Contrato De Arrendamiento

1.
Introducción
2. Clasificación de los
contratos
3. Contrato de
arrendamiento
4. Código civil del estado de
Veracruz
5. Glosario
6. Bibliografía

1.
Introducción

Podemos decir que los contratos han
existido todo el tiempo ya que
el hombre
siempre se ha visto en la necesidad de celebrar contratos de todo
tipo de acuerdo al ciclo de vida
en que nos situemos. Así pues, encontramos que el
antecedente más cercano se da en roma con una
reglamentación para contratar y dar una formalidad a los
contratos clasificándolos desde entonces doctrinaria y
jurídicamente.

En el capítulo 1 plasmamos las dos
clasificaciones que en la actualidad rigen tanto en la doctrina
como en el código
civil con el propósito de contar con una referencia
que ubique a cada uno de los contratos situar los requisitos
mínimos que se observaran, la formalidad que
tendrán que revestir, las obligaciones
de las partes y sus derechos.

En el capítulo 2 detallamos las características del contrato de
arrendamiento, analizando sus características principales
y lo que hemos considerado puntos clave para la
comprensión de este tema.

En el capítulo 3 transcribimos textualmente las
leyes
aplicables a contratos de arrendamiento extraídas del
Código
Civil del Estado de
Veracruz ya que este es la piedra angular del régimen de
propiedad en
condominio y es obligatoria su lectura para
el ejercicio de este tipo de acuerdos.

2. Clasificación de
los contratos

Definición
Del latín Contractus, derivado a su vez del verbo
contraer, regir, lograr, concertar.
Es un acto jurídico bilateral que se constituye por el
acuerdo de voluntades de dos o más personas y que produce
ciertas consecuencias jurídicas (crear o transmitir
derechos y obligaciones).
Es un acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y
obligaciones.
Los derechos y obligaciones que engendra o transmite el contrato,
no solo hay derechos personales, sino también reales.
Existen contratos que originan exclusivamente derechos personales
y puede haber contratos que exclusivamente tengan por objeto dar
nacimiento a derechos
reales.
Los derechos reales están específicamente
precisados en la legislación y por esta razón se
dice que son de numero limitado: propiedad, usufructo,
servidumbre, uso y habitación y los que sirven de
garantía para un derecho de crédito
prenda e hipoteca.
Los derechos personales se encuentran protegidos por una
acción personal,
así llamada porque pueden dirigirse únicamente
contra el sujeto de una relación y no solo los que regula
la legislación sino que pueden idearse en formas no
denominadas o atípicas.
Hay contratos, como el mandato, el depósito el comodato y
el arrendamiento, que crean exclusivamente derechos
personales.

Elementos Esenciales Del Contrato

• El consentimiento puede ser expreso o
  tácito.
• El objeto debe ser físico y
  jurídicamente posible, determinado y determinable en
  cuanto a su especie, existir en la naturaleza y
  debe estar dentro del comercio.

A falta de cualquiera de estos elementos se puede
invocar la inexistencia del contrato por cualquiera que tenga
interés
jurídico del mismo, y la acción para solicitarla es
imprescriptible; no subsisten los efectos, ni siquiera
provisionales.

Elementos De Validez Del Contrato

1. La licitud en el objeto motivo o fin determinante en
   el contrato, la falta de ésta produce la nulidad
   absoluta del contrato.

2. La acción para pedir la nulidad absoluta la
   puede hacer valer cualquiera que tenga interés
   jurídico, ya que trata de disposiciones de orden
   publico.

   La capacidad puede ser de goce o de ejercicio cuando
   únicamente cuenta con la capacidad de goce debe de ser
   representada para celebrar contratos e inclusive de obtener
   autorización judicial para efectuarlos.

3. La capacidad de los contratantes es decir que
   deberán contar con la mayoría de edad y estar en
   pleno uso de sus facultades mentales
4. La formalidad o forma que deba revestir para
   perfeccionarlo.
5. Ausencia de vicios en el consentimiento como el dolo,
   la mala fe, la violencia,
   lección y error en los contratos.

A falta de los tres últimos elementos de validez
el contrato será nulo relativamente, siempre y cuando
alguno de los contratantes haga valer en tiempo su acción
para demandar la nulidad del contrato, ya que la misma es
prescriptible; la nulidad relativa es susceptible de
convalidarse.

Consecuencias Jurídicas
Las que resultan de aquellas situaciones jurídicas
concretas reconocidas por las normas
jurídicas que sobrevienen por virtud de la
realización de los distintos supuestos.

Clasificación De Los Contratos Según La
Doctrina

• Preliminares. Son aquellos cuyo objeto es la
  celebración de un contrato a futuro es decir que es una
  promesa de contrato.
• Unilaterales. Cuando solo una de las partes
  contratantes queda obligada con la celebración del
  contrato.
• Bilaterales. Cuando existen derechos y obligaciones
  para ambos contratantes.
• Principales. Son aquellos que subsisten por sí
  mismos sin necesidad de otro contrato para su
  perfeccionamiento.
• Accesorios. Son aquellos que dependen de un contrato
  principal para su perfeccionamiento.
• Conmutativos. Son aquellos cuyos alcances se conocen
  por los contratantes desde su celebración.
• Aleatorios. Son aquellos que no se conocen sus
  alcances y que dependen de un acontecimiento futuro e incierto
  para su realización.
• Onerosos. Son aquellos que producen provechos y
  gravámenes para ambas partes.
• Gratuitos. Aquellos que producen provechos para una
  de las partes y gravámenes para la otra
  parte.
• Instantáneos. Son aquellos que producen sus
  efectos en un solo acto.
• De tracto sucesivo. Son los que surten sus efectos a
  través del tiempo.
• Nominados. Son aquellos que están regulados
  por el código civil.
• Innominados. Aquellos que no están regulados
  por el código civil.
• Reales. Cuando es necesario la entrega de la
  cosa.
• Consensuales. Son aquellos que se perfeccionan con el
  simple consentimiento de los contratantes.
• Formales. Aquellos que para su perfeccionamiento
  deben revestir una forma establecida por la ley. (como la
  compra – venta de
  inmuebles que exceda su valor de
  $5000.00 que deberá otorgarse ante la fe de notario
  público)
• Consensual en oposición a real. Es aquel que
  se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, sin
  necesidad de que se entregue la cosa.
• Consensual en oposición a formal. Es aquel en
  que se da libertad a
  las partes para que manifiesten el consentimiento por el medio
  que deseen.

