Importancia de las modificaciones parcelarias, en el derecho inmobiliario (Rep. Dominicana)

Introducción

Las modificaciones parcelarias se hacen por mensura de
conformidad con lo dispuesto en la Resolución 1738 del
2007. Sobresalen el Deslinde, la refundición, la
partición, entre otras modificaciones. Los actos de
levantamiento destinados a modificar el estado parcelario de
parcelas registradas, son llamados modificaciones parcelarias.
Las modificaciones parcelarias se generan de la necesidad de
dividir predios indivisos, de particiones de corporaciones, de
expropiaciones por parte del Estado para la realización de
obras de carácter común, de la necesidad de
individualizar un predio, y otras cuestiones que son tratadas en
el presente trabajo.

Marco
teórico:

DEFINICIONES:

1. Modificaciones
parcelarias

Los actos de levantamiento destinados a modificar el
estado parcelario de parcelas registradas, se hacen por mensura
de conformidad con lo dispuesto en la Resolución 1738 del
2007.

Las modificaciones parcelarias tienen por objeto crear
nuevas parcelas a partir de las que están ya registradas.
No se consideran modificaciones parcelarias los cambios de las
colindancias o designación catastral, ni de las
dimensiones de una parcela como resultado de un ajuste de las
medidas originarias.

2.
Deslinde

Deslinde es el acto de levantamiento realizado para
constituir el estado parcelario de una parte determinada de un
terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin
de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la
parcela originaria. No procede el deslinde, cuando la Constancia
Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de
condominio. Cuando la totalidad de los titulares de Constancias
Anotadas de una parcela resuelvan separar sus derechos al mismo
tiempo y en una misma operación, no se tramitará el
acto como deslinde sino como división para
partición.

2.1 ETAPAS DEL DESLINDE El deslinde es un proceso
contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de
Jurisdicción Original. Consta de tres etapas:

a) Técnica, donde a través de un
acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el que se consolidará el
derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la
aprobación técnica de las operaciones por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente.

b) Judicial, donde a través de un proceso
judicial se dan las garantías necesarias para que todos
los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y
los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan
hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del
deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en
particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de
aprobación del deslinde.

c) Registral, donde a través del registro
de los derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la
existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con
la expedición del Certificado de Título y la
habilitación del registro complementario.

2.1.1 INMUEBLES REGISTRADOS Y CONSTANCIAS
ANOTADAS Se considera como inmueble registrado a toda
porción determinada de superficie terrestre sobre la que
existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de
Títulos, con independencia de si el mismo está
sustentado en un Certificado de Títulos o en una
Constancia Anotada. Una porción está determinada
cuando la misma está expresada en unidades de superficie.
Un mismo inmueble puede pertenecer a varias personas en
copropiedad, correspondiéndole a cada copropietario una
parte indivisa del inmueble expresada en términos de
porcentaje o proporción. Cuando el asiento de registro de
un inmueble en copropiedad no especifique el porcentaje o
proporción de participación de cada copropietario
se presume que lo es en partes iguales, salvo un acuerdo distinto
entre los titulares. Bajo ningún concepto se puede
interpretar que los términos porcentuales que le
corresponden a un copropietario, se refieren a porcentajes sobre
la superficie del inmueble. No procede el deslinde para
determinar los derechos que le corresponde a cada copropietario,
sino que procede la partición total del inmueble. Con
independencia de que los derechos sobre un inmueble estén
consignados en un mismo asiento registral o en varios, cuando se
consignan derechos sobre superficies determinadas a favor de una
o más personas se considera que hay una Constancia Anotada
por cada superficie determinada.

2.2 CLASIFICACIÓN DE LAS PARCELAS A LOS FINES
DEL DESLINDE. A los fines del deslinde, las parcelas con
Constancias Anotadas se clasifican en: a) Parcelas
sencillas, son aquellas parcelas con superficie menor a veinte
mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre las que existen diez (10)
o menos Constancias Anotadas sin deslindar.

b) Parcelas complejas, son todas las parcelas de
más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) de
superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil
metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10)
Constancias Anotadas sin deslindar.

En cualquiera de los casos, el deslinde se realiza de
manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar
restos sin deslindar. No se registrarán restos de
superficies remanentes de una Constancia Anotada sometida a un
proceso de deslinde.

