Análisis tributario para el sector de la construcción y su efecto en el flujo de efectivo por clase de contribuyente (página 2)

Los notarios no otorgarán las escrituras de venta de las propiedades inmuebles sin la presentación del recibo de pago del impuesto, otorgado por la respectiva tesorería municipal o la autorización de la misma. (Art. 372 Ley Orgánica de Régimen Municipal)

El quebrantamiento de la norma anterior es sancionado con una multa igual al 100% del monto de tributo que se dejó de cobrar; y aún cuando se lo recaude el notario sufrirá una multa equivalente al 25% y hasta el 125% de la remuneración básica del trabajador en general, según la gravedad y magnitud del caso. La multa será impuesta por el alcalde o presidente del concejo. (Art. 354 Ley Orgánica de Régimen Municipal)

2.2.5. Tratamiento fiscal a los Dividendos

Art. 9.- (Reformado por el Art. 10 de la Ley 2005-20, R.O. 148, 18-XI-2005).

Exenciones.- Para fines de la determinación y liquidación del impuesto a la renta, están exonerados exclusivamente los siguientes ingresos:

1.- Los dividendos y utilidades, calculados después del pago del impuesto a la renta, distribuidos, pagados o acreditados por sociedades nacionales, a favor de otras sociedades nacionales o de personas naturales, nacionales o extranjeras, residentes o no en el Ecuador;

Art. 11.- Dividendos o utilidades pagados o acreditados.- En el caso de dividendos pagados o acreditados por sociedades nacionales a favor de otras sociedades nacionales o de personas naturales nacionales o extranjeras, no habrá retención ni pago adicional de impuesto a la renta, de cuya declaración y pago es responsable la sociedad que los distribuyó, sin perjuicio de la obligación de declararlos por parte de los perceptores.

Para el caso de dividendos pagados o acreditados a favor de sociedades extranjeras o personas naturales no residentes en el país, se aplicará lo dispuesto en el inciso precedente, sin perjuicio de lo previsto en el Art. 38 de la Ley de Régimen Tributario Interno.

2.3 Legislación Municipal

2.3.1. Uso del Suelo

Art. 1.- Objeto.- La presente Ordenanza tiene por objeto establecer un esquema básico de uso del suelo que regule el crecimiento físico y los distintos procesos urbanísticos de la ciudad de Guayaquil.

Art. 2.- Ámbito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarán en el área urbana de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, de acuerdo a los límites, establecidos en la Ordenanza Reformatoria de Delimitación Urbana de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, publicada en el R.O. No. 828 del 9 de diciembre de 1991.

Art. 3.- Aplicación.- Corresponde a las Direcciones del Plan de Desarrollo Urbano Cantonal (DPLAN-G); de Urbanismo Avalúos y Registro (DUAR); de Obras Públicas Municipales (DOP); y de Justicia y Vigilancia (DJV); velar por el cumplimiento y aplicación de las disposiciones contenidas en esta Ordenanza. Cada una de estas Direcciones, dentro de las áreas de su respectiva competencia deberá conocer, informar, controlar y dictaminar previa y obligatoriamente, respecto de todos los proyectos y obras que se relacionen con el ámbito de la presente Ordenanza.

Art. 5.- Para efectos de aplicación de esta Ordenanza, establécese las siguientes normas inherentes a las clases y usos del suelo:

5.1. Suelo urbano.- Es el ocupado actualmente con usos urbanos, y se clasifica en:

5.1.1. Suelo urbano consolidado, el que cuenta con infraestructura y servicios básicos: red y, o servicio de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y pluvial, y, red y servicio de provisión de energía eléctrica;

5.1.2. Suelo urbano no consolidado, el que carece, o dispone en forma insuficiente, de alguno de los servicios básicos indicados.

• Registro de Construcción

Es obligatoria la obtención del Registro de Construcción, previa toda edificación que no sea considerada Obra Menor, según lo dispuesto en el Art. 5 de la Ordenanza de Edificaciones en la Ciudad de Guayaquil.

Requisitos:

1. Tasa única de trámite.

2. Formulario de solicitud de registro de construcción firmado por el interesado y el responsable técnico de la edificación.

3. Copia de la escritura pública de adquisición del predio o carta de autorización para construir sobre el terreno ajeno, otorgada por el dueño, en caso de que el solicitante no fuese el propietario del solar, o contrato de arrendamiento para el caso de terrenos municipales. Tal requisito no será exigible en áreas de ocupación informal sometidas a procesos de legalización de la tenencia, donde bastará un certificado de responsabilidad civil por acta de dominio.

4. Tres copias de los planos arquitectónicos a escala conveniente (1.50, 1.100, 1.200), según formatos INEN, en cuya tarjeta de identificación se registrará el código catastral del predio, nombres completos del propietario, proyectista y responsable técnico, número de la cédula de ciudadanía y número de registro profesional. En los mismos se graficará:

– Todas las plantas, incluida la de cubierta.

– Todas las fachadas.

– Al menos una sección longitudinal y una transversal.

– La implantación de la edificación, en la que consten, vertical y horizontalmente, sus dimensiones principales y los distanciamientos respecto de las líneas de construcción y de lindero.

5. De no haberse obtenido previamente las normas de edificación, deberá presentarse copia del levantamiento topográfico del terreno, con la correspondiente firma de responsabilidad técnica.

6. Cuando la construcción tenga tres o más plantas, se presentarán cartas de responsabilidad técnica, sobre estudios de suelo, diseños estructurales, sanitarios, eléctricos y telefónicos, debidamente autenticados por un notario del Cantón. En caso de edificaciones de uso residencial, no en serie, unifamiliares y bifamiliares, no se exigirá carta de responsabilidad técnica.

7. Para edificaciones en terrenos con pendientes iguales o mayores al 10%, se presentarán cartas de responsabilidad técnica relacionada con movimientos de tierra y estructuras de contención y protección del terreno.

8. En los casos de edificaciones que tengan tres o más plantas, el responsable técnico del proceso de construcción, entregará copia de una póliza de seguro a favor de terceros, que cubra todo riesgo del proceso de construcción y por una cuantía no menor al ocho por ciento (8%) del valor estimado de la obra, cuya estimación se realizará de acuerdo a los valores que para los distintos tipos de construcción se hayan registrado en el último boletín emitido por la Cámara de Construcción.

9. En las edificaciones a ser sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, donde se contemplen etapas o aumentos de construcción, deberá incluirse la totalidad de estos en los diseños a presentarse. En lo sucesivo, la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro sólo aprobará aumento y remodelaciones acordes a los diseños y planos inicialmente aprobados, o si los mismos son solicitados de acuerdo a lo establecido en el correspondiente reglamento.

10. En proyectos de edificaciones industriales calificables como de mediano o alto impacto, o peligrosas, adjuntarán los correspondientes estudios de impacto ambiental, elaborados por profesionales o empresas especializadas y acreditadas en la Municipalidad.

11. La Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro, se reserva la facultad de exigir adicionalmente la presentación parcial o total de planos y, o estudios técnicos relativos a los ítems 6 y 7 de este artículo.

