Principios registrales, procedimiento registral, anotaciones preventivas, bloqueo registral

2. Principios
   regístrales
3. Procedimiento
   registral
4. Anotaciones preventivas
   bloqueo registral
5. Conclusiones
6. Bibliografía

1.-
Introducción

A medida que nuestra sociedad
avanza, sea con la tecnología,
ideologías, los modos de rechazar el tráfico
comercial, económico y jurídico y por el hecho de
manejar grandes o pequeñas actividades, nos vemos en la
necesidad de recurrir a los diferentes medios de
formalidades que la ley regula a
efectos de asegurar nuestro patrimonio y
que el mismo circule para que se vaya incrementando y poder tener
una estabilidad económica relativa que es, a lo que todas
las personas (sean empresarias, personas jurídicas o
naturales) esperan. Entonces vemos la importancia que tienen los
temas que tratamos en este trabajo.

Para el mejor desarrollo del
mismo hemos convenido dividir al trabajo en tres
capítulos; el primero capitulo trata de los principios
regístrales que rigen al derecho material y más
específicamente en los que se basa el notario para dar fe
y dar forma al trabajo que realiza; el segundo capítulo,
veremos todo lo referente al procedimiento registral, quise decir
cuáles son los primeros pasos que debemos de dar, antes de
llegar a la inscripción de algún acto o contrato que
realicemos o para llegar a Ud. y por último el tercer
capítulo tratamos sobre las anotaciones preventivas
– bloqueo registral para conocer cuáles son aquellos
actos que pueden ser inscribibles para asegurar la
ejecución de una sentencia de salir a nuestro
favor.

Como observamos, podemos afirmar que lo expresado
líneas arriba es cierto; esto quiere decir que estos temas
son muy importantes, debido a que las personas naturales o
jurídicas no quieren perder patrimonio o quebrar ya que
buscan las formalidades y protección que las leyes conceden a
través de los notarios ya que estos son los nexos para
llegar a la inscripción del acto o contrato que se desea
tenga protección para asegurar nuestro futuro.

Por todo lo expuesto, esperamos que éste trabajo
llene las expectativas de todos los docentes,
estudiantes y otros, ya que es un trabajo que le hemos puesto
bastante empeño por la misma trascendencia jurídica
de que trata.

2.- Principios
regístrales

Principios regístrales.

Son las orientaciones capitales, líneas
directrices del sistema.
Resultado de la sintetización o condensación
jurídica registral. Según Sanz, los principios
regístrales son las reglas fundamentales que sirven de
base al sistema registral de un país determinado, y que
pueden especificarse por inducción o abstracción de los
diversos preceptos de su derecho positivo.
Roca Sastre, es el resultado conseguido mediante la
sintetización técnica de parte del ordenamiento
jurídico sobre la materia
manifestada en una serie de criterios fundamentales,
orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema
registral.

1. Concepto. Son los juicios, reglas e ideas
   fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema
   registral.
2. Clases:

Principio de Rogación: Llamado
también principio de instancia, y significa que las
inscripciones en los Registros
Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la
parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es
decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la
solicitud es necesaria. Este principio está contenida en
el Art. 2011cc "Los registradores califican la legalidad de
los documentos en
CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción…" y el Art. 131
del Reglamento General de Registros Públicos: "Toda
inscripción se efectuará a instancia de quien
adquiera el derecho, del que lo transmite o de quien tenga
interés
en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente
autorizados para ello, pueden ser representantes de
títulos, están también facultados para hacer
valer los recursos que
permitan los reglamentos de los registros".

Cualquier persona puede
solicitar la inscripción o anotación preventiva de
un título, sin necesidad de acreditar legítimo
interés o personería.

Excepciones:

2. Cuando se haya incurrido en error material; cuando
   sin intención de causar daño,
   se han escrito unas palabras por otras, emitido por la
   expresión de alguna circunstancia, cuya falta no causa
   nulidad, o equivocado los nombres propios al copiarlos del
   título, sin cambiar por eso
3. Cuando se trata de la hipoteca legal (Art. 1119 CC)
   "Las hipotecas legales a que se refiere el artículo se
   constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo
   responsabilidad del Registrador.
4. Según el Decreto Ley N° 26135, que para
   efectos del cobro de deudas laborales que tuviera el empleador,
   cierre del centro de trabajo sin autorización expresa de
   la AAT y siempre que no se haya abonado la CTS de sus
   trabajadores, de tratarse de embargo sobre bienes
   muebles del empleador, la inscripción en los registros
   públicos será de oficio y en el día de
   recibida la notificación pertinente, sin costo alguno
   para los demandantes.
5. En el caso del Art. 1 de la Ley N° 26785, COFOPRI
   remitirá al Registro
   Predial Urbano el título rectificatorio con los nuevos
   planos, para que el Registrador proceda a realizar la
   inscripción correspondiente.
6. En virtud a la Ley N° 26887, Ley General de
   Sociedad, novena, décima, y décima primera
   disposición transitorio se presume la extinción
   de las sociedades
   inscritas en el Registro cuyo período de duración
   se encuentra vencido siempre que no se nombren liquidadores en
   el plazo previsto, la respectiva oficina
   registral procederá a cancelar de oficio la
   inscripción de las sociedades extinguidas.