2.3 DESLINDE SOBRE PARCELAS COMPLEJAS Cuando se
vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela compleja, se
procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la
porción a deslindar y a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.

b) El agrimensor, para la ubicación de la
porción a deslindar, se rige en primer lugar por el
acuerdo entre los titulares de constancias anotadas, en segundo
lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en
tercer lugar por la ubicación indicada en la constancia de
título. En los casos de inmuebles adjudicados por el
Instituto Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado
Dominicano, la ubicación resultará de los
antecedentes de la adjudicación, los que tendrán
que ser incorporados al expediente; en los demás casos,
los antecedentes podrán ser incorporados al expediente
pero no serán determinantes para la
ubicación.

c) Si no hay acuerdo con la ubicación
asignada, o no es posible ubicar razonablemente la
porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos
y mensura y en el informe técnico con los croquis
ilustrativos que correspondan y con su opinión
fundada.

d) Para determinar los límites, se sigue
el mismo criterio anterior. Asimismo se debe vincular
geométricamente la parte a deslindar con algún
vértice de la parcela originaria o con un deslinde
previamente registrado, si se puede.

e) Salvo causa debidamente justificada ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente o con la aceptación de todos
los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones
de terreno separadas para cubrir una misma constancia de
título.

f) Para lograr coincidencia con la
ocupación material, se admite una variación en
más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la
superficie real de la porción a deslindar respecto de la
superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta
variación sólo es permitida para lograr
coincidencia con los límites materiales de la
ocupación.

g) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente
cerrado por límites materiales sólo se permiten
diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en
la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las
tolerancias.

h) En el deslinde abreviado, las exigencias
previstas para el levantamiento planimétrico de la parcela
son aplicables sólo a la superficie a
deslindar.

i) En el informe técnico, el agrimensor
detalla los fundamentos de la ubicación y
determinación de los límites, indicando si hubo
acuerdo con los copropietarios o coparticipes.

j) En el mismo acto de levantamiento parcelario
se pueden realizar varios deslindes simultáneamente
referidos a la misma parcela. En tales casos se puede unificar la
documentación que no sea requerida en forma individual por
parcela.

Cuando estando en desarrollo el acto de levantamiento
parcelario, alguno de los copropietarios quiere deslindar su
porción, el agrimensor conjuntamente con el copropietario
solicitan al organismo de aplicación la ampliación
de la operación para incluir el nuevo deslinde. La
Dirección Regional de Mensuras Catastrales, autoriza la
ampliación si procede.

2.4 DESLINDE SOBRE PARCELAS SENCILLAS Cuando se
vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela sencilla, se
procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la
porción a deslindar y a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales.

b) Las superficies consignadas en las constancias
anotadas deben interpretarse como partes porcentuales de la
superficie total de la parcela registrada. A los fines del
cálculo del porcentaje que le corresponda a la Constancia
Anotada se procede de la siguiente forma:

1) Se considera, salvo prueba en contrario, que
todas las vías de comunicación existentes en la
parcela afectan terrenos excluidos de la Constancia Anotada a
deslindar, excepto los restos por ventas parciales sustentados en
una Constancia Anotada.

2) Si la suma de las superficies de Constancias
Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es
inferior a la superficie total de la parcela, se considera que el
resto es propiedad del titular originario de la parcela y se
determina la superficie de cálculo por la diferencia entre
la superficie total de la parcela y la suma de las superficies de
los deslindes aprobados y la superficie de dominio
público. El porcentaje que corresponde a la porción
a deslindar es el cociente entre la superficie asignada en la
constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por
cien.

3) Si la suma de las superficies de Constancias
Anotadas, los deslindes aprobados y dominio público es
igual a la superficie total de la parcela, se determina la
superficie de cálculo por la diferencia entre la
superficie total de la parcela y la suma de las superficies de
los deslindes aprobados y la superficie de dominio
público. El porcentaje que corresponde a la porción
a deslindar es el cociente, entre la superficie asignada en la
constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por
cien.