12. Recibos de pagos del 1% mil de Colegios profesionales por planificación, construcción y eléctrico.

Pasos del trámite:

1. Pagar la tasa de trámite en las ventanillas de recaudaciones (bloque noroeste 2, Palacio Municipal, planta baja) donde recibirá la solicitud correspondiente.

2. Llenar la solicitud a máquina o con letra clara.

3. Adjuntar a la solicitud todos los requisitos indicados, colocarlos en una carpeta y entregarla en la ventanilla # 52 (bloque sureste 4, Palacio Municipal, planta baja).

* Procedimiento interno: Verificación de los datos, análisis.

Se indicará al usuario que la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registros resolverá sobre la solicitud y documentación presentada en el término de 30 días laborables de recibida (según ordenanza), luego de lo cual deberá acercarse a conocer el resultado del trámite.

• Catastro de Predios Urbanos

Las escrituras quedarán registradas en el Archivo del Departamento de Avalúos y Registros de la Dirección de Urbanismo.

Requisitos:

1. Tasa única de trámite.

2. Escritura original o copia certificada del predio inscrita en el registro de la propiedad.

3. Copia de la cédula de ciudadanía del solicitante.

Pasos del trámite:

1. Pagar la tasa de trámite en las ventanillas municipales de recaudaciones (bloque noroeste 1, Palacio Municipal, planta baja).

2. Adjuntar a la solicitud todos los requisitos indicados, colocarlos en una carpeta y entregarla en la ventanilla # 58 (Palacio Municipal, planta baja).

* Procedimiento interno: Verificación de los datos, análisis y aprobación.

Se le indicará al usuario que regrese a la ventanilla No. 56 de la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registros en un plazo de 8 días laborales, si no requiere inspección, para retirar el trámite.

2.3.4. Propiedad Horizontal

Pueden someterse al régimen de propiedad horizontal las edificaciones que alberguen dos o más unidades de vivienda, oficinas, comercios u otros bienes que, de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal, sean independientes y puedan ser enajenados individualmente.

Previa a la presentación de los requisitos, según la Ordenanza que reforma la Ordenanza Sustitutiva de edificaciones y construcciones del cantón Guayaquil, debe presentar la documentación ante el Fedatario Inmobiliario para su debido chequeo y luego en la ventanilla No. 58 para el trámite municipal.

Requisitos

1. Tasa única de trámite.

2. Si se tratare de Edificaciones nuevas, se presentará a la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro (ventanilla No. 58), los siguientes documentos.

3. Solicitud dirigida al señor Alcalde, firmada por el propietario

4. Tres copias de planos arquitectónicos, en los que se determinen áreas comunes y áreas privadas, con su correspondiente desagregación.

5. Original y tres copias de tabla de alícuotas, suscrita por un profesional (Arquitecto o Ingeniero Civil). Esta tabla deberá aclarar las incidencias de las áreas comunes.

6. Un juego completo de las copias de planos arquitectónicos aprobados y sellados por la Municipalidad, a los que se adjuntará el correspondiente Registro de Construcción.

7. Original y copia del informe de la empresa cantonal de agua potable y alcantarillado, mediante el cual se han aprobado los planos de las instalaciones de provisión de agua.

8. Copia autenticada de la Escritura Pública de propiedad del inmueble, debidamente inscrita, con la nota de inscripción en el Registro de la Propiedad.

9. Si el inmueble a ser incorporado bajo el régimen de propiedad horizontal, contiene cuatro o más plantas o diez y más unidades habitacionales o locales, se requiere los informes del Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil, mediante el cual se certifique que el inmueble cumple con las normas técnicas exigidas en la ley de Defensa contra Incendios; así como de Pacifictel en el que se aprueban los planos de instalaciones telefónicas.

Proceso del trámite

1. Pagar la tasa de trámite en las ventanillas de recaudaciones (bloque noroeste 2, Palacio Municipal, planta baja) donde se le entregará la solicitud respectiva.

2. Adjuntar al oficio y formulario todos los requisitos indicados, colocarlos en una carpeta y entregarla en la ventanilla # 58 (bloque sureste 4, Palacio Municipal, planta baja).

* Procedimiento interno: Verificación de los datos, análisis y aprobación.

El solicitante deberá regresar a la ventanilla No. 56 de la Dirección de Urbanismo, Avalúos y Registro en un plazo de 30 a 45 días laborables para conocer el resultado de su trámite.

El Municipio aprueba el cuadro presentado por la Constructora en la cual detalla las alícuotas por departamentos, una vez aprobado esto junto con la Propiedad Horizontal, el Municipio emite un Certificado de Avalúos y Registros por cada departamento con su respectivo código catastral.

2.4 Aspectos Financieros

2.4.1. Proceso de Compra-Venta

Para realizar el proceso de compra-venta de los departamentos se realizan los siguientes pasos:

a. Contrato de Reservación de Departamento en cual debe de detallarse: características y especificaciones técnicas del la obra civil, numero de departamento, precio y forma de pago, plazo de pago, incumplimiento en el pago y aceptación.

b. Financiamiento

c. Obtención de Crédito Hipotecario en una Institución Financiera

d. Obtención de Carta de Garantía

e. Elaboración de minuta de compra-venta

f. Matriz de escritura de compra-venta

g. El Banco emite la Carta de Garantía

h. La Matriz se entrega a la constructora para que el Representante i. Legal firme el documento

j. Entrega de Carta de Garantía a la Constructora

k. La escritura es enviada a un notario para que realice la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad Horizontal, este trámite dura aproximadamente 1 mes

l. El Banco entrega una copia de la inscripción a la Constructora

m. Banco notifica a la Constructora que pueden proceder con el cobro de la Carta de Garantía

n. Se realiza un Acta de Entrega-Recepción en cual van a estar detallados todos los aspectos técnicos y especificaciones de la obra civil, este documentos va firmado por el Representante Legal de la Constructora, el comprador y el administrador del Edificio. Adicionalmente se entrega 3 juegos de las llaves del departamento al propietario.

• Obtención de Crédito Hipotecario

a. Solicitudes del Crédito
b. Copia del Contrato de Reserva
c. Copia de las escrituras del bien inmueble sobre propiedad horizontal
d. Copia del pago del impuesto predial
e. Copia del Cuadro de alícuotas aprobado por el Municipio
f. Copia del Certificado de avalúos y registros otorgado por el Municipio

• Trámite Carta de Garantía

a. Solicitud de la Carta de Garantía
b. Cancelación por la Comisión del 3% al 4% del valor del crédito
c. La Constructora debe emitir una carta indicando las especificaciones para la elaboración de la Carta de Garantía
d. Si el proceso se pasa de un año a otra hay q realizar todas las actualizaciones de los documentos arriba descritos

• Levantamiento de Hipotecas

a. Carta de la Constructora solicitando al Banco la liberación del inmueble en garantía.

b. Indicar el Código Catastral del departamento a liberar

c. El Banco registra la liberación del inmueble a través una minuta entregada al notario el cual esta encargado de realizar todos los trámites en el Registrador de la Propiedad

d. Para poder realizar esta liberación se tiene que pagar los impuestos correspondientes en el Registrador de la Propiedad.

