PARTE I

• Segmentar el mercado.
• Determinar la demanda potencial.
• Estudiar la demanda histórica.
• Analizar la oferta histórica.
• Determinar la oferta (competencia directa.
• Comparar precios del mercado.
• Comparar márgenes de ganancia.
• Establecer conclusiones.
• Realizar recomendaciones.

1. Objetivos específicos.

• Determinar el porcentaje de los habitantes dentro del estado de Tabasco que perciben ingresos superiores a los 10 salarios mínimo.
• Indicar la preferencia de los tabasqueños en cuanto a los tipos de viviendas.
• Determinar el tipo de propiedad de las viviendas dentro de la entidad en estudio.
• Demarcar los tipos de viviendas y sus características en el estado de Tabasco.
• Establecer las cantidades de viviendas en la entidad de acuerdo a su clasificación.
• Determinar la demanda potencial de viviendas de tipo residencial.
• Cuantificar el numero de individuos que rentan viviendas y son pertenecen al grupo potencial del mercado segmentado.
• Realizar ampliaciones del segmento del mercado.
• Determinar el numero de viviendas y el tipo de estas vendidas durante los últimos dos años.
• Determinar el déficit habitación en los estratos estudiados.
• Establecer la relación de la demanda y el precio.
• Enumerar las características de los fraccionamientos que determinan el valor agregado de los mismos.

PARTE II

2. ANÁLISIS DE LA DEMANDA

El análisis de la demanda tiene por objetivo demostrar y cuantificar la existencia, en ubicaciones geográficamente definidas, de individuos que son consumidores o usuarios actuales o potenciales de las viviendas a que se refiere este estudio.

Este análisis será realizado tomando en consideración supuestos relativos a la proyección de la demanda futura. En su forma mas general las técnicas de proyección de la demanda se basaran en:

• Datos demográficos del estado de tabasco (estadísticas del INEGI)
• Conocimientos de la evolución histórica de la demanda (datos proporcionados por los agentes inmobiliarios) y una explicación agregada razonable que justifique esta evolución histórica.
• Planteamiento y justificación de la probable constancia o modificación futura de las circunstancias que se han presentado como explicación de la tendencia histórica.

2.1 Segmentación del mercado

Para la segmentación del mercado se a tomado como base de referencia los requisitos que pediría la hipotecaria vértice a los futuros consumidores.

Suponiendo que el prestamos que haría la hipotecaria es por un monto entre $1,400,000 y $1,700,000. y que las cuotas mensuales de pago de dicho préstamo son alrededor de $16,000, con una duración de pago de 20 años. Estos requisitos noS segmentan el mercado de la siguiente manera:

• Individuos o grupos familiares con Ingresos comprobable iguales o mayores a $ 50,000 mensuales.
• Individuos o grupos familiares con una esperanza de vida superior a los 20 años. Con edades entre los 20 y 64 años.
• Sin vivienda y con necesidad de adquirirla, o con vivienda, y con la misma necesidad.

2.2 Análisis de las estadísticas (Datos obtenidos del INEGI)

2.2.1 Análisis demográfico

Tabla 1: población del estado de Tabasco según edad.

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

En la segmentación de mercado establecimos que nuestro mercado meta o potenciales consumidores son personas mayores a 20 año y menores a 64. luego de analizar la tabla nº1 nos deja con un mercado compuesto por 883,778 individuos. Nótese que el 39% de esta población esta representada por individuos entre los 20 y 29.

Tabla nº 2: población total del estado de tabasco en % de hombres y mujeres:

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

De la anterior tabla se puede deducir que la población potencial de 883 mil individuos esta representada en un 49.4% por hombres y en un 50.6% por mujeres, es decir esta población es aunque en muy poco margen mayoritariamente compuesta por mujeres.

Tabla nº 3: indicadores demográficos.

Fecha de actualización: Lunes, 19 de Abril de 2004

Luego de analizar la tabla se debe decir que la edad estimada en la segmentación del mercado debe reducirse de 20 a 60 años ya que la esperanza de vida en tabasco es de 74 años y este es un factor que tomaran en cuanta muchas de las financiadoras en el país en el momento de estudiar a sus posibles deudores.

