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Tiempos compartidos




Enviado por robertochin



    1. Antecedentes del Tiempo
      compartido
    2. El Tiempo compartido y la
      hotelería
    3. ¿Qué es un tiempo
      compartido?
    4. Objetivo del Tiempo
      compartido en hoteleria
    5. Tipos de Tiempo
      compartido
    6. Características del
      Tiempo compartido
    7. Terminología del
      tiempo compartido
    8. Ventajas e inconvenientes del
      Tiempo compartido
    9. Diferencia entre Tiempo
      compartido y club vacacional
    10. Funcionamiento del Tiempo
      compartido
    11. Proceso de promoción
      del Tiempo compartido
    12. Proceso de venta del Tiempo
      compartido
    13. Compañías
      de intercambio vacacional
    14. Planes de financiamiento del
      Tiempo compartido
    15. Normatividad del tiempo
      compartido
    16. Naturaleza jurídica
      del Tiempo compartido
    17. Contrato de tiempo
      compartido
    18. De los derechos y obligaciones
      del compartidario
    19. De los derechos y
      obligaciones del compartidor
    20. Requisitos para la
      iniciación de operaciones de venta o preventa del
      servicio de Tiempo compartido
    21. Reglamento interno del
      Tiempo compartido
    22. Terminación del
      Tiempo compartido
    23. Administración de
      las ventas del tiempo compartido

    1.

    ANTECEDENTES DEL TIEMPO
    COMPARTIDO

    Antecedentes del Tiempo Compartido en el
    Mundo

    El tiempo compartido nace como un procedimiento
    para comercializar cualquier bien inmueble destinado a alojar
    turistas en sus períodos vacacionales y consiste
    esencialmente, en dividir por periodos de uso una unidad. La
    más común es la división por semanas, de tal
    manera que hay 52 periodos de uso por habitación, donde la
    división implica la copropiedad de cada unidad y sus
    copropietarios absorben en la parte que cada uno representa, los
    gastos de
    conservación y mantenimiento
    del bien que se trate.

    El concepto de
    vacaciones compartidas surgió en Europa a mediados
    de los años sesenta cuando una compañía
    Suiza, comenzó a ofrecer en ventas sus
    acciones, los
    créditos obtenidos se emplearon en comprar
    propiedades vacacionales por toda Europa. La posesión de
    acciones otorgaba el derecho de hacer uso regular de las
    propiedades vacacionales. Esta compañía suiza
    Hapimag en 1963 inicia su primer proyecto de
    tiempo compartido con el propósito de asegurar a su
    clientela habitaciones disponibles en los principales centros
    turísticos de Europa Central.

    Al mismo tiempo un hotelero de los Alpes franceses,
    comenzó la venta anticipada
    de un derecho de usar las instalaciones de un hotel, con propósitos vacacionales, en
    determinadas semanas, lo que llamamos hoy la forma más
    común de comercializar el tiempo compartido.

    En 1966 un grupo de
    inversionistas japoneses promovió un proyecto similar:
    Japan Villa Club, su éxito
    fue tan rotundo que cuenta con trescientos centros
    turísticos y 250,000 miembros.

    Sin embargo en ese entonces la idea no se
    popularizó.

    A principios de los
    años setenta, los desarrolladores de propiedades en
    Florida, E.U.A., disfrutaban de un auge en la venta de
    condominios vacacionales, ya que empezaba a crearse la necesidad
    de viajar y de tener un esparcimiento que al mismo tiempo tenga
    comodidades propias del hogar, todo esto ayudó a crear
    departamentos con amplio inventario para
    subsecuentes ventas.

    La segunda crisis
    petrolera, golpeó fuertemente la economía americana,
    por lo que inmediatamente la venta de condominios se
    derrumbó, debido a esto los desarrolladores buscaron
    desesperadamente nuevos caminos para vender sus propiedades
    vacacionales.

    Buscando alternativas que resolvieran esta
    situación descubrieron la opción de proponer
    "vacaciones anticipadas".

    De esta forma comenzó la evolución de técnicas
    especiales de comercialización y ventas, necesarias para
    promover un solo departamento cincuenta y dos veces, y de esta
    forma asegurar su uso cada semana del año.

    Las ya probadas técnicas de venta en Florida
    marcaron el principio de una nueva etapa de optimización
    de la infraestructura hotelera, y el auge del tiempo
    compartido.

    Antecedentes del Tiempo Compartido en
    México

    Sin embargo la influencia del Tiempo Compartido
    empezó a llegar a México a
    finales de los setenta, y fue entonces la llegada de Alfonso
    Sosa, que siendo de origen mexicano, fue uno de los pioneros en
    ventas de tiempo compartido en Sudamérica, y en la
    década de los 80´s se empezó a comercializar
    proyectos en
    México, entre los cuales se cuenta los desarrollos de Sol
    Melía y el grupo Situr.

    En México, el concepto de Tiempo compartido
    también ha cobrado gran relevancia. De hecho con respecto
    a E.U.A. donde se desarrollo y
    multiplicó esta modalidad, México es el segundo
    país en el ámbito Mundial en el desarrollo y
    comercialización de proyectos de este tipo.

    Este crecimiento, fue la causa que impulsó a los
    desarrolladores, comercializadores y operadores a conformar una
    figura jurídica, que permitiera la legislación y
    reglamentación, teniendo como propósito fundamental
    armonizar los derechos y obligaciones
    en este ramo, y que a su vez se convierta en un elemento
    importante para mejorar el servicio de
    este sistema.

    El concepto de vacacionar a través del Tiempo
    Compartido ha sido ampliamente aceptado por el consumidor.
    Prueba de ello fueron las ventas hechas en México en el
    año de 1985 a1996 de cerca de 919,733 semanas de Tiempo
    Compartido. Que con un costo promedio de
    $7,000.00 dólares, nosotros legaremos a tener ventas
    realizadas por más de 6 billones de dólares. Esto
    significa que poco más de tres millones setecientas
    noventa mil familias que compraron em éxico están
    vacacionando bajo esta modalidad.

    En términos de hotelería
    significa, si multiplicamos las semanas vendidas de 1985 a 1996
    por 7 noches y por 20 años, que el promedio de vigencia en
    México de los planes de esta naturaleza,
    obtendremos que se habrán vendido cerca de 120 millones
    760 mil cuartos/noche garantizados y que serán utilizados
    a futuro. Lo cual se traduce en ingresos
    constantes para el desarrollador y para la comunidad, por
    cuando menos este periodo.

    Es indiscutible que el tiempo compartido existe, porque
    hay demanda
    estimulada, así como leyes y
    reglamentos que protegen al usuario, y en donde se especifican
    las responsabilidades del desarrollador y/o operador, lo que
    aunado al nivel de satisfacción del cliente por una
    mayor calidad en el
    producto
    ofrecido, ha propiciado su enorme crecimiento.

    Así mismo al surgir Cancún como un Centro
    Turístico en el Estado de
    Quintana Roo, y al tener un crecimiento turístico
    acelerado, empezó a colocarse en los primeros lugares como
    destino, sin embargo no podía faltar el surgimiento de
    ideas nuevas por lo que a principios de los ochentas, surge el
    primer hotel que abre las puertas al Tiempo Compartido, el "Club
    Internacional" pionero en la actividad.

    Antecedentes del Tiempo Compartido en Cancún
    – Quintana Roo

    A principios de 1975, a seis años de haberse
    iniciado los trabajos de construcción del ambicioso proyecto
    Cancún como un centro turístico importante para el
    país, Cancún es uno de los lugares más
    emocionantes del mundo y se ha convertido en el lugar de moda
    internacional de vacacionistas.

    Las ventas que desató el Tiempo Compartido en
    Cancún fueron extraordinarias, ya que todos los visitantes
    de una manera u otra querían ser dueños de este
    Paraíso. Es así como en 1981, de los 5000 cuartos
    de hotel, el 18.7% eran cuartos de Tiempo Compartido.

    Es por eso que en los últimos años hemos
    visto a organizaciones
    tradicionalmente hoteleras entrar en el mercado del
    tiempo compartido para completar su estrategia de
    comercialización, por ejemplo: Marriot, Cristal, Omni,
    Melía, Sheraton, Regina, Hilton y la gran cadena Palace
    entre otros.

    Servicio de intercambio

    El tiempo compartido tubo un comienzo lento, ya que los
    miembros tenían que vacacionar en el mismo condominio, en
    la misma fecha del año. Los servicios de
    intercambio lograron que el tiempo compartido funcionara. Hoy en
    día un dueño de tiempo compartido simplemente
    deposita su semana o intervalo en su servicio de intercambio y
    solicita otra semana igualmente atractiva, pero no es necesario
    en fechas idénticas, en algún otro condominio
    afiliado con los mismos servicios. Se puede intercambiar este
    intervalo a escala
    mundial.

    No es necesario que un miembro tenga que esperar a que
    otro miembro use su intervalo, antes de poder utilizar
    el de otra persona,
    simplemente se ofrece el intervalo al sistema computarizado de
    reservaciones, el cual se encarga de hacer los cambios
    necesarios. Por ejemplo un propietario de una semana en Puerto
    Vallarta, puede intercambiar su semana y gozar sus vacaciones en
    Bahamas, mientras que el propietario de Bahamas intercambio su
    semana en Cancún, el propietario de Cancún puede
    gozar en Miami y así sucesivamente. Hay limites por
    supuesto, un dueño en temporada baja no puede solicitar un
    condominio de dos recamaras para seis personas.

    Uno de los servicios mas importantes fue R. C. I. (
    Resort Condominium International ) y por V. I. ( Vacation
    International ) entre muchas otras. Las compañías
    de intercambio ofrecen a sus miembros un directorio mundial con
    mas de 2,000 destinos en 65 países y publicaciones
    mensuales.

    Los dueños de tiempo compartido pagan una cuota
    de inscripción por uno, tres o cinco años, que
    muchas veces se incluye en el paquete al comprar la
    membresía, mas una cuota de intercambio.

    2.

    EL TIEMPO
    COMPARTIDO Y LA HOTELERIA

    El tiempo compartido no representa una competencia a la
    hotelería, sino que es complementaria a los otras ramas de
    la industria
    turística como son: restaurantes, arrendadora de autos,
    diversos sistemas de
    transportación foránea, agencias de viajes,
    comercio
    artesanía, centros de espectáculos, y algunas veces
    garantiza a los hoteles un nivel
    constante de ocupación, evitando las diferencias tan
    marcadas entre las temporadas altas y bajas y, en fin, beneficia
    al país porque se crean corrientes permanentes de turistas
    y con los intercambios vienen nuevos turistas que serán, a
    su vez, vocero de todo lo que México puede ofrecer en la
    inmensa gama de valores y
    lugares turísticos.

    El hotel conjuntamente con el club vacacional, conforma
    un Resort que es un conjunto de servicios entrelazados (servicios
    de hospedaje). Más a parte cancha de tenis, gimnasio,
    tiendas, salón de convenciones, agencia de viajes, club de
    playa, salón de belleza etc.

    3.

    ¿QUÉ ES UN TIEMPO
    COMPARTIDO?

    • El tiempo compartido se define como una actividad
      turística en que la función
      principal del desarrollo o proyecto es vender anticipadamente
      espacios vacacionales a través de membresías, en
      las cuales se especifican previamente el periodo, tipo de uso,
      unidad y capacidad de cada intervalo.
    • El tiempo compartido es el pago adelantado del
      hospedaje a futuro en algún hotel o condominio
      turístico, esto es, por un precio fijo
      descontado y una cuota anual de mantenimiento, se adquiere el
      uso o goce de un periodo vacacional al año, normalmente
      en base semanal, para ser disfrutados durante un número
      determinado de años (de 20 a 30), en una unidad con
      capacidad para dos, cuatro, seis, o más
      personas.

    De acuerdo a la NOM’S:
    NOM-029-SCFI-1998

    El tiempo compartido es todo acto jurídico por el
    cual se pone a disposición de un usuario o grupo de
    usuarios el uso, goce y demás derechos que se convengan
    sobre un bien o parte del mismo en una unidad variable, dentro de
    una clase
    determinada, por periodos previamente convenidos mediante el pago
    de alguna cantidad, sin que, en ningún caso, se transmita
    el dominio de los
    establecimientos afectos al servicio.

    Para los efectos de esta definición
    también se consideran unidades variables
    aquellas que, aun cuando se pacten como fijas, para su
    ocupación requieran de reservación y sean
    susceptibles de modificación futura o de la facultad de
    revocar o sustituir la opción original.

    4.

    OBJETIVO DEL
    TIEMPO COMPARTIDO EN HOTELERIA

    Proporcionaran a sus socios una amplia variedad de
    excelentes alojamientos, en toda una gama de atractivos destinos,
    por un periodo de tiempo que se adaptara a sus
    necesidades.

    5.

    TIPOS DE TIEMPO
    COMPARTIDO

    Actualmente existen varios tipos de
    programas de
    Tiempo Compartido que permiten al cliente escoger el tipo de
    Propiedad
    Vacacional que mejor le convenga o se ajuste a sus
    necesidades.

    Tiempo Compartido es un término que
    describe la forma de uso exclusivo de hospedaje para un
    número particular de días cada año.
    Generalmente vendido por semanas, también conocido como
    Intervalo o Propiedad Vacacional.

