SUMARIO.- 1. Generalidades.- 2. Clasificación de los Procedimientos Registrales.- 3. Procedimientos Registrales Regulados en el Reglamento General de los Registros Públicos.- 4. Procedimiento de Registración regulado en el Reglamento General de los Registros Públicos.- 5. Procedimiento de Registración y Procedimiento Judicial.- 6. Calificación Registral.- 7. Calificación Negativa del Título.- 7.1. Observación.- 7.2. Tacha Sustantiva.- 8. Calificación Positiva del Título.- 8.1. Registración.- 8.2. Efectos Especiales de la Registración.- 8.3. Liquidación.- 9. Autorizacion previa para la registración.- 10. Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.- 11. Oposición a la Inscripción.- 12. Instancias Registrales.- 13. Recurso de Apelación.- 14. Tribunal Registral.- 15. Zonas Registrales.- 16. Proceso Contencioso Administrativo.-
1. GENERALIDADES
Al igual que existe procedimiento civil (no contenciosos y contenciosos los cuales son: de conocimiento, abreviado y sumarísimo y que también se pueden agrupar en declarativos, de ejecución y cautelares); procedimientos penales (ordinario, sumario, especial y por faltas); procedimiento laboral (regulados en la ley procesal de trabajo); procedimientos administrativos los cuales se encuentran regulados en la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley 27444 y que son procedimientos de aprobación automática y procedimientos de evaluación previa por la entidad (estos procedimientos pueden ser en caso de falta de pronunciamiento oportuno, sujetos a silencio administrativo positivo y sujetos a silencio administrativo negativo), y los procedimientos especiales que son el procedimiento trilateral y el procedimiento sancionador; procedimiento constitucional y otros procedimientos, también existe el procedimiento registral, e incluso podemos hacer referencia a procedimientos registrales, los cuales se clasifican a continuación.
2. CLASIFICACION DE LOS PROCEDIMIENTOS REGISTRALES
Los procedimientos registrales podemos agruparlos en dos grupos, los cuales se detallan a continuación:
2.1) Los Procedimientos Registrales que regulan la calificación registral (presentación de títulos, plazos, instancias, alcances de la calificación registral, etc) y la registración (inscripción o anotación) en los Registros de Seguridad Jurídica o Registros Jurídicos que son: Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles. Estos procedimientos registrales se clasifican de la siguiente manera: Procedimiento Registral General y Procedimientos Registrales Especiales. Procedimiento Registral General, que se aplica al Registro de Propiedad Inmueble, Registro Mercantil, Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Sucesiones Intestadas, Registro Personal, el que se desarrollará brevemente a continuación. Los Procedimientos Registrales Especiales, regulan la calificación registral en los registros especiales: Registro de Embarcaciones Pesqueras, Registro Fiscal de Ventas a Plazos, que tienen algunas diferencias con el procedimiento registral general y que se encuentran regulados por los Reglamentos Registrales Especiales. En estos procedimientos registrales los Principios Registrales cumplen funciones trascendentales (los cuales se encuentran consagrados en el Código Civil, Reglamento General de los Registros Públicos, Reglamento de las Inscripciones y Reglamentos Registrales Especiales), ya que dichos procedimientos están sujetos a calificación registral y la misma se realiza teniendo en cuenta los mismos. Estos procedimientos se encuentran a cargo de los Registradores Públicos y del Tribunal Registral en primera y segunda y última instancia registral respectivamente.
2.2. Los Procedimientos Registrales que no tienen como objeto la calificación registral ni la registración, y entre los cuales podemos mencionar los siguientes:
V. Reconstrucción de partida registral.
VI. Duplicidad de partidas registrales.
VII. Concesionarios en los vehículos.
VIII. Indice de Verificadores (Ley 27157).
IX. Indice de Profesionales (D.Leg. 667)
X. Acreditación de dependientes en el Registro de Propiedad Vehicular, conforme a la R.Nº 041-2002-SUNARP/SN publicada en el Diario Oficial El Peruano el 08-02-2001, modificada por la R.Nº 179-2002-SUNARP/SN publicada el 27-04-2002.
De estos procedimientos los mas importantes y de mayor trascendencia son los procedimientos de Reconstrucción de Partidas Registrales y el procedimiento a seguir cuando se detecta duplicidad de partidas registrales, en los cuales es de mucha trascendencia la aplicación de los Principios Registrales, sobre todo en el procedimiento a seguir cuando se detecta duplicidad de partidas registrales, en el cual se aplica sobre todo los Principios registrales de Especialidad y Prioridad Excluyente y se toma en cuenta la correcta aplicación del Sistema Registral del Folio Real para los Registros de Bienes y del Sistema Registral del Folio Personal para los Registros de personas; y en el procedimiento de reconstrucción de partidas registrales se aplica el Principio Registral de Especialidad y el de Tracto Sucesivo cuando existen varios títulos registrados en la Partida Registral respecto de la cual se lleva a cabo dicho procedimiento y se toma en cuenta el Sistema Registral del Folio Real para los Registros de Bienes y el Sistema Registral del Folio Personal para los Registros de Personas.
Estos procedimientos se encuentran a cargo de las Gerencias Técnicas Registrales y de las Jefaturas Regionales en primera y segunda y última instancia registral respectivamente
3. PROCEDIMIENTOS REGISTRALES REGULADOS EN EL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
Los procedimientos registrales regulados en el Reglamento General de los Registros Públicos son los siguientes:
9) Procedimiento de registración (arts. 1 al 55, 64 al 74).
10) Procedimiento en segunda instancia registral (arts. 152 al 159).
11) Procedimiento de duplicidad de partidas (arts. 56 al 63).
12) Procedimiento de regularización de firma de asiento y anotaciones de inscripción (arts. 71 al 74).
13) Procedimiento de reproducción y reconstrucción de partidas y títulos archivados (arts. 115 al 126).
De éstos procedimientos el mas conocido y difundido es el procedimiento de registración, es decir, podemos agrupar estos procedimientos en dos grupos: procedimiento registral de registración (arts. 1 al 55 y 64 al 74), en el cual se incluye el procedimiento en segunda instancia registral (arts. 152 al 159) y los procedimientos registrales que no tienen por objeto la registración y que son los siguientes procedimientos: Procedimiento de duplicidad de partidas (arts. 56 al 63), Procedimiento de regularización de firma de asiento y anotaciones de inscripción (arts. 71 al 74), Procedimiento de reproducción y reconstrucción de partidas y títulos archivados (arts. 115 al 126) y Procedimiento de queja (arts. 165 al 171). El procedimiento de registración mencionado no es el único que existe, sino que existen otros procedimientos de registración a los cuales podemos denominar especiales o Procedimientos de Registración Especiales que se encuentran regulados por Reglamentos Registrales Especiales.
4. PROCEDIMIENTO DE REGISTRACION REGULADO EN EL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
Este procedimiento de registración no es el único que existe sino que es el procedimiento general de registración y existen otros procedimientos de registración a los cuales podemos denominar Procedimientos Especiales de Registración.
Este procedimiento general de registración, también denominado procedimiento de inscripción, se encuentra regulado en los arts. 1 al 55 y 64 al 74 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos y se inicia con la presentación del título y el presentante lo inicia con el propósito de lograr la registración del título, por ejemplo se inicia con el propósito de inscribir en el Registro una compra venta, un leasing inmobiliario, una hipoteca o una sentencia, o con el objeto de anotar un embargo o una demanda.
Una vez presentado el título para la registración, puede recaer calificación registral negativa y calificación registral positiva las que se detallan a continuación, es decir, el resultado de calificación registral puede ser desfavorable o favorable para el presentante del título, respectivamente.
El plazo de este procedimiento tiene como máximo una duración 35 días útiles, conforme al art. 25 del Reglamento General de los Registros Públicos que establece que el asiento de presentación tiene vigencia durante 35 días útiles a partir del ingreso del título.
