Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el T.J.O. (Rep. Dominicana)

Capítulo I
– Introducción

1.1 Antecedentes de la Investigación: En
lo referente a la búsqueda de los antecedentes, los
sustentantes se dieron a la tarea de visitar algunas bibliotecas
de diferentes universidades, con la finalidad de consultar otras
investigaciones que guarden relación con el presente
estudio, no habiéndose encontrado ninguna con un tema
idéntico, pero sí fueron localizadas algunas que se
relacionan de una u otra forma con la presente. Entre los
estudios efectuados, se puede destacar el realizado por Rosario,
A.; Veras, S. et al (1994), titulado: "El saneamiento
inmobiliario en la República Dominicana, año 1994",
cuyo objetivo fue estudiar el procedimiento del saneamiento en
relación a su incidencia, establecieron en sus
conclusiones, que entre las razones o motivos que no permiten el
dinamismo, o más bien, el aumento de los procedimientos de
saneamiento inmobiliario, radica en el bajo nivel de
información, desconocimiento y de falta de
concientización de los poseedores en tal sentido,
además por lo tedioso y largo que resulta dicho proceso.
Báez, L. y Encarnación, S. (1996), llevaron a cabo
otro estudio titulado: "El Saneamiento Catastral en la
República Dominicana, 1995-1996", en el cual plantearon
como objetivo general analizar el saneamiento en la
República Dominicana, sus implicaciones y procedimientos.
Dichas sustentantes, señalan que el bajo nivel de
saneamientos inmobiliarios detectados, se debe a la falta de
protección y de apoyo en tal sentido por parte del Estado
Dominicano y de los organismos que intervienen en el proceso de
saneamiento. Otra investigación la realizaron Moya, M. y
Peralta, H. (1999), titulada: "El saneamiento de la propiedad
Inmobiliaria en la provincia Duarte", teniendo como objetivo
general establecer las dificultades que tienen las personas para
proceder al saneamiento de su propiedad. Por lo que, dichas
sustentantes señalan, que entre las principales
dificultades para los poseedores de terrenos acceder al
procedimiento de saneamiento inmobiliario, se establece, de
manera especial, el alto nivel de la tarifa de los impuestos. En
una investigación efectuada por Ureña, R.; Almonte,
E.; Reyes, O. et al (2005), titulada: "Factores que inciden en el
no registro del derecho de propiedad inmobiliaria en la ciudad de
San Francisco de Macorís, años 2000-2005", cuyo
objetivo general fue determinar los factores que inciden para que
los propietarios de inmuebles no procedan a registrar sus
propiedades, éstas señalan que la baja cantidad de
saneamientos inmobiliarios tiene su causa en el alto valor de los
impuestos a pagar por los poseedores con relación al
proceso de saneamiento, así como en la escasez de
conocimientos y bajo nivel de concientización por parte de
los parceleros. Otro estudio fue realizado por Payams, D. (2006),
quien presentó un trabajo de investigación
titulado: "Los efectos jurídicos como consecuencia de los
terrenos no saneados en el sector de Las Ciénagas,
Santiago, período 2005-2006", cuyo objetivo general fue
determinar los efectos jurídicos que generan los terrenos
no saneados en el Sector de Las Ciénagas perteneciente al
municipio de Santiago de los Caballeros. Dentro de sus
conclusiones señala que las razones por las cuales los
moradores del indicado sector no tienen sus terrenos saneados, es
debido a la falta de interés, carencia de recursos,
así como también, desconocimiento de la ley;
especificando además, que por no tener dichos moradores
sus inmuebles saneados, han estado viviendo en una
