Incidencias del saneamiento inmobiliario por ante el T.J.O. (Rep. Dominicana) (página 2)

Partes: 1, 2, 3, 4

Capítulo
II: La propiedad inmobiliaria

2.1 Aspectos generales de la Provincia Hermanas
Mirabal: Aquino, M. (2009, p. 1), narra que la provincia
Hermanas Mirabal, conocida anteriormente como provincia Salcedo,
es una de las provincias centrales del Cibao. Su nombre honra a
las Hermanas Mirabal, nativas de la referida provincia.
Continúa señalando el autor, que ésta
provincia fue creada el 3 de marzo del año 1952, con el
nombre de Salcedo, pero entrando en vigencia el 16 de agosto del
mismo año. Su nombre fue cambiado al actual provincia
Hermanas Mirabal, en noviembre del 2007 en honor a las figuras
heroicas, como lo es el caso de las Hermanas: Patria, Minerva y
María Teresa Mirabal, estas tres mujeres oriundas de Ojo
de Agua. Dichas heroínas, tuvieron la valentía de
luchar por la libertad política del país,
oponiéndose firmemente contra una de las tiranías
más férreas que ha tenido Latinoamérica, la
del dictador Rafael Leónidas Trujillo; actitud por las que
fueron perseguidas, encarceladas varias veces y brutalmente
asesinadas el 25 de noviembre del año 1960. En honor a
estas valientes hermanas, cada 25 de noviembre se conmemora el
"Día Internacional de la no Violencia contra la mujer".
Expone el referido autor, que el territorio de la provincia
pertenecía, desde la primera Constitución del
país, a la provincia de La Vega. Con la creación en
el año 1885 de la provincia Espaillat, la mayor parte del
actual territorio pasó a la nueva provincia, excepto la
parte sur, donde la sección La Jagua (actualmente, Villa
Tapia), siguió perteneciendo a La Vega. En el año
1891, el Congreso Nacional le dio el nombre de Salcedo, en honor
a Francisco Antonio (Tito) Salcedo, héroe de la Batalla de
Beller, al poblado de Juana Núñez. Salcedo fue
elevado a Común (municipio) de la provincia Espaillat en
el año 1896 cuando se creó el Distrito Pacificador
(actual provincia Duarte). La Ley número 3208, del 3 de
marzo del año 1952 creó la provincia Salcedo con
parte del territorio de la provincia Espaillat y compuesta por
los municipios de Salcedo y Tenares. Entraría en vigencia
el 16 de agosto del mismo año. Por medio de la misma ley,
la sección La Jagua fue segregada de la provincia La Vega
y fue elevada a la categoría de Distrito Municipal de la
nueva provincia con el nombre de Villa Tapia. La provincia
Hermanas Mirabal tiene una superficie total de 440,43
kilómetros cuadrados. Está dividida en tres
municipios y dos Distritos Municipales. Los municipios son:
Salcedo, municipio cabecera, Tenares y Villa Tapia; los Distritos
Municipales son: Jamao Afuera y Blanco Arriba. Según el
censo poblacional del año 2002, la población de la
provincia era de 96,356 personas: 48,679 hombres y 47,677
mujeres. Su densidad de población es de 219 habitantes por
kilómetros cuadrados. De la población total, 23,126
(24.0%) vivían en áreas urbanas. La Cordillera
Septentrional pasa por el lado norte de la provincia. La parte
sur forma parte del Valle de La Vega Real o valle del Yuna, en la
sub-cuenca del río Camú. Sigue refiriendo el autor
citado, que los ríos de esta provincia son de corto
recorrido y poco caudal. La Cordillera Septentrional es divisoria
de agua: la vertiente norte desagua hacia el río
Yásica, mientras que la vertiente sur desagua hacia el
río Yuna. El río Cenoví es el río de
mayor recorrido en la provincia, con 22 kilómetros de
longitud. Otros ríos son: Jamao, Veragua y Blanco, en la
vertiente norte; en la vertiente sur, además del
Cenoví, se encuentran los ríos Bacuí y
Jayabo. En la parte sur de la provincia, el clima es tropical
lluvioso con temporada doble de lluvias. Es una provincia
esencialmente agrícola, siendo los productos principales:
plátano, yuca, cacao y café. Tiene muy poco
desarrollo turístico. Un lugar interesante es el museo y
el monumento a las Hermanas Mirabal en las localidades de Conuco
y Ojo de Agua, respectivamente. 2.2 Aspectos
específicos del Tribunal de Tierras de Jurisdicción
Original de la Provincia Hermanas Mirabal: El lugar elegido
para el desarrollo del presente trabajo de investigación
es el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
provincia Hermanas Mirabal, ubicado en el municipio de Salcedo de
la indicada provincia. De la Cruz B., (2005, p. 15),
señala que el referido Tribunal pertenece
jurisdiccionalmente al Tribunal Superior de Tierras del
Departamento Noreste con asiento en San Francisco de
Macorís. Fue creado mediante la Ley número 19-98,
del mes de enero del año 1998 y puesto en funcionamiento
el 10 de junio del año 2002. Es importante destacar, que
el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de la
Provincia Hermanas Mirabal con asiento en Salcedo como municipio
cabecera de la referida provincia, es un tribunal unipersonal que
constituye el primer grado de la Jurisdicción
Inmobiliaria, el cual, de acuerdo al artículo 10 de la Ley
número 108-05, promulgada el 23 de marzo del año
2005, conoce en primera instancia de todas las acciones que sean
de la competencia de la jurisdicción inmobiliaria,
mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de
acuerdo a su delimitación territorial, donde la
competencia territorial se determina por la ubicación
física del inmueble. 2.3 La Propiedad
Inmobiliaria: 2.3.1 Historia de la Propiedad
Inmobiliaria en República Dominicana: En toda
investigación referente a la propiedad inmobiliaria, es
necesario, en primer orden, abordar un recorrido por los
principales aspectos históricos en que se fundamenta el
derecho de propiedad en la República Dominicana, y
más aún, siendo el tema de estudio "Incidencias del
Saneamiento Inmobiliario por ante el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original de la Provincia Hermanas Mirabal
durante el período 2010-2015". Pues el Saneamiento
Inmobiliario, una figura de gran relevancia en el actual sistema,
no deja de tener sus raíces en esta primera forma de
tenencia de las tierras. Antes de hacer un estudio pormenorizado,
es importante explicar, aunque de una manera breve, que
según De los Santos y Peguero (1977, pp. 35-37), el
descubrimiento de América surgió a raíz de
los cambios particulares y generales que se producían en
el siglo XV. No está de más comprender que para ese
siglo la economía de Europa dependía de una
circulación monetaria, de un comercio de especias
procedentes de Oriente y de una serie de prácticas
capitalistas, o sea, operaciones bancarias, papel moneda,
empréstitos, que regían a los genoveses, venecianos
y florentinos. Narran los autores, que para el año 1453
los turcos asaltaron y se posesionaron de Constantinopla, enlace
fundamental del comercio entre Oriente y Occidente que
monopolizaban los italianos. La caída de Constantinopla
limitó el desenvolvimiento comercial europeo, ya que los
turcos exigieron grandes impuestos, provocando un alza en los
precios, escasez de la moneda y la adquisición de las
especias, por lo que a estas naciones le urgía conseguir
moneda para hacer frente a los gastos administrativos para
mantener las monarquías y cubrir los gastos de las guerras
civiles que emprendieron los Reyes Católicos para
debilitar a la nobleza castellana. Puede decirse, entonces, sin
duda a equivocación, que las razones económicas
fueron las que llevaron a Europa a planificar y realizar
expediciones marítimas. Esto fue lo que dio origen a una
serie de sucesos, como son: La asociación de los Reyes
Católicos con Cristóbal Colón, para crear
una empresa de explotación para encontrar una ruta
más corta hacia la India, acto que se formalizó con
las Capitulaciones de Santa Fe, el descubrimiento de un nuevo
mundo, las situaciones surgidas entre Portugal y España,
las emisiones de las Bulas, las encomiendas y las cédulas
reales. Ciprián, R. (2003, p. 128), señala que para
entender los orígenes de la propiedad inmobiliaria en el
período colonial, primero hay que comprender qué
existía en la isla antes de que se iniciara el
período colonial. 2.3.2 La Propiedad Inmobiliaria en la
Sociedad Taína: Continúa señalando el
autor citado anteriormente, que antes de que llegaran los
españoles a la isla que hoy comparten la República
Dominicana y Haití, todo el territorio estaba ocupado por
los indios taínos. Ellos tenían una
organización política que dividía la isla en
cinco grandes cacicazgos: el cacicazgo de Higüey, el de
Maguá, el de Maguana, el de Marién y el de Jaragua.
