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Principios Registrales




  1. Principios regístrales
  2. Procedimiento registral
  3. Anotaciones preventivas bloqueo registral
  4. Conclusiones
  5. Bibliografía

INTRODUCCION

A medida que nuestra sociedad avanza, sea con la tecnología, ideologías, los modos de rechazar el tráfico comercial, económico y jurídico y por el hecho de manejar grandes o pequeñas actividades, nos vemos en la necesidad de recurrir a los diferentes medios de formalidades que la ley regula a efectos de asegurar nuestro patrimonio y que el mismo circule para que se vaya incrementando y poder tener una estabilidad económica relativa que es, a lo que todas las personas (sean empresarias, personas jurídicas o naturales) esperan. Entonces vemos la importancia que tienen los temas que tratamos en este trabajo.

Para el mejor desarrollo del mismo hemos convenido dividir al trabajo en tres capítulos; el primero capitulo trata de los principios registrales que rigen al derecho material y más específicamente en los que se basa el notario para dar fe y dar forma al trabajo que realiza; el segundo capítulo, veremos todo lo referente al procedimiento registral, quise decir cuáles son los primeros pasos que debemos de dar, antes de llegar a la inscripción de algún acto o contrato que realicemos o para llegar a Ud. y por último el tercer capítulo tratamos sobre las anotaciones preventivas – bloqueo registral para conocer cuáles son aquellos actos que pueden ser inscribibles para asegurar la ejecución de una sentencia de salir a nuestro favor.

Como observamos, podemos afirmar que lo expresado líneas arriba es cierto; esto quiere decir que estos temas son muy importantes, debido a que las personas naturales o jurídicas no quieren perder patrimonio o quebrar ya que buscan las formalidades y protección que las leyes conceden a través de los notarios ya que estos son los nexos para llegar a la inscripción del acto o contrato que se desea tenga protección para asegurar nuestro futuro.

Por todo lo expuesto, esperamos que éste trabajo llene las expectativas de todos los docentes, estudiantes y otros, ya que es un trabajo que le hemos puesto bastante empeño por la misma transcendencia jurídica de que trata. La alumna

CAPITULO I

PRINCIPIOS REGÍSTRALES

Son las orientaciones capitales, líneas directrices del sistema. Resultado de la sintetización o condensación jurídico registral. Según Sanz, los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país determinado, y que pueden especificarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo.

Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema registral.

  1. Concepto. Son los juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.
  2. Clases:
  1. Principio de Rogación: Llamado también principio de instancia, y significa que las inscripciones en los Registros Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este principio está contenida en el art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción..." y el Art. 131 del Reglamento General de Registros Públicos: "Toda inscripción se efectuará a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser representantes de títulos, están también facultados para hacer valer los recursos que permitan los reglamentos de los registros".

Cualquier persona puede solicitar la inscripción o anotación preventiva de un título, sin necesidad de acreditar legítimo interés o personería.

Excepciones:

  1. Cuando se haya incurrido en error material; cuando sin intención de causar daño, se han escrito unas palabras por otras, emitido por la expresión de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado los nombres propios al copiarlos del título, sin cambiar por eso
  2. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 C.c) "Las hipotecas legales a que se refiere el artículo se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador.
  3. Según el Decreto Ley N° 26135, que para efectos del cobro de deudas laborales que tuviera el empleador, cierre del centro de trabajo sin autorización expresa de la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de sus trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes muebles del empleador, la inscripción en los registros públicos será de oficio y en el día de recibida la notificación pertinente, sin costo alguno para los demandantes.
  4. En el caso del Art. 1 de la Ley N° 26785, COFOPRI remitirá al Registro Predial Urbano el título rectificatorio con los nuevos planos, para que el Registrador proceda a realizar la inscripción correspondiente.
  5. En virtud a la Ley N° 26887, Ley General de Sociedad, novena, décima, y décima primera disposición transitorio se presume la extinción de las sociedades inscritas en el Registro cuyo período de duración se encuentra vencido siempre que no se nombren liquidadores en el plazo previsto, la respectiva oficina registral procederá a cancelar de oficio la inscripción de las sociedades extinguidas.
  1. Principio de Prioridad. Se refiere que los derechos que otorgan los registros públicos están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de su presentación. El apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho). Nuestro código civil reconoce este principio y establece dos clases:

Prioridad de Rango: Contenido en el artículo 2016, es la posibilidad de concurrencia registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Son permisibles los siguientes negocios de rango:

  • Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito en la Ley N° 26481, que se refiere al bloqueo registral.
  • Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos hipotecas ya inscritos.
  • Posposición de Rango: Una sola de las hipotecas esta inscrito, cediendo ésta su lugar a otra, que se constituye recién.
  • Coparticipación: Pluralidad de Derechos hipotecarios de dos formas: Compartida Inicialmente, que esté autorizada la coparticipación.

