Aplicación de los sistemas de información en el negocio de bienes raíces en Guadalajara
Indice
1.
Introducción
2. Aplicaciones clave
3. Bases de Datos
4. Revolucionar la
Industria.
5. Conclusiones
6. Referencias
1. Introducción
La industria de
los bienes
raíces en nuestro país a experimentado un auge
estrepitoso durante los últimos 5 años, en especial
en nuestra ciudad, conocida hoy como el Valle del Silicio
Mexicano, la llegada de grandes corporativos Internacionales como
Intel, Flextronics, Solectron, Jabil, SCI, etc. Ha consolidado
este punto geográfico como uno de los puntos industriales
más importantes en el país.
El arribo de la Industria
Electrónica a suelos
tapatíos inicia a finales de los años sesenta,
cuando en 1966 Kodak decide situar su planta en Guadalajara,
años más tardes la llegada de otras
compañías como IBM, Motorola, HP empezaron a
consolidar a GDL como un lugar atractivo para el desarrollo de
esta industria, siendo finalmente a finales de los años
90´s cuando surge el "Boom" de la electrónica y con ello el establecimiento
de decenas de compañías con el interés de
estar presentes en este nuevo centro de negocios.
Los desarrollos industriales existentes fueron sorprendidos
repentinamente por la nueva demanda que se
presentaba, por lo que muchas compañías se dieron a
la tarea de iniciar diferentes desarrollos industriales en la
ciudad para cobijar a toda esta industria que llegaba por primera
vez a la región. Aunado a este fenómeno
también se presento un alto índice de migración
a GDL debido a la atracción laboral que las
nuevas industrias
originaban, incrementando la demanda de
casa habitación repentinamente.
Muy pronto las principales firmas de bienes internacionales se
dieron cita en nuestra ciudad, además de que empresarios
nacionales comenzaron a vislumbrar las nuevas oportunidades y se
unieron al movimiento. El
día de hoy la industria de los bienes raíces en la
ciudad se encuentra bastante consolidada, sin embargo aún
existen numerosas oportunidades de mejoras, en especial la
aplicación de sistemas de
información que permitan alcanzar a un
mayor número de potenciales clientes, y tener
acceso de manera sencilla y oportuna a información fidedigna y actualizada para la
toma de
decisiones.
Existen numerosos esfuerzos de compañías
independientes y del Gobierno del
Estado por
armar una base de datos que
acumule el mayor número de información posible, sin
embargo la mayoría de estas bases de datos no
son de fácil acceso, no tienen toda la información
necesaria y sobre todo no tienen una actualización
constante. Dejando al inversionista con una herramienta poco
amigable y efectiva.
Sistemas privados
como los que actualmente se manejan en Estados Unidos
permiten al usuario, poder
localizar en un plano todas las opciones posibles de acuerdo a
sus necesidades, no solo proporcionando datos de los
bienes raices disponibles, si no también de las características socioeconómicas y de
negocio que puede esperar como condiciones para su negocio, en
algunos casos poseen bases de datos
dónde prácticamente se puede conocer muchos
detalles de la propiedad sin
ni siquiera visitarla físicamente, videos y paseos
virtuales son parte de las opciones que el usuario tiene a su
alcance para hacer la elección apropiada.
Los bienes raíces como muchos otros, es un negocio de
información, y depende de tener la información de
cuales son los clientes
potenciales en el momento oportuno, conocer las propiedades
disponibles, etc, etc, por lo que la explotación de las
posibilidades de los Sistemas de
Información en esta Área serían muy bien
recibidas en el mercado e
inclusive revolucionarlo.
Los bienes raíces son una Área
Fértil para la aplicación de los sistemas de
información, la tecnificación de esta Industria
tiene escasos 10 años y la inversión de recursos asignada
a este propósito apenas comienza a experimentarse de
manera importante.
