarias como la que se
avecina. Y los perjudicados muy probablemente van a ser los
bancos, los promotores y especuladores. Los bancos porque las
hipotecas van a ser más pequeñas, aunque
probablemente también sean más y eso les compense;
los promotores porque van a ser sustituidos por ese servicio
antes citado y por la inevitable gran promotora pública
que se promoverá; y los especuladores porque al bajar la
presión de la demanda se reducirá el precio del
suelo y por tanto su plusvalía especulativa.

Contra esta política de vivienda ya se ha
manifestado la CEA. Lo cual resulta llamativo, ya que a
priori salen beneficiados los constructores
(economía real) y perjudicados los promotores
(intermediarios), y por tanto no se entiende que se vuelquen
hacia el lado de los promotores, que generan mucho menos empleo y
riqueza. No obstante, lo que en realidad puede operar en contra
de esta política son las zancadillas que se van a sufrir
tanto por la presión de los lobbys de
propietarios de suelo como por el boicot de ayuntamientos que por
razones ideológicas paralicen el suministro del mismo.
Además, está el POTA y sus límites al
crecimiento, que también pueden operar en contra de la
disponibilidad de suelo si no se modifican o se interpretan de
una forma económicamente racional. El tiempo dirá
si es efectiva la solución pública que se propone,
lo que si sabemos hoy es que al menos es valiente.

Posibles
soluciones

Existen varias alternativas a la solución de
falta de vivienda tales como, programas que desarrollen mejores
créditos para la gente o viviendas donde se aprovechen
bien los espacios. Pero hay una en especial que me pareció
perfecta y a continuación se las voy a
presentar.

Vivienda sostenible: Una solución para
México

Inestabilidad política, violencia vinculada a las
drogas, pobreza, calentamiento global. Aunque México
parezca tener que enfrentarse a desafíos intrascendentes,
el actual Gobierno está recurriendo a acciones innovadoras
para hacer frente a esas dificultades. Una medida particularmente
importante en ese sentido son las iniciativas para incentivar el
desarrollo de viviendas sostenibles para los más
necesitados.

La autoridad de vivienda mexicana calcula que el
déficit actual del sector es de aproximadamente 8,9
millones de casas, y todos los años ese número
aumenta en 200.000. Con un total de 24,3 millones de casas en el
país, según el censo de 2005, México
necesita un 35% más de viviendas para atender a la
población actual del país. Ese déficit es
consecuencia de la falta de desarrollo en el sector inmobiliario
y de opciones para la financiación, entre otros factores.
Según la Guía Global de la Propiedad, la
financiación de la vivienda está disponible
sólo para un 10% de los trabajadores. Por eso, en 2000, un
70% de las nuevas casas en México fueron construidas por
individuos, y no por constructoras. Ese porcentaje cayó
hasta un 30% debido a las iniciativas del Gobierno.

El déficit debería aumentar en las
próximas dos décadas, al mismo tiempo que la
estimación de crecimiento de la población
prevé que pase de 37,8 millones en la franja de edad de 25
a 45 años (principal clientela de vivienda propia), en
2005, a 45,8 millones en 2030, lo que tendría como
resultado un aumento extraordinario en el número de
posibles compradores. Según la Guía Global de la
Propiedad, el mercado hipotecario corresponde sólo a cerca
de un 10% del PIB, "un volumen sustancialmente menor que el
registrado en otros países miembros de la OCDE
(Organización para la Cooperación y Desarrollo
Económico)", señal de que el mercado apenas
está servido teniendo en cuenta su potencial.

Además de los problemas por el déficit de
vivienda, México sufre los efectos de un año de
cambio climático que aumentó las temperaturas y
disminuyó la frecuencia de lluvias. El Cuarto Informe de
Evaluación del Panel Intergubernamental sobre Cambio
Climático prevé que las temperaturas suban entre
0,4º y 1,8ºC en América Latina, en 2020, y de
1º a 4ºC, en 2050, lo que aumentaría de manera
importante el número de días consecutivos de
sequía y la duración de las olas de calor en
México. Esos factores, junto con la disminución de
las lluvias, podrían intensificar la escasez en el
abastecimiento de agua, que ya es un problema nacional
principalmente en los centros urbanos del país. Para
revertir ese escenario, México necesita dejar de ser una
economía que utiliza grandes cantidades de carbono para
convertirse en otra cuyas emisiones de carbono sean neutras.
Actualmente, el país emite 715 millones de toneladas de
dióxido de carbono a la atmósfera todos los
años. El volumen total de emisiones de los gases de efecto
invernadero es superior a las emisiones de Brasil, de India y son
iguales a las de China. Si no se hiciera nada, las consecuencias
del cambio climático y de la escasez de agua
tendrán consecuencias adversas sobre las condiciones
sociales y financieras de México.