Los taínos vivieron en el período histórico
reconocido como el neolítico superior o comunidad
primitiva. No llegaron a crear un derecho en el sentido en que
son conocidos en la actualidad. La coacción no
formó parte de sus reglas sociales. Ellos basaban su orden
social en simples normas morales. No conocieron la propiedad
privada sobre los medios de producción. Su estadio de
desarrollo no se los permitió. En consecuencia, no
tenían el concepto de la propiedad de la tierra. Toda la
extensión territorial la usaban en comunidad, según
las necesidades de cada cacicazgo y de cada miembro de la
comunidad. Los taínos sólo conocieron la propiedad
inmobiliaria colectiva o comunitaria. La tierra nunca tuvo valor
comercial para aquella sociedad. 2.3.2.1 Concepciones
Jurídicas Españolas de la Época:
Según Ciprián, R. (2003, p. 129), el período
del descubrimiento y colonización del Nuevo Mundo, que
comenzó en el año 1492, los reinos de Castilla y
Aragón vivían plena sociedad medieval y las
concepciones jurídicas que tenían los castellanos y
aragoneses se correspondían con su época. Para
ellos, el rey era la máxima autoridad política,
social y económica. Era el gran soberano, y el gran
propietario de los terrenos. Tenía facultades legales para
repartir las tierras y otorgar dignidades. Con la guerra que
libraron los reyes católicos, que eran Isabel la
Católica, reina de Castilla, y Fernando de Aragón,
contra los moros, se dieron los antecedentes inmediatos en
materia inmobiliaria que se ensayarían en lo que es hoy el
territorio dominicano. A los españoles que se destacaban
en esa guerra de reconquista, la corona los premiaba con grandes
extensiones de tierras que eran el producto del despojo que
realizaban contra los moros. Otras veces eran propiedades de la
corona y en algunas ocasiones se trataba de las propiedades
personales del rey. La ideología medieval, reforzada con
la experiencia guerrera de la corona española contra los
moros, y sus continuas expediciones militares en las costas del
África del Norte, hizo que los Reyes Católicos
creyeran que donde quiera que llegaban sus hombres, llegaba su
autoridad y dominio, y por consiguiente, podían disponer
de los bienes mobiliarios e inmobiliarios, así como de las
personas y la organización que encontraran. Esa
ideología es la que explica el contrato suscrito entre la
corona castellana y Cristóbal Colón, que
sirvió de base legal a la expedición que
terminó con el descubrimiento, conquista y
colonización del Nuevo Mundo. 2.3.3 Las Capitulaciones
de Santa Fe: Fueron los contratos suscritos entre los Reyes
Católicos y Cristóbal Colón, en fechas 17 y
30 de abril del año 1492. Sirvieron de base legal a la
empresa ultramarina que daría como resultado el
descubrimiento, conquista y colonización del Nuevo Mundo.
Por medio de esos contratos, la corona española
pactó con Colón la repartición de todos los
beneficios que resultaran en las islas y tierras firmes que
descubrieran y colonizaran. La corona se reservaría las
nueve décimas partes de todas las mercaderías,
perlas, piedras preciosas, oro, plata, especies y todas las otras
cosas que resultaren de la expedición. A Cristóbal
Colón se le reconoció derecho sobre una
décima parte de los beneficios. También
recibió los títulos de almirante, virrey y
gobernador de las tierras que descubriera y colonizara. Estos
títulos tendrían un carácter vitalicio y
hereditario. Además, el genio Genovés
tendría autoridad para impartir justicia, tanto en la mar
como en las islas y tierras firmes donde llegara, y recibir en
nombre de la corona los juramentos de fidelidad de las
autoridades que fueran designadas en las tierras por descubrir.
Desde la óptica jurídica, las Capitulaciones fueron
contratos de mandato, por medio de los cuales Colón era el
mandatario y los Reyes Católicos eran los mandantes. El
primero recibió de los segundos el mandato de descubrir
una nueva ruta marítima para llegar a las Indias. En el
orden económico, fueron contratos monopolísticos,
porque los suscribientes se repartieron todos los beneficios que
pudieron resultar de la empresa, sin tomar en cuenta los
demás hombres que intervenían en los trabajos que
eran necesarios para lograr los propósitos contractuales.
Tampoco tuvieron importancia los habitantes de las tierras por
descubrir, y esas Capitulaciones tuvieron un carácter
medieval porque reflejaron la ideología del medio Evo en
la soberanía de los reyes católicos, que se
creían soberanos de pleno derecho de todas las tierras y
habitantes que encontrara su mandatario en la empresa ultramarina
que emprendería. Las Capitulaciones de Santa Fe son el
primer documento jurídico que llega y que se conoce en
nuestras tierras, de ahí su importancia. Sustentó
también la base jurídica para el gobierno que
ejerció Colón en el primer período de la
conquista y colonización de la isla. 2.3.4 Los
Repartimientos de Tierras e Indios hechos por Cristóbal
Colón: Ciprián, R. (2003, p. 134), especifica
que desde el 5 de diciembre del año 1492, fecha de su
llegada a la isla, actuó con pleno derecho para mandar
sobre todas las personas y tierras que había encontrado.
Pero no fue sino a partir de su segundo viaje que comenzó
a gobernar. Cristóbal Colón se apoyó
legalmente en las Capitulaciones para ejercer su autoridad en
todo el territorio de la isla. Gobernó sin limitaciones.
Organizó nuevos viajes, administró justicia.
Resolvió conflictos entre los españoles e indios y
castigó los actos delincuenciales que se produjeron. Lo
más importante para el tema sometido a
investigación fueron los repartimientos de tierras e
indios que hizo Colón. Valiéndose de las
Capitulaciones, que no facultaban claramente, se adjudicó
el derecho de entregar tierras a los españoles que estaban
en la isla. Esos repartimientos de tierras se hicieron
discriminando a los favorecidos, sólo tomando en cuenta
favoritismos personales de Colón. Los colonos
españoles necesitaban mano de obra para trabajar las
tierras. Colón les entregó también
cantidades de indios que esclavizaba. El derecho de la
época permitía esclavizar a todo aquel enemigo que
fuera capturado en "justa guerra". Y para justificar esa causa,
los españoles declaraban la guerra al indígena con
la intención de someterlos al trabajo forzado.
Ciprián, R. (2003, p. 135), continúa explicando,
que el gobierno de Cristóbal Colón inició en
la isla la liquidación del régimen de la propiedad
colectiva de la tierra que tenían los indígenas, e
instauró, con los repartimientos de tierra a favor de los
españoles, la propiedad privada inmobiliaria, y con ella,
la explotación más despiadada de los indios.
Además de matarlos con el trabajo forzoso y con las
guerras que les hacían, también los impusieron como
moneda para pagar el sueldo de los funcionarios de la Corona en
esta parte del mundo. Sólo a partir del gobierno de
Colón se puede hablar del nacimiento en la isla de un
derecho privado inmobiliario. Evidentemente que ese derecho
inmobiliario de carácter privado, nació del despojo
que los españoles hicieron de las tierras que por derecho
de ocupación tenían los tainos que encontró
Colón en la isla. Para las consecuencias prácticas
y jurídicas de la misma, poco importó que la Corona
no tuviera justos títulos sobre estos territorios, ni que
las Capitulaciones no le dieran a Colón la facultad de
repartir las tierras descubiertas. El derecho del más
fuerte impuso las reglas de juego en el Nuevo Mundo, y los
taínos derrotados, sólo tuvieron derecho a la
rebelión y a la muerte. Cristóbal Colón fue
sustituido en el gobierno de la isla por el Juez Pesquisidor
Francisco de Bobadilla, en el año 1499. Este se
limitó a repetir los errores del gobierno de Colón,
principalmente con los repartimientos de tierras e indios, con la
variante de que Bobadilla favoreció a sus allegados en
perjuicio de los beneficiados por Colón. En los cuatro
viajes colombinos, llegaron a nuestra isla unos trescientos
españoles ansiosos de hacerse ricos a cualquier precio.
Muchos lo lograron con los repartimientos de tierras e indios, y
como el desorden en la isla continuó con Bobadilla, la
Corona se vio precisada a enviar a Nicolás de Ovando, que
fue el hombre que impuso con mano de hierro un nuevo orden en
todo este territorio. Nicolás de Ovando es reconocido en
la historia dominicana como un gran constructor y como un gran
organizador, pero también debe reconocérsele su
voluntad sanguinaria manifestada contra las poblaciones
indígenas indefensas, y su manifiesta decisión de
crearse una cúpula de adictos que le permitieran gobernar
la isla a su antojo. 2.3.5 El Papa Cede las Tierras
Descubiertas a la Corona Española: Por medio de la
Bula Inter Caétera, dictada el 3 de mayo del año
1493, el Papa "daba, cedía y asignaba" a los Reyes
Católicos de España las tierras recién
descubiertas y en vías de conquista. Y por otra bula,
dictada rápidamente, al día siguiente, la Iglesia
Católica trazaba una gigantesca e imaginaria línea
que cortaba a cien leguas hacia occidente de las islas "Cabo
Verde", de polo a polo, para demarcar el territorio que
debía corresponder a los Reyes de España y que en
adelante pertenecerían a Portugal. De esa manera
resolvió una disputa entre los dos reinos que pudo generar
consecuencias imprevisibles. La bula en cuestión
expresaba: "Os concedemos, donamos y asignamos a vosotros y a
vuestros herederos y sucesores, los Reyes de Castilla y de
León, perpetuamente, todas y cada una de las referidas
tierras e islas desconocidas, incluyendo sus
señoríos, ciudades, cuarteles, regiones y villas,
con todos sus derechos, jurisdicciones y pertenencias que hayan
sido descubiertas hasta el presente por nuestros enviados, o que
se descubrieren en el futuro, siempre que no estén bajo el
actual dominio de ningún príncipe cristiano, y os
investimos para siempre, con la autoridad apostólica, a
vosotros y a vuestros referidos sucesores y herederos del
señorío de las tierras". La iglesia católica
ejerció el poder divino en la tierra. La ideología
feudal aceptaba como bueno y válido el criterio de que
Dios era el creador, no solo de los seres vivos, sino de toda la
tierra también. Y como creador de la tierra, era el
único e indiscutible propietario. De acuerdo a este
criterio, Dios tenía el Papa en la tierra para que lo
representara, de forma que siendo el Papa el representante de
Dios en la tierra, conforme a la ideología feudal,
entonces era normal que el Papa dispusiera como entendía
mejor, y que tomando este criterio, hizo las donaciones a la
Corona Española. España justificaría en esas
bulas papales sus derechos inmobiliarios en el Nuevo Mundo.
