- Juicios que originan
subastas - Nombramiento
judicial - Designación de martillero
judicial, al Banco de la Ciudad de Bs. As. - Sistemas
- Inscripciones de martilleros para
remates judiciales - Naturaleza jurídica del
martillero judicial - Aceptación del cargo por
el martillero - Estado de
ocupación - Solicitudes
- Identificación del
inmueble - Requisitos para obtener fecha
de remate - Mandamiento de
secuestro - Delegación de funciones
del martillero - Publicidad del
remate - Obligaciones que surgen del
remate - Adquisición de bienes del
remate - Suspensión de remates
particular o judicial - Nulidad de
remates - Renuncia al cargo de
martillero - Conclusión
- Glosario
- Bibliografía
El remate, subasta, almoneda o venta en
martillero, puede ser particular o judicial. En ambos casos la
puja debe dirigirla un martillero público designado
previamente a tal efecto.
En los remates particulares, los martilleros o
rematadores deben regirse por las disposiciones que estatuye el
Código de
Comercio y las leyes
complementarias que reglamenten la profesión.
Las subastas judiciales pueden ser
provenientes:
- De juicios litigiosos, por lo que se produce la
expropiación forzosa de los bienes del
demandado. - De las que tienen por objeto la venta
voluntaria.
Para esas subastas, el martillero deberá
gobernarse por las leyes procesales
del lugar, considerándose al Código
de Comercio con
carácter supletorio para estos
casos.
El remate judicial surge, en principio, del proceso de
ejecución de sentencia, el que a su vez tiene origen, bien
sea en el proceso de
conocimiento o
en el proceso de ejecución.
Es necesario aclarar que la terminología empleada
procede del Código
Procesal vigente. Además, el remate judicial puede tener
su origen en el procedimiento
universal, sea promovido por concurso civil o sucesiones.
La designación de martillero en un juicio se
produce a los efectos de que el acreedor ejecutante perciba de
manera legal –por intermedio del remate de los bienes de la
propiedad del
deudor- la suma suficiente para cubrir en su totalidad, o en
parte, la deuda que dio origen a la acción
incoada.
En los juicios sucesorios, cuando la división en
especie resulte prácticamente imposible por su naturaleza o
cantidad, y sus herederos, mayores de edad no se pongan de
acuerdo, se procederá a la venta de los bienes en subasta
pública, salvo que los interesados, luego de inscribir la
declaratoria de herederos, resuelvan de común acuerdo
vender en forma privada. En éstos casos se
aplicarán las normas de
práctica para la venta común de un bien
condómino.
El Art. 726 de Código Procesal prevé el
caso de que todos los herederos estén de acuerdo
estatuyendo que podrán formular la petición y
presentarla al juez para su aprobación.
Se ha dicho, que la designación del martillero se
efectúa en beneficio del acreedor porque es el
único recurso que la ley concede para
expropiar los bienes embargados para extinguir la deuda
reclamada.
Designación de
martillero judicial, al banco de la
ciudad de Bs. As.
Algunos magistrados designan martillero para la subasta
de bienes muebles a la citada institución bancaria. Para
eso se requiere una serie de requisitos que prácticamente
insume un tiempo desmedido
para la efectivización de las diversas etapas que se deben
cumplir antes de llegar a la rendición de cuentas
final.
Todo ello perjudica la celeridad procesal, incluso a
veces no se nombra para el remate a un martillero
matriculado.
Muchos de estos nombramientos de martilleros fueron
apelados pero la Cámara confirmó su
designación.
Se trata de una medida legislativa que está en
pugna con los derechos que la misma
ley otorga al
martillero y en consecuencia es de esperar una inmediata
intervención de los legisladores para dejar sin efecto lo
dispuesto por el Art. 10 de la Carta
Orgánica del Banco de la
Ciudad de Buenos
Aires.
En 1955 se derogó el Art. 73 de la ley 13998, por
el cual se había reglamentado el nombramiento de
martilleros judiciales. Consistía en la formación
de una lista de martilleros realizada por el Poder
Ejecutivo, la que se renovaba anualmente.
El juez que ordenaba el remate solicitaba, dentro de las
24 horas, a la cámara respectiva, la designación de
un martillero.
Se resolvió volver al antiguo sistema para
tales designaciones.
En los contratos
prendarios e hipotecarios se inserta una cláusula donde se
dispone que en casos de ejecución el acreedor se reserva
el derecho de designar martillero, pacto que debe ser cumplido,
pues se halla facultado por el inciso trascripto.
Cuando el bien a subastarse esté fuera de la
jurisdicción, podrá delegarse la facultad de
designar martillero el juez del lugar donde dicho bien se hallan
pero bajo ningún concepto
podrá recaer el nombramiento en martillero que no este
inscripto en la matrícula respectiva.
Inscripciones de
martilleros para remates judiciales
Las designaciones de los martilleros para actuar en los
remates judiciales no podían permanecer sin una
reglamentación especial, proponiendo el sistema de
sorteo. Las cámaras respectivas ya dispusieron el
período para las inscripciones. A tal efecto, debe
llenarse un formulario acompañado del original y fotocopia
del certificado de actualización de matrícula
respectiva.
Reglamentación de las
provincias
Muchas provincias argentinas reglamentaron el ejercicio
de la profesión de martillero y corredor y en ellas se
establecieron las normas para la
designación judicial.
Naturaleza
jurídica del martillero judicial
Al martillero se lo considera como un oficial
público. En tal carácter
ejerce una verdadera función
pública, con una tarea especial que cumplir. Asimismo, es
un auxiliar interno del órgano jurisdiccional, actuando en
la subasta como delegado del juez, y tal equiparación esta
determinada en sus poderes por la contingencia de cumplir un acto
de delegación representativa del juez a fin de dar
cumplimiento al mandato resultante de ese proceso.
Es responsable como cualquier otro funcionario de igual
clase y como tal debe presumirse la corrección de su
comportamiento. No debe guardar relación
alguna con la parte que solicita la subasta.