También se puede decir que la familia típica tabasqueña esta constituida por 4 o 5 miembros que consta de un padre una madre y dos o tres hijos.

Otro factor importante es que se observa que tabasco registra un mayor numero de matrimonios que el promedio de la republica.

2.2.2 Análisis de la familia.

Tabla nº 4: situación conyugal de la población del estado de tabasco

La tabla muestra que la población potencial decide formar familia en el caso de las mujeres entre los 20 y 29 años de edad ya que al entrar a los 30 años, puesto que a partir de edad mas del 70% de las mujeres se encuentran casadas o en unión libre mientras que los hombres a partir de los 30 años mas del 70% de los hombres forman parte de una familia. Esto indica que la edad del mercado potencial para la compra de casas podría reducirse para mayor efectividad de 30 a 60 años; esto nos reduce a un mercado potencial de 536,363 individuos. Ya que es fundamental para el mercado en estudio, que los individuos formen parte de una familia.

Tabla nº5: características de los nacimientos registrados en el año 2002 en el estado de tabasco.

Fecha de actualización: Lunes, 19 de Abril de 2004

Hasta ahora se puede decir que la familia típica y potenciales consumidores, presenta las siguientes características; son formadas entre los 20 y 30 años de edad; en su mayoría a través del contrato del matrimonio, tienen un promedio de dos a tres hijos en entre los 20 y 30 años de edad.

2.2.3 Análisis de los ingresos de las familias

Tabla nº 6: población económicamente activa según edad en el estado de tabasco

Fecha de actualización: Martes, 30 de Marzo de 2004

De acuerdo a la tabla nº 6 la el porcentaje mayor de la población tabasqueña económicamente activa esta representada en el grupo que comprende de los 35 a los39 años de edad. Mismo periodo que coincide en la edad en que los individuos pasan a formar parte de su propio grupo familiar.

Tabla nº 7: población mayor de 12 años económicamente activa en el estado de tabasco

Fecha de actualización: Martes, 30 de Marzo de 2004

En la anterior tabla se observa que más del 59% de la población económicamente activa es asalariada, eso quiere decir que pueden comprobar sus ingresos y que cuentan con apoyos crediticios. Mientras que un 18% de la población activa trabaja por su cuenta, que aunque dificulta un poco el tramite para la adquisición de créditos hipotecarios no significa que sea un impedimento.

Tabla nº7: distribución de la población económicamente activa del estado de tabasco según sexo y rubro que desempeña.

Fecha de actualización: Viernes, 20 de Febrero de 2004

Es importante señalar que más del 25 % de la población económicamente activa del estado se desempeña en actividades agrícolas, siendo esta una actividad poco remunerada, esto quiere decir que deja fuera del mercado potencial a este grupo.

Tabla nº 8: ingreso mensual (medido en salarios mínimos) según sexo, en la nación y en el estado de tabasco. (ver tabla nº 9: salarios mínimos)

Fecha de actualización: Miércoles, 21 de Julio de 2004

En la segmentación de mercado se estableció; que los potenciales consumidores deben comprobar ingresos superiores a los $50,000 mensuales, esto quiere decir que deben ganar mas de 10 salarios mínimos mensuales. En la tabla observamos que solo el 2.5 % del total de la población activa dentro del estado obtiene ingresos superiores a los 10 salarios mínimos mensuales. Esto reduce el mercado meta o potencial de 795,128( individuos económicamente activos) a 19,878.2 individuos. (ver gráfica siguiente)

Grafica 8.1

Es importante destacar que es un húmero de individuos que reciben ingresos entre los 5 y 10 salarios mínimos supera los 56.000 individuos, numero muy superior a los que reciben ingresos sobre los 10 salarios mínimos que solo alcanza la cifra un poco superior a los 19,000 individuos.

Tabla nº 9: salarios mínimos (comisión nacional de salarios mínimos)

Fecha de actualización: 7 de Enero del 2004

Tabla nº 10: Ocupados y asalariados sin prestaciones.