Clasificación De Los Contratos Según El
Codigo
1. Preliminares.
a) Promesa.
2. Translativos de dominio.
a) Compra – venta
b) Permuta
c) Donación
d) Mutuo.
3. Translativos de uso y goce.
a) Arrendamiento.
b) Subarrendamiento.
c) Comodato.
d) Depósito
e) Mandato
4. Persiguen un fin común.
a) Asociación civil.
b) Sociedad
civil
c) Aparcería de ganado.
d) Aparcería agrícola o rural.
5. De garantía o accesorio.
a) Fianza.
b) Prenda.
c) Hipoteca.
6. Aleatorio.
a) Renta vitalicia
b) Juego y
apuesta
c) La compra de la esperanza
7. Los que previenen una controversia y ponen fin a la misma.
a) Translación

Contrato preliminares.
Contrato de promesa
Definición: es un contrato por el cual, una o ambas partes
asumen o contraen la obligación de celebrar un contrato a
futuro. Cuando ambas partes se obligan se le denomina
prominentes, cuando solo se obliga una parte se le llama
prominente y beneficiario.

Contratos Translativos De Dominio
Compra venta
Contrato en virtud del cual una persona llamada
vendedor se obliga a transmitir el dominio de una cosa o derecho
a otra persona llamada comprador quien a su vez se obliga a pagar
un precio cierto
y en dinero.

Contrato de permuta
Es un contrato por medio del cual las partes se obligan
recíprocamente a entregar determinadas cosas

Contrato de donación
Es un contrato en virtud del cual una persona llamada donante se
obliga a transmitir parte de la totalidad de sus bienes
presentes a otra persona llamada donatario, en vida del donante y
en forma gratuita.

Contrato de mutuo
Es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la
propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al
mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma
especie.

Contratos Translativos De Uso Y Goce
Contrato de comodato
Es un contrato en virtud del cual una persona llamada comodante
se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible
a otra persona llamada comodatario quien a su vez se obliga a
restituir la cosa individualmente, es decir la misma cosa
prestada.
Cosa no fungible son aquellos bienes que no pueden ser
sustituidos por otros de la misma especie calidad y
cantidad.

Contrato de arrendamiento
Es el contrato en virtud del cual una persona llamada arrendador
se obliga a transferir el uso temporal de una cosa a otra parte
llamada arrendatario quien a su vez se obliga a pagar un precio
cierto y determinado.

Contrato de depósito
Contrato en virtud del cual una persona llamada depositario se
obliga a custodiar una cosa mueble o inmueble de otra persona
llamada depositante que confía. Y a restituirla cuando
este la requiera.

Contrato de mandato
Es un contrato por medio del cual una persona llamada mandatario
se obliga a realizar o ejecutar por cuenta de otra persona
llamada mandante, los actos jurídicos que este
último le encomienda.

Contratos que persiguen un fin común
Contrato de asociación civil
Es una corporación de derecho privado dado de personalidad
jurídica que se constituye mediante el contrato por la
reunión permanente de dos o más personas para
realizar un fin común licito, posible y de naturaleza no
económica pudiendo ser por consiguiente político,
artístico o de recreo.

Contrato de sociedad civil
Es un contrato en virtud del cual dos o más personas se
obligan a contribuir en recursos y
esfuerzos de una manera que no sea meramente transitoria a la
realización de un fin común licito y posible, de
carácter preponderantemente
económico, pero que no constituyan una especulación
comercial.
Al igual que la asociación la sociedad estará
dotada de personalidad jurídica y por ende se desprende de
la sociedad que es un sujeto de derecho. Es decir que tiene
capacidad de actuar, comparecer a juicio ya sea como parte actora
o demandada, celebrar actos jurídicos a través de
los órganos que la representa, y por supuesto la capacidad
de contar y obligarse, así como tener personalidad
jurídica. Puede darse el caso que sea deudora al acreedor
de los mismos socios ya que posee un patrimonio
distinto al de los mismos.

Contrato de aparcería agrícola
Es el contrato en virtud del cuál una persona
(generalmente el dueño) concede a otro (aparcero) un
predio rústico para que lo cultiven con el objeto de
repartirse los frutos en la forma convenida y a falta de convenio
se hará de acuerdo a las costumbres del lugar, sin que
nunca le corresponda menos del 40% de la cosecha a la parcela por
su trabajo.

Contrato de renta vitalicia
Es el contrato en virtud del cuál una persona llamada
deudor se obliga a pagar periódicamente a una persona
determinada llamada acreedor, una pensión que consiste en
dinero o bienes fungibles durante la vida de esta, de otra o de
otras personas determinadas a cambio de la
entrega al deudor de una cantidad de dinero o cualquier otra cosa
mueble o inmueble.

