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La estructura económica y financiera de un hotel promedio




Enviado por ajascanio



     

    1. Resumen
    2. Inversión
      posible
    3. Capacidad instalada y capacidad
      usada : perfil hotelero
    4. Estructura de los activos a
      invertir
    5. Aporte propio y aporte
      crédito
    6. La tabla de
      depreciaciones
    7. El estimado de
      ventas
    8. Costos de venta o costos
      operativos
    9. Estimación del flujo de
      caja o efectivo
    10. Bibliografía
      recomendada

     

    Resumen: Es conveniente antes de
    proceder a realizar una evaluación
    en firme de una inversión hotelera, realizar primero un
    perfil que sea exploratorio y que permita discutir con la
    clientela o el inversionista los parámetros y criterios
    que serían utilizados.

    Palabras claves: inversión
    hotelera, perfil hotelero, evaluación
    exploratoria.

    Introducción

    Cuando se prepara un proyecto hotelero
    es útil primero hacer unos estimados gruesos que sirvan
    para estimar un perfil o un documento tentativo que sería
    muy parecido a una hipótesis. Para ese objetivo es
    necesario conocer los parámetros básicos de un
    hotel promedio, a los fines de calcular la posible
    inversión por rubros, la posible tarifa para la venta de las
    habitaciones, la capacidad de trabajo y el
    perfil del hotel, el posible financiamiento
    de la inversión, las depreciaciones de los activos, la
    posible venta departamental, los costos y gastos operativos
    y generales, y el posible flujo de caja
    que sería la base para realizar la evaluación de la
    rentabilidad
    hotelera.

    Inversión
    posible

    Podemos establecer que el tamaño medio de un
    hotel puede ser de digamos 218 habitaciones. Con este dato
    podemos estimar la posible inversión total para un
    proyecto de un hotel de ese número de habitaciones al
    multiplicar por US$ 150.000, es decir :

    218 x US$ 150.000 = US$ 32.700.000

    Tarifa media estimada

    A partir de esa inversión total podemos hacer
    algunas estimaciones aproximadas. Por ejemplo la posible tarifa
    media a cobrar por habitación podría ser estimada
    en US$150 por habitación vendida.

    Capacidad instalada y
    capacidad usada : perfil hotelero

    Empíricamente los hoteles estarían de acuerdo que una
    capacidad media al año, considerando la estacionalidad,
    podría ser del 63% de la capacidad total instalada. Si
    este dato fuese aceptable entonces podemos obtener el perfil de
    este posible hotel de esta manera :

    218 habitaciones x 0,63 x 365 noches al año =
    50.129 habitaciones al año vendidas

    50.129 habitaciones al año x US$ 150 = US$
    7.519.350 venta anual de habitaciones.

    Suponiendo que la doble ocupación media de este
    hotel sea igual a 1,8 personas por habitación, entonces el
    número total de usuarios-noches o sea las pernoctaciones
    totales se ubicarían en : 50.129 x 1,8 = 90.232
    usuarios-noches- año

    La experiencia indica que en un hotel de esta
    categoría (digamos 4 estrellas) es posible que el 70% de
    los alojados sean visitantes de negocios y el
    30% restante visitantes por otros tipos de viajes y
    además que los visitantes por motivo de negocios pueden
    tener una estadía media de más o menos 5 noches y
    los otros visitantes una estadía media mayor digamos 10
    noches, lo cual nos daría como resultado que la
    estadía media pesada sería igual a : 7 x 0,70 = 4,9
    y 10 x 0,30 =3,0, lo cual nos indicaría que es posible que
    la estadía media de todos los clientes pueda
    ubicarse en : 4,9 + 3,0 = 7,9 noches. Si esto fuese así,
    entonces el número total de visitantes que pueda captar
    este hotel al año sea igual a : 90.232
    usuarios-noches-año entre 7,9 estancia media = 11.422
    usuarios al año.