    La compra de un intervalo de tiempo
    compartido puede tomar varias formas o modalidades
    legales:

    1. Semana y unidad fija a perpetuidad. El
      comprador recibe una escritura
      permitiendo el uso de un condominio específico, en una
      semana determinada, cada año y para siempre, igual que
      comprar una casa. Los beneficios pueden incluir el beneficio
      fiscal de
      propiedad, mas el derecho a participar en la
      administración del desarrollo. Bajo este acuerdo, el
      propietario puede rentar, revender, intercambiar, o donar el
      intervalo vacacional.
    2. Derecho a uso. La propiedad del desarrollo la
      mantiene el desarrollador. El comprador obtiene el derecho a
      usar en uno o más desarrollos, durante un número
      específico de años, generalmente entre 5 y 50, y
      al término del plazo los derechos regresan al
      desarrollador. Estos planes actualmente son los mas
      comúnmente utilizados por nuevas compañías
      de alto renombre y funcionan como una membresía de
      club.
    3. Clubes Vacacionales o programas de
      Puntos
      . Ofrecen la mayor flexibilidad de uso en
      distinta fecha cada vacación. Los miembros del club
      compran un paquete de puntos, los cuales son usados como
      "moneda de circulación" para acceder a los distintos
      tamaños de suite, temporada o numero de días.
      Él numero de puntos requeridos varían con
      relación a la demanda de los socios, el tamaño de
      unidad, temporada, ubicación del desarrollo, y
      amenidades. Un club vacacional puede ofrecer contratos de
      derecho a uso o a perpetuidad.
    4. Propiedad Fraccionada permite a los
      consumidores comprar una cantidad mayor de semanas,
      generalmente entre 4 y 26, por un costo menor.
      Esta modalidad es popular en destinos de ski o
      playa.
    5. Unidades con "lock-off"
      ó "lock-out" permiten a los propietarios
      la opción de ocupar solo una porción de la unidad
      en una fecha, y el resto en otra.
      Puede rentarse una de las porciones o inclusive
      intercambiarla.

    Los intervalos vacacionales se venden
    como tiempo fijo o como tiempo
    flotante.

    1. Con tiempo fijo, la
      unidad (condominio), o tipo de unidad, es comprada para ser
      usada una semana especifica, ese intervalo queda asignado
      para cada año a ese miembro.

      De acuerdo a un estudio reciente se
      encontró que en los Estados
      Unidos alrededor de 70% de los condominios de tiempo
      compartido son vendidos en tiempo flotante. La diferencia en
      precios se
      determina por la demanda de la temporada
      adquirida.

    2. Con tiempo flotante
      se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para
      una temporada especifica del año (verano, invierno, todo
      el año, etc.). El propietario debe reservar con
      anticipación su fecha de vacaciones deseada, ya que la
      confirmación de la reservación se realiza
      generalmente sobre la base de: "primera llamada/primera
      confirmación".
    3. Semana dividida(splited-week) son requeridas
      por los miembros que prefieren vacaciones más cortas y
      les permiten dividir su intervalo en dos o tres visitas
      separadas a su desarrollo, comúnmente una por 3 noches y
      otra por 4, en dos diferentes fechas en el año. Las
      reservaciones son generalmente confirmadas también sobre
      la base de "primera llamada/primera confirmación" y
      sujetas a disponibilidad.
    4. Propiedad Bianual o uso alterno, permite el
      uso de la propiedad solo cada dos años
      únicamente, su costo más económico que la
      anual resulta atractivo para aquellos que no toman
      vacaciónes cada año o no cuentan con los recursos
      económicos para adquirir el plan
      completo.

    6.

    CARACTERÍSTICAS DEL TIEMPO
    COMPARTIDO

    Con la aparición de la modalidad del tiempo
    compartido, surgen nuevos sistemas
    administrativos de mercadotecnia,
    de ventas, precedido también por características
    propias del tiempo compartido para el desarrollo de la actividad,
    mencionaremos las más importantes de acuerdo a los
    datos
    obtenidos en la Asociación de Clubes Vacacionales de
    Cancún, así como de compañías de
    intercambios vacacionales.

    1. El espacio físico ya no se considera
      exclusivamente una habitación sino que ahora se
      convierte en "unidades", y debido a este cambio:
    • El equipamiento de estas unidades incluyen cocineta
      con sus respectivos utensilios, que no forman parte de las
      costumbres hoteleras y que a su vez producen un ahorro
      significativo dentro del rubro de alimentación;
      importante concepto que visualiza el tiempo
      compartido.
    1. El periodo vacacional se amplía como
      mínimo 7 días produciendo así una educación vacacional a los clientes, y el
      aseguramiento de una mayor optimización de
      infraestructura hotelera que se refleja en un mejor porcentaje
      del promedio de ocupación.
    2. Los clientes se consideran como "socios del club" y
      como dueños de su unidad dentro del tiempo de su espacio
      vacacional preestablecido.
    3. Los clientes no pagan una renta por "noche", sino que
      únicamente participan una cuota anual monetaria, para el
      mantenimiento de las áreas comunes independientemente
      del costo inicial de su membresía.

    7.

    TERMINOLOGIA
    DEL TIEMPO COMPARTIDO

    El lenguaje del
    tiempo compartido está basado prácticamente en el
    idioma inglés
    debido a la influencia norteamericana, motivo por el cual se ha
    producido una mezcla inglés-español,
    tanto en palabras como en conceptos sin que esto afecte al
    entendimiento.

    A continuación mencionaremos las más
    usuales:

    • Time share: Tiempo Compartido.
    • Opc: contacto público de la calle/ Outside
      public contac.
    • Liner: Vendedor que motiva la necesidad de
      compra.
    • Closer: Vendedor que logra o cierra la
      venta.
    • Tour: Presentación o recorrido en las
      instalaciones del Resort.
    • Hostess: Persona que recepciona a los
      prospectos.
    • In House: Contactos en casa (hospedados en el
      Club).
    • Manifiesto: Hoja de registro de
      todas las parejas (prospectos).
    • Up: Pareja o prospecto
    • In Out: prospecto que no logra pasar de la Hostess,
      por falta de requisitos.
    • Walk Out: prospecto que no permanece más de 30
      minutos en el club.
    • Qualified: prospecto que califica o cumple con todos
      los requisitos.
    • Survey Sheet: Hoja o formato de encuesta.
    • Charge Back: cargo que se le aplica de reserva a los
      comisionistas.
    • Frot to back: promotor que realiza la función
      de liner o closer.
    • Spitch: Diálogo que utiliza el opc, para atraer a
      las parejas.
    • Lay dows: prosoectos de fácil convencimiento
      (por lo general siempre compran una
      membresía)
    • Converter: Regalo que es ofrecido a cambio de asistir
      a la presentación.
    • Mickey Mouse sale:
      Compra la membresía sin suficiente enganche.
    • Strokers: prospectos que saben con
      anticipación el motivo de la invitación y que
      solo asisten para obtener el regalo (por lo general no compra
      una membresía).
    • Spiff: estímulo económico para
      vendedores, por lograr una meta preestablecida.

    Otras terminologías son:

    • PERIODOS DETERMINADOS Y DETERMINABLES: Estos son dos
      términos jurídicos para indicar los dos tipos de
      semanas que se manejan en esta industria de tiempo compartido,
      dependiendo con el tipo que opere cada empresa.
    • PERIODOS DETERMINADOS O SEMANAS FIJAS: Se refiere a
      una unidad específica que podrá ser utilizada por
      el dueño de la membresía o por el que haya
      realizado un intercambio o por el que se le haya vendido una
      semana específica previamente calendarizada, la
      cuál será la misma semana cada año hasta
      el vencimiento del uso de la membresía.
    • PERIODOS DETERMINABLES O SEMANAS FLOTANTES: A
      diferencia de la anterior, la unidad podrá ser ocupada
      año con año en diferentes semanas, o sea,
      está sujeta a las necesidades del comprador y a la
      disponibilidad de la unidad del Club Vacacional.
    • UNIDAD: Es el espacio físico que ya no es
      llamado habitación por la diferencia de sus
      características.
    • CONVERTIDORES: Son los regalos que se le hacen a los
      prospectos por ir a conocer el Club.
    • LOCACION: Es el lugar donde los OPC’S ofrecen
      información e interceptan a los
      prospectos.
    • LINEA: Es el recorrido que les da el Liner por el
      proyecto, con el objeto de entusiasmar a los prospectos y
      crearles la necesidad de comprar.
    • EL PITCH (PRESENTACION): Es el paso más
      importante de la línea, es una simple
      presentación que se hace en un simple pedazo de papel,
      comparando los beneficios de estar en un hotel u obtener una
      membresía en un club.
    • EL PODIUM: Es una presentación divertida dada
      por un speaker, donde habla de los hábitos de
      vacacionar.
    • THE WARM UP (TECNICA DE
      ACERCAMIENTO): Es la manera de conocer a la pareja, de
      construir confianza y el inicio de un sólido Rapport.
      La meta es
      bajar sus defensas, disminuir su ansiedad y hacerlos sus
      amigos.
    • "Q": Esta letra la pronuncian en inglés para
      abreviar Qualified y es para señalar a las parejas o
      prospectos que califican.
    • No "Q" : Para indicar lo contrario

    8.

    VENTAJAS E
    INCOVENIENTES DEL TIEMPO COMPARTIDO

    Las ventajas del tiempo compartido son entre otras,
    compartir el precio de un condominio de lujo con otros turistas,
    es tener la posibilidad de vacacionar en años futuros a un
    costo congelado en cualquier parte del mundo, es la certeza de
    tener reservaciones aseguradas sin preocuparse de la
    inflación en años futuros y es una inversión, ya que a largo plazo se reducen
    los costos para
    vacacionar y además el usuario puede obtener ganancias por
    rentar sus semanas.

    Para la comunidad y para el país, el Tiempo
    Compartido ha traído importantes beneficios que van
    más allá de los que representa la hotelería
    tradicional, como son los siguientes:

    • Es la mejor forma de exportar,
    • El bien que se adquiere se queda en
      México,
    • Genera impuestos y
      empleos en la localidad y en el país,
    • Hace del comprador un visitante
      repetitivo,
    • Normaliza las curvas de estacionalidad de la
      afluencia turística, y
    • Prolonga los días promedio de estancia en el
      destino.

    La industria del tiempo compartido, actualmente
    está conformada por personal
    especializado, principalmente en el diseño
    y operación de desarrollos, así como en el
    área de finanzas,
    mercadotecnia y administración.

    Finalmente, el tiempo compartido no representa una
    competencia para la Hotelería, sino al contrario, es
    complementaria de las otras ramas de la industria
    turística, como restaurantes, arrendadoras de autos,
    comercios en general, centros de espectáculos, etc. En
    algunos casos garantizan a los hoteles un nivel constante de
    ocupación, evitando las diferencias tan marcadas entre las
    temporadas altas y las bajas, en general se beneficia al
    país porque se crean corrientes permanentes de turistas y
    con los intercambios vienen nuevos turistas que serán a su
    vez, voceros de todo lo que México puede ofrecer, y en
    este caso Cancún específicamente.

    El tiempo compartido por sí mismo no es una
    fórmula peligrosa, pero muchas de las prácticas
    comerciales relacionadas con él dejan mucho que desear.
    Estos problemas
    existen, sobre todo, por el hecho de que en la mayor parte de los
    Estados europeos, los promotores o vendedores no se hallan
    sometidos a norma alguna para acceder a la profesión, al
    contrario de lo que ocurre, por ejemplo, en el sector de las
    agencias de viajes. Bélgica es el único país
    en la actualidad donde los vendedores deben estar inscritos
    oficialmente. Presentamos aquí algunos ejemplos de
    prácticas dudosas:

    1. Algunos vendedores no dudan en hacer publicidad
      engañosa al presentar el tiempo compartido como una
      inversión o un derecho de
      propiedad.
    2. Las técnicas de venta a veces son agresivas
      (telemárketing relacionado con falsos concursos,
      encuestas y
      sorteos; premios de viajes; venta tras una presentación
      en un lujoso hotel o una excursión al lugar referido;
      percepción de grandes cantidades a
      cuenta, etc.).
    3. Los folletos de venta son a veces muy escuetos y
      silencian la naturaleza jurídica de los derechos
      adquiridos, la calidad difícilmente verificable del
      alojamiento, los gastos suplementarios, los gastos de
      desplazamiento o de transporte,
      el inventario de las residencias y las semanas de las que
      disponen los vendedores, etc.
    4. Puede suceder que el cambio o la venta del tiempo
      compartido sea difícil o imposible si la residencia o el
      periodo son poco interesantes.
    5. La última novedad consiste en que algunas
      empresas sin
      escrúpulos contacten con los dueños de un tiempo
      compartido y prometan encontrar, o afirmen haber encontrado, un
      comprador para la semana que ellos tienen, a veces a
      condición de que compren un nuevo tiempo compartido
      (esta técnica se conoce como "buy-sell"). Algunos
      prometen también vender el tiempo compartido a un precio
      poco realista. Lo que suele ocurrir con frecuencia es que la
      promesa no se cumple o que el consumidor sufre una gran
      pérdida financiera

    9.

    DIFERENCIA
    ENTRE TIEMPO COMPARTIDO Y CLUB
    VACACIONAL

    El tiempo compartido en sus orígenes lo
    único que vendía era el espacio vacacional en un
    tiempo determinado, por lo consiguiente el socio
    únicamente tenía el disfrute de su unidad en la
    semana que compró.