Principio de Prioridad. Se refiere que los
derechos que
otorgan los registros públicos están determinados
por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de
inscripción está determinada por el día y la
hora de su presentación. El apotegma jurídico
"prior in tempore in jure" (El primero en el tiempo es el
más poderoso en el derecho). Nuestro código
civil reconoce este principio y establece dos
clases:

Prioridad de Rango: Contenido en el artículo
2016, es la posibilidad de concurrencia registral, los derechos
inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en
función
de la antigüedad de su inscripción. Son permisibles
los siguientes negocios de
rango:

• Reserva de rango: Se hace referencia a lo prescrito
  en la Ley N° 26481, que se refiere al bloqueo
  registral.
• Permuta de Pago: Intercambio de rangos por dos
  hipotecas ya inscritos.
• Posposición de Rango: Una sola de las
  hipotecas esta inscrito, cediendo ésta su lugar a otra,
  que se constituye recién.
• Coparticipación: Pluralidad de Derechos
  hipotecarios de dos formas: Compartida Inicialmente, que
  esté autorizada la coparticipación.

Prioridad excluyente: Contenida en el método
2017, si un título que pretende inscribirse, si es
incompatible con otro ya inscrito simplemente no podría
inscribirse. Existe un cierre registral y se expresa de 2 modos:
erga onmes oportunidad.

1. Si un título está inscrito, el cierre
   es definitivo, es decir se rechazará la
   inscripción del título incompatible.
2. Si el título simplemente se ha presentado al
   registro, el cierre registral, para el título
   incompatible, es condicional, en el sentido de que está
   condicionado a la inscripción del primer título.
   Si el primer título no se inscribe, no se
   producirá el cierre registral para el segundo y
   éste podría lograr acceso al
   registro.

Principio de Fe Pública Registral. Este
principio esta incorporado en la declaración VIII del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, y el C.C. en su Art. 2014. Se halla justificados
por la necesidad de proteger la seguridad
jurídica de la contratación a base de los asientos
de inscripción que obran en los registros. Pero, cabe
señalar que la protección que brinda se refiere
únicamente a los terceros de Buena Fe que adquieren a
título oneroso (deben ser concomitantes) por otro lado, la
buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien lo
niega, tiene la obligación de probarla. Si una persona
adquiere derechos de otra, que en el registro aparece con derecho
a otorgarlo, e inscribirse su adquisición, está en
camino, pero sólo en camino de convertirse en tercero
registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe
pública registral con lo cual logrará hacer a su
derecho absolutamente inatacable por todos.

Principio de Legalidad. Se refiere que todo
título que pretenda su inscripción y/o
anotación preventiva, sin excepción, debe estar
sometido a una previa calificación registral, a fin de que
en los asientos correspondientes solamente tenga acceso los
títulos válidos y perfectos.
Calificación.

Registral, es el análisis minucioso y exhaustivo que debe
realizar el Registrador respecto a la licitud del acto, contrato,
resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta
las normas legales
vigentes y los antecedentes que obran en los Registros
Públicos, que son los asientos pre-existentes,
índices. La calificación de acuerdo al principio de
legalidad, consiste en un juicio de valor, no para
declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro
una nueva situación jurídico – registral.
Según el artículo 2011; el registrador debe
calificar lo siguiente:

1. Legalidad de Documentos; en caso de documentos
   notariales, se debe apreciar: La competencia del
   notario, el cumplimiento de los requisitos de
   formalización del documento, como el uso del papel
   adecuado, el pago de los tributos
   correspondientes, la autenticidad de los tributos
   correspondientes, la autenticidad del parte notarial así
   como la pertenencia del tipo de documento del cual se trate con
   relación al acto.
3. Capacidad de los Otorgantes
4. La Validez del Acto; el registrador debe efectuar la
   calificación verificando si existe o no razones de
   nulidad en las manifestaciones de voluntad, conforme lo dispone
   el artículo 219 C.C.
5. Identificación. El registrador debe verificar
   la identidad
   entre el titular del Derecho inscrito y la persona que
   interviene en el acto jurídico de materia de
   inscripción.

Principio de Publicidad.

Por este principio se presume, sin admitirse prueba en
contrario, de que todos están enterados del contenido de
las inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure"
porque no se admite prueba en contrario nadie podrá alegar
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las
formas y/o fichas de
inscripción que constan en los Registros Públicos,
ni de los títulos que dieran mérito para su
respectiva inscripción, los que se encuentran
archivados.

Hay dos clases de publicidad.

1. Publicidad Material. Es la contenida en el
   enunciando mismo del principio; está "in re" en el
   Texto
   mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su
   desconocimiento.
2. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad
   con la obligación de los funcionarios de los Registros
   Públicos de informar a quien lo solicite del contenido
   de las inscripciones y títulos archivados; se da dos
   maneras.

b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente
en las oficinas de los registros públicos a la que se
puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas
y/o fichas.
b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar
cualquier certificado que requiere como son los certificados de
gravámenes, copia literal, etc. Previa la
presentación de una solicitud y el pago de los derechos
correspondientes. Nuestro código incorpora este principio en su
artículo 2012.

Principio de Legitimación.

Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad
general del asiento", en virtud del cual el asiento produce todos
sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido;
su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica
mediante la presunción de que toda apariencia de derecho
conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento
jurídico existe cierta uniformidad en el tratamiento de
este principio, el artículo 2013 CC. el artículo
VII del T.P. del Reglamento General de los Registros
Públicos (RGRP) el artículo 3 de la Ley de
Creación del Sistema Nacional de los Registros
Públicos, y de la SUNARP, Ley N° 26366 que establece
como garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos, y el artículo VII del Reglamento de
inscripciones del Registro Predial Urbano, D.S. 001-90-VC
18.01.90 (RRPU), que dice en su segundo párrafo: Ninguna inscripción
podía ser rectificada o invalidada por resolución
administrativa.

