El Título Supletorio y Organización del Registro

El Título Supletorio y Organización del Registro.

Indice
1. Introducción.
2. El título supletorio.
3. Tramitación
4. Sentencia
5. Organización de los Registro y Poder a los que Pertenecen.
6. Remuneración
7. Reforma a los aranceles del registro publico.
8. Responsabilidad del Registrador.
9. Situación Actual del Registro.
10. Conclusión.
11. Bibliografía.

1. Introducción.

El título supletorio es el título que busca la acreditación de la posesión y la garantía del derecho de propiedad de la persona que posee actualmente el bien inmueble. El propósito del título supletorio es que el propietario que careciere de título hábil pudiera inscribir pudiera inscribir como suya una propiedad la cual estaba en posesión del mismo. ". Pero las intenciones del legislador no fueron lo suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de dominio, por lo que en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del titulo supletorio ingresan al Registro tanto la posesión del propietario como la del no propietario.

El registro publico es sin duda el órgano más importante del poder judicial, ya que es el encargado de la correcta inscripción de títulos de propiedad, sentencias judiciales que afecte a la propiedad y a las personas en sus diferentes estados civiles.

Además es el órgano encargado de la regulación del catastro y de los diferentes sistemas de regulación de la propiedad urbana y rural, ya que en el se encuentran contenido los títulos de propiedad, con sus respectivos números, folios y tomos para hacer mas efectivo su ubicación para el momento en que se hayan de buscar por motivos de venta o compra.

Otro aspecto del registro es que ahí se encuentran un libro dedicado a las personas donde se plasma su estado civil, declaración de quiebra o de herederos, sentencia ejecutoriada, matrimonio o divorcios y demás cosas estados de las personas. Los documentos del registro están reguardados por un funcionario público nombrado por la corte suprema de justicia, llamado Registrador y cuyo salario esta establecido por una tasa establecida en el decreto número 26-93 y el cual de estos aranceles saldrá el sueldo de los demás empleados que trabajen en el registro.

Objetivos.
Objetivo general:

• Conocer la tramitación de los títulos supletorios y organización del registro, su dependencia y su estructuración.

Objetivos especificos:

• Identificar la tramitación de los títulos supletorios y los libros que se llevan en el registro.
• Plasmar la forma de tramitar la oposición y la división del registro.
• Conocer la situación actual del registro y sus avances técnicos.

2. El título supletorio.

Si el propietario no tiene título hábil para inscribir, puede solicitar un titulo supletorio, para lo cual deberá acreditar la posesión. La ley parte de la idea y del supuesto de que es el propietario el que solicita la titulación supletoria. Así se desprende del arto. 137 del R. R. P., que en parte dice: "El propietario que careciere de título hábil para inscribir". Pero las intenciones del legislador no fueron lo suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de dominio, por lo que en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del titulo supletorio ingresan al Registro tanto la posesión del propietario como la del no propietario.

El título supletorio es el que sirve para suplir el título propio y adecuado de la adquisición de inmuebles o derechos reales, substituyendo él título originario y verdadero, revelador de la trasmisión o adquisición, en que se justifica que aquél existió, como acto o como documento, de un modo más o menos imperfecto; De tal manera, que en el escrito en que se pide la admisión de la información, es necesario que exprese el nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o derechos.

Efectos

• Con relación a los verdaderos dueños: De la información sólo resulta probada la posesión y no el dominio. Esta inscripción posesoria recibe igual trato registral que la dominical, todos los derechos que corresponden ante el Registro al dueño verdadero con titulo inscrito, corresponden también al que ostenta un titulo supletorio inscrito, quien es dueño aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir derechos con relación a su finca, y estos derechos se inscriben en el Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueño, aunque todos ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones de posesión". No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueños, quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones en contra del solicitante o sus sucesores, sin que éstos puedan ampararse en la fe pública registral pues él título supletorio se extiende sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Claro está que si el que inscribe es el verdadero propietario, la titulación permanecerá firme frente a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueño, él y sus sucesores están expuestos a las acciones de los verdaderos propietarios y sólo la prescripción los inmuniza contra ellas y no pueden alegar, como se expresó anteriormente, la calidad de terceros protegidos por el Registro.

En rigor, dice Roca Sastre, aquí radica la parte débil de las inscripciones posesorias; a pesar de que, en general, los otros principios regístrales actúan frente al dueño. Así mientras la inscripción de posesión subsista, funciona provisoriamente la legitimación registral Por ello, provoca cierre registral al título del dueño mientras dicha inscripción no se cancele, de modo que el dueño deberá acomodarse a lo dispuesto en los artos. 82 y 83 de la Ley.

El título supletorio de un inmueble, ha dicho la Suprema, surte los efectos de título de dominio, mientras un tercero no pruebe su mejor derecho sobre el mismo bien; y habilita al titular para ejercer todas las acciones y derechos sobre la finca a que dicho instrumento se refiere, como lo pudiera hacer el verdadero dueño, incluyendo la acción reivindicatoria y la de tercería de dominio.

Es conveniente observar que, en sentencia de las 12 m. del 13 de agosto de 1946, B. J., p. 13563, dijo el Tribunal que el título supletorio no tiene la virtud, por si solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la acción reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas particulares.

• Con relación a la prueba de la posesión: La posesión que acreditan los títulos supletorios comenzará a contarse desde la fecha en que se haya fijado en la correspondiente información, a menos que en juicio se pruebe lo contrario.

Pero esa posesión que acredita el título supletorio y que es el resultado de unas diligencias de jurisdicción voluntaria, no basta en tesis general para el juicio contradictorio, en donde hay que probarla nuevamente con intervención de las partes. Este es el criterio de la Corte Suprema de Justicia que se desprende de las sentencias siguientes: S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B. J., p. 5269; S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B. J., p. 13489 y otras que citaré en el estudio de la oposición.

La misma Corte declaró que la posesión anterior que se induce del título supletorio tampoco es atendible.

• Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita titulo supletorio: El art. 2576 C. dice así: «Art. 2576. - Si solicitándose de la propiedad inmueble algún titulo aun en calidad de supletorio, otra persona vendiere esa misma propiedad a un tercero, esta venta será nula, como viciada de objeto ¡licito, con tal que, de la solicitud del titulo se haya dado aviso al público en el Diario Oficial.

El articulo transcrito, que establece la nulidad, por objeto ilícito, de la venta del inmueble sobre el cual se está solicitando titulo supletorio, ha sido objeto de duras criticas por la doctrina. Los anotadores han hecho ver la forma absurda en que fue redactado y los graves perjuicios que puede ocasionar a los que tienen inscrito a su favor el inmueble. Se expresan así: La prohibición de vender, bajo pena de nulidad, el objeto sobre que recae una solicitud de título, en el caso del articulo anotado, tal como está redactada esa disposición, puede conducir a un verdadero absurdo. Una persona que conserva su titulo inscrito de un inmueble, no puede enajenarlo, porque otra, que carece de titulo, está pidiendo el supletorio. Es muy fácil causar perjuicio al propietario de cualquier inmueble, con sólo impedirle la venta, por medio de una solicitud de esa clase.