Prioridad excluyente: Contenida en el método 2017, si un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podría inscribirse. Existe un cierre registral y se expresa de 2 modos: erga onmes oportunidad.

  1. Si un título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del título incompatible.
  2. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste podría lograr acceso al registro.
  1. Principio de Fe Pública Registral. Este principio esta incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se halla justificados por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran en los registros. Pero, cabe señalar que la protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de Buena Fe que adquieren a título oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo niega, tiene la obligación de probarla. Si una persona adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribirse su adquisición, está en camino, pero sólo en camino de convertirse en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos.
  2. Principio de Legalidad. Se refiere que todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los títulos válidos y perfectos. Calificación.

Registral, es el análisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-existentes, índices. La calificación de acuerdo al principio de legalidad, consiste en un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro una nueva situación jurídico – registral. Según el artículo 2011; el registrador debe calificar lo siguiente:

  1. Legalidad de Documentos; en caso de documentos notariales, se debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así como la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto.
  2. Capacidad de los Otorgantes
  3. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la calificación verificando si existe o no razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo dispone el artículo 219 C.C.
  4. Identificación. El registrador debe verificar la identidad entre el titular del Derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico de materia de inscripción.
  1. Principio de Publicidad.

Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure" porque no se admite prueba en contrario nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados.

Hay dos clases de publicidad.

  1. Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; está "in re" en el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su desconocimiento.
  2. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones y títulos archivados; se da dos maneras.

b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los registros públicos a la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas y/o fichas.

b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier certificado que requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa la presentación de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes. Nuestro código incorpora este principio en su artículo 2012.

  1. Principio de Legitimación.

Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento jurídico existe cierta uniformidad en el tratamiento de este principio, el artículo 2013 C.c. el artículo VII del T.P. del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) el artículo 3 de la Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y de la SUNARP, Ley N° 26366 que establece como garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y el artículo VII del Reglamento de inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC 18.01.90 (RRPU), que dice en su segundo párrafo: Ninguna inscripción podía ser rectificada o invalidada por resolución administrativa.

Se habla presunción, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se demuestre que la situación es, en realidad, distinta de la declarada por la inscripción. Sanz Fernández enumera cinco puntos distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la presunción de exactitud, a saber:

  1. Nulidad, falsedad o errar del asiento.
  2. Nulidad, o defecto del título
  3. Falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en aquella, de manera erróneo o incompleta, el contenido real de éste.
  4. Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquél, cuya inscripción está vigente en el Registro.
  5. Extinción del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de Legitimación:

Legitimación activa. El titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación.

Legitimación Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. Por ejemplo, el dueño de un predio puede ejercer una acción relacionada a los límites con el predio de propiedad de otra persona; en ese caso la legitimidad previa le permitirá dirigir la acción contra quien aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser que conozca que el propietario verdadero es un tercero.

  1. Llamado también de tracto continuo esta contenido en el artículo 2015 C.C. que a la letra dice: "ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Roca Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino formal ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto sucesivo.

    Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, si no también en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no esta inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse un aumento de capital si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones:

    En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotación preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público deberá abrir una partida o ficha espacial sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos también cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá partida especial.

  2. Principio de Tracto Sucesivo.

    Llamado también de determinación y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresión que denota un criterio singularizador, particularizado y de especificación. Pérez Isola, señala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinación exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organización del Registro Sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia.

  3. Principio de Especialidad.
  4. Principio de Impenetrabilidad.

Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de presentación. El artículo 149 del Reglamento General de los Registros Públicos dice "Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento. Este principio tiene un valor normativo de finalidad inmediata, porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de inscribir el titulo o acto registrable que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo asiento de presentación esté vigente y que fue presentado con anterioridad al Registro. Por ejemplo: Si A vende un mismo inmueble a B y a C, siendo la venta a C de fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en primera instancia, el Registrador no podía inscribir la venta hecha a B, aunque este sea de fecha anterior con respecto a C, precisamente por aplicación del Principio de Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento de presentación de la venta hecha a favor de C, caduca, recién podía inscribirse la venta hecha a favor de B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el otro título referente a la venta hecha a favor de B, tendrá que ser denegada y por consiguiente tachado el título, aunque esta sea de fecha anterior.