Así lo demuestra el hecho de que en todos los documentos
que suscribió posteriormente, fundamentada sus derechos
inmobiliarios en las Bulas Papales. 2.3.6 La Encomienda y las
Cédulas Reales: La Encomienda constituye la primera
institución jurídica del Nuevo Mundo. Fue creada
por la Real Cédula del 20 de diciembre del año
1496, con la finalidad de realizar repartimientos más
racionales de tierras e indios a los españoles que la
solicitaran y que a juicio de la Corona las merecían. Los
españoles encomenderos tendrían derecho a cobrar en
su propio beneficio el tributo que cada indio mayor de edad
debía pagar, y emplear a cada indio encomendado en los
trabajos de labranzas y demás servicios personales,
siempre bajo la autoridad de sus Caciques. Con esta Real
Cédula se pretendió proteger a los indios de la
salvaje explotación a que eran sometidos por parte de los
españoles. Los favorecidos con tierras e indios no eran
solo los españoles aventureros y de baja realeza en la
escala social de España. El gobernador, los nobles y curas
recibían las mejores partes en esos repartimientos. Ellos
también buscaban riquezas en el Nuevo Mundo, y para
obtenerlas, polo les importaban los métodos que empleaban.
Los curas, en lo particular, querían cristianizar a los
indios, pero también los tomaban como herramientas de
trabajo. La Encomienda se otorgaba por tiempo limitado y bajo la
condición de que los indios fueran bien tratados. Por
medio de otra Real Cédula de 1509 se dispuso que la
Encomienda no debía durar más de tres años,
y que los indios encomendados no debían ser tratados como
los esclavizados en "justa guerra". Pero, en la práctica,
la Encomienda intensificó la explotación del indio,
porque cada español encomendero procuró sacar el
mayor beneficio en el menor tiempo posible. Todos querían
alcanzar la riqueza económica en los tres años que
duraría su encomienda. Era la oportunidad para hacerse
ricos, y no estaban dispuestos a perderla. Fueron muchas las
Reales Cédulas que se dictaron para establecer un orden en
la Española, y sobre todo para lograr que los colonos
españoles les dieran un trato justo al indio. Pero el
desorden y la desobediencia fueron la regla. Cada colono
español buscaba enriquecerse, y para lograrlo, no paraba
en la explotación del indígena, ni en las
violaciones constantes de las órdenes impartidas en la
Corona. La Real Cédula era la disposición legal y
reglamentaria que dictaba la Corona con el objeto de establecer
un orden jurídico en la Española. Tenían
toda la fuerza jurídica de una ley de los tiempos
actuales. Pero los colonos españoles solían decir
que se acataba, porque provenía del Rey, pero no se
cumplía porque no era adaptable a las condiciones
existentes en la Colonia. Así se burlaban de la legalidad.
Y así se creó el antecedente funesto de que algunos
señores se atribuyan el poder de descartar ciertas
disposiciones legales o sentencias de nuestros tribunales.
2.3.7 El Repartimiento de Alburquerque del 1514: Tan
grande fue el desorden que se mantuvo en la isla, a pesar de la
Encomienda, considerada al principio como la panacea de los
problemas de la colonia, que la Corona española se vio
precisada a enviar al Juez Alburquerque, como un intento
más en la búsqueda de estabilidad y orden en su
colonia ultramarina. Se afirma con mucha razón que con el
repartimiento de Alburquerque del año 1514 se
reorganizó la colonia española y se establecieron
de manera drástica las bases de la encomienda. El Juez
Alburquerque fue enviado por la Corona a verificar la
situación de los Repartimientos existentes en la
española, realizar un censo de encomenderos y
encomendados, revocar los repartimientos existentes y hacer
nuevas reparticiones según las instrucciones precisas que
llevaba. 2.3.8 El Amparo Real: El amparo real fue
introducido en la República por medio de la Real
Cédula del 20 de noviembre del año 1578, que
llevaba por título "Real Cédula sobre la
restitución de las tierras que se poseen en justos y
verdaderos títulos". Con esta nueva disposición
legal, la Corona buscaba, en efecto, recuperar las tierras que
muchos señores poseían con títulos falsos,
ya sea porque la falsificaban o porque los recibían de
autoridades que no tenían facultades para expedirlos. Por
eso el Rey declaró que se les restituyeran todas las
tierras que ilegalmente poseyeran los particulares. Esta nueva
situación impuso que se depuraran los títulos que
acreditaban derechos sobre las tierras. El gobernador de la isla,
bien asesorado, fue el encargado para verificar la autenticidad
de los títulos, y para reducir las porciones de terrenos
que excedieran a la posesión, así como reconocer
los derechos por prescripción que se alegaran con derecho.
Esa medida permitió que la Corona recuperara inmensas
porciones de tierra, y que se realizara la primera gran
confirmación de títulos de propiedad inmobiliaria
que conoce nuestra historia. Sin lugar a dudas, la Corona
resolvió muchos problemas económicos con el Amparo
Real y las Conformaciones. Incluso, en el año 1631
dictó una nueva disposición legal que amplió
el Amparo Real. Declaró que los terratenientes que
poseyeran tierras en exceso con relación a las mercedes
recibidas o a los justos títulos que tuvieran,
podían conservarlas si pagaban al Estado una "moderada
composición", que consistía en una suma de dinero.
Y con esta nueva ley se introdujo el procedimiento que se conoce
como la composición de tierras. El procedimiento de la
Composición de Tierras llegó tan lejos que la
Corona terminó aceptando como buenas y válidas,
legalmente hablando, todas las ocupaciones de tierras que se
hayan realizados con posterioridad al año 1700, siempre y
cuando los poseedores tuvieran las tierras en producción,
lo cual hizo por medio de la Real Cédula del año
1754. 2.3.9 Los Ejidos: Fueron instituidos por la Real
Cédula del 15 de abril del 1541. Consistían en las
porciones de terrenos que se destinaban al uso común de
los habitantes de la ciudad. Eran los predios de pastos para
animales, montes para cazar, aguas para uso personal y
agrícola y otras necesidades colectivas. Los Ejidos
estaban bajo la administración del Ayuntamiento Municipal.
Pero sólo tenían autoridad para velar por el buen
uso de los predios. No podían arrendarlos ni venderlos.
Esto sería totalmente contrario a la naturaleza misma de
los Ejidos, que era de carácter comunitario. 2.3.10 Las
Regalías: Esta figura del derecho colonial
consistía en una cantidad de terreno y bienes que la
Corona se reservó para sí, sin intenciones de
donarlas a particulares, pero permitiendo que estos usaran estos
bienes sacándoles beneficios personales como poseedores,
no como propietarios. En las tierras que encontraran minas de sal
o yacimientos de piedras preciosas, los particulares
podían sacar provecho particular. Igual suerte
podían correr los tesoros encontrados, las sucesiones
vacantes, esto es, las que no eran reclamadas por nadie, y los
esclavos negros sublevados, llamados cimarrones, que eran
capturados, sin que los dueños los reclamaran en un tiempo
prudente. 2.3.11 Las propiedades de los municipios: Los
Ayuntamientos coloniales tenían derecho a poseer como
propietarios determinadas porciones de terreno que generalmente
recibían de la Corona al momento de su creación.
Esas propiedades inmobiliarias podían ser objeto de
operaciones jurídicas como ventas, permutas, donaciones,
etc. En estos casos el cabildo actuaba como un verdadero
propietario privado de las tierras y demás bienes que
entraban en su patrimonio. Hubo otras figuras jurídicas
que se practicaron en la colonia y que tenían mucha
relación con la propiedad inmobiliaria. Esas fueron los
denominados arrendamientos, censos y capellanías
inmobiliarias. Los primeros tenían el carácter
legal que conocemos hoy, mientras que los segundos
consistían en entrega de tierras que hacía la
iglesia católica a los campesinos a cambio de pagarle una
suma de dinero anual, lo cual se asemeja al arrendamiento puro y
simple. Las Capellanías eran fundaciones de la
época, esto es, instituciones jurídicas por medio
de las cuales, algunos señores que las constituían
dejaban determinada cantidad de bienes inmobiliarios y
mobiliarios a favor de la iglesia, para que esta les diera
después de la muerte los servicios funerarios. La iglesia
recibió muchos beneficios de las Capellanías. En
conclusión, el derecho de propiedad mobiliaria e
inmobiliaria existente en el período colonial nuestro,
representó el antecedente inmediato de las formas de
apropiación de las tierras y de los demás bienes
que hoy se conocen. 2.3.12 Las propiedades de la Comunidad
Indígena: Durante los primeros años del
período colonial, las autoridades españolas en
nuestra isla hicieron una especie de segregación, y se le
denominó comunidad indígena. Las autoridades
coloniales dispusieron que las comunidades indígenas
vivieron en determinadas cantidades de terrenos que se
consideraban propiedad de la comunidad india. Estas tierras,
propiedad de los indios y reconocidas por las autoridades
españolas, eran las menos productivas. La finalidad
esencial que motivaba a los españoles a cederle esos
terrenos no era para que los indios vivieran tranquilos, como
creen algunos, sino para, en primer lugar, evitar las constantes
rebeliones y, en segundo lugar, para tenerlos a mano fácil
cuando los necesitaran. Así se podía disponer con
prontitud y facilidad de un número determinado de
indígenas, tomados por paquetes, sin necesidad de salir a
recolectarlos si estaban dispersos. 2.3.13 La Propiedad
Realenga: La propiedad realenga era la propiedad de la Corona
española en la isla. Lo de realenga le viene del Rey. El
soberano era el gran propietario de las tierras y de todos los
bienes que existieran en la colonia. Se hizo un uso y abuso de
estas propiedades, con un marcado descuido y abandono con que las
mantuvieron los Reyes Católicos, tal y como sucede hoy en
día con las propiedades, tanto mobiliarias como
inmobiliarias pertenecientes al Estado. 2.3.14 La Propiedad
Eclesiástica: Eran todos los terrenos que
pertenecían a la Iglesia Católica. Adquiridos por
mercedes de la Corona, por donaciones ocasionales que le
hacían los fieles creyentes y por compras que
hacía; pero posteriormente se prohibió a la iglesia
adquirir tierras por compra. 2.3.15 La Propiedad
Particular: Esta era la que estaba bajo el dominio de los
colonos españoles. La adquirían por mercedes de la
Corona, ya sea directamente o por medio del gobernador y
demás representantes en la colonia. También por
compras, por confirmación de títulos en virtud del
Real Amparo, por composición y por prescripción.