Pero la Corte Suprema de Justicia le ha dado su verdadero alcance en sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B. J., p. 13865, en donde sostuvo que el dueño que ostenta un titulo inscrito en el Registro puede vender la cosa sobre la cual otro solicita titulo supletorio, sin que la venta resulte afectada de nulidad por lo dispuesto en el art. 2576 C., ya que esta disposición se aplica cuando el vendedor se encuentra en iguales condiciones del solicitante del titulo supletorio, bien porque esté pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender mientras se tramita, o bien que la venta se efectúe cuando ya lo haya obtenido e inscrito. Se expresa la Corte así: «Respecto a esta argumentación debe decirse que este articulo ciertamente prescribe que, si ya se ha dado aviso al público de la solicitud de titulo supletorio de un inmueble y otra persona lo vende a un tercero, esta venta será nula, como viciada de objeto ilícito; pero esa otra persona no puede ser el dueño que ostenta un titulo inscrito en el Registro, pues si no fuera así, aun apartando el principio adoptado por nuestro Código Civil, que desconoce el objeto ¡licito en la enajenación, tal disposición estaría opuesta a los efectos de la publicidad del Registro que trae como consecuencia, el otro principio consignado en los artículos 3796, 3949 C., de que los actos o contratos que se ejecutan u otorgan por personas que en el Registro aparezcan como dueños una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a terceros, aunque después se anule el derecho del otorgante, salvo que existan causas que consten en el mismo Registro; Por lo que, esa otra persona a que alude la disposición que se comenta, debe entenderse que es aquella que se encuentre en iguales condiciones del solicitante del titulo supletorio, bien porque esté pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender mientras se tramite, acogiéndose a lo dispuesto en el Art. 21 de R. del R. R; o bien, que la venta se efectúe cuando ya lo haya obtenido e inscrito, pues extendiéndose éstos sin perjuicio de quien tenga mejor derecho, el comprador queda sujeto a las resultas de un reclamante que lo alegara. En otras palabras, el vendedor debe pretender o portar un titulo de igual naturaleza al que se está obteniendo, o sea uno posesorio, porque si éste se concede porque no hay titulo inscrito en el Registro, vale decir, porque no aparece historia del dominio a favor de alguna persona, entonces es solamente la posesión la que se trata de titular, y por eso es lógico deducir, que la persona que no puede vender el inmueble de que se está sacando título supletorio es la que, no teniendo titulo de dominio, pretende u ostenta otro igual que pueda competir con aquél, pues contra el dueño y señor del dominio inscrito, el supletorio no tiene valor si no está protegido por la prescripción extraordinaria, según la ley y la jurisprudencia de este Supremo Tribunal. Una tesis contraria a la expuesta, sería antijurídica y perjudicial para terceros que han adquirido de quienes aparecen en el Registro con derecho para enajenar el dominio.

Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria
De conformidad con el art. 137 del R. R. P. pueden ser objeto de titulación supletoria el dominio y los otros derechos reales. Pero esta regla general sufre sus excepciones, así por ejemplo, no admiten titulación supletoria: a) la hipoteca, pues no puede ser objeto de posesión; b) las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesión capaz de conducir a la prescripción adquisitiva;12 c) la anticresis, pues conforme el art. 3900 C. es nulo el contrato de anticresis si no se constituye por escritura pública inscrita.

La Corte Suprema en varias resoluciones ha mantenido el criterio de que no se puede obtener título supletorio de mejoras en terreno ajeno:

• En sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B. J., p. 7209, dijo que el que edifica en terreno ajeno no tiene derecho para obtener la inscripción de la minuta de las edificaciones, porque, como expresa Morell y Terry, a ello se opone el principio de la previa inscripción que «impide toda modificación hipotecaria, no autorizada en debida forma por la persona en cuyo favor conste inscrito el dominio (o el derecho de que se trata) o decretada en su caso por los tribunales» y que, por iguales razones, debe rechazarse la posibilidad de obtener título supletorio de las edificaciones. El constructor, agrega la Corte, puede inscribir las mejoras en virtud de contrato celebrado con el dueño del terreno o autorizado por éste. En caso que negare la autorización, el constructor podrá demandarlo a fin de justificar que las fabricaciones fueron hechas por él y a sus expensas, con lo cual los Tribunales decretarán la inscripción de su derecho sobre lo edificado. Una vez inscrita la edificación, el constructor puede hipotecaria de conformidad con el art. 3790 inc. 3 C.
• En sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B. J., p. 9358, sostuvo que el constructor, plantador o sembrador en terreno ajeno no puede legalmente obtener título supletorio, porque aun obteniéndolo no podría inscribirse en el Registro, desde luego que se opondría a ello la presunción legal de que todas las obras han sido ejecutadas por el propietario del suelo y a su costa, y que por lo tanto le pertenecen, presunción que no puede ser destruida por la declaración de quien en el Registro no aparece con derecho a ello. Nada ganaría, agrega la Corte, por lo tanto, el solicitante de la información posesoria, si la obtuviese; y en verdad, los tribunales están llamados a declarar tan sólo derechos existentes y que por esa razón deben producir efectos.
• En sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B. J., p. 9364, sostuvo que el comunero no puede obtener título supletorio de las mejoras, ya que las obras, plantaciones o siembras pertenecen a la comunidad. De conformidad, agrega la Corte, con el art. 137 del R. R. P. está legitimado para solicitarlo el propietario que careciere de titulo hábil para inscribir. Las plantaciones y obras pertenecen a la comunidad y el comunero de buena fe, sólo tiene, fuera de su retención y disfrute, sobre lo edificado, sembrado o plantado, una acción personal contra los participes, para obtener el reembolso en proporción de las respectivas cuotas, y en cuanto hayan aumentado el valor de la cosa común, pero que en ninguna manera corresponde al comunero una acción real de dominio exclusivo en concreto sobre las obras realizadas en la cosa común. El que hizo obras en terreno ajeno, río tiene derecho de obtener título supletorio.

Sin embargo, en consulta del 21 de agosto de 1943, B. J., p. 12179, declaró que conforme el art. 137 del Reglamento del Registro Público, no hay inconveniente legal para que solicite título supletorio el dueño de una edificación en terreno ajeno, ya que es obligación de darle audiencia a éste, lo mismo que al Síndico Municipal, en su caso. Posteriormente, en sentencia de las 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B. J., p. 13561, volvió a mantener el primer criterio. Por nuestra parte nos sumamos a la consulta de agosto de 1943.