4) Si la suma de las superficies de Constancias
Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es
superior a la superficie total de la parcela, se toma la suma
total de las superficies de las Constancias Anotadas como
superficie de cálculo. El porcentaje que corresponde a la
porción a deslindar es el cociente entre la superficie
asignada en la constancia y la superficie de cálculo,
multiplicado por cien.

c) El agrimensor, para la ubicación de la
porción a deslindar, se rige en primer lugar por el
acuerdo entre los titulares de constancias anotadas; en segundo
lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en
tercer lugar por la ubicación indicada en la Constancia
Anotada.En los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto
Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado
Dominicano, la ubicación resultará de los
antecedentes de la adjudicación, los que tendrán
que ser incorporados al expediente; en los demás casos,
los antecedentes podrán ser incorporados al expediente
pero no serán determinantes para la
ubicación.

d) Si no hay acuerdo con la ubicación
asignada, o no es posible ubicar razonablemente la
porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos
y mensura y en el informe técnico con los croquis
ilustrativos que correspondan y con su opinión
fundada.

e) Debe medir la totalidad de la parcela
originaria y las vías de comunicación existentes
dentro de ella, y localizar los deslindes aprobados dentro de
ella. Con estos elementos procede a calcular la superficie
útil la que resulta de excluir de la superficie total real
de la parcela originaria, las superficies de los deslindes y las
correspondientes a las vías de
comunicación.

Sobre esta superficie útil aplica el porcentaje
que corresponda a la constancia de título para obtener la
superficie de la porción a deslindar.

f) Salvo causa debidamente justificada ante la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente o con la aceptación de todos
los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones
de terreno separadas para cubrir una misma constancia de
título.

g) Para lograr coincidencia con la
ocupación material, se admite una variación en
más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la
superficie real de la porción a deslindar respecto de la
superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta
variación sólo es permitida para lograr
coincidencia con los límites materiales de la
ocupación.

h) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente
cerrado por límites materiales sólo se permiten
diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en
la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las
tolerancias.

i) El levantamiento planimétrico de la
parcela a deslindar se rige por lo dispuesto en el presente
Reglamento.

j) En el informe técnico, el agrimensor
detalla los cálculos realizados y los fundamentos de la
ubicación y determinación de los límites,
indicando si hubo acuerdo entre los copropietarios o
copartícipes.

k) En el mismo acto de levantamiento parcelario
se pueden realizar simultáneamente varios deslindes
referidos a la misma parcela, en tal caso se puede unificar la
documentación que no sea requerida en forma individual por
parcela.

2.5 DOCUMENTACIÓN DE LOS DESLINDES Los
deslindes se documentan de conformidad con lo dispuesto en el
Título anterior del presente Reglamento con las siguientes
especificaciones y agregados:

a) Acta de hitos y mensura.

b) Carta de conformidad de los
solicitantes.

c) Plano general con las siguientes
características:

1) Deslinde sobre parcelas complejas: deben estar
representados todos los inmuebles que se deslindan en el acto y
su vinculación, si se pudiere, a la parcela originaria;
asimismo, se graficarán las vías de
comunicación existentes ubicadas en base a la
Cartografía de la Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales, y los deslindes aprobados según los planos y
antecedentes cuando fuera posible ubicarlos.

2) Deslinde sobre parcelas sencillas: se deben
representar todos los inmuebles que se deslindan en el acto, la
parcela originaria, las vías de comunicación y los
deslindes aprobados, con las respectivas vinculaciones y todos
los datos geométricos que permiten su dimensionamiento. El
registro de superficies que integra el plano general debe indicar
la superficie total de la parcela originaria, las superficies de
deslindes aprobados, la superficie de cálculo, el
porcentaje que corresponde a la Constancia Anotada, la superficie
real de la parcela originaria, la superficie de vías de
comunicación, la superficie útil, la superficie
teórica de la porción a deslindar, la superficie
real deslindada de cada parcela y las observaciones que
correspondan, según el modelo establecido para los
trabajos de mensura que como anexo forma parte de este
Reglamento.

d) Informe técnico, en el que se justifica
la ubicación y la determinación de los
límites.

e) Coordenadas de cada parcela
deslindada.

f) Plano individual por parcela.

2.6 TRÁMITES POSTERIORES AL DESLINDE
Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales remite al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente para que inicie el proceso judicial
los planos aprobados, copia del acta de hitos y mensura donde
conste la conformidad de los titulares de constancias anotadas,
la carta de conformidad, una copia certificada del plano general
y copia certificada del informe técnico. En caso de que se
trate de un deslinde sobre parcela sencilla, la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales, adjuntará a las
documentaciones a remitir al Tribunal de Jurisdicción
Original, un informe donde indique cuál es el resto de
superficie útil de la parcela originaria. Si no queda
resto de superficie útil en la parcela originaria por
haberse deslindado todas las constancias anotadas, la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales informa al
Tribunal de Jurisdicción Original, para que éste
dicte sentencia ordenando la cancelación definitiva del
título. Si no queda resto de superficie útil en la
parcela originaria y aún existen Constancias Anotadas no
deslindadas, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
informará al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente para que éste resuelva en
consecuencia.