2.5 Aspectos Laborales

2.5.1. Formas de contratación

• a. Destajo

Art. 16.- Contratos por obra cierta, por tarea y a destajo.- El contrato es por obra cierta, cuando el trabajador toma a su cargo la ejecución de una labor determinada por una remuneración que comprende la totalidad de la misma, sin tomar en consideración el tiempo que se invierta en ejecutarla.

En el contrato por tarea, el trabajador se compromete a ejecutar una determinada cantidad de obra o trabajo en la jornada o en un período de tiempo previamente establecido. Se entiende concluida la jornada o período de tiempo, por el hecho de cumplirse la tarea.

En el contrato a destajo, el trabajo se realiza por piezas, trozos, medidas de superficie y, en general, por unidades de obra, y la remuneración se pacta para cada una de ellas, sin tomar en cuenta el tiempo invertido en la labor.

• b. Por Horas

Art. 17.- Contratos eventuales, ocasionales, de temporada y por horas.- Son contratos eventuales aquellos que se realizan para satisfacer exigencias circunstanciales del empleador, tales como reemplazo de personal que se encuentra ausente por vacaciones, licencia, enfermedad, maternidad y situaciones similares; en cuyo caso, en el contrato deberá puntualizarse las exigencias circunstanciales que motivan la contratación, el nombre o nombres de los reemplazados y el plazo de duración de la misma.

Son contratos por hora aquellos en que las partes convienen el valor de la remuneración total por cada hora de trabajo. Este contrato podrá celebrarse para cualquier clase de actividad. Cualquiera de las partes podrá libremente dar por terminado el contrato.

El contrato de trabajo por horas no podrá coexistir con otro contrato de trabajo con el mismo empleador, sin perjuicio de lo cual el trabajador sí podrá celebrar con otro u otros empleadores, contratos de trabajo de la misma modalidad.

• c. Anuales

Art. 14.- Estabilidad mínima y excepciones.- Establécese un año como tiempo mínimo de duración, de todo contrato por tiempo fijo o por tiempo indefinido, que celebren los trabajadores con empresas o empleadores en general, cuando la actividad o labor sea de naturaleza estable o permanente, sin que por esta circunstancia los contratos por tiempo indefinido se transformen en contratos a plazo, debiendo considerarse a tales trabajadores para los efectos de esta Ley como estables o permanentes.

Se exceptúan de lo dispuesto en el inciso anterior:

a. Los contratos por obra cierta, que no sean habituales en la actividad de la empresa o empleador

b. Los contratos eventuales, ocasionales y de temporada

c. Los de servicio doméstico

d. Los de aprendizaje

e. Los celebrados entre los artesanos y sus operarios

f. Los contratos a prueba

g. Los que se pacten por horas

h. Los demás que determine la ley

• Obtención de Código Patronal

Los empleadores o patronos tienen obligaciones legales con sus trabajadores y con el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social:

El patrono está obligado a solicitar en el IESS el número patronal que es la identificación de empresas públicas y privadas; de empleadores domésticos, artesanos autónomos. El número patronal le sirve al empleador para afiliar a sus trabajadores y realizar los diferentes trámites en el Instituto.

Requisitos

a. Presentar el formulario que entrega el IESS para la obtención del número patronal, adjuntando los documentos respectivos para cada tipo de empresa:

b. Compañías Limitadas y Sociedades Anónimas:

c. Copia simple de la escritura de constitución.

d. Copias de los nombramientos de Presidente y Gerente debidamente inscritos en el Registro Mercantil.

e. Copia del RUC.

f. Copia de la cédula de identidad del representante legal.

g. Copia de los contratos de trabajo debidamente legalizados en el Ministerio de Trabajo.

h. Copia del último pago de agua, luz o teléfono.

Copia de la Resolución de la Superintendencia de Compañías.

• Distribución de Utilidades de empleados

Art. 97.- Participación de trabajadores en utilidades de la empresa.- El empleador o empresa reconocerá en beneficio de sus trabajadores el quince por ciento (15%) de las utilidades líquidas. Este porcentaje se distribuirá así:

El diez por ciento (10%) se dividirá para los trabajadores de la empresa, sin consideración a las remuneraciones recibidas por cada uno de ellos durante el año correspondiente al reparto y será entregado directamente al trabajador.

El cinco por ciento (5%) restante será entregado directamente a los trabajadores de la empresa, en proporción a sus cargas familiares, entendiéndose por éstas al cónyuge o conviviente en unión de hecho, los hijos menores de dieciocho años y los hijos minusválidos de cualquier edad.

El reparto se hará por intermedio de la asociación mayoritaria de trabajadores de la empresa y en proporción al número de estas cargas familiares, debidamente acreditadas por el trabajador ante el empleador. De no existir ninguna asociación, la entrega será directa.

Quienes no hubieren trabajado durante el año completo, recibirán por tales participaciones la parte proporcional al tiempo de servicios.

CAPITULO III PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
3.1. Descripción de la actividad

EMPRESA CONSTRUCTORA S.A. es una sociedad anónima que se constituyó en el 2005 con un capital social de $10.000, para construir y comercializar condominios con lujosos departamentos de 1 a 3 dormitorios diseñados para brindar comodidad y confort, en una zona residencial moderna situado en el corazón comercial de la ciudad, cerca de instituciones educativas, aeropuerto, hospitales, hoteles y los principales centros comerciales de Guayaquil. Los mismos que pretenden satisfacer los requerimientos del nuevo nicho de mercado que está compuesto por hogares unipersonales o familias pequeñas.

Los actuales accionistas están conformados por 3 socios los mismos que tuvieron la iniciativa de construir estos condominios a fin de obtener beneficios económicos incursionando en un nuevo segmento de mercado.

• Socio 1 45% Compañía Extranjera

• Socio 2 30% Compañía Nacional

• Socio 3 25% Persona Natural

Sus accionistas y principales ejecutivos poseen una amplia experiencia en el manejo del negocio ya que son profesionales dedicados a la construcción e inversión de nuevos proyectos. Su estrategia actual está orientada a mejorar la competitividad y eficiencia en la construcción de este nuevo concepto y diseño de departamentos.

La empresa ofrecerá una amplia facilidad de negociación acorde a las necesidades del cliente. Para ello, manejará directamente la comercialización de los departamentos, contratando una vendedora free lance quien será responsable de reportar directamente al Gerente General de la compañía. El resultado final será evitar la intermediación mediante una venta directa con el cliente.

Para ejecutar este proyecto se requiere la participación de los accionistas mediante el aporte económico, préstamos bancarios, alquiler de oficinas administrativas amobladas y equipadas, y la subcontratación de mano de obra directa lo cual permitirán una mayor fluidez de efectivo.

• Inversión y Financiamiento del Proyecto

• Inversión.