La vivienda sostenible puede ayudar a atenuar esos
problemas. En el contexto mexicano, vivienda sostenible es
sinónimo de casas y comunidades creadas con el
propósito de (a) reducir el impacto sobre el medio
ambiente con la utilización de materiales, equipamientos y
prácticas ecológicas; (b) mejorar la calidad de
vida de la sociedad a través de la creación de un
tejido social que contribuya al desarrollo de sociedades
prósperas, en vez de la construcción pura y simple
de ciudades dormitorio con poca interacción entre sus
habitantes; y (c) facilitar el acceso a la financiación
para las personas necesitadas, estimulando al mismo tiempo el
ahorro por medio del uso eficiente de agua y
energía.

A través de asociaciones público-privadas
y de incentivos atractivos, el proyecto de la vivienda sostenible
trata de forma innovadora diversos problemas de México: el
enorme déficit de la vivienda, la marginalización
de las familias de baja renta, la ausencia de integración
social y una preocupación cada vez mayor por el medio
ambiente. Para eso, el Gobierno mexicano se ha asociado con
empresas del sector privado y ha creado proyectos de
construcción de viviendas que garantizarán la
viabilidad económica, social y ambiental del
país.

Un sector público innovador

Después de que el presidente Felipe
Calderón asumiera la presidencia, en 2006, su Gobierno
empezó a hacer frente de manera proactiva a las
deficiencias del mercado de la vivienda. A principios de 2007,
siguiendo con la determinación del nuevo Gobierno, la
Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI) inició el
Programa Nacional de la Vivienda, un plan osado que pretende
construir seis millones de casas para 2012, de las cuáles
cerca de un millón tendrán que ser sostenibles.
Poco tiempo después, el Gobierno otorgó
categoría jurídica al programa y creó una
estrategia de ejecución polivalente enfocada en diversas
cuestiones como, por ejemplo, acceso a la financiación,
opciones para habitantes de baja renta y la posibilidad de
adquisición de vivienda "verde" (o ecológica, es
decir, que no agreda el medio ambiente).

Para estimular la sostenibilidad económica y
social, el Programa Nacional de la Vivienda estipuló
objetivos que tienen como meta ampliar la cobertura financiera de
las familias de baja renta y de los grupos marginados como las
poblaciones indígenas, madres solteras y ancianos. En
2007, por ejemplo, CONAVI lanzó el programa "Esta es su
casa", que concede subsidios del 20% al 25% de los costes de
adquisición de los inmuebles para familias con renta de
hasta cuatro veces el salario mínimo (74.000 pesos o
aproximadamente US$ 6.000 al año). Para acelerar el inicio
de los proyectos, el Gobierno concedió contratos,
créditos y plazos de financiación generosos para
las constructoras privadas dedicadas a la construcción de
proyectos de vivienda verde y destinados a las familias de baja
renta.

Además, CONAVI se asoció también
con INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los
Trabajadores) para garantizar la concesión de cerca de
500.000 hipotecas al año, incluyéndose en eso la
financiación para las familias de baja renta. Para llegar
a las poblaciones de renta más baja, organizaciones como
FONHAPO (Fondo Nacional de Habitaciones Populares) y SEDESOL
(Secretaría del Desarrollo Social) conceden hipotecas a
las personas sin historial de crédito, a trabajadores
temporeros o temporales y a todos los que actúan en la
amplia economía informal del país.

El gobierno mexicano y la CONAVI eligieron
también como prioridad explícita la sostenibilidad
ambiental. El Programa Nacional de Habitación de la
entidad comprende, entre otras cosas, la regulación y la
estandarización de las modificaciones y de las normas a
seguir para la reducción de las emisiones de los gases de
efecto invernadero, de manera que sea siempre posible ofrecer
opciones de vivienda de alta calidad y ecológicamente
sostenibles.

El programa ofrece también hipotecas verdes y
subsidios, además de un programa piloto de entrenamiento
para informar a la población acerca de los beneficios y
del funcionamiento de las casas sostenibles. Para estandarizar y
estimular el desarrollo de la vivienda verde, CONAVI creó
el Paquete Básico ("Paquete Básico"), un conjunto
de principios ecológicamente sostenibles que trata de
cuestiones como la viabilidad del lugar y del terreno,
gestión de agua y saneamiento básico, uso de
energía y aislamiento. CONAVI ofreció a las
familias que compraron casas en conformidad con el "Paquete
Básico" un subsidio adicional del 20%, además de
los probables 20% a 25% ofrecidos por el programa "Esta es su
casa". En 2008, CONAVI amplió aún más su
compromiso con la sostenibilidad del medio ambiente al modificar
el programa de subsidios de manera que el "Paquete Básico"
se convirtiera en un ítem obligatorio de todos los modelos
de casa que reunieran los requisitos necesarios para presentarse
al subsidio único del 20%.

Además de los programas de subsidio para los
propietarios de inmuebles, INFONAVIT se propone ofrecer hipotecas
verdes para algunos grupos de familias de baja renta. Esas
hipotecas (a) tienen costes iniciales más elevados en
razón de las modificaciones ecológicas contratadas;
y (b) funcionan con un plan de pago que toma en cuenta los
ahorros de largo plazo proporcionados por los servicios
públicos de agua, luz, alcantarillado etc., lo que permite
a las familias de baja renta comprar casas ecológicamente
correctas cuyas exigencias de capital son mayores.