Muchos especialistas coinciden en que la tremenda evolución de los bienes raíces
requieren que la expansión global y la tecnología sean la
punta de lanza de su crecimiento, el día de hoy existen
ejemplos claros que posteriormente estudiaremos como CoStar,
NetStruxr, y el MCPE que muestran que la aplicación de
estos sistemas proporciona una enorme ventaja competitiva para la
industria. Nuestra ciudad no se puede quedar rezagada en este
aspecto, y menos ahora que las oportunidades de negocio requieren
que seamos más eficientes a un menor costo.
Podemos visualizar tres grandes bloques de oportunidad para la
aplicación de sistemas de información, el primero
es una base de datos
fácil de actualizar, estandarizada con el resto de los
sistemas y fácil de accesar que contenga todas las
propiedades existentes en venta o en
arrendamiento en cada región, en el negocio de los bienes
raíces los datos son la
sangre de la
industria, así que en la medida que seamos capaces de
accesarlos y manipularlos obtendremos una ventaja competitiva
mayor en el mercado.
Además de una base de datos de propiedades, también
es importante contar con toda aquella información que es
de vital importancia para el entorno de cualquier negocio, de tal
manera que el cliente no solo
pueda obtener la información de cuál es la mejor
propiedad que
existe para sus necesidades, si no también conocer
cuál es el lugar que brinda las mejores características para realizar su
operación, por ello es importante contar adicionalmente
con una base de datos por región de todas las
características socioeconómicas, incluyendo
impuestos
aplicables por región, tiempo de
tramitología, tarifas de los energéticos, costo de insumos,
costo de mano de obra, etc.
La segunda aplicación importante es concretar una red de negocios, que
no solo nos permita tener contacto ágil y a menor costo
con nuestros clientes potenciales y proveedores,
si no también que permita hacer transacciones e inclusive
contratar financiamientos en línea para la
adquisición de propiedades, incluyendo una herramienta que
permita modelar el tipo de financiamiento
apropiado y la compañía apropiada de acuerdo al
monto y al plazo de financiamiento
que el inversionista desee. Eliminando las barreras
geográficas.
La tercera aplicación consiste en la implementación
de sistemas wireless como
herramienta indispensable para tener acceso a la
información, el dinamismo que nos permite estos sistemas
nos daría acceso inmediato desde cualquier lugar (Que
eventualmente el servicio
estará disponible en casi cualquier lugar) a nuestra
Pág. WEB, de tal
manera que si requerimos conocer algún dato de una
propiedad, o saber que propiedades está disponible en la
zona, basta con prender una Palm, ó una Laptop y consultar
la Pág. WEB para obtener
la información. Usualmente el promotor o inversionista
realiza una investigación en Campo que toma bastante
tiempo y llama
telefónicamente para conocer los datos de la
propiedad.
Las bases de datos son vitales para los promotores de
bienes raíces, en nuestro país es común
utilizarla para realizar sondeos muy someros de que existe en el
mercado, sin embargo no es la poderosa herramienta que
podría ser. Quizás sólo se utiliza un 3% de
su potencial, esto no es por casualidad, el primer inconveniente
de las bases de datos de nuestro país es que no son de
fácil acceso ya que incluso algunas de ellas son de uso
exclusivo para algunas firmas, en segundo lugar las pocas bases
de datos que existen en algunos casos son totalmente obsoletas
debido a la falta de actualización, es necesario hacer que
el proceso de
interacción entre propietario y base de datos sea
automática, y menos engorrosa, James Croakley,
vicepresidente de Tramell Crow Co. Importante firma de bienes
raíces en EU comenta "También tenemos que depender
de nuestra investigación interna debido a que los
sistemas son tan buenos como los mantengan, y aunque sea bastante
útil siempre tienes que confirmar la información"
[1] La base de datos que el propietario maneje debe
tener una liga directa con el formato de la base de datos del
sistema, de tal
manera que al actualizar los datos internos de la
compañía, se actualicen inmediatamente los datos de
la página
web. Este sería un proceso
sencillo ya que la mayoría de las compañías
de bienes raíces actualizan sus bases de datos
inmediatamente después que cierran un nuevo trato, incluso
para las compañías que aún no tienen estas
bases de datos sería una excelente oportunidad de
incorporarlas utilizando el formato de la página WEB
como sistema de
inventario, en
tercer lugar la información que actualmente se encuentra
en las bases de datos suele ser muy escasa y no proporciona ni
siquiera la suficiente información para una primera
evaluación de la propiedad.