5. PROCEDIMIENTO DE REGISTRACION Y PROCEDIMIENTO CIVIL
El procedimiento de registración se diferencia del procedimiento civil en que el primero surte efectos erga omnes, es decir, surte frente a todos, además este procedimiento no produce cosa juzgada y es un procedimiento no contencioso, conforme al art. 1 del Reglamento General de los Registros Públicos, es decir, el procedimiento de registración es un procedimiento de jurisdicción voluntaria; el numeral 34.1.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley 27444 establece que los procedimientos de inscripción registral son procedimientos administrativos de evaluación previa con silencio positivo y los registradores no declaran derechos, sino que califican e inscriben actos y derechos. Mientras que el procedimiento civil surte efecto inter partes conforme al art. 123 del Código Procesal Civil en el cual se establece que la cosa juzgada sólo alcanza a las partes y a quienes de ellos deriven sus derechos. Sin embargo, se puede extender a los terceros cuyos derechos dependen de los de las partes o a los terceros de cuyos derechos dependen los de las partes, si hubieran sido citados con la demanda; y producen cosa juzgada y pueden ser contenciosos (proceso de conocimiento, abreviado y sumarísimo) y no contenciosos y en algunos procesos civiles los Magistrados declaran derechos, lo que ocurre en los procesos declarativos, y no ocurre en los procesos ejecutivos y cautelares. En el Estado Peruano los procedimientos registrales de registración se regulan por los Reglamentos Registrales, por ejemplo el procedimiento de registración en mención se regula por el Reglamento General de los Registros Públicos y las registraciones en el Registro de Sociedades se regulan por el Reglamento del Registro de Sociedades, a diferencia del Procedimiento Civil que está regulado por el Código Procesal Civil.
En este procedimiento de registración no cabe admitir el recurso de oposición a la inscripción ni tampoco cabe admitir el apersonamiento de terceros al proceso ya iniciado conforme al art. 1 del Reglamento General de los Registros Públicos, pero si se regula el mismo en el Procedimiento de Registración de la Sección Especial de Predios Rurales. Mientras que en el Procedimiento Civil se encuentra regulada la intervención de terceros en los arts. 97 al 101 del Código Procesal Civil. En el procedimiento civil se regulan las excepciones y defensas previas en los arts. 446 al 457 del Código Procesal Civil, mientras que en el procedimiento registral de registración por ser proceso no contencioso, no se regulan ni corresponde regular las excepciones y defensas previas. Asímismo en el procedimiento civil se regula la contradicción en los arts. 700, 701, 718, 722, 753 y 754, y en este procedimiento registral de registración no se regula la contradicción ni corresponde regularla.
6. CALIFICACION REGISTRAL
La calificación registral se efectúa en los procedimientos registrales que tienen por objeto la registración de actos o derechos y es efectuada por parte de los Registradores Públicos y por el Tribunal Registral en primera instancia y segunda y última instancia registral respectivamente (es decir, el procedimiento registral tiene dos instancias), por la cual se decide si el título presentado tiene acogida registral o se suspende (observación) o deniega la misma (tacha sustantiva). Es decir, que no todos los títulos se registran pero tampoco todos los títulos se observan ni todos los títulos se tachan, por lo cual la calificación registral puede ser de dos clases: Calificación Registral Negativa del Título y Calificación Registral Positiva del Título.
La calificación registral se realiza de manera autónoma conforme al inc. a del art. 3 de la Ley 26366, función que se ejerce además de manera personal, inexcusable e indelegable y que consiste en un examen de legalidad que se formula al título presentado y la revisión minuciosa de los antecedentes registrales conforme se detalla con mayor precisión en los arts. 32 y 33 del Reglamento General de los Registros Públicos.
En el art. 32 de dicho Reglamento se establece los alcances de la calificación registral y en el art. 33 del mismo Reglamento se establece las Obligaciones adicionales del Registrador en la calificación.
En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos se establece que la inscripción no constituye la acogida ciega y mecánica de un título; por el contrario, es el resultado de la apreciación que hagan los funcionarios del Registro de la licitud del acto o contrato que se pretenda inscribir y de la compatibilidad de los mismos con los asientos preexistentes.
La calificación registral no es igual en todos los Sistemas Registrales, ya que ésta debe ser efectuada con mas cuidado y amplitud en los Sistemas Registrales que consagren el Principio Registral de Legitimación o el Principio de Fe Pública Registral o ambos como en el caso del Sistema Registral Peruano. Lo primero que debe verificar el Registrador es si el acto o derecho que se solicita inscribir o anotar es registrable, ya que si no es registrable debe formular la correspondiente tacha sustantiva conforme el párrafo tercero del art. 42 del Reglamento General de los Registros Públicos en el cual se establece que el Registrador formulará tacha de plano cuando el título presentado no contenga acto inscribible.
En el art. 31 del Reglamento General de los Registros Públicos se establece que la calificación registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción, que realizan el Registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autónoma, personal e indelegable. Este mismo Reglamento Registral establece en sus arts. 34 y 35 la abstención en la calificación registral.
En el art. 37 del mismo Reglamento Registral se establece que las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones se formulan dentro de los siete primeros días de su presentación o dentro de los cinco días siguientes al reingreso. En este último caso, deberá tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 39. Excepcionalmente, cuando el Registrador no concluya su calificación en dichos plazos, deberá solicitar la prórroga de la vigencia del asiento de presentación por los días que excedan el plazo respectivo, sin perjuicio de la responsabilidad que le corresponda en los casos en que la demora no haya obedecido a la extensión o complejidad del título. El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación y vencido dicho plazo se rechazará de plano el reingreso o pago de mayor derecho. Los últimos cinco días de vigencia del asiento de presentación se utilizarán únicamente para la calificación del reingreso y, en su caso, para extender los asientos de inscripción, sin perjuicio de lo señalado en el art. 144 de este Reglamento.
El art. 8 del Reglamento del Registro de Sociedades establece que: "El Registrador debe actuar con la debida diligencia de acuerdo a sus funciones. No asume responsabilidad por la autenticidad ni por el contenido del libro u hojas sueltas, acto o documento, ni por la firma, identidad, capacidad o representación de quienes suscribiéndolos. Tampoco, es responsable por la veracidad de los actos y hechos a que se refieren las constancias o certificaciones que se presenten al Registro".
El art. 43 del Reglamento del Registro del Registro de Sociedades establece que: "En todas las inscripciones que sean consecuencia de un acuerdo de junta general, el Registrador comprobará que se han cumplido las normas legales, del estatuto y de los convenios de accionistas inscritos en el Registro sobre convocatoria, quórum y mayorías, salvo las excepciones previstas en este Reglamento".
El art. 52 del mismo Reglamento Registral establece que: "En todas las inscripciones que sean consecuencia de un acuerdo de directorio, el Registrador comprobará que se han cumplido las normas legales, del estatuto y de los convenios de accionistas inscritos en el Registro sobre convocatoria, quórum y mayorías, salvo las excepciones previstas en este Reglamento".
El mismo Reglamento Registral establece en su art. 168 que: "El Registrador, deberá actuar con la debida diligencia, de acuerdo a sus funciones. No asume responsabilidad por el contenido y alcances del poder, la firma, la identidad, la capacidad ola representación del otorgante del poder o de quien brinda la declaración jurada o certificación".
El art. 25 del Reglamento del Registro de Sociedades establece que el Registrador que conozca de la constitución o modificación del pacto social, respetará la calificación del título en lo relativo a la denominación o razón social materia de la Reserva.
El primer párrafo del art. 2011 del Código Civil establece que los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
El art. 1044 del Código Civil de 1936 establecía que el Registrador deberá apreciar la legalidad del título respecto de la capacidad de las partes y su representación, y lo concerniente al contenido del acto, sólo como aparece del instrumento.
En el art. IV del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos se establecía que solamente se extenderá una inscripción cuando, a juicio y bajo responsabilidad del funcionario que la ordene, el título respectivo se adecúe a los precedentes que obran en el Registro y a las normas jurídicas que rigen para el acto o contrato respectivo. En el art. 150 del mismo Reglamento Registral se establecía que toda inscripción se efectuará previa calificación de su legalidad y en el art. 151 del mismo Reglamento se establecía que la calificación se efectuará teniendo en consideración los asientos preexistentes que pudieran haberse extendido, la competencia y las facultades del funcionario que autorice o autentique el título, la capacidad de los otorgantes, la observancia de las formas legales y la licitud del acto, pero ateniéndose únicamente al contenido externo del documento, tal como lo prescribe el Art. 1044 del Código Civil de 1936.
En el derecho positivo registral peruano la calificación registral ha sido regulada con mayor detalle en el Reglamento General de los Registros Públicos del 2001.