Implantado el proyecto, México necesitaba la
participación del sector privado para ampliar el
suministro de opciones de viviendas sostenibles. La CONAVI, junto
con otras empresas, creó el programa de
certificación DUIS (Desarrollo Urbano Integral
Sustentable), por medio del cual los proyectos habitacionales
certificados tienen acceso a la financiación del Gobierno
para obras de infraestructura y vivienda, adquisición de
equipamientos y terrenos, estructuración de
títulos, promoción de inversiones privadas y
asistencia técnica.

Según Cristina González Zertuche,
directora de construcción y tecnología de CONAVI,
"el DUIS no se preocupa sólo por el concepto de casa,
sino, como el propio nombre sugiere, el programa se preocupa
también de toda la comunidad, integrando la casa con el
medio ambiente". La certificación del DUIS permite a las
constructoras privadas ejecutar proyectos de viviendas
sostenibles en condiciones financieras más favorables. Eso
es muy importante en vista de las restricciones impuestas a los
mercados de capitales y de los pocos préstamos del
Gobierno, lo que suele llevar a la paralización de los
proyectos de viviendas. El objetivo prioritario de ese modelo
consiste en promover la participación conjunta de los
gobiernos federal, provincial y municipal en el desarrollo de
proyectos holísticos sostenibles en las áreas de
infraestructura, transporte, gestión de servicios
públicos en el espacio comunitario y en los proyectos de
casas verdes.

Los beneficios de un enfoque multidisciplinar con la
participación de diversas empresas del sector
público y de constructoras del sector privado se volvieron
evidentes de forma inmediata con una serie de pruebas hechas por
el Programa Nacional de Habitación en 2007-2008. El
programa piloto construyó 5.000 casas en la región
nordeste del Estado de Nuevo León, en la frontera con El
Estado de Tamaulipas. Esas casas modulares y reproducibles fueron
construidas junto con organizaciones provinciales, constructoras
privadas y universidades punteras y permitieron probar nuevas
tecnologías, medir los beneficios económicos y para
el medio ambiente, estudiar la viabilidad a gran escala del
programa DUIS, así como promover la cooperación
entre las organizaciones. Las constructoras del sector privado
jugaron un papel importante en la determinación del ritmo
que ese sector deberá imprimir a los conjuntos
habitacionales sostenibles en el futuro. Según
González Zertuche, el éxito del programa piloto y
el alcance de la colaboración de las diversas entidades
crearon un fuerte clima de optimismo respecto al cumplimiento de
los objetivos del Programa Nacional de la Vivienda en
2012.

Colaboración del sector privado amplía
el alcance de los proyectos

Tras el éxito del programa piloto, el sector
privado aprovechó la oportunidad para lanzar proyectos de
construcción de viviendas sostenibles a gran escala. Las
cinco mayores constructoras independientes de México,
Urbi, Geo, ARA, Homex y Sare, que tienen juntas un 7% del
mercado, fueron las primeras en ejecutar proyectos de vivienda
sostenibles patrocinadas por el Gobierno. Desde entonces, esas
empresas han fijado parámetros para el resto de las
constructoras. El proyecto de Urbi, con certificado DUIS, es un
buen ejemplo del papel del sector privado en la ejecución
del plan del Gobierno con la promoción subsiguiente de la
sostenibilidad social, económica y ambiental. En 2007, el
Gobierno aprobó el macro proyecto de vivienda sostenible
de Urbi en el Valle Las Palmas (en Tijuana, en Baja California),
refiriéndose a la "ciudad sostenible" como nuevo paradigma
del desarrollo. El objetivo en los próximos cinco
años es construir 100.000 casas y, en los próximos
20, un número suficiente de viviendas para una
población del tamaño de Tijuana (actualmente con
más de un millón de habitantes). La
construcción de casas tiene como objetivo el segmento de
la población de baja renta (según el concepto de
vivienda de interés social) constituida por trabajadores
que ganan menos de cuatro salarios mínimos.

Con el apoyo conjunto de las agencias nacionales del
Gobierno, Urbi consiguió la adhesión del gobierno
local de Baja California, del gobierno municipal de Tijuana y de
organizaciones externas, como el Banco Mundial. La
asociación público-privada resultante
permitió que el proyecto siguiera adelante con buenos
resultados en todos los aspectos de su desarrollo, desde
dificultades de aspecto jurídico, como la licencia para
construir, hasta consideraciones más técnicas, como
el proyecto del sistema de abastecimiento de agua.

Además de las ventajas logísticas, esa
asociación público-privada fue esencial para que el
proyecto fuera factible desde el punto de vista financiero.
Según el presidente del sector de Comunicaciones
Corporativas de Urbi, Alma Beltrán Rosales, y Fernando
Mayagoitia, líder de proyecto del Programa de Crecimiento
Innovador y Sostenible, son necesarias cuatro cosas fundamentales
para que el programa sea rentable. En primer lugar, y lo
más importante de todo, está hecho a escala. En la
primera fase de la construcción, de 2007 a 2010, Urbi
construyó 10.000 casas. La empresa planea ampliar de forma
continua ese número en los próximos 20 años
aprovechándose de importantes economías de escala.
El segundo factor tiene que ver con el acceso al capital y las
tasas de interés favorables. El Gobierno suministra el
capital a tasas de interés generosas que, por su parte,
estimulan a los bancos del sector privado a proponer tasas
menores, ya que la participación del Gobierno se traduce,
por norma, en riesgos menores.