Debe sujetarse a las normas reglamentarias dictadas por
la Corte Suprema en ejercicio de la superintendencia, y las
formalidades legales previstas para el martillero deben ser
exigidas mas rigurosamente cuando se trata de una orden
judicial.
Aceptación
del cargo por el martillero
Designado el martillero para realizar la subasta
judicial, es notificado mediante cédula donde se
transcribe el auto que ordena la medida. El nombrado
deberá aceptar el cargo dentro de los tres días de
notificado por cédula de su designación, bajo
apercibimiento de remoción y proponer luego la fecha y
lugar para realizar la subasta para su
aprobación.
Corresponde que el martillero se presente dentro del
término establecido ante la secretaría del juzgado
en que se tramita el juicio, acompañando el
correspondiente sello de ley para aceptar el cargo. De aceptarlo,
el secretario o empleado de mesa de entradas estampará un
sello donde constará la siguiente
inscripción:
"El día …. de………………… del
año………. notifique el auto de f. ……… al
señor …………………………..,
quien previo juramento que presto en forma,
constituyendo domicilio legal en la calle
………………..
nº ………., de esta Capital. Al
aceptar el cargo manifiesta bajo juramento que está
inscripto en la Caja de Jubilaciones ………….. bajo el
nº ………."
Firmado ante mí.
Martillero Secretario
Aceptado el cargo, deberá interiorizarse de los
bienes embargados cuya subasta se ordena. Los jueces, indican los
diarios y los días en que se publicarán los edictos
y la comisión que debe retener el martillero. Si los
bienes embargados fueran muebles, se presentará el
siguiente escrito:
Se presenta. Constituye domicilio.
Mandamiento.
Señor Juez Nacional:
N.N., martillero público, con domicilio legal en
la calle …………………………. nº …………,
designado en los autos
caratulados "……… c/ …….. s/ ……….", a V.S.
digo:
I.- Que vengo a constituir domicilio legal en el
señalado más arriba.
II.- Que a efectos de secuestrar los bienes embargados a
fs. ……… vengo a solicitar de V.S. se ordene librar el
mandamiento de estilo.
Proveer de conformidad.
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
El dueño del bien debe manifestar el estado de
ocupación del inmueble. De no existir esa constancia, se
solicitará al juez la intimación de
práctica, ya que la existencia de ocupantes y la
extensión de sus derechos importan factores
de indudable gravitación sobre el precio. Los
martilleros practican la averiguación sobre las
condiciones del inmueble, que podrá ser solicitada con el
siguiente escrito:
Peticiona
Señor Juez:
N.N, martillero público, con domicilio legal en
…………………… nº ……….., designado en los
autos
"…….. c/ …….. s/……..", a V.S. digo:
Que a los efectos de hacer constar en los edictos y
avisos ordenados por V.S. a f. ………. el estado de
ocupación en que se halla la propiedad que
se ha de subastar, solicito se sirva disponer los recaudos que
estime necesarios a fin de intimar al demandado en el plazo que
V.S. disponga, manifieste el estado en
que se halla el inmueble ubicado en la calle ……………..
nº ………. .
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Solicitud de fondos
para gastos
El martillero puede solicitar al magistrado que entiende
en la causa, adelanto de fondos para solventar los gastos de
edictos, publicidad,
etc..
Dicha medida debe realizarla al comienzo de las
gestiones encomendadas por el juez. Como primera medida el
martillero observará en el expediente judicial si existen
fondos depositados como pertenecientes a dichos autos.
Si lo creyere conveniente puede solicitarlo, ya que de
cualquier manera corresponde a las partes adelantar fondos que
sean indispensables para realizar la subasta.
Esos gastos le
serán reintegrados al martillero porque todo esto da lugar
a dilataciones que afectan la celeridad del procedimiento.
Solicito adelantos de fondos:
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en
…………………… nº ……….., designado en los
autos "…….. c/ …….. s/……..", a V.S. digo:
Que a los efectos de realizar las publicaciones de
edictos y propaganda
ordenada a fs. ……… y fs. …………, y existiendo
depositados fondos suficientes a la orden de este juzgado y como
pertenecientes a estos autos, vengo a solicitar de V.S. se me
adelante a tal efecto la suma $ …………….., con cargo de
rendir cuenta en su oportunidad.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Solicitud de tasación del
inmueble
La base del inmueble a subastarse es de las dos terceras
partes de su valuación fiscal. Puede
que por mejoras en la propiedad o porque no está
actualizada en su tasación, llegado el momento de la
designación del martillero aún se la desconoce. En
estas circunstancias debe dirigirse al juez, solicitando designe
perito tasador para tal efecto.
Solicito se practique tasación del
inmueble
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en
…………………… nº ……….., designado en los
autos "…….. c/ …….. s/……..", a V.S. digo:
Que atento al estado de
autos, el inmueble situado en la calle …………. nº
………., no se halla hasta la fecha valuado, por lo que vengo
a solicitar a V.S. que a los fines de dar cumplimiento a lo
estatuído por el Art. 578 del Código Procesal, se
ordene la tasación del citado inmueble, cuyo efecto se
designe perito tasador.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Cuando son bienes de cierta
importancia
El martillero debe contribuir para que los valores
alcanzados en la puja lleguen siempre al precio venal
de la cosa. Por ello, cuando observa que el bien a rematarse es
de un valor que
merece alguna publicidad mayor
a la dispuesta en autos, está autorizado a solicitar
propaganda
adicional. Ésta será a cargo del
ejecutante.
Peticiono
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en
…………………… nº ……….., designado en los
autos "…….. c/ …….. s/……..", a V.S. digo:
Que habiendo observado que el inmueble a subastarse,
ordenado a f. ………, está compuesto de ……
ambientes cómodamente distribuidos, de construcción sólida, en buen estado
de conservación y atento a la zona en que se halla
ubicado, próximo a centros comerciales, me permito
solicitar a V.S., conforme a lo estatuido por el Art. 567 del
Código Procesal, previa vista a las partes, se ordene
publicar avisos en algunos diarios de mayor circulación
que V.S. designe.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Cuando no surgen del expediente judicial los detalles de
la propiedad que se ordena rematar, el martillero después
de ser puesto en posesión realizará un estudio
sobre el inmueble a fin de tomar nota de todos sus detalles.