CAPITULO II

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

  1. Instrumentos que dan mérito a las inscripciones:
  1. Las Escrituras Públicas y demás documentos extendidos ante Notario, Cónsules o representantes diplomáticos en ejercicio de sus atribuciones.
  2. Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes de entidades estatales o paraestatales, a los cuales la ley haya concedido funciones análogas a las notariales.
  3. Las extendidas por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones.
  4. Las partidas de los Registros de Estado Civil.
  5. Las partidas parroquiales en los casos previstos en el Artículo 2115 del del Código Civil: "referentes a los hechos antes del 14-11-1936 conservan la eficacia que les atribuyen las leyes anteriores". Tratándose de matrimonios, solo tendrá valor lo referente a nupcias contraídas antes de la vigencia de la Ley N° 6890 del 8-10-1930.

Las inscripciones se realizarán en virtud de testimonios o copias certificadas por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz correspondiente.

La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.

Los títulos que emanen autoridades o funcionarios públicos extranjeros son inscribibles, siempre que contengan actos de la ley peruana considere lícitos y se encuentren legalizados y traducidos de ser el caso, los cuales deberán estar sujetos a las leyes y reglamentos que al respecto deben observar los funcionarios del Ministerio de Relaciones Exteriores. De igual manera las sentencias expedidas en el extranjero se inscriben, si las leyes peruanas le otorgan el exequatur. Se requiere de igual manera autorización del Poder Judicial peruano para anotar demandas planteadas ante tribunales extranjeros. Los actos de jurisdicción voluntaria o resoluciones en procedimientos o contenciosas otorgados en el extranjero se inscriben sin necesidad de exequatur, sin perjuicio de acciones de validez o nulidad que se pueda interponer.

  1. Presentación de los Títulos:
  1. Solicitud de Inscripción: En concordancia con el principio de rogación la inscripción a los registros se rechazan de parte, de quien adquiere el derecho, quien lo transmite o el que tenga interés en asegurarlo. Lo puede solicitar cualquiera y a ésta persona se le denomina representante y está facultado para interponer los recursos impugnatorios conforme a Ley.
  2. Forma de Presentación: Puede ser verbal o por escrito, único requisito el pago previo de los derechos registrales; Deben de realizarse dentro de las horas de atención; ya que su transgresión lleva a la nulidad del asiento de presentación. Debe efectuarse en un solo original o parte, puede ser por duplicado.
  3. El Diario su Importancia: Es el libro en el que se extienden los asientos de presentación, indicándose a su margen las actuaciones que se han originado. Es por ello que es muy importante para poder aplicar el principio de prioridad. Tratándose de Registros Públicos el alcance de este diario es mucho mayor, porque los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, concordante con el artículo VI del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que dice: "La prioridad en el tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los derechos que otorgan los registros". Si se encuentra vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento, lo que demuestra una vez más la importancia del Diario.
  4. Asiento de Presentación: Se llama asiento de presentación al extendido en el Diario, cuyo objeto es hacer contar inmediatamente el momento o instante de ingreso o entrada en el Registro, de cada título, presentando en forma para su registración se considera como fecha de inscripción para todos los efectos la fecha del asiento de presentación.

d.1) Contenido del Asiento de Presentación

  • Nombre, apellido y domicilio del presentante.
  • Hora de presentación.
  • Naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del funcionario que lo ha expedido.
  • El derecho que se constituya, reconozca, trasmita, modifique o extinga por el título que se presentó a inscribir.

Al margen de cada asiento se consignará el tomo y folio de la inscripción o de que ha sido denegada. En el caso de Provincias, el diario se lleva entonces, en el que se extiende una anotación que diga: "Prestación del día... de 200... y su correspondiente diligencia de cierre".

d.2) Plazo de Vigencia del Asiento de Presentación

Tiene un plazo de 30 días hábiles, computables a partir del día siguiente al de su presentación. E incluye el último día. Para efectos registrales se considera días inhábiles domingos y feriados y los días en que el Registrador dejó de concurrir a su oficina.

d.3) Prórroga del Término del Asiento de Presentación

Puede ser prorrogado 60 días en los casos que los títulos presentados por su extensión, número u otra causa demanden una labor extraordinaria.

La prórroga será solicitada por el Registrador dentro de los primeros quince días del plazo ordinario y será autorizado por el jefe de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, el Vocal o Juez Visitador, a falta de éstos los Presidentes de las Cortes. Se prorroga también:

  • Si se interpone recursos de apelación y revisión.
  • Si se entabla queja contra el Registrador.
  • Si se promueve acción judicial contra lo resuelto por la Junta de Vigilancia.