Se habla presunción, esta es iures tantum, se
extingue en cuanto se demuestre que la situación es, en
realidad, distinta de la declarada por la inscripción.
Sanz Fernández enumera cinco puntos distintos en los que
pueda incidir la prueba contraria a la presunción de
exactitud, a saber:

1. Nulidad, falsedad o errar del asiento.
3. Nulidad, o defecto del título
4. Falta de conformidad de la inscripción con
   el título, por recogerse en aquella, de manera
   erróneo o incompleta, el contenido real de
   éste.
5. Existencia de títulos posteriores que hayan
   modificado aquél, cuya inscripción está
   vigente en el Registro.
6. Extinción del Derecho Inscrito.

Existen dos clases de
Legitimación:

• Legitimación activa. El titular registral,
  por el hecho de serlo está autorizado para ejercer el
  derecho del cual es titular sin ninguna
  limitación.
• Legitimación Pasiva. Es la que protege al
  tercero que no tiene ningún derecho inscrito a su
  favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. Por
  ejemplo, el dueño de un predio puede ejercer una
  acción relacionada a los límites con el predio de propiedad
  de otra persona; en ese caso la legitimidad previa le
  permitirá dirigir la acción contra quien
  aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser
  que conozca que el propietario verdadero es un
  tercero.

Principio de Tracto Sucesivo.

Llamado también de tracto continuo esta contenido
en el artículo 2015 C.C. que a la letra dice: "ninguna
inscripción, salvo la primera, se hará sin que
esté inscrito, salvo la primera, se hará sin que
esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane".
Roca Sastre dice: Que el principio de tracto sucesivo tiene
carácter formal por estar impuesto por una
norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral Material, sino
formal ya que pertenece al procedimiento de inscripción y
se dirige al Registrador, mandándole que cierre el
libro de
inscripciones a todo título que pretenda su
inscripción cuando no cumpla el tracto
sucesivo.

Este principio no solamente se da en el Registro de
Propiedad inmueble, si no también en todos los Registros.
Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no
podrá inscribirse una sustitución de poder si
previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el
Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre
nulidad de testamento si previamente no esta inscrito el
testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse
un aumento de capital si
previamente no está totalmente pagado el capital suscrito.
Existen excepciones:

En el registro de propiedad inmueble por ejemplo,
procede solicitar la anotación preventiva o cualquier
medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre
bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador
Público deberá abrir una partida o ficha espacial
sin tener en cuenta el tracto sucesivo. Tenemos también
cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas
que funcionan sin estar inscritos en el libro de Sociedades
Mercantiles. Dicha sociedad al acordar su disolución,
es posible inscribir dicho acuerdo no obstante, no haberse
inscrito el acto constitutivo, para lo cual se abrirá
partida especial.

Principio de Especialidad.

Llamado también de determinación y tiene
por objeto individualizar los derechos inscritos en
relación a los bienes y a las personas, determina que cada
inscripción se haga en partida separada. Roca Sastre
afirma que este principio es expresión que denota un
criterio singularizador, particularizado y de
especificación. Pérez Isola, señala "en
sentido lato, el principio de especialidad busca la
determinación exacta de los Derechos
Reales inscribibles y la
organización del Registro Sobre la base de la unidad
registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo
aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja
registral propia.

Principio de Impenetrabilidad.

Tiene como propósito impedir que se inscriban
derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque
aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de
presentación. El artículo 149 del Reglamento
General de los Registros Públicos dice
"Encontrándose vigente el asiento de presentación,
no podrá inscribirse ningún título referente
a la misma partida o asiento. Este principio tiene un valor
normativo de finalidad inmediata, porque va dirigido al
Registrador para que se abstenga de inscribir el titulo o acto
registrable que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo
asiento de presentación esté vigente y que fue
presentado con anterioridad al Registro. Por ejemplo: Si A vende
un mismo inmueble a B y a C, siendo la venta a C de
fecha posterior al de B, pero ingresa la venta hecha a C, en
primera instancia, el Registrador no podía inscribir la
venta hecha a B, aunque este sea de fecha anterior con respecto a
C, precisamente por aplicación del Principio de
Impenetrabilidad. Ahora si la vigencia del asiento de
presentación de la venta hecha a favor de C, caduca,
recién podía inscribirse la venta hecha a favor de
B. pero, si se inscribe la venta hecha a favor de C, el otro
título referente a la venta hecha a favor de B,
tendrá que ser denegada y por consiguiente tachado el
título, aunque esta sea de fecha anterior.

3.- Procedimiento
registral

Procedimiento registral.

Instrumentos que dan mérito a las
inscripciones:

2. Las Escrituras Públicas y demás
   documentos extendidos ante Notario, Cónsules o
   representantes diplomáticos en ejercicio de sus
   atribuciones.
3. Los documentos extendidos ante funcionarios
   públicos o representantes de entidades estatales o
   paraestatales, a los cuales la ley haya concedido funciones
   análogas a las notariales.
4. Las extendidas por otros funcionarios, en ejercicio
   de sus atribuciones.
5. Las partidas de los Registros de Estado
   Civil.

   Las inscripciones se realizarán en virtud
   de testimonios o copias certificadas por el mismo
   funcionario o institución que conserve en su poder
   la matriz
   correspondiente.