Fecha de actualización: Miércoles, 21 de Julio de 2004

Aunque quizá no sea un dato muy relevante, no puede dejarse de un lado, ya que es un gran numero de personas económicamente activas que no reciben prestaciones, eso quiere decir que no cuentan con medios para comprobar sus ingresos o sus salarios, por esta razón tienen fuera del alcance la oportunidad de recibir algún prestamos para la compra de vivienda.

2.2.3 Análisis de las instituciones sociales crediticias

Tabla nº 11: total de asegurados en el instituto mexicano del seguro social.

Fecha de actualización: 28 de Julio del 2004

Tabla nº 12: numero de personas afiliadas al IMSS por actividad

Fecha de actualización: 28 de Julio del 2004

En el estado se cuanta actualmente con un numero moderado de individuos inscritos en el IMSS. (para el mes de julio del presente año la institución contaba con un numero de asegurados que supera en poco las 260,000 personas. fuente INEGI ). Este dato es importante resaltarlo ya que dichos asegurados cuentan con el apoyo del infonavit para prestamos hipotecarios, si bien es cierto que este instituto no presta el monto necesario para cubrir el costo de las viviendas planeadas, también es cierto que presta ayudas como soportes financieros para la adquisición de prestamos hipotecarios.

Las áreas de mayor aporte a estos institutos son los rubros como: la industria de la transformación, la construcción, el comercio y los servicios.

Tabla nº 13: créditos ejercidos en el estado de tabasco según instituciones gubernamentales y estatales

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

La tabla nº 12 indica que el numero de créditos otorgados por las instituciones que en ella se muestran; son muy pocos si se compara con la población total económicamente activa. El numero de créditos otorgados para la compra de viviendas fue de 2,594. El monto total prestado por todas las instituciones para la compra de viviendas asciende a un monto de 42,684,740 pesos; cantidad insuficiente si quiera para cubrir el costo de 30 de nuestras casas. Por otra parte si se divide el monto total en pesos otorgados en créditos entre en numero de individuos o prestamos otorgados el monto no supera los 284,000 pesos para cada préstamo; esto tomado como ejemplo la institución de PEMEX (quienes dieron un monto mayor en créditos para la adquisición de viviendas). En promedio el monto otorgado para en créditos individuales para la compra de viviendas no supera los 16,000 pesos. Lo cual indica categóricamente que el costo de las viviendas en estudio queda fuera del alcance de aquellos individuos que cuentan únicamente con las instituciones estatales o gubernamentales para la adquisición de su vivienda (un aproximado de 270,000 individuos tomando en cuenta solo la institución del infonavit). Con esto se deja fuera del mercado potencial un gran numero de familias que tienen la necesidad de comprar casa. Como se demuestra en la tabla que se coloca a continuación.

Tabla nº 14: distribución del uso del servicio de salud.

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

En la tabla anterior se observa un numero de usuarios superior a los 500,000 en las instituciones nacionales y gubernamentales, esto quiere decir que la población total dejada fuera de nuestro mercado meta es por mucho superior al mercado potencial en sí.

2.2.4. Análisis de los tipos de viviendas en el estado de Tabasco.

Tabla nº 15: porcentaje de viviendas con servicios básicos por municipios.

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

Tabla n 16: población total por municipio en grupos por edad, del estado de tabasco.

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

Las tablas anteriores son indicativas de tres aspectos fundamentales para este estudio; la primera es que más del 95% de las viviendas dentro del municipio de centro (área del estudio) cuentan con todos los servicios básicos (agua, electricidad y drenaje) lo que indica una calidad de vida alta y/o la preferencia de las familias a esta calidad de vida. El segundo dato relevante es que el promedio de habitantes por vivienda es de 4.2 personas, es decir solo una familia habita por vivienda.

Tabla nº 17: condiciones de las viviendas particulares dentro del estado de tabasco.

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

Grafica 17.1

Grafica 17.2

Grafica 17.3

La tabla 17 dice que, los pobladores de la región adquieren vivienda propia, que prefríen comprar que rentar, se demuestra esto al hacer la comparación de 80% de viviendas propias contra el 19% de familias que habitan viviendas no propias. Otro dato que destaca es que más del 90% de las viviendas esta conformadas por casas, mientras que solo el 2.8 % prefiere departamentos.