En caso de apelación y revisión, la prórroga no tiene plazo fijo de duración.

En caso de revocarle la tacha y de ordenarse la inscripción, la prórroga del asiento de presentación dura 20 días más, contados a partir de la fecha en que el expediente es devuelto a la oficina de origen.

Si los órganos superiores al Registrador confirman la tacha la prórroga del asiento dura 30 días más computados a partir de la fecha, en que se devuelve el expediente a la oficina de origen el interesado puede promover acción judicial y solicitar la anotación preventiva de la demanda y si ésta es declarada fundada y se ordena la inscripción, los efectos de ésta se retractan a la fecha del asiento de presentación.

  1. Desistimiento:

Se puede plantear el desistimiento solo en relación con la incitación solicitada del procedimiento registral, porque, las normas no lo establecen, pero, tampoco lo prohiben. Será viable el desistimiento y debe aceptarse, sólo en actas y contratos cuya inscripción es facultativa; por Ejm. Compraventa más no cuando es obligatoria Ejm. Hipoteca. Debe ser presentada mediante una solicitud del presentante o del beneficiado con la inscripción, conforma legalizada por Notario y mientras esté vigente el asiento de presentación.

CAPÍTULO III

ANOTACIONES PREVENTIVAS BLOQUEO REGISTRAL

  1. ANOTACIONES PREVENTIVAS.
  1. Es el asiento provisional que se hace en los Registros Públicos para asegurar el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que aún no puede ser inscrito en forma definitiva.

  2. Concepto.
  3. Clases.
  1. Por vías de enumeración de las Anotaciones Preventivas.
  1. Los embargos preventivas y definitivos.
  2. Las demandas a juicio del juez que se refieren a actos inscribibles.
  3. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisión gravamen.
  4. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por que adolecen de defectos subsanables
  5. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las leyes
  6. Los contratos de préstamos hipotecarios por adquisición de vivienda única otorgados por entidades financieras especiales (Banco de la Vivienda, Banco Central Hipotecario del Perú, Mutuales de Vivienda, etc.)
  1. Por su función.
  1. Publicidad Registral; en caso de anotarse preventivamente una demanda.
  2. Constitutivas de Especial Garantía Registral y el embargo.
  1. Por su Modo de Producirse en el Registro.
  1. De Oficio, puede hacerlo el registrador.
  2. Solicitada, solicita los interesados.
  3. Ordenadas, por los Jueves y Tribunales así como autoridades administrativas.
  1. Por su Duración.
  1. Pre – Determinada, regla dominante.
  2. Indefinida es la excepción
  1. Por su Naturaleza.
  1. Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder Judicial.
  2. Registrales propiamente dichas, por defectos subsanables
  3. Legales; según por imperio de la ley.
  1. Efectos de las Anotaciones Preventivas.

En el caso de los bienes muebles e inmuebles, estés podrán ser enajenados o agravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se ha hecho la anotación.

Un caso típico de anotación preventiva es el embargo, y en la cual no se coacta la facultad dispositiva del dueño.

No se puede enajenar en los siguientes casos:

  1. Anotaciones Preventivas de Prohibición de enajenar; durante la vigencia de la anotación.
  2. Anotaciones Preventivas por defectos subsanables del título

    Estas tres anotaciones provocan cierre del Registro o cierre de partida, ya que la relación básica anotada acapara toda la titularidad del inmueble o derecho real objeto de la anotación.

  3. Anotaciones preventivas del derecho hereditario
  4. El Bloqueo. Mientras éste vigente ésta anotación.
  1. Diferencias entre Anotaciones Preventivas e Inscripciones.

Anotaciones Preventivas

Inscripción

  • Pública indistintamente derechos reales y personales, así como situaciones jurídicas de mera proyección inmobiliaria.

 

 

  • La regla es la caducidad y solo la de carácter judicial, puede en cierto supuesto tener una duración indefinida registral.
  • Se práctica en virtud de un documento privado Ejm. El Bloqueo

Pública en general derechos reales o gravámenes de carácter real inmobiliario y solo por excepción derechos personales y contrato de arrendamiento y de opción de compra.

Duración indefinida; la caducidad es hasta cierto punto excepcional.

 

 

Se extiende en base a su titulación pública.

  1. Se extienden en la partida respectiva de cada finca en el Registro de Propiedad y si no está inscrita la finca se abrirá en el libro respectivo, partida especial.