De ese modo, durante la primera fase de
construcción, Urbi recibió 100 millones de pesos
(US$ 7,7 millones) de fondos públicos y 350 millones de
pesos (US$ 27 millones) de fondos privados. El tercer factor
está relacionado con la valorización percibida del
terreno de Urbi con miras a los 20 años de compromiso con
el macro proyecto. El factor final son los ingresos generados con
el comercio de emisiones de carbono. Urbi recibe créditos
por reducir las emisiones de carbono, que la empresa vende luego
en el mercado abierto.

Las condiciones políticas y financieras
favorables dieron origen al Valle San Pedro, del Valle Las
Palmas, comunidad-semilla de una ciudad moderna y sostenible
reconocida en agosto de 2010 como uno de los 15 macro proyectos
más innovadores de América Latina. Con el final de
la primera fase este año, 10.000 personas tendrán
la oportunidad de adquirir casas subsidiadas y de alta calidad,
todas ellas sostenibles desde el punto de vista ecológico,
social y económico.

El impacto del Valle Las Palmas sobre el medio ambiente
es significativo, en la medida en que la ciudad cuenta con una
amplia infraestructura para tratamiento y reutilización de
agua, uso de energía renovable y reciclaje de basura. El
abastecimiento de agua consiste en la combinación de agua
de reservas y agua salada reciclada, ambas procesadas en una
instalación hidráulica. Las fuentes de
energía de la ciudad son varias y utilizan la
energía solar, eólica y gas metano. Esas fuentes
varias, por su parte, ayudan a alimentar las instalaciones
locales de reciclaje de basura.

Acerca de la sostenibilidad social, Urbi incentiva a
todos los miembros de la comunidad a que compartan el derecho y
la obligación de preservar el ambiente limpio y
organizado, mejorando de esa forma el patrón de vida
general. Pensando también en el lado práctico de la
iniciativa, las empresas responsables del Valle Las Palmas
introdujeron en el proyecto de la comunidad posibilidades de
empleo y de educación. El lugar fue escogido, en parte,
por su proximidad a la fábrica de automóviles
Tacoma, donde Toyota invirtió recientemente 461 millones
de pesos (US$ 37 millones) en la ampliación de sus
instalaciones. Además de eso, Urbi reservó 500 de
los 1.900 acres para un complejo industrial que puede generar
hasta 8.000 nuevos empleos. Además, el Gobierno federal
invirtió en nuevas fábricas de sectores ya activos
en la región. Respecto a la educación, Urbi
donó, en 2007, un terreno para la Universidad
Autónoma de Baja California. El nuevo campus de Valle Las
Palmas se inauguró este año con 4.000
alumnos.

Respecto a la sostenibilidad económica desde el
punto de vista del consumidor, CONAVI e INFONAVI ofrecen a los
posibles compradores condiciones financieras favorables. El
interesado en comprar una casa en Valle Las Palmas pagará
por ella, de media, 212.000 pesos (US$ 16.500) de la siguiente
forma: una pequeña entrada por valor de 7.400 pesos (US$
600) que el comprador depositará en una cuenta de ahorro,
que luego se complementa con una ayuda de 34.500 pesos (US$
2.800) y un crédito de 162.000 pesos (US$ 13.100) a
través del programa de hipoteca verde. La reducción
de los valores de las cuentas de agua y luz deben compensar, a
largo plazo, las primas en el precio de la vivienda sostenible no
cubierto de forma inmediata por el subsidio.

El éxito inicial de las asociaciones federales,
provinciales y municipales de Urbi está preparando el
camino para que las constructoras del sector privado ejecuten un
volumen mayor de proyectos de viviendas sostenibles y, al mismo
tiempo, obtengan beneficios suficientes que permitan la
continuación de sus actividades. Según dijo
Cuauhtémoc Pérez Román, director general de
Urbi, "desde luego, tenemos en México la oportunidad
histórica de desarrollar un modelo de comunidades
sostenibles […] a través del esfuerzo conjunto de la
sociedad y del Gobierno y que puede ser convertido en motor de
crecimiento y de creación de empleo".

Desafíos futuros

Aunque el Gobierno mexicano haya tomado la
decisión osada de lidiar con el déficit de vivienda
y con el deterioro del medio ambiente, existen aún muchos
problemas a la espera de solución. Tal vez la mayor
amenaza al programa de vivienda sostenible sea la inestabilidad
del sistema político mexicano. En las últimas
elecciones provinciales y municipales de julio de 2010, el PRI
(Partido Revolucionario Institucional), de la oposición,
venció en la mayoría de los Estados neutros y tiene
oportunidades de recuperar la presidencia del país en
2012. Muchos cuestionan de qué manera un giro
político afectaría los proyectos de vivienda
sostenible y si un posible nuevo Gobierno llevaría
adelante los objetivos establecidos por CONAVI y por el Gobierno
de Calderón.