   La inscripción se hace en virtud de
   título que conste en instrumento público,
   salvo disposición contraria.
   Los títulos que emanen autoridades o funcionarios
   públicos extranjeros son inscribibles, siempre que
   contengan actos de la ley peruana considere lícitos
   y se encuentren legalizados y traducidos de ser el caso,
   los cuales deberán estar sujetos a las leyes y
   reglamentos que al respecto deben observar los funcionarios
   del Ministerio de Relaciones Exteriores. De igual manera
   las sentencias expedidas en el extranjero se inscriben, si
   las leyes peruanas le otorgan el exequatur. Se requiere de
   igual manera autorización del Poder
   Judicial peruano para anotar demandas planteadas ante
   tribunales extranjeros. Los actos de jurisdicción
   voluntaria o resoluciones en procedimientos o contenciosas otorgados en
   el extranjero se inscriben sin necesidad de exequatur, sin
   perjuicio de acciones
   de validez o nulidad que se pueda interponer.

   Presentación de los
   Títulos:

6. Las partidas parroquiales en los casos previstos en
   el Artículo 2115 del del Código Civil:
   "referentes a los hechos antes del 14-11-1936 conservan la
   eficacia que
   les atribuyen las leyes anteriores". Tratándose de
   matrimonios, solo tendrá valor lo referente a nupcias
   contraídas antes de la vigencia de la Ley N° 6890
   del 8-10-1930.
1. Solicitud de Inscripción: En
   concordancia con el principio de rogación la
   inscripción a los registros se rechazan de parte, de
   quien adquiere el derecho, quien lo transmite o el que tenga
   interés en asegurarlo. Lo puede solicitar cualquiera y
   a ésta persona se le denomina representante y
   está facultado para interponer los recursos
   impugnatorios conforme a Ley.
2. Forma de Presentación: Puede ser verbal o
   por escrito, único requisito el pago previo de los
   derechos regístrales; Deben de realizarse dentro de
   las horas de atención; ya que su trasgresión
   lleva a la nulidad del asiento de presentación. Debe
   efectuarse en un solo original o parte, puede ser por
   duplicado.
3. El Diario su Importancia: Es el libro en el que se
   extienden los asientos de presentación,
   indicándose a su margen las actuaciones que se han
   originado. Es por ello que es muy importante para poder
   aplicar el principio de prioridad. Tratándose de
   Registros Públicos el alcance de este diario es mucho
   mayor, porque los efectos de la inscripción se
   retrotraen a la fecha y hora del asiento de
   presentación, concordante con el artículo VI
   del título preliminar del Reglamento General de los
   Registros Públicos que dice: "La prioridad en el
   tiempo de las inscripciones, determina la preferencia de los
   derechos que otorgan los registros". Si se encuentra vigente
   el asiento de presentación, no podrá
   inscribirse ningún título referente a la misma
   partida o asiento, lo que demuestra una vez más la
   importancia del Diario.
4. Asiento de Presentación: Se llama asiento de
   presentación al extendido en el Diario, cuyo objeto es
   hacer contar inmediatamente el momento o instante de ingreso
   o entrada en el Registro, de cada título, presentando
   en forma para su registración se considera como fecha
   de inscripción para todos los efectos la fecha del
   asiento de presentación.

d.1) Contenido del Asiento de
Presentación

• Nombre, apellido y domicilio del
  presentante.
• Hora de presentación.
• Naturaleza del título presentado y el nombre
  y cargo del funcionario que lo ha expedido.
• El derecho que se constituya, reconozca, trasmita,
  modifique o extinga por el título que se
  presentó a inscribir.

Al margen de cada asiento se consignará el tomo
y folio de la inscripción o de que ha sido denegada. En
el caso de Provincias, el diario se lleva entonces, en el que
se extiende una anotación que diga: "Prestación
del día… de 200… y su correspondiente diligencia de
cierre".

d.2) Plazo de Vigencia del Asiento de
Presentación

Tiene un plazo de 30 días hábiles,
computables a partir del día siguiente al de su
presentación. E incluye el último día.
Para efectos regístrales se considera días
inhábiles domingos y feriados y los días en que
el Registrador dejó de concurrir a su
oficina.

d.3) Prórroga del Término del Asiento de
Presentación

Puede ser prorrogado 60 días en los casos que
los títulos presentados por su extensión,
número u otra causa demanden una labor
extraordinaria.

La prórroga será solicitada por el
Registrador dentro de los primeros quince días del plazo
ordinario y será autorizado por el jefe de la Oficina
Nacional de los Registros Públicos, el Vocal o Juez
Visitador, a falta de éstos los Presidentes de las
Cortes. Se prorroga también:

• Si se interpone recursos de apelación y
  revisión.
• Si se entabla queja contra el
  Registrador.
• Si se promueve acción judicial contra lo
  resuelto por la Junta de Vigilancia.

En caso de apelación y revisión, la
prórroga no tiene plazo fijo de
duración.

En caso de revocarle la tacha y de ordenarse la
inscripción, la prórroga del asiento de
presentación dura 20 días más, contados a
partir de la fecha en que el expediente es devuelto a la oficina
de origen.

Si los órganos superiores al Registrador
confirman la tacha la prórroga del asiento dura 30
días más computados a partir de la fecha, en que se
devuelve el expediente a la oficina de origen el interesado puede
promover acción judicial y solicitar la anotación
preventiva de la demanda y si ésta es declarada fundada y
se ordena la inscripción, los efectos de ésta se
retractan a la fecha del asiento de
presentación.

Desistimiento:

Se puede plantear el desistimiento solo en
relación con la incitación solicitada del
procedimiento registral, porque, las normas no lo establecen,
pero, tampoco lo prohíben. Será viable el
desistimiento y debe aceptarse, sólo en actas y contratos cuya
inscripción es facultativa; por Ej. Compraventa más
no cuando es obligatoria Ej. Hipoteca. Debe ser presentada
mediante una solicitud del presentante o del beneficiado con la
inscripción, conforma legalizada por Notario y mientras
esté vigente el asiento de presentación.