La EMPRESA CONSTRUCTORA S.A. ha decidido realizar inversión a dos años plazo para un proyecto inmobiliario cuyo monto es $967.133

Cuadro 3.2.1.a Inversiones.

Elaborado por: Las Autoras

• Financiamiento.

La inversión total del proyecto propuesto asciende a $967.133 dólares y se financia de la siguiente manera:

Cuadro 3.2.2.a Financiamiento

Elaborado por: Las Autoras

El financiamiento de un proyecto es de vital importancia para los objetivos del mismo. Se debe conseguir financiamiento de los montos necesarios para poner en marcha el negocio.

El proyecto considera financiarse a través de la banca privada por $600.000 pagaderos mensualmente a una tasa del 15% a 20 meses plazo, se deja como garantías los departamentos necesarios para cubrir la deuda. Esta inversión justifica los gastos financieros en una magnitud importante que repercutan sobre los estados de resultados.

Se observa la aportación de los accionistas por un monto de $176.500.

Cuadro 3.2.2.b Tabla de Amortización de Préstamo Bancario

Elaborado por: Las Autoras

3.3. Definición del Producto y Precios.

Nuestro segmento de mercado está dirigido a ejecutivos con un nivel de ingresos mediano a alto, parejas de recién casados y familias con dos hijos máximo. Cada departamento está compuesto por: sala, comedor, cocina, baños y dormitorios. Adicionalmente, cada departamento cuenta con garaje propio de 13 m2. La construcción está compuesta por 3 edificios, cada uno cuenta con planta baja y dos pisos. Cada piso está conformado por 6 departamentos. El edificio 1 y 2 tendrán 5 departamentos de un dormitorio, con un área promedio de 60 m2, y un departamento de 2 dormitorios de 82 m2. El edificio 3 tendrá 2 departamentos de 2 dormitorios, con un área promedio de 100 m2 y, 4 departamentos de 3 dormitorios con un área de 116 m2. Únicamente, los departamentos de planta baja cuentan con patio interior. El lugar que hemos escogido para construir estos condominios es en la ciudad de Guayaquil, sector Kennedy Norte. Las ventas están destinadas a personas naturales. Es importante mencionar que la venta de bienes inmuebles está exenta del IVA.

Cuadro 3.3.a Nivel de Precios por Departamento.

Elaborado por: Las Autoras

El precio se ha establecido previo a un estudio hecho del mercado tomando en consideración variables muy importantes de ubicación, acabados y metros cuadros. Cabe recalcar que los precios designados están dentro de la competencia situada en la misma ubicación. Nuestra política de venta es: 30% del valor financiado a 6 meses sin intereses y, 70% con carta de crédito bancario liquidable contra inscripción de escritura. Se estima que cada departamento tendrá un tiempo de construcción de 6 meses y 1 mes de trámites de inscripción. La entrega de la carta de crédito es contra entrega del mencionado documento.

3.3.1. Precios de Mercado

Cuadro 3.3.1.a Ciudad Colón

Elaborado por: Las Autoras

COTIZACIÓN (Piso 11)

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 3.3.1.b Aranda del Río

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 3.3.1.c Condominio Brisalago

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 3.3.1.d Condominio Acuarela del Río

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 3.3.1.e Condominio Libertad

Elaborado por: Las Autoras

3.4. Proyección de Ventas

En base a la demanda de viviendas para este segmento del mercado se estima que la compañía lograría ventas por $1.218.934. Estas ventas se lograrían en una gestión de 13 meses, lo cual sería un escenario prudente para el pujante negocio inmobiliario del segmento de primera vivienda para clase media alta de Guayaquil.

Cuadro 3.4a Ventas Estimadas 2007

Elaborado por: Las Autoras

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 3.4b Ventas Estimadas 2008

Elaborado por: Las Autoras

3.5. Estructura de Costos y Gastos.

3.5.1. Costos de Construcción.

Los costos de este proyecto fueron desarrollados mediante un análisis con otras construcciones de igual tamaño en M2. Los acabados de los departamentos son muy elegantes, factor muy importante que influye en los costos. Todo está calculado en base a la unidad de medida de cada rubro, la mayor parte es calculada en base a M2.

Se ha dividido los costos del proyecto en rubros de acuerdo a las etapas de construcción del proyecto, los mismos que detallamos a continuación:

• Preliminares: está incluido la compra del terreno, así como todos los diseños, permisos y planos del proyecto.

• Iniciación de faenas: limpieza del terreno y adecuación de servicios básicos provisionales.

• Mejoras de terreno: incluye la excavación, relleno, compactación, bombeo y desalojo del terreno.

• Estructuras: instalación de hormigones y estructuras metálicas de los edificios.

• Contrapiso: cimentación del terreno.

• Sobrepiso: instalación de piso con cerámica y piso con granito lavado.

• Mampostería: construcción de loseta de hormigón y levantamiento de paredes interiores y exteriores.

• Enlucidos: enlucidos de paredes, tumbados y pisos.

• Recubrimientos: instalación de cerámicas y recubrimientos.

• Pintura: pintado de interiores y exteriores.

• Instalaciones eléctricas: puntos de 110 y 120 voltios y demás instalaciones eléctricas.

• Instalaciones Sanitarias: adecuaciones sanitarias con lo diferentes puntos de aguas servidas, lluvias y alcantarillado, se incluye la instalación de los servicios higiénicos.

• Aluminio y Vidrio: instalación de vidrios, ventanas y puertas.

• Puertas: puertas de madera, puertas de plywood y metálicas.

• Cerraduras: cerraduras de todo tipo en el edificio.

• Rejas y Pasamanos: rejas de ventana, rejas con pasamanos y rejas de parqueo.

• Escalones y mesones: escalones de marmetón y recubrimiento de mesones de granito.

• Muebles closet y carpintería: anaqueles de cocina nacional y closet MDF.

• Impermeabilización: de cubierta.

• Obras exteriores: bordillos, jardineras, aceras y cerramiento.

• Limpieza y Varios: desalojo de material y limpieza en general.

Cuadro 3.5.1.a Costos de Construcción

Elaboración: Las Autoras

3.5.2. Gastos Generales.

Los gastos generales están compuestos por las remuneraciones del Gerente General, contador general y secretaria, los beneficios sociales, gastos de publicidad, alquiler de oficina, comisiones de ventas, gastos de constitución de la propiedad horizontal y otros.

La siguiente tabla muestra los beneficios sociales del personal administrativo:

Cuadro 3.5.2.1 Beneficios Sociales

Elaborado por: Las autoras

CAPITULO IV ANÁLISIS DE RENTABILIDAD DEL PROYECTO
4.1. Balance General

El Balance General informa la posición financiera de una compañía en un momento específico. El balance general muestra los activos del negocio, que son los recursos que utiliza en sus operaciones. Muestra también el pasivo y capital del mismo.

A continuación se muestran los balances del Contribuyente Normal y del Contribuyente Especial, en los cuales se detallan los activos circulantes y fijos que poseen dichos contribuyentes, así como sus pasivos y patrimonio.