Obtenida la información se dará cuenta al juez
que entiende en la causa con el siguiente escrito:
Doy cuenta de la identificación del
inmueble
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en
…………………… nº ……….., designado en los
autos "…….. c/ …….. s/……..", a V.S. digo:
Que a los fines de que quede identificada la propiedad
que será rematada, atento a lo ordenado a f. ………..,
en forma y tiempo hago
conocer a V.S. la ubicación de ella.
La finca en cuestión está situada en la
calle ……………………….. nº ……………,
entre la de ……………………. y
…………………….. de esta Capital
Federal, siendo sus medidas de ejes de frente …… m. Y de
fondo …….. m., formando un terreno simétrico de una
superficie de …………… m2.
Su edificación, que data aproximadamente de
………. años, está compuesta de sala, dos
dormitorios ……………… . su estado de conservación
actual es bueno.
Tenerlo presente
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Requisitos para
obtener fecha de remate
Para obtener turno de remate, el martillero
interviniente deberá tramitar y presentar en la Oficina de
Subastas Judiciales la
comunicación allí referida, mediante oficio o
certificado expedido por el señor secretario y se le
entregará la constancia con asignación de turno.
Ésta comunicación deberá
contener:
- Juzgado y secretaría que ordenó la
subasta. - Carátula y número de
expediente. - Martillero designado.
- Ubicación del inmueble (Por ej., Nazarre 2711,
P.B., Capital Federal). - Individualización de automotores, si
corresponde. (Ej., Toyota Corolla, Dominio DDH
360). - En caso de bienes muebles, indicar la cantidad
aproximada de lotes. - Constancia que en el expediente se cumplieron los
requisitos previos, que permitirán expedir los edictos,
sin más trámite.
Modelo de ejemplo:
Buenos Aires, 30 de abril de
2001.
Al Sr. Jefe de la Oficina de
Subastas Judiciales.
Dr. …………………………………
S / D:
Tengo el agrado de dirigirme a usted en los autos
"……………… C/…………………….
S/………………………." Expediente nº
…………../….., que tramitan ante éste juzgado
Nacional en lo Civil nº …… a cargo del doctor
……………. ……………….., secretaría
única, a mi cargo, solicitándole, conforme lo que
prescribe el art. 3 del Reglamento para el funcionamiento de la
Oficina de Subastas Judiciales, la asignación de turno
para la realización del remate ordenado en estos autos
respecto al inmueble ubicado en la calle
……………………de la localidad de
………………….., Pdo. de ………………., Pcia. de
……………….(Si se tratare de automotor indicar marca y dominio y si
fueren varios bienes muebles se consignará la cantidad de
lotes aproximados).
La subasta se llevará a cabo por intermedio del
martillero Sr. …………………………., quien está
autorizado para el diligenciamiento del presente.
Dejo constancia que en estos autos se cumplieron los
requisitos procesales necesarios que permitirán expedir
los edictos sin más trámite.
Como recaudo transcribo el auto que ordena el presente
que dice así "Buenos Aires, 30
de abril de 2001. …………………………….
(Fdo.)…………………………….Juez.
Saludo a Vd. muy atentamente.
Da cuenta de fecha de subasta si el juez no dictare
fecha para el acto, el martillero, al planificar la subasta, debe
determinar día, hora y lugar, observando siempre un tiempo
prudencial para realizar todas las publicaciones, edictos y
demás actos preparatorios que ella demande.
La comunicación al juez se hará
mediante el siguiente escrito:
Doy cuenta fecha de subasta
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en
la calle …………………… nº ……….., designado
en los autos caratulados "…….. c/ …….. s/……..", a
V.S. digo:
Que atento al tiempo necesario para los actos
preparatorios para cumplimentar la subasta ordenada a f.
…………., solicito, salvo mejor opinión de V.S., que
ella se realice el día ……… del
………………….. a la hora ……….., en el salón
de ventas, sitio
en la calle ………………………… nº …………,
para lo que solicito judicial aprobación.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Es el oficio o despacho que libra el juez a efecto de
ejecutar una medida.
El martillero lo redacta y se encarga de
diligenciamiento hasta el cumplimiento del secuestro o
posesión.
El texto del
mandamiento puede ser el siguiente:
Mandamiento de secuestro
El oficial de justicia de la
zona que corresponda, se constituirá en el domicilio de la
calle ………………….. nº ……….., (especificar
claramente piso, departamento o cuerpo del edificio), y
procederá al secuestro de los
siguientes bienes:
……………………………………………………………………………………………………
(detallar todos los bienes que figuran o que hace referencia el
auto que ordena el remate).
La presente medida se ha dispuesto en la causa nº
……….. "……… c/ ………. s/ ………..", que tramita
en el Juzgado Nacional ………………. nº …………,
a mi cargo, secretaria nº …………. de Dr.
……………….. .
Queda autorizado el señor ………………. a
diligenciar el presente, quien podrá denunciar nuevos
domicilios en el acto del secuestro y aún practicar la
medida, aunque los bienes enunciados estén en la
vía pública.
El señor oficial de justicia queda
autorizado para hacer uso de la fuerza
pública y allanar domicilio en caso de que fuera
necesario.
Dado, sellado y firmado, en la sala de mi
público despacho, en Buenos Aires, a los ………
días del mes …………….. del año
…………. .
(Fdo.: Juez)
Confección y diligenciamiento
El mandamiento de secuestro se confeccionará en
papel
romaní por duplicado. Se llevará a la
secretaría donde tramita el juicio, para la firma del juez
actuante.
El martillero proveerá elementos necesarios para
facilitar el cumplimiento del secuestro. Al rendir cuentas del
remate cada una de las ventas debe
coincidir con los bienes existentes.
