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El contrato de tiempo compartido

Enviado por samirausch



  1. Concepto
  2. Caracteres
  3. Naturaleza jurídica
  4. Regulación Legislativa
  5. Legislación Comparada
  6. Comparación con otras figuras jurídicas
  7. Especies
  8. Elementos
  9. Cláusulas Usuales
  10. Obligaciones de las partes
  11. Función Económica
  12. Modelo Contractual
  13. Conclusiones
  14. Anexos
  1. El tiempo libre del turista suele ser muy escaso en contraposición a su enorme curiosidad de ver paisajes distintos y conocer otras culturas, esto hace que no se vea satisfecho con la adquisición de una propiedad exclusiva en un lugar turístico, ya que dicha adquisición lo limitaría, estaría obligado a visitar periódicamente el mismo lugar.

    Esta es la razón por la que el Tiempo Compartido surgió, este, es una estructura vacacional que se creó, precisamente, a raíz de la necesidad e esparcimiento y descanso de los usuarios, transformándose en una herramienta ideal para aquellas personas que carecen de grandes recursos económicos que les permita adquirir un inmueble en el lugar donde desean pasar sus vacaciones y mantener el mismo, además es una importante oportunidad para quienes desean cambiar constantemente de lugar al momento de tomarse un descanso.

    En el presente trabajo me dedicaré a aclarar, en primer lugar el concepto el cual alude al contrato de tiempo compartido, luego realizaré un breve análisis de las distintas posturas doctrinarias acerca de la naturaleza jurídica del mismo, para después referirme a la regulación legislativa del tiempo compartido, o mejor dicho, a los intentos legislativos de brindarle reglamentación legal. También analizaré sus especies, elementos, cláusulas más usuales y las obligaciones de las partes.

    Finalmente, expondré algunas conclusiones, a modo de simple opinión personal, con la finalidad de proponer algunas soluciones y recomendaciones a los problemas que puede generar la celebración de este contrato.

  2. Introducción

    El contrato de Tiempo Compartido es un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso y goce por uno o más períodos al año de una unidad habitacional con finalidad vacacional, con los muebles de los que está provista y con los espacios y cosas de uso común, obligándose además a la prestación de servicios, sean dependientes o independientes del uso y goce de las cosas y, también, al establecimiento de un régimen apto para administración y gestión del conjunto. La otra parte se obliga a pagar un precio cierto en dinero, más el pago periódico de cuotas de mantenimiento, reparación y mejoras.

    Señala Ghersi que en esta definición solo se hace referencia a dos de los sujetos intervinientes en la operación comercial ( y el sistema aplicado a bienes inmuebles pudiendo recaer sobre otro tipo de bienes como un yate, una casa rodante, etc.), pero en la práctica negocial tal relación jurídica no es bilateral sino multilateral, ya que se trata de una serie de contratos conexos que resultan imprescindibles para la correcta prestación de la obligación principal.

    En el tiempo compartido el adjudicatario adquiere este derecho en virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que, generalmente, es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso.

    Es decir que se trata de la modalidad negocial que otorga al adquirente o usuario del sistema la facultad de usar y gozar de una cosa mueble o inmueble y de determinados servicios durante un período de tiempo, concluido el cual corresponderá la misma a otro titular y así sucesivamente hasta que corresponda nuevamente al primero.

  3. Concepto

    El contrato de tiempo compartido se encuentra nutrido de diversos caracteres.

    Es un contrato bilateral en el que una de las partes se obliga a otorgar el uso y goce de una unidad habitacional con todo lo que la misma incluye (servicios, muebles, etc.), mientras que la otra parte por su lado se obliga a pagar un precio cierto dinero más el pago de las cuotas correspondientes.

    Es un contrato oneroso ya que la persona que adquiere la unidad habitacional debe abonar una cuota con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la misma y a su vez la empresa se obliga a garantizarle el uso y goce de la cosa, su mantenimiento y administración.

    Se trata a su vez de un contrato atípico ya que en nuestro país no se encuentra regulado por ninguna ley específica. Sólo en muy pocos países como por ejemplo Portugal, Grecia y Francia este tipo de contrato, el de tiempo compartido, se encuentra tipificado.

    Es un contrato de adhesión donde una empresa le ofrece le ofrece un contrato ya establecido al futuro consumidor este debe firmarlo o no manifestando así su consentimiento o la falta del mismo.

    También es un contrato de tracto sucesivo debido a que su prestación se cumple periódicamente debido a que el adquirente se compromete al pago de una cuota mensual o anual.

    Y su último caracter alude a que es un contrato no formal en el que la ley no exige forma determinada.

    Las partes pueden celebrarlo de la forma que prefieran pero es de suma importancia que el mismo sea realizado por escrito con el fin de obtener elementos probatorios en el caso de existir un futuro litigio.

  4. Caracteres

    Debido a que no existe regulación especifica acerca del contrato de tiempo compartido, la doctrina se encuentra dividida en dos partes. Por un lado una parte de la doctrina considera que el tiempo compartido es un derecho personal como así lo afirma Busso y por otro lado considera que es un derecho real como así lo afirma Di Filippo.

    Un derecho personal es aquel que le atribuye a su titular la facultad de exigir de otra persona una prestación que puede consistir en dar, hacer o no hacer una cosa. Busso afirma que debido a que el adquirente tiene el derecho de uso y goce de la unidad habitacional y de los servicios correspondientes que hacen a la misma, la naturaleza jurídica del contrato de tiempo compartido, es que es un derecho personal ya que se dan las figuras de sujeto activo, sujeto pasivo y las prestaciones debidas.

    La parte restante de la doctrina considera al contrato de tiempo compartido como un derecho real. Derecho real es el derecho susceptible de ser opuesto a todos y que le permite a una persona ejercer un poder sobre un bien. El contrato de tiempo compartido puede ser realizado acorde a diferentes modalidades como ser la de un condominio, usufructo o un contrato de cesión de uso que a su vez este se subdivide en dos especies: hospedaje mediante reservas anuales con posibilidad de intercambiarlas y locación de unidades vacacionales con plazos discontinuos. Dado que estos son derechos reales, esta parte de la doctrina encasilla al usuario de un tiempo compartido como el adquirente de un derecho real.

    Existe parte de la doctrina que se inclina por afirmar que el tiempo compartido dentro del derecho real, forma parte de un nuevo derecho real exclusivo y distinto de los conocidos, que podría denominarse "multipropiedad".

    Cabe dejar en claro que el Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial (no aprobado hasta el momento) establece que la mejor forma de regular el contrato de tiempo compartido es bajo la figura de propiedad horizontal pero realizándole algunas modificaciones.

    Volviendo a la discusión doctrinaria más arriba apuntada, a continuación me dedicaré a dejar en claro las razones consensuadas por quienes consideran al Tiempo compartido como un derecho personal y por aquellos que ubican al mismo dentro de los derechos reales.