Contrato de garantía o accesorio.
Contrato de fianza
Es un contrato en virtud del cuál luna persona llamada
fiador se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, en
caso de que éste no lo tenga.

Contrato de prenda
Contrato real accesorio por virtud del cual el deudor o un
tercero entrega al acreedor, una cosa mueble, enajenable y
determinada para garantizar el cumplimiento de una
obligación principal concediéndole un derecho real
de persecución, venta y preferencia en el pago para el
caso de incumplimiento, con la obligación de devolver la
cosa recibida una vez que se cumpla dicha
obligación.

Contrato de hipoteca
La hipoteca es una garantía real que se constituye sobre
bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a este en
caso de incumplimiento de la obligación garantizada, hacer
pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia
establecido por la ley

3. Contrato de
arrendamiento

Es el contrato en virtud del cual una persona llamada
arrendador se obliga a transferir el uso temporal de una cosa a
otra parte llamada arrendatario quien a su vez se obliga a pagar
un precio cierto y determinado.

Existen varias clases de contrato de arrendamiento:
Arrendamiento
financiero o capitalizable.
El arrendamiento financiero es el contrato a través del
cual una empresa (la
arrendadora), se obliga a comprar un bien para
conceder el uso de este a otra persona (arrendatario o cliente), durante
un plazo forzoso, el arrendatario a su vez se obliga apagar una
renta, que pueden fijar desde un principio las partes, siempre y
cuando esta sea suficiente para cubrir el valor de
adquisición del bien, y en su caso los gastos accesorios
aplicables.
Al término de la relación contractual, el
arrendatario puede optar por comprar el activo a un precio
preestablecido al inicio del contrato, prolongar el plazo del
contrato a rentas inferiores o bien participar con la arrendadora
en la venta del bien a un tercero.

Arrendamiento puro u operativo.
Sigue los principios
básicos del arrendamiento financiero con la salvedad de
que otorga la posesión, pero no establece un mecanismo
para otorgar la propiedad. En esta modalidad del arrendamiento,
el arrendatario no tiene el compromiso de comprar el bien el
término del contrato, por lo que la arrendadora le
dará aviso de la terminación del contrato, en dicha
notificación, se establecerá el valor de mercado del bien,
ello a efecto de que en su caso, la arrendataria manifieste su
deseo de adquirir el bienal valor indicado.
En caso de que el arrendatario no compre el bien, la arrendadora
podrá venderlos a un tercero a valor de mercado o darlos a
un tercero en arrendamiento puro o financiero, sin que estas se
consideren opciones terminales.

Sale & Lease back.
Consiste en el arrendamiento de un activo previamente adquirido
por el arrendatario. Ello mejora las condiciones de liquidez de
este último, ya que le permite disfrutar de los servicios del
bien a cambio de pagos sucesivos por el mismo durante la vigencia
del contrato. Se deberá consultar con cada arrendadora,
cuales son los bienes susceptibles de este tipo de financiamiento.
Independientemente del plan de
arrendamiento que se elija, se puede obtener financiamiento hasta
por determinado porcentaje del costo de un bien
(coches, inmuebles, equipo industrial o de trabajo, etc.),
incluyendo otro tipos de costos
adicionales, tales como instalación, impuestos,
derechos de importación servicio
aduanal, etc., apoyando que el cliente o arrendatario no tenga
que hacer desembolsos considerables al inicio del contrato.
Otra característica es que el cliente o arrendatario
selecciona el equipo y el proveedor, negocia el precio y
condiciones de la entrega, por lo que ante el vendedor del bien,
el cliente obtiene un precio de riguroso de contado, logrando con
ello un precio mejor del que obtendría en caso de realizar
la compra con financiamiento.

Características

1. Bilateral
2. Oneroso
3. Conmutativo
4. Traslativo de uso
5. Principal
6. Nominado
7. Detracto sucesivo
8. Formal y simple tratándose de fincas
   rústicas se deberá hacer constar en escritura
   publica e inscribirse en el registro
   publico de la propiedad.
9. Temporal: Ya que el contrato de arrendamiento no debe
   de exceder de cinco años para fincas urbanas, de diez
   para fincas destinadas al comercio, de quince para las
   destinadas a la explotación y de veinte para las de la
   industria.

Obligaciones del arrendador

1. Conceder el uso temporal al arrendatario cuando el
   contrato fuere de tiempo indeterminado si el arrendador
   autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y
   antes de que transcurra el tiempo necesario para que el
   arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras que
   hizo.
2. Devolver el saldo que hubiere a favor del
   arrendatario al termino del contrato de
   arrendamiento
3. Preferir al arrendatario respecto de cualquier otro
   interesado para nuevo arrendamiento y conceder el derecho de
   tanto (de preferencia).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos,
   así como en el lugar y a falta de convenio expreso en el
   domicilio del arrendatario.
2. Conservar la cosa en el estado
   que la recibe, esta obligación engloba lo
   siguiente:

1. Responder de los daños y perjuicios que la
   cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus
   familiares, sirvientes o subarrendatarios.
2. Poner inmediatamente en conocimiento
   del arrendador las necesidades de las reparaciones bajo pena de
   daños y perjuicios que cause su
   omisión
3. Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de baja
   importancia que generalmente causan las personas que habitan el
   bien arrendado.