Depósito de los bienes muebles
embargados
Advertirá el martillero designado judicialmente
de constituirse en depositario, "no podrá eludir la
entrega invocando el derecho de retención". De no
entregarlos, el juez remitirá los antecedentes al tribunal
penal competente.
Local para guardar y exhibir los bienes a
rematar
El martillero, en el ejercicio de su profesión,
designado judicialmente, está obligado a "poseer local de
ventas como complemento indispensable del ejercicio de su
profesión".
Tratándose de bienes muebles, el martillero debe
depositar dichos efectos para ser exhibidos antes de la
subasta.
Cuando se producen demoras para llevar a cabo el acto
del remate desde el secuestro y depósito de los bienes en
el local, por circunstancias ajenas al martillero, resulta
equitativo asignarle una retribución.
Si el martillero sin previa autorización judicial
procede a trasladar el bien embargado a un local fuera de su casa
de remate, para su exhibición y venta, sin dar motivos que
lo justifique, y si las razones invocadas no son aceptables, el
martillero debe pagar los gastos devengados por el
depósito hasta la fecha de la rendición de
cuentas.
Es la facultad que la ley procesal otorga a los efectos
de proteger a los interesados, para evitar que influencias ajenas
prevalezcan en la determinación del juez, funcionario o
perito que deba actuar en el juicio.
El martillero puede ser designado judicialmente como
perito evaluador. En tal carácter, procede la
recusación por causa justa, hasta cinco días
después de ser notificado el nombramiento. No así
ocurre con el martillero designado para subastar judicialmente.
En esta función, a
diferencia con la del perito, ejerce la actividad como un
auxiliar de la justicia. El perito es designado para que en su
dictamen emita opiniones técnicas,
ya que la resolución queda al arbitrio del
juez.
El martillero no procede la recusación en
razón de que su misión se
concreta a actuar como auxiliar de la justicia. No emite
dictámenes ni formula informes que
contribuyan a la solución del litigio.
Designado el martillero para efectuar una venta en el
proceso de ejecución de sentencia del juicio ejecutivo, no
es recusable por las partes.
En síntesis,
puede imputársele al martillero faltas por incumplimiento
de las diligencias ordenadas, en cuyo caso corresponde reprimirse
conforme a lo que establecen las disposiciones legales, pero no
corresponde la recusación.
Delegación
de funciones del
martillero
El martillero designado judicialmente "No podrá
delegar sus funciones, salvo
autorización expresa del juez". Asimismo, se ha resuelto
que el acto se efectúe bajo la responsabilidad del delegante. El hecho de que un
martillero no haya llevado personalmente el martillo y haya
delegado dichas funciones en un empleado suyo actuante en su
representación, no es causal para anular la subasta, pero
la responsabilidad recae siempre sobre el profesional
nombrado en autos. Se ha considerado que no existe
delegación si el remate se realizó en presencia del
martillero nombrado, del secretario de actuaciones y dos
testigos.
En los remates particulares, el martillero tiene
carácter de mandatario, y deben aplicarse las reglas del
mandato.
Dos tendencias han surgido de la interpretación
del problema apuntado, inclinándose una en el sentido de
que el martillero no puede delegar sus funciones, y la otra de
que sí puede hacerlo. Siburu sostuvo: "…si el corredor o
rematador pudiese delegar en otros sus funciones, estas
garantías desaparecen, porque siendo inherentes a la
persona,
sustituida la persona, se han
sustituido las condiciones personales del agente auxiliar".
Mientras que Garo expresó que las condiciones personales
que pudieran tenerse en cuenta para su elección, pueden
existir en otros mandatarios.
En la ley 20.266 se dispone: "En caso de ausencia,
enfermedad o impedimento grave del martillero, debidamente
comprobado ante la autoridad que
tenga a su cargo la matrícula, aquel podrá delegar
el remate a otro matriculado, sin previo aviso".
Se ha aclarado definitivamente la interpretación
legal que durante muchos años fue motivo de
discusión.
Requisitos esenciales
La publicidad en los remates, sean judiciales o
privados, es el medio indispensable para asegurar su éxito.
La ley comercial dispone que los remates deben anunciarse con la
publicidad necesaria.
En la práctica todos los remates son
abundantemente enunciados y acotan al respecto que la importancia
radica únicamente en el interés
del comitente de obtener mejores precios.
En los remates particulares, a los efectos de verse
favorecido el propietario y por consiguiente el martillero, la
publicidad se realiza conforme a la importancia del
bien.
En los remates judiciales es requisito imprescindible
esta formalidad debiendo anunciarse por medio de los
edictos
Subasta de muebles o semovientes
El código procesal, refiriéndose a la
venta en remate de bienes muebles o semovientes, señala
que "se anunciará por edictos, que se publicarán
por dos días en el Boletín Oficial y en otro
diario" (art. 556).
Subasta de bienes inmuebles
Cuando el bien a subastarse es inmueble, la
publicación de los edictos es un modo de publicidad
habitual y que brinda el
conocimiento conveniente y anticipado de la venta. Es
facultad privativa del juez designar los diarios en que han de
publicarse, según lo establecido por el art. 566, C.
Procesal, la publicación será de dos días en
el Boletín Oficial y en otro diario, que podrá ser
reducido a un solo día cuando el escaso valor del bien
así lo aconsejare.
Responsabilidad del martillero
El edicto es la publicidad exigida por la ley; en
consecuencia, siendo el martillero encargado de su redacción y diligenciamiento, hasta la
publicación, resulta responsable por las consecuencias
derivadas por los
errores del texto.
Ejemplos de edictos:
Modelo de edicto (mueble)
Juzgado Nacional en lo Comercial n°…….
Secretaría n°……., comunica por ……. días
en el juicio "………….c/………….s/", expediente
n°……., que el
martillero…………………………………………..,
rematará el día …….. a la hora………. en la
calle……………………………………………………………………………..
n°…….., donde se exhibe:……………………… Base
$………….. Seña $………..%
Comisión……….. % al contado y en efectivo. El
comprador deberá constituir domicilio en el radio del
Juzgado. El bien será entregado previo pago total del
precio (art 580, Código Procesal).