    Quienes consideran que se trata de un derecho personal señalan el sistema de "numerus clausus" que rige en nuestra legislación con respecto a los derechos reales, ya que el artículo 2502 del Código Civil dispone que los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, y consecuentemente, el artículo 2503 del mismo Código enumera en forma taxativa los derechos reales existentes en el derecho argentino. Por lo tanto, para esta postura, el Tiempo Compartido no puede ser un derecho real ya que los mismos están enumerados por la ley y no pueden existir otros distintos, además hace mención a la segunda parte del primer artículo 2502 que establece que si por contrato, o disposición de última voluntad se constituyen otros derechos reales o se modificasen los que por el Código se reconocen, los mismos solo valdrán como constitución de derechos personales, si como tales pudiesen valer.

    Por ese motivo, gran parte de la Doctrina considera que el Tiempo Compartido es un nuevo derecho personal, sustentado en el ejercicio de la autonomía de la voluntad (artículo 1197 del Código Civil),y con las limitaciones impuestas por el art.953 del mismo plexo normativo.

    Por otra parte, los partidarios de la otra posición, señalan que las características esenciales del tiempo compartido abarcan todos los elementos necesarios como para configurar un derecho real: la existencia de un sujeto activo y una cosa entre los cuales se establece una relación jurídica, obligando a la sociedad, previa publicidad registral, de abstenerse de realizar algún acto contrario a ese derecho.

    Es importante tener en cuenta que según la posición que se adopte las consecuencias pueden ser totalmente distintas, porque si se considera al tiempo compartido como derecho personal al adquirente del mismo se le estarían reconociendo prerrogativas oponibles en forma relativa, por ser esta un carácter típico de estos derechos, por otro lado si se lo reconoce como derecho real, nace una mayor protección a partir del momento de su oponibilidad frente a todos ( erga omnes).

  5. Naturaleza Jurídica

    En Argentina, el contrato de tiempo compartido no se encuentra regulado por ninguna ley específica, razón por la cual el mismo es un tipo de contrato innominado. Pero sí existen diversos proyectos que tienen la finalidad de lograr legislar este tipo de contrato. Pero según Lovece y Ghersi estos se centran en determinar la naturaleza jurídica del derecho adquirido y afirman que se le presta muy poca atención al sistema de contratación con el cual se comercializa el servicio y su forma de publicitarlo.

    A pesar de que no exista regulación alguna concreta para el contrato de tiempo compartido, sí existen diversas leyes, normas y artículos del Código Civil, que ayudan a regular su funcionamiento. Una de las de más importancia es la ley 24.240 la cual se encarga de establecer normas de protección y defensa de los consumidores. Esta tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios y establece que se consideran consumidores o usuarios, las personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social:

    a) La adquisición o locación de cosas muebles;

    b) La prestación de servicios;

    c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a persona indeterminadas.

    Razón por la cual el adquirente de una unidad habitacional por medio de un contrato de tiempo compartido estaría amparado por esta ley.

    La siguiente ley también se encarga de regular en sus artículos 4, 5 y 6 el deber de información al consumidor el cual es un gran tema de discusión en la actualidad entre empresas que se dedican a vender tiempos compartidos y los consumidores de los mismos. El deber de informar al adquirente lo que está comprando es de suma importancia durante el lapso que dure la relación contractual como elemento determinante de la voluntad del contratante durante la etapa previa a la celebración del contrato y mientras se ejecuta el mismo. Según Ghersi, en los sistemas de venta de tiempo compartido existe una deficiencia manifiesta en la información brindada al consumidor, en especial respecto del objeto del contrato a realizar.

    También el deber de información se encuentra amparado por el artículo 42 de la Constitución Nacional el cual afirma que los consumidores y usuarios tienen derecho a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección y a condiciones de trato equitativo y digno.

    Por su parte, la Cámara Argentina de tiempo compartido adoptó un Código de ética en donde se establecen las pautas de aplicación, la conducta de las partes contratantes y su procedimiento. este Código se encarga de regular las conductas generales y particulares que deberán observar en relación con la industria de tiempo compartido, todos los asociados de la Cámara Argentina de Tiempo Compartido. Sus disposiciones son de aplicación cualquiera sea el lugar en que las conductas aquí reglamentadas se desarrollen.

    Por ultimo el Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado, se encarga de regular en su artículo 2029 el contrato de tiempo compartido afirmando que "la asignación de usos y goces sucesivos o alternados por períodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión forzosa sin límite de tiempo. En este caso el condominio con indivisión forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el registro inmobiliario. El reglamento puede instituir una administración con el carácter de mandatario irrevocable.

    El reglamento de condominio y administración se integra al título de asignación del uso y goce".

    En los fundamentos que la Comisión Redactora del mismo eleva al Poder Ejecutivo, se anticipa la existencia de un título dentro del Libro de los Derechos Reales denominado "Propiedades Especiales". Es aquí donde se intenta estructurar un régimen legislativo para las conocidas nuevas formas de propiedad, siendo la orientación general del Proyecto el fijar los grandes lineamientos a los que deberán someterse los promotores de esos sistemas, si optan por el régimen de los derechos reales, porque se acepta que decidan sujetarse al régimen de los derechos personales también.

    Esta posibilidad de opción resulta evidentemente contradictorio. No es posible aceptar la idea de permitirle al promotor del sistema un derecho de opción para regirse bajo una u otra normativa. Si la esta Comisión decidió introducir esta normativa del Tiempo Compartido, barrios privados, etc, dentro del Libro de los Derechos Reales, es absurdo que luego permita que éstos sistemas queden abarcados por la regulación de los Derechos Personales, máxime si ello es posible por una simple elección de las partes.

    Es decir, al principio parece terminar con aquella vieja discusión doctrinaria sobre si estas nuevas formas de propiedad pertenecen a los Derechos reales o a los personales, porque claramente lo ubica dentro de lo primeros, pero luego agrega más confusión al dejar la vía abierta como para trasladarse de normativa.

    Además, el Proyecto aconseja que el control legal de los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados se vea realizado a través del sistema de la Propiedad Horizontal. Y para el Tiempo Compartido, de optarse por el sistema de los derechos reales, se vería alcanzado por las reglas del condominio con indivisión forzosa, por cuanto sería el sistema más propicio para su desarrollo. Ello se desprende del artículo 2029 del Proyecto que he transcripto anteriormente.

    Si bien la mecánica del condominio es similar a la del Tiempo Compartido, el hacer uso de la normativa de un derecho real autónomo para legislar sobre otro derecho que aparece como novedoso, no es una solución feliz. Porque aún así se sigue careciendo de una regulación idónea y propia del Tiempo Compartido, y consecuentemente las dudas, abusos y demás inconvenientes, no van a desaparecer.

    Y si bien puede ser cierto que el funcionamiento resulta ser similar entre las dos figuras, hay según mi opinión algunas contradicciones y vacíos que a corto o a largo plazo merecerían ser aclarados, todo ello para eludir algún error interpretativo que puede derivar en lamentables consecuencias.

  6. Regulación Legislativa

    Sólo en muy pocos países se encuentra regulado el contrato de tiempo compartido con una ley específica. Algunos de ellos son Grecia, Francia y Portugal.