    Estructura de los
    activos a invertir

    Este posible hotel de 218 habitaciones y con una
    inversión media total de más o menos US$
    32.700.000, seguramente se nos presente con una estructura de sus
    activos invertidos de esta manera:

    Inversión en suelo o tierra 15% de
    la inversión total (si el hotel se ubicaría en zona
    sub-urbana o bien 30% de la inversión total si se
    ubicaría en zona urbana). Digamos que podemos estimar una
    media igual a 23% de la inversión total como
    inversión en suelo, o sea : US$ 7.521.000. La
    inversión en construcción civil o sea la
    construcción del hotel que se colocaría en ese
    suelo se puede estimar en aproximadamente una media del 50% de la
    inversión total, a fin de dejar un promedio del 20% para
    maquinas, equipos y dotaciones y un 7% del total de la
    inversión para estimar el capital de
    trabajo (especialmente para mantener una cuenta corriente en
    los bancos y un
    almacén
    de productos y
    materias primas para un mes aproximadamente) y otros activos,
    especialmente los diferidos que corresponden a estudios y
    gerencia del
    proyecto. Entonces, podemos estimar la construcción de
    este hotel en más o menos US$16.350.000 (50% de la
    inversión total) y estimar las maquinarias, equipos y
    dotaciones en más o menos US$ 6.540.000 (20% de la
    inversión total), y finalmente el resto para cubrir el
    capital de
    trabajo, los activos o gastos diferidos y algunos imprevistos, es
    decir : US$ 9.810.000, distribuido de esta manera: 10% de
    imprevistos (US$ 3.270.000), 15% capital de trabajo ( US$
    4.905.000) y 5% activos diferidos (US$ 1.635.000).

    Aporte propio y
    aporte crédito

    Los hoteleros acostumbran a negociar con los banqueros
    un préstamo o un crédito
    de al menos el 60% de la inversión total, a fin de dejar
    el 40% restante para inversión patrimonial o capital
    propio. La mayoría de los banqueros exigen una
    garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble
    más otras garantías colaterales y en general
    otorgan el préstamo a 10 años de plazo y al 12% de
    interés
    anual sobre saldo deudor (o el 1% de interés mensual
    durante 12 meses). En este caso de un hotel medio que pudiese
    estar invirtiendo una cantidad igual a US$ 32.700.000, el
    banco
    podría otorgar un préstamo estimado en US$
    19.620.000 (el 60% de la inversión total) y entonces el
    banco esperaría recuperar el capital prestado igual a US$
    19.620.000 más los intereses año a año. La
    cantidad anual que se estima pagar por concepto de
    interés y amortización del principal combinados
    será igual a : US$ 19.620.000 x 0,17694 = US$ 3.471.563.
    Es decir, se debe pagar anualmente, durante 10 años, esa
    cantidad para cancelar el préstamo bancario con interés
    compuesto del 12% sobre saldo no reembolsado o saldo
    deudor.

    En seguida se podría calcular una tabla de
    amortización para todo el período, pero aquí
    aparece sólo para los 12 meses del primer año
    expresado en miles de US$ (digamos el año 2.005), como
    sigue:

    Fecha

    Principal

    Interés

    Balance

    Total Interés

    01/2.005

    1062,00

    2420,00

    240948,00

    2420,00

    02/2.005

    1062,52

    2409,48

    239885.48

    4829,48

    03/2.005

    1073,15

    2398,85

    238812,33

    7228,33

    04/2.005

    1083,88

    2388,12

    237728,45

    9616,45

    05/2.005

    1094,72

    2377,28

    236633,73

    11993.73

    06/2.005

    1105,66

    2366,34

    235528.07

    14360,07

    07/2.005

    1116,72

    2355,28

    234411,35

    16715,35

    08/2.005

    1127,89

    2344,11

    233283,46

    19059,46

    09/2.005

    1139,17

    2332,83

    232144,29

    21392,29

    10/2.005

    1150,56

    2321,44

    230993,73

    23713,73

    11/2.005

    1162,06

    2309,94

    229831,67

    26023,67

    12/2.005

    1173,68

    2298,32

    228657,99

    28321,99

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Si la palanca financiera es adecuada, porque el costo del capital
    (los intereses a pagar) relacionado con el préstamo no
    incide fuertemente en el Estado de
    Resultado pro-forma, entonces se puede aceptar la negociación bancaria.