El art. 18 de la Ley Hipotecaria Española de 1861 estableció que: "Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de las escrituras, en cuya virtud se solicite la inscripción y la capacidad de los otorgantes por lo que resulte de las mismas escrituras".
El Texto refundido de 1946 estableció que: "Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".
Es decir, la calificación registral no se ha regulado recientemente sino que su regulación tiene antecedentes en el derecho de otros Estados.
En tal sentido sòlo si la calificación registral es positiva se extiende asiento de registraciòn, y si la misma es negativa no se extiende el indicado, sin embargo, en el derecho peruano algunas normas establecen lo contrario, por ejemplo en el registro mobiliario de contratos, se establece que se puede anotar el tìtulo por una plazo un tanto breve, cuando el defecto es subsable. Norma que por cierto no encaja en el derecho registral peruano y por lo cual no se ha tenido el debido cuidado de estudiar el indicado antes de aprobar esta norma. Es decir, se ha creado un règimen especial en este registro, el cual atenta contra la naturaleza del derecho indicado, lo cual no hace sino preocuparnos, y en todo caso debe dejarse constancia que las anotaciones preventivas por defecto subsanable fueron eliminadas en su tiempo porque inducìan a error al pùblico en general y dentro de èste sobre todo a abogados que no son especialistas en derecho registral.
6.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
5) Resolución Nº 309-96-ORLC/TR. Por el Principio de Legalidad o Calificación, los Registradores examinan los documentos presentados en el Registro y los antecedentes que constan en éste, no estando en aptitud de calificar en base al conocimiento personal que tenga de la situación y que le haya venido por vía diferente a los documentos presentados o del propio Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 23).
6) Resolución Nº 055-97-ORLC/TR. No procede la calificación registral de circunstancias ajenas a los títulos presentados y a las partidas y antecedentes registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 207).
6.2. CALIFICACION NEGATIVA DELTITULO:
Es cuando el título contiene defectos que impiden la inscripción del título, y existen dos supuestos de calificación negativa del título que son los siguientes:
13) Observación.
14) Tacha sustantiva
Las observaciones y tachas sustantivas se fundamentan jurídicamente por escrito en forma simultánea y se pueden formular nuevas observaciones sólo si se fundan en defectos de los documentos presentados al reingresar el título, conforme al art. 39 del Reglamento General de los Registros Públicos.
6.2.1. OBSERVACION
Conforme al art. 40 del Reglamento General de los Registros Públicos corresponde observar un título cuando el título presentado adolece de defecto subsanable o su inscripción no puede realizarse por existir un obstáculo que emana de la partida Registral, en tal supuesto el Registrador formulará la observación respectiva indicando además el monto del mayor derecho por concepto de inscripción del título
Es decir, cuando el Registrador observa un título la registración se suspende hasta que el presentante del título subsane los defectos del título, lo que puede hacer dentro de los 30 primeros días útiles del plazo de vigencia del asiento de presentación, es decir el plazo para subsanar las observaciones no es de 3 o 4 días útiles, sino que el plazo es determinado por la fecha de presentación del título y por la fecha de calificación del título y si el título es calificado en el séptimo día conforme al primer párrafo del art. 37 del Reglamento General de los Registros Públicos, entonces el plazo para subsanar las observaciones será de 23 días útiles, conforme al último párrafo del mismo artículo.
Cuando el título tiene defectos pueden ser éstos del título en sentido formal (documento) o del título en sentido material (acto), en tales supuestos corresponde formular observación.
Así por ejemplo son supuestos en los cuales corresponde observar un título, los siguientes:
V. Si en una compra venta sólo ha intervenido uno de los cónyuges.
VI. Si se solicita la inscripción de una compra venta otorgada por apoderado, cuyo poder no se encuentra inscrito ni tampoco se presenta solicitando su inscripción.
VII. Si existe anotada una medida cautelar de no innovar (bloqueo judicial).
VIII. Si se encuentra inscrito un bloqueo notarial que tiene una vigencia de 60 días útiles y se solicita la inscripción de un acto distinto al garantizado con dicho bloqueo notarial.
IX. Si en la inscripción de una compra venta de un inmueble no se puede determinar con exactitud el nombre del comprador, ya que en el parte notarial se hace referencia a la misma persona pero con diferentes nombres.
X. Si en la inscripción de una compra venta no se indica en el parte notarial el estado civil del comprador.
XI. Si las copias remitidas por Juez con Oficio, no se encuentran firmadas por el Secretario de Juzgado.
XII. Si se solicita la inscnpción de una hipoteca de un inmueble no inmatriculado.
XIII. Si se solicita la inscripción de una compra venta indicando que el vendedor compró del titular registral, pero dicha adquisición no se encuentra inscrita.
XIV. Cuando se solicita la inscripción de una hipoteca pero el inmueble aparece inscrito a favor de antiguos propietarios.
XV. Cuando se solicita la inscripción de una hipoteca sobre la totalidad del bien inmueble pero la escritura pública sólo ha sido firmada por uno de los coopropietarios.
XVI. Cuando en el parte notarial se indica un área diferente que la que aparece contenida en la partida registral.
6.2.2. TACHA SUSTANTIVA
El art. 42 del Reglamento General de los Registros Públicos regula la tacha sustantiva.
Es decir corresponde formular tacha sustantiva entre otros en los siguientes supuestos:
1) Cuando se solicita la inscripción de una transferencia de acciones.
2) Cuando se solicita la inscripción de cualquiera de los siguientes actos: 1) Los contratos asociativos previstos en la Ley, 2) La transferencia de acciones u obligaciones emitidas por la sociedad; los cambios y desdoblamiento de acciones; la constitución, modificación o extinción de derechos y gravámenes sobre las mismas, ni las medidas cautelares o sentencias que se refieran a las acciones u obligaciones y 3) Las sentencias relativas a las deudas de la sociedad o sucursal.
3) Cuando se solicita la inscripción de una sentencia de desalojo.
4) Cuando se solicita la inscripción de un mutuo.
5) Cuando se solicta la inscripción de una fianza.
6) Cuando se solicita la inscripción de una carta fianza.
7) Cuando se solicita la inscripción de un recurso de oposición a la inscripción, conforme al art. 1 del Reglamento General de los Registros Públicos.
7. CALIFICACION POSITIVA DEL TITULO:
La calificación de un título es positiva cuando el título tiene acogida registral, es decir, en caso de inscripción y anotación (que son las especies de la registración). El supuesto de liquidación también puede ser considerado como calificación registral positiva por que en dicho supuesto no corresponde formular tacha ni observación, sino sólo falta el pago de una parte de los derechos registrales.
7.1. REGISTRACION
La registración es un resultado favorable para la persona que presentó el título y la registración produce efectos frente a todos (efectos erga omnes).
Para efectos de la registración es necesario tener presente lo establecido en los arts. 46 al 55 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos.
7.1.1. EFECTOS ESPECIALES DE LA REGISTRACION
Sin embargo, además de esta oponibilidad frente a todos, produce otros efectos adicionales, según cada caso, por ejemplo:
12) Si se trata de la inscripción de una hipoteca, el efecto es que con la inscripción nace el derecho real de garantía, igual ocurre en el embargo en forma de inscripción. Y sin la inscripción la hipoteca no existe. Es decir, en este caso la inscripción es constitutiva.
13) En el caso de las personas jurídicas de derecho privado la inscripción les otorga pesonalidad jurídica, conforme al art. 77 del Código Civil y art. 6 de la Ley General de Sociedades.
14) Cuando se trata de una compra-venta, una donación, un anticipo de legítima se inscribe la traslación de dominio.
15) Cuando se anota una solicitud de sucesión intestada, no es posible iniciar otro proceso de sucesión intestada respecto del mismo causante.
16) Cuando se anota un bloqueo notarial no es posible la registración de otro contrato o acto respecto del mismo bien, mientras dure el bloqueo.
17) Cuando se anota una medida cautelar de no innovar (bloqueo judicial) por orden judicial el efecto es que no se puede inscribir ningún acto, contrato, ni ningún otro título, respecto de una determinada finca, siempre y cuando la resolución sea expresa.