    En Francia existe la ley nº 86/18 . Esta se encarga de establecer que en el contrato realizado por tiempo compartido, deberá aparecer claramente que la adquisición de la unidad habitacional contiene sólo la cualidad de "asociado" y que el mismo no es propietario del inmueble. De no ser así se considerará publicidad engañosa y puede ocurrir la acción de suspensión y/o una acción penal.

    En Grecia, el contrato de tiempo compartido fue regulado por la ley 1652 que hace referencia a "el contrato de arrendamiento a tiempo repartido y la regulación de las cuestiones relativas".

    Por su parte, Portugal es el país que se encarga de regular el contrato de tiempo compartido mediante los decretos-ley 368/83 y 130/89 con mayor énfasis calificándolo de "derecho de habitación periódica".

    Más allá de la regulación específica que contienen los países antes mencionados, en el continente Europeo, nació una gran preocupación debido a los inconvenientes que provocaba el sistema de tiempo compartido ya que los usuarios del mismo sufrían de grandes abusos debido a la falta de información, a la desprotección del consumidor, etc. La Unión Europea realizó grandes intentos con la finalidad de solucionar este tema tan delicado y dificultoso, pero estos intentos no se nutrieron de carácter triunfante.

    España debido a estas cuestiones, crea en el año 1998 la ley 42/1998 sobre "Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y de normas tributarias", esta norma se encarga de limitar la autonomía de la voluntad del consumidor hasta un punto aconsejable.

    Asimismo, en Colombia existe una Ley que regula y fomenta el sistema de tiempo compartido y la multipropiedad, la cual entró en vigencia en el año 1996, con el N° 5022. La misma define el tiempo compartido diciendo que el mismo es el derecho de uso y disfrute sobre un alojamiento de carácter turístico, amoblado y equipado, integrado a un desarrollo inmobiliario, durante un período específico y a intervalos, previamente establecidos, determinados o determinables, así como también a la utilización de todas las instalaciones y servicios comunes del respectivo desarrollo inmobiliario, a cambio de un precio cierto pagadero por adelantado en uno o más plazos.

    La misma Ley clasifica el tiempo compartido según la identificación del tiempo anual de goce y disfrute y la individualización o no de la unidad residencial vacacional. Así podrá ser:

    Fijo: Cuando se usa y disfruta de la misma unidad residencial vacacional en la misma semana o semanas del año.

    Flotante: Cuando se use y disfrute de una unidad residencial vacacional, dentro de ciertas temporadas o estaciones del año, cuya determinación se hace en forma periódica de acuerdo a procedimientos objetivos.

    Sobre espacio flotante: Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional, con características precisas, cuya determinación se hará según la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos.

    Mixto: Cuando se usa y disfruta de una unidad residencial vacacional con características precisas, dentro de una cierta temporada o estaciones del año, cuya determinación se hará según la disponibilidad y mediante procedimientos objetivos, pudiendo fraccionarse el disfrute de la semana o semanas en días no continuos.

    La Ley establece que tienen carácter real a los derechos adquiridos por contratos de tiempo compartido fijo y flotante. El tiempo compartido sobre espacio flotante y mixto tiene carácter personal.

    La ley define a la multipropiedad como el derecho indiviso, por el cual se adquiere la propiedad sobre una parte alícuota de una unidad residencial vacacional o recreacional de carácter turístico conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentran así como sobre las instalaciones y servicios conexos y áreas comunes del desarrollo inmobiliario, con sujeción a un calendario en cuanto al derecho de uso y disfrute exclusivo, de acuerdo a lo que establezca el propio contrato y documento de condominio.

    Característica común a todas las modalidades de tiempo compartido y multipropiedad es la finalidad del derecho de uso y disfrute de la unidad recreacional o turística residencial.

    Según la mencionada ley, el derecho de multipropiedad es de carácter real. Es un derecho indiviso de propiedad. Como derecho de propiedad es perpetuo. La ley sostiene que el derecho de tiempo compartido puede ser de carácter real o personal según su contenido.

  7. Legislación Comparada

    Con la locación:

    En la locación los plazos son muy inferiores a los del tiempo compartido en la locación el plazo es de 2 o 3 años (depende del tipo de locación) como mínimo y de 10 años como máximo, mientras que en el tiempo compartido el tiempo máximo es de 99 años. Mientras que en el tiempo compartido el destino es vacacional, en la locación es vivienda, oficina o comercio.

    Con la compraventa:

    En el contrato de tiempo compartido la persona sólo adquiere el uso y goce sobre el inmueble mientras que en el de compraventa adquiere la propiedad de la cosa.

  8. Comparación con otras figuras jurídicas

    Los modelos de contrato más frecuente son básicamente dos:

    - Los contratos de Usufructo de Tiempo Compartido

    - Los contratos de Compraventa de semana flotante.

    Contrato de Usufructo de tiempo compartido:la idea central del instituto del usufructo consiste en el derecho de uso y disfrute de la cosa, dejando en cabeza de otro la nuda propiedad.

    Cabe recordar que el artículo 2807 del Código Civil establece que ¨ El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia ¨ . (usufructo perfecto).

    También cabe aclarar que el usufructo es un derecho temporal ya que se agota en un determinado tiempo, y además es intransmisible.

    Con respecto a la constitución formal, en el caso de los inmuebles, el artículo 1184 dispone que: Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública: 1) Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro… ¨ .

    Asimismo, el artículo 2830 establece que las condiciones requeridas para la validez de los títulos destinados a transferir la propiedad son igualmente necesarias para la validez de aquellos que tengan por objeto la constitución del usufructo, excepto el usufructo constituido por la ley. Además, el artículo 2932 establece que la forma de enajenación del derecho de usufructo sobre un bien inmueble debe ser por escritura pública, y que si se hace de otra forma no tiene efecto alguno.

    En ese sentido, es importante recordar lo dispuesto en el artículo 1185: ¨ Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hecho por instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública ¨ .

    En el supuesto del Contrato de Usufructo de Tiempo Compartido, se trata de un instrumento privado que prevé la escrituración e inscripción en el registro, una vez abonado el precio. Señala Ghersi, que en realidad se trata de un contrato de prestación de servicios discontinuos.

    Se suele establecer en una de sus cláusulas un contrato de colaboración empresarial, para darle al beneficiario la posibilidad de canjear alguna semana por servicios de algún otro lugar. Se trata de una cláusula que no tiene valor operativo, la misma es solo informativa y en si misma no otorga ningún derecho, debe celebrarse un nuevo contrato con la otra empresa con las condiciones que la misma establezca.

    A veces, este tipo de contrato contiene un anexo destinado a un Reglamento sobre administración y uso, que puede llegar a incluir ciertas cláusulas abusivas, por ejemplo, si el reglamento estipula que se efectuará la estimación del gasto anual de las expensas conforme al derecho potestativo de estimación, sin fijar reglas claras para ello. Se trata de una cláusula abusiva ya que cada usufructuario tiene derecho a que se le entregue un resumen de los fundamentos de estimación de dicho gastos, y a cuestionar los que considere abusivos, tal como lo dispone la Ley de Defensa del Consumidor, la cual prevé un derecho de información amplio.

    Otra cláusula abusiva es la que permite contratar personal sin límites ya que el usuario tiene derecho a que se funde toda contratación de personas.