Cuadro 4.1a Balance General del 2007

(Contribuyente Normal).

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 4.1b Balance General del 2008

(Contribuyente Normal).

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 4.1c Balance General del 2007

(Contribuyente Especial).

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 4.1d Balance General del 2008

(Contribuyente Especial).

Elaborado por: Las Autoras

4.1.1. Análisis de las cuentas de Balance

A continuación se detallan los movimientos de las principales cuentas del Balance General:

• Cuentas por Cobrar: en esta cuenta se registran los anticipos recibidos por las cuotas correspondientes a la venta de los departamentos, al momento de registrar el ingreso por la venta del departamento se cruzará con el valor contabilizado en esta cuenta. No existe ninguna diferencia entre el Contribuyente Normal y el Contribuyente Especial debido a que no afecta en el momento de registrar los ingresos por ventas.

• Inventario de Productos en Proceso: en esta cuenta se registran todos los costos de la construcción de los departamentos, en el momento en que se registra el costo por la venta de los departamentos se irá rebajando el costo de ese departamento de esta cuenta. No existe ninguna diferencia entre el Contribuyente Normal y el Contribuyente Especial debido a que no afecta en el momento de registrar los costos por ventas.

• Otros pagos por anticipado: durante los meses en que no se ha registrado ningún ingreso, es en esta cuenta donde se registraran todos los pagos por gastos financieros y administrativos del proyecto, en el momento que se registre el ingreso por venta de un departamento se procederá a amortizar este valor mensualmente durante el tiempo que dure la venta de los 18 departamentos. No existe ninguna diferencia entre el Contribuyente Normal y el Contribuyente Especial debido a que los gastos no cambian debido al tipo de contribuyente.

• Financiamiento con Entidades Financieras: en esta cuenta se encuentra registrado el préstamo bancario por $600.000, mensualmente se va amortizando esta deuda y es así que para el mes de Noviembre del 2008 queda cancelado completamente este valor. No existe ninguna diferencia entre el Contribuyente Normal y el Contribuyente Especial debido el monto y política de préstamo es igual para los dos tipos de contribuyentes.

• Impuestos por Pagar: para los dos tipos de contribuyentes se registra el valor calculado por pagar de Impuesto a la Renta al finalizar el período contable, para el año 2007 es de $6.040 y para el 2008 es de $47.468. En ambos contribuyentes son iguales debido a que esta diferencia no afecta el estado de pérdidas y ganancias.

• Participación de Trabajadores: después de tener la utilidad final se calcula el 15% de este valor para ser distribuido entre los empleados de EMPRESA CONSTRUCTORA S.A., este valor para el 2007 es de $4.263 y para el 2008 es de $33.507, en ambos contribuyentes es igual debido a que no afecta esta situación para el cálculo de este rubro.

• Utilidad del Ejercicio: en el 2007 se obtiene una utilidad neta de $18.119 y en el 2008 es de $142.404 para ambos contribuyentes, esto nos indica que el negocio fue realmente rentable, luego de pagar los impuestos de la ley se procederá con el pago de dividendos a los accionistas.

4.2. Estado de Resultados.

El estado de resultados muestra los ingresos, gastos y utilidades (o pérdidas) del negocio, en un período determinado que puede ser anual o trimestral. Las ganancias netas son la diferencia entre los ingresos totales y los costos totales para un período dado.

A continuación se detalla el Estado de Resultado del CN y del CE.

Cuadro 4.2a Estado de Resultado 2007-2008

(Contribuyente Normal).

Elaborado por: Las Autoras

Cuadro 4.2b. Estado de Resultado 2007-2008

(Contribuyente Especial).

Elaborado por: Las Autoras

Los ingresos, costos y gastos para los dos tipos de contribuyentes van a ser iguales, no existen cambios debido a su condición de contribuyentes.

4.3. Flujo de Efectivo.

El estado de flujo de efectivo indica cómo ha cambiado la posición de efectivo de la empresa durante el período cubierto por el Estado de Resultado.

Las actividades productivas de los contribuyentes se empiezan a programar en el mes de diciembre del año 2006. Como se puede observar en el flujo de caja en los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril no existen ventas, dado que estos primeros meses se están construyendo las cimentaciones de los departamentos. Las ventas se dan desde Mayo del 2007 y se entrega el último departamento en Noviembre del 2008.

Los costos de venta lo constituye la mano de obra y materiales detallados en los cuadros 4.4a.

Lo valores correspondientes a Retenciones del IVA y Retención en la Fuente pagada al SRI, son aquellos valores retenidos en el momento de pagar al subcontratista y demás gastos generados por el giro del negocio. Estos valores se los retiene cada mes y deben de ser pagados el mes siguiente.

EMPRESA CONSTRUCTORA S.A. finaliza con un flujo de efectivo neto positivo al término de cada mes, lo que determina que las relaciones de solvencia sean muy satisfactorias, aún considerando el pago mensual de la construcción de los departamentos, pago de los respectivos impuestos al Estado y pago del préstamo bancario.

El flujo de caja proyectado para el Contribuyente Normal y para el Contribuyente Especial durante los años 2007 y 2008 son los que se muestra a continuación:

Cuadro 4.3a Flujo de Efectivo 2007 (Contribuyente Normal).

Elaborado por: Las Autoras.

Cuadro 4.3b Flujo de Efectivo 2008 (Contribuyente Normal)

Elaborado por: Las Autoras.

Cuadro 4.3c Flujo de Efectivo 2007 (Contribuyente Especial).

Elaborado por: Las Autoras.

Cuadro 4.3d Flujo de Efectivo 2008 (Contribuyente Especial).

Elaborado por: Las Autoras.

• Análisis de Rentabilidad

4.4.1. Valor Actual Neto

El valor Actual Neto VAN es uno de los métodos básicos que toma en cuenta la importancia de los flujos de efectivo en función del tiempo. Consiste en encontrar la diferencia entre el valor actualizado de los flujo de beneficio y valor, también actualizado, de las inversiones y otros egresos de efectivo. La tasa que se utiliza para descontar los flujos es el rendimiento mínimo aceptable de la empresa, por debajo del cual los proyectos de inversión no deben efectuarse. El Valor Actual Neto de una propuesta de inversión se puede presentar por la siguiente igualdad:

VAN= -I0 + (R1/(1+k)) + (R2/(1+k)2) + …… + (Rn/(1+k)n)

Donde:

I0 = Inversión Inicial

R1 a Rn = Flujos de efectivo por el período

K = Rendimiento mínimo aceptable

No cabe duda de que si el valor actual neto de un proyecto es positivo, la inversión deberá realizarse y si es negativo deberá rechazarse. Las inversiones con VAN positivos incrementan el valor de la empresa, puesto que tienen un rendimiento mayor que el mínimo aceptable. El costo ponderado de capital de la empresa es todavía una alternativa válida, en los países en vías de desarrollo, para determinar el rendimiento mínimo aceptable.