situación de inseguridad jurídica al no tener
certificados de títulos, por lo que han intentado
desalojarlos de sus terrenos y además de que le han
ocupado parte de los mismos. Señala también que
ante la carencia de tener sus inmuebles saneados, han sufrido
dificultades para la realización de diversas
transacciones, dificultades para construir, además de la
pérdida de valor de sus terrenos, y sobre todo, han tenido
que cargar con sacrificios económicos para hacer valer sus
derechos, todo lo cual le impide el bienestar familiar y el
desarrollo de su sector, lo que les impide lograr el ascenso
social. Ferreira, M. y Grullón, V. (2006), presentaron un
estudio titulado: "Situación Jurídica de los
terrenos no saneados ubicados en la sección de La Guama en
la cuenca alta del río Yaque del Norte, Jánico,
durante el período 1998-2006", siendo el objetivo general
analizar la situación jurídica de dichos terrenos
no saneados en la indicada sección de La Guama. En el
mismo concluyeron señalando, que el 85% de los poseedores
de terrenos de la indicada localidad, no están conscientes
de los riesgos que corren como consecuencia de no tener saneados
sus inmuebles; mientras que el 100% de los abogados
entrevistados, especificó que los parceleros que no tienen
en dicha zona sus terrenos saneados, se exponen a diversos
peligros, tales como: el desalojo de sus predios, la
expropiación por parte de terceros, en fin, a enfrentar
problemas legales, y sobre todo, a no estar en condiciones para
realizar negociaciones con sus terrenos. Establecieron que los
motivos por los que los parceleros no han podido sanear sus
terrenos, es debido a la falta de recursos económicos para
costear el proceso, el cual resulta largo y costoso, destacando
también la falta de apoyo por parte del Estado para tales
fines, así como falta de conocimiento, situaciones por las
cuales el 92% de ellos no tienen sus inmuebles saneados, y que a
pesar de todo lo expuesto, se reveló que a la
mayoría de dichos poseedores se les puede adjudicar el
derecho de propiedad de los terrenos que poseen por
prescripción adquisitiva, al tener viviendo en dichos
predios toda su vida, especialmente por más de 20
años. Otro estudio fue realizado por Abreu, J. y Olivares,
P. (2007), titulado: "El proceso de saneamiento:
comparación entre la Ley 1542 de Registro de Tierras y la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario", siendo el objetivo general
realizar un estudio comparativo entre las Leyes 1542 y 108-05 en
torno al saneamiento. Los investigadores hacen constar, que la
causa principal por la cual los poseedores de bienes
inmobiliarios no se interesan por sanear los bienes
poseídos, es por carecer de los más mínimos
niveles de conocimientos en cuanto a los beneficios que
representa para ellos el hecho de tener sus bienes debidamente
saneados, es decir, la falta de conciencia en tal sentido. En una
investigación sustentada por Vásquez, Y.; Esmurdoc,
L.; Peña, C. et al (2007), titulada:
"Implementación del Procedimiento de Saneamiento Catastral
en San Francisco de Macorís, período 2005-2006",
cuyo propósito general fue analizar la forma en que se ha
implementado el saneamiento en el municipio de San Francisco de
Macorís, entre otros aspectos, concluyeron que las mayores
dificultades para el saneamiento inmobiliario lo constituye la
longitud en cuanto al tiempo de duración, el alto costo
del procedimiento, la falta de concientización por parte
de los poseedores de bienes inmuebles, y sobre todo, por el
desinterés demostrado por los parceleros.