    Contrato de compraventa de semana flotante: en ciertos casos se suele titular al contrato como ¨ compraventa ¨ y luego en las cláusulas particulares se denomina de ¨ usufructo¨ lo cual resulta contradictorio.

    En este tipo de contrato se suele establecer, entre otras, una cláusula abusiva absolutamente potestativa, como derecho de opción el derecho de la empresa de rescisión por la falta de pagos mensuales, lo cual es abusivo y solo debe dar lugar al cobro de intereses por las sumas debidas.

  9. Especies
  10. Elementos

En la mecánica básica del Tiempo Compartido intervienen distintos sujetos:

- El "Desarrollista o desarrollador": este es la persona física o jurídica propietaria del inmueble, que enajenará derechos bajo este sistema. Se lo llama así porque es el que desarrolla la idea, que va desde la compra del terreno, el financiamiento de la construcción, la comercialización y la organización de los aspectos normativos, hasta la prestación de esos servicios.-

- El Usuario: que es la persona física o jurídica que adquiere derechos y contrae obligaciones respecto de la cosas y servicios enajenados por el sistema de Tiempo Compartido.-

- El Administrador: a cuyo cargo están las tareas de administración de las cosas de uso exclusivo y de uso común y de la prestación inherentes al sistema. Puede llegar a ser o no el mismo desarrollista.-

- El Comercializador: éste e dedica a la promoción del complejo turístico, otorga reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato definitivo.

- Una Cadena de Intercambio: la operación de intercambio consiste en que el usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de su derecho por un período a la denominada red o cadena de intercambio de una empresa de nivel nacional o internacional, a cambio de gozar de igual derecho, en el período concertado, en un complejo de otro lugar del país o extranjero que esté adherido a la misma red.

De todos estos sujetos, los indispensables para la celebración del contrato son dos: El desarrollista y el adquirente.

En cuanto al objeto del contrato, el mismo consiste en la transferencia del derecho de uso y goce de una unidad residencial vacacional, los bienes muebles que en ella se encuentren afectos y, en su caso, las instalaciones, áreas, construcciones y servicios comunes, que una parte hace a la otra a cambio de un precio cierto en dinero. El ejercicio de ese derecho esta limitado a un número determinado de días por un período determinado de años.

El bien sobre el cual recae el contrato puede ser un edificio de departamentos, en un club de campo o en un complejo vacacional. Sin embargo, también puede tratarse de un automóvil, un yate p un equipo o programas de computación, etc.

Cabe agregar que el contrato de tiempo libre contiene ciertas particularidades, estas son:

  • Pluralidad de sujetos: varias personas van a usar durante el año el inmueble en forma exclusiva.
  • Unidad de objeto: es el inmueble, sobre este recaen los derechos de uso y goce de los multipropietarios.
  • El derecho adquirido es perpetuo debido a que se hereda.
  • El uso y goce es periódico, alternado y exclusivo.
  • La ubicación del inmueble es siempre en zonas turísticas.
  • El inmueble se encuentra equipado y en buen estado de conservación.
  • Existe un administrador.
  • Existen servicios adicionales.
  • Se celebra un contrato por cada adjudicatario entre él y la empresa.
  • Existe un reglamento, el cual debe ser respetado.
  • Existe un plazo de uso del inmueble el cual el adquirente debe respetar.
  1. Las denominadas ¨ cláusulas abusivas ¨

    A continuación me referiré específicamente al problema de las cláusulas abusivas que pueden llegar a existir en un contrato de Tiempo Compartido. Para comprender la problemática es indispensable tener en cuenta que la explotación del recurso turístico mediante el sistema de tiempo compartido se realiza sobre la base del modelo de contratación por adhesión, es decir que las empresas predisponen las condiciones contractuales en formularios tipo, y el consumidor no puede discutir ninguna de las cláusulas, quedándole únicamente la libertad de determinar si contrata o no. En este tipo de contrato, la inclusión de cláusulas abusivas se ve favorecida, aunque las mismas no existen en todos los contratos de o por adhesión. A través de distintas cláusulas se suele desequilibrar la relación contractual, lo cual permite denotar el poder económico del organizador del sistema. Estas cláusulas abusivas pueden consistir en: aquellas que otorgan discrecionalidad en las facultades resolutorias por parte del organizador, las que la imposibilitan el acceso del adquirente al control efectivo en la administración y al sistema de banco de datos, las que le quitan al adquirente la facultad de rescindir el vínculo que lo une con el organizador, a menos que abone a éste una importante suma de dinero en concepto de indemnización, cualquiera hubiera sido el tiempo en el que la relación que los unía se mantuviera, etc.

    La falta de claridad y precisión, característica de estas operaciones, dificulta la solución de los conflictos que surgen si se produce el incumplimiento o la resolución del contrato.

    En nuestro país, si bien no existe una ley que regule el contrato de tiempo compartido, resultan aplicables las disposiciones de la ley 24240 de protección al consumidor, particularmente las contenidas en sus artículos 4 y 37. 

    El objeto de la ley de Defensa del Consumidor es proteger a los consumidores y usuarios, ya sean personas físicas o jurídicas que adquieran bienes o contraten servicios para su consumo final.

    Según la ley, los proveedores deben brindar información veraz y suficiente sobre las características de los bienes de servicios que ofrecen y debe estar redactada en castellano.

    En cuanto a las condiciones de la oferta y la venta, establece que se deben cumplir con todas las precisiones que se hayan ofrecido, incluyendo la información de las publicidades o anuncios, quedando los comerciantes obligados a cumplirlas. Todas las promesas forman parte del contrato de compra-venta del producto o servicio.

    Asimismo la ley sostiene que siempre debe documentarse la operación convenida, en la que no pueden faltar el nombre y domicilio del vendedor o prestador del servicio, las características esenciales del producto o servicio, el plazo y condiciones de entrega, el precio y condiciones de pago y debe constar si se otorga garantía y sus características.

    La ley tiene un apartado para la venta domiciliaria y por correspondencia donde establece que "en los casos de venta domiciliaria, por correo, televisión o similares el prestador debe documentarla por escrito, informando al consumidor que puede revocar la operación dentro de los 5 días corridos de la entrega o celebración del contrato". Dejando prohibido, para esta modalidad de venta, el uso de débito automático sin consentimiento expreso y previo del consumidor.

    Cuando se sancionó esta norma no estaba prevista la categoría específica para la modalidad de venta de los Tiempos Compartidos, es por eso que esa actividad se rige por las mismas condiciones del sistema de venta domiciliaria.

    La ley indica que "en las operaciones de crédito debe consignarse el precio de contado, el saldo deudor, el total de los intereses, la tasa de interés efectiva anual, la cantidad de pagos y su periodicidad y el monto total a pagar".

    Si un consumidor se sintiese damnificado por el incumplimiento de cualquier pauta de un contrato, puede realizar la denuncia correspondiente. Certificada la existencia de una o más infracciones la ley establece la aplicación de sanciones como multas de 500 a 500.000 pesos para el incumplidor, decomiso de mercaderías, clausura del establecimiento o suspensión del servicio hasta 30 días, e inhabilitación para formar parte del Registro de Proveedores del Estado. Además, los infractores deben publicar la resolución condenatoria haciéndose cargo de los gastos, pasando a formar parte del
    Registro de Infractores de la Subsecretaría de Comercio e Inversiones que permitirá aplicar sanciones más severas a los reincidentes.