4.4.2. Modelo de Precios Activos de Capital

El modelo proporciona un método para medir el premio en el rendimiento que obtiene el inversionista por confrontar riesgos y la forma para estimar una curva de rendimiento-riesgo en el mercado.

En este enfoque el riesgo se define como la variabilidad en los retornos de la inversión. El riesgo total asociado a inversiones en valores de renta variable (acciones comunes) puede dividirse en dos tipos: no sistemático y sistemático.

• El riesgo no sistemático es el relacionado con la empresa específica y puede ser eliminado, mediante decisiones de diversificación de la cartera de inversiones. Como ejemplo de este tipo de riesgo podemos citar: huelgas, descubrimientos de nuevos productos, un accidente mortal a un ejecutivo clave y otros.

• El riesgo sistemático es aquel que no pide eliminarse mediante decisiones de diversificación y está relacionado con las fluctuaciones que afectan a la economía en su conjunto y a mercado de valores en general. Las empresas se ven afectadas por este tipo de riesgo cuando ocurren: en generales a las tasas de interés, modificaciones en las tasas de impuestos, incrementos en los precios unitarios del petróleo, y otros. Este riesgo aunque, impacta a todas las empresas no las afecta por igual en un mismo medio económico y social.

En un mercado dominado por inversionistas que tienen aversión al riesgo, debe existir un relación proporcional y directa entre riesgo percibido y el rendimiento esperado, por lo tanto, a mayor riesgo debe corresponder mayor rendimiento. El MPAC considera que la tasa de rendimiento esperada de una inversión es igual a la tasa de rendimiento libre de riesgo más una tasa –premio por el riesgo asumido. La relación anterior puede expresarse de la forma siguiente:

RS = RF + Premio por el riesgo

Donde:

RS = Rendimiento de la inversión

RF = Rendimiento libre de riesgo

El rendimiento esperado de un valor RS puede expresarse alternamente en la forma siguiente:

RS = RF + B (RM – RF)

El premio por el riesgo asumido se determina con B (RM – RF) en donde:

B = Medida de riesgo sistemático

RM = Rendimiento promedio del mercado

RF = Rendimiento libre de riesgo

El modelo ofrece una medida para estimar el riesgo sistemático de un inversión. Esta medida que se ha designado por la letra griega B, determina la propensión del rendimiento de un valor a moverse en relación con el rendimiento promedio de los valores del mercado. La beta B es una medida de la variabilidad del rendimiento de un valor en relación con la variabilidad del mercado. Los valores con una B=1.0 tienden a incrementarse y reducirse en el mismo porcentaje que el mercado, lo que indica un nivel de riesgo sistemático similar al promedio del mercado. Los valores con B>1 tienden a incrementarse y reducirse por un porcentaje mayor que el mercado. Análogamente, los valores con B<1 tienen un nivel de riesgo sistemático y una variabilidad menor que la del rendimiento del mercado.

4.4.3. El MPAC y el Costo del Capital

El elemento más complejo de estimar para el cálculo del costo ponderado de capital es el costo del capital accionario, y es precisamente, para la estimación de este elemento, que el MPAC nos ofrece una solución alterna.

Por lo tanto, en términos del costo de capital, la ecuación puede expresarse en la siguiente forma:

KO = KL + BS (KP – KL)

Donde:

KL = Tasa de Rendimiento libre de riesgo o tasa de interés pasivo de cta. ahorros

KP = RM = Tasa de Rendimiento promedio del inversionista en su cartera de valores

BS = Nivel de riesgo sistemático

4.4.4. Cálculo del MPAC y del VAN

Aplicando todas las fórmulas arriba detalladas se obtiene los siguientes datos:

KF =TA x (1- Tax Efectiva)

KF =Costo del financiamiento

Tax Efectiva =Tasa ISR + Tasa Participación Trabajadores

Tax Efectiva =36.25%

KF = 15% (100 – 36.25)

KF = 9.5625%

MPAC = (KO x %RP) + (KF x % RB)

= (20.40% x 22.73%) + (9.5625% x 77.27%)

= 12.03%

Con las tasas obtenidas se calculó el Valor Actual Neto, tanto el Contribuyente Normal como para el Contribuyente Especial.

Como se puede observar el valor actual neto de ambos contribuyentes es positivo y es un proyecto altamente viable y rentable. Para el caso de un Contribuyente Normal el VAN es de USD 140.150 y para el caso de un Contribuyente Especial el VAN es de USD 140.514.

4.4.5. Índices Financieros

A continuación se detallan todos los índices financieros y tributarios calculados para el Contribuyente Normal y el Contribuyente Especial para todo el proyecto.

Cuadro 4.4.5.a Índices Financieros

Elaborado por las autoras
CAPITULO V ANALISIS TRIBUTARIO

5.1 Consideraciones Generales.

Los impuestos son las contribuciones obligatorias establecidas en la Ley, que deben pagar las personas naturales y las sociedades que se encuentran en las condiciones previstas por la misma. Esta recaudación sirve para financiar los servicios y obras de carácter general que debe proporcionar el Estado a la sociedad, entre los más destacados están los servicios de educación, salud, seguridad y justicia y en infraestructura, lo relativo a la vialidad y la infraestructura comunal.

Es por este motivo que la Ley para poder tener un mejor control en la recaudación de estos impuestos a clasificado a sus contribuyentes de la siguiente manera:

• Personas Naturales

• Contribuyentes Normal

• Contribuyentes Especiales

Para el análisis tributario de este proyecto se ha decido enfocar la recaudación de impuestos para el contribuyente normal y el contribuyente especial.

5.1.1. Contribuyente Normal

Los contribuyentes normales están conformados por: personas naturales obligadas o no a llevar contabilidad y sociedades en general.

Las personas Naturales son todas las personas que ejercen algún tipo de actividad económica dentro del territorio ecuatoriano.

Las personas naturales obligadas a llevar contabilidad, son aquellas que realicen actividades empresariales y que operen con un capital propio que al 1 de enero de cada ejercicio impositivo, supere los 24,000 USD o cuyos ingresos brutos anuales del ejercicio inmediato superior sean superiores a los 40,000 USD.

El término sociedad comprende a todas las instituciones del sector público, a las personas jurídicas bajo control de las Superintendencias de Compañías y de Bancos, las organizaciones sin fines de lucro, los fideicomisos mercantiles, las sociedades de hecho y cualquier patrimonio independiente del de sus miembros.

Las sociedades y personas naturales obligadas a llevar contabilidad se constituyen también en agentes de retención del impuesto a la renta y del impuesto al valor agregado y serán sujetos de retención del impuesto a la renta y del impuesto al valor agregado según el tipo de transacciones que realicen y de acuerdo a los porcentajes establecidos.

Todo contribuyente, especial o no tiene las siguientes obligaciones tributarias:

• Mantener al día su contabilidad (excepto personas naturales no obligadas a llevar contabilidad).

• Presentar las declaraciones de los impuestos que le correspondan y pagar los impuestos resultantes.

• Pagar el impuesto a los vehículos, cuando corresponda

• Presentar el anexo transaccional (excepto personas naturales no obligadas a llevar contabilidad).