En vista del estancamiento por el que pasa el sistema
financiero mundial y el acceso limitado a la liquidez y al
crédito, es dudoso que el Gobierno mexicano tenga el
volumen suficiente de fondos para dar continuidad a esos
proyectos habitacionales. Cerca de un 40% del ingreso nacional
viene de PEMEX, compañía estatal de
petróleo. Los ingresos están cayendo
drásticamente a consecuencia de la gestión
ineficiente de la empresa y del rápido agotamiento de las
reservas de petróleo. No se sabe de qué manera
afectará al presupuesto a medio plazo.

Si esto no fuera suficiente, se debe tomar en cuenta
también las implicaciones sociales de la
construcción de viviendas sostenibles lejos de los centros
de las ciudades. Según dijo González Zertuche,
"ciertamente existe una demanda, debido sobre todo a la
creación de nuevas familias formadas por jóvenes y
en consecuencia también del crecimiento de la
población. Eso ya se ha estudiado. Hay un gran
número de casas que necesita mejorías, lo que
genera una demanda extra de reformas. Si esas casas fueran
sostenibles, y si atendieran a los requerimientos, también
tendrán derecho a créditos y subsidios". En vista
de la tendencia de emigración a las ciudades que se
observa en todo el mundo, es muy posible que esa demanda se
concentre en las ciudades más pobladas de México,
lo que llevaría a índices cada vez menores de
ocupación de las viviendas fuera de las áreas
urbanas. Eso podría generar problemas para la seguridad
pública y para el mantenimiento de comunidades
teóricamente "sostenibles". Alberto Chaia, socio de
McKinsey en Ciudad de México, desafió las
decisiones de CONAVI y dijo que México necesita
edificaciones verticales, y no horizontales, ya que el
desplazamiento del trabajador de la casa al trabajo, y viceversa,
representa una carga financiera para él y una carga
ambiental para la atmósfera.

Otra preocupación tiene que ver con la
receptividad del comprador a la idea de salvaguardar el concepto
de comunidad sostenible. El profesor Pablo René
Ramírez, director de comunicación y de desarrollo
del Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de
Monterrey (ITESM), observa que las familias de baja renta no
siempre entienden el concepto de sostenibilidad. Debido a
limitaciones económicas diarias, muchos razonan
sólo a corto plazo. Según Ramírez, "el
público objetivo de esas viviendas a gran escala no
comprenden sus ventajas, es decir, los beneficiarios no ven el
beneficio". Como ejemplo, él añade que "el
principal desafío consiste en comprender el coste
incremental de una casa equipada con elementos ecológicos,
como calefactores solares de agua, en comparación con el
resto de casas normales, además del ahorro a largo plazo
en las cuentas de agua y de luz. La financiación de las
hipotecas verdes por parte de INFONAVIT despierta en las personas
el interés en adquirir casas sostenibles. El problema es
que las personas venden los calefactores en pago de dinero
rápido y, con eso, no se benefician de los ahorros de
largo plazo que obtendrían en las cuentas de agua y de luz
y no consiguen saldar la hipoteca o disponer de renta suficiente
para vivir".

De qué manera, entonces, la asociación
entre CONAVI, INFONAVIT, las constructoras del sector privado y
otros intermediarios podrá proporcionar la
educación y el entrenamiento adecuados para atenuar ese
problema. Ramírez añade: "En general, la
integración de las soluciones de vivienda sostenible
acarrea serias dificultades para INFONAVIT. Las personas que
contratan esas hipotecas no están lo suficientemente
preparadas para comprender o valorar el impacto positivo de
aquello que están recibiendo. No existe una entidad
jurídica que supervise el mantenimiento y el uso adecuados
de las modificaciones introducidas por el proyecto verde".
Ramírez, en asociación con ITESM, propuso la
implantación de centros de entrenamiento de comunidades
para la realización de programas que preparen a esas
comunidades para la cultura de la sostenibilidad. Además,
él cuestiona también (a) la capacidad del Gobierno
y de los propietarios de inmuebles de ejecutar adecuadamente el
control de calidad de las tecnologías sostenibles
incorporadas a los proyectos y (b) la posibilidad de que esas
tecnologías verdes sean llevadas a otras regiones de
México de climas varios, de los desiertos en el nordeste
del país a las áreas tropicales del sur. No se sabe
si esos proyectos habitacionales a gran escala se podrán
replicar en todo México y en el resto de países de
América Latina.

A pesar de todas las incógnitas y dificultades,
las conquistas iniciales del programa y las repercusiones
esperadas a largo plazo ciertamente superan los desafíos.
A fin de cuentas, el riesgo es un componente importante de
cualquier iniciativa innovadora de amplia escala. Respecto a la
sostenibilidad social, los proyectos habitacionales sostenibles
ya proporcionaron vivienda a personas que antes no estaban en
condiciones de contratar una hipoteca. El concepto de comunidades
totalmente sostenibles puede perfectamente dar origen a un ciclo
positivo en que las casas de mejor calidad, agua más
limpia, cuentas de agua y luz más baratas y el acceso
más fácil a las oportunidades de educación y
empleo sustituyan al ciclo de pobreza que sirve de combustible a
los más terribles problemas sociales.