18) Otorga determinado orden de preferencia cuando se trata de embargos o hipotecas, ya que la inscripción determina el rango, o la preferencia entre todos los embargos o hipotecas que han sido registradas, conforme al Principio Registral de Prioridad Preferente o Prioridad de Rango.
7.2. LIQUIDACIÓN
Sobre la liquidación el art. 41 del Reglamento General de los Registros Públicos establece lo siguiente: "El Registrador procederá a la liquidación definitiva de los derechos registrales de un título en los casos en que como resultado de la calificación, concluya que éste no adolece de defectos ni existen obstáculos de para su inscripción"
Se formula la liquidación cuando el monto de los derechos registrales pagados no es el que corresponde pagar por la inscripción de un título.
Es decir, el Registrador formula la liquidación cuando no es posible formular observación ni tampoco tacha, pero los derechos pagados al ingresar el título, no son los que corresponden al acto, por ejemplo se ha pagado por derechos registrales la suma de S/.20.00 nuevos soles, cuando en realidad correspondía pagar S/. 30 nuevos soles, por tanto, se formula liquidación el título para que se reintegre (abone) la suma de S/.10.00 nuevos soles.
7.2.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
VII. Resolución Nº 234-96-ORLC/TR. Es procedente considerar en la liquidación de derechos registrales de un título de compra venta a plazos, los derechos que corresponden a la hipoteca legal respectiva, cuando parte del pago de la aludida compra – venta se ha efectuado con cheques de gerencia y en la escritura pública correspondiente no consta la expresión por parte de la vendedora de la extinción de la obligación, a fin de que se produzcan los efectos cancelatorios por el saldo del precio (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 269).
8. AUTORIZACIÓN PREVIA A LA INSCRIPCION
Conforme al art. 14 del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001: "La inscripción de sociedades, sucursales y acuerdos societarios que requieran la previa autorización, permiso o licencia de un organismo, dependencia o entidad pública sólo procederá si en la escritura pública respectiva se inserta el documento que la contenga, y en los casos en que la ley no requiera tal inserción, acompañando copia certificada de la autorización, permiso o licencia" Este artículo no tiene antecedente en el Reglamento del Registro Mercantil de 1969.
Es decir, por regla general las inscripciones se extienden sin previa autorización, y por excepción se requiere autorización previa, licencia o permiso de alguna entidad, dependencia u organismo público, lo cual debe estar establecido en la ley. Por ejemplo se necesita autorizacion previa, legalización o reconocimiento en los siguientes supuestos:
7. Inscripción de Agentes de Bolsa. La Escritura Pública de constitución de una sociedad agente de bolsa, subsidiaria de una empresa bancaria, debe contener inserta la autorización de funcionamiento expedida por la Conasev (Resolución Nº 052-97-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 367).
8. Inscripción de Empresa Bancaria (Ley 26702).
9. Inscripción de Empresa Financiera (Ley 26702).
10. Inscripción de Caja Municipal de Ahorro y Crédito (Ley 26702).
11. Inscripción de Caja Municipal de Crédito Popular (Ley 26702).
12. Inscripción de Entidad de Desarrollo a la Pequeña y Micro Empresa – EDPYME (Ley 26702).
13. Inscripción de Cooperativa de Ahorro y Crédito autorizadas a captar recursos del público (Ley 26702).
14. Inscripción de Caja Rural de Ahorro y Crédito (Ley 26702).
15. Inscripción de Empresa de Capitalización Inmobiliaria (Ley 26702).
16. Inscripción de Empresa de Arrendamiento Financiero (Ley 26702).
17. Inscripción de Empresa de Factoring (Ley 26702).
18. Inscripción de Empresa Afianzadora y de Garantías (Ley 26702).
19. Inscripción de Empresa de Servicios Fiduciarios (Ley 26702).
21. Inscripción de Empresas que operan en un solo ramo que pueden ser de riesgos generales o de vida (Ley 26702).
22. Inscripción de Empresas que operan en ambos ramos que serían de riesgos generales y de vida (Ley 26702).
23. Inscripción de Empresas de Seguros y de Reaseguros (Ley 26702).
24. Inscripción de Empresas de Reaseguros (Ley 26702).
25. Inscripción de Almacén General de Depósito (Ley 26702).
26. Inscripción de Empresa de Transporte, Custodia y Administración de Numerario (Ley 26702).
27. Inscripción de Empresa Emisora de Tarjetas de Crédito y/o Dédito (Ley 26702).
28. Inscripción de Empresa de Servicios de Canje (Ley 26702).
29. Inscripción de Empresas de Transferencia de Fondos (Ley 26702).
30. Inscripción de Poderes otorgados en el extranjero. Cuando se invoca en el Perú un acto realizado en el Extranjero, es preciso, que se constate que en su otorgamiento se haya observado las formas y solemnidades establecidas en el país donde se ha verificado el acto, para poder utilizarlo. Los documentos públicos extendidos en el exterior para surtir efectos en el Perú deben estar legalizados por los funcionarios consulares, y de no existir oficinas consulares ni representación diplomática peruanas en un estado, el Director de documentación de la cancillería podrá autenticar o reconocer las firmas de los funcionarios consulares o diplomáticos de ese estado, nombrados o acreditados en el Perú (Resolución Nº 164-97-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 427).
31. Inscripción de documentos otorgados en el extranjero. El primer párrafo del art. 11 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana y que se presentarán en idioma español o traducidos a éste, legalizados conforme a las normas sobre la materia. En el segundo párrafo del mismo artículo se establece que para calificar la validez de los actos y derechos otorgados en el extranjero, se tendrán en cuenta las normas establecidas en los Títulos I y III del Libro X del Código Civil. El abrogado Reglamento General de los Registros Públicos establecía en su art. 126 que son inscribibles los títulos emanados de autoridades o funcionarios públicos extranjeros, siempre que contengan actos que la ley Peruana considere lícitos, y que se encuentren legalizados y, en su caso, traducidos. La legalización y traducción se sujetarán a las leyes y reglamentos que al respecto deben observar los funcionarios del Ministerio de Relaciones Exteriores. Dicho Reglamento establecía en su art. 127 que para calificar la validez de los actos y contratos otorgados en el extranjero, se tendrán en cuenta los Tratados internacionales suscritos y ratificados por el Perú, en su defecto, los principios generales del Derecho. Respecto a la forma, se acatará lo dispuesto en el art. XX del Título Preliminar del Código Civil.
32. Inscripción de sentencias, resoluciones que ponen fin al procedimiento y laudos arbitrales pronunciados en el extranjero. El tercer párrafo del art. 11 del Reglamento General delos Registros Públicos establece que las sentencias, así como las resoluciones que ponen término al procedimiento y los laudos arbitrales pronunciados en el extranjero son inscribibles, siempre que hayan sido reconocidos en el país conforme a las normas establecidas en el Código Civil, el Código Procesal Civil y la Ley General de Arbitraje. Para que la sentencia de divorcio expedida por un Tribunal Extranjero sea inscribible se requiere que los Tribunales peruanos declaren que tiene fuerza legal mediante el procedimiento de exequatur, ya que se trata de un acto de ejecución según el Código Procesal Civil. Asímismo, se requiere título original, legalizado y en su caso traducido con sujeción a las leyes y Reglamentos que observa el Ministerio de Relaciones Exteriores (Resolución Nº 269-96-ORLC/TR. Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 383). El abrogado Reglamento General de los Registros Públicos establecía en el art. 128 que las sentencias dictadas en país extranjero son inscribibles, si los tribunales peruanos les otorgan el correspondiente exequator, siguiendo el procedimiento establecido en los arts. 1155 y siguientes del Código de Procedimientos Civiles. El art. 130 del mismo Reglamento Registral establecía que son inscribibles, sin necesidad de exequator, los actos de jurisdicción voluntaria o resoluciones en procedimiento no contenciosos otorgados en el extranjero, sin perjuicio de las acciones que puedan deducirse, ante los Tribunales Peruanos respecto a su validez o nulidad.
33. Anotación de demandas interpuestas en el extranjero. El último párrafo del art. 11 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que para la anotación de demandas interpuestas ante tribunales extranjeros, se requiere autorización del Poder Judicial. El art. 129 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos establecía que se requiere también autorización del Poder Judicial Peruano para anotar demandas planteadas ante Tribunales extranjeros.