    La tabla de
    depreciaciones

    El otro asunto importante es estimar la depreciación anual de los activos fijos y
    los activos diferidos. Se puede partir de una depreciación
    lineal si en el contexto del país en cuestión no
    existe una fuerte inflación. Seguramente la
    construcción civil de la edificación se
    depreciará en 20 años, las maquinarias y equipos en
    10 años (5% de depreciación sobre la
    inversión en construcción), el equipamiento entre
    10 años (10% de deprecación sobre esa
    inversión) y los activos diferidos y otros activos entre 5
    años (20% del valor de esa
    partida).

    Es posible que para un hotel con una inversión
    total igual a US$ 32.700.000 , el 50% para su construcción
    igual a US$ 16.350.000, la depreciación anual se estime en
    US$ 817.500 (seguramente que algún valor salvado si el
    horizonte del proyecto es menor de 20 años);

    La inversión en maquinarias, equipamiento igual a
    digamos US$ 6.540.000, tendría una depreciación
    lineal igual a US$ 654.000 y los activos diferidos e imprevistos,
    sin incluir el capital de trabajo, de digamos US$ 4.905.000
    ,tendrían una amortización estimada igual a US$
    981.000. En resumen una depreciación total estimada en US$
    2.452.500 durante los años del horizonte del proyecto
    hotelero.

    El estimado de
    ventas

    Un hotel de este tamaño y de estas
    características que pueda vender al año en concepto
    de habitaciones un estimado igual a US$ 7.519.350, seguramente
    tendría una venta total de todos sus servicios
    incluyendo alimentos,
    bebidas ,telecomunicaciones y servicios menores, de
    aproximadamente 1,6 veces la venta de habitaciones, es decir US$
    12.030.960. De esta venta total por experiencia se sabe que
    más o menos el 62,5% corresponde a la venta de
    habitaciones (existen otros analistas que lo estiman en un 50%),
    la venta de alimentos y bebidas en un 28% , la venta de
    telecomunicaciones en un 3% y finalmente otras ventas de los
    departamentos menores y otros ingresos
    comerciales de 6,5%. Con estos indicadores es
    posible estimar las ventas departamentales como sigue:

    Departamento de habitaciones US$ 7.519.350

    Departamento de Alimentos y Bebidas US$
    3.368.669

    Departamento de telecomunicaciones US$
    360.929

    Departamentos menores y otros ingresos US$
    782.012

    Costos de venta o costos operativos

    ¿Cuál es la importancia del estimado las
    ventas departamentales? La importancia es que a partir de
    allí se pueden estimar los costos operativos
    departamentales, ya que por experiencia se sabe que estos costos
    son los siguientes : 16% para el departamento de habitaciones, el
    20% para el departamento de alimentos y bebidas, el 2% para el
    departamento de telecomunicaciones y para otros departamentos el
    3% de su propia venta. Es decir que el total de estos costos de
    explotación o costos operativos (costo de ventas) pueden
    representar entre un 20% a 30% de las ventas totales (otros
    analistas estiman el costo de esos imputs intermedios en 36% del
    costo de las ventas y luego estiman el costo de la mano de obra
    en un 20% del costo de ventas, suponiendo que el número
    total de empleados corresponde al 0,80 por cada
    habitación). En nuestro caso, el costo de la nómina
    total puede ser igual al 25% de las ventas totales.