1.2 Planteamiento del Problema, Formulación
del Problema y Sub-problemas: El presente estudio versa sobre
el tema: Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
provincia Hermanas Mirabal, período Enero 2010 –
Enero 2015. El saneamiento inmobiliario, conforme lo establecido
en el artículo 20 de la Ley número 108-05, del 23
de marzo del año 2005, puesta en ejecución el
día 4 de abril del año 2007, "es el proceso de
orden público, por medio del cual, se determina e
individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen
sobre él y estos quedan registrados por primera vez", lo
que conduce a entender, que cuando los inmuebles están
saneados y titulados a la vez, se produce mucho dinamismo o
actividades de negocios, tales como: compra-ventas,
préstamos hipotecarios, arrendamientos, permutas, etc.;
ocurriendo todo lo contrario en aquellos casos cuando los
terrenos no se encuentran debidamente individualizados, es decir,
cuando los mismos no están depurados, incluyendo los
derechos que recaen sobre estos. Este procedimiento ha sido
establecido desde hace muchos años por la anterior Ley
número 1542 del año 1947 sobre Registro de Tierras,
con el cual se procuraba lograr su objeto y finalidad, lo cual,
según el artículo 1 de la referida ley,
consistía en "registrar todos los terrenos que forman el
territorio de la República, las mejoras construidas o
fomentadas sobre los mismos, y los otros derechos reales que
puedan afectarlos, tales como el deslinde, mensura y
partición de los terrenos comuneros y la depuración
de los títulos de acciones de pesos que se refieran a los
mismos". La problemática tratada en el indicado estudio,
se basa en que es notorio que los casos suscitados sobre
saneamientos inmobiliarios son reducidos con relación a la
importancia que reviste, debido a las dificultades que se
presentan, entre las que se pueden citar, los altos valores de
los impuestos y costos de procedimientos, múltiples
trámites burocráticos, falta de formación
educativa y de conocimientos en tal aspecto, temor de ser
estafado o ser víctima de abuso de confianza por
algún profesional del derecho o personas particulares que
se dedican a diligenciar o servir de intermediarios en el
procedimiento indicado, la falta de información por parte
de los organismos gubernamentales entendidos en la materia, entre
otras; por lo que de lo anteriormente expuesto, se desprende, que
el número de saneamientos que se han realizado en la
provincia Hermanas Mirabal por ante el tribunal de referencia,
son muy reducidos, en comparación con la cantidad de
inmuebles existentes en dicha provincia. En contraposición
al procedimiento establecido por la anterior legislación,
surge la Ley número 108-05 de Registro Inmobiliario, la
cual busca agilizar y desburocratizar el procedimiento del
saneamiento, no obstante, también crea conflictos en la
sociedad, porque en los momentos actuales, muchas personas,
todavía, aún no conocen el procedimiento trazado
por la nueva ley, llegándose entonces a un período
de transición entre la derogación de la Ley 1542 y
la implementación de la Ley 108-05 y sus reglamentos de
aplicación, por lo que urge la necesidad de implementar y
viabilizar fórmulas que vengan a solucionar dichos
problemas. Toda esta problemática del bajo índice
de saneamiento registrado en la provincia Hermanas Mirabal,
produce consecuencias negativas que inciden directamente en los
negocios que se suscitan en dicha demarcación territorial,
entre las cuales se pueden citar: disminución alarmante de
las transacciones comerciales (compra y venta de inmuebles),
permutas, arrendamientos, dificultades en las actividades de
préstamos con garantía hipotecaria, así como
también, no permite que los poseedores de inmuebles puedan
vender los mismos a los niveles de precios de otros inmuebles que
sí están saneados y registrados a la vez. Es por
estas razones que en el presente estudio, se formula el siguiente
problema: ¿Cuál es la incidencia del saneamiento
inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal,
durante el período Enero 2010 – Enero 2015? Luego de
la formulación del problema anterior, el mismo se ha
sistematizado de la forma siguiente:

• ¿Qué cantidad de procedimientos de
  saneamientos inmobiliarios han sido sometidos por ante el
  Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
  provincia Hermanas Mirabal en el período Enero 2010
  – Enero 2015?

• ¿Cuáles ventajas trae para los
  poseedores, el hecho de someter el procedimiento de
  saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de
  Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal
  durante el período Enero 2010 – Enero 2015,
  así como las desventajas al no iniciar el saneamiento
  a

• tiempo?

• ¿Cuáles son las dificultades
  presentadas en el proceso de saneamiento inmobiliario en el
  Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
  provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010
  – Enero 2015?

• ¿Cuál es el tiempo promedio que tarda
  el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
  provincia Hermanas Mirabal, para finalizar el proceso de
  saneamiento inmobiliario?

• ¿Cuáles son las medidas tomadas por el
  Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
  provincia Hermanas Mirabal, en el período Enero 2010
  – Enero 2015 en lo referente al procedimiento de
  saneamiento inmobiliario?

1.3 Justificación: El procedimiento del
saneamiento inmobiliario ha sido establecido desde hace muchos
años por la anterior Ley número 1542 del año
1947 de Registro de Tierras, con el cual se procuraba lograr su
objeto y finalidad, ya que según el artículo 1 de
dicho instrumento legal, la misma tenía por finalidad,
"registrar todos los terrenos que forman el territorio de la
República, las mejoras construidas o fomentadas sobre los
mismos, y los otros derechos reales que puedan afectarlos, tales
como el deslinde, mensura, partición de los terrenos
comuneros y la depuración de los títulos de
acciones de pesos que se refieran a dichos inmuebles". Mientras
que hoy, conforme al artículo 20 de la Ley 108-05, el
objetivo es, determinar e individualizar el terreno, depurar los
derechos que recaen sobre él, quedando estos registrados
por primera vez, por medio de un proceso de orden público.
Es por esto, que realizar esta investigación titulada:
"Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas
Mirabal, durante el período Enero 2010 – Enero
2015", reviste gran importancia, toda vez que serán
múltiples las ventajas que obtendrá la referida
provincia al disponer de los resultados de esta
investigación contenida en fuente o material
bibliográfico, lo cual servirá para disponer de
informaciones que responderán a diversas inquietudes
humanas. Por tanto, en la búsqueda de nuevos y mejores
conocimientos, radica la proyección al futuro de la rama
del derecho Inmobiliario, donde este estudio será de gran
utilidad porque en República Dominicana existen muchos
inmuebles aún sin sanear, y más tarde o más
temprano, habrá muchas personas poseedoras de inmuebles,
demandando el proceso de saneamiento; por lo que esta
investigación será beneficiosa para determinar las
incidencias producidas por el saneamiento inmobiliario por ante
el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
provincia Hermanas Mirabal, durante el período Enero 2010
– Enero 2015. El estudio proporcionará aportes muy
positivos o beneficiosos para esta demarcación
territorial, tanto desde el punto de vista bibliográfico
como de campo. Bibliográfico, porque servirá de
fuente o soporte básico de contenido informativo sobre el
resultado de la investigación que se lleva a cabo, y por
tanto, responderá a diversas inquietudes en los aspectos
que puedan interesar a la población en el ámbito
del objeto de estudio; de campo, porque se fundamenta en datos
que fueron obtenidos directamente en la realidad del lugar de los
hechos, lo que permite cerciorarse de las verdaderas condiciones
en que se conseguirán los mismos. Esta situación
garantizaría un mayor nivel de confianza para el conjunto
de las informaciones a ser obtenidas, puesto que de esa manera es
posible determinar la cantidad de inmuebles que han sido
debidamente saneados durante el indicado período,
así como también de los procesos de saneamientos
iniciados y que están pendientes de conocer y decidir
pertenecientes al indicado territorio. Este estudio podría
servir de incentivo para muchos poseedores de bienes
inmobiliarios que puedan tener acceso a los resultados de esta
investigación en las bibliotecas de la UAPA,UTESA, UTE,
CURSA-UASD, O&M, a los fines de encaminar sus esfuerzos en
diligenciar por las vías correspondientes, el
procedimiento que sirve de base para el saneamiento de sus bienes
inmuebles pendientes de sanear, lo que contribuye a la vez a
dinamizar las actividades de negocios de diversas índoles
que se llevan a cabo en base a los bienes inmobiliarios. La
realización de este estudio tiene gran
significación, puesto que son muchos los poseedores de
inmuebles en la provincia Hermanas Mirabal, que simplemente se
han interesado en adquirir bienes de esa naturaleza, sin tomar en
cuenta que los mismos estén avalados por sus respectivos
certificados de títulos, resultando entonces que lo que
han adquirido, han sido propiedades no saneadas catastralmente y
mucho menos sin registrar, pero que además de ser
así, no se han interesado en iniciar el procedimiento en
aras de depurar sus derechos por medio del proceso de
saneamiento. Además, desde el punto de vista
metodológico este estudio se justifica, puesto que para
llevar el mismo a la materialización, se utilizaron
técnicas, tales como: entrevista al Juez del Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas
Mirabal, así como también, encuestas dirigidas a
los diferentes abogados en ejercicio de la indicada provincia,
debidamente inscritos en el Colegio de Abogados, y pertenecientes
a dicha seccional. Por otro lado, se utilizaron encuestas
dirigidas a un número determinado de poseedores de bienes
inmuebles que han saneado sus respectivos bienes o que hayan
iniciado el proceso dentro del periodo indicado, donde esta
última actividad se llevó a cabo a través de
un cuestionario como instrumento para obtener los debidos
resultados. 1.4 Objetivos General y
Específicos: Objetivo general: Analizar las
incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas
Mirabal, en el período Enero 2010 – Enero
2015.