    Sin embargo el tiempo compartido, al darse cuenta que
    ofrece nada más esto era un poco atractivo para aquellas
    personas que viajaban año tras año, fue así,
    como empieza a ofrecer algo más que su espacio vacacional,
    y se traza la meta como servicio integral que incluye descuentos
    en excursiones, en restaurantes, actividades adicionales del
    desarrollo sin ningún costo, como son los juegos
    acuáticos no motorizados, canchas deportivas, eventos, etc.
    precios especiales en rutas aéreas; en fin una extensa
    lista de beneficios que se destinan únicamente a los
    socios que tienen su membresía.

    Y es así como se le llama "Club Vacacional de
    Tiempo Compartido".

    En conclusión tenemos un término, se
    refiere al tipo de actividad o tipo de clientes y el Club
    Vacacional ya se considera como el complejo turístico para
    hacer más atractivo el producto de los espacios
    vacacionales.

    10.

    FUNCIONAMIENTO
    DEL TIEMPO COMPARTIDO

    El funcionamiento y nivel de satisfacción
    están directamente ligados a las
    características y el tipo de propiedad vacacional
    que poseas.

    Tomando en cuenta que el 78% de los propietarios
    elige comprarlo con la intención de intercambiar con otros
    destinos, es muy importante conocer los factores que determinan
    un mayor potencial y posibilidad de obtener dicho
    Intercambio.

    La oferta y la
    demanda: del intervalo (Numero de semana), del desarrollo en que
    uno es propietario, del destino donde esta ubicado el desarrollo,
    de la capacidad máxima de la unidad. Por ejemplo: No tiene
    el mismo valor de
    intercambio un intervalo de septiembre en el caribe comparado a
    un intervalo de Navidad, del
    mismo desarrollo y de la misma capacidad de personas.

    • Evaluaciones físicas realizadas al desarrollo
      por la compañía de intercambio. Los desarrollos
      cuentan con visitas de evaluación, además de capacitación y seminarios de
      actualización impartidos al personal de
      ventas.
    • Resultados de evaluaciones realizadas por otros
      propietarios en intercambio mediante las tarjetas de
      comentarios donde evalúan su estancia para la
      compañía de Intercambio.
    • Anticipación con que se deposite la semana en
      el banco de semanas (inventario disponible para que
      otros propietarios elijan y soliciten en
      intercambio).
    • Las características del desarrollo,
      amenidades, calidad y equipamiento de la unidad que uno es
      propietario.

    De aquí la diversidad de alternativas a escoger
    de acuerdo a las expectativas en mente. Cabe mencionar entonces
    que la regla de oro es: "
    Valor por Valor " y "Calidad por Calidad".

    A diferencia de la renta de uno o varios cuartos
    hoteleros, que requiere del pago por cada vez que se solicite y
    con tarifas que generalmente se incrementan año con
    año, la propiedad de un tiempo compartido a comprobado
    permitir a los vacacionistas disfrutar un desarrollo cada
    año, por un plazo acordado y por un solo pago total de
    compra y el pago de una cuota de mantenimiento anual.

    Esto permite a los propietarios de un intervalo
    la oportunidad de ahorrar en el cada vez más alto costo de
    hospedaje a largo plazo y al mismo tiempo disfrutar del confort
    de una casa dentro de un desarrollo.

    Pese a que el concepto del tiempo compartido es
    sencillo, el proceso que lo
    convierte en realidad es algo más complejo. El recuadro
    que mostramos a continuación ilustra las fases principales
    de la cadena que convierte el concepto en un producto. Las
    empresas intervinientes pueden llevar a cabo más de una de
    estas actividades – por ejemplo, los promotores pueden
    comercializar y gestionar sus propiedades.

    El promotor del complejo de tiempo
    compartido

    Los promotores de tiempo compartido tienen la responsabilidad principal de dar forma al complejo
    de tiempo compartido, ya que toman las decisiones que fijan las
    características de sus complejos y, en la mayoría
    de casos, la forma en que serán dirigidos. Además
    de procurarse su propia financiación para el proyecto, los
    promotores suelen asimismo establecer servicios de
    financiación para los consumidores.
    En cuanto el complejo está listo para su venta, el
    promotor establece un programa para
    proteger los derechos de los propietarios del tiempo compartido
    de acuerdo con el marco legal del país en que esté
    situado el complejo.

    En España el
    mecanismo para transferir tiempo compartido es el contrato que el
    promotor o la empresa
    comercializadora suscriben con el comprado y el contenido
    mínimo de ese contrato se recoge en el art.9 de la
    ley sobre
    derechos de aprovechamiento por turno de bienes
    inmuebles. La adquisición y transmisión de estos
    derechos podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad,
    para lo que el contrato deberá elevarse a escritura
    pública y el registrador abrir folio al turno cuyo derecho
    de aprovechamiento sea objeto de transmisión.

    Sean cuales sean las normas legales
    aplicables, los miembros de la OTE se aseguran que los derechos
    de los consumidores estén debidamente protegidos de forma
    que puedan disfrutar de su tiempo compartido con tranquilidad a
    lo largo de los años.

    Marketing y Ventas

    El tiempo compartido es un producto relativamente
    complejo y de alto valor cuando se compara con un paquete
    tradicional de vacaciones. Como que los consumidores quieren
    comprar una experiencia de vacaciones y no un producto
    complicado, el reto en cuanto a marketing para
    la industria del tiempo compartido reside en persuadir a los
    consumidores para que se tomen el tiempo de comprender el
    producto y la experiencia de vacaciones de alta calidad que
    ofrece. Para el promotor, este reto se ve complicado por el
    volumen de
    ventas necesario en cada complejo: cada apartamento debe ser
    vendido muchas veces puesto que la unidad de venta es la semana
    de utilización de dicho apartamento.

    La necesidad de transmitir la información
    significa que el proceso de marketing ha tendido a centrarse
    principalmente en el marketing y ventas directas. Las
    campañas particulares se basan con frecuencia en incentivos a fin
    de animar al futuro comprador a visitar el complejo o a asistir a
    presentaciones de ventas.

    Ésta es una técnica efectiva cuando se
    realiza debidamente; pero en el pasado el sector ha sido
    criticado por haber adoptado técnicas de venta de excesiva
    presión
    que han minado la imagen de la
    industria. En Europa, la combinación de medidas
    legislativas introducidas por la UE y los estados miembro
    individuales ha establecido medidas de protección
    al consumidor. Igual de importante es el exigente Código
    Ético de la OTE, que protege los derechos del consumidor
    del tiempo compartido.

    Gestión y mantenimiento

    Una vez completado el complejo, su gestión
    puede llevarla a cabo un comité de propietarios, una empresa
    especializada en gestión o el mismo promotor. Sean cuales
    sean las disposiciones, la
    organización gestora cobrará a los propietarios
    de tiempo compartido unas tarifas anuales que normalmente cubren
    limpieza y mantenimiento; cargos de servicio; seguro;
    impuestos; el mantenimiento de servicios comunes (como pistas de
    tenis o piscinas); y normalmente un fondo de amortización para cubrir la
    rehabilitación. La constitución del complejo establece
    asimismo los detalles de los derechos del propietario y sus
    responsabilidades en cuanto a sus derechos de
    ocupación.

    Las empresas de gestión y mantenimiento deben
    trabajar estrechamente con las empresas de intercambio a fin de
    que la capacidad del complejo sea utilizada de forma efectiva y
    sus miembros tengan un máximo de flexibilidad a la hora de
    elegir sus vacaciones, ya sea en ese complejo o en
    otro.

    El papel del Intercambio

    El intercambio se ha convertido en un elemento clave del
    producto de tiempo compartido. Las empresas de intercambio son
    intermediarios entre consumidores. Ofrecen al propietario del
    tiempo compartido la posibilidad de intercambiar su tiempo
    compartido por otro – en diferentes franjas de tiempo,
    emplazamientos o ambos – en la confianza de que
    disfrutarán de otras vacaciones de elevada
    calidad.

    Las dos principales empresas de intercambio son Interval
    International (II) y Resort Condominiums International (RCI).
    Casi todos los complejos de tiempo compartido eligen afiliarse a
    una de estas empresas. Normalmente el comprador de tiempo
    compartido en un complejo afiliado entra a formar parte de la
    empresa de intercambio automáticamente en el momento de la
    compra. Su empresa de intercambio actúa entonces como un
    banco de
    tiempo compartido. Si el consumidor decide no usar la semana que
    ha comprado, la deposita con la empresa de intercambio y
    posteriormente puede tomar semanas equivalentes – en otras
    franjas de tiempo y/o en otros complejos – que hayan sido
    depositadas por otros miembros.

    Las empresas de intercambio emplean sofisticados
    sistemas informáticos para cotejar demanda y oferta,
    estableciendo el "valor" de las diferentes semanas en los
    diferentes complejos. Las semanas son tasadas de acuerdo con una
    diversidad de factores, tales como tamaño de la unidad,
    duración del alojamiento, franja de tiempo, emplazamiento
    del complejo, calidad del complejo y así
    sucesivamente.

    Las empresas de intercambio también ofrecen a sus
    miembros vuelos, alquiler de automóviles y seguros de viaje,
    junto con paquetes de viaje con atractivos descuentos a
    través de sus clubes de viajes. Gracias al flujo durante
    todo el año de miembros que necesitan billetes de
    avión y automóviles de alquiler para sus viajes,
    estas agencias han podido conseguir unas tarifas extremadamente
    competitivas de los proveedores de
    servicios de viajes.

    Además de facilitar transacciones
    específicas, las empresas de intercambio son muy eficaces
    a la hora de garantizar niveles de calidad en todo el sector, ya
    que pueden penalizar a aquellos complejos que no resulten
    satisfactorios. Como empresas de considerable entidad con un
    evidente interés
    por la reputación del sector, se han encontrado
    también al frente de la formación de asociaciones
    empresariales nacionales e internacionales – como la
    OTE.

    Reventa

    Los propietarios de tiempo compartido normalmente tienen
    el derecho de vender o alquilar su tiempo compartido y de
    incluirlo en su herencia. Toda
    excepción a este supuesto deberá figurar claramente
    en la documentación del programa. No obstante,
    los compradores deben tener presente que el tiempo compartido no
    es una inversión inmobiliaria. Puede tener un valor de
    reventa, pero es más parecido a una afiliación a un
    club que se compra para usar y disfrutar, y debe justificarse
    como tal. Algunos complejos operan su propio programa de reventa.
    Otra alternativa es registrarlo con una agencia de reventa
    especializada en ventas de tiempo compartido. Este tipo de firma
    podrá de entrada cobrarle al propietario una tarifa de
    registro para sufragar los costes de promocionar las unidades
    para su reventa. Pese a que algunas de estas empresas emplean
    el dinero para
    promocionar activamente el tiempo compartido, otras han sido
    acusadas de realizar pocos o ningún esfuerzo real. La
    afiliación a la OTE es una guía de su
    legitimidad.

    Propietarios de Tiempo Compartido

    Actualmente hay más de cuatro millones de
    familias satisfechas con el tiempo compartido en todo el mundo.
    Pero como todo sector nuevo de rápido crecimiento, su
    reputación ha sufrido a manos de operadores irresponsables
    que han utilizado técnicas de venta de excesiva
    presión, o que simplemente no han explicado con exactitud
    la naturaleza del producto de tiempo compartido.

    A medida que la industria ha madurado, ha tomado medidas
    para elevar sus estándares. Las organizaciones
    empresariales nacionales de Europa se han unido en la OTE. Las
    empresas de intercambio fijan unos mínimos de calidad,
    mientras que la legislación de protección al
    consumidor, tanto por parte de la UE como de los estados miembros
    individuales, ha introducido derechos del consumidor, incluyendo
    un período de reflexión, según el cual los
    consumidores pueden desistir de contrato en los diez días
    siguientes a la firma del mismo.

    La OTE ha producido una "Guía del comprador de
    tiempo compartido" que ofrece consejos a los consumidores sobre
    cómo comprar tiempo compartido con éxito, que les
    asesora en cuanto a sus derechos y que recalca la importancia de
    elegir una empresa acreditada – todos los miembros de la OTE
    deben adherirse a un Código Ético que ofrece
    mayores garantías que las exigidas por la ley.

    La compra de tiempo compartido requiere una
    inversión inicial considerable. Con el fin de satisfacer
    esta necesidad, los promotores están cada vez más a
    menudo ofreciendo financiación. Gracias a esta
    financiación "interna", pueden ofrecer intereses
    más favorables y adaptar el proceso tanto a sus propias
    necesidades como a las de sus consumidores. Alternativamente, la
    posibilidad de conseguir productos de
    financiación exclusivos de tiempo compartido es cada vez
    más frecuente en las instituciones
    financieras.

    Tendencias del sector

    El tiempo compartido se está convirtiendo en
    parte integrante de la industria de Viajes y Turismo. Importantes
    empresas de hostelería y viajes están entrando en
    el mercado europeo. Las marcas
    están adquiriendo mayor importancia, y los principales
    operadores están desarrollando, o utilizando, marcas
    existentes para resaltar la credibilidad de sus
    productos.

    La segmentación también está
    aumentando a medida que la industria se vuelve más
    transparente en cuanto a niveles de calidad de complejo, algo que
    refleja los diferentes niveles de calidad que se pueden encontrar
    en el sector hotelero.