    Si la anotación procede de Resolución Judicial se transcribirá además, de ésta, expresando en todo caso los hombres del juez y del secretario.

  2. Donde se extienden las anotaciones preventivas.

    En este caso no se anotará preventivamente, pero se pondrá el asiento de presentación una nota marginal, en la que se exprese en forma breve del porqué se ha denegado la inscripción y la respectiva anotación.

  3. Faltas no subsanables.

    Son faltas subsanables que afectan la validez del mismo título, sin producirse necesariamente la nulidad de la obligación en ellas constituida. Si el título se encuentran en ésta condición el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva, en caso de que la solicite el que presentó el título. Cuando a juicio del Registrador la falta no es subsanable denegará la inscripción.

  4. Faltas subsanables.
  5. En virtud de que se extienden.
  1. En la Anotación Preventiva Judicial (embargo) se extiende en virtud de las partes: judiciales que contengan el auto del juez decretando el embargo, la diligencia por la suma que se ha tratado el acto de embargo y el decreto ordenando la anotación.
  2. En el caso de demandas, es a mérito de las partes judiciales y la orden del juez ordenando la anotación.
  3. En el caso que sean defectos subsanables, es a mérito de la misma parte que ha sido observado, previa solicitud del presentante o interesado.
  1. Extinción de las Anotaciones Preventivas.
  • Caducan a los 60 días de la fecha del asiento de presentación correspondiente, puede prorrogarse hasta por 180 días por justa causa o resolución judicial.
  • La cancelación puede ser total o parcial. En el caso de una cancelación total puede pedirse u ordenarse.
  1. Cuando se extinga del todo el derecho inscrito.
  2. Cuando se declare, la nulidad del título que se extendió la anotación.
  3. Cuando se declaré la nulidad de la anotación preventiva por falta de alguno de los requisitos esenciales.

La cancelación procesal puede pedirse u ordenarse cuando el derecho que ha sido inscrito se reduzca o disminuya a favor de la finca gravada.

  • Las anotaciones preventivas extendidas en virtud de escritura pública no se cancelan sino por otra escritura pública otorgada por la persona a cuyo favor estuviese extendido o por su representante legal. En caso de oposición, se puede solicitar que sea judicialmente como la hipoteca.
  • Si se extienden en virtud de una orden judicial no se cancela sino, por otro mandato de juez, competente como los embargos y demandas.
  1. Contenido de los Asientos de Cancelación de Anotación Preventivas.
  1. Clase de documento en cuya virtud se extiende la cancelación.
  2. Fecha de dicho documento y la de su presentación en el Registro.
  3. El nombre del juez o autoridad que lo haya extendido el Notario ante quien se haya otorgado.
  4. Nombre de los interesados la anotación preventiva.
  5. Forma en que la cancelación se haya ejecutado.
  1. Clasificación de las Anotaciones Preventivas.
  1. Anotación Preventiva de Demanda.

A.1) Concepto: Es una medida cautelar que sirve para asegurar el cumplimiento de las decisiones judiciales. La anotación de la litis da a conocer a los terceros adquirientes la existencia de un litigio sobre un bien inmueble o respecto a la validez o invalidez de un asiento de inscripción cualquiera. Esta anotación ampara el derecho del solicitante y le permite asegurar en última instancia la decisión de la autoridad judicial.

Se busca el respecto a la administración de justicia y el prestigio de las sentencias, que se podrían frustrar en su ejecución con los actos del demandado.

A.2) Requisitos.

  • Verosimilitud del derecho que se invoca, la misma que deberá ser apreciada por el juez en cada caso, teniendo en cuenta los fundamentos jurídicos y las circunstancias de hecho de la demanda.
  • Que exista peligro en la demora (periculum in mora) pues el propósito de ésta medida es de que, quien va a contratar con el demandado conozca la existencia de litigio.

A.3) Formalidades:

  • Se extiende por orden el juez competente directamente o por medio del exhorto y previa petición de la parte legítima al iniciar la demanda o en el curso del litigio, cuando la autoridad judicial determine que existe motivo para ello.
  • A mérito de las partes se extenderá:
  • La demanda y la orden del juez mandándola a anotar.
  • Fecha del proveída en que se haya acordado la admisión de la demanda.
  • El mandamiento expresado el objeto de esta demanda.
  • Las circunstancias del demandante y el demandado.