Desde el punto de vista de la economía, todas las
partes involucradas tienen acceso a incentivos financieros
apropiados. INFONAVIT, por ejemplo, garantiza las hipotecas de
las personas que compran los inmuebles y cubre la entrada dada en
las viviendas sostenibles, lo que, por su parte, genera un ahorro
derivado del uso más eficiente de agua y luz. De igual
modo, el certificado DUIS garantiza a las constructoras el acceso
a soluciones financieras más atractivas e introduce esas
empresas, de forma indirecta, a un conjunto vasto de posibles
clientes.

Desde 2010, cinco proyectos habitacionales sostenibles,
con certificado DUIS, están en marcha en México.
Esos conjuntos ya tienen impacto en el medio ambiente reduciendo
las emisiones de carbono, la contaminación del agua y
otros contaminantes. La ola de proyectos habitacionales
sostenibles debería ganar fuerza en el futuro
próximo. Las comunidades verdes servirán de modelo
para los conjuntos habitacionales, animando así a otras
comunidades a adoptar mejores prácticas para la
gestión más eficiente del agua, de la
energía y de la basura.

Un futuro sostenible

Los conjuntos habitacionales sostenibles a gran escala
en México han sido una manera creativa e inspiradora de
lidiar con el déficit de vivienda, con la
degradación del medio ambiente y con la falta de
crédito que impide el acceso de las clases de renta
más baja a la vivienda propia. Proyectos como el de Valle
Las Palmas, de Urbi, incorporan los elementos sociales,
económicos y ambientales necesarios a la sostenibilidad de
largo plazo. El Gobierno mexicano consiguió gestionar con
éxito la alineación de los intereses de las
constructoras del sector privado con los de diversas
instituciones del sector público. Aunque sea realmente
difícil cuantificar ese impacto, se espera que los
éxitos concretos alcanzados hasta el momento inspiren la
confianza pública y sirvan de ejemplo para una
colaboración que garantice el futuro de los proyectos de
vivienda sostenibles en México.

Recomendaciones

A partir de estos principios y de las valoraciones
generales recogidas a lo largo del informe, se ofrecen algunas
recomendaciones que permitirían a los poderes
públicos deberían aproximarse a los
estándares garantistas previstos tanto el ámbito
interno como en el derecho internacional de los derechos
humanos:

1. Emplear el máximo de esfuerzos, y hasta el
máximo de recursos disponibles, para desarrollar una
política de vivienda asequible que asegure que ninguna
persona destine más del 30% de sus ingresos a una vivienda
donde vivir con paz y seguridad.

Este requisito debería ser un elemento esencial
del carácter "digno y adecuado" que el artículo 47
de la CE atribuye a la vivienda. Asimismo, debería verse
como una condición indispensable para garantizar el libre
desarrollo de la personalidad del individuo (artículo 10
CE), su integridad física y moral (artículo 15 CE)
o su intimidad personal y familiar (artículo 18
CE).

2. Destinar de forma preferente los recursos
públicos a formas de tenencia en la vivienda que
garanticen seguridad y gastos soportables, como el alquiler
social, la cesión de uso o el usufructo.

Los tratados y acuerdos internacionales no priorizan un
régimen específico de tenencia a la hora de
establecer las obligaciones de los poderes públicos en
materia de derechos habitacionales. En el caso español,
sin embargo, es evidente que la prioridad otorgada al
régimen de propiedad privada ha tenido un impacto negativo
en la realización del derecho a una vivienda
adecuada.

En primer lugar, ha marginado a importantes sectores de
la sociedad que no tienen ingresos suficientes para acceder a una
vivienda en el mercado. Estos sectores incluyen mujeres, personas
con bajos ingresos, migrantes, jóvenes, personas mayores o
gitanos. En segundo lugar, ha generado procesos incontrolados de
especulación. Estos procesos han acarreado numerosos
problemas, como los derivados de la corrupción.

En las condiciones actuales, la garantía de una
vivienda asequible y de una tenencia segura y accesible a la que
hace referencia la OG nº 4 de Naciones Unidas exige, reducir
los numerosos incentivos a la propiedad privada y potenciar otras
formas de propiedad, como la propiedad social o cooperativa, y
otras formas de tenencia, como el alquiler social, la
cesión de uso o el usufructo.

3. Garantizar el debido proceso y la prioridad de los
colectivos más vulnerables en la adjudicación de
ayudas públicas o de vivienda protegida, así como
el establecimiento de los mecanismos necesarios para evitar toda
forma de discriminación.