Mas del 60 % de las viviendas del estado cuentan con los tres servicios básicos Y mas del 68% de las viviendas cuenta con mas de tres cuartos, por otro lado mas del 50% de las familias poseen vienes como refrigerador y televisión. Esto es simplemente indicativo del gusto y preferencia de la calidad de vida de los tabasqueños; quienes optan por una buena calidad de vida.

La tabla anterior no solo muestra la calidad de vida de los habitantes de las viviendas particulares, sino que también nos muestra nuestro segmento de mercado; en donde, es de suponer que nuestros compradores potenciales de acuerdo con su nivel de ingreso deben contar con al menos con un automóvil. Refiriéndonos específicamente a este grupo dentro de la tabla vemos que solo el 15% de del total de individuos que habitan viviendas particulares poseen este bien. Es decir poco mas de 61,000 familias en la entidad. Por otro lado la tabla nos indica que un 19.6 % del total de familias se encuentra rentando vivienda, este grupo es un mercado a explotar, ya es una cantidad considerable que supera las 65,000 familias en la entidad.

2.3 Determinación de los tipos de vivienda en el estado de Tabasco

Tabla nº18: características de los tipos de viviendas.

Fuente; el autor

En la tabla 19 se ubica nuestro tipo de viviendas como residenciales y medio residenciales. Si suponemos que estos tipos de vivienda se corresponden a un ingreso de sueldo; combinando esta tabla con la tabla nº 8 tenemos la siguiente tabla y grafica.

Tabla nº 19: tipo de casa que se habita en el estado de tabasco según ingreso

Grafica nº 18.1

2.4 DETERMINACION DE LA DEMANDA POTENCIAL

En concordancia a nuestra segmentación de mercado; el mercado potencial esta conformado por:

Grafica 17.4

2.5 Demanda Histórica del mercado meta.

Para la realización de este apartado se han tomado como base de referencia los datos proporcionados por la inmobiliaria Remas, que consta de la venta de los fraccionamientos o privadas dirigidas al mismo mercado meta que el nuestro; en un lapso de dos años (aproximadamente), es decir de mediados del 2002 al presente.

Tabla nº 20: Demanda Histórica

Fuente : Remas y constructora san Jorge

La tabla 20 muestra un tiempo de venta que varia desde 6 meses hasta 2 años, este periodo varia según el numero de casas, la ubicación, el precio de venta y el valor agregado de las mismas; que va desde la cercanía a centros comerciales hasta vista a la laguna, incluyendo seguridad y confort.

Las viviendas mas vendidas son aquellas con menores precios de venta, si observamos el caso particular de Real de San Jorge y el Edén conjuntos habitacionales medio residencial, quienes en conjunto vendieron mas de 200 unidades habitacionales en menos de dos años.

Si observamos los conjuntos habitacionales exclusivos de tipo residencial, notamos que un periodo de dos años no completan el 50% de sus ventas totales en dos años. Como el caso de Las Hadas con precios de venta superiores a los 2,000,000 pesos, no superan ventas por 3 viviendas anuales. Otro ejemplo es el conjunto residencial La Gran villa, quienes en dos años solo han logrado vender el 50% de las viviendas.

Así que la tabla muestra la relación negativa directa entre precio y demanda de viviendas, es decir a mayor precio de venta menores ventas, y a menores precios mayores ventas.

En dos años el numero de casas vendidas asciende a un aproximado de 270 unidades, cifra reservada si tomamos en consideración la demanda potencial del mercado. Esto simplemente nos índica un déficit de viviendas tipo residencial y medio residencial en el zona de estudio.

Para determinar las causas de este déficit, se realizaron entrevistas a los vendedores tanto de Remax y San Jorge construcciones, quienes en resumidas comentaron:

• Existen pocos inversionistas en la región dedicados a la construcción de casas.
• Por la topografía del estado es difícil encontrar terrenos apropiados para fraccionar.
• Muchas de las personas se encuentran en buró de crédito y por lo tanto no tienen acceso a créditos hipotecarios.
• Los costos de los terrenos en las zonas urbanas son muy altos, haciendo la rentabilidad menor y por ello la inversión en construcción de viviendas es limitada.
• La población en el estado de tabasco ha crecido rápidamente y de forma desorganizada.
• Los gustos y preferencias de los consumidores han cambiado en los últimos años.
• Los costos de los materiales de construcción son elevados.