A.4) Finalidad:

Es la de ser una medida cautelar, por estar encaminada a asegurar que cuando recaiga sentencia, dando lugar a todo o en parte de lo pedido en la demanda anotada, puede esta sentencia ejecutarse en las mismas condiciones o circunstancias en que la finca o derecho inscrito se encontraban cuando se planteó la instancia judicial correspondiente. Registralmente está anotación de demanda es un instrumento de publicidad registral en la cual puede recaer sobre ella una posible nulidad, anulación, resolución, rescisión o de otra clase que implique la inoperancia de lo que figure inscrito.

A.5) Duración:

Su duración es temporal, pues depende de circunstancias que fatalmente habrían de darse: Ej. Terminación del litigio, renuncia y su nulidad. Existen varias razones para la terminación de un litigio cuya demanda se halle anotada preventivamente.

  1. Por haber sido absuelto el demandado.
  2. Demandante abandona el plato, se separa de él o se declara la caducidad de la instancia.
  3. Por haber prosperado la demanda anotada, entonces se practicarán las anotaciones o cancelaciones según sea la pretensión de la demanda, ya que depende de ésta que se persiga la eliminación de un asiento registral o la práctica de otro nuevo.

A.6) Cancelación:

Se produce esta acción cuando se cumple la sentencia condenando al demandado o cuando se deja sin efecto por no haber prosperado la demanda (en este caso se cancela la anotación).

Las demandas anotadas quedan cancelados por prescripción a los 30 años de haberse anotado, si el demandante no ha ejercido sus derechos conferidos por ley.

A.7) Derechos Registrales:

Se dan dos casos:

  • Demanda por acto valorado.

Ej. Demanda de indemnización se abonará el 2 por mil de la VIT, por presentación, y por inscripciones el uno por mil sobre el monto demandado y más el 10% por la ley 11240.

  • Si por Acto invalorado; los mismos derechos.
  1. Anotación Preventiva de Embargo.

B.1) Concepto

Es una medida precautoria dirigida a asegurar la realización de un crédito y que afecta un bien o bienes determinados de un presunto autor, limitando sus facultades de disposición, hasta que se obtenga la sentencia que condena o desestima la demanda principal. Se hará efectivo en bienes inscritos del deudor. Tratándose de embargo en un juicio ejecutivo, la anotación es obligatoria, previa calificación registral; será directamente por el juez por medio de exhorto.

B.2) Finalidad.

Es impedir que el deudor embargado puede burlar o eludir el embargo con sólo disponer del bien inmueble objeto del mismo, a favor de posteriores adquirientes, frustrando con ello las legítimas esperanzas del acreedor y dejando inoperante el procedimiento de ejecución.

B.3) Requisitos.

Existen dos posibilidades:

  1. Vía Civil; las anotaciones se extenderán en virtud de las partes judiciales que contengan:
  1. El auto del juez decretando el embargo.
  2. La diligencia de este con expresión de la suma por la que se ha trasladado.
  3. El decreto mandándolo anotar en el registro.
  1. En la Vía Penal; al abrir instrucción o en cualquier estado del proceso, el juez de oficio o a solicitud del Ministerio Público o de la parte civil, podrá ordenar que se trabe embargo preventivo en los bienes del inculpado que sean bastantes para cubrir la reparación civil. Si se ordena la detección definitiva del inculpado, el juez dicta obligatoriamente esta medida. Esta resolución del juez es apelable y se transmitirá después de ejecutada la medida precautoria. Estas inscripciones no están afectas al pago de derechos y se harán por el sólo mérito de la resolución judicial que ordena el embargo no es necesario el acta de embargo y el monto del mismo es potestativo del juez, quiere decir que puede anotarse esta medida aunque no es indicase el monto por el motivo de que ésta medida está sujeta al resultado del proceso penal.

B.4) Duración:

Es temporal, por estar al servicio de la seguridad de un proceso de ejecución de bienes para la afectividad de créditos. La subsistencia de ésta dependerá de:

  • La terminación del proceso de ejecución.
  • La caducidad de la anotación.
  • Renuncia
  • Nulidad

La terminación del proceso de ejecución está sujeto a varios motivos:

  • Mandarse alzar el embargo anotado o si enajenarse o adjudicarse en pago la finca o derecho anotado.
  • El que promovió el proceso de ejecución desistirá o abandonara la acción y también porque caducará la instancia ejecutiva.

B.5) Cancelación.

Procede cuando la misma que da extinguida por alguna de las causas antes indicada que originen su inoperación. Puede ser también por prescripción de los 30 años de su anotación.

B.6) Derechos Registrales.