Las políticas de ayudas públicas o de
acceso a vivienda protegida deberían regirse por los
principios básicos de transparencia, información,
objetividad y prioridad de los colectivos en mayor
situación de vulnerabilidad. Para ello deberían
garantizarse una serie de exigencias básicas:

En primer lugar, los derechos de defensa de los
solicitantes de ayudas y de vivienda consignados en los tratados
internacionales de derechos humanos y en la Ley 30/1992, de
Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común.

En segundo lugar, una baremación o
medición objetiva y no discriminatoria de la
situación de necesidad individual en materia de vivienda.
Estos sistemas de baremación objetiva deberían ser
favorecidos frente a los sorteos aplicados en la actualidad. La
fórmula del sorteo –excepcional, por otro lado, en
el ámbito europeo- se ajusta peor a los principios de
proporcionalidad y prioridad de los colectivos más
desfavorecidos y de los casos más urgentes. En cambio, los
sistemas de adjudicación basados en la baremación
objetiva de la precariedad y de la necesidad de vivienda
resultan, a pesar de sus inconvenientes, más
adecuados.

En tercer lugar, una definición lo menos
excluyente posible del requisito de arraigo como criterio de
acceso a ayudas o a vivienda protegida. Así,
deberían adoptarse las medidas necesarias para que
cualquier persona, con independencia de su situación
administrativa, pudiera beneficiarse de las ayudas
públicas en materia de vivienda.

4. Articular una oferta de vivienda asequible lo
suficientemente variada en tamaño y diseño como
para asegurar que se adapte a las necesidades reales de la
persona o unidad adjudicataria.

Este tipo de alojamiento debería incluir
refugios, vivienda de emergencia, vivienda de transición,
etcétera.

5. Evitar los desalojos originados por razones
económicas y sancionar severamente las que pretenden
forzarlos de manera ilegítima, como el acoso
inmobiliario.

La OG nº 7 del Comité DESC sostiene que
ningún desalojo deberá conducir a una
situación de falta de techo. La erradicación de los
desalojos forzados exige, entre otras cuestiones, adoptar todas
las medidas fiscales, civiles y penales necesarias para combatir
algunos fenómenos que los provocan, como el acoso
inmobiliario.

Asimismo, el respeto escrupuloso de los derechos ligados
al debido proceso exigen abandonar propuestas como las de los
desalojos exprés.

596. Asegurar la participación efectiva e
informada de todos los afectados por procesos de reforma
urbanística, respetar sus derechos procesales y
garantizarles, en caso de necesidad, el derecho a un realojo en
condiciones razonables y, como mínimo, en condiciones
similares a las preexistentes.

Al estar insertadas en un modelo de crecimiento muchas
veces ciego e indiscriminado, buena parte de las políticas
de participación en materia habitacional y
urbanística opera como políticas excluyente y
opacas, pre programadas "desde arriba", que sólo tienen
como objetivo la cooptación o la confirmación por
parte de los consultados.

Por el contrario, una política habitacional
basada en derechos debería ser una política de
participación efectiva e inclusiva, capaz de tomarse en
serio los derechos de información y al debido proceso de
los potenciales afectados.

Debería ser, en efecto, una política para
la participación efectiva, es decir, un tipo de
participación que permita discrepar con los puntos de
vista oficiales y que permita incidir en las relaciones reales de
poder que obstaculizan la satisfacción de los derechos
habitacionales. Asimismo, debería ser una política
de participación inclusiva, que permita –incluso a
través del apoyo económico- dar voz a aquellos
grupos que, por su posición de vulnerabilidad
económica, social o cultural, normalmente no participan a
través de los mecanismos predispuestos por las
instituciones.

Finalmente, las reformas urbanísticas
deberían incluir el derecho, llegado el caso, a un realojo
razonable. Esto incluye que el lugar y las condiciones del
realojo sean, como mínimo, similares a las
preexistentes.

7. Desarrollar una política que priorice la
movilización de vivienda vacía y la
rehabilitación sobre la construcción y que sea
compatible, en todo caso, con el respeto a los derechos
medioambientales.

En un contexto como el español, la
garantía de vivienda social asequible no puede confiarse
principalmente a la construcción de vivienda nueva. La
construcción indiscriminada, por el contrario, resulta
inasumible en razón de su impacto sobre el derecho a un
medio ambiente adecuado (artículo 45 CE) y de la
desproporcionada afectación que supone en los derechos de
las generaciones futuras.

Como se ha visto a lo largo del informe, las
políticas basadas en la construcción buscan
alimentar un modelo de crecimiento económico miope y sin
rumbo y evitar el conflicto con los grandes promotores y
constructores. Para ello, suelen utilizar como escudo el mercado
laboral –muchas veces ilegal- que se genera en torno al
mismo.

Sin embargo, una política basada en derechos
debería vincular de manera progresiva la
generalización del derecho a la vivienda a un modelo
alternativo de desarrollo que dé prioridad, además
de a la movilización de vivienda vacía, a la
rehabilitación, a la conservación de espacios
naturales –forestales, agrícolas, y zonas verdes- a
la recuperación de suelo público, y a la
gestión sostenible de los recursos.