1. Servirse de la cosa solamente para el uso convenido
   conforme a su naturaleza o destino.
2. Responder del incendio de la cosa arrendada a no ser
   que prevenga de caso fortuito, fuerza mayor
   o vicio de la construcción, así mismo el
   arrendatario tampoco es responsable cuando el incendio se haya
   comunicado de otra parte, si toma todas las precauciones
   necesarias para evitar que el fuego se propague o si demuestra
   que no pudo iniciar en la localidad arrendada.
3. Restituir la cosa arrendada al termino del
   arrendamiento ya que en este contrato solo se transfiere el uso
   o goce de la cosa objeto del contrato.

Algunas otras condiciones

1. Deberá señalarse a la arrendadora en
   las pólizas de seguros como
   primer beneficiario, para que se le cubran hasta por el importe
   que corresponda los saldos pendientes del precio concertado,
   con las responsabilidades a que queda obligada como propietaria
   de los bienes, ya sea por riesgos de
   construcción, transportación recepción e
   instalación.
2. Entregar a la arrendataria los documentos
   necesarios, cuando no entregue el bien directamente y quede el
   arrendatario como persona legitimada para poder
   recibirlo.
3. La arrendadora podrá pedir judicialmente la
   posesión de los bienes objeto del arrendamiento, cuando
   al ser exigible la obligación, la arrendataria incumpla
   las obligaciones consignadas en el mismo.
4. Legitimar a la arrendataria a fin de que su
   representación, ejercite las acciones o
   defensas en caso de despojo, perturbación o cualquier
   acto de terceros o de autoridades que afecten el bien, si tiene
   vicios o defectos que impidan el uso parcial o total del bien,
   tienen la obligación de transmitir al arrendatario los
   derechos que como compradora tenga que ejercite las acciones
   correspondientes en contra del vendedor, fabricante o
   constructor.
5. De contar con un seguro de
   garantía que cubra los riesgos del bien o
   bienes.

Terminación del contrato de
arrendamiento

1. Los arrendamientos que no tengan un tiempo
   expresamente determinados concluirán a voluntad de
   cualquiera de los contratantes previo aviso de uno de ellos
   dado en forma induvitable con dos meses de anticipación
   si el predio es urbano y con un año de
   anticipación si es rústico.
2. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o
   por haberse satisfecho el objetivo
   para el que la cosa fue arrendada.
3. Por convenio expreso de las partes
4. Por nulidad
5. Por rescisión
6. Por pérdida o destrucción de la cosa
   arrendada por causas de fuerza mayor
7. Por expropiación
8. Por evicción de la cosa arrendada.

Prórroga del contrato de arrendamiento

Una vez vencido el contrato de arrendamiento el
inquilino que este al corriente en el pago de la renta tiene
derecho a que se le prolongue un año más, y el
arrendador para aumentar hasta un diez por ciento del importe de
la renta

Tácita reconducción
Esta opera cuando una vez vencido el contrato o si hubo prorroga
el inquilino esta al corriente de su pago en las rentas, el
arrendador acepta el pago de la renta y se dice que opera la
tácita reconducción

4. Código civil del
estado de Veracruz

A continuación se expone de manera textual el
ordenamiento correspondiente al Libro Cuarto
"de las obligaciones", parte segunda, Título sexto, que
corresponden a las leyes aplicables en materia de
arrendamiento del estado de Veracruz.

Titulo sexto
Del arrendameinto

Capitulo I
Disposiciones Generales
2331.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se
obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce
temporal de una cosa y la otra a pagar por el uso o goce un
precio cierto.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para fincas
destinadas a habitación, de quince para fincas destinadas
a comercio, y de veinte para fincas destinadas al ejercicio de
una industria.
2332.- La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una
suma de dinero, o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal
que sea cierta y determinada.
2333.- Son susceptibles de arrendamientos todos los bienes que
pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohibe
arrendar y los derechos estrictamente personales.
2334.- El que no fuere dueño de la cosa podrá
arrendarla si tiene la facultad para celebrar ese contrato, ya en
virtud del dueño, ya por disposición de la ley.
2335.- En el primer caso del articulo anterior, la constitución del arrendamiento se sujetara
a los limites fijados en la autorización, y en el segundo,
a los que la ley haya fijado a los administradores de bienes
ajenos.
2336.- No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin
consentimiento de los demás copropietarios.
2337.- Se prohibe a los magistrados, a los jueces y a cualquiera
otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por si o
por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse
en los negocios en
que deban arrendarse.
2338.- Se prohibe a los encargados de los establecimientos
públicos y a los funcionarios y empleados públicos,
tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados
caracteres administren.
2339.- El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la
renta pase de tres mil pesos mensuales.
2340.- Si el predio fuere rústico y la renta pasare de
cuarenta mil pesos anuales, el contrato se otorgara en escritura
publica.
2341.- El contrato de arrendamiento no será rescindido por
la muerte del
arrendador ni del arrendatario. Cualquier cláusula en
contrario no producirá efecto.
2342.- Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento por
cualquier motivo se verificare la transmisión de la
propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento
subsistirá en los términos del contrato. Respecto
al pago de las rentas, el arrendatario tendrá la
obligación de pagar al nuevo propietario las rentas
estipuladas en el contrato, desde la fecha que se notifique
judicialmente o extrajudicialmente ante notario haberse otorgado
el presente titulo de propiedad. Sin este requisito, el retraso
del pago no producirá los efectos de la mora.
2343.- Si la transmisión de la propiedad se hiciere por
causa de utilidad publica,
el contrato se rescindirá, pero el arrendador y el
arrendatario deben ser indemnizados por el expropiador, conforme
a lo que establezca la ley respectiva.
2344.- Los arrendamientos de bienes municipales, de Estado o de
organismos públicos, estarán sujetos a las
disposiciones de derecho
administrativo, y en lo que no estuvieren, a las
disposiciones de este titulo.