Siendo un acto valorado se cobrará por:

  • Presentación el 2 x 1000 de la VIT
  • Inscripción el 1 X 1000 sobre el monto del embargo más el 10% según ley 1T240
  1. Anotación Preventiva en el Registro Mercantil.
  1. Introducción.

Las principios aplicables a estas anotaciones son las mismas ya referidas, pero tienen una especial peculiaridad que debemos tomar en cuenta. El Principio General es lo estipulado en el art. 86 del Reglamento de Registro Mercantil: "Solamente permiten anotaciones preventivas en el libro de sociedades en el caso de embargo, o demandas que se refieran a la validez de los actos o contratos inscritos en los cuales se impugnan los acuerdos tomados por los socios y de los cuales se concluye que:

  1. Los embargos que recaigan sobre acciones no son inscribibles en el Registro Mercantil.
  2. Solo procede en los casos de embargo o demandas que se refieran a la validez de los actos o contratos inscritos en la partida de la sociedad.
  3. Procede de la anotación de demandas que impugnan los acuerdos tomados por los socios (carácter interno de la sociedad)

Lo que se embarga en una sociedad son los bienes que posee más no la universalidad de su patrimonio (ej. No puede embargarse de la propia sociedad, comprometer la fatalidad de su patrimonio).

  1. Clasificación Según las Sociedades.

B.1) Embargo a Sociedades Colectivas o Comanditarias

Es inscribible el embargo de la cuota del socio siempre y cuando se haya trabado con la reserva de que la medida recaerá sobre el posible derecho que corresponda al socio cuando se liquide la sociedad en la fecha fijada en la sociedad; es decir, si no se señala ésta condición futura será observado por el registrador así como será observado cualquier otro tipo de embargo.

B.2) Embargo en Sociedades Anónimas y Comanditaria por acciones

No es inscribible el embargo en las acciones de éstas sociedades. Por la razón de que el Registro Mercantil no se inscriben las transferencias de acciones, por lo que no constándole a los Registros quien es el titular de una acción, mal podría anotarse el embargo sobre ella.

Las transferencias de acciones de estas sociedades se inscriban en el Libro del Registro de Transferencia de acciones, por lo que la medida procede en forma de secuestro de la acción en el referido libro que lleva cada sociedad.

B.3) Embargo en Sociedades Comerciales de Responsabilidad Limitada

Estas sociedades no tienen acciones, su capital está dividido en participación y cuando hay transferencia de participaciones, estas se inscriben en el Registro Mercantil en la partida correspondiente. Es por ello que se puede decir que como al Registro le consta quien es el titular de las participaciones es inscribible sin restricciones. Puede anotarse la resolución judicial que ordena la suspensión de un acuerdo adoptado en sociedad.

B.4) Demandas en el Registro Mercantil

Se pueden referir a dos situaciones:

  1. Demandas que se refieren a la validez de los actos o contratos ya inscritos en el libro de Sociedades. La acción deberá ser por la vía ordinaria y cuando las impugnaciones sean fundadas en las causales de nulidad que establece el código civil. Anotación preventiva de la demanda. Juez competente es del lugar donde se encuentra la sociedad. Las demandas anotadas el normal desenvolvimiento de una sociedad; éstas siguen operando regularmente.
  1. Bloqueo Registral.
  1. Fue creado x D. Ley N° 18278 del 19/05/1970 y ampliado y modificado por D. Ley N° 20198 del 30/10/1973.

  2. Antecedentes.

    El bloqueo registral es una anotación preventiva que se realiza en la partida de inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizar la efectividad de un derecho reconocido, pero, todavía no consumado, es decir, es una medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento de la anotación, no puede ser inscrito en forma definitiva.

    El bloqueo de las partidas de inscripción (es versión peruana); en otros legislaciones se llama RESERVA DE DOMINIO O RESERVA DE PRIORIDAD; que consiste en que quien se proyecta la celebración de un contrato, puede solventar al Registro se le reconozca dicha preferencia, antes de suscribir la escritura pública. Se da para toda clase de actos inscribibles, sin excepción. La existencia del bloque no impide que una vez inscrito el contrato para el que fue solicitado, se inscriban los títulos solicitados durante la vigencia de dicho término, salvo que el bloqueo haya sido originado por un acto traslativo de dominio.

  3. Concepto:

    Es una anotación preventiva, instituida a favor de algunas entidades, entonces se habla que el bloqueo es una medida precautoria que asegura la eficacia de cualquier derecho real que aún no puede ser inscrito en forma definitiva.