3. Tramitación

La tramitación del título supletorio pertenece a la jurisdicción voluntaria, la cual termina en su caso, con la oposición, abriéndose así la jurisdicción contenciosa. En el Libro II, que trata de la jurisdicción voluntaria, Titulo XXIX del Código de Procedimiento Civil, se reglamenta el modo de proceder en la solicitud de título supletorio. También existen reglas de procedimiento en el Capítulo XI del Reglamento del Registro Público, que trata de los títulos supletorios.

• Solicitud

La solicitud del título supletorio, debe reunir los requisitos señalados en el número 1 del art. í 35 del R. R. P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de Distrito de lo Civil en que estuviere situado el inmueble, atendiendo a la cuantía señalada en la Ley del 29 de Agosto de 1968.

Con relación al inc. 5 del No. 1 del citado artículo, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que para que proceda la solicitud de título supletorio, es necesario que no exista título inscrito a favor de otra persona. En sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B. J., p. 13865, la Corte Suprema de Justicia dijo que el título supletorio sólo se concede cuando no hay título inscrito en el Registro, vale decir, cuando no aparece la historia del dominio a favor de alguna persona.

Para la tramitación del titulo supletorio no se exige la presentación de certificación registral en donde se haga constar si el inmueble está o no inscrito y en caso de estarlo a nombre de quién. Por otra parte, si el solicitante sabe que el inmueble está inscrito a su favor o a favor de otra persona, lo más probable es que no lo manifieste. Tampoco se exige certificación en la que se haga constar a nombre de quién está catastrado, para que el Juez con base en ella pueda negar la información. Por estas razones, el Juez, en la mayoría de los casos, carece, de los medios probatorios para declarar sin lugar la información por estar inscrito el inmueble a favor del solicitante o de otra persona. Aunque el Juez apruebe la información el Registrador puede negar la inscripción por los motivos indicados. No obstante, podría suceder que el título penetre al Registro.

Más adelante observaremos que en el Registro se presentan casos de doble inmatriculación a favor de la misma o de diferentes personas, por las razones que ahí se señalan. La información se tramitará con audiencia del Síndico Municipal del lugar donde se instruya, si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, o la de los demás partícipes en el dominio, si se pretende inscribir otro derecho real. Si la propiedad fuere rural, también se debe citar al Representante del Fisco.

Algunos juristas piensan que la ley debería exigir la citación de los colindantes, a fin de que el título resulte más depurado y como consecuencia tenga mayor aceptación. Con relación a la intervención del Síndico, la Corte Suprema ha dicho:

1. Que el Síndico Municipal no está autorizado para cobrar por la citación para un título supletorio.
2. Que si en una solicitud de título supletorio de mayor cuantía el Juez de Distrito delega en el Juez Local del lugar la recepción de la prueba testifical, ésta debe recibirla con audiencia del respectivo Síndico de la localidad.
3. Que el Síndico a que se refiere el art. 781 Pr. es el del Municipio donde está ubicado el bien, salvo que fuere de mayor cuantía la solicitud y por lo tanto se hiciese ante el Juez de Distrito, pues en este caso el Síndico es el de la cabecera y él debe pedir informe al Alcalde del lugar; d) de acuerdo con el art. 782 Pr. el Síndico Municipal, como representante legal de la Municipalidad, puede oponerse como cualquier particular a la solicitud de título supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada.

Sobre la intervención del Fisco ha dicho:

1. Que cuando se trate de titulo supletorio de propiedades rurales es indispensable la Citación del Fisco.
2. Que los agentes fiscales pueden representar al Fisco en las solicitudes de titulo supletorio.

En sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, B. J., P. 11065, la Corte Suprema de dijo que de conformidad con los artos. 137,138 y 142 del R. R. P., el titulo supletorio de un inmueble sólo puede solicitarlo quien se encuentra en posesión actual de él, circunstancia esencial que ha de acreditarse en la información correspondiente.

En sentencia de las 8:30 a.m. del 30 de junio de 1959, B. J., P. 19523, dijo que el titulo supletorio debe extenderse cuando se pruebe el hecho de la posesión, sin que el Juez pueda juzgar sobre la legalidad de la adquisición que el solicitante declare.

La solicitud se publicará en extracto y por carteles en el Diario Oficial La Gaceta, en tres oportunidades y con intervalos de 10 días, citando a las personas que pretendan algún derecho sobre los bienes cuyo título se pide. El último ejemplar de La Gaceta en que fue publicado se agregará al expediente. Además, se fijará un Cartel en la Tabla de Avisos del Juzgado y el original se agregará al expediente. En los carteles de títulos supletorios deben especificarse las dimensiones y linderos del terreno y si es ejidal o propio, haciendo constar en las diligencias si tuvo intervención el Sindico.

Prueba
Presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandará a recibir la prueba, que consistirá en la declaración de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o término municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual debe acreditarse en forma legal.
La palabra acreditar empleada en el articulo 138 número III del Reglamento del Registro Público, quiere decir: Demostrar, probar, ha dicho la Corte Suprema de Justicia en consulta del 9 de octubre de 1920, B. J., p. 3071.

Oposición
La oposición debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que pueda ser atendida y se tramitará en juicio ordinario, mientras tanto se suspende la información hasta que se dicte sentencia definitiva. El Juzgado abrirá el juicio de oposición una vez que haya vencido el término de los edictos.

Los terceros, dice la Corte Suprema de Justicia, tienen derecho de oponerse en las solicitudes de título supletorio o declaratorias de herederos hasta el último día del término señalado por la ley, el cual se contará desde la fecha de la última publicación del cartel respectivo; es decir, para oponerse sirve de limite el último día por lo que, si alguien se opone antes de la publicación del último cartel, su oposición está arreglada a derecho y debe tramitarse; y lo mismo ocurriría si la oposición fuese interpuesta con anterioridad a la publicación del primer cartel. Al presentarse, pues, la oposición se suspenden las diligencias de jurisdicción voluntaria y se abre el proceso ordinario de oposición en el cual, dice la Corte Suprema de Justicia, no es parte el Sindico Municipal, por lo que no es necesario notificarle el auto que ordena la fianza de costas. Se dijo: Al presentarse una persona a oponerse a la información de título supletorio, se suspende el curso del expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario de oposición (Artículos 139 R. R. P. y 782 Pr.). De lo cual se deducimos la existencia de dos procesos: Uno de jurisdicción voluntaria, que es la información de título supletorio, que queda en suspenso, y el otro de jurisdicción contenciosa y de tramitación ordinaria, en el que se ventila la oposición. En este segundo juicio el Representante del Ministerio Público no tiene participación de ninguna clase, y su tramitación se sigue con el oponente, que tiene el carácter de demandante y el solicitante del título, con el carácter de demandado. Creo que la Corte quiso decir Sindico Municipal, porque en ningún caso interviene el Representante del Ministerio Público.