Objetivos específicos: 1) Determinar la
cantidad de procedimientos de saneamientos inmobiliarios que han
sido sometidos por ante el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en
el período Enero 2010 – Enero 2015. 2) Verificar las
ventajas que trae para los poseedores, el hecho de someter el
procedimiento de saneamiento inmobiliario por ante el Tribunal de
Tierras de Jurisdicción Original de la provincia Hermanas
Mirabal durante el período Enero 2010 – Enero 2015,
así como las desventajas al no iniciar el saneamiento a
tiempo. 3) Identificar las dificultades presentadas en el proceso
de saneamiento inmobiliario en el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en
el período Enero 2010 – Enero 2015. 4) Determinar el
tiempo promedio que tarda el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal,
para finalizar el proceso de saneamiento inmobiliario. 5)
Verificar las medidas tomadas por el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original de la provincia Hermanas Mirabal, en
el período Enero 2010 – Enero 2015 en lo referente
al procedimiento de saneamiento inmobiliario. 1.5
Delimitación: En relación a las personas, la
investigación se basa en las respuestas dadas por el Juez
del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
Provincia Hermanas Mirabal, por los abogados/as que tienen sus
oficinas dentro del ámbito de la referida provincia,
así como por las personas poseedoras de bienes inmuebles
que hayan iniciado el proceso de saneamiento en el período
Enero 2010 – Enero 2015. En cuanto al espacio, la
investigación está delimitada a la provincia
Hermanas Mirabal, siendo ésta donde se encuentra
establecido el Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original, así como también porque es la
demarcación geográfica donde están ubicados
los inmuebles en estudio. Sobre el tiempo del estudio, el mismo
contempla los casos de saneamiento de bienes inmuebles sometidos
ante el referido tribunal, durante el período Enero 2010
– Enero 2015.1.6 Limitaciones: Al
momento de ser llevada a cabo la presente investigación,
como es normal en todo proceso investigativo, y con mayor
razón en el ámbito de que se trata, se han
presentado una serie de dificultades o limitaciones,
especialmente en lo que concerniente a la aplicación de
los instrumentos, sobre todo en las encuestas que fueron
practicadas tanto a los 132 abogados de la provincia Hermanas
Mirabal, así como también a los 22 poseedores de
bienes inmuebles que habían sometido el proceso de
saneamiento durante el período comprendido desde enero del
año 2010 hasta enero del año 2015, divididos entre
los tres municipios que componen la indicada provincia, es decir,
Salcedo como municipio cabecera, Tenares y Villa Tapia. Con
relación a los profesionales del derecho encuestados, en
muchos casos se pudo notar la antipatía de algunos de
ellos con relación a las informaciones a dar con motivo
del cuestionario que se le había sometido, donde fue
notorio que muchas veces expresaban, que en ese momento no
disponían del tiempo y que por tanto se le realizara dicha
encuesta otro día, lo que producía dificultades
para el rendimiento de dicha labor, causando así mucha
dilación, esto muy independientemente de que varias veces
cuando se acudía a sus oficinas, pues no se encontraban,
lo que implicaba que había que ir dos y tres veces a sus
despachos, y a veces hasta dirigirse al tribunal donde se
podían localizar con mayor facilidad. Independientemente a
lo expuesto anteriormente con relación a los abogados,
pues las mayores dificultades y limitaciones se presentaron con
los poseedores encuestados, ya que muchas veces se escuchaba de
parte de ellos las expresiones de que no iban a contestar ninguna
de las preguntas contenidas en el cuestionario, porque
supuestamente esos son planes de los gobiernos a los fines de
compelirlos a pagar impuestos fijos a causa de la posesión
de sus bienes, lo que implicó, que a muchos hubo que
concientizarlos para poder responder al cuestionario que se les
había sometido. Otros poseedores manifestaban, que ellos
no habían oído decir que se estaban llevando a cabo
censos sobre las propiedades inmobiliarias, lo que dificultaba
fuertemente para convencerle de la necesidad del llenado del
cuestionario; esto independientemente de que cuando se visitaba
la casa de algunos de dichos poseedores, pues no se encontraban,
lo que originaba la dificultad de tener que hacerle una nueva
visita, y que a la vez implicaba mayor dedicación de
tiempo para la realización de la investigación
indicada.