4.-
Anotaciones preventivas bloqueo registral

Anotaciones preventivas.

Concepto.

Es el asiento provisional que se hace en los Registros
Públicos para asegurar el cumplimiento de los fallos
judiciales o la eficacia de cualquier derecho real que aún
no puede ser inscrito en forma definitiva.

Clases.

Por vías de enumeración de las
Anotaciones Preventivas.

2. Los embargos preventivos y definitivos.
3. Las demandas a juicio del juez que se refieren a
   actos inscribibles.
4. Los títulos cuya inscripción no puede
   hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la
   transmisión gravamen.
5. Los títulos cuya inscripción no puede
   hacerse por que adolecen de defectos subsanables
6. Los títulos que en cualquier otro caso deben
   anotarse conforme a las leyes

   Por su función.

7. Los contratos de préstamos hipotecarios por
   adquisición de vivienda única otorgados por
   entidades financieras especiales (Banco de la
   Vivienda, Banco Central Hipotecario del Perú, Mutuales
   de Vivienda, etc.)
1. Publicidad Registral; en caso de anotarse
   preventivamente una demanda.

   Por su Modo de Producirse en el
   Registro.

2. Constitutivas de Especial Garantía Registral
   y el embargo.
1. De Oficio, puede hacerlo el
   registrador.
2. Solicitada, solicita los interesados.
3. Ordenadas, por los Jueves y Tribunales así
   como autoridades administrativas.
4. Por su Duración.
5. Pre – Determinada, regla dominante.

   Por su Naturaleza.

   2. Judiciales; por demandas u otra que emane el
      Poder Judicial.
   3. Regístrales propiamente dichas, por
      defectos subsanables
   4. Legales; según por imperio de la
      ley.

   Efectos de las Anotaciones
   Preventivas.

   En el caso de los bienes muebles e inmuebles,
   estés podrán ser enajenados o agravados, pero
   sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se ha
   hecho la anotación.
   Un caso típico de anotación preventiva es el
   embargo, y en la cual no se coacta la facultad dispositiva
   del dueño.

   No se puede enajenar en los siguientes
   casos:

6. Indefinida es la excepción
1. Anotaciones Preventivas de
   Prohibición de enajenar; durante la vigencia de la
   anotación.
2. Anotaciones Preventivas por defectos subsanables del
   título

   Estas tres anotaciones provocan cierre del
   Registro o cierre de partida, ya que la relación
   básica anotada acapara toda la titularidad del
   inmueble o derecho real objeto de la
   anotación.

3. Anotaciones preventivas del derecho
   hereditario
4. El Bloqueo. Mientras éste vigente
   ésta anotación.
0. Diferencias entre Anotaciones
   Preventivas e Inscripciones.

Donde se extienden las anotaciones
preventivas.

Se extienden en la partida respectiva de cada finca en
el Registro de Propiedad y si no está inscrita la finca se
abrirá en el libro respectivo, partida
especial.

Si la anotación procede de Resolución
Judicial se transcribirá además, de ésta,
expresando en todo caso los hombres del juez y del
secretario.

Faltas no subsanables.

En este caso no se anotará preventivamente, pero
se pondrá el asiento de presentación una nota
marginal, en la que se exprese en forma breve del porqué
se ha denegado la inscripción y la respectiva
anotación.

Faltas subsanables.

Son faltas
subsanables que afectan la validez del mismo título, sin
producirse necesariamente la nulidad de la obligación en
ellas constituida. Si el título se encuentra en
ésta condición el Registrador suspenderá la
inscripción y extenderá anotación
preventiva, en caso de que la solicite el que presentó el
título. Cuando a juicio del Registrador la falta no es
subsanable denegará la inscripción.

En virtud de que se extienden.

2. En la Anotación Preventiva Judicial
   (embargo) se extiende en virtud de las partes: judiciales que
   contengan el auto del juez decretando el embargo, la
   diligencia por la suma que se ha tratado el acto de embargo y
   el decreto ordenando la anotación.
3. En el caso de demandas, es a mérito de las
   partes judiciales y la orden del juez ordenando la
   anotación.
4. En el caso que sean defectos subsanables, es a
   mérito de la misma parte que ha sido observado, previa
   solicitud del presentante o interesado.

Extinción de las Anotaciones
Preventivas.

• Caducan a los 60 días de la fecha del
  asiento de presentación correspondiente, puede
  prorrogarse hasta por 180 días por justa causa o
  resolución judicial.
• La cancelación puede ser total o parcial. En
  el caso de una cancelación total puede pedirse u
  ordenarse.

1. Cuando se extinga del todo el derecho
   inscrito.
3. Cuando se declare, la nulidad del título que
   se extendió la anotación.
4. Cuando se declaré la nulidad de la
   anotación preventiva por falta de alguno de los
   requisitos esenciales.

La cancelación procesal puede pedirse u ordenarse
cuando el derecho que ha sido inscrito se reduzca o disminuya a
favor de la finca gravada.

• Las anotaciones preventivas extendidas en virtud de
  escritura
  pública no se cancelan sino por otra escritura
  pública otorgada por la persona a cuyo favor estuviese
  extendido o por su representante legal. En caso de
  oposición, se puede solicitar que sea judicialmente
  como la hipoteca.
• Si se extienden en virtud de una orden judicial no
  se cancela sino, por otro mandato de juez, competente como
  los embargos y demandas.

Contenido de los Asientos de Cancelación de
Anotación Preventivas.

2. Clase de documento en cuya virtud se extiende la
   cancelación.
3. Fecha de dicho documento y la de su
   presentación en el Registro.
4. El nombre del juez o autoridad
   que lo haya extendido el Notario ante quien se haya
   otorgado.
5. Nombre de los interesados la anotación
   preventiva.
6. Forma en que la cancelación se haya
   ejecutado.