Modelo de edicto (Inmueble)
Juzgado Nacional en lo Civil n°…….,
Secretaría n°……., comunica por tres días en
autos "……. c/…….. s/……..", Expediente n° ……,
que el martillero…………………………………….
rematará en ………………………………
n°………. de ……….. el día…….. de
…………….. de 20…. a la hora……… el departamento de
propiedad horizontal, unidad n°….. ubicado en la planta
baja de la finca, calle…………………… n°………,
Capital. Superficie total de la unidad……….. m2.
Porcentual…….. Base $…………. al contado. La unidad se
entrega………………… de ocupantes. Seña……….
%. Comisión………. %, todo en efectivo en el acto del
remate. El comprador debe constituir domicilio en esta Capital
Federal. Buenos Aires, ……. de ……….de 20….. Dr.
……….. Podrá ser visitado los días………
de….. a la hora………… Secretario.
Modelo de acta de suspensión de remate
judicial
En la ciudad de Buenos Aires, a los ……. días
del mes ………… de año 20…., siendo la hora
………., el que suscribe, don
………………………………………, martillero
designado en la subasta judicial del inmueble ubicado en la calle
…………………………… n° ……., de esta
Capital, en cumplimiento del mandato judicial impuesto a f.
…….., siendo la hora ……., me constituí en
………. Faltando aproximadamente treinta y cinco minutos para
abrir el acto, se desencadenó una tormenta de viento
seguida de fuertes lluvias que inundaron las inmediaciones del
citado inmueble. Como hasta ese momento no había
concurrido ningún interesado, creí oportuno esperar
una hora más de la señalada para iniciar la
subasta. No obstante, siendo la hora ………, y no amainado la
precipitación pluvial, en presencia del señor
delegado judicial (o secretario del juzgado) Dr.
…………………… y de los señores
…………………………. y
……………………………., procedí a suspender el
remate, dando por concluido el acto, previa lectura y
ratificación de los presentes.
Testigo Secretario Martillero
Obligaciones que surgen del remate
Régimen legal
Este contrato responde
a un régimen sumamente complejo.
Algo similar a las formalidades de los contratos en
general ocurre con las obligaciones
que nacen de las subastas. Es necesario tener en cuenta dos
convenciones:
- Entre el dueño de la cosa y el
martillero. - Entre el martillero y el postor o
adquiriente.
En la primera se producen derechos y obligaciones
que nacen del mandato y de las convenciones especiales
establecidas entre las partes.
En la segunda, el martillero se obliga a prestar el
servicio.
El vendedor, por su parte, puede autorizar la venta
siendo o no dueño de la cosa.
Se trata, pues, de una compraventa en concursos de
postores, donde existe en principio un acuerdo de voluntades y se
formaliza con la oferta
impersonal, por un lado, y el consentimiento de cualquiera de los
concurrentes, por otro.
En el proceso de la puja cada oferta
superior deja a la otra sin efecto, sucediéndose
así los consentimientos a las condiciones ya establecidas.
Cuando éstas se agotan queda formado el precio con la
última postura aceptada.
Es por ello que el remate es una operación sujeta
a condición resolutoria de una puja mayor, por considerase
un acontecimiento incierto y futuro.
El remate no es un contrato, desde
el momento que por su intermedio se realiza el concurso de
voluntades para, luego, firmar el contrato o boleto.
Similitud con los contratos de
adhesión
Se ha dicho que el remate público, es un contrato
por concurso que tiene gran similitud con los llamados de
"adhesión", en el sentido de que las bases fijadas para el
primero constituye una oferta invariable dirigida al
público, que debe aceptarla o repudiarla.
El concurso de postores se inicia no bien se abre el
acto, y si nos detenemos a examinar las ofertas que se van
sucediendo en forma ascendente en su precio, observaremos que son
consentimientos que se manifiestan aceptando la cosa por el
precio dado, de manera tal que cada persona que otorga una
cantidad, es una persona de contrato que se establece y se
destruye toda vez que es superada por otra.
Cada postor, en cada uno y en todos ellos desaparece la
tranquilidad característica de quien es único
comprador en una venta particular, y como tal piensa y analiza la
inversión de su dinero con
relación a la utilidad que le
representa la cosa a adquirir.
Base para el remate judicial
Los remates judiciales se realizan conforme a las leyes
procesales. Determina que en las subastas judiciales de
inmuebles, "si no existiera acuerdo de las partes, se
fijará como base los 2/3 de la valuación fiscal
actualizada correspondiente al inmueble".
El espíritu que ha prevalecido en el codificador
ha sido, según la doctrina y la jurisprudencia, de tener en cuenta como base un
precio en concordancia con el valor de la propiedad.
En los casos en que no se haya aún establecido el
avalúo fiscal, recientes construcciones sobre el terreno,
"el juez designará de oficio perito ingeniero o arquitecto
para que tasen los bienes".
No obstante, puede comprobarse en la práctica que
siempre resulta superior el avalúo realizado por peritos,
que el que resulta del fisco.
Excepciones
En las subastas judiciales provenientes de
ejecución hipotecaria, surge la excepción a la
regla impuesta por el Código Procesal, ya que por lo
general en el contrato de mutuo, siempre es de rigor agregar una
cláusula por la que se faculta a su acreedor imponer como
base de la subasta del inmueble gravado la deuda más las
costas y la designación del martillero que
realizará la subasta.
En la ejecución prendaria
Por lo general se establece que para el caso en que
deban subastarse los bienes prendados, el acreedor podrá
proponer al martillero que debe realizar la subasta que se
ésta se efectúe en la base equivalente al 50% de la
deuda que por todo concepto se
reclama.
Venta judicial de bienes muebles
Cuando la subasta es de "muebles o semovientes", se
hará sin base y, "al contado", por un martillero
público. Se han excluido a las "alhajas". Pero en cambio se
agregaron a los "semovientes", que por su naturaleza
especial se diferencia de las cosas muebles comunes.