3.
Refundición

Se denomina refundición al acto de levantamiento
parcelario que tiene por fin la creación de una nueva
parcela por integración de dos o más parcelas
registradas. Para que proceda la refundición, las parcelas
a unir deben ser colindantes entre sí.

Los documentos a presentar son:

A. Acta de hitos y mensura.

B. Carta de conformidad.

C. Informe técnico.

D. Coordenadas de cada parcela
resultante.

E. Plano general.

F. Plano individual por parcela.

4.
Urbanización parcelaria

Se denomina urbanización parcelaria al acto de
levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de
nuevas parcelas por división de una o más parcelas
registradas, con apertura de calles o caminos públicos. En
los casos de urbanizaciones parcelarias es obligatorio adjuntar
el proyecto aprobado por el ayuntamiento correspondiente y por
las autoridades competentes. Los documentos a presentar
son:

A. Acta de hitos y mensura.

B. Carta de conformidad.

C. Proyecto aprobado por el ayuntamiento y
cualquier otra autoridad competente.

D. Informe técnico.

E. Coordenadas de cada parcela
resultante.

F. Plano general.

G. Plano individual por cada parcela, por cada
espacio destinado a zona verde y por cada área
institucional.

En la solicitud de urbanización parcelaria no se
indica el número de parcelas resultantes, quedando
éste definido en la conformidad del o los propietarios con
la tarea realizada. No se consideran como parcelas las
superficies destinadas a calles. No se admiten presentaciones
parciales que dejen subsistentes el o los títulos
originarios. El registro de los títulos de las parcelas
resultantes implica automáticamente el traspaso de las
calles, pasajes, avenidas, peatonales, espacios destinados a
zonas verdes, etc., al dominio público.

5. De la
división para partición de
inmuebles

Cuando se pretenda hacer cesar el estado de
indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o
copartícipes de un inmueble registrado, haciendo la
partición en naturaleza del mismo, se deberá
ejecutar la división del inmueble de conformidad con lo
dispuesto en el artículo No. 172 de la Resolución
1738-2007.

5.1 COPROPIEDAD Existe copropiedad, cuando los
derechos de los copropietarios, coherederos y/o
copartícipes están expresados en términos
porcentuales o proporción, o simplemente no están
determinados en ninguna forma, con independencia de que dichos
derechos estén consignados en una o varias Constancias
Anotadas o estén sustentados en un Certificado de
Título. Los términos porcentuales que le
corresponden a cada copropietario, se refieren al derecho mismo y
no a la superficie del inmueble. Corresponde a los copropietarios
determinar la forma en que se dividirá el inmueble en caso
de existir acuerdo amigable entre ellos o al Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente en caso
de no existir partición amigable.

5.2 PROCEDENCIA DE LA DIVISIÓN PARA
PARTICIÓN La división para la partición
de inmuebles en copropiedad procede a solicitud de:

a) Todos los copropietarios, coherederos y/o
copartícipes que, de común acuerdo, solicitan a la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales la
autorización para dividir el inmueble.

b) El Juez de Jurisdicción Original en
caso de no existir acuerdo y haberse iniciado el proceso
judicial.

c) La totalidad de los titulares de Constancias
Anotadas cuando éstos resuelvan separar sus derechos al
mismo tiempo y en una misma operación.

5.3 PARTICIÓN AMIGABLE Cuando los
copropietarios, coparticipes o coherederos estén de
acuerdo en la forma de dividir el inmueble, se solicita la
autorización para el trabajo correspondiente directamente
a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente. La solicitud debe estar firmada por
la totalidad de los copropietarios, coparticipes o coherederos y
debidamente legalizada por notario y llevar implícita la
petición de que, una vez aprobada técnicamente la
división, la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales remita los planos y demás documentos exigibles
a la oficina de Registro de Títulos correspondiente cuando
se trate de copropietarios o coparticipes o al Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente cuando
se trate de coherederos para que resuelva la partición por
vía administrativa. Conjuntamente con la carta de
conformidad de los trabajos realizados, el Agrimensor debe
adjuntar al expediente el acto auténtico o bajo firma
privada debidamente legalizado por notario, previsto en el
artículo 55 de la Ley de Registro Inmobiliario, en el cual
todos los copropietarios de común acuerdo pongan de
manifiesto su voluntad y forma de dividir el inmueble, haciendo
referencia al plano general de la división y como se
adjudicarán las parcelas resultantes. Dicho acto,
será adjuntado al plano aprobado para remitirlo al
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente. El resto del procedimiento a seguir en estos casos
será el mismo que el establecido en el presente Reglamento
para el tipo de trabajo que se realiza.