2.4 Períodos de la Propiedad Inmobiliaria
Dominicana: La costumbre de dividir en períodos la
historia republicana hace que los períodos en que se ha
dividido la propiedad inmobiliaria sea cosa normal. Esas
divisiones facilitan el estudio y permiten una mejor
comprensión de los temas. El jurista y doctrinario Ruiz
Tejada (1952, p. 41), clasifica en cinco los períodos de
la propiedad inmobiliaria dominicana, a saber: 2.4.1 Primer
Período: La Bula Inter Caétera del 3 de Mayo del
año 1493: La Bula Inter Caétera fue dictada por
el Papa Alejandro VI. Esa Bula tuvo la particularidad de que por
medio de ella el Papa, en representación de la Iglesia
Católica, donó y cedió a perpetuidad las
tierras del Nuevo Mundo a los Reyes Católicos. A partir de
esa Bula Inter Caétera se consideró que la Corona
Española quedaba investida con el derecho de propiedad
sobre todas las tierras descubiertas o por descubrir en esta
parte del mundo. Pero independientemente de los cuestionamientos
que se han hecho sobre la facultad que tenía el Papa para
donar tierras que ni sabía que existían, la Bula
Inter Caétera fue la base legal de la Corona
Española para justificar en lo adelante todas las
operaciones jurídicas que hiciera con todas las tierras
del Nuevo Mundo. Además, los terceros llegaron a aceptarle
ese fundamento como bueno y válido legalmente. Pues con
esa Bula se inicia el primer período de la historia de la
propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. No
existe otro hecho más trascendental que este que pueda
marcar el inicio. Las Capitulaciones de Santa Fe fueron primeras
en el tiempo, pero no tuvieron la trascendencia histórica
de la mencionada Bula. 2.4.2 Segundo
Período: La Ley de Amparo Real del 20 de Noviembre del
año 1578: Con esta ley, los Reyes Católicos
lograron una reordenación en la propiedad y
ocupación de las tierras de nuestra isla. Recordemos que
por medio de mercedes la Corona cedió, dio y
transfirió porciones de tierras a favor de los colonos
españoles que se habían radicado aquí. Pero
resulta que debido a la distancia que media entre España y
estos territorios, la Corona no podía evitar que algunos
de sus favorecidos ocuparan más tierras que las que les
correspondían. Sumado a las falsificaciones que muchos
terratenientes llegaron a realizar para avalar sus ocupaciones
ilegales, otros recibieron documentos que no tenían
ninguna fuerza legal, porque eran expedidos por autoridades
incompetentes. España tenía la necesidad de
recaudar fondos y de organizar sus propiedades en el Nuevo Mundo.
Se vio precisada a dictar la ley que se denominó como
Amparo Real. Mediante esta ley se dispone que toda la tierra que
se posee sin justos y verdaderos títulos, se restituya a
la Corona española, para disponer de ella a voluntad,
reconociendo las prescripciones de lugar y las tierras que se
poseían a justo título. 2.4.3 Tercer
Período: La Independencia Nacional del 27 de febrero del
1844: Este acontecimiento de extraordinaria importancia en la
historia dominicana tenía que representar necesariamente
un período nuevo en nuestra historia de la propiedad
inmobiliaria. No podía ser de otra manera. Ruiz Tejada
(1952, p. 25), narra que con la proclamación de su
independencia, la República Dominicana adquirió por
derecho propio todas las tierras que pertenecieran a los Reyes
Católicos. Estos pierden todo derecho inmobiliario porque
la República los absorbe conforme a las normas del derecho
internacional. Pero también por las mismas causas que
pudieran alegar los españoles con su descubrimiento,
conquista y colonización. El Estado dominicano, en su
formación y desarrollo, necesitó apropiarse de
todos los bienes muebles e inmuebles que le fueran posibles. Era
necesario crear el patrimonio nacional, siendo necesario
también, contar con recursos económicos que
permitieran a los fundadores de la República mantener viva
su creación patriótica. Para lograr ese objetivo,
se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21 de julio
del año 1844, impulsada por el Presidente Pedro Santana.
Además, el 6 de noviembre del mismo año, se
proclamó la primera Constitución. Con esa
Constitución se declara que la República Dominicana
estaba formada por el territorio de la parte española de
la isla, y que incluía las islas adyacentes.
Evidentemente, esta declaración constitucional consagraba
el territorio nacional, uno de los elementos constitutivos de
todo Estado. Ciprián, R. (2003, p. 152), afirma que "La
ley sobre Bienes Nacionales dejó claramente establecida la
propiedad estatal, y algunos de los principios dominantes de
nuestro derecho catastral: no existe la res nulius o cosa de
nadie; que el Estado es el dueño originario de las tierras
del país, y que, por consiguiente, es a él a quien
hay que demostrarle los derechos e intereses que se pretenden
hacer valer". La mencionada Ley de Bienes Nacionales,
declaró, en su artículo 1 que "todas las
propiedades sin dueño conocido, situadas en el territorio
de la República, son Bienes Nacionales". En este nuevo
período la propiedad inmobiliaria queda sujeta a las
regulaciones del Código Civil Napoleónico, que se
había adoptado con la formación del Estado
Dominicano. Se reconoce que con este período surge el
auténtico derecho inmobiliario dominicano. 2.4.4 Cuarto
Período: Ley Sobre División de Terrenos Comuneros,
del 21 de Abril del año 1911: Con esta ley se
establece el procedimiento para la mensura y partición de
las tierras en poder de accionistas pro-indivisos. Esta ley marca
y representa el esfuerzo por nuestro país, no sólo
para liquidar y lograr la división de los terrenos
comuneros, sino para entrar de una vez y para siempre a la forma
de propiedad capitalista de las tierras; pues los terrenos
comuneros no permitían el desarrollo comercial y
económico de las tierras y de la sociedad en general.
2.4.5 Quinto Período: Orden Ejecutiva 511 del 1 de
julio del año 1920: Con esta disposición legal
del Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana que
gobernó el país durante los años que van del
1916 al 1924, se echaron las bases jurídicas e
institucionales de lo que sería el régimen legal de
la tenencia de las tierras en la República Dominicana. Con
la Orden Ejecutiva número 511 se introduce en el
territorio nacional el Sistema Torrens de registro de la
propiedad inmobiliaria. Es un hecho de suma importancia que marca
un período en la historia de la propiedad inmobiliaria de
este país. Ciprián, R. (2003, p. 155), expresando
un sentimiento patriótico y una realidad innegable, dice:
"Ahora bien, como buen dominicano, no puedo dejar de
señalar aquí lo siguiente: el Gobierno
Norteamericano de Ocupación Militar representó una
afrenta, una humillación y una violación de todos
los derechos de los dominicanos. Por tanto, fue un atropello
contra la dignidad de los dominicanos. Pero como no existe nada
absolutamente malo que no tenga algo bueno, lo único que
aquí, por la naturaleza de este trabajo, podemos reconocer
como bueno de ese funesto acontecimiento histórico fue la
introducción del Sistema Torrens en nuestro país".
2.4.6 Sexto Período: Ley Sobre Registro de Tierras
número 1542, del 7 de noviembre del año 1947:
Este período se ha incluido siempre dentro del quinto
período, pero el jurista Ciprián, R. (2003, p.
156), expresa que el surgimiento de la Ley de Registro de Tierras
debe señalarse como un sexto período. En ese
sentido, expresa: "Somos de esa opinión en virtud de que
el Quinto Período lo constituye la comentada Orden
Ejecutiva número 511, que fue dictada por un poder
extranjero que incursionó en nuestro país. Si bien
esa Orden Jurídica tiene méritos legales y sociales
suficientes para marcar un período, no menos cierto es que
debemos verla como fruto, no de la decisión y voluntad de
los dominicanos, sino de los norteamericanos". "Sin embargo, con
la Ley de Registro de Tierras número 1542, del 7 de
noviembre del 1947, y sus posteriores modificaciones, los
dominicanos manifestamos nuestra decisión y voluntad de
darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que
nos rige. Poco importa que la Ley de Registro de Tierras nuestra,
haya reproducido casi fielmente la Orden Ejecutiva 511, lo
importante es que fuimos nosotros los que decidimos en el 1947, y
no los norteamericanos. Ellos sí decidieron en el 1920".
2.4.7 Séptimo Período: Gómez, W.
(2007, p. 39), entiende que existe un séptimo
período, formado por las modificaciones constitucionales
del año 1994, que dieron paso a la escogencia de los
integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año
1997, a través de un novedoso método público
que incluyó su difusión, en vivo, a través
de la televisión convencional. El alto tribunal puso en
práctica el concurso de oposición en los
demás tribunales recurriendo a la entrevista y
evaluación pública, y en 1998, fueron escogidos los
jueces de la Jurisdicción de Tierras y los Registradores
de Títulos, juramentándose el 22 de octubre de ese
año, a las 11:50 horas de la mañana, marcando el
inicio de lo que el jurista Wilson Gómez llama el
séptimo período de la evolución de la
propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.