Las bases de datos incluso pueden ayudarnos a depurar la
información que coincida con las especificaciones que el
cliente nos
indique, ahorrando tiempo y papeleo, a través de una
herramienta SEARCH, proporcionándole datos clave como el
área requerida, destino (oficinas, comercio,
producción, almacén,
etc), costo deseado, duración de contrato. Para
lograr esto es importante unificar el criterio de cómo se
maneja la información en la base de datos, de tal manera
que se le solicitaría a los propietarios que sigan un
formato único para enlistar las características de
su propiedad.
Las bases de datos pueden revolucionar la industria y hacerla
más rentable, ya que se evitarían las tediosas
investigaciones propias para conocer las
propiedades disponibles que adicionalmente tienen un alto costo,
requieren inversión de mucho tiempo y personal. Por lo
tanto la tecnología juega un
papel
importante en la rentabilidad
de la promoción de los bienes raíces, los
ejecutivos de importantes firmas reconocen la necesidad de un
mayor avance tecnológico que a la larga puede incluso
generar cambios dramáticos en la manera como el negocio se
conduce el día de hoy. [2]
Actualmente modelos
similares están operando en otros países, haciendo
a la industria de bienes raíces más eficiente y
rentable. En estos países la mayoría de los brokers
e inversionistas esta suscrita a bases de datos para localizar
espacios disponibles haciendo su trabajo de manera ágil y
con menos personal. Por
ejemplo en Estados Unidos
existen buscadores
como CoStar que tiene una base de datos de aproximadamente 7.3
billones de pies cuadrados en oficinas, comercios, y espacios
industriales localizados en las Áreas metropolitanas
más importantes del país. (2) Y son
utilizadas por las firmas de bienes raíces más
grandes, teniendo al alcance valiosa información,
así como herramientas
como el "virtual tour" que incluye varias vistas de la propiedad,
que ha sido muy útil para el proceso de
preselección, y eliminar rápidamente los espacios
inapropiados.
Otro modelo
interesante es el de MCPE ( Minnesota Comercial Property
Exchange) que es un modelo local
que ha llamado la atención de toda la industria
Norteamericana. El sistema basado en WEB permite a sus
suscriptores buscar y actualizar listas de propiedades en el
Área. Una herramienta que distingue a MCPE de otros
sistemas en el mercado es que los usuarios pueden no solo accesar
a propiedades disponibles, si no también obtener datos de
las propiedades vecinas. " MCPE es una solución mucho
más rápida que la del viejo paradigma de
descolgar el teléfono y llamar para conocer el estatus
de la propiedad" comenta Phil Simonet de Paramount Real Estate
Corp. Este sistema fue reconocido con los premios de Digital
Media Award en 2000 y 2001, por ser el mejor uso en el Internet por una
compañía comercial. Esta plataforma sé esta
llevando a escala nacional y
sé conoce como Exchange, que además de haberse
mejorado incluye sofisticadas herramientas
como ligas a impuestos,
zonificación del Area, y tours virtuales, ofreciendo sus
servicios en 5
ramos principales; Propiedades industriales, oficinas, terrenos,
retailed y universal.
Algunas de las contribuciones más importantes del sistema
son; tiene opciones para imprimir reportes en una variedad de
formatos, detallado, para brokers o para clientes eliminando la
increíble cantidad de papeleo que se genera al realizar
reportes de la manera convencional. A demostrado aparte de ser
útil ser rentable como negocio, ya que desde 1999 el
sistema a generado más de $300,000 USD en utilidad anual.