El opositor debe fundar su pretensión en algún derecho que tenga sobre los bienes cuyo título se pide o en la posesión de los mismos. Con relación a lo expuesto en varios casos concretos, la Corte Suprema ha sostenido:

• Que la promesa de venta engendra derechos personales y no derechos reales sobre la cosa, en consecuencia al tenor del art. 138 inco. 4 del R. R. P, no es suficiente para oponerse a la solicitud de un titulo supletorio.
• Que la posesión legitima es la que se demuestra dentro del juicio de oposición, porque es la rendida entre las partes contendientes y no la presentada en las propias diligencias, de solicitud de titulo supletorio, cuyo Juicio no tiene más carácter que el voluntario; Por lo que, de conformidad con el art. 137 del R. R. P, el solicitante que se atuvo a la testifical rendida en las diligencias de la solicitud, y en cambio el opositor probó la posesión del inmueble, no puede obtener título supletorio.28 Este criterio lo ha mantenido en las sentencias siguientes: S. 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B. J., p. 584. S. 9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, B. J., p. 18258. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B. J., p. 18784.
• Que no es suficiente una cesión de derechos hereditarios para oponerse a un título supletorio porque no justifica dominio.
• Que la circunstancia de que el solicitante de un título supletorio tenga con anterioridad el titulo de dominio inscrito, no es motivo para que se le deniegue en el juicio de oposición, que sólo debe tener por fundamento el mejor derecho del opositor, y no la petición sobrancera del verdadero dueño para que se le extienda título del inmueble que ya tiene inscrito como suyo;
• Que estableciendo el art. 142 del Registro Público que los títulos supletorios acreditan la posesión de los inmuebles a que se refieren, es legitima la oposición que se basa no solamente sobre el derecho a los bienes, sino sobre el hecho de poseer en nombre propio y contradictoriamente todo o parte de la finca o derecho cuya inscripción se trata de obtener.
• Que el opositor no puede alegar que los testigos de la información no acreditaron su calidad de propietarios, por carecer de interés.
• Que la oposición a un titulo supletorio puede fundarse en la posesión material del opositor puesto que, en este caso, el solicitante de titulo supletorio carece de esa posesión. Se dice que en el B. J. 7843 así se resolvió.
• Que el depositario no puede oponerse a la solicitud de titulo supletorio, ya que es principio incuestionable que el art. 781 Pr. requiere que el opositor pretenda algún derecho sobre los bienes, lo que presupone un vinculo directo entre el demandante y el predio que el demandado hace objeto de su información posesoria.
• Que no teniendo los arrendatarios de terrenos municipales el carácter de propietarios, carecen de derechos para solicitar titulo supletorio de las parcelas que poseen a nombre de su arrendador.
• Que se puede presentar después del término de los edictos la aclaración de la demanda de oposición por haberse omitido el apellido del solicitante, pues no es una nueva demanda, sino para los efectos de la notificación y que puede hacer oposición quien esgrime otro titulo supletorio aunque no tenga 30 años.
• Que el comunero está legitimado para oponerse a la solicitud del título del bien común; 1) que de acuerdo con el art. 782 Pr., el Sindico Municipal, como representante legal de la Municipalidad puede oponerse como cualquier particular a cualquier solicitud de titulo supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada y siempre que ostentare el acuerdo del Consejo Municipal que lo faculte para ello, según el párrafo tercero del art. 35 de la Ley Orgánica del Distrito Nacional y de Municipalidades de 4 de abril de 1967.

Si el Estado se opusiere a la información alegando que se trata de terrenos baldíos nacionales, el Juez concederá a la parte el término de quince días para que desvirtúe la aseveración del Estado. Si pasara ese término sin que lo haya efectuado, el Juez sobreseerá en el procedimiento.

4. Sentencia

Si no se presentó oposición o ésta es declarada sin lugar, el Juez aprobará la información si estuviere ajustada a lo dispuesto en los artos. 137 a 139 del R. R. P. y ordenará que se extienda certificación de la sentencia para su inscripción en el Registro. En esta sentencia, se insertará el plano en que se indica la medida y descripción de la propiedad. El plano lo debe tener a la vista el Juez antes de dictar la sentencia.

La Corte Suprema de Justicia dice que el art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre de 1970, publicada en La Gaceta No. 17 del 21 de enero de 1971, que actualizó el Catastro de Nicaragua prescribe terminantemente que los Jueces antes de dictar sentencia aprobando la solicitud de un Titulo Supletorio, exigirán al interesado que presente un plano indicando las medidas de la propiedad y la descripción de la misma, debiendo insertarse esta medida en la sentencia. Dicha medida deberá ser realizada por un Ingeniero, Topógrafo-Agrimensor o entendido aprobado por la Oficina del Catastro respectivo".

Con relación a la validez de las diligencias y del título supletorio, la Corte Suprema ha dicho:

• Que no se accede a la demanda de nulidad de un titulo supletorio por falta de formalidades en su tramitación, porque el demandante no fue parte en la información.
• Que el demandante carece de interés para pedir la nulidad del titulo supletorio, porque se concedió sin perjuicio de tercero de mejor derecho y en cuyas diligencias no ha figurado, sin que ningún daño ni provecho pueda causarle. Empero, no puede decirse igual cosa en lo relativo a la inscripción de ese título en el Registro de la Propiedad, porque teniendo por objeto dicha inscripción acreditar, respecto de terceros, la posesión del inmueble o derecho real a que se refiere, con miras a una prescripción ulterior capaz de convertir en dominio el derecho posesorio, por el transcurso del tiempo, es indudable que no puede menos de perjudicar a quien se pretende con mejor derecho, lo cual es suficiente razón para justificar su interés en hacerla desaparecer, pues como ya lo dijo este Supremo Tribunal, el primer efecto de la inscripción de la posesión es hacer ésta pública, ante todo tercero y revelar una situación jurídica que ha de servir de punto de partida para ulteriores relaciones todas basadas en la posesión". (B. J., Pág. 8549). Por manera que, si bien el demandante no ha tenido acción para reclamar la nulidad del título supletorio de su contrario, si la tiene para pedir la cancelación de una inscripción que le para perjuicios.
• Que los defectos en la tramitación deben alegarse en las diligencias y no en otro juicio y que no puede alegarse en un juicio la incompetencia del juez que emitió un título supletorio.