Capitulo II
De los derechos y obligaciones del arrendador
2345.- El arrendador esta obligado, aunque no haya pacto
expreso:
1.- A entregar al arrendatario, la finca arrendada, con todas sus
pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no
hubo convenio expreso, para aquel que su misma naturaleza
estuviera destinada.
2.- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el
arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones
necesarias.
3.- A nos estorbar ni embarazar de manera alguna la cosa
arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e
indispensables.
4.- A garantizar el uso o goce del pacifico de la cosa por todo
el tiempo del contrato.
5.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el
arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa,
anteriores al arrendamiento.ç
2346.- La entrega de la cosa se hará en el tiempo
convenido; y si no hubiere convenio, luego de que el arrendador
fuere requerido por el arrendatario.
2347.- El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la
forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legitimo de
ella, salvo el caso designado en la fracción III, del
articulo 2345.
2348.- El arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del
arrendador, judicial o extrajudicialmente ante Notario y a la
brevedad posible, la necesidad de las reparaciones bajo pena de
pagar los daños y perjuicios que su omisión
cause.
2349.- Si el arrendador no cumple con hacer las reparaciones
necesarias para el uso a que esta destinada la cosa, quedara a
elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u
ocurrir al juez para que lo autorice a realizarlas con cargo al
importe de rentas. El procedimiento
será el previsto para los incidentes en el Código
de Procedimientos
Civiles.
2350.- El juez según las circunstancias del caso,
decidirá además, sobre el pago de los daños
y perjuicios que causen al arrendatario por falta de oportunidad
en las reparaciones.
2351.- Lo dispuesto en la fracción IV del articulo 2345 no
comprende las vías de hecho de terceros que liguen el
derecho sobre la cosa arrendada que impidan su uso o goce. El
arrendatario, en estos casos, solo tiene acción contra los
autores de los hechos, y aunque fueren insolventes no
tendrán acción contra el arrendador. Tampoco
comprende los abusos de fuerza.
2352.- El arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del
propietario, en el mas breve termino posible, toda
usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o
abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los
daños y perjuicios que causen con su omisión. Lo
dispuesto en este articulo no priva al arrendatario del derecho
de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento.
2353.- Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte
de cosa arrendada, puede reclamar el arrendatario una
disminución en la renta o la rescisión del contrato
y el pago de los daños y perjuicios que sufra.
2354.- El arrendador dispone de los vicios o defectos de la cosa
arrendada que impidan el uso de ella, aunque el no los hubiese
conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento,
sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la
disminución de la renta o la rescisión del
contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimientos antes de
celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa
arrendada.
2355.- Si al terminar el arrendamiento hubiere un saldo a favor
del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo
inmediatamente, a no ser que tenga un derecho de ejercitar contra
aquel; en este caso depositar el depositara judicialmente el
saldo referido.
2356.- Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el
arrendatario:
1.- Si en el contrato, o posteriormente, pero siempre por
escrito, lo autorizó para hacerlas y se obligó a
pagarlas.
2.- Si se trata de mejoras útiles y por culpa del
arrendador se rescinde el contrato.
3.- Cuando el contrato fuere por tiempo indefinido y antes de que
transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede
compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo,
termine el arrendamiento.
2357.- Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del
articulo anterior deberán ser pagadas por el arrendador,
no
obstante que en el contrato se hubieren estipulado que las
mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada.