Clasificación de las Anotaciones
Preventivas.

Anotación Preventiva de
Demanda.

A.1) Concepto: Es una
medida cautelar que sirve para asegurar el cumplimiento de las
decisiones judiciales. La anotación de la litis da a
conocer a los terceros adquirientes la existencia de un litigio
sobre un bien inmueble o respecto a la validez o invalidez de un
asiento de inscripción cualquiera. Esta anotación
ampara el derecho del solicitante y le permite asegurar en
última instancia la decisión de la autoridad
judicial.

Se busca el respecto a la
administración de justicia y el
prestigio de las sentencias, que se podrían frustrar en su
ejecución con los actos del demandado.

A.2) Requisitos.

• Verosimilitud del derecho que se invoca, la misma que
  deberá ser apreciada por el juez en cada caso, teniendo
  en cuenta los fundamentos jurídicos y las circunstancias
  de hecho de la demanda.
• Que exista peligro en la demora (periculum in
  mora) pues el propósito de ésta medida es de
  que, quien va a contratar con el demandado conozca la
  existencia de litigio.

A.3) Formalidades:

• Se extiende por orden el juez competente directamente
  o por medio del exhorto y previa petición de la parte
  legítima al iniciar la demanda o en el curso del
  litigio, cuando la autoridad judicial determine que existe
  motivo para ello.
• A mérito de las partes se
  extenderá:
• La demanda y la orden del juez mandándola a
  anotar.
• Fecha de la proveída en que se haya acordado
  la admisión de la demanda.
• El mandamiento expresado el objeto de esta
  demanda.
• Las circunstancias del demandante y el
  demandado.

A.4) Finalidad:

Es la de ser una medida cautelar, por estar encaminada a
asegurar que cuando recaiga sentencia, dando lugar a todo o en
parte de lo pedido en la demanda anotada, puede esta sentencia
ejecutarse en las mismas condiciones o circunstancias en que la
finca o derecho inscrito se encontraban cuando se planteó
la instancia judicial correspondiente. Registralmente está
anotación de demanda es un instrumento de publicidad
registral en la cual puede recaer sobre ella una posible nulidad,
anulación, resolución, rescisión o de otra
clase que
implique la inoperancia de lo que figure inscrito.

A.5) Duración:

Su duración es temporal, pues depende de
circunstancias que fatalmente habrían de darse: Ej.
Terminación del litigio, renuncia y su nulidad. Existen
varias razones para la terminación de un litigio cuya
demanda se halle anotada preventivamente.

1. Por haber sido absuelto el demandado.
3. Demandante abandona el plato, se separa de
   él o se declara la caducidad de la
   instancia.
4. Por haber prosperado la demanda anotada, entonces
   se practicarán las anotaciones o cancelaciones
   según sea la pretensión de la demanda, ya que
   depende de ésta que se persiga la eliminación
   de un asiento registral o la práctica de otro
   nuevo.

A.6) Cancelación:

Se produce esta acción cuando se cumple la
sentencia condenando al demandado o cuando se deja sin efecto por
no haber prosperado la demanda (en este caso se cancela la
anotación).
Las demandas anotadas quedan canceladas por prescripción a
los 30 años de haberse anotado, si el demandante no ha
ejercido sus derechos conferidos por ley.

A.7) Derechos Regístrales:

Se dan dos casos:

• Demanda por acto valorado.

Ej. Demanda de indemnización se abonará el
2 por mil de la VIT, por presentación, y por inscripciones
el uno por mil sobre el monto demandado y más el 10% por
la ley 11240.

• Si por Acto invalorado; los mismos
  derechos.

Anotación Preventiva de
Embargo.

B.1) Concepto

Es una medida precautoria dirigida a asegurar la
realización de un crédito
y que afecta un bien o bienes determinados de un presunto autor,
limitando sus facultades de disposición, hasta que se
obtenga la sentencia que condena o desestima la demanda
principal. Se hará efectivo en bienes inscritos del
deudor. Tratándose de embargo en un juicio ejecutivo, la
anotación es obligatoria, previa calificación
registral; será directamente por el juez por medio de
exhorto.

B.2) Finalidad.

Es impedir que el deudor embargado pueda burlar o eludir
el embargo con sólo disponer del bien inmueble objeto del
mismo, a favor de posteriores adquirientes, frustrando con ello
las legítimas esperanzas del acreedor y dejando inoperante
el procedimiento de ejecución.

B.3) Requisitos.

Existen dos posibilidades:

Vía Civil; las anotaciones se
extenderán en virtud de las partes judiciales que
contengan:

2. El auto del juez decretando el embargo.
3. La diligencia de este con expresión de la
   suma por la que se ha trasladado.
4. El decreto mandándolo anotar en el
   registro.

En la Vía Penal; al abrir instrucción o en
cualquier estado del proceso, el
juez de oficio o a solicitud del Ministerio Público o de
la parte civil, podrá ordenar que se trabe embargo
preventivo en los bienes del inculpado que sean bastantes para
cubrir la reparación civil. Si se ordena la
detección definitiva del inculpado, el juez dicta
obligatoriamente esta medida. Esta resolución del juez es
apelable y se transmitirá después de ejecutada la
medida precautoria. Estas inscripciones no están afectas
al pago de derechos y se harán por el sólo
mérito de la resolución judicial que ordena el
embargo no es necesario el acta de embargo y el monto del mismo
es potestativo del juez, quiere decir que puede anotarse esta
medida aunque no es indicase el monto por el motivo de que
ésta medida está sujeta al resultado del proceso
penal.