Su eficiencia es
reconocida por las compañías de bienes
raíces ya que se han podido ahorrar entre 15% a 25% del
tiempo que toma normalmente buscar propiedades en el mercado.
En nuestro país podemos resaltar el esfuerzo de la empresa
Metroscubicos.com el cuál ya brinda servicios
similares, sin embargo la cobertura de propiedades que contiene
de nuestra ciudad es escasa. Metros Cúbicos es una empresa
privada que se dedica al desarrollo de
soluciones
tecnológicas para el mercado inmobiliario, constituida en
Marzo del 2000 y lanzando su portal en Julio del 2000.
Estos ejemplos son bases claras de las ventajas competitivas que
ofrecen en la aplicación de los sistemas de
información en los bienes raíces, en nuestra ciudad
estos sistemas proporcionarían herramientas útiles
que permitirían no solo ahorrar, sino generar mayores
utilidades y ofrecer sus servicios de una manera más
eficiente y profesional.
La aplicación de los sistemas de
información no sólo pueden hacer el trabajo que
el día de hoy hacemos de manera más rápida y
efectiva, si no que nos pueden proporcionar soluciones
nuevas y creativas que nos ayudan a plantear nuevas soluciones en
la problemática económica actual.
Uno de los problemas que
los bienes raíces se han tenido que enfrentar hoy en
día es la baja de demanda, además que muchas de las
compañías ya instaladas han tenido que cerrar
debido a la baja en su actividad. A continuación
presentaremos un pequeño ejemplo de la solución que
algún grupo de
empresarios Norteamericano encontraron a través del apoyo
de los sistemas de información.
El sistema NetStruxr ha encontrado una novedosa forma de hacer
alianzas para solucionar el problema de la baja demanda, los tres
inversionistas corporativos más importantes que utilizan
NetStrux que son IBM, Bank of America y Prudential Insurence
Company anunciaron en Octubre del año pasado que
conformarían y participarian en el primer Consorcio de
Intercambio Corporativo de Bienes Raíces existente. (CREX
en Ingles " Corporate Real Estate Exchange Consortium). Los
miembros del CREXS acuerdan en considerar el exceso de inventario de
cualquier otro miembro del consorcio cuando estén buscando
espacios disponibles en el mercado. Este canal ofrece una
herramienta interactiva en la que los subarrendadores pueden
localizar subarrendatarios. Robert Patterson, vicepresidente de
bienes raíces corporativas de Bank of America menciona "
CREXS resuelve las necesidades actuales del mercado. Es la
respuesta a todas nuestras necesidades de espacio??? No, pero es
otra herramienta para usar. Sin embargo nos ayuda a deshacernos
de nuestro exceso de espacio de manera única".
(6)
NetStruxr es la plataforma del CREXS, y se encargara de
monitorear la actividad en la utilización de los inmuebles
así como de proporcionar reportes continuos a los miembros
del consorcio. Mientras no hay ningún costo de
inscripción para acceder al sistema para los miembros de
CREX, NetStruxr cobra 0.05 % del total de la operación que
se llegue a cerrar, y es pagada por el arrendador cuando la
transacción a sido completada.
Otro proyecto que
revolucionaria a la Industria debido al dinamismo y flexibilidad
que proporcionaría sería el utilizar equipos
inalámbricos como herramientas para accesar estas páginas
WEB, muchas veces el contar con la información
adecuada de manera inmediata hará la diferencia entre
ganar o perder un negocio, los equipos compactos como agendas
electrónicas, o laptops pueden llegar a ser nuestras
mejores aliadas.
Grafico1. Diagrama de
Aplicación de Sistemas de Información y
Tecnologías de información en los bienes
raíces de Guadalajara.
Es evidente que hay una sub utilización de los
sistemas de información en el ámbito de los bienes
raíces, siendo una herramienta potencial que puede ayudar
al crecimiento del Área en nuestra ciudad.