    Clubes de Vacaciones

    La necesidad de vacaciones más flexibles, como
    las mini-vacaciones, ha provocado recientemente la emergencia de
    los Clubes de Vacaciones (conocidos también como sistemas
    de Puntos). Los consumidores compran puntos en lugar de una
    semana convencional de tiempo compartido, que puede ser
    intercambiada por vacaciones en una franja de tiempo,
    duración y complejo diferente cada año.
    Desde la perspectiva del consumidor, esto ofrece una gran
    libertad de
    elección. Se extiende también al promotor, que
    puede retener la base de propietarios existente e incorporar al
    sistema diversos complejos en una variedad de emplazamientos.
    El facilitar un funcionamiento eficiente y sin fisuras de los
    clubes de vacaciones requiere un sofisticado sistema de
    gestión y reservas. Es asimismo importante que existan
    reglas claras y transparentes que gobiernen la cobertura de las
    operaciones
    del club, como por ejemplo:

    • cómo pueden añadirse o suprimirse
      propiedades en el club;
    • el mantenimiento de una proporcionalidad entre
      alojamientos disponibles y las afiliaciones al
      club;
    • el sistema de reservas, de forma que los consumidores
      comprendan la relación entre reservas por adelantado y
      flexibilidad de última hora.

    11.

    PROCESO DE
    PROMOCIÓN DEL TIEMPO
    COMPARTIDO

    El proceso de promoción es muy importante para lograr una
    venta y más cuando se trata de vacacionar.

    Como resultado del crecimiento del tiempo compartido,
    Autoridades y Asociaciones han establecido controles hasta lograr
    una reglamentación de la actividad.

    El tiempo compartido como cualquier otro producto a
    vender, requiere de todo un estudio de
    mercado que con el paso del tiempo ha sido mejorado, es por
    eso que, al momento de la promoción se emplean ciertos
    requisitos fundamentales para lograr la venta.

    De acuerdo con el mercadeo del
    mismo producto, y debido a sus características, la forma
    más efectiva de vender el tiempo compartido hasta la
    fecha, ha sido el método de
    venta directa.

    Sin embargo, el tiempo compartido se promociona en
    muchos medios como
    son la
    televisión, revistas turísticas, etc. Todo esto
    con el fin de captar el mayor porcentaje posible de prospectos en
    los diferentes tipos de
    mercado.

    EL CLIENTE

    El cliente o prospecto (como también lo
    llamaremos), juega un papel muy importante y definitivo en la
    venta, porque sin él no se realiza la misma.

    El desarrollo se debe de preocupar en saber identificar
    el tipo de cliente al que se le promocionará el producto.
    Por lo que, el cliente que escojamos debe reunir los niveles y
    requisitos, que por medio de estudios de mercado de cada
    desarrollo establecen y determinan, para saber si el cliente
    califica o no, y llamarlo con la terminología del tiempo
    compartido "Q" o "NQ" (calificado o no calificado).

    Entre las características más usuales ,
    para calificar al cliente Q o NQ, pero que lo son siempre las
    mismas que se manejan para cada desarrollo son:

    • Matrimonios entre 27 y 65 años de edad,
      residentes en Estados Unidos, anglo-Canadienses y
      Latinoamericanos. Deberán de presentar una tarjeta de
      crédito internacional e
      identificación con la fecha de nacimiento
      inclusive.
    • Matrimonios mexicanos entre 30 y 65 años de
      edad, los solteros califican cuando se cubra con lo
      siguiente:
    1. Hombre solteros entre 30 y 65 años de
      edad.
    2. Mujeres solteras entre 30 y 65 años de
      edad.

    Máximo dos solteros por invitación; si
    uno califica se contará como prospecto "Q".

    • Máxima dos parejas por presentación, si
      una califica se contará como prospecto "Q".
    • Máximo cinco personas por invitación al
      desayuno, del sexto en adelante el cliente pagará cada
      desayuno extra.

    Todas las parejas deberán presentar
    identificación con fotografía, y tarjeta de crédito
    internacional.

    Todas y cada una de las parejas deberán de
    realizar el recorrido de 60 minutos como mínimo, o en su
    defecto no se le dará el convertidor prometido.

    También mencionaremos a los clientes que no
    califican:

    • Solteros mexicanos.
    • Brasileños, franco-canadienses, venezolanos,
      europeos y cualquier otro país no latinoamericano como
      Belice.
    • Dueños, socios o empleados de agencias de
      viajes, hotelería, líneas aéreas o
      aeropuertos, cruceros y la industria turística en
      general.
    • Estudiantes o gente retirada.
    • Prospectos que se hicieron socios en cualquier club
      durante estas vacaciones.
    • Prospectos que fueron a una presentación de
      algún otro desarrollo el mismo
    • Día que la nuestra.
    • Prospectos que no han hecho check-in en su hotel, o
      prospectos que entran a
    • La presentación el mismo día que llegan
      a Cancún.
    • Prospectos que no hayan permanecido más de 60
      minutos, en la presentación.
    • Huéspedes del mismo desarrollo (In
      House).
    • Prospectos que tengan que tomar otra
      presentación o estar en el aeropuerto
    • En un intervalo de cuatro horas, entre la hora que
      entren y la hora que tengan que salir del
      desarrollo.
    • Miembros o huéspedes de otro desarrollo de
      tiempo compartido en Cancún.

    PROMOTORES

    El promotor en el lenguaje
    del tiempo compartido, es toda persona que se dedica y/o
    participa a propiciar las ventas ( opc’ s, liners, closers,
    hostess, ).

    Se considera necesario dar una explicación de sus
    funciones y
    obligaciones de cada uno de ellos, a
    continuación:

    A ) O P C ‘ S (Outside Public
    Contact)

    El OPC es la persona que tiene el primer contacto con el
    prospecto y su trabajo
    consiste en identificar e invitar a la mayor cantidad posible de
    compradores o prospectos, para que asistan a una
    presentación en el desarrollo.

    El trabajo del opc, es totalmente comisionable, por lo
    que todos los prospectos contactados serán evaluados
    (calificados), para determinar sus posibilidades de compra;
    siendo que de esto depende que se le pague la pareja o
    no.

    El OPC debe tener ciertas aptitudes y actividades para
    poder realizar su trabajo y así lograr el éxito.
    Entre ellas consideramos las siguientes:

    Tener una actitud
    positiva, entusiasta, dedicada, responsable, persistente,
    paciente, profesional y amigable.

    El OPC para poder interactuar con las personas, necesita
    tener herramientas
    para lograr el diálogo, y para ello ofrece desayunos o
    comidas durante la presentación según sea el caso,
    así como también un regalo de cortesía para
    hacer más atractiva la invitación.

    Es muy importante que el OPC le informe al
    prospecto de que se trata de una presentación de tiempo
    compartido para, que al ser entrevistado y recibido por la
    hostess, se logre la disponibilidad de la información
    requerida y se aproveche al máximo el entusiasmo, evitando
    al mismo tiempo el que se pierda la pareja.

    B) IN HOUSE ( Promotores de casa o Inside Public
    Contac).

    Este promotor se le llama de esta manera, porque se
    encuentra dentro del desarrollo contactando a los mismos
    huéspedes del hotel, de ahí que se mencione como "
    gente de casa".

    El in house a diferencia del OPC, no solo invita a los
    clientes a una presentación sino que también los
    acompaña es su recorrido y ofrece toda la
    información general para su posible venta, y la turna al
    Closer para que reciba el esquema financiero.

    El In house más que presentarse como un promotor,
    se presenta como "servicio o

    Atención a huéspedes", siendo esta la
    manera más fácil de invitar a los
    huéspedes

    A asistir a la presentación, ya que atenderlos y
    convertirse en su anfitrión durante

    Sus vacaciones facilita la relación.

    Cabe mencionar que en los desarrollos, no siempre
    existen opc’s o in house, justos, esto depende a la
    magnitud del desarrollo, su localización, etc., ya qua a
    veces con los opc’s se logran las ventas necesarias, o en
    su defecto puede ser tan grande el resort que únicamente
    necesiten el In House.

    C) HOSTESS

    La hostess (anfitriona) es una persona con funciones
    clave dentro del tiempo compartido, ya que su trabajo consiste
    además de recibir a las parejas, servir como filtro de las
    mismas que aceptan una presentación. Por lo general son
    del sexo femenino
    y entrevistan discretamente al invitado, para detectar si
    reúnen los requisitos con la finalidad de ser calificados
    como tal, y ser turnados al liner para iniciar su recorrido en el
    resort.

    La hostess al llevar a cabo la entrevista
    debe llenar varios formatos de registro interno, con el fin de
    tener un control de todas
    las parejas que son invitadas a la
    presentación.

    Para dar una idea, mencionaremos alguna de la
    papelería que utiliza la hostess para entender la
    importancia de su trabajo.

    Las formas que utiliza la hostess son:

    El welcome, el survey sheet, y el manifiesto; estos son
    los más importantes ya que también controla los
    boletos de comida que se les da a los liners, y al in
    house.

    Todos estos formatos se interrelacionan ya que tienen
    información en común.

    • Welcome.- El welcome es la herramienta de trabajo del
      opc, ya que es la invitación que le da a todos los
      prospectos, para que asistan a la presentación del
      resort, en el welcome se especifica si la presentación
      incluye desayuno o no, dónde fueron contactados los
      prospectos, qué regalo se les dará en caso de que
      califiquen, etc. Por todo esto el welcome es muy importante,
      tanto para contabilidad, regalos, hostess y
      opc.
    • Survey Sheet.- En sí el survey es una encuesta
      vacacional, de la cual la hostess únicamente llena la
      información general que le proporcionan las parejas,
      como: nombre, edad, estado
      civil, etc. Y posteriormente se lo da al liner quien es el que
      lo llena en su totalidad, enfatizando lo concerniente al
      enfoque vacacional.
    • Manifiesto.- Este formato es el más
      útil de todos, ya que encierra toda la actividad del
      día: cuantas parejas entraron, quiénes y
      cuánto compraron, qué opc las invitó, que
      liner las atendió, qué regalo se les dio, en fin,
      todo lo que pasó en el día.

    D) LINERS

    Los liners son llamados así, porque son las
    personas que alinean o encaminan a las parejas creando un
    entusiasmo que los lleve hasta la meta final: la venta de una
    membresía.

    Su trabajo consiste en presentar todas y cada una de las
    instalaciones y facilidades del resort. Es el responsable de
    concluir el llenado de la encuesta vacacional (survey). En esa
    encuesta, como ya se había mencionado antes, encierra
    información definitiva para detectar los gustos y
    costumbres sobre "vacaciones" que conllevan a estimular el
    prospecto para que compre nuestro producto; por ejemplo: ingresos
    del cliente, dónde le gusta vacacionar, qué
    actividades le gustan, cuánto dinero destina
    anualmente para este entretenimiento, etc.

    Con todo esto el liner tiene una visión
    más amplia de los deseos y necesidades del cliente, con la
    finalidad de crear la necesidad en él, de obtener los
    beneficios de una membresía, siendo ésta la
    función principal del liner.

    Sin embargo cuando el cliente se encuentra a mitad del
    recorrido y no desea concluirlo, al manifestarlo se da por
    perdido el prospecto, ya que se produjo lo que comúnmente
    se llama ruptura del pacto, y esto se debe a que el liner es
    pésimo y aburrido o el cliente únicamente se
    sintió atraido por el regalo y no le interesó la
    presentación.

    E) CLOSERS

    El closer es el último vendedor o promotor de
    membresías.

    Se considera de mucha trascendencia su labor, pues por
    lo general ya se logró crear la necesidad de compra en el
    invitado. De igual forma respalda su trabajo en la
    información del survey o encuesta vacacional, pues
    ahí es donde se da cuenta de los gustos, tendencias y
    deseos del cliente.

    Una vez que el prospecto está convencido de
    obtener una membresía, el cerrador formaliza el documento
    llamado "worksheet" (hoja de trabajo), el cual es elaborado con
    el visto bueno del cliente, especificándose en ella, el
    costo de la membresía, enganche, mensualidades, porcentaje
    de intereses, en fin, todo el plan de financiamiento
    y las opciones ofrecidas.

    Es importante señalar que éste plan de
    compra está totalmente basada en las posibilidades
    financieras del cliente; al aceptar el prospecto este plan, es
    cuando comúnmente se dice "que se cerró una venta"
    ya que en ese momento el prospecto se convierte en socio del
    club, y que está de acuerdo en pagar su membresía
    de acuerdo a los parámetros antes mencionados.

    LOCACIONES Y CONVERIDORES

    LOCACIONES

    Las locaciones son pequeñas oficinas de
    promoción ubicadas en lugares estratégicos en el
    polo turístico. Fueron creadas con la intención de
    considerarlas como sucursales y opciones para contactar al
    turista. En ellas los OPC’S ofrecen información
    turística al visitante, como una forma de romper el hielo
    y de esta forma realizar su trabajo.

    Estas locaciones como mencionamos anteriormente,
    están situadas en lugares estratégicos donde hay
    mayor afluencia posible de gente, como pueden ser plazas
    comerciales, restaurantes, aeropuertos y otros.

    Como todo establecimiento de trabajo también las
    locaciones, deben reunir ciertos requisitos y obligaciones que
    mencionaremos más adelante dentro de la
    "Legislación del Tiempo Compartido".