Calificación y Registro
El Registrador, dentro de los tres días de habérsele presentado la certificación, puede suspender la inscripción, expresando al pie de la misma las razones que tiene para no inscribirla. Recibida por el Juez la certificación, dentro de los tres días dictará resolución admitiendo o rechazando las observaciones del Registrador. Esta resolución del Juzgado es apelable ante la Sala Civil respectiva. Si las observaciones del Registrador fueron rechazadas por sentencia ejecutoriada, deberá inscribir inmediatamente después de recibirla. Si las observaciones del Registrador fueren aceptadas por sentencia firme, el Juez o la Sala, en su caso, le enviará copia para que la custodie en su archivo. Las certificaciones de las sentencias de ¡os títulos supletorios están exentas del impuesto de timbres.
El Registrador debe negar la inscripción si en el título supletorio consta que el terreno es nacional, pero no puede basarse en conocimiento particular.

La venta o adjudicación forzada
La venta o adjudicación forzada es una verdadera venta, aunque hay quienes le niegan ese carácter porque consideran que no existe el consentimiento espontáneo del deudor.
No es medio especialmente establecido para inmatricular, como ocurre con el titulo supletorio. La adjudicación o venta forzada
es el resultado del juicio entablado contra el deudor para el pago de lo debido y la ley permite que abra folio para facilitar el acceso de las fincas al Registro.

La venta forzada por s1 sola no constituye un título perfecto de dominio si no lo tenia el enajenante, pero si un justo título para la prescripción decenal.
Aunque el medio más usado es el título supletorio, con mucha frecuencia abren folio en nuestros Registros las ventas forzadas.

La prenda Pretoria o anticresis judicial.
El art. 19 del R. R. P. permite que la prenda pretoria o anticresis judicial abra folio. No es un medio de inmatriculación técnicamente aceptable, pues ni el dominio ni la posesión es incorporado al Registro, ya que el acreedor anticrético es un mero tenedor. Es un medio que podría calificarse de provisional, pues si el deudor paga se extingue la prenda pretoria y, como consecuencia, desaparece la inscripción de la misma; y si el bien es subastado, la inscripción de la adjudicación o venta forzada es lo que viene a constituir propiamente la inmatriculación, y la prenda pretoria habrá servido solamente de antecedente provisional de la apertura del folio.

La doble inmatriculación.
La doble inmatriculación es rechazada por nuestro sistema. El inco. 1 del arto. 19 del R. R. P. prohíbe expresamente que la venta o adjudicación forzada o prenda pretoría abran folio particular si el inmueble apareciere inscrito a favor de persona distinta del causante o trasmite. En el inco. 3 del mismo articulo se declaran sin validez las inscripciones contra título inscrito anteriormente. Este inciso no establece una prohibición expresa sobre la doble inscripción, pero la supone; es decir, parte de esa base.

Ambos incisos se refieren a inscripciones anteriores, sin hacer ninguna distinción, por lo que esa inscripción anterior puede ser de dominio, posesoria (titulo supletorio) o de prenda Pretoria. Por otra parte, el arto. 3964 C. prohíbe que se inscriba cualquier título que contradiga la inscripción de un título traslativo de dominio.

De lo expuesto se concluye que, inscrito un titulo de dominio o supletorio, no puede inscribirse otro título de dominio, supletorio o prenda pretoria a favor de otra persona. Igual impedimento se produce si el título inscrito con anterioridad es una prenda pretoria; es decir, no se puede inscribir otro título de dominio, supletorio o prenda Pretoria a favor de otra persona sobre el mismo inmueble. No obstante el impedimento legal, en la práctica se produce la doble inmatriculación, debido a la ausencia de Catastro en algunas zonas del país y a la falta de datos suficientes para que el Registrador pueda comprobar la identidad de la finca inscrita anteriormente con la que se pretende inscribir -y rechazar la nueva inscripción. Aun en las, zonas donde no hace mucho se estableció, el Catastro, ha quedado un buen número de casos de doble inmatriculación que en cualquier momento pueden presentarse en los tribunales para su decisión.

Con relación a la validez de la inscripción contradictoria, la Corte Suprema sostuvo que, inscrito el inmueble con anterioridad a nombre de otra persona, carece de valor legal la inscripción posterior del título supletorio por haberse hecho en contravención al art. 3954 C. Igual criterio volvió a repetir en sentencia de las 12 m. del 29 de abril de 1941, B. J., p. 11250.

La doble inmatriculación puede ser total o parcial. Es total cuando los dos títulos abarcan todo el inmueble, y parcial cuando la contradicción entre ellos es sobre una parte de la propiedad.

Hay otras causas que pueden dar lugar no propiamente a una doble inmatriculación, sino a una doble inscripción; por ejemplo, cuando en las fusiones, extinciones y desmembraciones no se extienden en las fincas matrices las notas correspondientes. También he podido observar que con un segundo testimonio se vuelve a desmembrar el mismo lote que se desmembró con el primer testimonio. Esto ocurre en aquellas fincas en que se han hecho muchas desmembraciones y el Registrador no tiene el cuidado de detectar la nota de desmembración. Mientras las dos inscripciones permanezcan a favor del mismo titular, no se produce mayor problema. En cambio, cuando se dispone del inmueble o se principia a hacer transacciones en las dos cadenas regístrales, sí se presentan serios conflictos.

5. Organización de los Registro y Poder a los que Pertenecen.

En los 16 departamentos del país debe existir un registro, ubicado en la cabecera departamental de cada uno de los mismos, la cual estara a cargo de un funcionario llamado registrador.
El registro pertenece al poder judicial, esta ubicación trae como como aparejada las siguientes consecuencias:

• La superintendencia directiva, correccional y económica corresponde a la Corte Suprema de justicia (arto 193 inco 2 Cn de 1974).
• La corte por decreto constitucional nombra al registrador por un periodo de tres años (arto 306 Cn de 1974).
• El control de la calificación se hace por medio de los tribunales de justicia (juzgados de distrito y cortes de apelaciones).

La constitución política publicada en la gaceta número 89 del 24 de abril de 1974 dedica varios artículos a la organización del registro:

• Arto 280 ¨La justicia se administra, en nombre de la República, por medio del poder judicial, que estará compuesto por la Corte Suprema de Justicia, las Cortes de Apelaciones, el Tribunal Superior de Trabajo, el Tribunal de lo contencioso Administrativo, Jueces de Distrito y Locales, Jueces del Trabajo, Registradores Públicos de la Propiedad y demás funcionarios que la constitución y las leyes determinen¨.
• Arto 284 ‘’El periodo de los Registradores sea de tres años comenzando a su periodo el 1 de mayo’’.

Requisitos para ser Registrador.

1. Ser nicaragüense natural, del estado de senglar.
2. Estar pleno uso de sus derechos ciudadanos.
3. Ser abogado de instrucción y moralidad notoria que hubiere ejercido con buen crédito su profesión por mas de dos años.
4. No ser menor de 30 años de edad, ni mayor de 70 al día de la elección.