PARTE III

3. ANÁLISIS DE LA OFERTA

3.1 Análisis de la oferta competitiva

Este análisis estará basado en el estudio de la oferta competitiva; se concentrará en los costos y calidad de los vienes actualmente ofertados en el mercado de viviendas de la ciudad de Villahermosa. Es importante señalar que solo se tomaran en cuenta aquellos proyectos habitacionales que actúan directamente sobre nuestro mercado meta.

Tabla nº 21: Características principales de la competencia directa

Fuente: inmobiliaria Remas y constructora San Jorge.

De la tabla anterior se puede resumir que la competencia directa (viviendas tipo residencial) presenta las siguientes características comunes:

• Los fraccionamientos o privadas constan de en promedio de 15 viviendas cada uno.
• Tienen de dos a cuatro habitaciones.
• Las viviendas cuentan con 3 baños.
• Los metros de construcción abarcan un rango de 110 a 338 m2
• El valor agregado de estas residencias esta dado por:

• Ubicación.
• Metros de construcción.
• Habitaciones.
• Albercas.
• Áreas recreativas.
• Casillas o puestos de seguridad.
• Financiamientos directos.
• Instalaciones subterráneas.
• Área de Estacionamiento para visitantes.
• Cochera para dos autos o más.
• Calles o avenidas amplias.
• Gimnasio.

En tres palabras el valor agregado de estas viviendas se resume en: seguridad, confort y diseño arquitectónico.

3.2 Análisis de precios en la zona del periférico

Para realizar este apartado se tomo como punto de referencia los fraccionamientos de mayor categoría en la zona, así como los de mayor preferencia en la zona (Real del ángel, Real de sur y San Clemente).

En este apartado tomaremos en cuenta no solo los costos de las viviendas sino también los costos por metro cuadrado de los lotes en venta.

Tabla nº 23: comparativo de precios en la zona del periférico.

FUENTES: SAN CLEMENTE CONSTRUCCIONES, CENTURY 21

Hasta ahora los precios en la zona del periférico están determinados por los fraccionamientos anteriores, si embargo hay que destacar que dichos fraccionamientos carecen de opciones típicas de los fraccionamientos de tipo residencial, por ejemplo Real del Ángel no cuenta con espacios recreativos ni alberca, si embrago su estratégica ubicación detrás del Centro comercial San Luis, lo hace unos de los mas cotizados en la zona y eleva sus costos.

Siempre y cuando los fraccionamientos que se realicen esta zona ofrezcan a los compradores servicios extras y atractivos como albercas, seguridad y otros valores agregados, que denoten un mayor estatus social, los costos de los lotes y las viviendas puede elevarse. Ya que la ubicación del terreno escogido es muy buena y eso ya hace una diferencia entre nuestro proyecto, Real del Ángel, Real del sur y San clemente.

3.3 Análisis de la oferta futura (tipo media residencial)

Tabla nº 23: proyectos a futuro de la constructora San Jorge.

Fuente: constructora San Jorge

La constructora San Jorge es responsable de los proyectos Real de San Jorge, Jardines del Márquez y Villas del sol. Los cuales han sido fraccionamientos con mucho éxito en ventas (ver tabla nº 18) que en menos de dos años han vendido mas de 100 casa de tipo medio residencial y residencial. De esto deducimos su conocimiento en gustos y preferencias en el mercado de viviendas de la cuidad de Villahermosa. Es importante que observemos el enfoque que se dirigen con sus proyectos futuros que en su mayoría esta constituido por viviendas de tipo medio residencial en la zona de Sabina, que si bien es cierto no es la ubicación exacta del proyecto en estudio; también es cierto que la cercanía de estos proyecto al nuestro nos da un indicio del mercado futuro de la zona; por ello podemos decir que en un futuro de dos a tres años la zona del camino a Sabina estará caracterizada por viviendas tipo medio residencial. Y que de acuerdo a la experiencia de dicha constructora en esta zona abra mucha demanda de viviendas tipo media residencial, ya que una vez terminados estos proyectos pretenden realizar otros proyectos dirigidos al mismo sector de la población.