34. Inscripción de Empresas prestadoras de Servicios supervisadas por SUNASS.
35. Inscripción de Comunidades Campesinas. El art. 135 del Código Civil de 1984 establece que para la existencia de las comunidades campesinas se requiere su reconocimiento oficial, además de la inscripción en el registro respectivo.
36. Asociación Religiosa. El segundo párrafo del art. 81 del Código Civil Peruano de 1984 establece que si la asociación es religiosa, su régimen interno se regula de acuerdo con el estatuto aprobado por la correspondiente autoridad eclesiástica.
37. Actos de disposición o gravamen de bienes fundaciones. Conforme al artículo único de la Resolución Nº 141-2001-SUNARP/SN publicada el 28 de mayo del 2001 en los casos en que una fundación solicite la inscripción de actos de disposición y gravamen de los bienes que no sean objeto de sus operaciones ordinarias, el Registrador deberá verificar que éstos cuenten con la autorización expedida por el Consejo de Supervigilancia de Fundaciones, así como el cumplimiento del procedimiento o condiciones en que se otorga dicha autorización, bajo responsabilidad.
9. TACHA POR CADUCIDAD DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION
El art. 43 del Reglamento General de los Registros Públicos establece sobre la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación lo siguiente: "En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación, sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado el Registrador formulará la tacha correspondiente. En el texto de la tacha se precisará la naturaleza de la misma, indicándose además las observaciones que a criterio del Registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho registral que no ha sido pagado. Asímismo, luego de descontar el derecho de calificación por los actos solicitados de ser el caso, se consignará el monto de derechos por devolver los que podrán constituir pago a cuenta de futuros trámites ante la misma Oficina Registral".
A esta clase de tacha también se le denomina tacha procesal o tacha por vencimiento y se formula cuando han transcurrido 35 días útiles desde la fecha de presentación del título sin que el título haya sido inscrito y sin que se haya prorrogado el plazo de vigencia del asiento de presentación.
10. OPOSICION A LA INSCRIPCION
Conforme al art. 1 del Reglamento General de los Registros Públicos el procedimiento registral es de carácter no contencioso, no cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni oposición a la inscripción.
10.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
4) Resolución Nº 171-96-ORLC/TR. No es procedente formular oposición contra una inscripción, ya que de conformidad con el artículo 2013 del Código Civil, toda inscripción se presume cierta y produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 13).
5) Resolución Nº 147-95-ORLC/TR. El Poder Judicial es el único órgano del Estado capacitado para declarar la nulidad de una inscripción. El procedimiento registral al ser de naturaleza no contenciosa no admite oposición a la solicitud de inscripción (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 20).
6) Resolución Nº P001-96-ORLC/TR. El procedimiento registral es de natulaleza no contenciosa, por lo que la oposición a la inscripción de un título, desnaturaliza el sentido de dicho procedimiento y de las facultades inherentes a la función calificadora de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 301).
7) Resolución Nº 362-96-ORLC/TR. La oposición no resulta ser acto inscribible, ya que el procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa, que se inicia a instancia de quienes solicitan una inscripción, conforme al artículo 131 del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 16).
11. INSTANCIAS REGISTRALES
Las instancias en el procedimiento registral de registración regulado en el Reglamento General de los Registros Públicos son dos: Registrador Público y Tribunal Registral, conforme al art. 2 del Reglamento General de los Registros Públicos y al art. 5 de la Ley 26366. Conforme al art. 142 del Reglamento General de los Registros Públicos procede interponer recurso de apelación contra las observaciones, tachas, liquidaciones y otras decisiones de los Registradores emitidos en el procedimiento registral y no procede interponer recurso de apelación contra los asientos de inscripción, ni una segunda apelación dentro del mismo procedimiento registral. El recurso de apelación se interpone dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación del título conforme al art. 144 del Reglamento General de los Registros Públicos.
11.1. EJECUTORIAS REGISTRALES
e) Resolución Nº 086-95-ORLC/TR. No procede interponrer recurso de nulidad contra las resoluciones emitidas por el Tribunal Registral, órgano jurisdiccional de segunda y última instancia registral, por lo que, contra sus decisiones solo caba accionar ante el Poder Judicial, acorde con lo preceptuado por el artículo 114 del TUO de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 9).
f) Resolución Nº 054-96-ORLC/TR. Resulta improcedente interponer recurso de revisión sobre las resoluciones del Tribunal Registral, órgano jurisdiccional de segunda y última instancia administrativo registral, de conformidad con el artículo 114 del Texto Unico Ordenado de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 11).
g) Resolución Nº 172-96-ORLC/TR. Resulta improcedente la solicitud de nulidad de resolución expedida por el Tribunal Registral, puesto que no existe un superior jerárquico en materia jurisdiccional registral, habiéndose agotado la via administrativa con dicha resolución tal como lo expresa el artículo 1 y 114 del TUO de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 16).
h) Resolución Nº 174-96-ORLC/TR. Es improcedente interponer recurso de revisión sobre las resoluciones del Tribunal Registral, órgano jurisdiccional de segunda y última instancia administrativa registral, de conformidad con el artículo 114 del Texto Unico Ordenado de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 18).
i) Resolución Nº 363-96-ORLC/TR. No procede interponer un segundo recurso de apelación sobre un mismo título ante el órgano jurisdiccional de segunda y última instancia registral, ya que los recursos impugnativos se ejercitan por solo una vez en cada proceso, quedando a salvo la potestad de hacer valer en cada proceso, su derecho ante el Poder Judicial, acorde con lo preceptuado en el artículo 114 del TUO de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos y el artículo 13 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 7).
j) Resolución Nº 356-96-ORLC/TR. El recurso de apelación debe interponerse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, tal como lo prescribe el artículo 155 del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 10).
k) Resolución Nº 307-96-ORLC/TR. El error en la interpretación del recurso por parte del recurrente no es obstáculo para su tramitación, si del escrito se deduce su verdadero carácter (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 11).
l) Resolución Nº 410-96-ORLC/TR. El recurso impugnatorio debe estar recaudado con la constancia de pago de la tasa registral de apelación, de lo contrario se le otorga al apelante un plazo de 48 horas para el cumplimiento de dicho requisito formal (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 14).
m) Resolución Nº 438-96-ORLC/TR. Una vez absuelto el recurso de apelación no cabe dar trámite al desistimiento, de conformidad a lo estipulado en el artículo 84 del TUO de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos, que establece que la resolución pone fin al procedimiento administrativo, lo cual se aplica supletoriamente al procedimiento administrativo registral (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 18).
n) Resolución Nº 334-97-ORLC/TR. Procede la rectificación por redacción vaga o inexacta del título aún cuando el nuevo título otorgado por las partes, que subsana el error haya sido presentado en segunda instancia, toda vez que en mérito a lo prescrito en los artículos 32, 68 y 69 del TUO de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos que establecen los principios de simplicidad, celeridad y eficacia, cualquier obstáculo que se interponga a la regular tramitación de un expediente deberá ser superado pudiendo disponerse el cumplimiento de todos los trámites que su naturaleza corresponde en una sola providencia (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 36).
o) Resolución Nº F030-96-ORLC/TR. El recurso de apelación al momento de la interposición debe contener la fundamentación del pedido de la parte impugnante, precisando el agravio y el vicio o error que lo motiva, conforme lo establecen los artículos 358 y 366 del Código Procesal Civil. Resolución recaida en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 397).
p) Resolución Nº F031-96-ORLC/TR. El recurso de apelación debe ser interpuesto por la parte o tercero legitimado en el procedimiento, de acuerdo a lo previsto en los artículos 359 y 364 del Código Procesal Civil y dentro del plazo de ley de conformidad al artículo 367 de la citada norma legal. Resolución Recaida en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 399).
q) Resolución Nº F009-96-ORLC/TR. Con arreglo a lo previsto en el artículo 101 del Texto Unico Ordenado de la Ley de Normas Generales de Procedimientos Administrativos aprobado por Decreto Supremo 002-94-JUS concordante con el D.S. 037-94-JUS, el recurso impugnativo debe expresar el domicilio del recurrente para el efecto de las notificaciones, estar firmado por letrado y recaudado con la constancia del pago de la tasa registral de apelación, de lo contrario el apelante cuenta con 48 horas para el cumplimiento de los requisitos formales bajo apercibimiento de la no admisión del recurso. Resolución recaída en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 401).