Capitulo III
De los derechos y obligaciones del arrendatario
2358.- El arrendatario esta obligado:
1.- A pagar la renta convenida.
2.- A responder de los daños y perjuicios que la cosa
arrendada sufra por su culpa o negligencia, de sus
familiares,
domésticos y subarrendatarios.
3.- A servirse de la cosa solo para el uso convenido o conforme a
la naturaleza y destino de ella.
2359.- El arrendatario no esta obligado a pagar la renta sino
desde el día que se le entregue la cosa arrendada, salvo
pacto en contrario.
2360.- La renta será pagada en la casa, habitación
o despacho del arrendatario. La cláusula en contrario se
tendrá por no puesta.
2361.-Lo dispuesto en el articulo 2355 respecto del arrendador,
regirá en su caso respecto del arrendatario.
2362.- El arrendatario esta obligado a pagar la renta que se
venza hasta el día que se entregue la cosa arrendada.
2363.- Si el precio del arrendamiento debe pagarse en frutos, y
el arrendatario no entregare en tiempo debido, esta obligado a
pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro
del tiempo convenido.
2364.- Si por caso fortuito o causa mayor se impide totalmente al
arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causara renta
mientras dure el impedimento y si este dura mas de dos meses
podrá rescindir el contrato.
2365.- Si solo impide en parte el uso de la cosa, podrá el
arrendatario la reducción parcial de la renta, a juicio de
perito, a no ser que las partes opten por la rescisión de
contrato.
2366.- Lo dispuesto en los dos articulo anteriores no es
renunciable.
2367.- Si la privación del uso proviene de la
evicción del predio, se observara lo dispuesto en el
articulo 2364 y si el arrendador procedió con mala fe,
responderá también de los daños y
perjuicios.
2368.- El arrendatario es responsable del incendio, a no ser que
provengan de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de
construcción.
2369.- El arrendatario no responde del incendio que se haya
comunicado de otra parte, si tomo las precauciones que estuvieren
a su alcance para evitar que el fuego se propagare.
2370.- Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe donde
comenzó el incendio, todos son responsables
proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa
parte de la finca, también responderá
proporcionalmente a la renta que a esa parte fijen los peritos.
Si reprueba que el incendio comenzó en la
habitación de uno de los inquilinos, solo este será
el responsable.
2371.- Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no
puedo comenzar en la parte que ocupa, quedara libre de responsabilidad.
2372.- La responsabilidad en los casos que tratan los
artículos anteriores, comprende no solamente el pago de
los daños y perjuicios sufridos por el propietario, sino
que hayan causado otras personas, siempre que provenga
directamente del incendio.
2373.- El arrendador que va establecer en la finca una industria
peligrosa, tiene la obligación de asegurar la finca contra
riesgos que origine el ejercicio de esa industria.
2374.- El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del
arrendador, variar la forma de la cosa arrendada, si o hace es
causa de rescisión y debe establecerlo al estado en que la
recibió, siendo además, responsable de los
daños y perjuicios.
2375.- Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa
descripción de las partes que se compone,
debe devolverla al concluir el arrendamiento, tal como la
recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere
menoscabado por el tiempo o por causa
inevitable.
2376.- La ley presume que el arrendatario que admitió la
cosa arrendada sin la descripción expresada en el articulo
anterior, la
recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.
2377.- El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos
deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por
las persona que ocupan el edificio.
2378.-El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso
total o parcial de la cosa, tiene el derecho de no pagar el
precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese
precio o la rescisión del contrato, si la perdida del uso
dura mas de dos meses, en sus respectivos casos.
2379.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente
a dos o mas personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el
arrendamiento primero en fecha.
2380.- Si el arrendatario esta al corriente en el pago de sus
rentas y ha cuidado la cosa arrendada, tendrá derecho a
que
inigualdad de condiciones debidamente probada, se le prefiera a
otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca.
También gozara del derecho del tanto si el propietario
quiera vender la finca arrendada, aplicándose en lo
conducente, lo dispuesto en los artículos 2237 y 2238. si
no se respeta este derecho la venta será valida, pero el
vendedor será responsable de los daños y perjuicios
que en ningún caso serán menores en un 10% del
valor comercial del inmueble.

Capitulo IV
Del arrendamiento de fincas urbanas
2381.- No podrá darse en arrendamiento una localidad que
reúna las condiciones de higiene y
salubridad exigidas en el Código Sanitario.
2382.- El arrendador que no realice las obras que ordene la
autoridad
competente como necesarias par que una localidad sea habitable e
higiénica, es responsable de los daños y perjuicios
que los inquilinos sufran por esa causa.
2383.- Cuando proceda otorgar fianza, el propietario no
podrá rehusar como fijador a una persona que reúna
los requisitos exigidos por la ley para que sea fijador, salvo
siempre los dispuesto por las leyes sobre inquilinato que sean
expedidos y expidan en el Estado, en vista del interés
publico y social.
2384.- No puede renunciarse anticipadamente el derecho cobrar
indemnización que concede el articulo2382.
2385.- La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta
de convenio, por meses vencidos.
2386.- Las disposiciones de este capitulo Y de este titulo, no se
aplicaran a los casos previstos por la ley del inquilinato y de
las leyes similares que se expidan en el Estado con los
propósitos de protección proletaria, o atendiendo
motivos de interés publico o social; los cuales
seguirán rigiéndose por los preceptos de aquella
legislación especial.

Capitulo V
Del arrendamiento de fincas rústicas
2387.- El propietario de un predio rústico debe
cultivarlo, sin perjuicio de dejarlo descansar el tiempo que sea
necesario para que no se agote su fertilidad. Si no lo cultiva
tiene la obligación de darlo en arrendamiento o en
aparcería, de acuerdo con lo dispuesto por la ley de
Tierras Ociosas.
2388.- La renta debe pagarse en posplazos convenidos, y a falta
de convenios por los semestres vencidos.
2389.- El arrendamiento no tendrá derecho a la rebaja de
la renta por esterilidad de la tierra o
por perdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios:
pero si en caso de perdida de mas de la mitad de los frutos, por
casos fortuitos extraordinarios.
2390.- En el arrendamiento de predios rústicos por plazos
determinados, debe el arrendatario en el ultimo año, que
permanezca en el fundo, permitir al sucesor o al dueño, en
su caso, el barbecho de la tierra que
tengan desocupadas y en las que el no pueda verificar las nuevas
siembras así como el uso de los edificios y demás
medios que
fueren necesario para las labores preparatorias del año
siguiente.
2391.- Terminando el arrendamiento, tendrá a su vez el
arrendatario saliente, derecho para usar las tierras y edificios
por el tiempo absolutamente indispensable para la
recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al
terminar el contrato.