• Actualizar oportunamente su RUC

• Contribuyente Especial.

Un Contribuyente Especial es seleccionado por el SRI mediante un procedimiento en cada Dirección General en el cual se analizan una serie de parámetros en cuanto a sus obligaciones tributarias, valores de ventas o valores de compras. Posterior a esto un Contribuyente es designado como Especial a través de una Resolución emitida por la máxima autoridad del SRI y adquiere esta calidad una vez que ha recibido la respectiva notificación designándolo como tal.

De la misma forma, un contribuyente puede dejar de ser Contribuyente Especial, previo el incumplimiento de los parámetros analizados y a través de una Resolución emitida por la máxima autoridad del SRI, esta es efectiva un mes después de haber recibido la respectiva notificación.

Los contribuyentes especiales  se constituyen también en agentes de retención del impuesto a la renta y del impuesto al valor agregado y serán sujetos de retención del impuesto a la renta según el tipo de transacciones que realicen y de acuerdo a los porcentajes establecidos.

La manera en que .los contribuyentes especiales declaran sus impuestos es  a través del Internet o en medio magnético, directamente en las oficinas del SRI.

5.2. Análisis Tributario de Ingresos.

Los ingresos percibidos en el Sector de la Construcción es por la venta de bienes inmuebles, este ingreso no graba IVA según el siguiente artículo:

Art. 52.- Objeto del impuesto.- Establécese el impuesto al valor agregado (IVA), que grava al valor de la transferencia de dominio o a la importación de bienes muebles de naturaleza corporal, en todas sus etapas de comercialización, y al valor de los servicios prestados, en la forma y en las condiciones que prevé esta Ley.

Este tipo de transacciones al no grabar IVA, graba otro tipo de impuestos relacionados a la actividad, entre los más importantes se detallan los siguientes:

• Pago de impuestos prediales

• Pago de plusvalía

• Pago de uso de suelo

• Pago de Propiedad Horizontal

5.3. Análisis tributario de Costos y Gastos.

Los costo de este proyecto absorben el IVA generado ya que los ingresos son de tarifa 0%, al tener este tipo de ingreso no se cuenta con el crédito tributario correspondiente.

Las retenciones en la Fuente y del IVA correspondiente a los dos tipos de contribuyentes en los gastos se analiza a continuación:

• Contribuyente Normal:

En el momento de realizar las Retenciones en la Fuente, se ha calculado el 1%, 5% y 8% según el tipo de transacciones que se realice en bienes y servicios. Por ser contribuyente normal no realiza retenciones del IVA ya que todas las compras son realizadas a compañías que tienen la misma condición de contribuyente.

• Contribuyente Especial:

Efectuaron las Retenciones en la Fuente del 1%, 5% y 8% según el tipo de transacciones que se realice en bienes y servicios. Se realizó las retenciones del IVA por el 30% para bienes y del 70% para servicios.

Art. 136.- Contratos de construcción.- En los precios unitarios que se establezcan para los contratos de construcción de obras públicas o privadas, no se incluirá el Impuesto al Valor Agregado que afecte a los bienes incorporados en tales precios unitarios, pero el constructor en la factura que corresponda aplicará el IVA sobre el valor total de la misma y en su declaración, utilizará como crédito tributario el impuesto pagado en la adquisición de los bienes incorporados a la obra.

Los agentes de retención contratantes efectuarán la retención únicamente por el 30% del IVA que corresponde a cada factura, aunque el constructor haya sido calificado como contribuyente especial.

Toda empresa sin importar su rama debe acogerse a las Normas Ecuatorianas de Contabilidad, como se explica en el Art. 30 del Reglamento. Además, de los artículos básicos que tratan sobre los ingresos, deducciones y exenciones; así como sobre la conciliación tributaria.

Por ser contribuyente especial es un agente de retención para todos los otros contribuyentes normales.

5.4. Conciliación Tributaria.

Se ha realizado la Conciliación Tributaria tomando en cuenta el siguiente artículo:

Art. 36.- Conciliación tributaria.- Para establecer la base imponible sobre la que se aplicará la tarifa del impuesto a la renta, las sociedades y las personas naturales obligadas a llevar contabilidad, procederán a realizar los ajustes pertinentes para determinar la conciliación tributaria y que fundamentalmente consistirán en que la utilidad líquida del ejercicio será modificada con las siguientes operaciones:

1. A la utilidad o pérdida contable del ejercicio, se restará la participación laboral en las utilidades de las empresas, que corresponda a los trabajadores de conformidad con lo previsto en el Código de Trabajo.

2. Se restará el valor total de los dividendos percibidos de otras sociedades y de otros ingresos exentos o no gravados.

3. Se sumarán los gastos no deducibles de conformidad con la Ley de Régimen Tributario Interno y este Reglamento, tanto aquellos efectuados en el país como en el exterior.

4. Se sumará el ajuste a los gastos incurridos para la generación de ingresos exentos, en la proporción prevista en este Reglamento.

5. Se sumará también el porcentaje de participación laboral en las utilidades de las empresas atribuibles a los ingresos exentos; esto es, el 15% de tales ingresos.

6. Se restará la amortización de las pérdidas establecidas con la conciliación tributaria de años anteriores, de conformidad con lo previsto en la Ley de Régimen Tributario Interno y este Reglamento.

7. Se restará cualquier otra deducción establecida por ley a la que tenga derecho el contribuyente, exclusivamente respecto de los ingresos gravados.

El resultado que se obtenga luego de las operaciones antes mencionado constituye la utilidad gravable.

La conciliación tributaria realizada para los ejercicios económicos del 2007 y 2008 no tienen ningún tipo de ajustes en los gastos deducibles ya que la compañía realizó todas las retenciones en la Fuente.

No hay ingresos exentos ni dividendos en otras compañías, el único rubro de se restó fue el cálculo de Participación de los trabajadores.

Como se puede observar el impuesto a la Renta por pagar para el año 2007 es de $6.040 y para el 2008 es de $47.468 para los dos tipos de contribuyentes. Esta variación es debido a que en el año 2008 hay más ingresos, menos costos y menos gastos lo que genera una gran utilidad neta y mayor impuesto a la Renta.

Cuadro 5.4.a Conciliación Tributaria 2007

Elaborado por las autoras

Cuadro 5.4.b Conciliación Tributaria 2008

Elaborado por las autoras

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES

Durante el desarrollo de este proyecto de investigación se ha podido verificar que el negocio de construcción de viviendas tiene en la actualidad un entorno muy favorable y que las oportunidades que el mercado presenta hacen que los emprendimientos en este sector tengan altas posibilidades de éxito y de alcanzar rentabilidades muy atractivas.

En el análisis específico del proyecto de construcción desarrollado se ha podido determinar una utilidad antes de impuestos de un 21% sobre las ventas totales que es una tasa muy atractiva para cualquier tipo de negocio. Haciendo luego un análisis más detallado de la rentabilidad del proyecto se determina que con una inversión de USD 176 mil, que no es una suma desproporcionada los accionistas han obtenido una rentabilidad de USD 140 mil luego de cumplir con todas las obligaciones tributarias. Este rendimiento no debería ser muy diferente para proyectos similares ejecutados por otras empresas constructoras.