    CONVERTIDORES

    Los convertidores o regalos como también se les
    llama son muy importantes para el tiempo compartido.

    Estos convertidores son muy utilizados mayormente por
    los OPC’S, aunque en algunos casos pueden ser utilizados
    por otros promotores para motivar al cliente y visite el
    desarrollo.

    Por ese motivo, es de cuidado la elección de los
    convertidores ya que deben cumplir el 100% su función:
    motivar al turista.

    Los convertidores suelen ser excursiones, renta de
    autos, gorras, playeras, tequilas, sarapes, e inclusive se ofrece
    como una nueva modalidad, descuentos considerados especialmente
    en excursiones y renta de vevhículos.

    En algunos de los desarrollos en Cancún, la
    trayectoria de entrega de regalos es el siguiente:

    1.- Es ofrecido por el OPC

    2.- Se verifica por la hostess, OPC, y clientes, para
    evitar posibles confusiones

    3.- Al final del recorrido por el resort, se le entrega
    a las parejas.

    12.

    PROCESO DE
    VENTA DEL TIEMPO COMPARTIDO

    PRESENTACION DEL PRODUCTO

    El tiempo compartido como cualquier otro producto no se
    presenta únicamente como tal, sino que necesita de todo un
    entorno favorable para poder así lograr el éxito
    deseado.

    Considerando que vacacionar es un producto que la gente
    no está acostumbrada a comprar, ya que no es de primera
    necesidad y mucho menos tangible, se ha llegado a la
    conclusión de que antes de vender el producto se necesita
    crear la necesidad de compra en cada cliente, así como
    también del beneficio del producto.

    Es decir, que el tiempo compartido es parte de toda una
    infraestructura, calidad, y servicio de un destino
    turístico.

    ESTRATEGIA DE VENTA

    En el tiempo compartido se maneja una extensa gama de
    estrategias para
    el logro de una venta, ya que el cliente espera algo más
    que un servicio y un espacio vacacional.

    Sin embargo antes de ofrecer el producto, se debe de
    estar conciente de los beneficios que tiene el servicio en la
    industria del tiempo compartido, así como también
    de los beneficios a los huéspedes, con el fin de
    proyectarlo de forma natural a los clientes.

    Dentro de los beneficios del servicio en la industria de
    tiempo compartido tenemos que de acuerdo a estudios realizados,
    el turismo del tiempo compartido eleva los índices de
    ocupación hotelera, ya que su estancia en promedio es de 7
    días (una semana) superior en más de 2 días
    de estancia del visitante promedio reportada; aunado a un
    incremento vacacional de los paseantes que viajan por este
    sistema ya que mínimo en promedio son 3 personas por
    habitación.

    El turismo del tiempo compartido es un visitante
    repetitivo, que al incrementar la tasa de retorno genera una
    mayor derrama económica, significativa en servicios
    complementarios como son: transporte, alimentos y
    bebidas, actividades recreativas y comerciales, por lo que ha
    permitido sostener los niveles de empleo durante
    las temporadas bajas.

    Ahora es indiscutible que otras de sus virtudes son: el
    aprovechamiento de la infraestructura hotelera, y la
    diversificación del producto tradicional de
    hospedaje.

    Para finalizar podemos afirmar que el turismo de tiempo
    compartido es uno de los mejores promotores del destino en su
    lugar de origen, ya que se compró a la unidad convencidos
    de las bondades del mismo.

    Aunado a esto tenemos los beneficios del sistema en esta
    nueva modalidad, en comparación del servicio
    hotelero.

    Es por eso que más turistas nacionales e
    internacionales adquieren sus unidades garantizando así
    sus vacaciones, con la libertad de elegir los lugares que
    más convengan, manteniendo de esta forma la
    concientización de la importancia de "vacacionar" en este
    nuevo modo de vida actual.

    Además permite viajar en familia por las
    características mismas y facilidades en servicios que una
    unidad ofrece, creando así un ambiente de
    confianza y calidez en el servicio, no sólo en el
    desarrollo sino que abarca todo el destino
    turístico.

    Una vez que ya se tiene el
    conocimiento de todos los beneficios antes mencionados, es
    cuando se puede empezar a visualizar una venta, porque se
    proyecta credibilidad y confianza al cliente, algo sumamente
    importante para crear la necesidad de compra.

    Una venta se hace de acuerdo a las necesidades del
    cliente, es por eso que existen diferentes tipos de
    membresías, y estas se difieren de acuerdo al tipo de
    unidad, tipo de semana, temporada, etc.

    Cuando nos referimos al tipo de unidas, nos referimos a
    la capacidad máxima o privada de gente que puede dormir en
    la misma.

    13.

    COMPAÑÍAS DE INTERCAMBIO
    VACACIONAL

    Para evitar el problema de que a los socios de
    algún tiempo compartido no les resulta interesante
    vacacionar siempre en el mismo sitio y en el mismo hotel,
    surgieron compañías que dan las facilidades a los
    propietarios de intercambiar su semana en su desarrollo con el
    propietario de otra semana en otro desarrollo.

    En la actualidad existen varias empresas que se dedican
    a esta actividad, mencionamos las más
    importantes:

    RESORT CONDOMINIUM INTERNATIONAL (RCI).- Fundada
    en Estados Unidos por John y Christel DeHaan en el año de
    1974. Tiene en la actualidad más de 70,000 desarrollos
    afiliados, en todo el mundo. Su característica es que
    afilia tanto a resorts de Gran Turismo hasta pequeños
    condominios, dando mucha variedad de opciones a quien desea
    intercambiar su semana.

    INTERVAL INTERNATIONAL.- Fundada en 1975. Es
    también líder
    en el mercado mundial de intercambios vacacionales, ya que cuenta
    con 40,000 resorts afiliados.

    A diferencia de la compañía anteriormente
    señalada, Interval International sólo afilia a
    desarrollos de muy buena calidad, es decir sólo Gran
    Turismo, por que lo que sus clientes pueden estar seguros que en
    su intercambio van a hospedarse en muy buenos resorts.

    Debido a que R.C.I. e Interval International se fundaron
    simultáneamente, y que son líderes del mercado,
    hace que sean competidores fuertes y debido a esto ambas actuaron
    como catalizador que desató un auge en ventas de tiempo
    compartido en los Estados Unidos, durante los diez años
    siguientes, y en Latinoamérica en los últimos 20
    años.

    De igual manera que las compañías de
    intercambio, surgieron las compañías de renta con
    el fin de incrementar las ventas de membresías, y como su
    nombre lo dice, se dedican al arrendamiento de unidades de tiempo
    compartido.

    Es extensa la lista de compañías que se
    dedican a esta labor, sin embargo se mencionarán algunas
    de ellas:

    BLUE RIDGE.- Surge en Estados Unidos en 1982, y
    se caracteriza porque las personas afiliadas le rentan su semana
    a la compañía para que ésta la pueda ofrecer
    a otro cliente a cambio de una cantidad monetaria.

    TRI REALTY INTERNATIONAL.- Creada en Estados
    Unidos en 1983, y tiene los mismos beneficios que la
    anteriormente mencionada.

    14.

    PLANES DE
    FINANCIAMIENTO DEL TIEMPO
    COMPARTIDO

    Con la idea de estar acorde con el mercado de la
    comercialización de las membresías, los desarrollos
    promocionan los usos vacacionales con distintos planes de
    financiamiento.

    Después de determinarse el precio de la
    membresía y el enganche correspondiente, es labor del
    cerrador el ofrecer y auxiliar al cliente a seleccionar con base
    a sus posibilidades económicas, el plan de financiamiento
    que conlleve a la definición de la tasa de
    interés y el número de mensualidades y
    demás características que regirán su plan de
    pagos.

    Con base a estas cifras, se logra el Worksheet u hoja de
    trabajo.

    Es importante señalar que por lo general, los
    financiamientos se basan sobre saldos insolutos y que los rige la
    misma regla de todo mercado:

    MAS ENGANCHE, MENOS
    MENSUALIDAD

    MENOS ENGANCHE, MAS
    MENSUALIDAD

    Por lo general, si el cliente paga la membresía
    en menos de doce meses, esta forma de pago se considera compra de
    contrato.

    Los desarrollos en busca de incrementar el flujo de
    efectivo, realizan promociones que benefician a sus clientes.
    Una de estas promociones, es incrementar el enganche de su uso
    vacacional, con la idea de evitar el pago de intereses por
    financiamiento.

    Otra, consiste en ofrecer descuentos en el pago
    anticipado de adeudos, enfatizando que al momento de aplicarse
    esta promoción se eliminan todo tipo de intereses,
    ósea el calculo se basa en el saldo de capital que
    refleje la cuenta.

    Intereses moratorio

    Cuando todo plan, se aplican cargos adicionales por
    retrasos de mensualidades, este porcentaje es muy variable en el
    mercado estatal.

    El cargo por concepto de moratoria fluctúa entre
    el 3 % hasta un 10% sobre el importe de la
    mensualidad.

    Así mismo, los contratos de venta estipulan en
    sus cláusulas que pueden ser motivo de rescisión de
    contrato la falta de determinado número de mensualidades
    consecutivas.

    Compañías cobradoras

    Existen empresas mexicanas y americanas que se dedican
    exclusivamente al cobro de las, mensualidades y su encomienda es
    que las amortizaciones estipuladas se logren de acuerdo a los
    tiempos establecidos, su eficiencia se
    evalúa con base al % de cuentas que
    estén al corriente y al % de morosos.

    Para ello establece diferentes sistemas de cobranza,
    entre los mas comunes encontramos el uso de calendario de pagos,
    pago mensual con cupón, cargos automáticos en
    cuenta de cheques,
    cargos automáticos en tarjetas de crédito y
    otros.

    15.

    NORMATIVIDAD
    DEL TIEMPO COMPARTIDO

    1.- La normatividad del tiempo
    compartido.

    El continuo crecimiento del sector turístico y el
    apoyo que esta actividad está recibiendo por parte de
    inversionistas y autoridades nos permite tener un alto grado de
    certeza respecto a positivos pronósticos.

    Prueba de ello es el apoyo que las autoridades como la
    Secretaría de turismo, La secretaría de comercio y
    Fomento Industrial (SECOFI), la Procuraduría Federal del
    Consumidor (PROFECO), entre otras para la elaboración en
    forma conjunta de leyes, reglamentos y normas oficiales para
    proteger la industria.

    El 21 de Agosto de 1989 la Secretaría de Turismo
    expide el Reglamento de Tiempo Compartido, el cual tiene una
    innovación fundamental: crea el concepto
    del Prestador de Servicio de operación de habitaciones con
    el sistema de Tiempo Compartido. Así mismo en uno de sus
    capítulos menciona que el sistema de tiempo compartido es:
    todo acto jurídico por el cual se concede a una persona el
    uso, goce y demás derechos que convengan sobre un bien o
    parte o parte del mismo ya sea una unidad variable dentro de una
    clase determinada, durante un periodo específico, a
    intervalos previamente establecidos determinados o
    detrminables.

    Dentro de este capítulo se define al usuario o
    turista, como la persona que adquiere los derechos; al
    establecimiento, como el bien en el que se presta el servicio
    turístico; al prestador, como la persona física o moral que
    tenga a su cargo, la administración del sistema, el
    mantenimiento y operación del establecimiento.

    El 30 de Noviembre de 1993, La Secretaría de
    Comercio y Fomento Industrial, expide la norma oficial mexicana
    NOM-029-SCFI-1993 "Información Comercial" –
    Elementos Normativos del Servicio, para el caso de las preventas
    y ventas.

    En el sentido del Tiempo Compartido cuenta con la norma
    oficial mexicana y leyes en algunos estados que lo protegen y
    fomentan, en el sentido de proporcinar seguridad a los
    adquirientes de un esquema jurídico y que a su vez le
    permita a los desarrolladores el cause adecuado para que la
    industria turística florezca.

    2.- Obligaciones del Tiempo Compartido en el
    Municipio de Benito Juárez.

    La legislatura
    del Estado de Quintana Roo aprobó en el mes de Julio de
    1991, la ley que establece las normas a que se sujetarán
    los contratos celebrados en el régimen de Tiempo
    Compartido Turístico y desde esa fecha, a través de
    una comisión integrada para tal efecto se ha regularizado
    y puesto al día a las empresas desarrolladoras que
    ingresan al sistema de tiempo compartido en Quintana
    Roo.

    El Ayuntamiento de Benito Juárez, por su parte, y
    en cumplimiento de la ley orgánica municipal, que lo
    faculta para expedir los reglamentos que regula la
    comercialización y promoción de los servicios de
    inmueble en tiempo compartido, elaboró el presente
    Reglamento, con base a los convenios que, sucesivas
    administraciones municipales signó con las Asociaciones de
    Clubes Vacacionales

    de Cancún, A.C.