5.4 PARTICIÓN LITIGIOSA Cuando no haya
acuerdo entre los copropietarios, coparticipes o coherederos no
procede el inicio del trámite ante la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales sino ante el Tribunal de
Jurisdicción Original territorialmente competente. El
Agrimensor designado por el Juez a propuesta de las partes, o de
oficio en ausencia de esta, presentara ante la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente la
solicitud de autorización firmada por el Juez y el
agrimensor designado, anexando el Certificado de Títulos o
la Constancia Anotada. El resto del procedimiento a seguir en
estos casos será el mismo que el establecido en el
presente Reglamento para el tipo de trabajo que se
realiza.

5.5 PARTICIÓN DE TITULARES DE CONSTANCIAS
ANOTADAS Cuando la totalidad de los titulares de Constancias
Anotadas resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una
misma operación, se procederá de igual forma que en
el caso de partición amigable. En este caso, en la
solicitud de autorización, se indicará la
superficie total de la parcela originaria. El agrimensor
deberá anexar a su solicitud una certificación
emitida por el Registro de Títulos correspondiente, de
vigencia de las Constancias Anotadas presentadas y de que no
existen otras Constancias Anotadas vigentes sobre la
parcela.

5.6 ETAPAS DE LA PARTICIÓN La
partición tiene dos etapas que son:

a) Técnica, donde a través de un
acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y
determina cada una de las parcelas en que se dividirá el
inmueble. Esta etapa finaliza con la aprobación
técnica de las operaciones.

b) Registral, donde a través del registro
se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa
finaliza con la expedición del Certificado de
Título y la habilitación del registro
complementario para cada parcela. Cuando se presenta
conjuntamente con la determinación de herederos, o cuando
se torna litigiosa, se agota una etapa judicial en la que se dan
las garantías necesarias para que todos los
copropietarios, coherederos y/o copartícipes de uno o
más inmuebles puedan hacer valer sus derechos. Esta etapa
finaliza con la sentencia.

5.7 FORMAS DE LA DIVISIÓN PARA
PARTICIÓN La división para partición
podrá resolverse mediante subdivisión,
urbanización o división para la constitución
de condominio. Estas operaciones podrán presentarse
combinadas con deslindes y refundiciones.

El procedimiento y las exigencias técnicas y
formales serán los mismos que los establecidos en el
presente Reglamento para el trabajo de que se trate, con las
especificaciones, modalidades y formalidades exigidas en el
presente capítulo.

6. De las
afectaciones parcelarias:

6.1 EXPROPIACIÓN Cuando una parte de una
parcela registrada es declarada de utilidad pública y
sujeta a expropiación, se debe proceder a separar la parte
a expropiar mediante subdivisión de la parcela originaria,
y se deben cumplir todos los requisitos establecidos para la
misma. La parcela subdividida que resulte expropiada se
registrará a nombre del titular a menos que se haya
demostrado que éste ha recibido del Estado Dominicano la
totalidad del importe correspondiente a dicha
expropiación. La iniciación del trámite se
hace a instancia del expropiante o del propietario del inmueble
de que se trate.

6.2 SERVIDUMBRES Cuando sobre una parte
determinada de una parcela registrada se pretenda constituir una
servidumbre, se debe proceder a ejecutar la mensura de la parcela
ubicando, dimensionando y posicionando la parte que se
afectará con la servidumbre, consignándola en el
Certificado de Título resultante. A tal fin debe cumplirse
con lo dispuesto en materia de mensuras posteriores al
saneamiento.

6.3 DERECHOS DE AGUAS Y MINAS. Cuando sobre una
parte determinada de una parcela registrada se pretendan
constituir derechos y servidumbres previstos en las leyes de
Aguas y Minas, se debe proceder a ejecutar la mensura de la
parcela ubicando, dimensionando y posicionando la parte a
afectar.