6. Remuneración.

El Registrador percibe honorarios de conformidad con un arancel. Los gastos de la oficina, libros y subsidios para ciertos Registros de escaso movimiento los proporciona la corte suprema de justicia. Los empleados tiene una relación directa con el Registrador y reciben de el una remuneración.

En la actualidad existe un fuerte movimiento que busca la asignación de un sueldo fijo al Registrador, lo cual seria Burocratizar el Registro y tendría una consecuencia fatal para su rápido desenvolvimiento en el despacho de documentos. Es preciso revisar los aranceles regístrales y adecuarlos a la realidad. Por falta de control los registradores no cumplen con el arancel.

7. Reforma a los aranceles del registro publico.

Decreto No. 26-93 de 21 de abril de 1993 Publicado en La Gaceta No.73 de 21 de abril de 1993
Artículo1.-
Refórmase el literal a) del Artículo 2 del Decreto No.-40-91 del 27 de Septiembre de 1991, denominado "Ley de Aranceles del Registro Público en General", que fue publicado en La Gaceta No.-182 del día 30 del mismo mes y año, el cual se leerá así:
"a) Por cada inscripción provisional o definitiva del dominio, hipoteca u otro derecho real, por valor determinado, con la razón correspondiente al pie del título, se pagarán cinco córdobas (C$5.00) por cada mil córdobas (C$1.000.00) o fracción, sin que el importe de los mismos pueda ser menor de cincuenta córdobas (C$50.00), ni mayor de cinco mil córdobas (C$5.000.00).
Si hubiere formación de finca nueva, se pagará por ésta, además, el mismo arancel.  Si además de la garantía hipotecaria se constituye también Prenda Agraria o Industrial, se pagarán cien córdobas (C$100.00) por la inscripción de dicha Prenda en el libro respectivo y veinte córdobas (C$20.00) por la toma de razón de la misma en la columna marginal accesoria a la inscripción de la propiedad.
Cuando un mismo Contrato o garantía haya de inscribirse sobre varias propiedades (fincas), se pagará lo prescrito en el párrafo primero de este inciso por la primera inscripción y cien córdobas (C$100.00) por cada una de las restantes inscripciones, sin que el total exceda de seis mil córdobas (C$6.000.00).

Si en una misma escritura constan varios contratos sobre derechos reales, se pagará lo prescrito en el primer párrafo de este inciso por cada uno de ellos.  Lo mismo se observará cuando inscribiéndose títulos de adjudicaciones, haya diversas adjudicaciones en el mismo título, sin que en ambos casos el total exceda de veinte mil córdobas ($20.000.00).

Por las cancelaciones se pagarán dos córdobas (C$2.00) por cada mil córdobas (C$1.000.00) o fracción, sin que el pago pueda ser menor de cincuenta córdobas (C$50.00), ni mayor de dos mil quinientos córdobas (C$2,500.00).  Si se tratare de varios asientos se aplicará la regla del párrafo preanterior."

Artículo2.-
Refórmase el Artículo3 del mismo Decreto No.-40-91, el cual se leerá así:

"Artículo3.-
Por contratos u otras operaciones que únicamente se inscriban en el Registro de Prenda Agraria o Industrial, se pagarán dos córdobas (C$2.00) por cada mil córdobas (C$1,000.00) o fracción, sin que el importe pueda ser menor de veinte córdobas (C$20.00), ni mayor de dos mil córdobas (C$2,000.00).

En los endosos, cesiones, modificaciones y cancelaciones, se pagarán dos córdobas (C$2.00) por cada mil córdobas (C$1,000.00) o fracción, y el pago del derecho no podrá ser menor de veinte córdobas (C$20.00), ni mayor de dos mil córdobas (C$2,000.00).
Cuando por causa de un contrato garantizado con Prenda Agraria o Industrial tuvieran que hacerse anotaciones al margen de los asientos regístrales de propiedades inmobiliarias, se pagarán veinte córdobas (C$20.00) por cada anotación que se verificare.  Por cada certificación que se libre se pagarán treinta córdobas (C$30.00)."

8. Responsabilidad del Registrador.

Los Registradores responden civilmente por los daños y perjuicios ocasionados
Por los errores, omisiones o inexactitudes señalados en el arto 130 del R.R.P. El código y su reglamento no contemplan ninguna figura delictiva, por lo que se debe recurrir al código Penal, puede cometer los delitos de:

• Falsedad.
• Infidelidad de Custodia de Documentos.
• Cohecho entre otros.

La responsabilidad civil esta respaldada por una fianza o hipoteca que otorgará el registrador antes de entrar a ejercer el cargo, la cual podrá ser alcanzar la suma de:

DEPARTAMENTO	SUMA
MANAGUA	C$ 75,000
CHINANDEGA	C$ 25,000
LEON	C$ 25,000
CARAZO	C$ 25,000
GRANADA	C$ 25,000
MASAYA	C$ 25,000
MATAGALPA	C$ 25,000
RESTANTES	C$ 25,000

Libros del Registro.
El registro se lleva en 3 libros manuscritos, debidamente empastados, foliados, anotados y rubricados por el Juez Civil de la respectiva jurisdicción y son:

1. LIBRO DIARIO: Se anota la hora, día y año en se presento el título para su inscripcin.

   uso, anticresis, arrendamiento, promesa de venta y otros que señale la ley.

2. LIBRO DE INSCRIPCIONES: Se anotan los títulos de dominio, usufructo, habitación,
3. LIBRO DE PERSONAS: Es un libro auxiliar y se inscribirán:

• Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales resulten modificada la capacidad civil de las personas.
• La sentencia que declare la ausencia o presunción de muerte y quienes son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes.
• La que declare la insolvencia o quiebra y la aceptación del nombramiento de guardadores.
• La certificación en que conste la aceptación del albacea.
• Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una personal moral o se le de representación.
• Toda declaración de herederos.
• Las capitulaciones matrimoniales, cuando se establezca comunidad de bienes entre los cónyuges, lo mismo que las escriturasen que se modifiquen dichas capitulaciones.
• Las escrituras publicas en que los cónyuges voluntariamente se separen de bienes, cuando entre ellos ha habido sociedad conyugal establecidas por leyes anteriores o por voluntad de las partes, en conformidad con el código civil.
• Las sentencias de divorcios, separación de cuerpos y las de nulidad del matrimonio; Las de disolución el matrimonio por mutuo consentimiento.
• Todos los otros documentos referidos en el código civil en sus diferentes tratados (arto 3962 C).

Los índices del libro de inscripciones son llevados por tarjetas, las cuales son:

• Finca: Se colocan en orden sucesivo de números de fincas.
• Personas: Se colocan en orden alfabético de apellidos o razón social del propietario.