Algunos bienes embargados, son de mucho valor
económico. En esos casos, es aconsejable solicitar
autorización mediante un escrito al juez que entiende la
causa, para venderlas a pagar en cuotas, práctica que
permite lograr mejor precio.
Postura bajo sobre
El Código Procesal se remite a las respectivas
reglamentaciones que para ese sistema tiene el Banco de la Ciudad
de Buenos Aires.
Por lo tanto, seguirá quedándola arbitrio
del juez que entiende en la causa, la conveniencia de aplicar
este sistema
Inclusión indebida de otros
bienes
En prevención de que martilleros inescrupulosos
pudieran agregar indebidamente otros bienes ajenos a los ya
ordenados por el juez, el articulo 567, C. Proc., prohíbe,
bajo pena de perder el martillero su comisión, que
aquellos sean anunciados en la publicidad ni subastados en el
mismo remate.
Queda amparada la buena fe de los postores que acuden a
la subasta influidos por la seriedad. Se evita que el principio
histórico y jurídico de la subasta sea frustrado
por personas que ejercen la profesión orillando las
disposiciones legales.
Reglamento para el funcionamiento de la oficina de
subastas judiciales
Éste reglamento es únicamente aplicable a
las subastas que se realizan en la Corporación de
Martilleros y Corredores inmobiliarios, ubicada en la calle Tte,
General Juan Domingo Perón
nº 1233 (Entre Talcahuano y Libertad) de
ésta ciudad:
- En la oficina de subastas judiciales se
llevarán a cabo todas las subastas de inmuebles,
derechos, valores
mobiliarios y semovientes ordenados por los señores
magistrados a realizarse en la Capital Federal, con control y
supervisión del jefe de la
misma. - El edificio y las salas de remate permanecerán
abiertas para su utilización todos los días
hábiles de 8:00 a 16:00 hs., pero su cierre
estará sujeto a la finalización de todas las
subastas fijadas para el día. - La Oficina de Subastas Judiciales recibirá
la
comunicación del juzgado que ordena el remate y/o
subasta con las constancias que llevará el edicto,
asignará el turno y tendrá su cargo la
organización y control del
desarrollo
del acto. En el caso de los inmuebles las fechas se
asignarán respetando el orden de ingreso de dichas
comunicaciones; y para los muebles, derechos,
valores
mobiliarios y semovientes se concentrarán todos en un
día, quedando a resolución del encargado de la
dependencia cuántas veces corresponde. - La Oficina de Subastas Judiciales llevará un
libro de
registro de
las subastas en el que dejará constancia de la
comunicación, la asignación del turno y el
resultado del remate con los datos del
martillero interviniente y del comprador. - En los edictos y demás publicidad
deberá incluirse, entre los conceptos a abonar por el
comprador en el acto de la subasta, el arancel aprobado por la
Acordada nº 10/99 del % 0,25. - Una vez asignados los turnos y publicados los edictos
del martillero deberá presentar en la Oficina de
Subastas Judiciales una síntesis
para su colocación en el exhibidor del
edificio. - El jefe de la Oficina de Subastas Judiciales
tendrá la dirección del personal
policial permanente destacado en el edificio, que
colaborará en la adopción
de las medidas para el libre acceso de los interesados que
asistan a las subastas y asegurar su normal desarrollo.
Para ello el mencionado funcionario o quién éste
designe podrá hacer retirar a toda persona que con su
proceder altere el necesario orden para el cumplimiento de
éstos actos. - Finalizado el remate, si la persona que
realizó la última oferta intenta retirarse sin su
previa identificación, podrá impedírselo
hasta tanto acredite su identidad y,
de no integrar la totalidad de los importes en el acto –
seña, comisión y arancel – el martillero o
el jefe de la Oficina deberá formular la denuncia formal
correspondiente. - Durante el transcurso de la subasta está
prohibida la filmación, grabación o
utilización de teléfonos celulares por parte del
público asistente. - Cumplido el remate con la firma de la documentación pertinente el martillero
deberá presentar en la Oficina de Subastas Judiciales
una planilla con el resultado del acto, indicando el nombre,
domicilio y documento del comprador. - El jefe de la Oficina de Subastas Judiciales
coordinará con las autoridades de la corporación
y el responsable de la oficina bancaria el funcionamiento de la
agencia del Banco de la Ciudad de Buenos Aires que se habilite
en el local, de manera que en los días y horarios de
remate se presten al público interesado los servicios
previstos en las pautas fijadas en la acordada nº
10/99. - Corresponderá al jefe de la Oficina de
Subastas Judiciales informar mensualmente a la
Administración General de la Corte Suprema de
Justicia de la Nación de la tramitación y
resultado de los remates realizados, como así
también de los importes recaudados por el arancel de la
Acordada nº 10/99 (% 0,25). Éstas tareas se
llevarán a cabo con el debido soporte técnico,
desarrollándose oportunamente un programa
informático para obtener los resultados
estadísticos que posibiliten la evaluación, el control del funcionamiento
de la Oficina y del sistema implementado. - El personal
asignado a la Oficina de Subastas Judiciales dependerá
del jefe de la misma. - El presente reglamento comenzará a regir a
partir de la fecha de su aprobación, y una copia
estará disponible para su consulta por parte de los
interesados en la Oficina de Subastas Judiciales.
Obligaciones del Martillero
Los martilleros públicos deben realizar los
remates cumpliendo invariablemente éstas reglas de
procedimiento:
- Usar en todo momento el idioma nacional.
- Amparar el remate con la bandera y cartel
propios - Publicar avisos en los diarios
- Pagar en cada remate el derecho municipal de bandera
y el de colocación de cartel. - Señalar en el cartel día, hora y lugar
del remate. - Publicar en los diarios con
anticipación. - Determinar en los edictos la comisión del
martillero. - Si es judicial, poner en el edicto la palabra
judicial, con el nombre del juez que autorizó el remate.