7. De la
división para constitución de
condominios.

7.1 OBJETO DEL CONDOMINIO. El régimen de
condominio es aplicable única y exclusivamente a parcelas.
No es requisito que éstas estén edificadas, ni que
las unidades de condominio se refieran a departamentos, locales o
partes de un edificio o construcción. El régimen de
condominio es aplicable para dividir edificaciones, complejos
residenciales, complejos hoteleros, complejos industriales,
cementerios privados o cualquier otro sistema de propiedad
inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación
inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores
comunes.

Prohibiciones: No se permite la
constitución de condominios sobre inmuebles amparados en
constancias anotadas ni sobre unidades de condominio ya
registradas. Las unidades de condominio no pueden ser objeto de
refundiciones, subdivisiones o cualquier otra modificación
parcelaria.

Sub-parcela o Unidades de Condominio: Con el
nombre de subparcela se designa a la unidad de dominio exclusivo
resultante de la afectación de una parcela al
régimen de condominio, cuya existencia y elementos
esenciales hayan sido comprobados y determinados mediante un
plano de división para constitución de condominio
documentado y aprobado en la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, e inscrito en el Registro de Títulos
correspondiente.

División para constitución de
condominios: Se denomina división para
constitución de condominio al acto por el cual se
identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los
sectores o áreas de un inmueble, determinando si los
mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su
afectación al régimen de condominio. Para inscribir
condominios antes de la construcción del edificio se
presentará un proyecto de división del condominio
sobre la base de los planos que conforman el proyecto de
construcción del edificio aprobados por las autoridades
correspondientes.

Sectores propios: Sector propio es el conjunto
continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con
autonomía funcional y acceso directo o indirecto desde la
vía pública, que pueden ser de propiedad exclusiva
de una o más personas físicas o morales.

Sectores comunes: Sectores comunes son las partes
del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su
destino, sirven a los sectores propios facilitando su
aprovechamiento.

Son necesariamente comunes:

A. El terreno.

B. Los elementos materiales que delimitan la
parcela.

C. Los muros u otros objetos que separan sectores
privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos
los conductos e instalaciones de beneficio común. Son
sectores comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble
carentes de autonomía funcional, que están
afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más
sectores propios.

Unidad funcional: Unidad funcional es el conjunto
de sectores propios y comunes vinculados física o
jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de
condominio y comprende al sector o sectores propios y al sector o
sectores comunes de uso exclusivo que le puedan
corresponder.

Independencia y funcionalidad: Es requisito
indispensable para plantear la división para la
constitución de condominio la independencia y
funcionalidad de todas las unidades propias que se originan. La
Dirección Nacional de Mensuras Catastrales establece,
cuáles autoridades dan la funcionalidad o determinan los
criterios de la misma en casos especiales.

7.2 DEL TRATAMIENTO E INTEGRACIÓN DE
SECTORES

Sectores a identificar y a determinar: En toda
división para la constitución de condominio se
deben identificar, determinar, ubicar y dimensionar todos los
sectores que vayan a ser sometidos a distintos
derechos.

Muros y elementos estructurales: Los muros se
clasifican en propios y comunes. Los muros que separan ambientes
interiores de un mismo sector propio, se consideran integrados al
mismo y no se determinan. Los elementos estructurales, conductos
de ventilación o servicios y demás instalaciones
comunes que se encuentren en los muros, se consideran integrados
a ellos y hacen al muro necesariamente común.

Tratamiento de espacios vacíos y
escaleras: Los espacios vacíos se proyectan
horizontalmente sobre la planta donde está su piso, y las
escaleras y rampas se proyectan horizontalmente sobre la planta
donde nacen. Según estén integrados o no a un
sector propio, se consideran como propios o comunes, y se
consideran como sectores cubiertos o descubiertos según
tengan o no cubierta superior. Las escaleras, rampas y espacios
vacíos cuando se encuentran totalmente dentro de una misma
unidad funcional y sirven sólo a ella, se consideran
integrados a la misma y no se determinan. El mismo tratamiento se
da a las escaleras, rampas y espacios vacíos que se
encuentran totalmente dentro de un sector común y
sólo sirven al mismo.