Las tarjetas contendrán los siguientes datos:

• Nombre o razón social del propietario.
• Número de la finca, asiento, folio y tomo.
• Número catastral.
• Situación de la finca, su área y si es urbana o rural.

Las tarjetas se imprimen con maquina de escribir corriente, antes de las reformas los índices se llevaban manuscritos.
El índice del libros de las personas se llevaran en libro especial o tarjetas y contendrán los siguientes datos:

• Número de inscripción.
• Nombre de las personas que aparecen en la misma.
• Objeto, tomo y página que está asentada.

Según el Arto 3976 C el registrador deberá llevar además de los libros mencionados otros permanentes que demuestren el estado de las propiedades raíces con sus diferentes modificaciones. Con base a lo expuesto y al Arto 56 del R.R.P. la corte suprema de justicia, en consulta del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058, dio instrucciones para la creación de un libro en donde se anotarán los embargos de propiedades no inscritas.
Se llevara también un libro para el registro de los documentos privados, ajenos al sistema y en completo desuso.
El registro de prenda Agraria o Industrial, creado y reglamentado por la ley del 6 de agosto de 1937 y l registro mercantil están anexados al registro del que nos estamos ocupando.
La ley del 2 de septiembre de 1944 reformaría el Arto 83 del R.R.P., señala como horas de trabajo en el Registro Público de 9 am. a 12m y de 3 a 5 pm.

9. Situación Actual del Registro.

La vigilancia del registro es inoperante. Las cortes de apelaciones jamás han realizado a través del comisionado, inspecciones, para constatar si el registro funciona en forma correcta y en rarísimas ocasiones envía un inspector.

Los locales, mobiliario, máquinas, etc. no son los adecuados. Los Libros y demás documentos se están destruyendo. En algunos registros de mayor volumen de operaciones el despacho de los documentos es lento, debido a la falta de una adecuada mecanización y organización. Generalmente, los Registradores son nombrados para cumplir con compromisos políticos o bien por amistad. El Registrador administra la oficina como si fuera su propio negocio y nunca invierte dinero para mejorar el servicio.

Es necesario, pues, corregir todas estas irregularidades y establecer una mejor vigilancia y organización de la Institución Registral.
Sería conveniente que en la Corte Suprema operara una oficina encargada exclusivamente de vigilar el funcionamiento del Registro y del notariado, bases sobre las que descansa la seguridad de los actos y contratos.

La necesidad de uniformarlas prácticas regístrales
Los notarios, abogados y demás personas que visitan los registros a fin de informarse sobre la situación jurídica del inmueble que les interesa, encuentran, por una parte, serios obstáculos que muchas veces confunden hasta a los más expertos en la materia al revisar el folio de la finca, debido a la falta de uniformidad de los registros del país en cuanto a la forma de redactar los asientos, y, principalmente, en la determinación de la columna en que debe vaciarse el contenido del título o practicarse el asiento correspondiente; y, por otra parte, algunas otras prácticas viciosas que demoran sensiblemente la realización de la operación proyectada, con serias pérdidas de tiempo y de dinero.
Entre las prácticas viciosas y discordantes que he podido observar, cito las siguientes:

• Unos Registradores inscriben el arriendo en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Esta última es la forma correcta, indicada por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia.
• Unos Registradores inscriben la promesa de venta en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Me inclino a favor de esta última forma.
• Unos Registradores inscriben las servidumbres en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta última es la forma legal.
• Unos Registradores inscriben el endoso de los créditos hecho de conformidad con el arto. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal.
• Unos Registradores hacen desmembraciones y fusiones que constan en documento privado. Lo correcto es exigir la escritura pública, de conformidad con el arto. 3941 C.
• Unos Registradores hacen la fusión conservando el número de una de las fincas fusionadas, a la cual se agregan las otras, cuyas cuentas son canceladas; Otros, cancelan las cuentas de las fincas fusionadas y abren un nuevo folio. Esta es la forma correcta, de conformidad con el arto. 157 del R. R. P. y modelo que aparecen al final del Código. La figura de la agregación no la contempla nuestro Código.
• Unos extienden la nota de fusión en la columna de cancelaciones de la finca fusionada; otros, en la columna accesoria o marginal. Me inclino a favor de la primera forma que, en el modelo del folio real, aparece en la columna de cancelaciones.
• Unos extienden las notas de la división en la columna de cancelaciones; otros, en la de inscripciones. Me inclino a favor de la primera forma.
• Unos extienden la nota de desmembración en la columna de inscripciones;
• En la columna de cancelaciones. Me inclino a favor de la última forma.
• Unos Registradores inscriben ventas que constan en documento privado, violando la disposición del arto. 3941 C. y otros.
• Unos Registradores inscriben la minuta de mejoras en la columna de inscripciones; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal, de conformidad con el arto. 3956 C.
• Unos Registradores inscriben las desmembraciones bajo el mismo número y folio de la finca matriz; otros, abre nuevo folio. Esta es la forma aconsejada y ajustada a nuestra técnica de la fuliación real.

No existe razón para que se lleven en esta forma los Registros. El Código señala los requisitos que deben contener los asientos y nuestras leyes se dictan para que se apliquen en todo el territorio nacional. Por otra parte, en cada práctica viciada se vicia el ordenamiento jurídico.

El folio real tiene dos secciones o planas, divididas en seis columnas: Tres principales y tres accesorias situadas a la izquierda de las principales. La plana de la izquierda está reservada al dominio y demás derechos reales, con excepción de la hipoteca. Sus tres columnas principales están destinadas: la primera a las anotaciones preventivas; la segunda a las inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones. En las tres columnas accesorias se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. La plana de la derecha se reserva a las hipotecas y sus tres columnas principales están destinadas: la primera a las anotaciones preventivas. La segunda a las inscripciones y la tercera, a las cancelaciones de las inscripciones hipotecarias. En las tres columnas accesorias también se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. Expuesto lo anterior, es preciso determinar lo que se extiende en cada columna, para lo cual se recurre a la ley como fuente principal que señala lo que es objeto de anotación, inscripción o nota marginal, a la naturaleza del derecho, y a la jurisprudencia en algunos casos.