    Del mismo modo, la ley establece que serán sancionadas con apercibimiento o multa las denuncias maliciosas o sin justa causa.

    Cabe destacar que la "Cámara Argentina de Tiempo Compartido" ha adoptado un Código de Etica con la finalidad de establecer las pautas de comportamiento de sus asociados "para velar por la seriedad de la industria" "y garantizar al público la buena imagen de las empresas comprometidas".

    En verdad, para acreditar la buena fe de la parte vendedora, en los contratos suelen incluirse cláusulas por las cuales se deja constancia de que, antes de su firma, aquélla ha dado al adquirente información veraz, detallada, eficaz y suficiente obre el objeto de la operación y le ha exhibido documentación que acredita la existencia de títulos perfectos. 

    Nuestros Tribunales se han pronunciado sobre la aplicación de la ley 24240, sosteniendo que para que se configure la infracción prevista por el artículo 36, por falta de precisiones en la documentación que se extiende con motivo de la operación de tiempo compartido , no se requiere la intencionalidad fraudulenta en su autor, pues lo que se pretende es preservar a los consumidores en general, a fin de evitar equívocos en la naturaleza y en los alcances de los servicios que se ofrecen al público, que puede generar en los posibles interesados comportamientos erróneos en relación a su interés respecto del verdadero servicio que se ofrece.

    También se ha dicho que si en el contrato de tiempo compartido, motivo del pleito, los documentos en los cuales se formalizó la operación estaban expresados en idioma inglés, ello configura una infracción al artículo 4º de la ley 24240 si el contratante no pudo conocer suficientemente los alcances de los términos del convenio que iba a celebrar, siendo irrelevante, a los fines de la eximición de la responsabilidad de la vendedora, pretender la traducción de tales actos, toda vez que no se la sancionó por extender una escritura pública en idioma extranjero, sino "por una falta de información suficiente al consumidor".

    En otro orden de cosas, se resolvió que "la actividad de ventas del sistema de tiempo compartido no se encuentra comprendida en lo establecido por la ley 14546 (Estatuto del Viajante de Comercio) que sólo es aplicable a los que venden mercaderías, es decir, cosas muebles, y también las referidas a coberturas médico-asistenciales, espacios de publicidad, paquetes turísticos, etc."

    También resulta aplicable, además de los artículos 41 y 42 de la Constitución Nacional, la ley 22.802. La ley de Lealtad Comercial sancionada en 1983 tiene como principal objetivo asegurar la transparencia en las transacciones a lo largo de toda la cadena de comercialización, hasta llegar al consumidor final. En general, norma sobre aspectos del rotulado de productos que se comercializan en el mercado local, tanto de origen nacional como importado.

    Pero esta ley también hace referencia a la publicidad de bienes y servicios. Al respecto, prohíbe aquellos mensajes que, emitidos por cualquier medio, puedan llevar a error, engaño o confusión a sus destinatarios, sobre las características del producto o servicio o sus condiciones de comercialización, tanto por lo que digan como por lo que omitan. La misma prohíbe la realización de promociones con premios, en los casos en que éstos se distribuyan al azar y exista una obligación de compra para participar.

    Cuando no se cumplan las obligaciones antes mencionadas, cualquiera sea la etapa en la cadena de comercialización, la ley establece el pago de multas. Cuando se detecta una infracción, se procede a labrar un acta y se prevé un plazo para que el infractor presente su defensa. Luego de esto, y una vez analizado el expediente, se resuelve si debe o no ser sancionado.

    En distintos países fueron sancionando normas tendientes a proteger al usuario, en ese sentido, en España fue sancionada la ley 42/1998 sobre "Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias", publicada en el B.O del día 16 de diciembre de 1998. Esta ley establece en favor de adquirente un derecho de desistimiento unilateral durante los diez días siguientes a la celebración del contrato, decisión que puede darse a conocer sin la necesidad de alegar ningún motivo. Por otro lado, y como deber de información, se le impone al vendedor la obligación de disponer a favor de cualquiera que lo solicite de un documento informativo de todos los aspectos del negocio, sobre todo para darle una idea acabada al adquirente de lo que está comprando. La omisión de esta carga faculta al usuario a resolver el contrato hasta tres meses después a la fecha de su celebración.

    En ese mismo sentido, la ley portuguesa que regula el timeshare o tiempo compartido dispone, en cuanto al plazo de reflexión, que se podrá rescindir el contrato por carta certificada con acuse de recibo en un plazo de siete días después de la firma, pero no se impone la mención de dicha cláusula en el contrato.

    En una de las Directivas dadas por la Comisión de Comunidades Europeas en el año 1994 se estableció un período de reflexión desde los diez días a partir de la firma del contrato, llegando hasta los tres meses en los supuestos en que existan deficiencias en la información suministrada al consumidor.

  2. Cláusulas usuales
  3. Obligaciones de las partes

En el contrato de tiempo compartido, según Farina, el adjudicatario adquiere el derecho en virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que generalmente es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso. De esto se desprende que las partes confortantes del contrato de tiempo compartido son dos ya que se trata de un contrato bilateral:

  • La empresa que crea el sistema la cual adquiere o hace construir las unidades
  • El adquirente

Tanto una parte como la otra tienen diversos derechos y obligaciones.

La empresa que crea el sistema de tiempo compartido, es representada mayormente por un administrador el cual tiene diversas obligaciones. La principal es la de garantizarle al adquirente el uso y goce de la unidad habitacional pactada en el contrato y debe asegurarse que tanto los servicios que integran el contrato como el personal que se encarga de satisfacer al cliente, funcionen como es debido y correctamente. Es también obligación de la empresa o administrador reparar lo que sea necesario para mantener la unidad habitacional en estado optimo. También está obligado a recaudar las expensas y de llevar a cabo la administración del inmueble informando a los ocupantes de los gastos periódicos que realizan.

Por su parte el adquirente está obligado a concretar el uso y goce de la unidad habitacional con los fines estipulados con anterioridad. También debe conservar el estado en que se le entregó la unidad y si rompiese algo por su culpa o negligencia debe hacerse cargo del acto, realizando la reparación de lo dañado. Por último debe pagar las expensas que le correspondan, los servicios utilizados extra contractualmente y la cuota que se desprenda del contrato antes pactado.

Tanto el administrador como el adquirente están obligados a velar por el mantenimiento de la unidad funcional. Las dos partes deben entregarla en condiciones óptimas en las cuales supuestamente se les fue dada.

Pero en realidad en la práctica este tipo de contrato no es bilateral, sino que multilateral ya que según Ghersi nos encontramos frente a una serie de contratos o relaciones jurídicas conexas durante todo el íter contractual que resultan imprescindibles para la correcta prestación de la obligación principal.