Azoteas y terrazas: Las azoteas y terrazas
accesibles se determinan como sectores comunes o de uso
exclusivo, de acuerdo con las convenciones que sobre su uso
determine el consorcio de propietarios.

Cuerpos avanzados y balcones: Los balcones y
cuerpos avanzados de un edificio deben ser incorporados a la
división, integrándolos a los sectores propios o
comunes según corresponda, aún cuando los mismos
sobresalgan sobre espacio del dominio público.

Salientes horizontales: La proyección de
salientes horizontales sobre la planta inmediata inferior
podrá no ser tenida en cuenta cuando la distancia normal
al muro sea inferior a los cincuenta (50)
centímetros.

7.3 ELEMENTOS A DETERMINAR EN LA DIVISIÓN DE
CONDOMINIO. En la división para constitución de
condominio se identifican, ubican y determinan con sus medidas de
superficie:

a) Todos los sectores propios, comunes y comunes de uso
exclusivo que integran el inmueble.

b) Todos los polígonos que delimitan los espacios
diferenciados en el presente título.

7.4 DOCUMENTACIÓN Y PLANO DE LA
DIVISIÓN PARA LA CONSTITUCIÓN DE
CONDOMINIO.

Documentación de la división para
constitución de condominio Las divisiones para la
constitución de condominio se documentan de la siguiente
forma:

A. Solicitud de aprobación de la
división B. Conformidad del o los
propietarios.

C. Coordenadas de la parcela D. Copia del
plano individual de la parcela.

E. Plano de la construcción aprobado por
autoridad competente.

F. Plano de división para la
constitución de condominio.

7.5 REPRESENTACIÓN DE LA DIVISIÓN EN
CONDOMINIO Para la representación de la
división de edificios, se adopta el sistema de
representación por plantas en proyección
horizontal; los sectores identificados se extienden verticalmente
desde el piso de la planta hasta la cubierta de la misma, salvo
el caso de superficies superpuestas. En la primera planta se
representa toda la parcela con sus magnitudes y colindancias
según el plano aprobado y los distintos sectores que la
componen. En las demás plantas sólo se representan
los sectores edificados. Cuando las unidades funcionales se
desarrollan en forma horizontal, aún cuando una misma
unidad tenga más de una planta, se representan sobre la
primera planta correspondiente a la parcela. Los sectores que se
determinan deben tener todas las medidas de superficie expresadas
en metros cuadrados con dos decimales. A criterio del profesional
actuante se podrán colocar las magnitudes lineales que se
creyeren pertinentes para una mejor interpretación de los
planos. Los polígonos correspondientes a las unidades
funcionales deben ser resaltados con trazo más grueso que
el resto de los polígonos y líneas que integran el
dibujo. Los muros se representan a escala. Para la
representación se adoptarán las escalas previstas
en el presente Reglamento. Las superficies superpuestas se
grafican con un rayado diferenciado y se consigna la superficie
correspondiente. Las plantas representadas y los restantes
elementos gráficos del plano podrán no respetar la
orientación real.

7.6 PLANO DE DIVISIÓN PARA LA
CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIO El plano de división
para la constitución de condominio contiene la totalidad
de los sectores resultantes de la división y puede estar
compuesto de varias láminas.

El mismo debe contener los siguientes
elementos:

A. Carátula, aclarando que se trata de una
división para la constitución de
condominio.

B. Símbolo indicativo del norte con la
orientación correcta.

C. Cuadro de simbología
utilizada.

D. Representación gráfica de la
división.

E. Planillas de superficies, de resumen y de
integración de unidades.

El plano de división para la constitución
de condominio, para su mejor comprensión, puede ser
dividido en láminas, para lo cual, en la hoja o
lámina (1) se hace referencia al número de
láminas que lo integran y el contenido indicativo de cada
una.