Plana o sección de la izquierda
Principiaremos por la sección de la izquierda de nuestro folio real, destinada al dominio y demás derechos reales.
En la columna principal de inscripciones se extenderán:

• El título supletorio.
• Los títulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio.
• Los títulos en que se constituye, reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitación y anticresis.
• La promesa de venta de inmuebles. La Excelentísima Corte Suprema de Justicia, quizá tomando en cuenta su naturaleza, en consulta del 5 de noviembre de 1941, B. J., p. 11471, dijo que la promesa de venta debe inscribirse en la columna de anotaciones preventivas; pero, si nos atenemos a la literalidad del art. 129 del R. R. P., debe ser objeto de inscripción y no de anotación preventiva. La determinación de lo que es materia de una inscripción o anotación preventiva, es asunto de política legislativa. El mencionado articulo, frente a la clara división en columnas de nuestro folio real, habla de la inscripción de la promesa de venta, y no de su anotación. Si los legisladores deseaban establecer una anotación preventiva, expresamente lo hubieran manifestado. Por otra parte, las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y en la lista que se forma de acuerdo con nuestra legislación no aparece la promesa de venta como anotación preventiva, Es decir, no está comprendida ni en los supuestos de los arts. 29 del R. R. P. y 3964 C., ni en los otros casos a que se refiere el inc. 10 de este artículo.
• El contrato de seguro relativo a inmueble.
• Las trasmisiones hereditarias de los derechos inscritos en esta columna.
• El arrendamiento de inmuebles.
• Los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvías y demás obras públicas de
• Igual índole.
• La prenda pretoría o anticresis judicial.
• El deslinde.

Las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y, por lo tanto, resulta relativamente fácil determinar los derechos y situaciones que se incorporan en la columna principal de anotaciones preventivas. Se inscriben en esta columna:

• Las anotaciones preventivas contempladas en los artos. 3964 C. 29 del R. R. P.
• La anotación del heredero que solicita a su favor la inscripción de los bienes hereditarios
• Dentro de los seis meses siguientes a la muerte del testador.
• La anotación de demanda de expropiación.
• La anotación del crédito refaccionario.
• La anotación por falta de las solvencias fiscales.
• La venta del inmueble sobre el cual se está solicitando título supletorio.
• Las trasmisiones de los derechos anotados en los casos admitidos. Citamos los siguientes:

1. La anotación de legado de inmueble específico
2. a de crédito refaccionario
3. La de defectos subsanables o imposibilidad del Registrador, cuando lo permita la naturaleza de la relación anotada: trasmisión del dominio o constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en las de incapacidad, cancelaciones, etc.
4. La que resulte del supuesto del arto. 38 del R. R. P.

• La anotación de demanda de la cancelación en virtud de la falsedad o nulidad del título, o bien porque se haya practicado por error o fraude.

En la columna principal de cancelaciones se extenderán:

• Todos los título en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras columnas (principales o accesorias).
• Las notas que se extiendan en los casos de desmembración y división del inmueble. Contienen cancelaciones de las cuentas regístrales, parciales en el supuesto de desmembración y totales en la división.
• Las notas que se extienden en los inmuebles fusionados. También contienen cancelaciones de las cuentas regístrales.
• En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extienden;
• La nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias y rescisorias cuando se consuma la adquisición del derecho. Si la resolución o rescisión llega a verificarse, se hará constar por nueva inscripción a favor de quien corresponda.
• Las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como en el dominante.
• La minuta de mejoras.
• La prenda agraria o industrial.
• La prórroga de la anotación preventiva practicada por faltas subsanables y las circunstancias de haber juicio pendiente.31 La columna en que se extiende esta nota no aparece en el Modelo No. 1.
• El pago del precio de la venta a plazo.

Plana o sección de la derecha
En la columna principal de inscripciones se extenderán.

• Los créditos u obligaciones garantizadas con hipotecas.
• Las trasmisiones de los créditos hipotecarios por actos entre vivos, o por causa de muerte.
• El derecho legal de retención.

En la columna principal de anotaciones preventivas se extenderán:

• Las anotaciones preventivas de demanda, embargo y demás relacionadas con el crédito hipotecario.
• Las trasmisiones del crédito anotado preventivamente. En la columna principal de cancelaciones se inscribirán los títulos en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras columnas (principales y accesorias).
• En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extenderán:
• La nota que se practica al margen de la inscripción del crédito cedido, en la que se hace constar la cesión.
• La prórroga de la anotación preventiva practicada por falta subsanable y la circunstancia de haber juicio pendiente.
• El endoso de los créditos hechos de conformidad con el art. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamos.
• Los pagos parciales del crédito.
• El cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la adquisición del derecho.

Incomodidades de las columnas accesorias.
Es incómodo escribir en las columnas accesorias porque no tienen el ancho adecuado. Se acentúa más la incomodidad cuando es extenso el contenido del título inscribible, razón por la cual algunos Registradores ocupan otras columnas para extender el asiento, lo que da lugar a la discordancia. Aunque no hay predio dominante en que hacer la inscripción, piénsese por el momento en las extensas servidumbres de electroducto.

Para solucionar este problema se podría:

• Ampliar estas columnas. El arto. 153, inco. 4 del R. R. P. no prohíbe la ampliación, pues simplemente dice que la anchura respectiva de cada columna de una y otra plana será, por lo menos, la que indica en el modelo No. 1.

1. Promover una reforma para que, en los supuestos que se consideren necesarios, se extienda en la columna principal de inscripciones lo que es objeto de una nota marginal, en los casos que ésta sustituya a la inscripción. Por ejemplo, se podría disponer:
2. 1. Que las servidumbres se extiendan en la columna principal de inscripción del predio dominante y del sirviente.
   2. Que la minuta de mejoras sé extienda en la columna principal de inscripciones.

10. Conclusión.

El título supletorio es el busca la protección de la posesión de una persona que no tiene un titulo de propiedad para ejercer el dominio y posesión de un bien el cual se encuentra en su poder para el disfrute de el, pero se considera que el título supletorio no tiene la virtud, por si solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la acción reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas particulares.
La tramitación del título supletorio pertenece a la jurisdicción voluntaria con la oposición, abriéndose así la jurisdicción contenciosa. En el Libro II, que trata de la jurisdicción voluntaria. La solicitud del título supletorio, debe reunir los requisitos señalados en el número 1 del arto. 35 del R. R. P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de Distrito de lo Civil en que estuviere situado el inmueble, atendiendo a la cuantía señalada en la Ley del 29 de Agosto de 1968.
La prueba presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandará a recibir la prueba, que consistirá en la declaración de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o término municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual debe acreditarse en forma legal.
La oposición debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que pueda ser atendida y se tramitará en juicio ordinario, mientras tanto se suspende la información hasta que se dicte sentencia definitiva. El Juzgado abrirá el juicio de oposición una vez que haya vencido el término de los edictos.

11. Bibliografía.

• Derecho Registral, Escobar Fornos Ivan.
• Código Civil de Nicaragua.
• Reglamento del Registro Público.
• Internet.
• Entrevista en el Registro Público.

 

 

Autor:

• Guisselle Dolores Cuadra Centeno.
• Eduardo Javier Logo Canales.
• Verónica Cruz Cuadra.
• Huascar Benavides Sevilla
• Halding Francisco Arróliga.

Managua, Nicaragua 25 de noviembre del 2003.