8. Prevenir y sancionar los usos anti-sociales de la
propiedad urbana, como el incumplimiento injustificado de los
deberes de rehabilitación o el abandono de inmuebles con
fines especulativos.

Una de las razones de la inadecuación y de la
insuficiencia de las medidas aprobadas con el objeto de asegurar
el carácter asequible de la vivienda es precisamente su
renuncia a establecer controles adecuados sobre los poderes de
mercado y a establecer límites al ejercicio anti-social de
la propiedad privada.

Por el contrario, en la medida en que se conciban como
derechos de todos, los derechos habitacionales tienen un fuerte
componente redistributivo que obliga a eliminar privilegios de
tipo patrimonial. La propia CE, como contrapartida al
reconocimiento de derechos sociales, establece una serie de usos
antisociales de la propiedad, como la prácticas
especulativas, que deben ser impedidos.

El incumplimiento deliberado de los deberes de
rehabilitación o el abandono injustificado y permanente de
viviendas son ejemplos de estos usos. En un parque habitacional
como el español, que cuenta con el mayor número de
viviendas vacías de toda la UE, es imprescindible
establecer medidas concretas –de estímulo pero
también sancionatorias- destinadas a desincentivar fiscal
y penalmente la existencia de este tipo de viviendas.

9. Producir indicadores actualizados y mecanismos de
registro e inspección que permitan identificar situaciones
graves de vulneración del derecho a la vivienda así
como los responsables de dichas vulneraciones.

Uno de los déficit más graves que se
observa en el caso español es la falta de datos
desagregados sobre la situación habitacional de la
población, sobre todo de los colectivos en mayor
situación de vulnerabilidad y de los casos más
urgentes.

Entre otras cuestiones, sería necesario adoptar
una definición oficial de falta de vivienda adecuada,
identificar de manera amplia las necesidades habitacionales de
ciertos colectivos como las mujeres, las personas mayores o las
personas con discapacidad o llegar a un acuerdo
interinstitucional que permita alcanzar, por ejemplo, una
definición única y común del abandono
injustificado de inmuebles.

Esta producción de información
debería complementarse con la puesta en marcha de
mecanismos adecuados de registro e inspección que
permitieran dar una respuesta institucional adecuada a dichas
situaciones.

10. Evitar la criminalización y
estigmatización de aquellos grupos que contribuyen a hacer
visibles las causas de fondo de vulneración de los
derechos habitacionales y la responsabilidad que corresponde en
ello a los poderes públicos.

En un contexto de emergencia habitacional como el
español, la participación en la definición
de las políticas de vivienda no puede reducirse a los
mecanismos preestablecidos por las instituciones.

61Una comprensión garantista de la libertad de
expresión, ideológica y de manifestación
debería respetar el derecho de aquellos grupos que carecen
de medios para hacer sentir su voz y que, a través de
prácticas de desobediencia u otras similares (como la
ocupación pacífica de inmuebles abandonados con
fines especulativos), pretenden denunciar los abusos cometidos
por los poderes públicos y los particulares en menoscabo
del derecho a la vivienda.

La criminalización de estos sectores, en
realidad, más que un intento de dar cumplimiento a las
obligaciones internas e internacionales asumidas por el Estado en
materia de derechos habitacionales, es un gesto de impotencia y,
con frecuencia, una manera de eludir la propia responsabilidad de
los poderes públicos en la situación de emergencia
habitacional creada.

Reflexiones para no imitar lo malo o lo que no vaya en
armonía con los acuerdos sociales, aunque los estereotipos
como personas sean individuos de fama en deportes, artistas de
cine, cantantes o bailarines, músicos, actores o actrices
de novelas o series televisivas, a los cuales los niños y
jóvenes tratan de imitar en sus estilos de vida, cuando
aún no tienen identidad propia.

• ¿Si fumo, eso me hace más hombre o
  más mujer?

• ¿Si consumo drogas, seré más
  saludable?

• ¿Si robo, mato o violo a alguien me hace
  crecer como persona o tendré más
  aceptación?

• ¿Si maltrato las plantas o los animales eso
  me dignifica como persona?

• ¿Quiero imponer mi religión con la
  violencia?

• ¿Arriesgo la vida en deportes extremos aunque
  no sea mi profesión?

• ¿Si imito a mi ídolo, eso me lleva a
  ser una persona auténtica?

• ¿Quiero imponerme físicamente a los
  demás para humillarlos?

• ¿Si sobresalgo en algo me da derecho a
  despreciar a los demás?

• ¿El color de mi piel significa que soy
  superior a los seres humanos de otras razas?

• ¿El poder económico me hace ser
  superior a los demás?

• ¿el himno de guerra que entono me hace matar
  a los demás?

• ¿Protejo a la niñez y a los de otras
  capacidades?

• ¿Respeto la señalética para que
  haya orden social?

Nota: el lector puede agregar algunas reflexiones
propias

Bibliografía

3.- http://es.wikipedia.org

4.- jw.org

Autor:

Dr. José Manuel Castorena
Machuca

ITSLP, Depto. De Ing. Industrial.

Dirigido a estudiantes de educación básica
para que construyan sus propios aprendizajes.