r) Resolución Nº 090-97-ORLC/TR. Tratándose de una solicitud de rectificación ingresada por la oficina de trámite documentario, el término para interponer el recurso de apelación es de 15 días de notificada la decisión del Registrador, en aplicación del artículo 99 del Texto Unico ordenado de la Ley de Normas Generales de Normas Generales de Procedimientos Administrativos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 212).
s) Resolución Nº F031-97-ORLC/TR. Procede formular el recurso de reposición en los procedimientos de pago de cuotas seguidos ante el Registro Fiscal de Ventas a Plazo, pero la resolución que lo resuelve es inimpugnable por lo que la apelación de esta deviene en improcedente. Debe el Registrador declarar de plano la inadmisibilidad del recurso de reposición interpuesto fuera del plazo (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 459).
t) Resolución Nº F044-97-ORLC/TR. El recurso de apelación debe contener los requisitos de admisibilidad y de procedencia, el apelante debe fundamentar su recurso indicando el error de hecho o de derecho incurrido en la resolución, precisando la naturaleza del agravio y sustentando su pretensión impugnatoria, sino se cumplen con dichos requisitos el Registrador está facultado para declarar de plano la improcedencia de la apelación. Resolución recaída en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 465).
u) Resolución Nº F023-97-ORLC/TR. El recurso de apelación interpuesto fuera del plazo legal deviene en inadmisible. Resolución recaída en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 472).
v) Resolución Nº F040-97-ORLC/TR. En el procedimiento que se sigue en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos no procede interponer recurso de revisión. La resolución impugnada que no contiene decisión respecto de todos los puntos materia del recurso será nula, salvo cuando el Registrador declara la improcedencia del acto procesal. El Organo Superior no puede exceder su pronunciamiento abarcando otros aspectos del procedimiento, que no estén referidos a los de la resolución apelada y su respectiva tramitación. Resolución recaída en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 477).
w) Resolución Nº 293-97-ORLC/TR. Resuelto el recurso de apelación no procede la interposición de recurso administrativo alguno ni declaratoria de nulidad de la resolución del Tribunal Registral por parte de este mismo órgano (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 50).
12. RECURSO DE APELACION
Conforme al art. 144 del Reglamento General de los Registros Públicos el recurso de apelación se interpondrá dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación del título.
El art. 145 del mismo Reglamento establece que los requisitos del recurso de apelación son los siguientes:
c) Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso.
d) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo en el caso previsto por el Artículo 21 del presente Reglamento.
e) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título.
f) Los fundamentos de la impugnación.
g) Lugar, fecha y firma del recurrente.
h) La autorización del abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario.
El recurso deberá estar acompañado del recibo de pago del derecho registral correspondiente y del título respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado.
El recurso de apelación debe ser presentado por la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces. En ningún case se admitirá la presentación de recursos de apelación a través del Diario o por la Oficina de Mesa de Partes, conforme al art. 146 del Reglamento General de los Registros Públicos.
13. TRIBUNAL REGISTRAL
Conforme a la Resolución Nº 092-2000-SUNARP/SN publicada el 15 de mayo del 2000, los Tribunales Registral son tres: Tribunal Registral del Norte, Tribunal Registral del Centro y Tribunal Registral del Sur.
El Tribunal Registral del Norte con Sede en la ciudad de Trujillo tiene competencia para resolver las apelaciones provenientes de las siguientes Oficinas Registrales Regionales:
Oficina Registral La Libertad.
Oficina Registral Regional Nor Oriental del Marañon.
Oficina Registral Regional Chavín.
Oficina Registral Regional San Martín.
Oficina Registral Regional Grau.
El Tribunal Registral del Centro con Sede en la ciudad de Lima tiene competencia para resolver las apelaciones provenientes de las siguientes Oficinas Registrales Regionales:
Oficina Registral de Lima y Callao.
Oficina Registral Regional Ucayali.
Oficina Registral Regional Loreto.
Oficina Registral Regional Andrés Avelino Cáceres.
Oficina Registral Regional Los Libertadores Wari.
El Tribunal Registral del Sur con Sede en la ciudad de Arequipa tiene competencia para resolver las apelaciones provenientes de las siguientes Oficinas Registrales Regionales:
Oficina Registral Regional Arequipa.
Oficina Registral Regional José Carlos Mariátegui.
Oficina Registral Regional Inka.
Conforme al artículo 1 del Reglamento del Tribunal Registral aprobado por Resolución 565-2002-SUNARP/SN publicado el 29-11-2002 el Tribunal Registral es el órgano de la SUNARP que conoce en segunda y última instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones, tachas, liquidaciones y otras decisiones de los Registradores emitidas en el procedimiento registral. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisa que el Tribunal Registral tiene competencia nacional y se encuentra integrado por cinco Salas descentralizadas e itinerantes.
En el artículo 3 del mismo Reglamento se precisa que el Tribunal Registral se encuentra conformado por cinco Salas descentralizadas e itinerantes de las cuales, la Primera, Segunda y Tercera tienen su sede en la Oficina Registral de Lima, la Cuarta en la Oficina Registral de Trujillo y la Quinta en la Oficina Registral de Arequipa.
El mismo Reglamento precisa en el artículo 4 que el número total de Vocales integrantes del Tribunal Registral es de dieciseis, de los cuales quince integran Sala y uno es alterno.
En el artículo 5 del mismo Reglamento se precisa que Cada Sala del Tribunal Registral se encuentra integrada por tres Vocales, y además se precisa que los Presidentes de cada Sala son elegidos por los integrantes de la misma Sala, por el periodo de un año y se precisa que no hay reelección inmediata.
El mismo Reglamento establece en su artículo 41 que la Primera, Segunda y Tercera Sala tienen competencia para conocer las apelaciones provenientes de las Zonas Registrales Nº IV, VI, VIII, IX y XI, la Cuarta Sala para conocer las apelaciones provenientes de las Zonas Registrales Nº I, II, III, V y VII; y la Quinta Sala para conocer las apelaciones provenientes de las Zonas Registrales Nº X, XII y XIII. En el segundo párrafo del mismo artículo se precisa que con respecto a las apelaciones provenientes del Registro Predial Urbano, mientras éste se mantenga como órgano desconcentrado de la SUNARP, las Salas del Tribunal Registral asumirán competencia de las apelaciones que provengan de las oficinas ubicadas dentro de su competencia territorial, conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
14. ZONAS REGISTRALES
El Nuevo Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, aprobado por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS publicado el 15-07-2002, establece en su art. 30 que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos cuenta con las siguientes Zonas Registrales:
4) Zona Registral I, Sede Piura.
5) Zona Registral II, Sede Chiclayo.
6) Zona Registral III, Sede Moyobamba.
7) Zona Registral IV, Sede Iquitos.
8) Zona Registral V, Sede Trujillo.
9) Zona Registral VI, Sede Pucallpa.
10) Zona Registral VII, Sede Huaraz.
11) Zona Registral VIII, Sede Huancayo.
12) Zona Registral IX, Sede Lima.
13) Zona Registral X, Sede Cusco.
14) Zona Registral XI, Sede Ica.
15) Zona Registral XII Sede Arequipa.
16) Zona Registral XIII, Sede Tacna.
15. PROCESO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
Las normas sobre este proceso que contenía el Código Procesal Civil del art. 540 al 545 han sido derogadas por el numeral 1 de la Primera Disposición Derogatoria de la Ley 27584 (esta ley ha sido modificada) que aprueba la Ley que Regula el Proceso Contencioso Administrativo, publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 07-12-2001, el cual es un cuerpo legislativo que en sus 45 artículos y sus disposiciones derogatorias, modificatorias y finales, detalla con mucha claridad el proceso contencioso administrativo. De este texto normativo extraemos a continuación los aspectos mas importantes.
El plazo para interponer la acción contencioso administrativa es de tres meses en el caso de Resoluciones expedidas por el Tribunal Registral contados a partir de la notificación o de la publicación, tomando como referencia lo que ocurra primero.
El petitorio en estas demandas es el indicado en la Ley 27584.
En estos procesos dictamina el Ministerio Público.