Capitulo VI
Del arrendamiento de los bienes muebles
2392.- Son aplicables al arrendamiento de bienes muebles, las
disposiciones de este titulo que sean compatibles con la
naturaleza de esos bienes.
2393.- Si en el contrato no se hubiere fijado plazo, ni se
hubiere expresado el uso de la cosa destinada, el arrendatario
será libre de devolverla cuando quiera, y el arrendador no
podrá pedirla sino después de cinco días de
celebrado el contrato.
2394.- Si la cosa se arrendó por años, meses,
semana, o días, la renta se pagara al vencimiento de estos
términos, salvo convenio en contrario.
2395.- Si el contrato se celebra por un termino fijo, la renta se
pagara al vencerse el plazo, salvo convenio en contrario.
2396.- Si el arrendador devuelve la cosa antes del tiempo
convenido, cuan se ajuste por un solo precio, esta obligado a
pagarlo integro; pero si el arrendador se ajusta por periodos de
tiempo, solo estará obligado a pagar los periodos corridos
hasta la entrega.
2397.- El arrendatario esta obligado a pagar la totalidad del
precio, cuando se hizo el arrendamiento por tiempo fijo y los
periodos solo se pusieron como plazos para el pago.
2398.- Si se arriendan un edificio o aposento amueblados, se
entenderá que el arrendamiento de los muebles es por el
mismo tiempo que el edificio o aposento, amenos de
estipulación en contrario.
2399.- Cuando los muebles se alquilare con separación del
edificio, su alquiler se regirá por lo dispuesto en este
Capitulo.
2400.- El arrendatario esta obligado a hacer las pequeñas
reparaciones que exija el uso de la cosa dada en
arrendamiento.
2401.- La perdida o deterioro de la cosa alquilada, se presume
siempre a cargo del arrendatario, amenos que el pruebe que
sobrevino sin culpa suya, en cuyo caso será a cargo del
arrendador.
2402.- Aun cuando la perdida o deterioro sobrevengan por caso
fortuito, serán a cargo del arrendatario, si este uso la
cosa de un modo no conforme con el contrato, y sin cuyo uso no
habría sobrevenido el caso fortuito.
2403.- El arrendatario esta obligado a dar de comer y beber al
animal durante el tiempo en que lo tiene en su poder, de modo que
no se desmejore, y curarle enfermedades ligeras, sin
poder cobrar nada al dueño.
2404.- Los frutos del animal alquilado pertenecen al
dueño, salvo convenio e contrario.
2405.- En caso de muerte de
algún animal alquilado, sus despojos serán
entregados al dueño, sin son de alguna utilidad y es
posible el transporte.
2406.- Cuando se arrienden dos o mas animales, que
formen un todo, como una yunta o un trío, y uno de ellos
se inutiliza, se rescindirá el contrato, a no ser que el
dueño quiera dar otro para que formen un todo con el que
sobrevivió.
2407.- El que contrate uno o mas animales especificados
individualmente, que antes de ser entregado al arrendatario se
inutilizare sin culpa del arrendador, quedara libremente de la
obligación si ha visto al arrendatario inmediatamente
después que inutilizo el animal; pero si este se ha
inutilizado por culpa del arrendador o si no se ha dado el aviso,
estará sujeto al pago de los daños y perjuicios, o
a reemplazar el animal a elección del arrendatario.
2408.- En caso del articulo anterior, si en el contrato de
alquiler no se trato del animal individualmente determinado, si
no de un genero y numero
determinados, el arrendador esta sujeto a los daños y
perjuicios, siempre que se falte a la entrega.
2409.- Si el arrendatario en un predio rústico se
incluyere el ganado de labranza o de cría existente en el,
el arrendatario tendrá respecto del ganado, los mismo
derechos y obligaciones que el usufructuado, pero o esta obligado
a dar fianza.
2410.- Lo dispuesto en el articulo 2398, es aplicable a los
aperos de la finca arrendada.

Capitulo VII
Del las disposiciones especiales respecto de los arrendamientos
por tiempo indeterminado.
2411.- Los arrendatarios de inmuebles, que no se hayan celebrado
por tiempo expresamente determinado, podrán concluir:
I.- A voluntad del arrendatario, previo aviso judicial o
extrajudicial ante el notario dado al arrendador con dos meses de
anticipación.
II.- A voluntad del arrendador, previo el aviso indubitable,
señalado en la fracción precedente, dado al
arrendatario con un año de anticipación.
Si el bien es arrendado es rústico deberá
observarse lo dispuesto en los artículos 2390 y 2391.
2412.- Dado el aviso el arrendatario del predio urbano esta
obligado en los últimos meses del termino a que se refiere
el articulo anterior a poner cédulas y a mostrar el
interior de la casa a los que pretendan rentarla.

Capitulo VIII
Del subarriendo
2413.- El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en
todo, ni en parte, ni ceder sus derecho sin consentimiento por
escrito del arrendador; si lo hiciere, será causa de
rescisión y responderá solidariamente con el
subarrendatario, de los daños y perjuicios.
2414.- Si el subarriendo se hiciere en virtud de la
autorización general concedida en el contrato el
arrendatario será responsable al arrendador, como si el
mismo continuara el goce de la cosa.
2415.- Si el arrendador aprueba expresamente el contrato especial
del subarriendo, el subarrendatario queda subrogado a todos los
derechos y obligaciones del arrendatario a no ser que por
convenio se acuerde otra cosa.