Podemos ver que en algunos otros países como nuestros
vecinos del Norte tienen revolucionarios Sistemas de
Información dónde no solo le proporcionan al
inversionista la oportunidad de conocer bajo un solo portal los
inmuebles disponibles en la localidad de interés,
si no también le proporciona todos los detalles que
requiere para entender las características de la
propiedad, y hasta realizar análisis de financiamientos y prestamos,
así como su trámite.
Las necesidades de los bienes raíces en GDL son cada vez
más demandantes, el dinamismo de los inversionistas
trasnacionales empujan a que contemos con información
veraz y oportuna, el día de hoy quién no cuente con
la información oportuna y especifica que el cliente
requiera esta fuera del mercado.
Los cambios estrepitosos de la Economía requieren
que los dueños de las propiedades continuamente ajusten
sus precios, y
tomen decisiones importantes en cuanto a la expansión de
su inversión y de su promoción.
Considero importante llevar a los bienes raíces a un nivel
de tecnificación más alto, empezando por armar una
base de datos que cuente con todo un sistema de
interacción con los propietarios de inmuebles y de
corredores industriales de tal manera que la continua
actualización de los datos deje de ser engorrosa y se de
en automático cada vez que el propietario ajuste sus
datos, esto podría ser a través de un eternet que
cada propietario tenga con la página web. Esta base de
datos puede ser enriquecida con un video que
presente las principales características del inmueble o
terreno, así como los alrededores. También se puede
complementar con datos actualizados sobre los impuestos
aplicables en la región, los recursos
naturales más accesibles, las principales actividades
económicas, distancias a puertos, distancias a
aeropuertos, principales vías de comunicación, infraestructura
eléctrica, de telecomunicaciones, además de contar con un
simulador que proporcione al usuario los gastos de
operación en la zona de acuerdo a su actividad,
tamaño, y demás características.
Esta base de datos deberá de ser auto sustentable, y
deberá mantenerse a través de cuotas anuales de
inscripción a los propietarios quienes exponen sus
terrenos y facilidades, o a través de pequeñas
comisiones cada vez que se cierre una transacción.
Sería interesante integrarlo al proyecto de e
México por
ejemplo para aprovechar la plataforma ya existente y darle un
soporte más sólido.
Una vez que la base de datos este operando, el siguiente paso
consistiría en hacerla accesible a través de
equipos inalámbricos como lo es una Palm, o una laptop con
tarjeta de red
inalámbrica, de tal manera que cualquier inversionista o
corredor de bienes raíces pueda consultar de manera
inmediata a través de estos equipos las propiedades que
estén disponibles en una área específica,
así como su costo, y principales
características.
[1],[2],[3] Eric Waters, CPN Online, "Harbert Backs
Subscription Database With In-House Sapce-Tracking Software" http://
www.cpnonline.com/commercialpropertynews. Nueva York (Noviembre
1998)
[4],[5] Beth Mattson-Teig, National Real Estate Investor, "Local
property exchange garners national attention" Vol.43 Issue.9
Pág 65-70 ProQuest Database. Atlanta (Agosto 2001)
[6] Ron Starner, Site Selection Magazine, "Corporate Real Estate
Giants Endorse Online B2B Exchange" http://
www.conway.com/ssinsider Dallas (November 2001)
En este artículo se analizan posibles aplicaciones
potenciales de los sistemas de información al negocio de
los bienes raíces en Guadalajara, tratando de generar
ventajas competitivas que permitan al negocio ser más
rentable y eficiente. Hablaremos de las bases de datos como la
plataforma clave para la aplicación de los SI tomando
experiencias de modelos que
han operado exitosamente en otros países, y también
se propondrán nuevas aplicaciones e ideas que ayudaran a
completar la herramienta. También mostraremos ejemplos de
la evolución de estos sistemas y de su
innovadora aplicación para resolver problemas
actuales de la industria como por ejemplo la caída de
demanda.
Palabras Clave: Bienes Raíces, Base de Datos,
Propietarios, Broker, Inmuebles, Guadalajara, wireless,
sistemas de información.
Autor:
Ing. Marco Antonio Castrejon Estrada