Los rendimientos que pueden obtenerse entonces resultan en un imán que atrae capitales de riesgo de inversionistas y eso es lo que justifica el auge que se puede observar en este sector económico en las ciudades principales del país. Es decir que un emprendimiento bien manejado a nivel de costos, con un estudio de mercado que determine el producto y precio adecuado, con un eficaz equipo de ventas debería producir una rentabilidad muy atractiva en estas empresas.

Siendo así, los impuestos que se generan del sector de la construcción en general y en el segmento de viviendas de clase media alta en particular deberían representar un importante porcentaje del total recaudado. En este proyecto, la tasa de impuesto sobre la renta representa del total de ventas el 4%. Este valor es casi cuatro veces mayor que el promedio de esa tasa aplicada para el promedio de recaudación de las empresas ecuatorianas.

Las autoras han determinado que resulta más conveniente para un empresario cumplidor de sus obligaciones legales ser contribuyente especial. Esto se da debido a que en el caso de ser un contribuyente especial retiene el 100% del pago del IVA al proveedor, no lo cancela en el plazo que el proveedor exigen sino un mes después directamente al SRI. Esta exigencia de retención se convierte entonces en un crédito de 30 días sin intereses para la compañía.

RECOMENDACIONES

Las recomendaciones que se derivan de este estudio se dirigen tanto para un inversionista que desea incursionar en un proyecto de construcción inmobiliaria como para el Estado que requiere mejorar el volumen de recaudaciones tributarias.

Recomendaciones a los inversionistas

Los inversionistas que deseen obtener una rentabilidad similar a la proyectada en este proyecto de investigación deben enfocar la gestión de sus administradores principalmente en tres aspectos: el mercadeo del proyecto, el proceso de control constructivo y el proceso de control administrativo.

El mercadeo apropiado del proyecto es el pilar que determina el éxito del proyecto desde el principio, puesto que la definición del producto a vender no debe ser el fruto de las aspiraciones de un diseñador o arquitecto sino de la realización de una investigación de preferencias del consumidor donde se determine la ubicación, las dimensiones, las especificaciones técnicas, el precio y el mecanismo de financiamiento preferido por el segmento de mercado escogido. No hacerlo así puede resultar en obras arquitectónicamente atractivas pero un fracaso comercial.

El proceso de control constructivo es el segundo factor de alta relevancia para el éxito de un proyecto. La utilización de materiales de alta calidad y de gran rendimiento es típicamente más costosa que aquellos tradicionalmente utilizados. Sin embargo luego de utilizados estos resultan en grandes ahorros al obtener mejoras de productividad y reducción sustancial de arreglos por problemas de calidad. El uso apropiado de estos productos y la coordinación y sincronía del uso de la mano de obra son la característica más veces observada en aquellas empresas de mayor éxito en este sector. Por esa razón, se enfatiza en la necesidad de tener al frente del proceso constructivo gente con alta formación técnica y de gran experiencia constructiva para poder mantener los costos dentro de los rangos establecidos en el presupuesto original.

Aunque el control del proceso constructivo es sumamente importante, el control administrativo de la obra tiene una importancia similar. En múltiples visitas las autoras encontraron departamentos de control de obras, fiscalización y contabilidad muy desorganizados. Esta desorganización impide detectar irregularidades en la adquisición o en el uso de los materiales y mano de obra. También impide proveer información a tiempo y de calidad a los administradores del proyecto para poder tomar decisiones oportunas y válidas. Por esta razón, una recomendación de gran relevancia es que los proyectos de construcción inmobiliaria cuenten con un equipo muy capacitado y con las herramientas tecnológicas necesarias para dar seguimiento eficaz a las obras que desarrollan, en todos los aspectos de la administración: pago a proveedores, manejo de personal, cobranza, auditorias internas, entre las principales.

Recomendaciones al SRI

Luego de determinar la tasa que relaciona el impuesto sobre la renta y las ventas totales de este proyecto, el SRI debería establecer una muestra representativa de empresas constructoras a las cuales hacerle un seguimiento detallado de sus operaciones de manera de verificar, corregir y determinar con mayor exactitud cuál es el potencia promedio de pago de impuestos que podría obtenerse en esta actividad.

Una vez obtenida esta tasa de una muestra real más representativa, el SRI podría empezar a relacionar la misma con la tasa histórica de los últimos dos o tres años de todos los proyectos inmobiliarios de manera de establecer las diferencias. Luego de obtenerlas, el SRI podría empezar un proceso de requerimiento adicional de información de aquellos proyectos que representen las mayores diferencias entre el parámetro de referencia y la realidad. Así, se empezaría un proceso de recaudación que tendría una base de sustento técnico muy difícil de eludir.

Cabe resaltar que se debería desarrollar este análisis teniendo el cuidado de segmentar los distintos proyectos inmobiliarios pues, se presume que dependiendo del nivel socio económico al que está dirigido cada proyecto, se podría obtener una tasa diferente de pago de SRI versus las ventas.

BIBLIOGRAFÍA

• CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO, Publicación Técnica de la Cámara de Construcción de Guayaquil. (Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre 2006).

• CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO, Publicación Técnica de la Cámara de Construcción de Guayaquil. (Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre 2005).

• REVISTA VANGUARDIA, (Ecuador, del 23 al 29 de Mayo 2006, páginas 28-30).

• NORMAS ECUATORIANAS DE CONTABILIDAD, Tomo I. (Edi – GAB, 1era Edición, Quito, 2004, Capítulo 15).

• LEY DE RÉGIMEN TRIBUTARIO INTERNO, Legislación Conexa, Concordancias, Profesional, Tomo I. (Corporación de Estudios y Publicaciones, 12da Edición, Quito, 2006).

• CÓDIGO TRIBUTARIO, Legislación Conexa, Profesional. (Corporación de Estudios y Publicaciones, 6ta Edición, Quito, 2002).

• CÓDIGO CIVIL CON JURISPRUDENCIA, Legislación Conexa, Profesional, Tomo I. (Corporación de Estudios y Publicaciones, 9na Edición, Quito, 2002).

• Marín y Kethelhom, INVERSIONES ESTRATÉGICAS, (5ta Edición, Costa Rica, 1993).

• www.cconstruccion.net

• www.bce.fin.ec

• www.sri.gov.ec

• www.google.com

"ANÁLISIS TRIBUTARIO PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Y SU EFECTO EN EL FLUJO DE EFECTIVO POR CLASE DE CONTRIBUYENTE EN EL ECUADOR"

POR: DENISSE NATALIA HIDALGO ESTRADA

ANDREA SOLEDAD QUIMÍ FONSECA

YADIRA SORAYA ZAMBRANO HERRERA

Enviado por:

Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo S.

"NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA LIBERTAD DE INFORMACION"®

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