Capitulo IX
Del modo de terminar el arrendamiento
2416.- El arrendamiento puede terminar:
1.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la
ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue
arrendada.
2.- Por convenio expreso.
3.- Por nulidad.
4.-Por rescisión.
5.- Por confusión
6.- Por perdida o destrucción total de la cosa arrendada,
por caso fortuito o fuerza mayor.
7.- Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa
de utilidad publica.
8.- Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
2417.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado,
concluyen en el día prefijado sin necesidad de desahucio.
Si no se ha señalado tiempo, se observara lo que disponen
los artículos 2411 y 2412.
2418.- Vencido un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo
determinado, tiene derecho el arrendatario que este al corriente
en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble que fue su
objeto, a que se le prorrogue hasta por dos años mas ese
contrato, pudiéndose aumentar la renta en un diez por
ciento si se trata de casa habitación y en un veinte por
ciento si el
inmueble arrendado esta establecido en una negociación comercial o industrial.
2419.- Si después de terminado el arrendamiento y su
prorroga, si la hubo, continua el arrendatario sin
oposición en el goce y uso del predio, y este es
rústico, se entenderá renovado el contrato por otro
año.
2420.- En el acaso del articulo anterior, si el predio fuere
urbano, el arrendamiento continuara por tiempo indefinido, y el
arrendatario deberá pagar la renta correspondiente al
tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que
pagaba.
2421.- Cuando haya prorroga en el convenio, y en el caso de que
hablan estos dos últimos artículos, cesan las
obligaciones otorgadas por un tercero, para la seguridad del
arrendamiento, salvo en convenio en contrario.
2422.- El arrendador podrá pedir la rescisión del
contrato.
I.-Por falta de pago de dos o más mensualidades vencidas.
Si antes de dictarse sentencia el arrendatario exhibiera el
importe
de las rentas reclamadas mas las vencidas hasta ese momento, los
intereses de las mismas al tipo legal y las costas del juicio, el
juez dará por concluido el procedimiento.
II.- Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en
la fracción III del articulo 2358.
IV.- En los demás caso que la Ley señale.
2423.- En los casos del articulo 2378, el arrendatario
podrá rescindir el contrato cuando la perdida del uso
fuere total, y aun cuando fuere parcial, si la reparación
durare mas de dos meses.
2424.- Si el arrendatario no hiciere uso del derecho que para
rescindir el contrato lo concede al articulo anterior, hecha la
reparación, continuara en el uso de la cosa, pagando la
misma renta hasta que termine el plazo del arrendamiento.
2425.- Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al
subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario,
podrá este pedir la rescisión del contrato.
2426.- Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal
al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad
con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el
arrendatario derecho para demandar al arrendador la
indemnización de los daños y perjuicios.
2427.- En el caso del articulo anterior, se observar lo que
dispone el articulo 2419, si el predio fuere rústico, y si
el predio fuere urbano, lo que previene el articulo 2420
2428.- Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado
judicialmente, el contrato del arrendamiento subsistirá, a
menos que aparezca que se celebro dentro de los sesenta
días anteriores al secuestro de la
finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por
concluido.
2429.- En los casos de expropiación y ejecución
judicial, se observara lo dispuesto en los artículos 2390
y 2391.

5. Glosario

• Arrendador: Se llama arrendador al que se obliga a
  ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el
  servicio
• Arrendatario: el que adquiere el uso de la cosa o el
  derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
• Bilateral: (De bi- y lateral). Perteneciente o
  relativo a los dos lados, partes o aspectos que se
  consideran.
• Comodato: (Del lat. commodātum,
  préstamo). Contrato por el cual se da o recibe prestada
  una cosa de las que pueden usarse sin destruirse, con la
  obligación de restituirla.
• Conmutativo: Dicho de ciertas operaciones:
  Cuyo resultado no varía cambiando el orden de sus
  términos o elementos.
• Evicción: (Del lat. evictĭo, -ōnis).
  Pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de
  derecho anterior ajeno.
• Gravámenes: Cargas impuesta sobre un inmueble
  o sobre un caudal.
• Indubitable: (Del lat. indubitabĭlis). Que no
  puede dudarse.
• Licitud: 1. f. Cualidad de lícito.
• Oneroso: (Del lat. onerōsus). Pesado, molesto o
  gravoso.
• Prescriptible: (De prescripto). Que puede
  prescribir.
• Rescindido: (De Rescindir) Dejar sin efecto un
  contrato, una obligación, etc.
• Rescisión: (Del lat. rescissĭo,
  -ōnis). Acción y efecto de rescindir.
• Subarriendo: 1. m. Acción y efecto de
  subarrendar. 2. m. Contrato por el cual se subarrienda algo. 3.
  m. Precio en que se subarrienda.
• Tácito: (Del lat. tacĭtus, part. pas. de
  tacēre, callar). 1. adj. Callado, silencioso. 2. adj. Que
  no se entiende, percibe, oye o dice formalmente, sino que se
  supone e infiere.
• Translativos: Que transfieren
• Usufructo: (Del lat. usufructus). 1. m. Derecho a
  disfrutar bienes ajenos con la obligación de
  conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa. 2. m.
  Utilidades, frutos o provechos que se sacan de cualquier
  cosa.

6.
Bibliografía

• ROJINA VILLEGAS, Rafael; Compendio de Derecho Civil.
  Tomo IV, Edición 23, Editorial Porrúa. México 2000.
• Instituto de Investigaciones
  Jurídicas de la Universidad
  Autónoma de México; Diccionario
  Jurídico Mexicano, 3ra Edición, Editorial
  Porrúa, México 2000.
• ROSADO ECHANOVE, Roberto; Elementos de derecho civil
  y mercantil, Edición 24, Ediciones ECA, México
  1889
• Gobierno del Estado de Veracruz; Código Civil
  para el Estado libre y soberano de veracruz, Octava
  edición, Editorial Cajica, México
  2002
• http://www.rae.es/
• http://www.dgelu.unam.mx/modelos/arntaria.doc
• http://www.universidadabierta.edu.mx/Principal/biblioteca.htm
• http://civil.udg.es/normacivil/estatal/CC/4T6.htm
• http://www.condusef.gob.mx/aspectos_contratos/contratos/contrato_arrendamiento.htm
• http://www.veracruz.gob.mx/documentos/codigocivil/codigocivil.htm

 
Trabajo enviado por:
Ing. J. Alejandro Pech de la Rosa
Coatzacoalcos, Veracruz. MEXICO

noviembre de 2003