  1. El contrato de tiempo compartido, celebrado de la manera correcta, puede llegar a tener una importante función económica al favorecer el turismo. Puede resultar de gran beneficio para el país fomentar la actividad turística a través de este tipo de negocio, procurando, de esta manera el desarrollo social y económico y promoviendo inversiones.

    El sector de turismo es, sin dudas, muy importante para la economía de nuestro país, el mismo suele estar influenciado por los cambios e innovaciones internacionales; en donde han aparecido figuras con particularidades propias que, dificultan su encuadre en la normativa existente; como ocurre con la figura del tiempo compartido. Este sistema permite entre que, los hoteles y complejos turísticos mantengan un alto nivel de ocupación de sus instalaciones durante todo el año, contribuyendo al desarrollo y crecimiento económico del país. Pero para que eso ocurra es necesario que exista una ley que, al mismo tiempo que impulsa las inversiones en el sector, otorgue seguridad a los usuarios del Tiempo Compartido, de modo de evitar abusos de una de las partes, y generar la confianza necesaria para hacer operativo el sistema.

  2. Función económica

    CONTRATO DE DERECHO DE USO POR TIEMPO COMPARTIDO

    Entre el Sr. ........ (nombre, tipo y Nº de documento), domiciliado en .......... en adelante EL PROPIETARIO y el Sr. ........ (nombre, tipo y Nº de documento), domiciliado en ...... en adelante EL BENEFICIARIO, convienen en celebrar el presente contrato de derecho de uso por tiempo compartido sujeto a las siguientes cláusulas:

    PRIMERA: OBJETO. El propietario es titular del dominio de ........ unidades semanales en el complejo ......... ubicado en .........

    El propietario concede al beneficiario el uso por el sistema de tiempo compartido y por el plazo de ......... años de ......... (una, o más) semana de temporada (alta/baja) para .......... personas al usuario y/o sus sucesores. Los sucesores del beneficiario deberán acreditar ante el propietario su condición de tales y unificar personería a fin de poder ejercer el derecho de uso.

    SEGUNDA: PRECIO. El precio pactado por el derecho de uso por el plazo indicado en la cláusula que antecede es de $ ....... (pesos .......) pagaderos de la siguiente manera: $ ..... (pesos ....) a la firma del presente, sirviendo éste de recibo suficiente y $ ....... (pesos .......) al tiempo de la firma de la escritura pública de constitución del derecho de uso.

    TERCERA: ESCRITURACION. La escritura de constitución del derecho de uso a favor del Sr. ....... se firmará en el plazo de ....... contados a partir de la fecha por ante el escribano ........ con oficinas en la calle ......... (teléfono ....), quien notificará a las partes en forma fehaciente la fecha y hora fijadas para la celebración del acto.

    En caso que la parte cumplidora fuera el beneficiario, este podrá declarar resuelto el contrato y exigir el reintegro de lo pagado de acuerdo con la cláusula segunda con más un interés diario (mensual, etc.) del ...... %.

    En caso que la parte cumplidora fuera el propietario, podrá declarar resuelto el contrato con más los daños y perjuicios que correspondan.

    CUARTA: ADMINISTRACION. Ambas partes acuerdan en designar a ...... como administrados. El administrador tendrá a su cargo la administración y prestación de servicios del sistema, en particular, el mantenimiento de todos los bienes, provisión y reposición de muebles y el funcionamiento de todos los servicios que ofrece el sistema tales como .........

    La gestión del administrador será irrevocable salvo justa causa de remoción. En ese caso, el propietario proveerá inmediatamente el reemplazo a fin de no afectar la continuidad de las prestaciones.

    QUINTA: EXPENSAS. El beneficiario abonará una cuota de mantenimiento anual de $ ........ (pesos .....) más el impuesto al valor agregado (I.V.A.) por semana de uso adquirida. La misma se pagará del ....... al ........ del mes de ........... por adelantado. La primera se abona en este acto, sirviendo el presente de recibo suficiente.

    La falta de pago de la cuota de expensas en tiempo oportuno colocará al beneficiario en estado de mora, que se operará en forma automática y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna.

    El atraso en el pago de las expensas devengará un interés punitorio del ..... % y compensatorio del .... % sobre las cuotas vencidas.

    Todo servicio extra que decida la administración como excursiones, vehículos deportivos, traslados, etc. serán optativos y se facturarán independientemente de la cuota de mantenimiento.

    SEXTA: DESCRIPCION DE LAS SEMANAS. Las unidades semanales afectadas al sistema de tiempo compartido comprenden siete días consecutivos y se clasifican y enumeran por temporada alta, media o baja según resulta de la planilla que se adjunta al presente y que las partes suscriben de conformidad.

    El beneficiario deberá pedir la adjudicación de la semana que desea, dentro de la categoría adquirida dentro de los ...... días anteriores al comienzo de la semana Nº ......

    El pedido del beneficiario estará sujeto a disponibilidades del complejo. Los días o semanas no usados no serán acumulables en el complejo.

    En caso que el beneficiario se encontrara en mora con el pago de las expensas pactadas en la cláusula quinta, la adjudicación de la semana quedará sin efecto.

    SEPTIMA: CESION. El beneficiario podrá ceder los derechos que adquiere por el presente, en los mismos términos y condiciones. También podrá prestar a terceros la unidad objeto de este contrato sin exceder la capacidad habitacional de la misma que es de ........ plazas. En todos los casos descriptos en esta cláusula deberá requerir la previa conformidad del propietario y de la administración.

    OCTAVA: RESPONSABILIDAD. El beneficiario o quien ocupe la unidad a su nombre será responsable de todo daño que cause por sí o por terceras personas a su cargo, a cualquier bien del complejo o de la unidad. Los daños deberán ser resarcidos al tiempo de la desocupación de la unidad y de acuerdo a la estimación que al efecto practicará la administración.

    La falta de entrega en término de la unidad importará para el beneficiario el pago de una multa diaria de $ ......... (pesos ....) la que será exigible en forma inmediata y por vía ejecutiva.

    Las llaves deberán depositarse contra recibo en la portería del complejo al tiempo de dejar entregar la unidad. Todo ocupante deberá permitir el libre acceso de personal de mantenimiento del complejo para efectuar las reparaciones que resulten necesarias. No se podrán mover los muebles de lugar, ni cambiar los objetos de decoración ni instalar carteles o antenas o exhibir objetos que puedan ser vistos desde el exterior de la unidad.

    NOVENA: DOMICILIOS. El propietario constituye domicilio en .......... y el beneficiario lo hace en ........ para todos los efectos derivados de este contrato. Ambas partes acuerdan en someterse a la competencia ordinaria de los Tribunales de ..... para todos los efectos judiciales derivados de este contrato. En prueba de conformidad se firman ....... ejemplares de un único y mismo tenor y cada parte recibe el suyo en ...... a los ...... días del mes de ........ de 200......

  3. Modelo Contractual

    Como hemos visto, el surgimiento del Tiempo Compartido obedeció a la necesidad de lograr que las personas cuenten con espacios aptos para procurar un esparcimiento que supuestamente sería difícil de conseguir en otros ámbitos. Es decir, la posibilidad de contar con todos los servicios que este Tiempo Compartido asegura a sus usuarios le brinda una posición de prevalencia frente a las rutinarias vacaciones que hasta no hace muchos años las personas gozaban, sin mayores opciones, en el mercado turístico.