  4. Naturaleza Jurídica:
  5. A favor de quienes se ha establecido
    el bloqueo.
  1. Banco Central Hipotecario del Perú
  2. Bancos Mutuales: Agrario, Industrial, de Vivienda y Minero
  3. Mutuales de Crédito para Vivienda
  4. Cooperativas

    Según Decreto Ley N° 20198 se establece por un lado que los bloqueos se anotarán tanto en el Registro de la Propiedad Inmueble como en el Registro Público de Minería y, por otro lado, se amplia el N° de las entidades beneficiadas en el bloqueo.

  5. Caja de Ahorros de Lima
  6. COFIDE
  7. Empresas Bancarias y Financieros

En este punto el bloqueo debe darse para todo contratante no en forma limitativa, (como lo es en la actualidad), sino para toda persona natural o jurídica que contrate, por que tiene los mismos derechos que los beneficiados con esta medida precautoria por lo que consideramos injusta la discriminación que por sí misma es inaceptable.

  1. Término del Bloqueo.
  • Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que de el notario, éste puede levantarse antes de dicho término.
  • Actualmente el término del bloqueo en forma indeterminado, contraviniendo la naturaleza jurídica de una anotación preventiva, cuya característica esencial es su temporalidad y que, además, en el derecho no puede haber nada indeterminado, por razones obvias.
  1. Requisitos para su Anotación en los Registros:

Se requiere:

  1. Solicitud del Notario o Fedatario que debe ser en el término perentorio de 24 horas de ingresado el instrumento a su oficio.
  2. Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta generalmente) firmada por los contratantes.
  3. El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa verificación de la limpieza de la partida, es decir, que el inmueble a bloquearse no debe tener ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N° 18278) ahora dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198 que supone la palabra "limpieza" quedando solo "previa verificación de la partida" lo que da a entender que puede bloquearse inmuebles que tienen gravámenes.
  1. Efectos del Bloqueo:

Son los siguientes:

  1. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al diario el oficio notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción que no sea del contrato para el cual se solicitó dicha medida.
  2. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en el diario referentes al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser inscrito después de inscrito el acto o contrato que ha dado lugar a la anotación preventiva del bloqueo.
  3. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista incompatibilidad entre el contrato favorecido con el bloqueo y el título posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad corresponde al título citado en primer lugar.
  4. Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial, se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso.
  1. Derechos de Inscripción.

Como es un acto invalorado pagará los derechos ya conocidos.

CONCLUSIONES

  • Los principios registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral de un país.
  • Los principios registrales en nuestro dispositivo legal se encuentra tanto en el código civil como en el reglamento general de los Registros Públicos.
  • Los principios registrales son nueve y es: principio de rogación, prioridad, fe publica, registral, legalidad, publicidad, legitimación, tracto sucesivo, especialidad e impenetrabilidad.
  • El procedimiento registral es muy importante dentro del derecho registral, ya que de esa manera las personas, notarios y abogados, jueces y otros van a conocer cuál es el camino que deben seguir, para que hagan valer sus mejor derechos en cuanto al acto o contrato que deseen inscribir frente a terceros y de esa manera no se vulnera el derecho de las personas que adquieren algo de buena fe.
  • El procedimiento registral, como todo acto, también es importante conocer los plazos que se tiene para la realización de algún acto o contrato, ya que de esa manera va imperar un orden en cuanto a las inscripciones de dichos actos y se observe con mayor claridad en caso que dos personas crean tener el mejor derecho, ver quien inscribió primero su derecho; además que se hace de conocimiento público por el principio de publicidad.
  • Las anotaciones preventivas cumplen también un rol muy importante, ya que a través de este medio la persona que se considera afectada en su derecho, aplique este medio para asegurarse que el fallo futuro (sentencia) se ejecute o cumpla realmente; o sea se va asegurar la eficacia de una sentencia de salir a su favor.
  • Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de poder inscribir una demanda y embargo (sea en la vía civil o penal); de igual manera permite inscribir actos que realicen las diferentes clases de sociedades que ya conocemos.
  • El bloqueo registral, tiene la ventaja de permitir asegurar la eficacia de un derecho que se adquiere, sin necesidad de que éste se haya consumado.

BIBLIOGRAFIA

  • GACETA JURÍDICA, Los Principios Registrales; ed. Abril 2000, Lima 38 pp.
  • GUEVARA MANRIQUE, Rubén; Derecho Registral; 2da ed. 1986, Lima, Ojeda 760 pp.
  • PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo, Manual de Derecho Civil, 2da edición, 1985, Lima, Ojeda, 707 pp. Tomo I.

 

 

Jessica Mendoza Garcia

 


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