    Obligaciones:

    • Corresponde al Ayuntamiento la facultad de reconocer,
      en forma junta con el gobierno del
      Estado de Quintana Roo, a las asociaciones que actúe y
      represente a los desarrollos que consolidan la estructura
      del sistema del tiempo compartido.
    • Corresponde al Ayuntamiento el otorgamiento de
      credenciales de identificación para los promotores que
      desplazan. El proceso se llevará a cabo a través
      de la asociación la cual a su vez es responsable de
      vigilar y fomentar, el marco de las leyes vigentes, el
      desarrollo de esa actividad.
    • El ayuntamiento se encargará de vigilar el
      cumplimiento y aplicación de las disposiciones
      contenidas en el presente reglamento, y en su caso sancionar su
      infracción.
    • La autoridad
      municipal, ya sea que porte uniforma de la dirección de seguridad pública o
      bien que esté vestido de civil, deberá
      identificarse ante el promotor que infrinja con alguna
      normatividad convenida y que posteriormente levantará
      una boleta que contendrá: fecha, hora, lugar, nombre del
      infractor y del agente que intervenga, así como las
      circunstancias del hecho que constutuya la
      infracción.
    • La autoridad evitará en la medida de lo
      posible, efectuar la infracción en presencia del
      turista.
    • El ayuntamiento, en conformidad en las condiciones
      imperantes en el municipio y considerando la opinión de
      la Asociación, otorgará un total de 150
      credenciales para promotores que se desplacen en vía
      pública, las cuales deberán de ser distribuidas
      de acuerdo al número de desarrollos
      utilizados.

    Personal a Cargo:

    Representante del Desarrollo:

    Es la persona que está al pendiente del trabajo
    del liner, closer y verificador de contratos, por si existe una
    venta difícil o algún problema, este interviene
    para autorizar u ofrecer el financiamiento adecuado a lo
    más conveniente para no perder la venta.

    Liner:

    Esta es la persona que da los recorridos a loos
    clientes, por las instalaciones del hotel, explicando las
    ventajas de comprar la membresía y los privilegios con que
    contará como descuento en restaurantes, tours, discos,
    etc., y envuelve a los clientes en el maravilloso que puede ser
    formar parte del club

    Gerente Financiero o Closer:

    Esta persona negocia con los clientes justo
    después del liner. El es quien habla al cliente acerca de
    números, contratos financieros, etc., hasta que cierre la
    venta, además ofrece opciones que favorezcan el presupuesto del
    cliente, bebe ser una persona cautelosa y eficaz para conocer el
    perfil del cliente, ya que si este no está del todo
    convencido se puede caer la venta.

    Verificadora de Contratos:

    Es la persona que se encarga de leer el contrato a los
    futuros socios con las cláusulas y las ventajas de la
    membresía. Así como también se encarga de
    entregar a los socios, una tarjeta en donde acredita que ya es
    miembro del club vacacional, el contrato original y la
    información necesaria que solicite el cliente.

    3.- Procuraduría Federal del
    Consumidor

    El tiempo Compartido, así como toda actividad que
    preste sus servicios, deben de estar sujetos a derechos y
    obligaciones que salvaguarden los beneficios de todo
    consumidor.

    Es la Ley Federal de Protección al Consumidor, la
    que promueve y protege los derechos del consumidor y procura la
    equidad y
    seguridad jurídica en las relaciones dentro de la
    actividad del Tiempo Compartido.

    Por otra parte, es bueno saber que la Asociación
    de Clubes Vacacionales tiene una estrecha relación con la
    Procuraduría Federal del Consumidor delegación
    Cancún, ya que dicha Asociación la hace participe
    en la Comisión Consultiva, que es la encargada de revisar
    y autorizar a cada uno de aquellos desarrollos que comercializan
    con el Tiempo Compartido.

    16.

    NATURALEZA JURIDICA DEL TIEMPO
    COMPARTIDO

    1.-REGLAMENTO DE PROMOCION DEL
    SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO EN EL MUNICIPIO BENITO JUAREZ,
    QUINTANA ROO.

    Artículo 2.

    • Promotor: Es aquella persona que promueve el
      sistema de tiempo compartido, respaldado por un Desarrollo,
      debidamente autorizado y certificado por la Asociación y
      el Ayuntamiento;
    • Credencial de promoción: La
      identificación con fotografía que expide el
      Ayuntamiento y distribuye la Asociación para el promotor
      que se desplaza en vía pública;
    • Gafete: La identificación con
      fotografía que expide la Asociación para el
      promotor que labora en una locación.
    • Locación: Se considerará
      locación a todo establecimiento o local, con frente a la
      vía o accesos públicos donde se promueve el
      sistema de tiempo compartido.
    • Desarrollo: Club Vacacional que cuente con el
      sistema de tiempo compartido, establecido conforme a los
      términos que dispone la Ley estatal de la materia, sea
      reconocido por la Comisión Consultiva Municipal y
      esté registrado en la Asociación.

    Artículo 18.– Todo promotor deberá
    portar el gafete vigente que lo autorice para el desempeño de su labor. Dicho gafete
    deberá contener el nombre del promotor, su
    fotografía y el nombre del Desarrollo que
    representa

    Artículo 19.– Los promotores autorizados
    para promover el sistema de tiempo compartido en vía
    pública podrán desarrollar su actividad circulando
    por cualquier área, con excepción de las siguientes
    zonas:

    1.- Plazas Públicas,

    2.- Parques,

    3.- Camellones,

    4.- Playas,

    5.- Muelles,

    6.- Puentes,

    7.- Zonas Marítimas,

    8.- Estacionamientos Públicos,

    9.- Edificios e Instalaciones oficiales,

    10.- Av. Tulúm,

    11.- Andador de Terramar ( ubicado entre los centros
    comerciales: Plaza Caracol, Mayfair Galerías Plaza,
    Plaza Lagunas y Costa Blanca),

    12.- Interior de los Centros Comerciales, salvo si el
    promotor tiene ubicadas ahí locaciones conforme se
    precisa en el artículo 16 de este reglamento,

    13.- Mirador de las Ruinas del Rey,

    14 Ciclopista, excluyendo de esta última, Punta
    Cancún, Chac Mool y frente a los desarrollos propios de
    los Clubes Vacacionales.

    Artículo 24.– Todo Promotor deberá
    satisfacer los siguientes requisitos:

    a) Ser Mexicano;

    b) Tener conocimientos de un idioma
    extranjero;

    c) Haber concluido el ciclo de enseñanza secundaria o su
    equivalente;

    d) Someterse a los exámenes establecidos por la
    Asociación para la admisión de promotores y
    obtener la certificación de aptitud para
    desempeñar su labor;

    e) Contar con información histórica y
    cultural que le permita conocer y apreciar los principales
    atractivos del Estado de Quintana Roo;

    f) Portar durante el desarrollo de sus funciones el
    uniforme del proyecto para el cual trabaja, mismo que
    deberá estar registrado ante la Asociación y ser
    conocido por el Ayuntamiento.

    Artículo 27.– El presente reglamento
    señala las siguientes restricciones:

    Queda prohibido a los promotores en vía
    pública:

    a).- Realizar promociones de tiempo compartido sin
    tener credencial, o a nombre de un desarrollo no registrado
    ante la Asociación;

    b).- Realizar la promoción en la vía
    pública sin la credencial vigente;

    c).- Realizar la promoción en las zonas
    restringidas mencionadas en el artículo 19 de este
    reglamento;

    d).- Realizar la promoción abordando al turista
    desde cualquier tipo de vehículo;

    e).- Realizar la promoción en estado de
    ebriedad o bajo los efectos de alguna droga;

    f).- Utilizar animales y
    equipos de sonido para
    atraer al turista;

    g).- Participar en peleas o disputas durante el
    desarrollo de su trabajo;

    h).- Llamar telefónicamente a un cliente
    potencial al hotel donde se encuentra hospedado, sin el
    consentimiento y expresa autorización del
    huésped;

    i).- Realizar la promoción en la vía
    pública sin el uniforme correspondiente;

    j).- Ofrecer bebidas embriagantes como estrategia de
    promoción.

    Artículo 28.– El presente reglamento
    señala las siguientes sanciones:

    El Ayuntamiento impondrá las siguientes sanciones
    que se ajustarán tomando como base el salario
    mínimo diario que rija en el Estado de Quintana Roo, al
    promotor que incurra en las prohibiciones establecidas en el
    artículo 27 de este reglamento:

    1.- Por incurrir en el supuesto señalado en el
    inciso a, la cantidad equivalente a ciento veinticinco salarios
    mínimos;

    2.- Por incurrir en los supuestos señalados en
    los incisos b, c, y d la cantidad equivalente a ochenta y tres
    salarios mínimos;

    3.- Por incurrir en los supuestos señalados en
    los incisos del e al h la cantidad equivalente a cuarenta y dos
    salarios mínimos;

    4.- Por incurrir en los supuestos señalados en
    los incisos i y j la cantidad equivalente a veintiún
    salarios mínimos.

    2.- LEY QUE ESTABLECE LAS NORMAS A
    QUE SE SUJETAN LOS CONTRATOS  CELEBRADOS  EN EL
    REGIMEN  DE TIEMPO COMPARTIDO TURISTICO DEL ESTADO DE
    QUINTANA ROO

    Art. 1 Define a los tiempos
    compartidos en su régimen jurídico (Art.- 2757
    Código
    civil "En materia turística, conforme al cual a cambio
    de un precio cierto y en dinero, el compartidor concede al
    compartidario, el uso del inmueble material de contrato y
    demás derechos que convengan entre si sobre una unidada
    habitacional o parte de la misma ya sea una unidad cierta,
    considerada en lo individual o una unidad variable dentro de una
    clase determinada durante un periodo especifico a intervalos
    previamente establecidos, determinados o
    determinantes."

    Art. 14 El contrato del T.C.T, las partes
    establecerán con precisión, el precio convenido por
    el derecho de uso de la unidad vacacional, el monto, las bases y
    el procedimientos
    para determinar de las tasa de interese, el monto y el detalle de
    cualquier cargo, incluyendo las cuatas ordinales para el
    mantenimiento, la operación y la administración de
    la unidad vacacional y del inmueble en que esta se encuentre
    involucrada y las cuatas de prestación de los
    servicios

    Art.18 El contrato del T.C.T se perfecciona por
    el consentimiento de las partes, en documento elaborado en
    español y luego traducido al idioma que pacten las partes
    por perito de la materia.

    Art. 21Para realizar tiempos compartidos es
    necesario tener un 33% de la obra negra correspondiente al
    régimen del T.C.T y en el código civil en esta
    ley.

    Art. 24 concluida la construcción se da
    aviso a las autoridades competentes, no pudiendo cancelar las
    garantías presentadas.

    Art. 26

    I.- El compartidario tienes derecho: a gozar y disfrutar
    la unidad o tipo de la unidad durante el periodo vacacional que
    hubiese contratado, a si como los bienes inmuebles que en ella se
    encuentre y las instalaciones áreas y servicios
    comunes.

    II.- Enajena, transmitir o gravar derechos de
    comportidario a un nuevo titular a través de una
    notificación escrita al régimen T.C.T.

    III.- Inscribirse al sistema de intercambio vacacional
    nacional o internacional siempre y cuando este afiliado a este
    sistema.

    Art. 27 El compartidario tendrá a su cargo
    el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato
    T.C.T:

    1. .-Pagar el precio por la
      adquisición.
    2. Pagar las cuatas ordinarias y extraordinarias
      destinadas a sufragar los gastos de póliza de seguros y
      mantenimiento.
    3. Sus acompañantes quedan obligados: a) Disponer
      de ellos conforme a naturaleza y destino b) realizar y
      ejercitar su derecho
    4. Usar la unidad vacacional exclusivamente durante
      periodo vacacional que le corresponda
    5. No ocupar la unidad vacacional con un número
      no mayor de personas al autorizado en el contrato.
    6. Permitir al personal de limpieza el acceso a la
      unidad.
    7. No realizar actos que perturben la
      tranquilidad
    8. Reparar y responder los daños materiales.

    El compartidario y sus a acompañantes, el
    día de su llagada están obligados a verificar que
    dentro de ella están los bienes muebles y en la hora de su
    salida que se encuentre los bienes, en caso de no hacerlo se
    dará por entendido que recibió todos los
    satisfactores.

    Art. 28 el compartidor tendrá todos los
    derechos establecidos en el régimen T.C.T en el
    código civil a:

    1. Otorgar y respetar el derecho del
      compartidario
    2. Con cargo a las cuotas de mantenimiento, prestar
      servicio de operación, conservación y
      reposición de los bienes.

    Cuando el compartidario cumple con todas sus
    obligaciones, el compartidor esta obligado a respetar el uso de
    unidad vacacional. En caso de no ser así el compartidor
    esta obligado a cubrir la estancia del compartidario.

    Art.32 Las cuotas de mantenimiento y servicio a
    cargo del compartidario serán ordinarias y
    extraordinarias.

    Art. 38 La asamblea general es el órgano a
    través del cual, los compartidarios que hayan cubierto el
    total del precio y cumplido con las obligaciones a su cargo
    elegirán un consejo directivo.

    Art.46 La comisión consultiva para el
    fomento y control de los sistemas de T.C.T Es el órgano
    facultado por la presente ley:

    1. Actuar como órgano de consulta de los
      gobiernos estatales y municipales
    2. Recibir quejas, analizarlas y formular
      dictamen
    3. Realiza inspecciones y visitas

    Art. 47 La comisión consultiva
    estará integrada por el presidente municipal formando
    parte de ella:

    1. Un representante de la secretaria estatal de
      turismo
    2. El regidor titular de la comisión de turismo
      Municipal
    3. El representante asignado por las asociaciones
      locales de los T.C.T.
    4. Un representante de FONATUR. y un representante de
      fondo para el desarrollo turístico integral solo
      harán presencia cuando sean asuntos relacionados a los
      desarrollos que patrocinen.