Según Gómez, W. (2007, p. 39), el advenimiento de
una Suprema Corte de Justicia de visión amplia y
modernista, posibilitó que se produjeran importantes
cambios que abarcaron aspectos materiales, procedimentales,
tecnológicos, de capacitación, etc. Luego se
impulsó el programa de modernización de la
Jurisdicción de Tierras (PMJT), con objetivos
específicos orientados hacia el reordenamiento legal e
institucional para que la jurisdicción cumpliera con
eficiencia y transparencia sus funciones, la actualización
de sistemas y procedimientos que sirven de asiento a sus
funciones, la adecuación de la infraestructura, así
como la capacitación y el perfeccionamiento de los
recursos humanos. 2.4.8 Octavo Período: Se puede
considerar que la puesta en vigencia de la Ley 108-05 en abril
del año 2007, y sus diferentes Reglamentos, constituye un
nuevo período en la evolución histórica de
la propiedad inmobiliaria, con la que se procura mayor agilidad y
eficiencia de la jurisdicción inmobiliaria a través
de la implementación de sistemas tecnológicos
vanguardistas. 2.5 Sistemas de Transmisión de la
Propiedad Inmobiliaria: En este acápite se tratan en
forma detallada los diferentes sistemas de transmisión de
la propiedad inmobiliaria. 2.5.1 El Sistema Informal:
Propio de Inglaterra, conjunto de principios y normas que
rigió la propiedad inmobiliaria y los actos traslativos y
los derechos que la afectan. Este sistema se fundamenta en el
derecho consuetudinario inglés, y como tal, adopta los
principios y normas de ese sistema jurídico, el cual no
tiene reglas escritas. Ciprián, R. (2003, p. 229) dice:
"La principal característica del sistema informal es
precisamente que no tiene ninguna formalidad de registro". En
este sistema prevalece la ausencia de registros oficiales que
contengan los derechos que recaen sobre las tierras y sus
accesorios; otra característica de este sistema, es que no
constituye la publicidad que surge de la depuración,
así como tampoco la legalidad y autenticidad, y que para
realizar la transferencia de los derechos inmobiliarios, basta
con la entrega al causahabiente de los documentos de los
inmuebles que estén en poder del causante. El contrato de
venta lo instrumenta un notario, haciendo sólo un
ejemplar, el cual es entregado al comprador, quien no tiene que
preocuparse por registrarlo, pues no hay donde hacerlo. Las
hipotecas y préstamos se llevan a cabo de esta misma
manera. En el sistema informal, el propietario originario de las
tierras es el Estado, el cual, sólo establece su contacto
con el primer adquiriente, perdiendo en realidad toda
relación con los nuevos adquirientes de los derechos sobre
las tierras, en razón de que no lleva un registro o
control oficial. 2.5.2 El Sistema Judicial: Utilizado por
los alemanes desde hace varios siglos, también lo utilizan
algunos países de Europa: Turquía, Australia,
Noruega, Suecia y Dinamarca; tienen sistemas similares algunas
Repúblicas de Centroamérica y Sudamérica.
Ruiz Tejada (1952, p. 143), dice: "Se caracteriza porque las
funciones del conservador la hace uno de los jueces miembros del
tribunal". Este magistrado se denomina Juez Conservador, el cual
mantiene duplicidad de funciones, es decir, que tiene una
función adicional del funcionario judicial.
Ciprián, R. (2003, p. 232) afirma: "Este sistema es el que
tiene más coincidencia con nuestro sistema". El sistema
judicial se caracteriza por el registro y control oficial que se
ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y sus
accesorios, el cual se lleva a través de un
libro-registro. Además tiene un catastro que funciona
paralelamente al libro-registro. Consecuentemente, el sistema
judicial conserva el principio de la publicidad, la legalidad y
la especialidad, no así la autenticidad, ya que en este
sistema, los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de
una depuración previa, donde la función del Juez es
pasiva, y simplemente anota los derechos. El registro de derechos
inmobiliarios que se opera en este sistema tiene un
período de 120 días para ser cuestionado con una
anotación o impugnación judicialmente, es decir,
con una demanda en justicia. Evidentemente en el Sistema
Judicial, el Estado mantiene un control y registro de los
derechos inmobiliarios, lo que implica un contacto oficial con
cada nuevo adquiriente en cada transferencia. 2.5.3 Sistema
Ministerial: Este es el sistema de transcripción de
actos relativos a los derechos inmobiliarios que está
vigente en Francia, el cual se tiene vigente también en
República Dominicana, ordinariamente como segundo sistema.
Ruiz Tejada (1952, p. 145), explica que este sistema data en
Francia desde el año 1798 y con posterioridad se
extendió por todos los países que adoptaron el
Código Civil Napoleónico, y de igual modo aquellos
que tienen un Código similar al francés, como
España, Italia, Portugal. Otros países que lo usan
son: Escocia, Islandia, Holanda, Grecia, Bélgica, algunas
cantones de Suiza, parte de Canadá, algunos estados de
Estados Unidos de América, algunas Repúblicas de
África; casi todas las Repúblicas Americanas,
Egipto y posesiones Europeas en África, Oceanía y
Asia. Este sistema también es oficial organizado por el
Estado por ministerio de un funcionario público denominado
Conservador de Hipotecas, nombrado por el Poder Ejecutivo. La
institución se denomina Oficina de Registro y
Conservaduría de Hipotecas. Una de las
características de este sistema es la aplicación
del principio de publicidad, al transcribir documentos, anotar
derechos y transferencias; sin embargo, no ofrece ninguna
garantía legal respecto a los derechos que anota, debido a
que no depura los derechos que lleva el libro de transcripciones,
ya que las mismas se hacen en razón de la persona, no del
inmueble. Ciprián, R. (2003, p. 235) afirma que: "La
trascripción de los actos hace que las personas adquieran
derechos inciertos". En República Dominicana, este sistema
fue instituido por medio de la Ley de Registro Civil y
Conservaduría de Hipotecas del 21 de junio del año
1890, siendo derogada por la Ley 314 del 26 de julio del
año 1940 y actualmente está vigente la Ley 637 del
12 de diciembre del año 1941. 2.5.4 Sistema
Torrens: Este sistema establece el régimen de la
tenencia de las tierras de manera científica y organizada
creado por Robert Torrens, y aplicado por primera vez en
Australia del Sur, a partir del 2 de julio del año 1859.
La esencia de este sistema consiste en que el Estado a
través de las funciones de un Registrador, inviste a la
persona con un derecho irrevocable de propiedad sobre la tierra o
de algún interés en ella. Son muchos los
países que usan este sistema, entre ellos Inglaterra y
Canadá; algunos Estados de Estados Unidos de
América y algunas colonias francesas, Argelia, Madagascar,
Túnez, parte de Brasil, y como es de conocimiento
evidente, en nuestro país fue introducido por medio de la
Orden Ejecutiva número 511 del año 1920, siendo
instituido oficialmente a través de la Ley número
1542 del año 1947. Ciprián, R. (2003, p. 240) dice
que: "La característica esencial del Sistema Torrens
está en que cumple a cabalidad con los principios de
publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad". 2.5.4.1
Antecedentes del Sistema Torrens: Bonilla, A. (1974, p. 15),
explica que en el año 1830 a través de un informe
de una comisión designada en Inglaterra para estudiar el
estado de la Ley Sobre Propiedad Inmobiliaria, se sugirió
que podía ser establecido un registro, donde el derecho
dependiera de una anotación en un libro y no de un
instrumento; manifestando además, que un registro de
tierras sería evidencia del derecho de un propietario
registrado, por lo que este sería el dueño absoluto
para todo propósito comercial. Es la primera evidencia que
consta en Inglaterra, del establecimiento de un registro. Es
importante destacar, que en ese reino imperaba el sistema
tradicional de los "deeds", documento que en la forma tiene el
valor de un acto auténtico, y el conjunto de estos
documentos constituían para cada propiedad una
complicación de difícil solución y una
especie de oscuridad que creaba controversia; de esta
situación tomó conocimiento Robert Torrens, a
través de un artículo del South Australian
Registrer, periódico de la colonia, quien tenía
conocimiento de la facilidad con que se operaban las
transferencias de los navíos, por lo que planteó la
posibilidad de beneficiar al suelo con esas ventajas. Dada la
influencia que tenía la familia Torrens, se podía
presagiar el éxito de la reforma planteada; Robert Torrens
fue funcionario de aduanas y Registrador General. Torrens
elaboró un proyecto inspirado en la Merchant Shippeng Acts
(Leyes de Navegación Comercial), y por su experiencia en
las funciones de Director de Registro, ideó el esquema del
derecho (title) como opuesto al sistema de registro de documentos
"deeds"; su primer paso fue someter el proyecto a jurisconsultos
y economistas; comenzó una campaña enérgica
para la cual se postuló como candidato a Diputado,
presentó su proyecto, el cual fue vigorosamente atacado,
especialmente por los hombres de leyes. Su aprobación en
Australia fue gracias a una feliz circunstancia. El proyecto fue
promulgado por el gobernador el 27 de enero del año 1858,
para ser aplicado el 2 de julio del mismo año. Al momento
de la promulgación, Torrens era en Australia Registrador
General, por lo que tuvo a su cargo la aplicación. Los
primeros pasos dieron resultado positivo, e hizo una
campaña de conferencias para difundir la aplicación
en otras colonias, por lo que donde quiera encontraba oposiciones
y simpatías; encontrando acogida favorable en las Colonias
Germánicas, las cuales eran muchas y pronto se
difundió a otras colonias. 2.5.4.2 Sistema Torrens
adoptado en la República Dominicana: El Sistema
Torrens fue adoptado por primera vez en República
Dominicana por medio de la Orden Ejecutiva No. 511 de fecha 1ro.
de julio del año 1920, publicada en la Gaceta Oficial
número 3138 de fecha 31 de julio de ese mismo año y
votada por el gobierno norteamericano de ocupación. La
aplicación de este sistema nace de la necesidad de
organizar un método científico y seguro para el
registro de los terrenos y mejoras existentes en el territorio
nacional, con la finalidad de remediar la problemática
surgida en relación a los terrenos comuneros, ya que
personas inescrupulosas se habían dado a la tarea de
obtener de manera fraudulenta títulos o acciones de pesos
falsos, sobre todo en la región este del país, lo
que perjudicaba en gran medida la economía nacional, la
estabilidad social y sobre todo al buen crédito de la
nación. Además de los motivos antes expresados, la
ley de referencia se introdujo y se implementó con el
objetivo de salvaguardar y garantizar inversiones
norteamericanas, porque en esa época, empresas y
capitalistas extranjeros estaban realizando cuantiosas
inversiones en el fomento de ingenios azucareros; por lo que el
gobierno de ocupación militar norteamericano,
gestionó una legislación apropiada a sus intereses.