Poner los detalles del secretario autorizante. - Fijar las horas correctas como hábiles para
los remates. - Imponer la base de venta al cliente y
ponerla siempre en todos los avisos para conocimiento
del cliente, y
registrar medidas y superficie (Para los inmuebles) o dominio
(para los rodados). - Subastar al mejor postor. Bajar el martillo
después. Antes, jamás. - Dar siempre boletas de venta al
comprador. - Castigar las llamadas diferencias de precios. Son
ganancias ilícitas y deben ser denunciadas. - Concluir el remate en hora y en paz.
- No abultar las cuentas de gastos ni de impresos en
los remates, porque son hechos punibles y de fácil
comprobación. - Anotar en el aviso la exacta dirección postal y telefónica del
martillero para asegurar la eficacia de un
remate correcto. Las omisiones hacen suponer maquinaciones
deshonestas e influyen contra la moral y
el buen concepto del martillero. - Encabezar siempre los avisos de remate con el nombre
o razón social del martillero, porque los avisos sin
ellos aparecen decapitados y se prestan a sembrar la
desconfianza en la clientela.
Disposiciones para el desarrollo de subastas
judiciales
Las disposiciones que rigen en el momento de la subasta
son:
- El remate comenzará exactamente media hora
después de la anunciada en la publicación, salvo
situaciones de fuerza
mayor, demora por subastas anteriores o que el edicto indique
lo contrario. - No iniciar el acto de la subasta con personas de pie,
salvo que el salón se encuentre colmado, sin permitir la
circulación una vez comenzada aquella. - La persona que suscriba el boleto debe ser la que
efectuó la última oferta. Éste oferente
pasará a la sala de boleto acompañado con 2
personas como máximo, salvo expresa autorización
del martillero. Al ingreso se deberán abonar
inmediatamente los importes que correspondan. - Ante el eventual caso de que el último
oferente no cuente con los fondos necesarios para los pagos que
indica el edicto, sólo se podrá continuar el acto
de la subasta con la oferta anterior. Siempre el rematador
deberá indicar al público asistente que
permanezca en el lugar hasta tanto se de por concluido el
acto. - La función del martillero en el acto de la
subasta es indelegable, por lo cual deberá realizarla
personalmente, salvo circunstancias de fuerza mayor que se
deberán informar al juzgado y a la Oficina de Subastas
Judiciales. - Para utilizar los salones de remate se requiere
inexcusablemente contar con la reserva correspondiente ante la
Oficina de Subastas Judiciales, mediante la comunicación
que exige la Acordada nº 10/99 de la Corte Suprema de la
Nación, incluida en el art. 3 del
Reglamento para el funcionamiento de la Oficina de Subastas
Judiciales.
Adquisición de bienes del
remate
Compra en comisión
Los adquirentes de un inmueble en subasta judicial o
particular pueden declarar en el boleto de compraventa que la
adquisición se realiza " en comisión". Mientras
tanto el comisionista es responsable de los derechos y
obligaciones que surgen de boleto correspondiente.
El la subasta judicial, el Código Procesal con el
fin de evitar transferencias a largo plazo, o sea, desde la
adjudicación hasta la firma de la escritura, si
el comprador ha declarado hacerlo " en comisión", debe
señalar dentro de los cinco días el nombre y
domicilio del comitente. El adquirente al declarar que lo hace
"en comisión" asume en el juicio que dio origen al remate,
una obligación directa y personal hasta sus últimas
consecuencias; ya se interprete que se trata de un mandato civil,
comercial o de comisión y sólo quedará
exonerado de dichas obligaciones cuando indique el nombre del
comitente y este ratifique la operación.
Suspensión de remates particular o
judicial
Generalidades
Los remates particulares pueden realizarse con base fija
o sin ella. Una vez aceptada la primera postura, no podrá
suspenderse el remate por ningún concepto. Si no hubiera
licitadores por la base indicada podrá suspenderse o
diferirse el acto.
Cuando no existiera precio mínimo, bastará
recibir la primera oferta para que la subasta no pueda
suspenderse, salvo el caso que iniciado el acto no hubiera
recibido el martillero la oferta alguna.
Otras veces por razones de fuerza mayor de
carácter irremediable y ajenas a la voluntad del
martillero y vendedor; obligan también a la
suspensión del remate, por ejemplo: fuertes lluvias,
inundaciones, conmociones políticas,
etc.
Generalidades
La improvisación por la falta de conocimientos
básicos o por descuidos en el ejercicio de la
profesión, es motivo para que el martillero cometa errores
cuyas consecuencias pueden llegar a producir la nulidad del
remate. El criterio a aplicar en casos de nulidad del remate debe
ser de carácter restrictivo, evitándose de esa
forma crear un clima contrario
al que debe inspirar toda subasta avalada por la actuación
judicial.
Forma y término para plantearse la
nulidad
Con respecto a la publicación de edictos, la
jurisprudencia
se mostró severa, anulando en algunos casos el remate
judicial, cuando en los publicados en el Boletín Oficial
se anunció una determinada fecha y en otro diario una
distinta, con lo que se violó un requisito esencial: la
designación anticipada del día y la hora en que se
verificará el acto. El mismo temperamento se adoptó
cuando los edictos no se publicaron al tiempo ordenado por el
juez o al introducirse alteraciones en cuanto a la fecha y lugar
de venta.
Precio
El escaso precio obtenido no es causa de la nulidad de
la subasta, aún siendo irrisorio, y sobre todo si se
observaron las formalidades procesales.
Iniciación de la subasta
El breve retraso en la iniciación de la subasta
no es motivo para su nulidad, ya que no influye en la eficiencia del
remate.
Adjudicación
Se ha anulado el remate si se comprobó que la
adjudicación no fue hecha a quien formulo la oferta y es
reconocido el hecho por el martillero o bien cuando se
declaró comprador a quien no había formulado la
última oferta.