Designación de Sectores: Los sectores
propios se identifican con una designación compuesta de
nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden a las letras
"ese" y "pe" (SP), el tercer y cuarto carácter
corresponden a un bloque o edificio, el quinto y sexto
carácter corresponden a la planta y los tres
últimos al polígono correspondiente; para completar
el número de caracteres asignados a cada campo se
anteponen tantos ceros como sean necesarios. Cuando las unidades
funcionales se desarrollan en forma horizontal, aún cuando
una misma unidad tenga más de una planta, se podrá
prescindir de los caracteres correspondientes a bloque y planta
en la designación. Los bloques independientes de edificios
existentes en un mismo inmueble, se identifican por letras o
números arábigos comenzando desde la "A" o desde el
"uno" (1) y en orden correlativo. Preferentemente, la
designación se inicia desde el bloque ubicado más
al noroeste y se continúa en el sentido de las agujas del
reloj. A los sectores determinados en la planta inicial fuera de
los bloques edificados, se les asigna el "cero" (0) o una letra
indicativa del destino ("P" para parqueos por ejemplo) como
designación para el campo de bloques. Las plantas de los
edificios se identifican con números arábigos
correlativos comenzando desde el uno (1) para la primera planta y
en orden correlativo. Cuado en una misma planta hubieran
distintos niveles la identificación se hará con un
número arábigo comenzando desde el uno (1) para la
primera planta seguido de una letra que indique el nivel
comenzando por la letra "A". Las plantas de nivel inferior a la
primera, se designan anteponiendo al número de planta la
letra "eme" (M), siguiendo una numeración correlativa
hacia las de menor nivel. Los polígonos correspondientes a
sectores propios se identifican con números
arábigos comenzando del "uno" (1) y siguiendo un orden
correlativo. En cada planta se inicia nuevamente la
numeración el polígono ubicado más al
noroeste y se continúa en el sentido de las agujas del
reloj. Los sectores comunes se identifican con las letras "ese" y
"ce" (SC) y no llevan números de identificación.
Los sectores comunes de uso exclusivo se identifican con una
designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos
primeros corresponden a las letras "ese" y "e" (SE), el tercer y
cuarto carácter corresponden al bloque edificado, el
quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los
tres últimos al polígono correspondiente; para
completar el número de caracteres asignados a cada campo
se anteponen tantos ceros como sean necesarios. Cuando las
unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal,
aún cuando una misma unidad tenga más de una
planta, se podrá prescindir de los caracteres
correspondientes a bloques y plantas. Es facultad del propietario
otorgar la designación de las unidades funcionales, la que
podrá ser en números, letras o combinación
de ambos. Los espacios vacíos se identifican con la letra
"ve" (V), los espacios inaccesibles se identifican con la letra
"i" (I) y las áreas sujetas a limitaciones administrativas
se identifican con las letras "ele" y "a" (LA). En la
representación gráfica se emplea la
simbología presentada en el anexo de formatos para mensura
que forma parte de este Reglamento. La Dirección Nacional
de Mensuras Catastrales puede modificar, por Disposición
Normativa, la forma de designación de los sectores en
función de las necesidades o establecer otra modalidad
para casos especiales que ameriten un tratamiento
diferenciado.

Planilla de descripción de unidades: Se
incorpora al plano de división de condominio una planilla
de descripción de unidades funcionales en la cual constan
los sectores propios y sectores comunes de uso exclusivo que
conforman la unidad de condominio. La referencia a los sectores
se hace con indicación de la designación, destino y
superficie, asimismo se deja constancia del porcentaje de
copropiedad que le corresponde sobre cosas comunes. La planilla
de integración de unidades se confecciona de conformidad
con los modelos de formatos que como anexo forma parte de este
Reglamento.

Planilla de superficies: Se incorpora al plano de
división de condominio una planilla de superficies en la
cual constan las superficies totales de los espacios y sectores
determinados en la división de condominio. La planilla se
hace con las superficies totales de cada sector o espacio por
bloque edificado y por planta según corresponda. La
planilla de superficies se confecciona de conformidad con los
modelos de formatos que como anexo forma parte de este
Reglamento.

Planilla resumen: Se incorpora al plano de
división de condominio una planilla de resumen donde
constan el número de unidades de condominio y la
superficie total de la parcela. La planilla resumen de
superficies se confecciona de conformidad con los modelos de
formatos que como anexo forma parte de este
Reglamento.

Acta de hitos y mensura: Es el documento que
acredita los hechos cumplidos por el agrimensor en la
ejecución del acto de levantamiento parcelario.

Acto de levantamiento parcelario: Es el acto de
levantamiento territorial practicado con el fin de constituir,
modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los
inmuebles.

Acto de levantamiento territorial: Es el conjunto
de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y
procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial
y sus características.

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un
magistrado del orden administrativo o judicial, o ante un oficial
público, por el cual dos o más personas atestiguan
hechos que son de pública notoriedad. En materia de
tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel
en el que se reconocen a los herederos.