    También hemos podido observar que se discute en doctrina acerca de la naturaleza jurídica del tiempo compartido, pero independientemente de la naturaleza jurídica que se le asigne, es una realidad indudable que hasta el día de hoy esta figura ha sido muy criticada en su funcionamiento porque ha dado lugar a la existencia de las denominadas cláusulas abusivas. Esto demuestra la necesidad de contar en nuestro país con un régimen legal que regule el sistema de Tiempo Compartido y que sirva al mismo tiempo para proteger adecuadamente los intereses de los usuarios, prohibiendo las cláusulas abusivas en contratos que son predispuestos por el desarrollista y estableciendo sanciones.

    Resulta necesaria una prolija regulación que ponga orden a las relaciones y permita la correcta composición de los intereses en juego, tanto en el momento de la contratación como durante todo su funcionamiento.

    Es decir que considero indispensable la creación de una ley que regule todo el funcionamiento del sistema: desde proteger al usuario o adquirente, regulando la actividad de las empresas dedicadas a la actividad, hasta la posibilidad de imponer un régimen impositivo especial para esta modalidad de organización. Asimismo, creo que esa ley debe darle al instituto el tratamiento de derecho real. Sin embardo creo que no sería conveniente crear un derecho real nuevo dentro de la enumeración que el actual artículo 2503 de Código Civil hace de los mismos, bastando con que doctrinariamente haya consenso sobre su naturaleza jurídica de Derecho Real, como oportunamente se hizo con la Propiedad Horizontal.

  4. Conclusiones
  5. Anexos
  1. Legislación

DEFENSA DEL CONSUMIDOR

Ley Nº 24.240

Normas de Protección y Defensa de los Consumidores. Autoridad de Aplicación. Procedimiento y Sanciones. Disposiciones Finales.

Sancionada: Setiembre 22 de 1993.

Promulgada Parcialmente: Octubre 13 de 1993.

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc., sancionan con fuerza de Ley:

LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR

TITULO I

NORMAS DE PROTECCION Y DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 1º — Objeto. La presente ley tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o usuarios, las personas físicas o jurídicas que contratan a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social:

a) La adquisición o locación de cosas muebles;

b) La prestación de servicios;

c) La adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a persona indeterminadas.

ARTICULO 2º — Proveedores de cosas o servicios. Quedan obligados al cumplimiento de esta ley todas las personas físicas o jurídicas, de naturaleza pública o privada que, en forma profesional, aun ocasionalmente, produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios a consumidores o usuarios. Se excluyen del ámbito de esta ley los contratos realizados entre consumidores cuyo objeto sean cosas usadas.

No tendrán el carácter de consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios para integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros. No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento.

ARTÍCULO 3º — Interpretación. Las disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a las relaciones jurídicas antes definidas, en particular las de Defensa de la Competencia y de Lealtad Comercial. En caso de duda, se estará siempre a la interpretación más favorable para el consumidor.

CAPITULO II

INFORMACION AL CONSUMIDOR Y PROTECCION DE SU SALUD

ARTÍCULO 4º — Información. Quienes produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios, deben suministrar a los consumidores o usuarios, en forma cierta y objetiva, información veraz, detallada, eficaz y suficiente sobre las características esenciales de los mismos.

ARTICULO 5º — Protección al Consumidor. Las cosas y servicios deben ser suministrados o prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad física de los consumidores o usuarios.

ARTÍCULO 6º — Cosas y Servicios Riesgosos. Las cosas y servicios, incluidos los servicios públicos domiciliarios, cuya utilización pueda suponer un riesgo para la salud o la integridad física de los consumidores o usuarios, deben comercializarse observando los mecanismos, instrucciones y normas establecidas o razonables para garantizar la seguridad de los mismos.

En tales casos debe entregarse un manual en idioma nacional sobre el uso, la instalación y mantenimiento de la cosa o servicio de que se trate y brindarle adecuado asesoramiento. Igual obligación regirá en todos los casos en que se trate de artículos importados, siendo los sujetos anunciados en el artículo 4 responsables del contenido de la traducción.

CAPITULO VIII

DE LAS OPERACIONES DE VENTA DE CREDITO

ARTICULO 36. — Requisitos. En las operaciones de crédito para la adquisición de cosas o servicios deberá consignarse, bajo pena de nulidad: el precio de contado, el saldo de deuda, el total de los intereses a pagar, la tasa de interés efectiva anual, la forma de amortización de los intereses, otros gastos si los hubiere, cantidad de pagos a realizar y su periodicidad, gastos extras o adicionales si los hubiera y monto total financiado a pagar.

El Banco Central de la República Argentina adoptará las medidas conducentes para que las entidades sometidas a su jurisdicción cumplan, en las operaciones de crédito para consumo, con lo indicado en esta ley.

CAPITULO IX

DE LOS TERMINOS ABUSIVOS Y CLAUSULAS INEFICACES

ARTICULO 37. — Interpretación. Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas:

a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños;

b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte;

c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor.

La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa.

En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusión del contrato o en su celebración o transgreda el deber de información o la legislación de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendrá derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultáneamente integrará el contrato, si ello fuera necesario.

ARTICULO 38. — Contrato de Adhesión. Contratos en Formularios. La autoridad de aplicación vigilará que los contratos de adhesión o similares, no contengan cláusulas de las previstas en el artículo anterior. La misma atribución se ejercerá respecto de las cláusulas uniformes, generales o estandarizadas de los contratos hechos en formularios, reproducidos en serie y en general, cuando dichas cláusulas hayan sido redactadas unilateralmente por el proveedor de la cosa o servicio, sin que la contraparte tuviere posibilidades de discutir su contenido.

ARTICULO 39. — Modificación Contratos Tipo. Cuando los contratos a los que se refiere el artículo anterior requieran la aprobación de otra autoridad nacional o provincial, ésta tomará las medidas necesarias para la modificación del contrato tipo a pedido de la autoridad de aplicación.

CONSTITUCION DE LA NACION ARGENTINA

Artículo 42- Los consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno.

Las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados, al control de los monopolios naturales y legales, al de la calidad y eficiencia de los servicios públicos, y a la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios.

La legislación establecerá procedimientos eficaces para la prevención y solución de conflictos, y los marcos regulatorios de los servicios públicos de competencia nacional, previendo la necesaria participación de las asociaciones de consumidores y usuarios y de las provincias interesadas, en los organismos de control.

TÍTULO VII. De las propiedades especiales.

ARTÍCULO 2029.- Conjuntos inmobiliarios. Los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados, centros de compras, y entidades similares, pueden sujetarse al régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal.

En los conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal o que se sujeten a él, sólo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común.

El reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, instituir una administración con el carácter de mandatario irrevocable, y facultar al consorcio para adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto inmobiliario como unidades funcionales, o cosas y partes comunes. En este caso quedan modificados los títulos de todas las unidades, de lo que se debe tomar razón en los respectivos asientos registrales.