La orden Ejecutiva 511 fue convertida en la Ley 1542 de fecha 11
de octubre del año 1947, publicada en la Gaceta Oficial
6707 del 7 de noviembre de ese mismo año. 2.5.4.3
Características del Sistema Torrens Dominicano: El
Sistema Torrens se desempeña a base de una
jurisdicción especializada, cuya competencia se inicia con
la mensura catastral. Tiene un carácter de orden
público, lo que resulta necesariamente del alcance de las
disposiciones contenidas en la Ley número 108-05, cuya
finalidad consiste en dotar a los propietarios, de títulos
con carácter irrevocable, imprescriptibles y absolutos,
como consecuencia lógica y obligada de la
aplicación de los principios de publicidad, legalidad,
autenticidad y especialidad. 2.5.4.3.1 Principio de
Publicidad: Este principio está vinculado a la
presunción de exactitud, impidiendo que se pueda ocultar
la existencia de cargas, gravámenes, litis. El
artículo 134 del Reglamento General de Registro de
Títulos dice que: "La información contenida en los
Registros de Títulos es de acceso público para todo
el que tenga interés en conocer el estado jurídico
de un inmueble". Sin publicidad no existiría
garantía registral. 2.5.4.3.2 Principio de
Legalidad: El derecho de propiedad sobre inmueble registrado,
en el sistema nacional está garantizado por el Estado
Dominicano, por ser precisamente el Estado el propietario
originario de todas las tierras, y siendo frente a él que
se lleva el proceso de saneamiento. Además, el Estado
provee a los adjudicatarios y beneficiarios del saneamiento de un
documento, el certificado de título, como prueba de
garantía de su propiedad expedido en virtud de la ley.
2.5.4.3.3 Principio de Autenticidad: Mediante este
principio, la persona a nombre de la cual se expide un
Certificado de Título luego de la depuración e
individualización de su derecho de propiedad como
consecuencia de un proceso de saneamiento inmobiliario, adquiere
el indicado documento, el cual está dotado de la debida
autenticidad, al emanar de autoridad competente, siendo el mismo
oponible contra todo el mundo, es decir, que tiene
categoría erga omne. 2.5.4.3.4 Principio de
Especialidad: Con este principio se procura la
determinación exacta de los bienes inmuebles objetos de
inscripción, y que en los casos de multiplicación
del suelo a través de la modificación del inmueble
por subdivisión o la constitución al régimen
de condominio, se haga uso de los procedimientos establecidos al
efecto, indicando las características particulares. La ley
de registro inmobiliario al referirse a este principio dice: "que
consiste en la correcta determinación e
individualización de sujetos, objetos y causas del derecho
registral". 2.6 Sobre el Derecho de Propiedad: En este
apartado se trata todo lo relativo al derecho de propiedad,
empezando con sus generalidades, características, formas
de adquirir, entre otros puntos más. 2.6.1
Generalidades del Derecho de Propiedad: A la luz del
artículo 544 del Código Civil Dominicano, "la
propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo
más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso
prohibido por las leyes y Reglamentos". De conformidad con el
artículo 8, numeral 13 de la Constitución de la
República, se reconoce la propiedad como un derecho
fundamental de la persona humana, disponiendo en tal sentido,
"que nadie puede ser privado de ella, sino por causa justificada
de utilidad pública o de interés social, previo
pago de su justo valor determinado por sentencia de tribunal
competente. En casos de calamidad pública, la
indemnización podrá no ser previa. No podrá
imponerse la pena de confiscación general de bienes por
razones de orden político". Indudablemente, que el derecho
de propiedad, en principio, tiene un carácter absoluto,
imprescriptible y oponible a todo el mundo, lo que es lo mismo
que decir, erga omnes. Se entiende por oponible a todo el mundo,
que cuando se dispone del derecho de propiedad sobre un inmueble,
nadie puede interferir sobre ese derecho, ya se trate del Estado
o de los particulares, correspondiendo ese derecho de propiedad,
única y exclusivamente a esa persona y a nadie más.
Ninguno, salvo su titular, puede disponer, en principio, del
derecho de propiedad que tiene una persona sobre un determinado
inmueble. Es propicio entender, que quien tiene el derecho de
propiedad sobre un inmueble, es el único que tiene derecho
a usarlo, beneficiarse y disponer del mismo; teniendo este
concepto su excepción, ya que, cuando alguien tiene una
propiedad y la otorga en arrendamiento, pues a partir de ese
momento, pierde el derecho absoluto que tenía sobre la
misma, es decir, que a partir de ese contrato, y mientras
permanezca el mismo, no puede darles uso, no pudiendo, incluso,
disponer de ella mientras esté vigente el término
por el cual se arrendó. 2.6.2 Características
del derecho de propiedad: Los hermanos Mazeaud & Mazeaud
(1978, pág. 34), refieren que el aspecto absoluto del
derecho de propiedad se afirma no solamente por su oponibilidad a
terceros, sino también en cuanto a su titular, siendo un
derecho excluyente e individual; pues en cuanto a los poderes que
confiere, es un derecho total y soberano, mientras que en cuanto
a su duración, es un derecho perpetuo. Indudablemente, que
el derecho de propiedad como un derecho absoluto, todavía
este aspecto continúa hoy siendo el carácter
esencial de la propiedad. Por absolutismo del derecho de
propiedad, se entiende, que es la prerrogativa o la facultad que
le pertenece a una persona de ejercer el derecho de propiedad
sobre una cosa determinada, sin la intervención de los
demás, al extremo de que nadie más puede interferir
sobre ese derecho, y que se ejerce para siempre, por lo que no se
extingue, a no ser que el propietario de ese derecho decida
transferirlo a otra persona, pero que si no lo hace, pues el
mismo nunca se pierde. Conforme lo establecen los hermanos
Mazeaud & Mazeaud (1978, pág. 75), el derecho de
propiedad confiere a su titular, el conjunto de las prerrogativas
que cabe ejercer sobre una cosa, tales como el derecho de
servirse de ella (jus utendi), el derecho de obtener sus frutos o
productos (jus fruendi), así como también el de
disponer de la misma (jus abutendi). 2.6.3 Formas de adquirir
y transmitir el Derecho de Propiedad: El Código Civil
Dominicano, en sus artículos 711 y 712, indica la forma de
adquirir y transmitir la propiedad de los bienes: . Por
Sucesión . Por Donación entre vivos o
testamentarias . Por efectos de obligaciones . Por
accesión o incorporación . Por prescripción
Sin duda alguna, que si el terreno que se está poseyendo
fue adquirido por sucesión, donación, por efecto de
una obligación (contrato de venta, permuta, etc.), por
accesión y por prescripción, son las únicas
formas que hacen a una persona titular de derecho, y por
consiguiente, tiene calidad para iniciar el proceso de
saneamiento. Se entiende que el derecho de propiedad sobre un
inmueble, se debe ejercer, respetando el derecho de los
demás, es decir, no ejerciendo el mismo sobre una cosa, y
a la vez abusando del derecho de otro. De acuerdo al
artículo 545 del Código Civil Dominicano, "Nadie
puede ser obligado a ceder su propiedad, a no ser por causa de
utilidad pública, previa justa indemnización
pericial, o cuando haya discrepancia en la estimación, por
juicio de tribunal competente". Es de entender, que como el
derecho de propiedad es absoluto y oponible a todo el mundo,
nadie está obligado a ceder su derecho, al menos si es
compensado con su equivalente en dinero, o con un bien o cosa
determinada. A fin de determinar la situación
jurídica de los inmuebles de los moradores de la provincia
Hermanas Mirabal, es necesario observar cómo se adquiere
la propiedad, al tenor del Código Civil en sus
artículos 711 y 712, siendo éstas, por:
sucesión, donación, efectos de obligaciones,
accesión, incorporación y por prescripción.
En su origen, la propiedad era de tipo colectiva, pero que con el
transcurrir del tiempo, se ha convertido, indudablemente en un
derecho puramente individual, cuya característica del
derecho de propiedad aparece en el derecho romano, el cual ve en
ella un derecho absoluto. Según explican los doctrinarios
del Derecho Civil, Hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 2),
en el derecho francés, se ejercitaban dos prerrogativas
sobre los inmuebles: el dominio eminente y el dominio
útil. Pues el derecho de propiedad no era excluyente;
tampoco era absoluto, por lo que los redactores del Código
Civil francés afirmaron el absolutismo del derecho de
propiedad. Para los hermanos Mazeaud & Mazeaud, (1978, pp.
2-3), la propiedad individual es un derecho natural y a la vez,
legítimo, el cual responde a los esfuerzos del hombre para
la mejora de su propia suerte y la de su familia, cuyo derecho
asegura su libertad, y que a la vez constituye la garantía
de la paz social; ya que el hombre ejerce igualmente un poder
sobre las cosas, pudiendo obtener de ellas una ventaja, es decir,
un provecho que engrandece el patrimonio de determinada persona,
tanto desde el punto de vista de los derechos personales,
así como también en cuanto a los derechos reales.