Será también anulado el acto cuando
informa el martillero que no se pudo llevar a cabo normalmente a
causa de un incidente que impidió determinar el mejor
postor y quedar pocas personas en el local de ventas.
Seña
La circunstancia de que el remate quedara sin efecto
porque el adquirente carecía de dinero para
hacer efectiva la seña.
Comisión
Si fue declarada la nulidad del remate, el martillero
debe restituir la comisión y la seña. No obstante,
si la nulidad no es por causa culpable al martillero, éste
puede solicitar luego que se le regulen los
honorarios.
Concurrencia
La asistencia de un solo interesado no es causal de
nulidad de la venta, si se ha obtenido un precio mayor al
fijado.
Única oferta
No puede fundarse la nulidad de la subasta en haberse
celebrado mediante única oferta o por no haberse mejorado
la base, ni por bajo precio.
Jurisdicción
Es improcedente decretar la nulidad del remate cuando
éste se ha realizado en otra jurisdicción por orden
judicial.
Renuncia al cargo de martillero
El martillero es un profesional, que al igual que otros,
puede aceptar o no una designación. No es carga
pública; por lo tanto, no es obligatoria su
aceptación.
Es perfectamente viable la renuncia al nombramiento de
martillero en un juicio, claro está justificando las
causas que llevan a esa determinación, ya que los
martilleros judiciales quedan sujetos a las normas reglamentarias
que la Corte Suprema en ejercicio de la superintendencia le
atribuye por ley.
En conclusión, es aconsejable evitar, en lo
posible, desistir del nombramiento, salvo razones de fuerza mayor
de carácter profesional, de salud, o que puedan
perjudicar los intereses del martillero.
Para renunciar, debe presentar un escrito que puede ser
del siguiente tenor:
Renuncia al cargo de martillero
Señor Juez Nacional:
N.N, martillero público, con domicilio legal en
la calle …………………… nº ……….., designado
en los autos "…….. c/ …….. s/……..", expte. nº
…………. a V.S. digo:
Que vengo a renunciar el cargo de martillero que me ha
sido conferido oportunamente, para subastar los bienes,
según consta en autos de fs. …………. .
Fundo este pedido en razones de fuerza mayor motivado
por (…………………………………), que me impide
llevar a cabo tal cometido.
Por lo tanto, a V.S. solicito dejar sin efecto el
nombramiento dispuesto.
Proveer de conformidad
SERÁ JUSTICIA
(Firma del martillero)
(Sello aclaratorio de firma)
Las leyes y los decretos que regulan los remates
están hechos para que no haya maniobras por parte de
martilleros, jueces o los clientes. Pero en
la práctica, no todo es así. Por eso asistimos al
remate realizado en la sede de la Corporación de
Rematadores y Corredores Públicos, sita en la calle Tte.
General Juan Domingo Perón
nº 1233 de ésta ciudad. Así pudimos comprobar
muchas maniobras ilegales que perjudicaban ampliamente el
desarrollo del remate. Por ejemplo: El martillero daba inicio al
remate con personas de pie (Aunque había lugares
vacíos); no se encontraba en el lugar el oficial que debe
estar en el momento de la subasta; las personas presentes
dialogaban con el martillero sobre temas ajenos al remate, no se
respetaba el lugar físico donde se debía realizar
el remate (Un remate que estaba dispuesto para realizarse en el
3er piso, se realizó en la planta baja,
sin la debida notificación); etc.
Todas éstas irregularidades hacen imposible la
realización de un correcto remate. En conclusión,
las leyes y decretos sólo están "pintados", ya que
son pocas las personas que las respetan. Debemos abocarnos a la
ardua tarea de educar a todos los funcionarios públicos,
para erradicar definitivamente todos los actos de corrupción
que hacen del ciudadano honesto, una especie en peligro de
extinción.
- Almoneda: es una expresión un tanto
arcaica. Según Escriche, era la venta pública
cosas muebles, sea en carácter particular o
judicial. - Martillero: Es una expresión usada en
Brasil, como
también "venta al correr del martillo". - Remate: venta en la que el subastador invita
al público a que puje para adquirir los bienes
ofertados. - Carga pública: Se llama carga
pública todo cargo que no esté remunerado y que
sea obligatoria su aceptación, pues calificado como tal,
no se puede renunciar sino por causas muy
justificadas. - Precio: valor proporcionado al valor de la
cosa vendida. - Compraventa: habrá compraventa cuando
una de las partes se obliga a transferir a la otra, la
propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar
por ella un precio. - Jurisprudencia: conjunto de sentencias sobre
una misma cuestión jurídica. - Edicto: La palabra edicto proviene del
latín "edicere" que significa "prevenir alguna
cosa o tomarla de antemano". - Jurisdicción: lugar donde se realiza el
remate.
"Obligaciones del Martillero Público"
– Autor: Julio A. Quesada. 2ª edición,
1948.
"Manual del Martillero" – Editorial:
Estrada. 1988.
Enciclopedia Microsoft®
Encarta® 98 – Microsoft
Corporation.
"Corporación de Rematadores y Corredores
Inmobiliarios" – 2ª época –
Año I – Número I. Páginas: 12, 16, 17,
18, 22, 23, 25 y 26.
"Revista jurídica Argentina La
Ley" – Tomo XL, 1980 (J – Z). Páginas 2472
a 2481.
"Revista jurídica Argentina La
Ley" – Tomo XLI, 1981 (J – Z). Páginas
3119 a 3126.
"Revista jurídica Argentina La Ley"
– Tomo XXXIX, 1979 (J – Z). Páginas 2121 a
2127.
"Nulidad Procesal" – Autor: Patricia
Viviana Barbado. Página 727.
"Subasta pública" – Autor: Rafael J.
Algorta. Páginas 152 a 157 y 576 a 629.
"La escritura
pública en los remates judiciales" – Autor:
Julio I. Lezana. Páginas 139 a 144 y 989 a
1003.
Páginas web
visitadas:
Norberto Ariel Salvucci
Matías Diego Barroca
Lucas Raúl Fernández
Piana