B.4) Duración:

Es temporal, por estar al servicio de la
seguridad de un proceso de ejecución de bienes para la
afectividad de créditos. La subsistencia de ésta
dependerá de:

• La terminación del proceso de
  ejecución.
• La caducidad de la anotación.
• Renuncia
• Nulidad

La terminación del proceso de ejecución
está sujeta a varios motivos:

• Mandarse alzar el embargo anotado o si enajenarse o
  adjudicarse en pago la finca o derecho anotado.
• El que promovió el proceso de ejecución
  desistirá o abandonara la acción y también
  porque caducará la instancia ejecutiva.

B.5) Cancelación.

Procede cuando la misma que da extinguida por alguna de
las causas antes indicada que originen su inoperación.
Puede ser también por prescripción de los 30
años de su anotación.

B.6) Derechos Regístrales.

Siendo un acto valorado se cobrará
por:

• Presentación el 2 x 1000 de la VIT
• Inscripción el 1 X 1000 sobre el monto del
  embargo más el 10% según ley 1T240

Anotación Preventiva en el Registro
Mercantil.

Introducción.

Las principios aplicables a estas anotaciones son las
mismas ya referidas, pero tienen una especial peculiaridad que
debemos tomar en cuenta. El Principio General es lo estipulado en
el Art. 86 del Reglamento de Registro Mercantil: "Solamente
permiten anotaciones preventivas en el libro de sociedades en el
caso de embargo, o demandas que se refieran a la validez de los
actos o contratos inscritos en los cuales se impugnan los
acuerdos tomados por los socios y de los cuales se concluye
que:

1. Los embargos que recaigan sobre acciones no son
   inscribibles en el Registro Mercantil.
3. Solo procede en los casos de embargo o demandas que
   se refieran a la validez de los actos o contratos inscritos
   en la partida de la sociedad.
4. Procede de la anotación de demandas que
   impugnan los acuerdos tomados por los socios (carácter
   interno de la sociedad)

Lo que se embarga en una sociedad son los bienes que
posee más no la universalidad de su patrimonio (Ej. No
puede embargarse de la propia sociedad, comprometer la fatalidad
de su patrimonio).

Clasificación Según las
Sociedades.

B.1) Embargo a Sociedades Colectivas o
Comanditarias

Es inscribible el embargo de la cuota del socio siempre
y cuando se haya trabado con la reserva de que la medida
recaerá sobre el posible derecho que corresponda al socio
cuando se liquide la sociedad en la fecha fijada en la sociedad;
es decir, si no se señala ésta condición
futura será observado por el registrador así como
será observado cualquier otro tipo de embargo.

B.2) Embargo en Sociedades
Anónimas y Comanditaria por acciones

No es inscribible el embargo en las acciones de estas
sociedades. Por la razón de que el Registro Mercantil no
se inscribe las transferencias de acciones, por lo que no
constándole a los Registros quien es el titular de una
acción, mal podría anotarse el embargo sobre
ella.
Las transferencias de acciones de estas sociedades se inscriban
en el Libro del Registro de Transferencia de acciones, por lo que
la medida procede en forma de secuestro de la
acción en el referido libro que lleva cada
sociedad.

B.3) Embargo en Sociedades
Comerciales de Responsabilidad Limitada

Estas sociedades no tienen acciones, su capital
está dividido en participación y cuando hay
transferencia de participaciones, estas se inscriben en el
Registro Mercantil en la partida correspondiente. Es por ello que
se puede decir que como al Registro le consta quien es el titular
de las participaciones es inscribible sin restricciones. Puede
anotarse la resolución judicial que ordena la
suspensión de un acuerdo adoptado en sociedad.

B.4) Demandas en el Registro Mercantil

Se pueden referir a dos situaciones:

1. Demandas que se refieren a la validez de los actos
   o contratos ya inscritos en el libro de Sociedades. La
   acción deberá ser por la vía ordinaria y
   cuando las impugnaciones sean fundadas en las causales de
   nulidad que establece el código civil.
   Anotación preventiva de la demanda. Juez competente es
   del lugar donde se encuentra la sociedad. Las demandas
   anotadas el normal desenvolvimiento de una sociedad;
   éstas siguen operando regularmente.

2. Antecedentes.

   Fue creado x D. Ley N° 18278 del 19/05/1970 y
   ampliado y modificado por D. Ley N° 20198 del
   30/10/1973.

   Concepto:

   El bloqueo registral es una anotación
   preventiva que se realiza en la partida de
   inscripción de un inmueble con la finalidad de
   asegurar y garantizar la efectividad de un derecho
   reconocido, pero, todavía no consumado, es decir, es
   una medida precautoria que asegura la eficacia de un
   derecho real, que en el momento de la anotación, no
   puede ser inscrito en forma definitiva.

   El bloqueo de las partidas de inscripción
   (es versión peruana); en otros legislaciones se
   llama RESERVA DE DOMINIO O
   RESERVA DE PRIORIDAD; que consiste en que quien se proyecta
   la celebración de un contrato, puede solventar al
   Registro se le reconozca dicha preferencia, antes de
   suscribir la escritura pública. Se da para toda
   clase de actos inscribibles, sin excepción. La
   existencia del bloque no impide que una vez inscrito el
   contrato para el que fue solicitado, se inscriban los
   títulos solicitados durante la vigencia de dicho
   término, salvo que el bloqueo haya sido originado
   por un acto traslativo de dominio.

   Naturaleza Jurídica:

   Es una anotación preventiva, instituida a
   favor de algunas entidades, entonces se habla que el
   bloqueo es una medida precautoria que asegura la eficacia
   de cualquier derecho real que aún no puede ser
   inscrito en forma definitiva.