3.4 Análisis de los costos de construcción de la oferta competitiva.

Para la realización de este apartado se tomara como supuesto que el costo de construcción por metro cuadrado es de 3,200 pesos mexicanos. No se incluirán los costos de urbanización ni del terreno. La finalidad de la tabla que se coloca a continuación es comprar el costo de la construcción contra el costo de venta final, y así dar una idea general del monto disponible para compra del terreno, urbanización y margen de utilidad. Se excluyeron aquellos fraccionamientos con los que no se cuenta con los metros aproximados de construcción.

FUENTE: REMAX, CENTURY 21 Y CONSTRUCTORA SAN JORGE.

Los márgenes mas grades lo encontramos en los habitacionales de mayor costos, y mejor ubicados dentro de la ciudad, se puede suponer que son superiores por el costo del terreno, ya que mientras estén mas cerca de la ciudad mas elevados son sus precios. Al contrario ocurre con los fraccionamientos mas alejados de la ciudad, los cuales presentan márgenes mas pequeños.

De esto simplemente se puede concluir que el margen de ganancia este determinado por el costo del lote o terreno en el que se pretende construir.

PARTE IV

4.1 CONCLUSIONES.

Luego de estudiar varias de las determinantes del mercado habitacional del estado de Tabasco y la ciudad de Villahermosa determinamos que:

• Mas del 77% de los habitantes del estado perciben ingresos inferiores a los tres salarios mínimos.
• Solo el 2.5 % de los tabasqueños perciben ingresos superiores a los 10 salarios mínimos.
• La preferencia de vivienda de los habitantes de la zona en estudio es de casas, ya que solo un 2% prefiere vivir en departamentos.
• El 80 % de las casas dentro de la entidad son de propiedad de sus habitantes, esto quiere decir que los individuos prefieren comprar vivienda.
• Los tipos de vivienda en el estado están integrados por: Residenciales, medio residenciales, familiares, tipo infonavit y otras.
• El mayor numero de viviendas en el estado son de tipo ifonavit y otras, el segundo grupo mayoritario esta formado por el tipo familiar, por ultimo estas las medio residenciales y residenciales.
• El potencial de compra para viviendas de tipo residencial asciende a la suma de 19,878.2.
• El potencial de individuos que rentan vivienda y podría comprar casas tipo residencial y medio residencial es de 3,487.8
• El potencial de familias o individuos que podrían adquirir viviendas tipo medio residencial esta representado por la cantidad de 65,000 personas o familias.
• Si solo se toma como opción la elaboración de viviendas residenciales el mercado estaría constituidos solo por 23,366 familias o individuos.
• Si se amplían las opciones de viviendas y se elaboran tanto viviendas de tipo residencial como de tipo media residencial, el mercado potencial se elevaría a 88,366 grupos familiares o individuos.
• La venta de casas vendidas en dos años asciende a un aproximado de 270 unidades (tomando como fuente de referencia Remax y San Jorge construcciones)
• Existen evidencias de un déficit habitacional representado en su mayoría por viviendas de tipo medio residencial.
• Mas del 70% de las viviendas (estudiadas) vendidas en dos años son de tipo residencial media.
• La relación entre precio y demanda de las viviendas de tipo medio residencial y residencial es negativa.
• El precio de los fraccionamientos de mayor categoría (Real del ángel y Real de Sur) en el área del periférico varían por lote con un costo promedio de $2,500 por metro2. Mientras que para los precios en vivienda van desde 1,000,000 hasta 1,800,000 pesos.
• El valor agregado de las viviendas de tipo medio residencial y residencial actualmente esta dado por: Metros de construcción, numero de Habitaciones, Albercas, Áreas recreativas, Casillas o puestos de seguridad, Financiamientos directos, Instalación subterráneas, Área de Estacionamiento para visitantes, Cochera para dos autos o más, Calles o avenidas amplias, Gimnasio; otros.

4.2 RECOMENDACIONES