    3.- NORMAS MEXICANAS QUE REGULAN EL
    TIEMPO COMPARTIDO

    • NMX-TT-005-1996-IMNC.-
      "Requisitos mínimos de calidad en el
      servicio e instalaciones que deben de cumplir los hoteles,
      moteles, servicios de tiempo compartido y similares para
      obtener el " Certificado de calidad turística
      comercial-dos estrellas" o el "Certificado de calidad
      turística comercial-una estrella.
    • NMX-TT-006-1996-IMNC.- "Requisitos
      mínimos de calidad en el servicio e instalaciones que
      deben de cumplir los hoteles, moteles, servicios de tiempo
      compartido y similares para obtener el " Certificado de calidad
      turística de primera clase-cuatro estrellas" o el
      certificado de calidad turística de primera clase-tres
      estrellas".
    • NMX-TT-007-1997-IMNC.-"Requisitos
      mínimos de calidad en el servicio e instalaciones que
      deben de cumplir los hoteles, moteles, servicios de tiempo
      compartido y similares para obtener el " Certificado de calidad
      turística de lujo-gran turismo" o el "Certificado de
      calidad turística de lujo-cinco estrellas".

    4.- NORMAS OFICIALES MEXICANAS QUE
    REGULAN EL TIEMPO COMPARTIDO

    NOM-029-SCFI-1998

     

    29-Ene-99

     

    PRACTICAS COMERCIALES REQUISITOS INFORMATIVOS
    PARA LA COMERCIALIZACION DEL SERVICIO DE TIEMPO
    COMPARTIDO.

       ESTA NOM ESTABLECE
    LOS ELEMENTOS NORMATIVOS A QUE DEBEN SUJETARSE LOS
    PRESTADORES Y USUARIOS DEL SERVICIO DE TIEMPO
    COMPARTIDO, CON EL OBJETO DE PROTEGER LA CAPACIDAD
    ADQUISITIVA Y LOGRAR LA PLENA SATISFACCION DEL
    CONSUMIDOR POR EL SERVICIO CONTRATADO.

        LA PRESENTE
    NOM ES DE OBSERVANCIA GENERAL PARA TODOS AQUELLOS
    PRESTADORES QUE SE DEDIQUEN A LA PRESTACION DEL
    SERVICIO DE TIEMPO COMPARTIDO.

    17.

    CONTRATO DE TIEMPO
    COMPARTIDO

    En este contrato las personas adquieren el derecho de
    usar un departamento o una casa, generalmente ubicada en
    complejos turísticos, por un periodo determinado, y pagan
    un precio en dinero a la administración del complejo. Este
    es semejante al contrato de locación y es habitual para el
    tiempo de vacaciones.

    Este surge debido a que las personas no quieren gastar
    tanto dinero yendo al mismo lugar de veraneo. Anteriormente
    había que alquilar o comprar una casa o un departamento, y
    mantenerlo todo el año; pero el tiempo real de uso eran
    unas pocas semanas al año, por lo tanto, ese capital
    invertido no daba ninguna ganancia. Es así como surge el
    tiempo compartido.

    Concepción genérica del contrato de
    tiempo compartido.

    Genéricamente, se pude concebir al contrato de
    Tiempo Compartido de la siguiente manera:

    1. En cuanto a su clasificación: atípico,
      innominado, bilateral, oneroso, conmutativo y
      consensual.
    2. En cuanto a su naturaleza; mercantil, traslativo de
      uso y disfrute de ejecución diferida y de tracto
      sucesivo.
    3. En cuanto a su celebración; personal (ya que,
      normalmente, los derechos que otorgan son inherentes al
      beneficiario y no al inmueble que e un objeto); de
      adhesión, y de derechos".

    Ventajas:

    • Para que el veranea: los costos re reducen al
      compartirse con otros. No siempre es el mismo inmueble sino que
      es propietario de una semana anualmente y puede usarla donde la
      compro o intercambiarla con otro multipropietario de cualquier
      parte del mundo. Y en caso de no poder usar la semana, puede
      alquilarla o acumularla
    • Para el empresario:
      porque al ser mas accesibles, se le amplia el marco de posibles
      adjudicatarios.

    Este contrato en realidad se encuentra mal nombrado, ya
    que no se comparte el tiempo de uso sino que lo que se comparte
    es la titularidad del derecho sobre el bien.

    Naturaleza jurídica:

    No hay regulación especifica sobre este derecho,
    por lo tanto se lo puede considerar un derecho real o uno
    personal.

    El proyecto de unificación de los códigos
    civiles y comercial de la nación,
    lo establecen como propiedad horizontal, pero con algunas
    modificaciones para que se adapte correctamente.

    Sus elementos son:

    Los sujetos: Interviene la parte que adquiere el
    derecho de uso y la que brinda ese derecho porque administra la
    cosa que se usa (la administración del complejo
    turístico)

    El objeto: Es la obligación de dar (en
    este caso, transferir) el uso de una cosa inmueble. El derecho de
    uso se extiende a las restantes instalaciones del complejo.
    Además las personas pueden adquirir otro departamento de
    similares características, en otro lugar del país o
    del exterior donde haya un complejo semejante. Esto se denomina,
    comúnmente, canjear las semanas del tiempo
    compartido
    .

    La forma: Se acostumbra a celebrar este contrato
    por escrito. Se ajustan cuales son los derechos del adquiriente:
    fecha exacta de la semana o semanas que podrá usar, lugar
    donde esta ubicado el complejo turístico, derecho a
    canjear esas semanas y requisitos que deberá respetar si
    desea hacerlo, etcétera.

    El plazo: Es un elemento esencial de este
    contrato porque interesa tanto la fecha en que se usa el
    departamento como el plazo de duración del contrato, que
    suele ser muy largo, casi vitalicio (99 o 100
    años).

    Particularidades:

    • Pluralidad de sujetos: durante el años muchas
      personas van a usar un mismo inmueble en forma
      exclusiva.
    • Unidad de objeto: es el inmueble sobre el que recaen
      los derechos de uso y goce de los multipropietarios y los
      muebles accesorios de dicho inmueble.
    • Perpetuidad del derecho adquirido: ya que se
      hereda
    • El uso y goce es periódico, alternado y
      exclusivo.
    • Ubicación del inmueble: generalmente en zonas
      de atracción turística.
    • Equipamiento y conservación del inmueble: se
      encuentra completamente amueblado, equipado con todo lo
      necesario.
    • Administrador: se encarga de cobrar las expensas y de
      pagar los gastos de mantenimiento, impuestos, y
      conservación de los bienes y controlar el equipamiento
      del departamento.
    • Servicios adicionales: se asemeja mucho un hotel que
      a un simple edificio de departamentos, ya que tiene servicio de
      mucama, varias canchas, piletas, solariums, gimnasios,
      etc.
    • Un contrato por cada adjuditario: por cada
      adjuditario, entre el y la empresa.
    • Reglamento: se detallan las obligaciones y derechos
      de los usuarios. Se le entrega una copia a cada
      adquiriente.
    • Cuota parte indivisa: un multipropietario solo puede
      contratar su cuota parte indivisa, no sobre todo el
      complejo.
    • Plazo: se pude usar la semana o el tiempo que se
      compro, no se puede acceder.

    Obligaciones derivadas del
    contrato de tiempo compartido.

    *Del adquiriente

    *Utilizar el bien y conservarlo en buen
    estado.

    *Pagar la cuota del precio y
    expensas.

    *Del administrador

    *Garantizar el uso y el goce del
    bien.

    *Administrar el complejo.

    *Asegurar el funcionamiento de los
    servicios.

    18.

    DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL
    COMPARTIDARIO

     Con las limitaciones que imponen las leyes y
    reglamentos de orden público, el compartidario
    tendrá los siguientes derechos:

    I. Usar, gozar y disfrutar la unidad o tipo de unidad
    vacacional que a él corresponda, durante el período
    vacacional que hubiere contratado; así como de los bienes
    inmuebles que en ella se encuentren y las instalaciones,
    áreas y servicios comunes del establecimiento en que se
    encuentre ubicada la unidad vacacional.

    II. Recibir los servicios que en su caso, hubiere
    contratado.

    III. Enajenar, transmitir, ceder o gravar sus derechos
    de compartidario, por cualquier título, debiendo para
    ello, previamente notificar en forma escrita al compartidor el
    nombre del nuevo titular de aquellos. La transmisión
    definitiva de los derechos de compartidario a terceros se
    hará en el término y condiciones previstas en el
    contrato y el adquirente, cesionario o causahabiente
    estará obligado a respetar el Régimen de Tiempo
    Compartido Turístico en los términos del
    Código Civil, de esta ley, del contrato del reglamento
    interno y de la escritura constitutiva del Régimen de
    Tiempo Compartido Turístico.

    IV. Suscribirse al sistema de intercambio vacacional,
    nacional o internacional, cuando el establecimiento en que se
    encuentre la unidad vacacional esté afiliado a esos
    sistemas.

    Para que el compartidario pueda ejercitar estos
    derechos, deberá estar al corriente en el pago de sus
    cuotas y haber cumplido con las obligaciones pactadas en el
    contrato de Tiempo Compartido Turístico.

    El compartidario tendrá a su cargo el cumplimento
    de las obligaciones establecidas en el contrato de Tiempo
    Compartido Turístico, en el reglamento interno del
    Régimen de Tiempo Compartido Turístico y
    particularmente las siguientes:

    I. Pagar el precio por la adquisición de los
    derechos de Tiempo Compartido Turístico. En caso de que la
    operación se pacte en moneda extranjera, de conformidad a
    lo dispuesto por la ley monetaria, el pago del precio
    podrá hacerse en moneda nacional al tipo de cambio
    vigente en el momento de pago.

    II. Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias
    destinadas a sufragar los gastos de póliza de seguros,
    así como los gastos de conservación, mantenimiento,
    operación, reparación y reposición de la
    unidad vacacional, de los muebles que en ella se encuentren y de
    los bienes, instalaciones y servicios comunes, determinados en el
    contrato. Esta obligación, salvo pacto en contrario, la
    debe cumplir el compartidario, use o no la unidad vacacional y
    haga o no uso de las instalaciones, servicios y áreas
    comunes del inmueble en que se encuentre ubicada dicha
    unidad.

    III. Respecto del uso, goce y disfrute de la unidad
    vacacional, de los bienes que en ella se encuentren y de las
    áreas comunes, el compartidario y sus acompañantes
    o quien represente sus derechos quedan obligados a:

    a) Disponer de ellos conforme a su naturaleza y
    destino.

    b) Usar y ejercitar sus derechos, de manera que no
    perjudiquen el interés de la comunidad.

    c) Usar, gozar y disfrutar los bienes sin impedir a los
    demás el disfrutar de ellos en los términos que les
    correspondan.

    d) No modificar, alterar, variar o sustituir los bienes
    e instalaciones comunes, la unidad vacacional, y los bienes
    muebles que en ella se encuentren.

    e) Usar la unidad vacacional exclusivamente durante el
    período vacacional que les corresponda.

    f) Desocupar la unidad vacacional exacta y puntualmente
    el día y a la hora señalada en su contrato o en el
    reglamento interno de Tiempo Compartido
    Turístico.

    g) No ocupar la unidad vacacional con un número
    mayor de personas al autorizado en el contrato y en el Reglamento
    Interno de Tiempo Compartido Turístico.

    h) Permitir al personal encargado de la limpieza o de
    las reparaciones urgentes el acceso a la unidad vacacional y no
    obstaculizar el desempeño de sus tareas, dentro del
    horario fijado en el Reglamento Interno de Tiempo Compartido
    Turístico o en cualquier momento en caso de
    urgencia.

    i) No realizar actos que perturben la tranquilidad de
    los demás compartidarios, ni utilizar los bienes,
    instalaciones y servicios fuera de los horarios o en
    violación al Reglamento Interno de Tiempo Compartido
    Turístico.

    j) Reparar y responder de los daños materiales
    que él o sus acompañantes causen al mobiliario de
    la unidad vacacional, a las instalaciones o a los bienes de uso
    común; debiendo reponer y pagar el monto de los
    daños causados inmediatamente o antes de abandonar el
    lugar donde se encuentre la unidad vacacional.

    IV.- El compartidario y sus acompañantes, el
    día de su llegada a la unidad vacacional, deberán
    verificar que dentro de ella se encuentren los bienes muebles,
    enseres y utensilios que deban recibir en el momento del inicio
    del período vacacional que les corresponda, según
    inventario. Si no reclaman la ausencia de dichos bienes muebles,
    enseres y utensilios, se entenderá que los recibieron
    todos en buen estado.

    El compartidor, en el momento de la salida del
    compartidario y sus acompañantes, verificará que se
    encuentren los bienes muebles, enseres y utensilios en buen
    estado y si no lo reclama inmediatamente, se entenderá que
    los recibió todos a satisfacción.

     19.

    DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL
    COMPARTIDOR

    El compartidor tendrá los derechos y obligaciones
    establecidos en el Código Civil, en la escritura
    constitutiva del Régimen de Tiempo Compartido
    Turístico, en el contrato de Tiempo Compartido
    Turístico, en el Reglamento Interno de Tiempo Compartido
    Turístico y particularmente los siguientes:

    I. Otorgar y respetar el derecho del compartidario a
    usar, gozar y disfrutar de la unidad vacacional que le
    corresponda, en los términos, condiciones y plazos
    pactados en el contrato.