Se puede definir el derecho real, como una relación
jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa,
o más bien, el derecho que una persona ejerce sobre una
cosa, de la cual es titular del derecho de propiedad. Los
hermanos Mazeaud & Mazeaud (1978, p. 4), continúan
explicando que dentro de esa relación de derecho, se
encuentra un sujeto activo, el cual es el titular del derecho,
así como también un objeto, que es la cosa sobre la
cual se ejerce el derecho, donde además, nadie puede
oponerse al ejercicio del derecho del propietario sobre una cosa
suya. Al estar frente a frente la persona y la cosa, corresponde
al legislador, definir los poderes que el hombre tiene derecho a
ejercer sobre una cosa, siendo el más importante de los
derechos reales principales, sobre todo, por ser el más
completo y el más extendido, sin duda alguna, el derecho
de propiedad. Se reconoce, que el legislador como dictador de
leyes, es quien está llamado a determinar qué tipo
de derecho puede ejercer el titular del mismo sobre la cosa de la
cual es propietario. 2.6.3.1 La Sucesión:
Pérez Méndez, A. (2000, p. 110), sostiene que la
Sucesión es la transmisión a título
universal, a una o varias personas vivas, del patrimonio dejado
por una persona fallecida, aunque cuando se habla de
sucesión, es lo mismo que cuando se trata de herencia o
heredad. En el ámbito sucesoral, cuando una persona tiene
una propiedad y esta fallece, dicho derecho se transmite a sus
continuadores jurídicos, es decir, a sus hijos o
descendientes, a sus padres o ascendientes, a sus hermanos u
otros con vocación sucesoral, dependiendo de las
circunstancias al momento de producirse el fallecimiento.
Ciertamente, el derecho sucesoral tiene una gran importancia,
tanto económica como social, a tal término, que
cuando alguien fallece y a la vez deja una heredad con un gran
valor monetario, sus sucesores o continuadores jurídicos,
al distribuirse la masa sucesoral relicta, tienden a transformar
positivamente su situación económica, y que
además, en el ámbito social, tiene su importancia
por el hecho de que dichos causahabientes tendrán la
oportunidad de experimentar una vida más adecuada,
pudiendo así, obtener y disfrutar de servicios que antes
carecían, lo que implica menos inconvenientes sociales y
mejor medio de vida. No se debe dejar de entender, que la
sucesión se abre, es decir, se inicia al momento de
producirse el fallecimiento de cuya heredad se trata, es decir,
desde el momento en que se produce el deceso del causante, y que
el lugar donde se apertura dicha sucesión es el lugar
donde están radicados los bienes dejados por el difunto, y
que es a partir de ese momento cuando aquellos que se consideran
tener vocación sucesoral, deben tomar partido.
2.6.3.1.1 Requisitos necesarios para suceder: Ciertamente,
para suceder es preciso existir, necesariamente, en el momento en
que la sucesión se abre, o haber sido concebido en el
momento en que se produce el fallecimiento del causante. De lo
anteriormente expuesto se infiere, que para suceder es preciso
estar vivo cuando se abre la sucesión, pero no quiere
decir esto que por no existir, se pierde el derecho de suceder.
Pues cuando se dan estas situaciones, se hereda a través
de la representación. Cuando se habla de haber sido
concebido, significa que ya exista en el interior materno de la
madre al momento de producirse el fallecimiento del causante, con
la condición de que para recibir la heredad, debe haber
nacido vivo o viable. 2.6.3.1.2 Los diversos órdenes
sucesorales: En virtud de las disposiciones del
artículo 731 del Código Civil, suceden los hijos y
descendientes del difunto, sus ascendientes y los colaterales en
el orden y según las reglas que a continuación se
determinan. Según el artículo 732 del Código
Civil, la ley no atiende ni al origen ni a la naturaleza de los
bienes para arreglar el derecho de heredarlos; por lo que se debe
entender, que quien sucede al difunto son: 1° sus hijos;
2° sus nietos; 3° los hijos de sus nietos y así
sucesivamente; y que cuando no hay sucesores en esta
dirección, entonces entran a suceder sus hermanos, donde
además, si un hermano ha fallecido, pero si dejó
hijos, heredan estos últimos; 4° si no dejó
hijos ni hermanos, entonces entran a suceder los ascendientes,
donde entran primero los padres, luego los abuelos. De acuerdo al
artículo 733 del Código Civil, La herencia
perteneciente a ascendientes o colaterales, se divide en dos
partes iguales: una para los parientes de la línea paterna
y otra para los de la materna; de donde los parientes uterinos o
consanguíneos no son excluidos por los carnales; pero no
toman parte, más que en su línea, excepto en los
casos previstos en el artículo 752 del Código
Civil, y que además, los parientes carnales adquieren en
las dos líneas. De acuerdo a lo dispuesto por el
artículo 752 del Código Civil, la partición
de la mitad de las ¾ partes que corresponden a los
hermanos y hermanas, se debe hacer por iguales partes si proceden
del mismo matrimonio; mientras que si son de matrimonios
diferentes, la división se opera por mitad entre las dos
líneas, materna y paterna del difunto; por lo que los
hermanos carnales figuran en las dos líneas, y los
uterinos y consanguíneos, cada uno en su línea
respectiva. Que además, si no hay hermanos o hermanas,
más que de una sola línea, adquieren íntegra
la herencia, con exclusión de los demás parientes
de la otra. Conforme al artículo 734 del Código
Civil, hecha esta primera división entre las líneas
paterna y materna, no se hace ya otra entre las diversas ramas de
cada línea, sino que la mitad que toca a cada una,
pertenece al heredero o herederos más próximos en
grado, excepto en el caso de la representación. Expresa el
artículo 735 del Código Civil, que la proximidad de
parentesco se gradúa por el número de generaciones;
y que cada generación se llama grado. Establece el
artículo 736 del Código Civil, que la serie de los
grados, forma la línea, llamándose recta, la serie
de los grados entre personas que descienden unas de otras;
denominándose colaterales, la serie de los grados entre
personas que no descienden unas de otras, pero que descienden de
un padre común, donde la línea recta se divide en
recta descendiente y recta ascendiente. La primera es la que une
la cabeza con los descendientes de él; la segunda, es la
que une a una persona con aquellos de quienes descienden. Por
serie de grados se debe entender, a los que descienden de la
persona que ha dejado la sucesión, es decir, el hijo del
difunto está en primer grado, el nieto está en
segundo grado, los hijos de los nietos están en tercer
grado, y así sucesivamente se van contando los grados, a
partir de un punto de origen, de donde el origen es la persona
que ha dejado la sucesión, la cual va a ser distribuida
entre sus causahabientes. Por disposición del
artículo 737 del Código Civil, en la línea
recta se cuentan tantos grados como generaciones hay entre las
personas; así por ejemplo, el hijo, con respecto a su
padre, está en el primer grado, el nieto en el segundo
grado, y así recíprocamente lo están el
padre y el abuelo, respecto de sus hijos y nietos. Establece,
además el artículo 738 del Código Civil, que
en la línea colateral, se cuentan los grados de acuerdo a
las generaciones que hay desde uno de los parientes hasta el
padre común, exclusive, y desde éste al otro
pariente. De tal manera, que dos hermanos están en el
segundo grado; el tío y el sobrino en el tercero; mientras
que los primos hermanos en el cuarto, y así sucesivamente
los demás. 2.6.3.1.3 La representación: De
conformidad con el artículo 739 del Código Civil,
la representación es una ficción de la ley, cuyo
efecto es hacer entrar a los representantes en el lugar, grado y
derecho de los representados. Al tenor del artículo 740
del Código Civil, la representación en la
línea recta descendiente, se prolonga hasta el infinito,
lo cual se admite en todos los casos, ya concurran los hijos de
las personas de cuya herencia se trata con los descendientes de
otro hijo ya muerto, o bien concurran en grados iguales o
desiguales entre sí los descendientes de los hijos, si
éstos hubiesen muerto todos. Aunque ya ha sido referido
anteriormente, pues cuando se habla de la representación,
ciertamente lo que se quiere decir es que cuando deja de existir
determinada persona que tenía vocación sucesoral,
indudablemente que sus hijos, nietos y así sucesivamente,
son quienes heredan la parte que le hubiese correspondido a dicho
fallecido. 2.6.3.1.4 Derechos Sucesorales de los
Descendientes: De acuerdo al artículo 745 del
Código Civil, los hijos o sus descendientes suceden a sus
padres, abuelos y demás ascendientes, sin
distinción de sexo ni de primogenitura, aunque procedan de
diferentes matrimonios, quienes a la vez, suceden por igual parte
e individualmente, cuando todos se encuentran en el primer grado
y vienen a suceder por derecho propio, los cuales, además,
suceden por estirpes, cuando todos o partes de ellos vienen a la
sucesión en representación. 2.6.3.1.5 Derechos
Sucesorales de los Ascendientes: De conformidad con el
artículo 746 del Código Civil, si el difunto no ha
dejado ni descendencia, ni hermanos, ni hermanas, ni hijos de
éstos, la sucesión se divide por mitad entre los
ascendientes de la línea materna y los de la paterna,
donde el ascendiente de grado más próximo tiene
derecho a la mitad designada a su línea, con
exclusión de todos los demás, y que los
ascendientes del mismo grado sucederán por cabezas.
2.6.3.1.6 Derechos Sucesorales de los colaterales: De
acuerdo al artículo 750 del Código Civil, en el
caso de muerte anterior de los padres de una persona fallecida
sin descendencia, sus hermanos o hermanas o sus descendientes
están llamados a heredarles, con exclusión de los
ascendientes y de los demás colaterales. 2.6.3.1.7
Derechos del cónyuge superviviente y del Estado: De
acuerdo a lo establecido en el artículo 767 del
Código Civil, si el difunto no deja parientes en grado
hábil de suceder ni hijos naturales, los bienes
constitutivos de su sucesión pertenecen al cónyuge
que sobreviva, y que de conformidad con las disposiciones del
artículo 768 del mismo Código, a falta de
cónyuge superviviente, recaerá la sucesión
en el Estado. 2.6.3.1.8 Las sucesiones vacantes: Tal como
lo consagra el artículo 811 del Código Civil
Dominicano, cuando terminados los plazos para hacer inventario y
deliberar, no se presenta nadie a reclamar una sucesión,
ni hubiere heredero conocido, o los que se conozcan hayan
renunciado, se reputará vacante aquella sucesión.