CAPITULO XXXIII
PROCEDIMIENTOS REGULADOS EN LA LEY 27157 Y NORMAS MODIFICATORIAS Y COMPLEMENTARIAS
SUMARIO: 1. Temas Regulados en las normas analizadas.- 2. Normas
Especiales aplicables al caso.- 3. Ambito de aplicación.- 4.
Notario competente.- 5. Se puede tramitar Título Supletorio
y Prescripción Adquisitiva en sede notarial.- 6. Se puede tramitar
Rectificación de Area y Linderos en sede notarial.- 7. Se puede
tramitar Deslinde en Sede Notarial.- 8. La Competencia no se ha trasladado.-
9. Existencia de Edificaciones para el Saneamiento de Titulación.-
10. Eliminación del Certificado de Búsqueda Catastral.-
11. Procedimientos Establecidos en la Ley 27333.-
1. TEMAS REGULADOS EN LAS NORMAS ANALIZADA
En la Ley 27157 y normas modificatorias y complementarias se regulan los siguientes temas:
m) Saneamiento de titulación (prescripción adquisitiva de dominio, títulos supletorios y rectificación de área y linderos y Deslinde).
n) Saneamiento de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
o) El procedimiento para la constatación de fábrica, licencia de construcción y constatación de fábrica.
p) Régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.
De estos temas sólo se comentará brevemente el primero, pero a la luz de dichas normas. Es decir, se comentará el tema: Título Supletorio, Prescripción Adquisitiva de Dominio y Rectificación de Area y Linderos y Deslinde en la Ley 27157 y normas modificatorias y complementarias.
2. NORMAS ESPECIALES APLICABLES AL CASO:
Las normas especiales que regulan el tema analizado son las indicadas a continuación y que enumeramos por orden en la publicación en el Diario Oficial "El Peruano", para tener una visión panorámica del tema:
10) Ley 27157, publicada el 20-07-99, se titula: "Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común".
11) Resolución de Superintendencia N° 297-99-SUNARP, publicada el 20-09-99, "Aprueba Modelos de Formularios Registrales para la inscripción de propiedad y/o regularización de edificaciones, Ley 27157".
12) D.S. 008-2000-MTC, publicado el 17-02-2000, se titula: "Reglamento de la Ley 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común".
13) Ley 27333, publicada el 30-07-2000, se titula "Ley Complementaria a la Ley N° 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones.
Es decir, primero se han aprobado los formularios registrales, luego se ha reglamentado la Ley, y al final se modifica la Ley y el Reglamento, por tanto, es normal que sean necesarias algunas modificaciones legislativas, por ello se ha constituido la Comisión correspondiente ([59]).
Esta evolución de los dispositivos legales es normal, los cuales mejorarán y se enriquecerán en el tiempo con la investigación y la aplicación de los mismos, como ocurrió por ejemplo con los Códigos Procesales Civiles del Perú cuyo primer texto se remonta al año 1852, luego el de 1911 y finalmente el de 1993, que incluso cambiaron en su propia denominación([60]) y éste último tiene modificaciones y las seguirá teniendo([61]).
3. AMBITO DE APLICACIÓN
Los terrenos que podrán sanearse a través de las normas analizadas son sólo terrenos urbanos, conforme a los arts. 1([62]) y 4([63]) del Reglamento (D. S. 008-2000-MTC) e inc. K del art. 5([64]) de la Ley 27333. Es decir, no se podrán aplicar las normas estudiadas a terrenos rurales o agrícolas.
4. NOTARIO COMPETENTE
Conforme al primer párrafo del art. 5 de la Ley 27333 es competente el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble. Además el art. 4 de la Ley del Notariado, D.Ley. 26002, establece que: "El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente Ley determina".
5. SE PUEDE TRAMITAR TITULO SUPLETORIO Y PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO EN SEDE NOTARIAL
En el Reglamento se estableció que los Notarios pueden tramitar procedimientos de Títulos Supletorios y Prescripción Adquisitiva de Dominio([65]), pero en el Formulario Registral no se hace referencia al Acta Notarial referida en el Reglamento. Es decir, antes de la aprobación del Reglamento se pensó que la declaración de Prescripción Adquisitiva de Dominio y la declaración de formación de Títulos Supletorios estarían contenidas en el formulario Registral. Pero con el art. 42 del Reglamento([66]) (D.S. 008-2000-MTC) se aclaró que no sería así.
Antes de la aprobación del Reglamento algunas personas sostenían que no se podía cumplir con la certificación notarial que aparece en el actual Formulario Registral, apoyándose en que era de competencia notarial sólo lo establecido en la Ley del Notariado y la misma establece sólo: Instrumentos Públicos Protocolares (D.Ley 26002, al art. 37) e Instrumentos Públicos Extraprotocolares (D.Ley 26002, arts. 94 y 95), y como en dicha norma no existe norma relativa a la certificación contenida en el Formulario Registral, concluían que los Notarios no tenían facultades para ello([67]), por no existir ninguna norma que regule dicho tema en la Ley del Notariado.
Finalmente en el inc. F del art. 5 de la Ley 27333 se establece que en caso de no existir oposición, el Notario completará el formulario registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción.
En los dos casos es necesario que los Notarios declaren o decidan lo conveniente en cada caso en forma expresa, conforme a los arts. 952([68]) y 2018([69]) del C.C. e inc. 4 del art. 122([70]) del C.P.C., sin problemas de espacio al redactar sus fundamentos y su decisión, (al igual que cualquier resolución) ni tampoco de interpretación; para que los Registradores al ejercer su función calificadora conozcan con certeza el resultado del proceso notarial y además la decisión del Notario (si declara propietario a una persona por prescripción, si dispone o manda cancelar el asiento en favor del antiguo propietario, si lo actuado constituye títulos supletorios, etc).
El Notario no expide sentencias, pero a sus decisiones le son aplicables las normas del C.P.C., conforme a la Primera Disposición Complementaria y Final([71]) del mismo y art. 38([72]) y Segunda Disposición Final del Reglamento([73]), por tanto, es necesario cumplir las normas indicadas en el párrafo anterior para facilitar el cumplimiento de las funciones notariales y registrales.
Al haberse otorgado competencia a los Notarios para tramitar procedimientos de Prescripción Adquisitiva, Título Supletorio, Rectificación de Areas y Linderos y deslinde se ha tenido presente que el Notariado Peruano pertenece al Sistema Notarial Latino([74]).
6. SE PUEDE TRAMITAR RECTIFICACION DE AREA Y LINDEROS EN SEDE NOTARIAL:
En la Ley 27157, su Reglamento y en la Resolución de Superintendencia N° 297-99-SUNARP, no se hace referencia al procedimiento de Rectificación de Area y Linderos, lo cual constituía una laguna del derecho, y por ello era necesario incluir este procedimiento por que siempre ha estado vinculado con los procedimientos de Título Supletorio y Prescripción Adquisitiva de Dominio. Es decir, era necesario otorgar competencia a los Notarios para tramitar procesos de Rectificación de Area y Linderos.
Los Notarios podían tramitar Prescripción Adquisitiva y Título Supletorios, pero no podían tramitar Rectificación de Area y Linderos, es decir, se dejaba de lado el principio: "el que puede lo más puede lo menos", invirtiéndose en el siguiente sentido: "el que puede lo más no puede lo menos" (lo que no era adecuado). El haber incluido el trámite de Rectificación de Area y Linderos en los Procesos No Contenciosos de Competencia Notarial es un acierto.
En los títulos de dominio de algunos inmuebles no se hace referencia a los linderos y/o medidas perimétricas, por ello era necesaria la modificación legislativa correspondiente, ampliando la competencia notarial para que los Notarios también puedan tramitar procesos de Rectificación de Areas y Linderos. Con esta modificación legislativa se facilitará la obtención de un Catastro, el cual no lo tienen casi todas las oficinas registrales y es de suma importancia. Dejo constancia que sólo se puede tramitar procesos de Rectificación de Area y Linderos en sede notarial cuando se cumplen los requisitos del art. 13([75]) de la Ley 27333, por tanto, es necesaria la modificación legislativa correspondiente.