Proyecto de Unificación del Código Civil con el Comercial realizado en el año 1998:

ARTÍCULO 2030.- Uso temporal compartido. La asignación de usos y goces sucesivos o alternados por períodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión forzosa sin límite de tiempo. En este caso el condominio con indivisión forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el registro inmobiliario. El reglamento puede instituir una administración con el carácter de mandatario irrevocable.

El reglamento de condominio y administración se integra al título de asignación del uso y goce.

España: LEY 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

  Artículo 1. Ambito objetivo

1. Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por un turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo.

2. El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a un régimen de derechos de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados.

3. El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos. En todo caso, dentro de un régimen, los turnos han de tener todos la misma duración. Deberá, además, quedar reservado para reparaciones, limpieza u otros fines comunes un período de tiempo que no podrá ser inferior a siete días por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen.

4. El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.

A los efectos de publicidad, comercialización y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, podrá utilizarse cualquier otra denominación, siempre que no induzca a confusión a los consumidores finales y del mismo se desprenda con claridad la naturaleza, características y condiciones jurídicas y económicas de la facultad de disfrute.

Cada uno de los derechos reales de aprovechamiento por turno gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble, según esté previamente constituida o no una propiedad horizontal sobre el mismo. La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen.

El propietario del inmueble, sin perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado.

5. Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno.

6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho.

7. El contrato por virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente Ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquireme o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas, así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos

Artículo 9. Contenido mínimo del contrato

1. El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo
a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán,
al menos, los siguientes extremos:
1.º La fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante  y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
2.º Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, haciendo constar la fecha en que el régimen se extinguirá de conformidad con las disposiciones de la presente Ley.
3.º Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con
referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina.
4.º Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción. En este último caso, habrá
de indicarse:
a) Fase en que se encuentra la construcción.
b) Plazo limite para la terminación del inmueble.
c) Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.
d) Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización del inmueble.
e) Domicilio indicado por el adquiriente donde habrá de notificársele la inscripción de la terminación de la
obra y la fecha a partir de la cual se computará la duración del régimen.
f) Una memoria de las calidades del alojamiento objeto del contrato.
g) Relación detallada del mobiliario y ajuar con que contará el alojamiento, así como el valor que se ha atribuido a efectos del aval o del seguro a los que refiere el artículo 4.2.
h) Referencia expresa dicho aval o seguro, con indicación de la entidad donde se ha constituido o con quien se ha contratado y que el mismo podrá ser ejecutado o reclamado por el adquiriente en el caso de que la obra no esté concluida en la fecha límite establecida al efecto o si no se incorpora al alojamiento el mobiliario establecido.
5.º El precio que  deberá pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora deba
satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera
hecho cargo de éstos en la escritura reguladora, con expresión de que se actualizará con arreglo al índice
de precios al consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido
otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cuál
ha sido la media de dicho índice en los últimos cinco años. También se hará expresión del importe de los
impuestos que, conforme a lo establecido en la presente Ley, lleva aparejada la adquisición, así como una indicación somera de los notariales y registrales para el caso de que el contrato se eleve a escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
6.º Inserción literal del texto de los artículos 10, 11 y 12, haciendo constar su carácter de normas legales
aplicables al contrato.
7.° Servicios e instalaciones comunes que el adquirente tiene derecho a disfrutar, y en su caso, las condiciones para ese disfrute.
8.º Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de períodos de aprovechamiento.
Cuando exista esta posibilidad, se expresarán los eventuales costes y se hará referencia al documento acreditativo sobre el intercambio previsto en el artículo 8.2.k) de esta Ley.
9.º Expresión del nombre o razón social, con los datos de la inscripción en el Registro Mercantil en el
caso de que se trate de sociedades, y el domicilio:
a) Del propietario promotor.
b) Del transmitente, con indicación precisa de su relación jurídica con el propietario o promotor en el
momento de la celebración del contrato.
c) Del adquiriente.
d) De la empresa de servicios.
e) Del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso. Este tercero, si es una persona jurídica, deberá tener sucursal abierta e inscrita en España.
10.º Duración del régimen, con referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de ésta.
Si el inmueble está en construcción, con referencia a la fecha límite en que habrá de inscribirse el acta de
terminación de la obra.
11.º Expresión del derecho que asiste al adquirente:
a) Comprobar la titularidad y cargas del inmueble, solicitando la información del registrador competente,
cuyo domicilio y número de fax constará expresamente.
b) Exigir el otorgamiento de escritura pública.
c) Inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.
12.º Lugar y firma del contrato.
2. El inventario y, en su caso, las condiciones generales no incluidas en el contrato, así como las cláusulas
estatutarias inscritas, figurarán como anexo inseparable suscrito por las partes.
3. El contrato y los documentos informativos prevenidos por esta Ley se redactarán en la lengua o en
una de las lenguas, elegida por el adquiriente, del Estado miembro de la Unión Europea en que resida. Además, se redactarán en castellano o en cualquiera de las otras lenguas españolas oficiales en el lugar de celebración, a elección del adquirente.
Los adquirentes extranjeros que no sean nacionales de algún Estado miembro de la Unión Europea ni residentes en los mismos podrán exigir que el contrato y los demás documentos se !es entreguen traducidos a la lengua de un Estado miembro de la Unión Europea que ellos elijan.
Los propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno deberán conservar, a disposición de las organizaciones de consumidores previstas en la disposición adicional primera de esta Ley y, en su caso, de las autoridades turísticas, las traducciones de los documentos que deben entregar a cualquier adquirente y de las cláusulas que tengan la consideración de condiciones generales.
Sin perjuicio de las responsabilidades a que haya lugar, en caso de existir alguna divergencia entre las
distintas versiones, se aplicará la más favorable al adquirente.
4. Toda la información contenida en el documento informativo previsto por el apartado 2 del artículo anterior deberá incorporarse y formar parte integrante del contrato. El incumplimiento de esta obligación implica
el del deber de información a los efectos establecidos en el artículo siguiente.

Jurisprudencia

 Bibliografía

FARINA , Juan. M, Contratos comerciales modernos, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1997.

FAVIER – DUBOIS , Eduardo M: "Problemática legal del tiempo compartido" - ERREPAR - DSE - N° 151 - 2000 - T. XI

GHERSI Carlos, Contratos Civiles y Comerciales, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1998.

IGLESIAS, Daniel, Bloch Roberto, Nuevas modalidades de contratación internacional, Editorial Ad- Hoc, Buenos Aires, 1999.

LOVECE, Graciela y GHERSI, Carlos A.: "Contrato de tiempo compartido" (Timesharing) - Ed. Universidad - Buenos Aires , 2000.

PAPAÑO Ricardo, y otros, Derechos Reales, Vol II,, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1990.

TARABORELLI,José Nicolás, "Tiempo Compartido. Contrato del siglo XX", L.L,T.1992-B.-

TRANCHINI DE DI MARCO, Marcela H. "Tiempo Compartido" (Consideraciones sobre el proyecto de ley sancionado por el Senado de la Nación) , L.L, T.1996-C.-

Samanta Rausch

Facultad de Derecho y Cs. Sociales

De la Universidad de Buenos Aires

(UBA)


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