   A favor de quienes se ha establecido el
   bloqueo.

   1. Banco Central Hipotecario del
      Perú
   3. Bancos Mutuales: Agrario, Industrial, de
      Vivienda y Minero
   4. Mutuales de Crédito para
      Vivienda
   5. Cooperativas
   6. Caja de Ahorros de Lima
3. Bloqueo Registral.

Según Decreto Ley N° 20198 se establece por
un lado que los bloqueos se anotarán tanto en el Registro
de la Propiedad Inmueble como en el Registro Público de
Minería y,
por otro lado, se amplia el N° de las entidades beneficiadas
en el bloqueo.

COFIDE

Empresas Bancarias y Financieros

En este punto el bloqueo debe darse para todo
contratante no en forma limitativa, (como lo es en la
actualidad), sino para toda persona natural o jurídica que
contrate, por que tiene los mismos derechos que los beneficiados
con esta medida precautoria por lo que consideramos injusta la
discriminación que por sí misma es
inaceptable.

Término del Bloqueo.

• Será de 60 días computados a partir del
  ingreso al Registro del aviso que del notario, éste
  puede levantarse antes de dicho término.
• Actualmente el término del bloqueo en forma
  indeterminado, contraviniendo la naturaleza jurídica de
  una anotación preventiva, cuya característica
  esencial es su temporalidad y que, además, en el derecho
  no puede haber nada indeterminado, por razones
  obvias.

Requisitos para su Anotación en los
Registros:

Se requiere:

1. Solicitud del Notario o Fedatario que debe ser en
   el término perentorio de 24 horas de ingresado el
   instrumento a su oficio.
3. Debe acompañarse copia del instrumento
   pertinente (minuta generalmente) firmada por los
   contratantes.

   Efectos del Bloqueo:

   Son los siguientes:

4. El notario está obligado a comunicar a los
   Registros, previa verificación de la limpieza de la
   partida, es decir, que el inmueble a bloquearse no debe tener
   ningún gravamen (Art. 3 del D. Ley N° 18278) ahora
   dicho artículo fue sustituido por el D. Ley 20198 que
   supone la palabra "limpieza" quedando solo "previa
   verificación de la partida" lo que da a entender que
   puede bloquearse inmuebles que tienen
   gravámenes.
1. Durante la vigencia del término de
   60 días en que se presentó al diario el oficio
   notarial, no podrá extenderse ninguna
   inscripción que no sea del contrato para el cual se
   solicitó dicha medida.
2. La existencia del bloqueo no impide la
   presentación de títulos en el diario referentes
   al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser
   inscrito después de inscrito el acto o contrato que ha
   dado lugar a la anotación preventiva del
   bloqueo.
3. La inscripción solamente podrá
   realizarse cuando no exista incompatibilidad entre el
   contrato favorecido con el bloqueo y el título
   posteriormente presentado. En todo caso, la prioridad
   corresponde al título citado en primer
   lugar.
4. Los efectos de la inscripción del acto o
   contrato a que se refiere el aviso notarial, se
   retrotraerán a la fecha y hora del asiento de
   presentación del aviso.

Derechos de Inscripción.

Como es un acto invalorado pagará los derechos ya
conocidos.

5.-
Conclusiones

• Los principios regístrales son las reglas
  fundamentales que sirven de base al sistema registral de un
  país.
• Los principios regístrales en nuestro
  dispositivo legal se encuentra tanto en el código civil
  como en el reglamento general de los Registros
  Públicos.
• Los principios regístrales son nueve y es:
  principio de rogación, prioridad, fe pública,
  registral, legalidad, publicidad, legitimación, tracto
  sucesivo, especialidad e impenetrabilidad.
• El procedimiento registral es muy importante dentro
  del derecho registral, ya que de esa manera las personas,
  notarios y abogados, jueces y otros van a conocer cuál
  es el camino que deben seguir, para que hagan valer sus mejor
  derechos en cuanto al acto o contrato que deseen inscribir
  frente a terceros y de esa manera no se vulnera el derecho de
  las personas que adquieren algo de buena fe.
• El procedimiento registral, como todo acto,
  también es importante conocer los plazos que se tiene
  para la realización de algún acto o contrato, ya
  que de esa manera va imperar un orden en cuanto a las
  inscripciones de dichos actos y se observe con mayor claridad
  en caso que dos personas crean tener el mejor derecho, ver
  quien inscribió primero su derecho; además que se
  hace de conocimiento
  público por el principio de publicidad.
• Las anotaciones preventivas cumplen también un
  rol muy importante, ya que a través de este medio la
  persona que se considera afectada en su derecho, aplique este
  medio para asegurarse que el fallo futuro (sentencia) se
  ejecute o cumpla realmente; o sea se va asegurar la eficacia de
  una sentencia de salir a su favor.
• Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de
  poder inscribir una demanda y embargo (sea en la vía
  civil o penal); de igual manera permite inscribir actos que
  realicen las diferentes clases de sociedades que ya
  conocemos.
• El bloqueo registral, tiene la ventaja de permitir
  asegurar la eficacia de un derecho que se adquiere, sin
  necesidad de que éste se haya consumado.

6.-
Bibliografía

* GACETA JURÍDICA, Los Principios
Regístrales; ed. Abril 2000, Lima 38 pp.

* GUEVARA MANRIQUE, Rubén; Derecho Registral; 2da
ed. 1986, Lima, Ojeda 760 pp.

* PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo, Manual de
Derecho Civil,
2da edición, 1985, Lima, Ojeda, 707 pp.
Tomo

LAAF