    II. Con cargo a las cuotas de mantenimiento, prestar los
    servicios de operación, mantenimiento, reservaciones,
    conservación, reposición y reparación de los
    bienes, instalaciones y equipos afectos al Régimen de
    Tiempo Compartido Turístico, así como los de
    limpieza, vigilancia y demás servicios que haya ofrecido a
    los compartidarios. El compartidor podrá contratar dichos
    servicios con terceros, pero será solidario y
    mancomunadamente responsable con ellos frente a las autoridades y
    frente a los compartidarios.

    III. Cuando el compartidario esté al corriente en
    el cumplimiento de sus obligaciones derivadas del Código
    Civil del contrato de Tiempo Compartido Turístico, del
    Reglamento Interno y de la escritura constitutiva del
    Régimen de Tiempo Compartido Turístico, el
    compartidor no deberá impedir ni permitir a terceros que
    impidan al compartidario el uso de la unidad vacacional que le
    corresponda. El incumplimiento obliga al compartidor a cubrir la
    estancia del compartidario por un período igual al que le
    corresponda en su contrato y en las mismas fechas, en un una
    unidad o establecimiento de categoría superior. En caso de
    no ser posible lo anterior, el compartidor pagará de
    inmediato el importe de los gastos de transportación del
    lugar de residencia permanente del compartidario hasta el
    desarrollo o unidad vacacional y su regreso, por el mismo medio
    por el que efectuó su viaje y, además,
    indemnizará a éste con otro período
    vacacional dentro del plazo que ambas partes convengan. Se
    exceptúan de lo dispuesto en esta fracción, los
    casos en que el compartidario no pueda usar el establecimiento
    por causas de caso fortuito o de fuerza
    mayor.

    IV. El compartidor, en caso de negarle al compartidario
    el ejercicio de sus derechos, estará obligado a acreditar
    ante la autoridad competente que lo solicite, el incumplimiento
    por parte del compartidario.

    20.

    REQUISITOS PARA LA INICIACIÓN DE
    OPERACIONES DE VENTA O PREVENTA DEL SERVICIO DE TIEMPO
    COMPARTIDO

    Para que el prestador pueda realizar, directamente o a
    través de comercializadoras, la venta o la preventa del
    servicio de tiempo compartido, debe de notificar previamente a la
    Secretaría el inicio de las operaciones. Para tal efecto,
    debe cumplir con los siguientes requisitos:

    Presentar escrito de notificación en el que se
    especifique el nombre, denominación o razón social
    del prestador y, en su caso, de su representante legal,
    así como los datos relativos al (los) lugar (es) en el
    (los) que se ofrece la prestación del servicio de tiempo
    compartido. En el caso de presentar el escrito a través de
    un representante legal, éste debe acreditar su personalidad
    adjuntando copia simple del documento comprobatorio, previo
    cotejo con su original.

    En el caso de personas morales, además de lo
    señalado en el inciso anterior, acompañar copia
    certificada del acta constitutiva, en la que el objeto social
    admita la prestación de servicios de tiempo
    compartido.

    21.

    REGLAMENTO INTERNO DEL
    TIEMPO COMPARTIDO

    El compartidario tendrá a su cargo el cumplimento
    de las obligaciones establecidas en el contrato de Tiempo
    Compartido Turístico, en el reglamento interno del
    Régimen de Tiempo Compartido Turístico y
    particularmente las siguientes:

    I. Pagar el precio por la adquisición de los
    derechos de Tiempo Compartido Turístico. En caso de que la
    operación se pacte en moneda extranjera, de conformidad a
    lo dispuesto por la ley monetaria, el pago del precio
    podrá hacerse en moneda nacional al tipo de cambio vigente
    en el momento de pago.

    II. Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias
    destinadas a sufragar los gastos de póliza de seguros,
    así como los gastos de conservación, mantenimiento,
    operación, reparación y reposición de la
    unidad vacacional, de los muebles que en ella se encuentren y de
    los bienes, instalaciones y servicios comunes, determinados en el
    contrato. Esta obligación, salvo pacto en contrario, la
    debe cumplir el compartidario, use o no la unidad vacacional y
    haga o no uso de las instalaciones, servicios y áreas
    comunes del inmueble en que se encuentre ubicada dicha
    unidad.

    III. Respecto del uso, goce y disfrute de la unidad
    vacacional, de los bienes que en ella se encuentren y de las
    áreas comunes, el compartidario y sus acompañantes
    o quien represente sus derechos quedan obligados a:

    a) Disponer de ellos conforme a su naturaleza y
    destino.

    b) Usar y ejercitar sus derechos, de manera que no
    perjudiquen el interés de la comunidad.

    c) Usar, gozar y disfrutar los bienes sin impedir a los
    demás el disfrutar de ellos en los términos que les
    correspondan.

    d) No modificar, alterar, variar o sustituir los bienes
    e instalaciones comunes, la unidad vacacional, y los bienes
    muebles que en ella se encuentren.

    e) Usar la unidad vacacional exclusivamente durante el
    período vacacional que les corresponda.

    f) Desocupar la unidad vacacional exacta y puntualmente
    el día y a la hora señalada en su contrato o en el
    reglamento interno de Tiempo Compartido
    Turístico.

    g) No ocupar la unidad vacacional con un número
    mayor de personas al autorizado en el contrato y en el Reglamento
    Interno de Tiempo Compartido Turístico.

    h) Permitir al personal encargado de la limpieza o de
    las reparaciones urgentes el acceso a la unidad vacacional y no
    obstaculizar el desempeño de sus tareas, dentro del
    horario fijado en el Reglamento Interno de Tiempo Compartido
    Turístico o en cualquier momento en caso de
    urgencia.

    i) No realizar actos que perturben la tranquilidad de
    los demás compartidarios, ni utilizar los bienes,
    instalaciones y servicios fuera de los horarios o en
    violación al Reglamento Interno de Tiempo Compartido
    Turístico.

    j) Reparar y responder de los daños materiales
    que él o sus acompañantes causen al mobiliario de
    la unidad vacacional, a las instalaciones o a los bienes de uso
    común; debiendo reponer y pagar el monto de los
    daños causados inmediatamente o antes de abandonar el
    lugar donde se encuentre la unidad vacacional.

    IV.- El compartidario y sus acompañantes, el
    día de su llegada a la unidad vacacional, deberán
    verificar que dentro de ella se encuentren los bienes muebles,
    enseres y utensilios que deban recibir en el momento del inicio
    del período vacacional que les corresponda, según
    inventario. Si no reclaman la ausencia de dichos bienes muebles,
    enseres y utensilios, se entenderá que los recibieron
    todos en buen estado.

    El compartidor, en el momento de la salida del
    compartidario y sus acompañantes, verificará que se
    encuentren los bienes muebles, enseres y utensilios en buen
    estado y si no lo reclama inmediatamente, se entenderá que
    los recibió todos a satisfacción.

     La mención de que existe un Reglamento
    Interno que contiene las bases o reglas de operación al
    que se sujeta la prestación y uso del servicio de tiempo
    compartido, el cual debe anexarse al contrato de
    adhesión

    22.

    TERMINACION DEL TIEMPO
    COMPARTIDO

    Las modalidades de tiempo compartido no requieren del
    régimen de propiedad horizontal. Las condiciones de uso y
    disfrute del tiempo compartido se rigen por el contrato y el
    reglamento interno que se entregarán al adquirente de
    tiempo compartido en el momento de celebración del
    contrato (art.13 de la Ley).

    Existen dos tipos de cancelaciones una administrativa
    que se realiza dentro de los cinco días siguientes a la
    realización del contrato de la membresía y las
    cancelaciones que se realizan porque el socio no esta satisfecho
    con el servicio que le están brindando, porque no pueden
    seguir pagando las mensualidades a las que se compromete el
    socio, o bien por circunstancias de fuerza mayor.

    Cancelaciones Administrativas

    Son las cancelaciones que se llevan a cabo cuando los
    socios deciden cancelar su membresía dentro de los
    primeros cinco días a la compra de sus
    membresía.

    Usualmente cuando un socio decide cancelar su
    membresía se dirige a la PROFECO, en donde en primera
    instancia utilizan la vía de conciliación
    telefónica, la cuál consiste en realizar llamadas
    telefónicas al proveedor (en este caso el departamento
    encargado para atender el conciliador en este departamento)
    solicitándole realizar dicha
    cancelación.

    Al recibir al socio para la cancelación, en
    primera instancia se realiza un sondeo del motivo por el cual el
    socio decide cancelar su membresía para que posteriormente
    en compañía con el representante legal se decida si
    es necesario turnar al socio a otra persona, o bien el
    representante legal lo atiende, cuando el socio esta cancelando
    porque esta confundido respecto a como usar la membresía
    entonces se turna a la persona que realizó la venta para
    que le explique nuevamente como usar la membresía y los
    beneficios que tiene, en caso de que el socio este cancelando por
    la mala información que recibe de terceras personas
    entonces la atiende el representante legal, en ambos casos si el
    socio decide cancelar su membresía.

    Motivos de Cancelación

    La cancelación se debe a que el socio por
    circunstancias ajenas a su voluntas ya no puede sostener el
    compromiso adquirido.

    El socio no recibe un servicio adecuado

    No le dan lo que ofrecieron

    Los socios reciben información negativa del
    tiempo compartido

    23.

    ADMINISTRACIÓN
    DE LAS VENTAS DEL TIEMPO COMPARTIDO

    1.- Dirección Administrativa

    La función de la división administrativa
    es utilizar los recursos, para que el servicio que se brinde sea
    el más adecuado.

    La responsabilidad de la división
    administrativa son:

    La administración empleará sus mejores
    esfuerzos para proporcionar a los miembros el uso de las unidades
    de alojamiento del club en los desarrollos.

    Funciones:

    • Llevar el control diario de ventas procesables y las
      no procesables, y estando al tanto de los que contribuyeron a
      realizar la venta
    • Llevar el control de las comisiones y
      ganancias
    • Llevar el control de los SPiff (bonos), que
      otorgan los directores de mercadotecnia
    • Llevar el control de los puntos para la cobranza
      morosa, en el cual se llevará un récord de
      contratos que se pudieron contactar y la solución a la
      que se llego. Cabe mencionar que los pagos pendientes no se
      cobraran con intereses, pero será de acuerdo al tipo de
      cambio del día.

    2.- Dirección de Administración de
    Ventas

    Funciones directas por orden de importancia

    2.1.- Vouchers

    • Pedir autorización de cobro del voucher de
      enganche de venta diaria
    • En dado caso de que no se autoriza, se
      plaqueará un voucher y quedará post-fechado o
      abierto.
    • Solicitar autorización de los vouchers
      post-fechados de ventas pendientes
    • En caso de no obtener autorización se
      efectuara labor de cobranza directa con el socio por medio de
      llamadas telefónicas.
    • Registrar el control de cobros los vouchers corado
      del día y pasar a la de auxiliar de contratos para la
      elaboración del Daily de movimientos
    • Se elabora un reporte mensual de cortes diarios de
      las máquinas
      de punto de venta en pesos y en dólares el cuál
      deberá ser entregado a la dirección
      administrativa

    2.2.- Contratos Mickys (contratos de
    fantasía)

    • Estos contratos por su naturaleza son contratos
      pendientes, los cuales dejan como un apartado una cantidad en
      efectivo, mismo que deberá ser registrada o depositada
      en la caja el mismo día de su
      recepción.
    • Se deberá elaborar un reporte mensual de
      ventas Mickys.

    2.3.- Elaboración de contratos de
    ventas

    • Verificar que la información del cerrador
      (persona que cierra la venta)
    • Elaboración del contrato
    • Elaboración de cartas de bonos
      de crédito y semanas
    • Solicitar autorización de tarjetas de
      crédito
    • Elaboración de tarjetas y carpetas de nuevos
      socios
    • Elaboración de cartas

    2.4.- Proceso de contratos

    • Verificar que todos los documentos del
      contrato estén completos
    • Verificar que los vouchers estén debidamente
      firmados que la información de la hoja de trabajo del
      cerrador sea completa.
    • Sacar copias fotostáticas de toda la
      documentación, para armar expediente de
      comisiones
    • Etiquetar expedientes
    • Programar los vouchers post-fechados

    2.5.- Elaboración del Daily (reporte
    diario)

    • Elaboración del daily de ventas diarias
      procesables.
    • Elaboración del daily de ventas diarias no
      procesables.

    BIBLIOGRAFIA

    Investigación de campo:

    • Hotel RIU CANCUN

    Lic. Pedro Moncada (Exgerente División
    Cuartos)

    • Hotel CASA MAYA CANCUN

    Lic. Jose Luis Cardenas Pulido (Gerente
    Residente)

    Lic. Marta Montes (Gerente de
    Reservaciones)

    • Hotel MOON PALACE

    Lic. Eduardo Miranda (Gerente de
    recepción)

    • Hotel Royal Sunset Cancún
    • Hotel Desire REsort & Spa (Puerto
      Morelos)

    Links de internet:

    http://www2.vivaresorts.com/es/kids_club.asp

    http://www.tiempocompartido.com


    http://www.ote-info.com/sp/consumers/body_what_is_timeshare.html

    http://www.sectur.gob.mx

     

    AUTOR

    Chin Rosado José Roberto

    Instituto Tecnológico de Cancún

    Materia Operación Hotelera

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