    Este caso de la venta total de habitaciones igual a US$
    7.519.350 el 16% serían costos operativos, es decir : US$
    1.203.096; de la venta total de alimentos y bebidas estimado en
    US$ 3.368.669 el 70% son costos operativos, es decir : US$
    2.358.068; de la venta total del departamento de
    telecomunicaciones igual a US$ 360.929 sus costos operativos o de
    venta se estimarían en un 20% de su venta, o sea : US$
    72.186; y finalmente de los otras ventas estimadas en US$ 782.012
    el 3% podrían ser los costos esperados o sea : US$ 23.460.
    Todo ello para arrojar una sumatoria total igual a : US$
    3.656.810. Si ahora estimamos un 25% de las ventas totales como
    el costo de la nómina obtenemos US$ 3.007.740. Es posible
    que otros gastos no distribuidos (gastos de administración, marketing
    ,mantenimiento,
    energía y agua,
    incluyendo algunos cargos fijos relacionados con los cargos por
    depreciación e impuesto sobre la
    renta, representen el 30% de la venta total, en este caso US$
    3.609.288. Así pues los costos y gastos totales
    montarían a US$ 10.273.838 dejando un margen neto final de
    US$ 1,757.122, o sea del del 15% sobre ventas.

    Estimación del
    flujo de caja o efectivo

    El flujo de caja, año a año, de un hotel
    que se esté proyectando corresponde a la suma de la
    utilidad neta
    después del pago del impuesto sobre la
    renta, más la depreciación de los activos sometidos
    a la depreciación y menos el pago del capital o principal
    que se tomó en préstamo de una entidad bancaria.
    Este flujo de caja para cada año se debe descontar a valor
    presente con una tasa de descuento igual al costo de oportunidad
    del dinero
    (digamos la tasa de
    interés que ganaría un capital colocado a plazo
    fijo en bonos del
    Estado y de
    bajo riesgo). Este
    flujo de caja descontado, se debe comparar con la
    inversión patrimonial a los fines de saber si se puede
    obtener un valor actualizado neto (VAN) o bien una tasa de
    rendimiento (TIR) adecuada a la naturaleza del
    negocio y a los riesgos e
    incertidumbres posibles.

    Bibliografía recomendada

    Ascanio,A. 2.003. La evaluación social de
    proyectos
    turísticos : un enfoque simplificado con criterio de
    productividad.
    Turismo Em Análisis, Vol. 14, No. 1. San Pablo,
    Brasil.

    Ascanio, A. 1994. El entorno turístico urbano y
    los incentivos
    turísticos. Estudios y Perspectivas en Turismo,
    Vol. 3, No. 1. Buenos Aires,
    Argentina (www.ciet.org.ar)

    Ascanio, A. 2.003. Turismo e Planejamento Hoteleiro :
    avaliaçao económica y ambiental
    . Campinas,SP,
    Brasil: Papirus Editora (www.papirus.com.br)

    Boullón, R.1995. Proyectos turísticos :
    identificación, localización y
    dimensionamiento.
    México :
    Editorial Diana.

    Figuerola, M. 1990. Elementos para el estudio de la
    economía
    de la empresa
    turística.
    Madrid:
    Editorial Síntesis.

    Gutierrez, M.1985. Decisiones financieras y costo del
    dinero en economías inflacionarias.

    Bogotá,Colombia:
    Editorial Norma.

    Hernández,E. 1983. Proyectos turísticos
    : formulación y evaluación
    . México :
    Editorial Trillas.

    Medlik, S. 1990. The Business of Hotels. London:
    Heinemann Profesional Publishing.

    Schlosser, M. 1989. Corporate finance : a
    model-building approach
    . New York : Prentice Hall.

    Smith, S.1989. Tourism Análisis : a
    handbook. New York: Longman Scientific &
    Technical.

     

     

     

    Alfredo Ascanio,Ph.D

    Universidad-Simón-Bolívar
    Caracas – Venezuela

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