Es preciso entender por sucesión vacante, aquella
situación especial cuando fallece determinada persona que
no ha dejado a ninguna otra con vocación sucesoria; por lo
que, según se ha explicado anteriormente, en el caso de la
especie, se procede a nombrar un administrador bajo inventario,
para que administre los bienes relictos por el difunto, y que una
vez vencido el plazo establecido por la ley sin que ninguna
persona reclame la heredad, estos pasan a formar parte del
patrimonio del Estado. 2.6.3.2 De las Donaciones entre vivos y
de los Testamento: Tal como lo señala Pérez
Méndez, A. (2000, p. 110), explica que la liberalidad es
un acto a título gratuito, por el cual, un individuo
manifiesta su voluntad de disponer de uno de sus bienes
patrimoniales en provecho de otro, con la intención de
enriquecer el patrimonio del gratificado. 2.6.3.2.1
Características de las Liberalidades: En primer lugar,
se trata de un acto a título gratuito, o sea, donde se
refleja la intención liberal del disponente; y en segundo
lugar, el acto liberal supone la transferencia de un bien del
patrimonio del disponente al patrimonio del beneficiado.
2.6.3.2.1.1 Cómo disponer a título gratuito:
Conforme lo dispone el artículo 893 del Código
Civil Dominicano, "Ninguno podrá disponer de sus bienes a
título gratuito, sino por donación entre vivos o
por testamento, en la forma que dicho código expresa". Es
preciso entender, que sólo hay dos modos de disponer a
título gratuito: a) las donaciones; b) los testamentos.
2.6.3.2.1.2 De las Donaciones entre vivos: Tal como lo
señala Pérez Méndez, A. (2000, p. 110), la
donación entre vivos es un acto por el cual, el donante se
despoja, actual e irrevocablemente de la cosa donada, a favor del
donatario que la acepta. Es a la vez un contrato, o sea, un
acuerdo de voluntades, donde el donante consiente en despojarse
del bien donado y el donatario consiente en aceptarlo; pues en
principio, la donación es un contrato solemne, el cual
debe ser hecho por ante notario, es decir, que debe estar
revestido de autenticidad, mediante el cual, se transmite un bien
sin recibir nada como contrapartida, lo que destaca el rasgo
esencial de las donaciones, siendo las mismas irrevocables, y a
la vez un modo de disponer a título particular. Conforme
lo establece el artículo 943 del Código Civil
Dominicano, "La donación entre vivos comprenderá
únicamente los bienes presentes del donante; si se
extiende a bienes futuros, será nula en este respecto",
pues como ya ha sido señalado, la donación entre
vivos es un acto por el cual, el donante se despoja, actual e
irrevocablemente de la cosa donada, a favor del donatario que la
acepta. Cabe señalar, que la donación ocurre,
cuando determinada persona, en vida, toma la decisión de
otorgar a favor de otro su bien o parte del mismo, sin recibir
nada a cambio, o sea, que lo hace gratuitamente, y que para ser
llevada a cabo, debe estar sometida a ciertas reglas establecidas
por el legislador. 2.6.3.2.1.3 Caracteres de la
donación entre vivos: La donación entre vivos,
presenta las siguientes características: a) La
donación es un contrato, es decir, un acuerdo de
voluntades. b) En principio, la donación es un contrato
solemne, el cual, debe ser hecho por ante notario, es decir, que
debe estar revestido de autenticidad. c) El despojo del donante
de sus bienes, sin recibir nada en cambio. d) El donante debe
despojarse, actual e irrevocablemente de los bienes de que
dispone. Es indiscutible, que la donación entre vivos es
un modo de disponer a título particular, pero que
solamente puede referirse a los bienes que se especifican en el
acto por el cual se hace la disposición. Se entiende, que
para que se pueda llevar a cabo la donación, es necesario
que exista un acuerdo de voluntades; realmente no existe
ningún interés pecuniario de parte del donante,
donde este no persigue ser recompensado de ninguna forma,
renunciando así, para siempre sobre el bien donado.
2.6.3.3 Sobre el Testamento: El testamento, es un acto por
el cual, dispone el testador, para el tiempo en que ya no exista,
del todo o parte de sus bienes, pero que puede revocar.
Díaz, M. (1999, p. 52), explica que el Testamento es el
acto unilateral y solemne de última voluntad, revocable
hasta la muerte de su autor, por el cual una persona (el
testador) dispone para el tiempo que no exista (acto de
disposición por causa de muerte), bajo una de las tres
formas escritas determinadas por la ley (ológrafo,
auténtico, cerrado), de todos sus bienes, a favor de una o
más personas, conforme al artículo 895 del
Código Civil. 2.6.3.3.1 Características de los
Testamentos: Las diferentes características de los
testamentos, son las siguientes: Es un acto unilateral, puesto
que sólo se necesita la manifestación de la
voluntad del testador; debe ser instrumentado mediante una de las
formalidades legales, es decir, por medio de un acto especial,
acorde a la ley; el testamento se puede referir a una parte o a
la totalidad de los bienes del testador. El mismo produce sus
efectos, solamente a partir del fallecimiento del Testador, o
sea, que este no se despoja en vida de sus bienes, como ocurre en
las donaciones. El testamento es un acto revocable hasta la
muerte del testador, es decir, que este tiene la facultad de
modificar las disposiciones contenidas en dicho documento. Se
puede definir, además, el testamento, como el acto
mediante el cual, una persona, sin el consentimiento del
beneficiario, otorga todo su patrimonio o parte del mismo a favor
de otra persona, con la condición, de que el beneficiario
solo puede disponer de los bienes a partir del día en que
se produzca el fallecimiento del testador, con la agravante, de
que este puede ser revocado o modificado cuando el cedente
así lo considere oportuno. 2.6.4 Los contratos u
obligaciones: El Código Civil Dominicano, en su
artículo 1101, establece, que el contrato es un convenio,
en cuya virtud, una o varias personas se obligan respecto de una
o de varias otras, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. En otras
palabras, se entiende que un contrato no es más que un
acuerdo de voluntad entre dos o más personas, por medio
del cual, surgen obligaciones en lo adelante, con las cuales hay
que cumplir. 2.6.4.1 Efectos producidos por las
obligaciones: De acuerdo a las disposiciones contenidas en el
artículo 1134 del Código Civil Dominicano, las
convenciones legalmente formadas, tienen fuerza de ley para
aquellos que las han hecho, las cuales no pueden ser revocadas,
sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que
están autorizadas por la ley, y que a la vez, deben ser
llevadas a ejecución de buena fe. Conforme al
artículo 1135 del mismo Código, las convenciones
obligan, no sólo a lo que se expresa en ellas, sino
también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o
la ley dan a la obligación según su naturaleza. Se
debe tomar en cuenta o consideración, que cuando se lleva
a cabo un acuerdo, pues para las partes contratantes implica la
existencia de una ley con la cual deben cumplir, donde la misma
no puede perder sus efectos, sino mediante el acuerdo de quienes
han hecho el pacto, quedando obligados a cumplir con todas las
consecuencias que se originen como resultado de dicho convenio,
tal es el caso de cuando alguien adquiere una propiedad y luego
se presenta algún tipo de inconveniente, donde la persona
que vende, está obligada a otorgar garantía al
comprador de la cosa vendida. A modo de ejemplo, el vendedor
está obligado a garantizar la cosa vendida por los
defectos ocultos que ésta tuviere, si la hicieren
inútil para el uso a que se destina, o que disminuyen de
tal modo este uso, que no la habría comprado o hubiera
dado un precio menor, al haberlos conocido. 2.6.4.2
Condiciones de validez para las convenciones: Tal como lo ha
establecido el artículo 1108 del Código Civil
Dominicano, cuatro son las condiciones esenciales para la validez
de una convención: A) Consentimiento de la parte que se
obliga; B) Capacidad para contratar; C) Un objeto cierto que
forme la materia del compromiso; D) Una causa lícita en la
obligación. Es de entenderse, que las partes contratantes
deben estar totalmente de acuerdo, y sobre todo, en capacidad
para contratar, lo que en otras palabras significa, que no pueden
ser menores de edad, debiendo estar emocional y mentalmente en
buen estado de salud; que el negocio a realizar debe ser sobre la
base de una cosa que exista, y que a la vez esté en el
comercio, y sobre todo, que la cosa haya sido adquirida
según lo establecen las leyes y las buenas costumbres.
2.6.4.2.1 Sobre el Consentimiento: En cuanto a este
elemento esencial para la validez de las contrataciones
generales, el artículo 1109 del Código Civil
Dominicano, establece, que no hay consentimiento válido
cuando el mismo ha sido dado por error, arrancado por medio de la
violencia o sorprendido por dolo. 2.6.4.2.2 Sobre la capacidad
de los contratantes: En cuanto a este elemento indispensable
para la validez de determinado contrato, el artículo 1123
del Código Civil, expresa, que cualquiera puede contratar,
si no está declarado incapaz por la ley; añadiendo
el artículo 1124 de dicho Código, que los incapaces
de contratar son: los menores de edad, los sujetos a
interdicción en los casos expresados por la ley, y
generalmente, todos aquellos a quienes la ley ha prohibido
ciertos contratos. 2.6.4.2.3 El objeto y materia de los
contratos: Ciertamente, y conforme lo ha establecido el
artículo 1126 del Código Civil, todo contrato tiene
por objeto la cosa que una parte se obliga a dar, o que una parte
se obliga a hacer o a no hacer. Tal como lo dispone,
además, el artículo 1127 del referido
Código, el simple uso o la simple posesión de una
cosa puede ser, no menos que la cosa misma, objeto del contrato.
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