7. SE PUEDE TRAMITAR DESLINDE EN SEDE NOTARIAL
En las normas analizadas no se hace referencia expresa a Deslinde, por tanto, pareciera que no se ha otorgado competencia a los Notarios para conocer de dicho procedimiento. Sin embargo, en el art. 13 de la Ley 27333, se incluye al Deslinde, al referirse a la posibilidad de determinar linderos. Es decir, no se utiliza la palabra deslinde, pero si se hace referencia a la finalidad de dicho procedimiento. Por tanto, se concluye que es procedente trámitar procesos de Deslinde en sede notarial.
Respecto al Deslinde el art. 545 del abrogado C. de P. C., establecía, refiriéndose a la demanda de deslinde: "en la demanda se expresará si el deslinde es de todo el perímetro del terreno o solamente de una parte". Ruiz Serramalera([76]) precisa: "por deslinde se entienden las operaciones necesarias para fijar materialmente los límites de una finca, y por amojonamiento el acto de marcar con señales ciertas cuales sean los límites establecidos". Luis Diez Picazo y Antonio Gullón([77]) precisan: "el deslinde es la operación mediante la cual se fijan los límites naturales de una finca o terreno, y el amojonamiento, el acto por el cual se señalan o exteriorizan mediante hitos o mojones los límites ya establecidos". Bigiavi([78]) sostiene: "cuando se cuestiona hasta que límites se extienden los fundos contiguos se está ante una acción de deslinde". En España la Sentencia de 30-06-73([79]), ha dejado establecido que la legitimación pasiva en los procesos de Deslinde la tienen sólo los propietarios que estén en la linde incierta, es decir, sólo el propietario del predio colindante por el lindero incierto. Martín Wolff y Ludwig Raisser ([80]) precisan: "el deslinde presupone una inseguridad sobre la línea de los límites (una confusión en cuanto a los límites)". Henri, Léon y Jean Mazeaud([81]) señalan: "la delimitación de los predios contiguos se realiza por el deslinde". Francisco García Calderón([82]) define el deslinde como "el acto de señalar y distinguir los términos o límites de alguna heredad, lugar o provincia".
Es decir, corresponde iniciar el procedimiento de Deslinde cuando el lindero o los linderos del terreno no se encuentre o no se encuentren definidos, para que el lindero (o linderos) se definan. Dejo constancia que sólo se puede tramitar Deslinde en sede notarial cuando se cumplen los requisitos del art. 13 de la Ley 27333, por tanto, es necesaria la modificación legislativa correspondiente.
8. LA COMPETENCIA NO SE HA TRASLADADO
Algunas personas sostienen que la competencia para los procesos de Título Supletorio, Prescripción Adquisitiva de Dominio y de Rectificación de Area y Linderos y Deslinde, ha sido trasladada a los Notarios, sin embargo, esta afirmación es incorrecta, ya que no se ha trasladado la competencia, por que a los Magistrados no se les ha reducido competencia, sino que los Magistrados y los Notarios tienen competencia para tramitar dichos procedimientos([83]), es decir, el propietario o su apoderado tienen el derecho de elegir entre las dos vias, elegir la vía notarial o la vía judicial, por tanto, los órganos jurisdiccionales del Poder Judicial continúan teniendo competencia para tramitar dichos procedimientos.
9. EXISTENCIA DE EDIFICACIONES PARA EL SANEAMIENTO DE TITULACION
Al inicio se condicionó el saneamiento de titulación a la existencia de edificaciones, conforme a los arts. 35([84]) y 37([85]) del Reglamento, que según el mismo Reglamento (numeral 2.2)([86]) implica condiciones mínimas de habitabilidad.
Este inconveniente ha sido solucionado con el inc. K del art. 5 y art. 6.1 de la Ley 27333, en el cual se establece que el trámite comprende también a la declaración adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas, que no cuenten con edificaciones. De no haberse efectuado esta modificación legislativa a que se hace referencia en el párrafo anterior, los terrenos donde no se haya levantado construcciones, habrían estado fuera del ámbito de aplicación de la Ley.
Antes de la modificación legislativa mencionada en el segundo párrafo, el propietario que sólo deseaba sanear la titulación, por motivos económicos, o por que tenía el dinero y no deseaba hacerlo, era obligado a sanear la titulación y la "edificación" al mismo tiempo, por tanto, condicionaba el saneamiento en algunos casos lo que no era correcto. Era una norma sólo para propietarios de edificaciones, es decir, discriminaba a las personas por su condición económica, violando el numeral 2 del art. 2 de la Constitución. Además facilitaba el acceso al crédito al que tiene dinero, pero no al que no lo tiene.
Si una persona deseaba sanear el terreno en el que vive y en el mismo no existían "edificaciones", no podía hacerlo, aunque él deseaba sanearlo para retirar esteras, e inmediatamente construir "edificaciones" o para venderlo. Era una norma que no beneficiaba a la persona diligente que quería construir en un terreno saneado, es decir, no beneficiaba a la persona diligente que quería invertir su dinero con seguridad, la norma beneficiaba a la persona no diligente que invirtió sin cuidado, o dicho de otra forma premiaba a la persona descuidada y castigaba a la persona diligente. En todo caso la posesión pacífica, pública y continua no se acredita con "edificaciones", ni su ausencia impide la existencia de esta. No son sinónimos sino dos palabras con significados distintos. Por tanto, ha sido acertada la eliminación del requisito de existencia de edificaciones, con la cual estamos de acuerdo.
10. ELIMINACIÓN DEL CERTIFICADO DE BÚSQUEDA CATASTRAL
El inc. B([87]) del art. 5 de la Ley 27333, ha derogado tácitamente el inc. F([88]) del art. 39 del Reglamento, es decir, se ha suprimido el certificado de búsqueda catastral. Esta derogación ha sido acertada por que casi todas las Oficinas Registrales no tienen Oficina de Catastro, y por tanto, no pueden expedir certificado de búsqueda catastral, y aplicando el argumento del absurdo se llegaba a la conclusión que donde no existe Oficina de Catastro no podían tramitarse procedimientos de saneamiento cuando el terreno no estaba inmatriculado, o se obligaba a las Oficinas Registrales a implementar Oficinas de Catastro que no tienen el dinero suficiente para ello, máxime que ello implica una inversión enorme.
Es decir, existían dos certificados distintos según la vía que elegía el interesado, si se elegía la vía judicial, era suficiente un certificado negativo de inscripción; pero si elegía la vía notarial, este certificado era insuficiente, ya que se necesitaba un certificado de búsqueda catastral. Es el mismo procedimiento si se tramita en Tumbes o Tacna, o si se tramita en sede judicial o en sede notarial, por tanto, los requisitos también deben ser los mismos, por que a iguales procedimientos deben ser iguales requisitos. Es probable que por ello el art. 5 ha establecido los mismos requisitos para este procedimiento si se tramita en sede judicial o en sede notarial, ya que el Reglamento no podía modificar al C.P.C., por ser ésta norma de mayor jerarquía (por que el Decreto Legislativo tiene mayor jerarquía que el Decreto Supremo).
11. PROCEDIMIENTOS ESTABLECIDOS EN LA LEY 27333
Esta norma establece los procedimientos a seguir en el caso de Prescripción Adquisitiva de Dominio y de Título Supletorio, en sus arts. 5 y 6.
En el art. 5 se establece el trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio, en el cual se precisa que se tramita el procedimiento ante el Notario de la provincia donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del art. 950 del Código Civil (en el primer párrafo del art. 950 del C.C. se establece que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años), y el trámite que establece es el siguiente:
a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley 26662, en todo lo que no contravenga la Ley 27157 y la Ley 27333.
b) Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1, 2 y 3 del art. 505 del C.P.C. ([89]), para los efectos del presente trámite. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 ni mas de 6 personas mayores de 25 años, quienes declararán que conocen al solicitante y especificarán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble.
c) El Notario mandará publicar un resumen de la solicitud, por 3 veces con intervalos de 3 dias en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el trámite. Asimismo, solicitará al registro la anotación preventiva de la solicitud.
d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.
e) El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante. En dicha acta se consignará la descripción y características del inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes se encuentren en los predios colindantes.
f) Transcurridos 25 días hábiles, desde la última publicación sin mediar oposición, el Notario completará el Formulario Registral o elevará a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad por prescripción. Sólo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el Notario consideren necesarios , acompañándose al registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario Registral, el Notario archivará los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral, de ser el caso.
h) El Notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley 27157.
i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la propiedad adquirida por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento registral a favor del antiguo propietario.
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